Đánh Giá Ảnh Hưởng Của Định Giá Đất Đến Công Tác Giải Phóng Mặt Bằng Tại Huyện Yên Sơn, Tỉnh Tuyên Quang 3562269

1. ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------------------
NGUYỄN HỮU TÙNG
ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐẾN CÔNG TÁC
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN YÊN SƠN,
TỈNH TUYÊN QUANG
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60.62.16
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học:
PGS.TS. NguyÔn Kh¾c Th¸i S¬n
Thái Nguyên - 2010

2. LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả
Nguyễn Hữu Tùng

3. LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm
ơn PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời
gian tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài
nguyên và Môi trường, Khoa Sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm, Đại
học Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang đã giúp đỡ tôi
trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
Nguyễn Hữu Tùng

4. DANH MỤC TỪ VIẾT TĂT
UBND : Uỷ ban nhân dân
QSDĐ : Quyền sử dung đất
NĐ-CP : Nghị định của Chính phủ
QĐ-UB : Quyết định của Uỷ ban nhân dân
CNH-HĐH : Công nghiệp hoá, hiện đại hoá
GPMB : Giải phóng mặt bằng
BTHT : Bồi thường, hỗ trợ
TĐC : Tái định cư
KV-VT : Khu vực - vị trí
VNĐ : Việt Nam đồng
VT1,VT2 : Vị trí 1, vị trí 2
KV1,KV2,KV3 : Khu vực 1, khu vực 2, khu vực 3

5. MỤC LỤC
MỞ ĐẦU......................................................................................................................1
1. ĐẶT VẤN ĐỀ..................................................................................................................1
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI...............................................................................................3
3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI................................................................................................3
4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI.................................................................................................4
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ................................................5
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI............................................................................5
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài....................................................................5
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài.................................................................6
1.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài...................................................................8
1.2. KHÁI QUÁT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT ..........................................................................11
1.2.1. Khái niệm về định giá đất ..............................................................11
1.2.2. Các nguyên tắc trong định giá đất..................................................12
1.2.3. Các phương pháp định giá đất .......................................................14
1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất..................................................17
1.2.5. Sơ lược về công tác định giá đất ở một số nước trên thế giới .......22
1.2.6. Công tác định giá đất tại Việt Nam................................................23
1.3. TỔNG QUAN NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG..................................................................................................................................28
1.3.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất, giải
phóng mặt bằng........................................................................................28
1.3.2. Sơ lược về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất,
giải phóng mặt bằng trên thế giới ............................................................32
1.3.3. Sơ lược về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất,
giải phóng mặt bằng ở Việt Nam.............................................................37

6. 1.3.4. Sơ lược về kết quả nghiên cứu ảnh hưởng của định giá đất đến giải
phóng mặt bằng........................................................................................40
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...42
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU.........................................................42
2.2. THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU .........................................................42
3.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU......................................................................................42
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.............................................................................44
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .....................................................................46
3.1. SƠ LƯỢC TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA HUYỆN YÊN SƠN...............................46
3.1.1. Điều kiện tự nhiên..........................................................................46
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội...............................................................47
3.1.3. Thực trạng cơ sở hạ tầng và các nguồn tài nguyên thiên nhiên của
huyện Yên Sơn.........................................................................................47
3.1.5. Thực trạng quản lý đất đai của huyện Yên Sơn giai đoạn 2005
đến 2009 ..................................................................................................52
3.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ GIÁ ĐẤT TẠI HUYỆN YÊN
SƠN TỪ 2005 ĐẾN 2009..................................................................................................54
3.2.1. Cơ sở của công tác định giá đất tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên
Quang từ 2005 đến 2009..........................................................................54
3.2.2. Các phương pháp định giá đã được áp dụng tại huyện Yên Sơn,
tỉnh Tuyên Quang từ 2005 đến 2009 .......................................................55
3.2.3. Kết quả định giá đất tại huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009...........57
3.2.4. Những thuận lợi và khó khăn trong công tác định giá đất tại huyện
Yên Sơn từ 2005 đến 2009.......................................................................69
3.2.5. Những bất cập về giá các loại đất theo quy định của huyện Yên
Sơn trong giai đoạn 2005 đến 2009 .........................................................72
3.3. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN YÊN
SƠN TỪ 2005 ĐẾN 2009..................................................................................................84

7. 3.3.1. Kết quả thu hồi đất nông nghiệp tại huyện Yên Sơn từ năm 2005
đến 2009...................................................................................................84
3.3.2. Kết quả thu hồi đất ở tại huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009..........87
3.3.3. Kết quả thu hồi đất phi nông nghiệp không phải đất ở tại huyện
Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009...............................................................90
3.3.4. Những khó khăn, tồn tại trong công tác thu hồi đất tại huyện Yên
Sơn từ 2005 đến 2009 ..............................................................................91
3.4. ẢNH HƯỞNG CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐẾN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG TẠI HUYỆN YÊN SƠN TỪ NĂM 2005 ĐẾN 2009........................................92
3.4.1. Ảnh hưởng của định giá đất đến thu hồi đất nông nghiệp.............92
3.4.2. Ảnh hưởng của định giá đất đến thu hồi đất phi nông nghiệp.......94
3.4.3. Giải pháp hạn chế ảnh hưởng của định giá đất đến giải phóng mặt bằng 98
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..............................................................................101
1. KẾT LUẬN...................................................................................................................101
2. ĐỀ NGHỊ.......................................................................................................................102

8. DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Yên Sơn (01/01/2010).............50
Bảng 3.2. Kết quả định giá đất nông nghiệp tại huyện Yên Sơn giai đoạn
2005 đến 2009 .......................................................................................59
Bảng 3.3a. Giá đất ở tại ven trục Quốc lộ 2 từ 2005 đến 2009.......................62
Bảng 3.3b. Giá đất ở tại ven trục Quốc lộ 2C từ 2005 đến 2009....................63
Bảng 3.3c. Giá đất ở tại ven trục Quốc lộ 37 và Đường Thanh niên từ 2005
đến 2009.................................................................................................64
Bảng 3.4. Kết quả định giá đất ở một số xã đại diện của huyện Yên Sơn từ
năm 2005 đến 2009................................................................................66
ĐVT: nghìn đồng/m2
.......................................................................................66
Bảng 3.5. Điều tra giá đất bằng phương pháp thu nhập của đất trồng cây
hàng năm tại khu vực II - Vị trí 1 với mức lãi xuất ngân hàng
10,5%/năm.............................................................................................78
Bảng 3.6. Điều tra giá đất nuôi trồng thuỷ sản của thửa đất tại khu vực III -
vị trí 1.....................................................................................................79
Bảng 3.7. Điều tra giá đất trồng cây lâu năm tại Khu vực II - vị trí 5............80
Bảng 3.8. Điều tra giá đất có rừng trồng sản xuất tại Khu vực II - vị trí 5.....81
Bảng 3.9. Kết quả đấu giá QSD đất với khung giá đất của một số dự án.......83
Bảng 3.10. Tổng hợp kết quả thực hiện công tác thu hồi đất nông nghiệp
của huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009 ..........................................86
Bảng 3.11. Tổng hợp kết quả thực hiện công tác thu hồi đất của một số
công trình trọng điểm của huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009...............89
Bảng 3.12. Tổng hợp kết quả thực hiện công tác thu hồi đất phi nông
nghiệp của một số dự án huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009.................90
Bảng 3.13. Đánh giá mức độ hợp lý của giá đất bồi thường đất nông
nghiệp qua ý kiến người dân bị thu hồi đất tại các dự án......................92
Bảng 3.14. Chênh lệch giữa giá thực tế và giá quy định khi thu hồi đất
nông nghiệp để xây dựng Trường bắn tại xã An Tường năm 2009......93
Bảng 3.15. Chênh lệch giữa giá bồi thường với giá quy định khi thu hồi đất
ở tại một số dự án của huyện Yên Sơn từ năm 2005 đến 2009.............94
Bảng 3.16. Tổng hợp phương án bồi thường của một số công trình thu hồi
đất tại huyện Yên Sơn ..........................................................................95
Bảng 3.17. Mức độ chênh lệch giá bồi thường đất ở tại dự án xây dựng
Trường bắn tại xã An Tường.................................................................96

9. DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1. Cơ cấu sử dụng của ba nhóm đất chính tại huỵên Yên Sơn tính
đến 01/01/2010 ........................................................................................51
Hình 3.2. Biến động của trung bình giá đất nông nghiệp từ 2005 đến
2009 theo khung giá ...............................................................................60
Hình 3.3. Giá đất ở trên thị trường và giá theo khung giá quy định của
khu vực đất giáp Quốc lộ 2 của huyện Yên Sơn từ 2005 đến 2009........72
Hình 3.4. Kết quả so sánh giá đất trồng cây hàng năm của tỉnh Tuyên
Quang và một số tỉnh giáp ranh...............................................................74
Hình 3.6. So sánh giá đất trồng rừng sản xuất năm 2010 của tỉnh Tuyên
Quang so với các tỉnh giáp ranh .............................................................76
Hình 3.7. So sánh giá đất ở năm 2010 của huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên
Quang với một số địa phương lân cận.....................................................77
Hình 3.8. Trình tự thủ tục thực hiện bồi thường thiệt hại khi Nhà nước
thu hồi đất tại huyện Yên Sơn .................................................................85

10. 1
MỞ ĐẦU
1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội
lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng của môi trường
sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa
xã hội, an ninh quốc phòng. Cùng với sự phát triển không ngừng của kinh tế
xã hội như: xây dựng và phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng, bùng nổ dân số ...
làm cho nhu cầu của con người về đất và nhà ở ngày càng tăng lên. Tuy
nhiên, ngược lại với quá trình trên thì khả năng cung cấp đất đai chỉ có hạn và
không thể di chuyển được, chính vì vậy khoảng cách cung cầu về đất đai ngày
càng mở rộng. Điều đó làm cho giá đất đai ngày càng tăng nhất là đất đai ở
các khu đô thị, các điểm dân cư ven trục đường giao thông chính...
Chính từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời, công nhận đất đai là một loại
hàng hoá đặc biệt do đặc điểm không thể di dời, và cho phép người sử dụng
đất được: mua bán chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn... bằng quyền
sử dụng đất, làm cho những nhu cầu bức xúc bấy lâu của người dân được giải
phóng. Đất đai được chính thức tham gia vào thị trường bất động sản như một
loại hàng hoá được trao đổi qua lại giữa những người sử dụng đất với nhau
theo quy định của pháp luật.
Đi cùng với việc công nhận đất đai là một loại hàng hoá thì một điều đặt
ra là phải có quy định về giá cả cho loại hàng hoá đó để làm căn cứ cho việc
quản lý điều tiết trên thị trường. Và những quy định về định giá đất đai ra đời
cũng là một trong những nội dung mới của Luật Đất đai 2003 nhằm góp phần
thúc đẩy thị trường bất động sản đi đúng hướng.
Ở những trung tâm kinh tế lớn của Việt Nam như Hà Nội, thành phố Hồ
Chí Minh, đất đai luôn là một vấn đề nóng bỏng và được sự quan tâm của
nhiều ngành, nhiều lĩnh vực. Điều mà người dân quan tâm nhất về đất đai là
giá cả. Các sàn giao dịch bất động sản cũng đã được hình thành và phát triển

11. 2
một cách chóng mặt chỉ trong một thời gian ngắn. Ở đó giá trị đất đai được
định giá một cách chuyên nghiệp và thay đổi từng ngày. Giá cả đất đai trên thị
trường thì thường xuyên thay đổi, tuy nhiên khung giá quy định của nhà nước
về đất đai luôn ở mức thấp và chậm điều chỉnh gây ảnh hưởng xấu đến công
tác quản lý đất đai và thúc đẩy thị trường bất động sản.
Định giá đất là một trong những công việc quan trọng, tạo nền móng
trong công tác quản lý nhà nước về đất đai đặc biệt là trong lĩnh vực giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. Kết quả của công tác
định giá đất có tác động trực tiếp tới quyền lợi và nghĩa vụ vủa người dân
trong quá trình sử dụng đất. Luật Đất đai 2003 quy định giá đất đai phải được
tiến hành thường xuyên liên tục theo chu kỳ một năm một lần và có thể sửa
dổi sau sáu tháng đối với những khu vực có sự biến động lớn về giá cả. Các
UBND tỉnh công bố quy định về giá cụ thể cho từng khu vực, vị trí đất vào
ngày 1/1 hàng năm. Cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương chủ động xây
dựng kế hoạch khảo sát, phân loại khu vực, vị trí đối với từng loại đất và định
giá đất sao cho phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương.
Yên Sơn là một huyện miền núi thuộc tỉnh Tuyên Quang có đặc điểm
địa hình có nhiều đồi núi phức tạp, hệ thống giao thông đi lại trong huyện ở
nhiều nơi còn khó khăn và hạn chế. Cơ sở hạ tầng nhìn chung còn yếu kém.
Dân số của huyện là 187.402 người, mật độ dân số trung bình 155 người/km2
.
Người dân lao động chủ yếu bằng nghề nông nghiệp, trình độ chuyên môn
hoá thấp, đặc biệt là ở những khu vực vùng sâu vùng xa của huyện.
Trong giai đoạn năm năm chở lại đây, được sự quan tâm của Đảng và
nhà nước, tỉnh Tuyên Quang đang có nhiều ưu đãi trong phát triển kinh tế đặc
biệt là sau khi được công nhận đạt tiêu chuẩn đô thị loại III. Các đồ án quy
hoạch xây dựng vùng cũng có nhiều thay đổi làm cho giá cả đất đai ở một số
nơi của địa phương có nhiều thay đổi đáng kể, cá biệt có những nơi, giá đất đã
tăng lên từ ba đến bốn lần chỉ trong một thời gian ngắn. Tuy nhiên, công tác
định giá đất hiện nay vẫn chưa được quan tâm một cách đúng mức nên ở một

12. 3
số nơi sảy ra tình trạng thu ngân sách về đất đai thì ít nhưng chi ngân sách về
đất đai thì nhiều... Đây là một vấn đề nóng bỏng và luôn được các cấp, các
ngành quan tâm. Để giải quyết tình trạng trên, nhiệm vụ đặt ra đối với các nhà
quản lý là phải làm sao để xây dựng mối quan hệ qua lại một cách thống nhất
giữa công tác định giá đất với công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất. Đây
được xem là một trong những vấn đề quan trọng trong việc duy trì và phát
triển kinh tế, chính trị, xã hội ở mỗi địa phương. Từ những yêu cầu thực tế
nêu trên, chúng tôi quyết định tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá ảnh
hưởng của định giá đất đến công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Yên
Sơn, tỉnh Tuyên Quang”.
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
* Mục tiêu tổng quát
Đánh giá ảnh hưởng của định giá đất đến việc bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất, giải phóng mặt bằng; từ đó đề xuất một số
giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác định giá đất và công tác giải phóng
mặt bằng góp phần cho công tác quản lý đất đai của huyện Yên Sơn, tỉnh
Tuyên Quang được tốt hơn.
* Mục tiêu cụ thể của đề tài
Đề tài nhằm đạt được 3 mục tiêu cụ thể sau:
- Đánh giá được thực trạng công tác định giá đất và giá đất tại huyện
Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang từ năm 2005 đến năm 2009.
- Đánh giá được thực trạng công tác giải phóng mặt bằng tại huyện Yên
Sơn, tỉnh Tuyên Quang từ năm 2005 đến năm 2009.
- Đánh giá được ảnh hưởng của định giá đất đến công tác giải phóng mặt
bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang từ năm 2005 đến năm 2009.
3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI
- Số liệu thu thập được phải đảm bảo tính dại diện, khách quan,
trung thực;

