Đề tài nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng tới giá đất, HOT

i
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN TRỌNG ĐẠT
Tên đề tài:
NGHIÊN CỨU SỰ BIẾN ĐỘNG VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ
ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
PHƯỜNG NGUYỄN TRÃI, THÀNH PHỐ HÀ GIANG,
TỈNH HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2012-2014
KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆPĐẠI HỌC
Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Địa chính môi trường
Lớp : K43C – ĐCMT (N03)
Khoa : Quản lý Tài nguyên
Khóa học : 2011 – 2015
Giáo viên hướng dẫn : TS. Nguyễn Thanh Hải
Thái Nguyên - 2015

i
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập và nghiên cứu tại trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, em luôn nhận được sự chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo trong trường,
đặc biệt là các thầy cô giáo trong khoa Quản lý Tài nguyên và khoa Môi trường đã
giúp em tích lũy và trau dồi những kiến thức cơ bản về chuyên môn cũng như
những kiến thức về xã hội. Đến nay em đã hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp.
Nhân dịp này cho phép em được bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc nhất đến các
thầy cô giáo trong khoa Quản lý Tài nguyên và khoa Môi trường. Đặc biệt là thầy
giáo TS. Nguyễn Thanh Hải đã tận tình giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề tốt
nghiệp này.
Em xin cảm ơn đến Ban lãnh đạo, các cán bộ Sở Tài nguyên và Môi trường
tỉnh Hà Giang, các cơ quan ban ngành có liên quan đã giúp đỡ em trong quá trình
thực tập và viết chuyên đề.
Em xin bày tỏ lòng biết ơn tới gia đình, bạn bè và người thân đã tạo điều kiện và
động viên giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập và hoàn thành chuyên đề.
Em xin chân thành cảm ơn !
Thái Nguyên, Ngày 10 tháng 05 năm 2015
Sinh viên
Nguyễn Trọng Đạt

ii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Tình hình sử dụng đất của phường Nguyễn Trãi năm 2014......................39
Bảng 4.2: Tình hình giao đất của phường Nguyễn Trãi đến năm 2014....................42
Bảng 4.3: Giá đất ở áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm 2012 đến 2014 ..........47
Bảng 4.4: Giá đất ở của các loại đường phố VT1 giai đoạn 2012-2014..................48
Bảng 4.5: Giá đất ở của các loại đường phố VT2 giai đoạn 2012-2014...................49
Bảng 4.8: Dân số và cơ cấu lao động phường Nguyễn Trãi qua các năm................51
Bảng 4.9: Mức chênh lệch giá đất theo giá quy định của Nhà nước giữa các vị trí .55
Bảng 4.10: Mức chênh lệch giá đất theo giá thực tế giữa các vị trí..........................56
Bảng 4.11: Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất trên cùng một tuyến
đường phố trung tâm (nhóm I)....................................................................56
Bảng 4.12: Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất tới giá đất......................57

iii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1: Đồ thị cung và cầu đất đai...................................................................................7
Hình 4.1: Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất của UBND phường Nguyễn Trãi, 2014 ......40
Hình 4.2: Biểu đồ tình hình CGCN QSDĐ giai đoạn 2012 – 2014..........................45
Hình 4.3: Biểu đồ tốc độ gia tăng dân số P. Nguyên Trãi giai đoạn 2012 – 2014....52
Hình 4.4: Đồ thị thể hiện ảnh hưởng của thu nhập đến lượng cầu BĐS...................54
Hình 4.5: Biểu đồ giá đất theo quy định thuộc các đường phố Nguyễn Trãi
(nhóm I), 19/5 (nhóm II), Đội Cấn (nhóm III), Lê Hoàn (nhóm IV) .....55
Hình 4.6: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của khả năng sinh lợi tới giá đất...................58

iv
MỤC LỤC
PHẦN 1.MỞ ĐẦU................................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề .......................................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu và yêu cầu của đề tài........................................................................... 2
1.2.1. Mục tiêu của đề tài.......................................................................................... 2
1.2.2. Yêu cầu của đề tài ........................................................................................... 2
1.3. Ý nghĩa của đề tài............................................................................................... 3
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU....................................................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học................................................................................................... 4
2.1.1. Khái niệm, đặc điểm giá đất............................................................................ 4
2.1.1.1. Khái niệm giá đất ......................................................................................... 4
2.1.1.2. Đặc điểm giá đất........................................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất.................................................................. 5
2.1.2.1. Địa tô............................................................................................................ 5
2.1.2.2. Lãi suất ngân hàng ....................................................................................... 6
2.1.2.3. Quan hệ cung cầu......................................................................................... 7
2.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất .................................................................... 8
2.1.3.1. Nhân tố nhân khẩu ....................................................................................... 8
2.1.3.2. Nhân tố xã hội .............................................................................................. 9
2.1.3.3. Nhân tố kinh tế........................................................................................... 10
2.1.3.4. Nhân tố khu vực......................................................................................... 11
2.1.3.5. Nhân tố quốc tế .......................................................................................... 13
2.1.3.6. Nhân tố cá biệt ........................................................................................... 13
2.1.4. Nguyên tắc, phương pháp định giá đất ......................................................... 14
2.1.4.1. Nguyên tắc định giá đất.............................................................................. 14
2.1.4.2. Phương pháp định giá đất........................................................................... 15
2.2. Cơ sở pháp lý ................................................................................................... 16
2.3. Cơ sở thực tiễn ................................................................................................. 17
2.3.1. Tổng quan về thị trường đất đai.................................................................... 17
2.3.1.1. Khái niệm về thị trường đất đai ................................................................. 17
2.3.1.2. Đặc điểm thị trường đất đai........................................................................ 17

v
2.3.1.3. Thị trường đất đai trên thế giới .................................................................. 18
2.3.1.4. Thị trường đất đai Việt Nam...................................................................... 19
2.3.2. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam........................................... 23
2.3.2.1. Công tác định giá đất trên thế giới............................................................. 23
2.3.2.2. Công tác định giá đất tại Việt Nam............................................................ 25
2.3.3. Xu thế biến động giá đất tại phường Nguyễn Trãi, Thành phố Hà Giang.... 29
PHẦN 3.ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU... 30
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.................................................................... 30
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu.................................................................................... 30
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu....................................................................................... 30
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ....................................................................... 30
3.3. Nội dung nghiên cứu........................................................................................ 30
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Nguyễn Trãi, thành phố
Hà Giang....................................................................................................... 30
3.3.1.1. Điều kiện tự nhiên...................................................................................... 30
3.3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội........................................................................... 30
3.3.2. Tình hình sử dụng đất và quản lý đất đai của phường Nguyễn Trãi, thành
phố Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014........................................................... 30
3.3.2.1. Tình hình sử dụng đất ................................................................................ 30
3.3.2.2. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai...................................................... 30
3.3.2.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phường Nguyễn Trãi................30
3.3.3. Giá đất ở quyđịnh trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang...............30
3.3.3.1. Căn cứ xác định giá đất ở trên địa bàn....................................................... 30
3.3.3.2. Giá đất ở quy định trên địa bàn phường Nguyễn Trãi ............................... 30
3.3.4. Nghiên cứu sự biến động giá đất ở tại phường Nguyễn Trãi, thành phố
Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014.................................................................. 30
3.3.4.1. Tình hình biến động giá đất ở của phường ................................................ 30
3.3.4.2. Nguyên nhân biến động ............................................................................. 31
3.3.5. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường
Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014 .......................... 31
3.3.5.1. Biến động dân số........................................................................................ 31
3.3.5.2. Vị trí lô đất ................................................................................................. 31