13. 4
- Các nhận xét, đánh giá phải trên cơ sở so sánh, đối chiếu số liệu điều
tra với các quy định của pháp luật;
- Các nhận xét, đánh giá phải trên cơ sở so sánh, đối chiếu số liệu thu
thập được với các quy định của pháp luật, đồng thời phải xuất phát từ cả 2
nguồn số liệu là thứ cấp và sơ cấp;
- Các giải pháp đề xuất phải sát với thực tiễn, có tính khả thi cao.
4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
Đề tài nghiên cứu sẽ góp phần làm rõ hơn mối quan hệ ảnh hưởng giữa
định giá đất với công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng.
Số liệu của đề tài có thể dùng đề tham khảo cho công tác định giá đất,
công tác bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của địa
phương; góp phần vào việc nâng cao hiệu quả công tác định giá đất nói riêng
và công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung.

14. 5
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
Theo pháp luật đất đai thì giá đất (hay còn gọi là giá trị của quyền sử
dụng đất) được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hàng năm trên cơ sở dựa
theo khung giá chung quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16
tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất và Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm
2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định này. Giá đất theo quy
định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có ảnh hưởng trực tiếp đến việc thu hồi
đất, giải phóng mặt bằng tại địa phương. Ngày 27 tháng 7 năm 2007, Nghị
định số 123/2007/NĐ-CP về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định
số 188/2004/NĐ-CP có bổ sung thêm một số phương pháp mới xác định giá
đất, đó là:
“+ Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với
đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài
sản gắn liền với đất).
+ Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục
đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo
ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.” [7].
Từ khi Chính phủ ban hành Nghị định số 123/2007/NĐ-CP thì giá đất
của các địa phương quy định có sát gần với giá đất ngoài thị trường. Tuy vậy,
nhìn chung giá đất theo quy định của Nhà nước thấp hơn nhiều so với giá đất
ngoài thị trường.

15. 6
Nếu giá đất theo quy định của Nhà nước thấp hơn nhiều so với giá đất
ngoài thị trường thì việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng sẽ khó khăn; ngược
tại, nếu giá đất theo quy định của Nhà nước cao hơn nhiều so với giá đất
ngoài thị trường thì việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng sẽ thuận lợi. Vì vậy,
việc nghiên cứu ảnh hưởng của định giá đất đến thu hồi đất, giải phóng mặt
bằng là cần thiết để đánh giá xem công tác định giá đất ở địa phương đã sát
với giá đất ngoài thị trường chưa; nó tác động đến việc thu hồi đất, giải phóng
mặt bằng như thế nào.
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài
* Công tác định giá đất
Mặc dù, pháp luật đất đai đã quy định nguyên tắc định giá đất là phải sát
với giá ngoài thị trường, nhưng trên thực tế ở nơi này, nơi khác và do nhiều lý
do khác nhau, có nhiều trường hợp giá đất theo quy định của Nhà nước vẫn
chưa sát với giá đất ngoài thị trường. Điều này dẫn đến ảnh hưởng không tốt
đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng.
Thực tế cho thấy, việc người sử dụng đất mua bán chuyển nhượng cho
nhau không thông qua xác nhận của chính quyền địa phương thường xuyên diễn
ra do nhiều yếu tố khách quan và chủ quan như: người sử dụng đất ngại phải
thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước; hệ thống hồ sơ địa chính còn nhiều
hạn chế chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế; người dân chưa thực sự hợp tác với
nhà nước trong quá trình điều tra xây dựng giá đất tại địa phương [9].
Giá đất ở và giá đất nông nghiệp ở một số địa phương không được điều
chỉnh giá trong nhiều năm mặc dù ở những địa phương đó, mức độ sinh lời
của thửa đất ngày càng tăng do việc đầu tư của nhà nước về cơ sở hạ tầng,
điện đường trường trạm, phát triển mạng lưới dân cư... Đặc biệt, ở một số nơi,
giá đất ở lại thấp hơn giá đất nông nghiệp của khu vực ấy gây khó khăn cho
công tác quản lý nhà nước khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất và thu
hồi đất. Tại một số công trình xây dựng của địa phương ở một số năm trước
đây, công tác thu hồi đất luôn là vấn đề gây nhiều tranh cãi và đơn thư khiếu

16. 7
nại nhất. Đến nay, một số hạng mục thi công của công trình vẫn chưa được
hoàn thành chỉ vì lý do là chưa giải phóng được mặt bằng để bàn giao cho đơn
vị thi công.
Các cơ quan chức năng ở địa phương chưa thực sự quan tâm đến công
tác xây dựng giá đất; công tác quản lý nhà nước về đất đai còn lỏng lẻo, công
tác định giá đất đai chưa được quan tâm một cách đúng mức trong việc bối trí
cán bộ thực hiện cũng như đầu tư thời gian cho công viêc do nhiều yếu tố
khách quan, dẫn đến chưa phát huy được hết những quy định của Luật Đất đai
hiện hành.
* Công tác thu hồi, bồi thường đất
Đối với những hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị
thu hồi đất sẽ làm cho người dân bị mất tư tiệu sản xuất quan trọng trong việc
tạo ra của cải vật chất nuôi sống bản thân và cả gia đình họ. Vì sản xuất nông
nghiệp là nghề chính nên khi bị thu hồi đất sẽ gây ra những khó khăn nhất
định đối với đời sống sinh hoạt của người dân. Điều mà người dân quan tâm
nhất là sau khi bị thu hồi đất thì sẽ được bồi thường thoả đáng để có thể nhanh
chóng ổn định lại đời sống sản xuất và sinh hoạt bằng cách tiếp tục sản xuất
nông nghiệp trên diện tích đất nông nghiệp mới hoặc đi học nghề để đảm bảo
cuộc sống.
Đối với những hộ phi nông nghiệp thì diện tích đất chủ yếu là đất ở và
đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Đặc điểm của những hộ nêu trên là
có diện tích đất hạn chế, nằm ở vị trí thuận lợi cho việc đi lại, buôn bán và họ
thường đầu tư một lượng lớn tài sản vật kiến trúc để phục vụ cho đời sống
sinh hoạt và buôn bán. Ở những khu vực này sự chênh lệnh về giá cả đất đai
giữa giá thị trường và giá trong quy định của nhà nước thường cao hơn những
khu vực khác vì vậy công tác thu hồi, bồi thường gặp nhiều khó khăn hơn cả
do tâm lý người dân không muốn di chuyển chỗ ở tới những khu vực khác
kém thuận lợi hơn và giá bồi thường đất thì quá thấp.