vi
3.3.5.3. Chiều rộng mặt tiền.................................................................................... 31
3.3.5.4. Khả năng sinh lợi ....................................................................................... 31
3.3.5.5. Các yếu tố khác.......................................................................................... 31
3.3.6. Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý giá đất ở trên địa bàn
phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang.................................................. 31
3.4. Phương pháp nghiên cứu.................................................................................. 31
3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu........................................................... 31
3.4.3. Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường ....................................................... 32
3.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu...................................... 32
PHẦN 4.KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.................................... 33
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Nguyễn Trãi, thành phố
Hà Giang....................................................................................................... 33
4.1.1. Điều kiện tự nhiên......................................................................................... 33
4.1.1.1. Vị trí địa lý ................................................................................................. 33
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo....................................................................................... 33
4.1.1.3. Khí hậu, thủy văn....................................................................................... 34
4.1.1.5. Cảnh quan môi trường................................................................................ 35
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội.............................................................................. 36
4.1.2.1. Điều kiện kinh tế........................................................................................ 36
4.1.2.2. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập ..................................................... 37
4.1.2.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng............................................................ 38
4.2. Tình hình sử dụng đất và quản lý đất đai của phường Nguyễn Trãi, thành
phố Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014............................................................. 39
4.2.1. Tình hình sử dụng đất ................................................................................... 39
4.2.2. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai.......................................................... 40
4.2.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phường Nguyễn Trãi.... 44
4.3. Giá đất ở quy định trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang.... 45
4.3.1. Căn cứ xác định giá đất ở trên địa bàn.......................................................... 45
4.3.2. Giá đất ở quy định trên địa bàn phường Nguyễn Trãi .................................. 46
4.4. Nghiên cứu sự biến động giá đất ở tại phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà
Giang giai đoạn 2012 – 2014......................................................................... 48
4.4.1. Tình hình biến động giá đất ở của phường ................................................... 48

vii
4.4.2. Nguyên nhân biến động ................................................................................ 50
4.5. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường
Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014.............................. 51
4.5.1. Biến động dân số........................................................................................... 51
4.5.2. Vị trí lô đất .................................................................................................... 54
4.5.3. Chiều rộng mặt tiền....................................................................................... 57
4.5.4. Khả năng sinh lợi .......................................................................................... 58
4.5.5. Các yếu tố khác ............................................................................................. 59
4.6. Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý giá đất ở trên địa bàn phường
Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang ............................................................... 60
PHẦN 5.KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ.................................................................... 62
5.1. Kết luận ............................................................................................................ 62
5.2. Đề nghị............................................................................................................. 63
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................... 64

viii
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT
BĐS : Bất động sản
BTNMT : Bộ Tài nguyên và Môi trường
CP : Chính phủ
CT : Chỉ thị
GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HĐBT : Hội đồng Bộ trưởng
NĐ : Nghị định
QSDĐ : Quyền sử dụng đất
TT :Thông tư
TTg : Thủ tướng
TW : Trung ương
UBND : Ủy ban nhân dân
VT : Vị trí
XHCN : Xã hội chủ nghĩa

1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là nguồn tài nguyên vô cùng quan trọng
của con người và mọi sự sống trên trái đất, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội
lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi
trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn
hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất đai có ý nghĩa chính trị, kinh tế, xã hội sâu
sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo vệ tổ quốc.
Đất đai là loại hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa này biểu hiện bằng quyền sử
dụng đất và có hai thuộc tính cơ bản là giá trị và giá trị sử dụng. Đất đai là nhu cầu
thiết yếu của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân vì đất đai là nơi để sinh hoạt, lao động
sản xuất, đồng thời là điều kiện cơ bản để phát triển kinh tế - xã hội. Ngày nay, khi
xã hội càng phát triển thì nhu cầu về đất đai càng lớn và trở nên bức thiết, trong khi
đất đai không thể sinh ra phát triển hoặc mở rộng về diện tích nên giá trị đất đai
ngày càng lớn và giá đất ngày càng tăng.
“Giá đất” là cầu nối giữa quan hệ đất đai – thị trường – sự quản lý của Nhà
nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay giá đất chính là công cụ để
người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường, đồng thời cũng là
căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực
hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy
hoạch và pháp luật. Cũng như các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường “giá
đất” được hình thành và vận động theo quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị,
quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh. Thực tế hiện nay giá đất cũng gây nên rất
nhiều bức xúc cho cả cơ quan có thẩm quyền lẫn người dân vì giá đất biến động rất
lớn, giá tăng cao và quá nhanh qua các năm. Trong khi đó để đảm bảo cho các vấn
đề ổn định kinh tế – xã hội , giá đất của Nhà nước lại không tăng gây nên sự chênh
lệch rất lớn so với thị trường. Điều này dẫn đến nhiều bất cập trong công tác quản lý
và sử dụng đất. Cụ thể như công tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự án kéo dài do