17. 8
Hoạt động thu hồi bồi thường đất diễn ra còn chậm chạp một phần do
thiếu kinh phí để thực hiện trong khi người dân tiến hành bàn giao mặt bằng
thì vẫn chưa được nhận tiền bồi thường gây mất lòng tin trong nhân dân về
chế độ chính sách bồi thường. Việc chậm chi trả tiền bồi thường khi mà giá
đất thị trường và giá đất trong quy định của nhà nước tại thời điểm bồi thường
đã tăng hơn làm cho người dân không chịu nhận tiền bồi thường.
Giá đất tính bồi thường ở địa phương trong các công trình thu hồi đất từ
trước tới nay chủ yếu dựa vào giá quy định của tỉnh. Công tác khảo sát giá đất
tại khu vực thu hồi đất hầu như chưa được thực hiện để đảm bảo quyền lợi
chính đáng cho người bị thu hồi đất.
1.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài
+ Luật Đất đai 2003.
+ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai 2003.
+ Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
+ Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài
chính về việc hướng dẫn thi hành Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03
tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất.
+ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của
Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
+ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 27 tháng 7 năm
2007 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất.
+ Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ
Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng

18. 9
11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất.
+ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06 tháng 12 năm 2007 của Bộ
Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng
11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của
Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-
CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất.
+ Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính
phủ về việc quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
+ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính
phủ về việc ban hành quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu
hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
+ Quyết định số 45/2005/QĐ-UBND ngày 21 tháng 4 năm 2005 của
Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang quy định về phân loại đất và giá các loại
đất năm 2005 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang”.
+ Quyết định số 109/2005/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2005 của
Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang quy định về phân loại đất và giá các loại
đất năm 2006 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang”.
+ Quyết định số 80/2006/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2006 của
Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang “quy định về phân loại đất và giá các loại
đất năm 2007 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang”.
+ Quyết định số 41/2007/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2007 của
Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang “quy định về phân loại đất và giá các loại
đất năm 2008 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang”.

19. 10
+ Quyết định số 25/2008/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2008 của
Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang quy định về phân loại đất và giá các loại
đất năm 2009 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang.
+ Quyết định số 24/2009/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2009 của
Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang về việc ban hành giá đất năm 2010 trên
địa bàn tỉnh Tuyên Quang.
+ Quyết định số 25/2009/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2009 của
Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang về việc Ban hành quy định phân vùng,
phân khu vực, phân loại đường phố và phân vị trí đất trên địa bàn tỉnh
Tuyên Quang.
+ Quyết định số 301/2006/QĐ-UBDT ngày 27 tháng 11 năm 2006 của
Bộ trưởng, Chủ nhiệm Uỷ ban Dân tộc về công nhận 3 khu vực vùng dân tộc
thiểu số và miền núi theo trình độ phát triển.
+ Quyết định số 05/2007/QĐ-UBDT ngày 06 tháng 9 năm 2007 của Bộ
trưởng, Chủ nhiệm Uỷ ban dân tộc về công nhận 3 khu vực vùng dân tộc thiểu
số và miền núi theo trình độ phát triển.
+ Quyết định số 20/2008/QĐ-UBND ngày 21 tháng 9 năm 2008 của
Ủy ban nhân dân tỉnh về việc ban hành quy định về tiêu trí phân vùng, phân
loại đường phố và phân vị trí đất làm căn cứ phân vùng, phân loại đường phố,
phân vị trí đất để định giá đất trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang.
+ Quyết định số 545/QĐ-UBND ngày 20 tháng 11 năm 2006 của Ủy
ban nhân dân tỉnh về việc thu hồi đất xây dựng công trình Quốc lộ 2 đoạn
tránh thị xã Tuyên Quang tại xã Kim Phú và xã Hoàng Khai, huyện Yên Sơn,
tỉnh Tuyên Quang.
+ Quyết định số 235/QĐ-UBND ngày 10 tháng 11 năm 2005 của Ủy
ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang về việc thu hồi đất xây dựng công trình Quốc
lộ 37 đoạn Bình Thuận - Mỹ Lâm tại xã Phú Lâm, huyện Yên Sơn, tỉnh
Tuyên Quang.
+ Bản đồ địa chính, bản đồ giải thửa 299 và bản đồ quy hoạch sử dụng
đất chi tiết của các xã cần điều tra.

20. 11
1.2. KHÁI QUÁT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT
1.2.1. Khái niệm về định giá đất
“Ðịnh giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương
pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào
những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình
trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem
xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương
thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu
lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một
thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó” [23].
Giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được
biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất
định, cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước có nền kinh
tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất
đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai
không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do
những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì
nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó thể tính đúng, tính đủ giá trị
của đất cho nên giá đất thực tế hoặc có được định giá bằng các phương pháp
khoa học cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất
định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có
quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.
Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhà
nước quy định và giá đất hình thành trên thị trường. Giá đất thị trường được
hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan;
giá đất do Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục
đích của Nhà nước. Cả 2 loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau và chi
phối lẫn nhau, trong đó giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương
đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ

21. 12
chức, hộ gia định và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế
hoạch. Giá đất được quy định là giá quyền sử dụng đất. Tại điều 4 Luật Đất
đai 2003 nêu rõ: “Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện
tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền
sử dụng đất” [3].
1.2.2. Các nguyên tắc trong định giá đất
Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau
của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu. Những
nhân tố này lại luôn ở thế biến động.
Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất (định giá BĐS) là những
nguyên tắc kinh tế, có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh
hưởng trực tiếp đến quan niệm giá thị trường. Những nguyên tắc này ít khi
được xem xét một cách riêng rẽ mà chúng thường có mối quan hệ chặt chẽ
với nhau, chúng luôn gắn liền với nhau và bổ sung cho nhau. Hiện nay, việc
định giá đất được tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản sau:
1.2.2.1. Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc thay thế cho rằng giá thị trường của một thửa đất cụ thể
không bao giờ giữ nguyên. Các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội luôn tác
động làm thay đổi thửa đất, thay đổi môi trường của thửa đất và thay đổi các
xu thế của thị trường (xu thế về quy mô đầu tư, về chất lượng đầu tư thửa
đất…) đối với loại thửa đất đó. Bên cạnh đó, các nhu cầu về vật chất, văn hoá,
tinh thần, thị hiếu nhà, đất của con người cũng thay đổi không ngừng. Vì vậy,
người định giá phải bám sát thị trường, nắm chắc các yếu tố ảnh hưởng tới giá
cả thị trường để định giá đất nhằm phù hợp với thị trường tại thời điểm định giá.
Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục không phụ
thuộc vào ý muốn chủ quan của con người nên việc ước tính giá trị thị trường
hay việc định giá trên cơ sở giá trị thị trường chỉ có giá trị vào thời điểm định
giá. “Nguyên tắc thay thế” luôn kết hợp với nguyên tắc dự báo, bao gồm
những thay đổi về chính sách đất đai của Nhà nước; về sự biến động của thị
trường đất đai.

22. 13
Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ
bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này
rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá [23].
1.2.2.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất nếu
tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó có khả năng thu nhập ròng lớn
nhất trong suốt một khoảng thời gian xác định cho trước.
Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất được hiểu gồm cả về mặt vật
chất và về mặt pháp luật.
Về mặt vật chất: một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử
dụng tốt nhất khi nó thoả mãn được nhiều nhu cầu nhất (cho nhiều người hoặc
cho một người cụ thể).
Về mặt pháp luật: một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử
dụng tốt nhất khi các quyền về sở hữu thửa đất đó phải được Nhà nước thừa
nhận và bảo hộ.
Việc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất đối với một thửa đất không
chỉ nói đến khả năng sinh lời của thửa đất đó mà có trường hợp thu nhập thực
từ một thửa đất lại dưới dạng các tiện lợi khác không thể lượng hoá được
bằng tiền. Nhưng nó là một chỉ tiêu không thể không tính đến trong định giá
bất động sản và trong một chừng mực nào đó nó được vật chất hoá như là một
chỉ tiêu để chỉ mặt vật chất của bất động sản [23].
1.2.2.3. Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá.
Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các
nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất
đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố
này và những biến động chung của chúng.
Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính
cá biệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với sự biến động của
những nhân tố này. Vì các nhân tố này luôn thay đổi, nên phải nắm vững mối