2
không thỏa thuận được giá đất, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư. Như vậy,
những vấn đề bất hợp lý về giá đất hiện nay và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là
mối quan tâm rất lớn. Vì vậy việc xác định được sự ảnh hưởng của các yếu tố đến
giá đất và mức độ ảnh hưởng là hết sức cần thiết, sẽ giúp giải quyết các vấn đề liên
quan tới giá đất như: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng,
đô thị hóa, các dự án có sử dụng đất giải phóng mặt bằng...
Phường Nguyễn Trãi là phường trung tâm của thành phố Hà Giang, nằm dọc
theo trục đường quốc lộ 2. Do đó đây là địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội phát
triển của thành phố, vấn đề quản lý đất đai còn nhiều bất cập, bên cạnh đó diễn ra
tình trạng chênh lệch giá đất giữa các khu phố, tuyến đường, khiến cho sự quản lý
về đất đai của địa phương gặp nhiều khó khăn.
Xuất phát từ thực tế trên, được sự phân công của ban chủ nhiệm khoa Quản
lý Tài nguyên, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên và sự hướng dẫn của thầy
giáo TS. Nguyễn Thanh Hải em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu sự biến
động và một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn phường Nguyễn Trãi,
thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014”.
1.2. Mục tiêu và yêu cầu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu của đề tài
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địabàn
phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang.
- Nghiên cứu sự biến động giá đất ở trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành
phố Hà Giang.
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn phường
Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho
việc xác định giá đất ở phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
1.2.2. Yêu cầu của đề tài
- Cập nhật đầy đủ các văn bản liên quan đến quy định về giá đất như: Luật đất
đai; Nghị định của Chính Phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi

3
trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan
thuế,...Quyết định của UBND tỉnh Hà Giang.
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở.
- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
- Giúp sinh viên nắm chắc những kiến thức đã học trong nhà trường và học hỏi
kinh nghiệm trong quá trình thực tập ở địa phương. Sử dụng những kiến thức đã học
áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngừng học cho
bản thân.
- Đề tài có ý nghĩa quan trọng trong việc đưa ra chênh lệch và khả năng tương
đồng giữa giá đất do UBND tỉnh quy định.
- Giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, việc đưa các chính sách của
địa phương thực hiện một cách hoàn thiện hơn.

5
Giá đất chủ yếu do nhu cầu đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng,
tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường. Chủ yếu
do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành: đầu tiên do tính khan hiếm của đất đai nên
tính co dãn trong cung nhỏ; đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội, nhân khẩu tăng
không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng
lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến tỷ suất
lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá
đất có trạng thái tăng lên. Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh
hưởng của cung cầu. Nhưng nói chung cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai
mà con người có thể sử dụng được là hạn chế, làm tính co dãn trong cung kinh tế
cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên
tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất.
Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: đất đai có tính cố định về vị trí
nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống
nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí thửa
đất khác nhau thI giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt và rất rõ ràng; ngoài
ra, giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng
vùng. Vì vậy, thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau (Nguyễn Thế Huấn và cs,
2008)[6].
2.1.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
2.1.2.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời
và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là
do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong
chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nôtạo ra và bị chúa
phong kiến chiếm đoạt.Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất
trong nông nghiệp nên vẫn còn địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là
phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh

6
nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai
cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê.
Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa
tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không
còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa
tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song
nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ
nghĩa tư bản
Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích
qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ bản giữa đất
đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ
tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục
đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của đất, tức là quyết định mức địa
tô của đất đó. Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến
địa tô, dù đất đó ở đô thị hay nông thôn hẻo lánh. Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều
kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp. Để so sánh
xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng
và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông
nghiệp. Đối với đất trồng cây hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức
địa tô khác nhau giữa các thửa đất: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước;
điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; vị trí thửa đất. Đó là cơ sở để định giá đất
(Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008)[6].
2.1.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đấtcó
thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng
của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi những yếu tố nào. Có
thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi, nếu không thì
đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô và ngược lại nếu
lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên do người bán không muốn bán