23. 14
quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất
hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai. Do đó, nguyên tắc biến động và
nguyên tắc dự tính có quan hệ mật thiết với nhau. Trong việc định giá đất,
không những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai, mà
đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất
đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới xác định được giá
đất hợp lý và chính xác.
Điều cần chú ý là các nguyên tắc không đứng đơn lẻ mà có mối quan hệ
trực tiếp và gián tiếp với nhau. Do đó, khi định giá đất ngoài việc cần phải
hiểu biết đầy đủ các nguyên tắc trên còn phải nắm vững mối quan hệ giữa
chúng để vận dụng một cách tổng hợp mới nắm được giá đất chính xác [23].
1.2.3. Các phương pháp định giá đất
Công tác định giá đất của Việt Nam mới được chính thức đi vào cuộc
sống. Các quy định về phương pháp định giá đất đã dần dần được cụ thể hoá.
Hiện nay ở nước ta, các phương pháp định giá được quy định theo Thông tư
145/2007/TT-BTC ngày 6 tháng 12 năm 2007, bao gồm:
1.2.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các
bước sau đây:
* Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống so sánh được với thửa
đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin.
- Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập phải diễn ra
trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát.
- Những thông tin cần thu thập:
+ Vị trí.
+ Hiện trạng sử dụng đất.
+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng.
+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên và môi trường xã hội).
+ Các đặc điểm về pháp lý .

24. 15
+ Thời điểm, mức giá chuyển nhượng, đấu giá QSDĐ thành công.
+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
* Bước 2: So sánh, phân tích thông tin
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1, tiến hành
tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống và khác nhau
giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ
sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá
cho thửa đất, khu đất cần định giá.
* Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa
đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho
thửa đất cần định giá.
Giá trị ước
tính của thửa
đất, khu đất
cần định giá
=
Giá chuyển
nhượng QSDĐ
của từng thửa đất,
khu đất so sánh
±
Mức tiền điều chỉnh về giá hình
thành từ những yếu tố khác biệt
của từng thửa đất, khu đất so sánh
với thửa đất, khu đất cần định giá
* Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình
quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều
chỉnh khác biệt về giá ở bước 3 [6].
1.2.3.2. Phương pháp thu nhập
Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau:
* Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất cần định giá.
* Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập
* Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:
Thu nhập
thuần túy
hàng năm
=
Tổng thu nhập
hàng năm đã tính ở
Bước 1
-
Tổng chi phí
đã tính
ở Bước 2
* Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất
Giá đất
ước tính
=
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng
Việt Nam kỳ hạn 12 tháng [6].

25. 16
1.2.3.3. Phương pháp chiết trừ
Khi áp dụng phương pháp chiết trừ để định giá đất cho mỗi loại đất
phải tiến hành các bước sau đây:
* Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 BĐS
(bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công có những đặc
điểm tương tự với thửa đất cần định giá.
* Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản
trên đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các BĐS nói trên.
* Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất.
Giá trị hiện tại của các
tài sản trên đất
=
Giá trị xây dựng mới
tại thời điểm định giá
−
Phần giá trị
hao mòn
* Bước 4: Tính toán giá trị các thửa đất của BĐS đã lựa chọn ở bước 1
Giá trị của
thửa đất
=
Giá chuyển nhượng
BĐS
−
Giá trị hiện tại của
các tài sản trên đất
Giá trị của thửa đất
Đơn giá của
thửa đất
=
Diện tích thửa đất
* Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá [10].
1.2.3.4. Phương pháp thặng dư
Khi áp dụng phương pháp này để định giá đất phải tiến hành các
bước sau:
* Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu
đất dựa vào các căn cứ sau:
- Đặc điểm của khu đất.
- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xây
dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
* Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của BĐS.
Tổng giá trị phát triển của BĐS bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân

26. 17
lô… dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất.
Tổng giá trị phát triển = ∑
= +
n
i
i
i
r
TR
0 )
1
(
Trong đó:
- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án
- r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại
- n là số năm thực hiện dự án
* Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.
Tổng chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư
bỏ ra để hoàn thành dự án và lợi nhuận của nhà đầu tư.
Tổng chi phí phát triển = ∑
= +
n
i
i
i
r
C
0 )
1
(
Ci là chi phí năm thứ i của dự án
* Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất:
1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối. Khi tiến hành
định giá BĐS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá. Các
nhà định giá đã tổng hợp và đưa ra các nhân tố chủ yếu:
1.2.4.1. Yếu tố thông thường
Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính
phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả
đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để
quyết định giá cụ thể cho các loại đất.
* Yếu tố hành chính
Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất
Giá trị ước tính
của thửa đất
=
Tổng giá trị
phát triển
−
Tổng chi phí
phát triển [10]

27. 18
bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao
hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao
gồm các mặt:
- Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, có
nhiệm vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất.
- Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng
trong bất động sản do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng
nhiều tới giá đất.
- Quy hoạch đô thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đất của
các thửa đất cụ thể. Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khác nhau
thì giá đất có khác biệt rất lớn. Do vậy, việc quy định mục đích sử dụng đất có
ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức
năng đô thị, tính tối ưu của hiệu ích sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa
trong việc kết hợp giữa hiệu ích xã hội và hiệu ích kinh tế trong sử dụng đất.
- Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của bất động sản vì thuế
tăng thì tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng
kinh tế hạ thấp. Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất
giảm, nên giá cả đất giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất
tăng lên.
- Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng
có những tác động tới giá đất [1].
* Yếu tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh
hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật
độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. Khi nhân
khẩu tăng cao, nhu cầu về đất tăng, gây tác động tăng giá đất. Tố chất nhân
khẩu thường có tương quan với trình độ giáo dục, tố chất văn hoá của nhân
khẩu và tỉ lệ thuận với nhu cầu và giá đất loại này. Sự thay đổi phương thức
sinh hoạt truyền thống, ảnh hưởng của đô thị hoá khiến kết cấu gia đình nhỏ

28. 19
đi, lấy đôi vợ chồng làm trung tâm. Sự thay đổi này làm tăng nhu cầu đối với
nhà ở nhỏ và căn hộ cho thuê một cách tương ứng [1].
* Yếu tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất. Nhân tố
xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:
- Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng
ổn định của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản và
đất, mức độ rủi ro và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời
hạn. Khi lòng tin của nhà đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên, và ngược lại.
- Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống
an toàn sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo
theo giá đất tăng lên.
- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi
dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này
có ảnh hưởng đột xuất tới giá đất.
- Tiến trình đô thị hóa: Sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa thúc
đẩy quá trình đô thị hóa. Mật độ nhân khẩu đông đúc và tỉ lệ nhân khẩu tăng
cao khi đô thị hoá kéo theo mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu
vực thông thường [1].
* Yếu tố quốc tế
Với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và hoàn thiện của thị
trường nhà đất không thể tách rời của hoàn cảnh quốc tế. Tình hình kinh tế,
chính trị quốc tế sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến kinh tế, chính trị xã hội trong
nước và nguồn đầu tư nước ngoài. Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi
và gây tác động tới giá đất [1].
* Yếu tố kinh tế
Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia. Sự diễn biến của tình
hình kinh tế có tác động quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng
đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình phát triển, kinh tế cũng

29. 20
có tác động chi phối giá đất qua các chỉ tiêu:
- Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập
quốc dân. Thu nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh,
kinh tế phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng thu cầu về
đất tăng tác động làm giá đất tăng lên. Xu thế biến động về nhu cầu đất tương
đối thống nhất với xu thế của chu kì kinh tế.
- Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương
quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương
ứng. Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với
giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối
với mức giá đất. Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình
và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất tác động qua lại với nhau.
- Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền
đầu tư trong thị trường BĐS là các khoản vay hoặc đem tài sản nhà đất thế
chấp ngân hàng do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả
năng chi trả ngay một khoản lớn. Vì vậy nhà đầu tư và nhân viên định giá cần
nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về
cho vay làm nhà ở, đặc biệt là tình hình về biến động mức lãi suất.
- Ngoài ra các yếu tố như: tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình độ
thu nhập và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá cũng góp phần ảnh hưởng
tới quan hệ cung - cầu về đất đai và giá đất [34].
1.2.4.2. Yếu tố khu vực
Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi
có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có
ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả địa sản trong địa phương đó.
- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất thông qua vị trí kinh tế đối
với các khu vực khác.
- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất
chủ yếu bao gồm thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ, đó là: đường nước ngầm,
điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học,

30. 21
công viên, bệnh viện... Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo
đảm, mức độ đồng bộ và cự ly...
- Chất lượng môi trường: Có ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ và đời
sống của cộng đồng. Đặc biệt đối với khu dân cư thì yếu tố môi trường cũng
góp phần quyết định đến giá đất.
- Nhân tố quy hoạch: ảnh hưởng tới giá đất qua tính chất sử dụng đất
trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ
quản lý giao thông... Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan
trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức
năng khác nhau trong đô thị [1].
1.2.4.3. Yếu tố cá biệt
Yếu tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên
cũng gọi là nhân tố thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là
ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại.
- Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều
không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả.
- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng,
hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Chiều sâu: Loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sử
dụng nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Hình dáng: Hình dáng mảnh đất đẹp nhất là vuông hoặc hình chữ nhật,
còn các dạng hình như tam giác, hình thang, hình bình hành… đều không
thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá
cao nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân
tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ
xây dựng, loại hình sử dụng đất...
- Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao
xa để đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa... Thửa đất nằm đầu đường

31. 22
hay góc phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất.
- Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng
và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất [1].
1.2.5. Sơ lược về công tác định giá đất ở một số nước trên thế giới
Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Định giá là một
nghệ thuật khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong
một thời điểm xác định. Đất đai hay BĐS cũng là một tài sản nên định giá đất
cũng như định giá một tài sản nhưng nó mang tính chất đặc thù về vị trí nên
yếu tố quan trọng được lưu tâm trong quá trình định giá là vị trí địa lý.
Tuỳ theo những quy định của hệ thống luật pháp mỗi nước lại có quy
định cụ thể về định giá đất. Ở các nước phát triển và nhiều nước đang phát
triển trên thế giới, hệ thống lý luận và thực nghiệm về định giá đất được chú
trọng đầu tư, đồng thời đã từng bước đi vào ổn định. Sau đây chúng ta cùng
xem xét công tác định giá đất ở một số nước điển hình trên thế giới với những
nét tương đồng với Việt Nam.
1.2.5.1. Định giá đất ở Trung Quốc
Ở Trung Quốc, vấn đề định giá BĐS đã được quan tâm từ thập kỷ 90 của
thế kỷ XX. Năm 1992, trung tâm tư vấn và định giá BĐS được thành lập với
nhiệm vụ quản lý nhà nước về BĐS, thực hiện một số dịch vụ liên quan tới
việc định giá, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán BĐS. Việc định giá
được tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng BĐS. Ngoài cơ quan ở trung
ương, các tỉnh, vùng đều có cơ quan định giá đất. Với mục đích chủ yếu là hỗ
trợ các bên giao dịch xem xét quyết định giá chuyển nhượng quyền sở hữu;
tính giá trị tài sản mang thế chấp; cung cấp cơ sở hợp lý cho các nhà đầu tư
trong lĩnh vực tài chính tín dụng; tính giá thị trường của tài sản trước và sau
khi đền bù, xác định thiệt hại tài sản; tính thuế, tách tài sản thành những
khoản mục khấu hao… [23].
1.2.5.2. Định giá đất ở Úc
Úc là quốc gia có hoạt động định giá rất khoa học và bao trùm trên toàn

32. 23
bộ lãnh thổ. Cơ quan định giá đất ở Úc được thành lập năm 1979 với nhiệm
vụ cung cấp giá trị khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho Nhà nước và
khách hàng theo luật định; chịu trách nhiệm thi hành những điều khoản của
Luật Đất đai để đưa ra những đánh giá đất cho thu thuế và các dịch vụ khác.
Cơ quan định giá của Úc được chia làm 2 bộ phận: bộ phận định giá đất
và bộ phận dịch vụ tổng hợp. Bộ phận định giá gồm 2 nhóm:
- Nhóm 1: Định giá để phục vụ việc định mức thu thuế và đánh giá thuế
với 3 thành phần công việc chính:
+ Định giá để phục vụ cho thống kê tổng thể.
+ Định giá tạm thời.
+ Định giá để phân xử đơn khiếu nại.
- Nhóm 2: Dịch vụ định giá bao gồm dịch vụ định giá phục vụ thuế trước
bạ, dịch vụ định giá sản phẩm và tư vấn các dịch vụ định giá khác [23].
1.2.5.3. Định giá đất ở Thuỵ Điển
Các phương pháp xác định giá đất ở nước ta vận dụng phương pháp xác
định giá đất của hai nước Thuỵ Điển và Úc. Tại Thuỵ Điển, giá đất trên thị
trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, được xác định trên cơ sở người
mua mua được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán được
thông tin tốt nhất về tài sản cần bán. Giá trị định giá mà tổ chức định giá đưa
ra phải đạt 75% giá trị thị trường. Định giá phải chỉ ra được BĐS có khả năng
đóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra được BĐS nào sẽ quyết định việc
đóng thuế. Giá trị xác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử
dụng đất đã tuyên bố trong hợp đồng cho thuê. Những BĐS mà không có khả
năng đóng thuế thì không cần định giá. Định giá BĐS được tiến hành theo
dựa trên nhiều nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc so sánh [23].
1.2.6. Công tác định giá đất tại Việt Nam
Hiện nay công tác định giá đất của nước ta được quy định khá chặt chẽ
trong Luật Đất đai 2003. Định giá đất là cụ thể hoá quyền định đoạt đối với
đất đai của Nhà nước theo quy định tại khoản 2 điều 5 Luật Đất đai 2003:
“Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:

33. 24
a. Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt
quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.
b. Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất.
c. Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất.
d. Định giá đất.
Trên thực tế, Nhà nước khó nắm bắt giá đất trên thị trường vì nó biến
động mạnh mẽ theo thời gian và không gian. Vì vậy để phục vụ cho công tác
quản lý của mình, Nhà nước quy định khung giá chuẩn các loại đất. Tại điều
56 Luật Đất đai về giá đất do Nhà nước quy định ghi rõ: “ Việc định giá đất
của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:
a. Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
b. Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết
cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử
dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau [5].
c. Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử
dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như
nhau” [18].
Tại khoản 2 xác định nhiệm vụ của Chính phủ: “Chính phủ quy định
phương pháp xác định giá đất; khung giá đất các loại đất cho từng vùng, theo
từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch
giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.”
“Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều này,
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy
định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể
của địa phương trình HĐND cùng cấp thông qua trước khi quyết định.
Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được

34. 25
công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ
để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền
sử dụng đất và tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá
quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử
dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi
phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước”.
Tại khoản 2 Điều 6 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất quy định: “Căn cứ giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh
được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm
không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại”.
Để tiến hành các công tác định giá đất được thống nhất từ trung ương
đến địa phương pháp luật nước ta quy định rõ về hệ thống các cơ quan có
thẩm quyền trong việc định giá. Về phía Chính phủ có liên ngành các cơ quan
làm nhiệm vụ định giá bao gồm: Ban vật giá Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ
Xây dựng và Bộ Tài nguyên - Môi trường. Về phía UBND tỉnh, thành phố có
các cơ quan trợ giúp: Sở Tài chính Vật giá, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và
Môi trường. Các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho một số thành viên
và thông qua một Uỷ ban hoặc Hội đồng có trách nhiệm định giá theo một
mục đích cụ thể [28].
Điều 9 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ quy định về phân
nhóm đất gồm có:
1. Nhóm đất nông nghiệp
a) Đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng
thủy sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng và các loại
đất nông nghiệp khác được xếp theo hạng đất và chia thành ba loại xã theo địa
giới hành chính: đồng bằng, trung du, miền núi.
b) Đối với đất làm muối được chia theo vị trí. Vị trí của đất làm muối
được xác định căn cứ vào khoảng cách từ đồng muối đến kho muối tập trung