7
với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất
gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.
Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá
đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào
lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc
dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị
hay nông thôn. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ
không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
2.1.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất
và làm cho giá đất luôn biến động.
Theo hình 2.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng.
Khi các yếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và đường cầu,
điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì
đường cầu dịch sang trái từ D0
sang D1
, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E', nếu
cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0
xuống P1
(Lê Phương Thảo, 2007)[10].
Đường Cung
Đường Cầu
E
D1
D0
E’P1
P0
Q0Q1O
P
Q
Hình 2.1: Đồ thị cung và cầu đất đai

8
2.1.3. Cácyếutốảnhhưởng tới giá đất
2.1.3.1. Nhân tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinhtế xã hội. Ảnhhưởng
của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mậtđộ nhân khẩu,
tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.
a. Mật độ nhân khẩu
Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu về đất tăng vì thế giá đất tăng
lên. Ví dụ ở Nhật Bản tỷ lệ tăng giá đất ở thành thị năm 1956 - 1960 là 11 -
13%, năm 1960 - 1961 là 17 - 18%, còn ở Mỹ năm 1956 - 1966, tỷ lệ biến động
giá cả đất chỉ là 5,5 - 6,9%. Nguyên nhân chủ yếu là ở Nhật Bản là nước có mật
độ nhân khẩu thành thị cao nhất, là quốc gia có tỷ lệ tăng nhân khẩu cao nhất trong
những nước có nền kinh tế phát triển, tốc độ phát triển kinh tế thành thị của Mỹ
cũng rất nhanh, nhưng do mật độ nhân khẩu thấp, tỷ lệ tăng nhân khẩu so với Nhật
là thấp, yêu cầu đất không căng thẳng như Nhật Bản, do đó mức tăng giá đất tương
đối nhỏ.
b. Yếu tố nhân khẩu
Yếu tố nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và tố
chất văn hóa của nhân khẩu. Yếu tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn đến giá
cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật tự ổn
định môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người,
gián tiếp làm tăng nhu cầu với loại này nên thúc đẩy giá đất tăng lên.
c. Cấu thành nhân khẩu gia đình
Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị
hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Đại gia đình truyền thống tam đại, tứ đại đồng
đường dần dần bị thay thế bằng gia đình nhỏ lấy đôi vợ chồng làm trung tâm. Sự
thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách
tương ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho
thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này
ngày càng rõ ràng (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008)[6].

10
2.1.3.3. Nhân tố kinh tế
Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng với quốc tế dân sinh và ảnh
hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình Chính phủ tích cực theo
đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua
ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định.
a. Tình trạng phát triển kinh tế
Một trong những chỉ tiêu trọng yếu để đánh giá trạng thái phát triển kinhtế là
thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân có ý nghĩa là trạng thái tài chính tiền tệ lành
mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng
thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không
ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên. Từ sựphát triển kinh tế của các nước, các khu
vực và sự biến động về yêu cầu đối với đất, thấy rằng xu thế biến động về nhu cầu
đất đai thống nhất với xu thế của chu kì kinh tế.
b. Mức độ dự trữ và đầu tư
Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa làdự
trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Đây là nguyên lý "tính thống nhất
giữa dự trữ và đầu tư" trong kinh tế học. Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức
độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng
của mức độ dự trữ đối với mức giá đất. Tích lũy phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ
nhiều hay ít lại do năng lực dự trữ và nguyện vọng dự trữ quyết định. Khi năng lực
dự trữ càng lớn mà nguyện vọng dự trữ càng cao, hạn ngạch dự trữ càng nhiều thì tích
lũy tư bản càng nhanh. Nói chung một loạt thời kỳ có tỷ lệ dự trữ cao thường là thời kỳ
tích lũy dự trữ siêu ngạch; trong khi tỷ lệ dự trữ đang cao liên tục, nếu đột nhiên xuống
thấp, đó là thời kỳ nóng bỏng về tài sản nhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăng vọt.
c. Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ
Tình trạng tài chính và tiền tệ là phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia,
lượng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, cho
nên ở đây, chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hưởng của lượng cung cấp tiền mặt
đối với thị trường đất đai, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn

11
lưu động trên thị trường, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng. Vốn lưu thông quá
thừa sẽ dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà
đất có thể bảo tồn được giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc
đẩy giá đất tăng lên không ngừng.
d. Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư
Theo đà gia tăng thu nhập của dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn nomặc
ấm, con người sẽ có nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao
về chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu về đất đai làm cho giá cả đất
đai của khu vực đó tăng.
e. Biến động vật giá
Sự biến động của vật giá ảnh hưởng đến từng người. Tài sản nhà đấtcàng ở
trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính bảo đảm giá trị, cho nên
biến động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hưởng của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ
lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao, chúng cùng xu thế "nước lên thuyền
lên". Điều cần nói rõ là: giá nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu
vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra
ngoài một cách nghiêm trọng thì giá đất còn xuống thấp. Điều đó mặt khác nói lên
ảnh hưởng của cung không đủ cầu trên thị trường nhà đất đô thị đối với giá đất.
f. Mức lãi suất
Một trong những đặc điểm chủyếu của giao dịch tài sảnnhà đất là hạnngạch
lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua bán nhà đất có liên quan đến đồng vốn
có thể sử dụng. Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không có khả năng chi trả
ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài sản nhà đất thế
chấp để có khoản vay. Do đó nhà đầu tư hoặc nhân viên định giá đất đai phải luôn
luôn nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về
cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến động mức lãi suất (Nguyễn
Thế Huấn và cs, 2008)[6].
2.1.3.4. Nhân tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội của nơi

12
có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh
hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.
a. Vị trí
Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, lànói về
vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất đượcxếp hạng, cự
li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập
trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với
các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất.
b. Điều kiện cơ sở hạ tầng
Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm:điện,
điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện... Ngoài ra còn xem xét đến
cấp hạng, kết cấu, hệ số đảm bảo, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần... Điều
kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao
thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu
tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao
thông công cộng và mật độ lưới giao thông...
c. Chất lượng môi trường
Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm: môitrường
nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như:
địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn... cho đến các
điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo
dục và mức thu nhập... ở khu vực.
d. Nhân tố quy hoạch
Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng
đấttrong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất...Mức độ
ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu
chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị.Ví dụ như khu
nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trường; khu thương nghiệp thì đặc
biệt chú trọng đến môi trường kinh doanh và tình trạng thu lợi; khu công nghiệp thì

13
đặc biệt chú trọng đến giao thông vận tải và các điều kiện cung ứng nước điện...
(Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008)[6].
2.1.3.5. Nhân tố quốc tế
a. Tình hình kinh tế thế giới
Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việc không thể cô lập vàtách rời
với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói chung hoặc ít hoặc nhiều đều có quan
hệ với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác. Thị trường thế giới càng mở rộng thì
mối quan hệ này càng trở nên mật thiết. Cho nên, sự thịnhsuy kinh tế của mỗi quốc
gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị
trường, đất đai cũng không ngoại lệ. Ví dụ, khi bùng phát nguy cơ kinh tế có tính
toàn cầu năm 1929 giá đất ở Mỹ hạ thấp nhanh chóng, từ đỉnh cao năm 1925 rớt
thẳng xuống theo đường thẳng đứng, đến năm 1933 thì rớt xuống đến điểm đáy, cho
đến sau khi kinh tế thế giới phục hồi thì giá đất mới tăng lên lại.
b. Nhân tố chính trị quốc tế
Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường là tổng hợp của quan hệkinh
tế. Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối
ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hòa hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư
nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên cao và ngược
lại. Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêm
trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất rớt theo (Nguyễn Thế Huấn
và cs, 2008)[6].
2.1.3.6. Nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng vào điều kiện của bản thân
thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của
từng thửa đất.
a. Diện tích
Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớnquá
hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của
người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.