35. 26
tại khu sản xuất hoặc gần đường giao thông, theo nguyên tắc: vị trí số 1 áp
dụng đối với đồng muối gần kho muối nhất hoặc gần đường giao thông nhất;
các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có khoảng cách xa kho muối
hơn và xa đường giao thông hơn.
2. Nhóm đất phi nông nghiệp
Đối với đất ở, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất
phi nông nghiệp khác ở nông thôn như: đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây
dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng
các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích
công cộng; đất có di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các
công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn
giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất
làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính
phủ được xếp theo vị trí của từng loại đất, chia thành ba loại xã theo địa giới
hành chính: đồng bằng, trung du, miền núi để định giá [6].
Vị trí của từng loại đất trong mỗi loại xã được chia theo 3 khu vực thuộc
địa giới hành chính cấp xã:
- Khu vực 1: đất có mặt tiền tiếp giáp với trục đường giao thông chính
nằm tại trung tâm xã hoặc cụm xã (gần Uỷ ban nhân dân xã, trường học, chợ,
trạm y tế); gần khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu công nghiệp, khu
chế xuất; hoặc không nằm tại khu vực trung tâm xã nhưng gần đầu mối giao
thông hoặc gần chợ nông thôn.
- Khu vực 2: nằm ven các trục đường giao thông liên thôn, tiếp giáp với
khu vực trung tâm xã, cụm xã, khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu
chế xuất.
- Khu vực 3: là những vị trí còn lại trên địa bàn xã.
Việc phân loại khu vực để xác định giá đất thực hiện theo nguyên tắc:
khu vực 1 có khả năng sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận
lợi nhất; khu vực 2 và khu vực 3 có khả năng sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém

36. 27
thuận lợi hơn.
Vị trí của từng loại đất trong từng khu vực được xác định căn cứ và khả
năng sinh lợi, khoảng cách tới mặt tiền của các trục đường giao thông và điều
kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ
theo nguyên tắc vị trí số 1 có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ
tầng thuận lợi nhất, gần trục đường giao thông chính nhất, các vị trí tiếp sau
đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém
thuận lợi hơn.
Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác định
căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh
hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao
thông. Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân
thành các loại vị trí có số thứ tự từ 1 trở đi. Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền
cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất có điều kiện kết cấu hạ
tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng
đối với đất không ở liền cạnh đường phố có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu
hạ tầng kém thuận lợi hơn [26].
Ngày 26 tháng 11 năm 2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số
114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP của
Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Theo
đó quy định phương pháp xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp
và phương pháp thu nhập. Ngày 06 tháng 12 năm 2007, Bộ Tài chính ban
hành Thông tư số 145/2007/TT-BTC hướng dẫn áp dụng thực hiện Nghị định
123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 nắm 2007 của Chính phủ về việc sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP. Theo đó đã quy định
thêm hai phương pháp xác định giá đất là: phương pháp chiết trừ và phương
pháp thặng dư. Như vậy việc xác định giá đất hiện nay có bốn phương pháp
để thực hiện.

37. 28
1.3. TỔNG QUAN NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN GIẢI PHÓNG
MẶT BẰNG
1.3.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất, giải
phóng mặt bằng
1.3.1.1. Một số khái niệm liên quan đến giải phóng mặt bằng
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất [3].
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị
thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để
di dời đến địa điểm mới [3].
- Tái định cư: là việc nhà nước bố trí, xắp xếp chỗ ở mới cho các hộ gia
đình, cá nhân trong khu vực bị thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở đảm bảo
theo quy định của pháp luật [3].
- Thu hồi đất: là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại
quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã,
phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật Đất đai” [3].
- Giải phóng mặt bằng: là quá trình tổ chức thực hiện các công việc
liên quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất
nhất định được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công
trình mới trên đó [7].
1.3.1.2. Các nguyên tắc trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu
hồi đất, giải phóng mặt bằng
Theo Điều 6 Nghị định số 197/2004/ND-CP quy định:
“1. Người bị Nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện quy định tại Điều 8
của Nghị định số 197/2004/ND - CP thì được bồi thường; trường hợp không đủ
điều kiện được bồi thường thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) xem xét để hỗ trợ.
2. Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi
thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất
để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời

38. 29
điểm có quyết định thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới
hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực
hiện thanh toán bằng tiền.
3. Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với nhà nước theo quy
định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính
vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước” [7].
1.3.1.3. Các loại hình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất, giải
phóng mặt bằng
* Bồi thường đất nông nghiệp
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi
được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất để bồi
thường thì được bồi thường bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng
Đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, đất vườn ao liền kề với đất ở
trong khu dân cư, ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp cùng
mục đích sử dụng còn được hỗ trợ bằng tiền; giá tính hỗ trợ từ 20% đến 50%
giá đất ở liền kề; mức hỗ trợ cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định
cho phù hợp với thực tế tại địa phương
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng
vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm
đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khi
Nhà nước thu hồi thì không được bồi thường về đất, nhưng được bồi thường
chi phí đầu tư vào đất còn lại và được hỗ trợ theo quy định sau.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất
nông nghiệp, mà không đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều
8 Nghị định sô 197/2004/NĐ-CP; nếu trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực
tiếp sản xuất nông nghiệp có nguồn sống chính là nông nghiệp thì Ủy ban
nhân dân cấp có thẩm quyền xem xét để giao đất mới phù hợp điều kiện của
địa phương.

39. 30
Các loại hình bồi thường đựơc áp dụng hiện nay gồm có: bồi thường
giá trị quyền sử dụng đất căn cứ vào giá đã được Uỷ ban nhân dân tỉnh quy
định áp dụng đối với những trường hợp không có quỹ đất để thực hiện chi trả.
Trường hợp các dự án lớn, trong đó địa phương có thể đảm bảo quỹ đất để bồi
thường cho người dân thì những người có nhu cầu bồi thường bằng việc giao
đất mới cũng được thực hiện [30].
* Bồi thường đất phi nông nghiệp không phải đất ở
Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
của hộ gia đình, cá nhân có nguồn gốc là đất ở đã được giao sử dụng ổn định
lâu dài hoặc có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
khi Nhà nước thu hồi được bồi thường theo giá đất ở.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp có thời hạn do nhận
chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho hoặc do Nhà nước giao có thu tiền
sử dụng đất được bồi thường theo giá đất phi nông nghiệp; trường hợp sử dụng
đất do Nhà nước hoặc do Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê theo thẩm quyền thì
khi Nhà nước thu hồi chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại [30].
* Bồi thường đối với đất ở
Người sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở
được bồi thường bằng giao đất ở mới, nhà ở tại khu tái định cư hoặc bồi
thường bằng tiền theo đề nghị của người có đất bị thu hồi và phù hợp với thực
tế ở địa phương.
Diện tích đất bồi thường bằng giao đất ở mới cho người có đất bị thu hồi
cao nhất bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương; trường hợp đất ở bị thu hồi có
diện tích lớn hơn hạn mức giao đất ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào
quỹ đất của địa phương và số nhân khẩu của hộ gia đình bị thu hồi đất, xem xét,
quyết định giao thêm một phần diện tích đất ở cho người bị thu hồi đất, nhưng
không vượt quá diện tích của đất bị thu hồi.
* Công tác hỗ trợ: Thực hiện hỗ trợ bằng tiền đối với những thửa đất bị
thu hồi đối với các hộ gia đình, cá nhân. Chính sách hỗ trợ được áp dụng đối
với từng thửa đất tuỳ thuộc vào khu vực, vị trí của thửa đất ấy. Theo quy định

40. 31
tại Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân tỉnh Tuyên
Quang, thửa đất nông nghiệp nằm ngoài khu dân cư thì ngoài việc được bồi
thường còn được hỗ trợ một khoản tiền bằng 3 lần giá đất cùng mục đích sử
dụng tại khu vực vị trí đó; thửa đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư thì
ngoài việc được bồi thường thì còn được hỗ trợ một khoản tiền bằng 35% giá
đất ở trung bình của khu vực thu hồi. Ngoài ra còn một số chính sách hỗ trợ
khác như hỗ trợ ổn định đời sống đối với hộ gia đình bị thu hồi từ trên 30%
diện tích đất nông nghiệp trở lên, hỗ trợ học nghề, hỗ trợ tiền thuê nhà, hỗ trợ
di chuyển, thưởng di chuyển đúng kế hoạch. Đối với những hộ gia đình thuộc
diện hộ nghèo, gia đình chính sách thì ngoài việc được hưởng các chính sách
trên còn được xem xét hỗ trợ một khoản tiền để thoát nghèo.
* Công tác tái định cư: Có hai hình thức tái định cư đó là tái định cư
tại chỗ và tái định cư khi phải di chuyển tới chỗ ở mới.
Người được bố trí tái định cư được thông báo trước về thời gian, địa
điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái định cư của khu tái định cư cần đến.
Ưu tiên tái định cư tại chỗ cho người bị thu hồi đất tại nơi có dự án tái
định cư, ưu tiên vị trí thuận lợi cho các hộ sớm thực hiện giải phóng mặt
bằng, hộ có vị trí thuận lợi tại nơi ở cũ, hộ gia đình chính sách
* Về công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
Việc thực hiện thu hồi đất giải phóng mặt bằng ở địa phương những
năm qua là khuyến khích người dân có đất bị thu hồi tự động di chuyển tài
sản vật kiến trúc, cây cối hoa màu để ban giao lại mặt bằng sau khi đã nhận
được thanh toán đủ các khoản bồi thường thiệt hại từ việc thu hồi đất và tài
sản trên đất. Các chính sách hỗ trợ để khuyến khích người dân cũng đươc xem
xét một cách thoả đáng như hỗ trợ di chuyển nhà, hỗ trợ tiền thuê nhà .v.v.
Tuy nhiên đối với một số trường hợp không tự giác thực hiện bàn giao
mặt bằng mặc dù đã được Hội đồng bồi thường và cơ quan địa phương vận
động thuyết phục thì cơ quan nhà nước sẽ áp dụng biện pháp cưỡng chế. Việc
cưỡng chế thi hành sau khi có quyết định cưỡng chế được niêm yết công khai
mà người bị cưỡng chế không bàn giao đất thì Ủy ban nhân dân huyện, thị xã

41. 32
nơi có đất chỉ đạo, tổ chức lực lượng cưỡng chế thu hồi đất theo quy định của
pháp luật [30].
1.3.2. Sơ lược về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất,
giải phóng mặt bằng trên thế giới
* Ở Trung Quốc: có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa
mặt bằng, cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực
hiện dự án đầu tư. Nếu như việc thu hồi đất là không thể tránh khỏi thì có sự
chuẩn bị cẩn thận phương án đền bù, trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của
nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm bảo cho những người bị thu hồi đất có thể
khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất.
Theo quy định của pháp luật Trung Quốc, khi Nhà nước thu hồi đất thì
người nào sử dụng đất sau đó sẽ có trách nhiệm bồi thường. Người bị thu hồi
đất được thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai, tiền trợ cấp về tái
định cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất. Cách tính tiền bồi thường
đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng của
đất đai những năm trước đây rồi nhân với hệ số. Tiền bồi thường cho hoa
màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại.
Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc
đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản
lý giải phóng mặt bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa
phương đảm nhiệm. Tổ chức, cá nhân được quyền sử dụng thửa đất nào sẽ trả
tiền thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng.
Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương
thức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản
sau: Một là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và
nhà cũ; Hai là, giá đất tiêu chuẩn; Ba là, trợ cấp về giá cả. Ba khoản này cộng
lại là tiền bồi thường về nhà ở.
Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường
cho dân ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành

42. 33
thị và nông thôn. Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi
thường bằng tiền là chính, với mức giá do thị trường bất động sản quyết định
qua các tổ chức trung gian để đánh giá, xác định giá. Với người dân nông
thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo đó, mỗi đối
tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi thường về sử dụng
đất đai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể.
Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có
những thành công nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là
do thứ nhất, đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối
với các hoạt động tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho
người dân tái định cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định
cư. Thứ hai, năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh.
Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương
trình bồi thường hỗ trợ tái định cư. Thứ ba, quyền sở hữu đất tập thể làm cho
việc thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở
nông thôn. Tiền đền bù cho đất đai bị mất không trả cho từng hộ gia đình mà
được cộng đồng sử dụng để tìm kiếm, phát triển đất mới hoặc mua của các
cộng đồng sở tại hay dùng để phát triển kết cấu hạ tầng. Chính quyền thôn, xã
chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng.
Bên cạnh những thành công như vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là
vấn đề việc làm; tốc độ tái định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện giải phóng
mặt bằng trước khi xây xong nhà tái định cư... [16].
* Ở Thái Lan: Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy định việc trưng dụng
đất cho các mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn
tài nguyên cho đất nước, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích
công cộng khác phải theo giá thị trường cho những người có đủ điều kiện theo

43. 34
quy định của pháp luật về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy
định việc bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh đất và người có
quyền thừa kế tài sản đó. Dựa trên các quy định này, các ngành có quy định
chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng đất của ngành mình.
Năm 1987, Thái Lan ban hành Luật Trưng dụng BĐS áp dụng cho việc
trưng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dựng tiện ích công cộng, quốc
phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước, phát
triển đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công
cộng. Luật quy định những nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá
trị bồi thường các loại tài sản bị thiệt hại. Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra
các quy định cụ thể và trình tự tiến hành bồi thường TĐC, nguyên tắc cụ thể
xác định giá trị bồi thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ
tục thành lập các cơ quan, ủy ban tính toán bồi thường TĐC, trình tự đàm
phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đưa ra tòa án.
Ví dụ: trong ngành điện năng thì cơ quan điện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự
án bồi thường TĐC lớn nhất nước, họ đã xây dựng chính sách riêng với mục
tiêu: “Đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng một mức sống tốt hơn” thông
qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và đạt mức tối đa nhu cầu, đảm
bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và được tham gia
nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì thực tế đã tỏ ra hiệu quả khi nhu
cầu thu hồi đất trong nhiều dự án [16].
* Ở Hàn Quốc: Hàn Quốc là một nước nhỏ hẹp với 70% diện tích là đất
đồi, núi cho nên đất công cộng được xem là một vấn đề hết sức quan trọng.
Do đó để sử dụng đất một cách hiệu quả hơn thì các quy hoạch, và quy chế
được coi như một hình thức pháp luật.
Luật Đất đai của Hàn Quốc được xác lập trên cơ sở Luật Quy hoạch đô
thị cho từng đô thị và Luật Quản lý sử dụng quốc thổ bao gồm tất cả các đô thị,