15
sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho
giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất
đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
- Nguyên tắc biến động: Giá cả đất đai biến động theo sự thay đổi của nhân
tố cấu thành giá. Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá
đất, mà các nhân tố hình thành giá luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất
đai được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và
những biến động chung của chúng (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008)[6].
2.1.4.2. Phương pháp định giá đất
- Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằngthương
số giữa mức thu nhập thuần túy thu được hàng năm trên một đơn vịdiện tích đất so
với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đếnthời điểm xác định giá
đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại
Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn. Là phương pháp
cơ bản thường được sử dụng nhất.
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định giá của thửa đất
dựa trên nguyên tắc thay thế. Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so sánh
với giá của thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thị trường diễn ra trong thời
gian gần. Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau của các giao dịch đất đai
đó về thời gian, khu vực và các nhân tố khác để hiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác
định vào thời điểm định giá.
- Phương pháp thặng dư:là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống
có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử
dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát
triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
- Phương pháp chi phí: Trình tự định giá theo phương pháp chi phí:
+ Ước tính giá trị của miếng đất cần định giá, coi mảnh đất đó là trống. Giả
định rằng việc sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.
+ Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế những công trình

16
hiện đang có trên mảnh đất.
+ Quyết định mức độ thích hợp của giảm giá tích lũy của các công trình
xâydựng hiện có trên mảnh đất.
+ Khấu trừ khoản giảm giá tích lũy trên khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại
hoặc thay thế những công trình hiện đang có trên mảnh đất.
+ Cộng chi phí hiện tại đã trừ đi giảm giá tích lũy này vào giá trị ước tính của
mảnh đất để có được giá trị của tài sản tính theo phương pháp chi phí.
- Phương pháp phân tích hồi quy: Phương pháp này dựa trên cơ sở củabài
toán phân tích hồi quy, trên cơ sở của các giao dịch thu thập trên thị trường để có
thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố liên quan lên giá bất động sản để từ
đó dự báo cho các bất động sản khác (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008)[6].
2.2. Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai năm 2003.
- Luật đất đai 2013.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 về việc quy định về giá đất.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thihành
Luật Đất đai.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xácđịnh giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ bổ sung một số
điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thực hiện nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP
ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định
188/2004/NĐ-CP.
-Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung
về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử

17
dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và
giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư 161/TT-BTC ngày 12/8/2009 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thu
nhập cá nhân đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng
cho bất động sản.
- Quyết định số 2978/2013/QĐ-UBND ngày 20/12/2013 của UBND tỉnh Hà
Giang về việc Quy định giá các loại đất năm 2014 trên địa bàn tỉnh Hà giang.
-Quyết định số 2843/2012/QĐ-UBND ngày 19/12/2012 của UBND tỉnh Hà
Giang về việc Quy định giá các loại đất năm 2013 trên địa bàn tỉnh Hà Giang.
-Quyếtđịnh số 2907/2011/QĐ-UBND ngày 27/12/2011 của UBND tỉnh Hà
Giang về việc Quy định giá các loại đất năm 2012 trên địa bàn tỉnh Hà Giang.
2.3. Cơ sở thực tiễn
2.3.1. Tổng quan về thị trường đất đai
2.3.1.1. Khái niệm về thị trường đất đai
Thị trường đất đai được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng,
thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một
khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị
trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động liên quan trực tiếp đến giao dịch đất
đai(Nguyễn Vũ Kiên, 2005)[7].
2.3.1.2. Đặc điểm thị trường đất đai
- Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo: Thị trường đất đai là
thịtrường không hoàn hảo khi không thỏa mãn theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị
trường trong thuyết kinh tế. Thị trường hoàn hảo là thị trường ổn định, người mua
và người bán nắm bắt đầy đủ thông tin, không có sự thúc ép mua và bán, thì giá trị
thị trường, giá cả thị trường và giá trị trao đổi là giống nhau.
- Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền: Đất đai là nguồn tài
nguyên ngày càng khan hiếm, tính khan hiếm không thể tái tạo được của thửa đất
làm cho cung của thửa đất không thay đổi. Đồng thời những nhu cầu về đất đai
ngày càng tăng làm cho thị trường đất đai trở thành thị trườngcungđộc quyền, yếu

18
tố đầu cơ trong thị trường đất đai luôn tồn tại khi có cơ hội.Nói cách khác thị trường
đất đai mang tính độc quyền rất cao.
- Thị trường đất đai rất nhạy cảm với tăng trưởng kinh tế: Thị trường đất đai
dễ bị "nóng" khi nền kinh tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ bị "đóng băng" khi
nền kinh tế suy giảm. Mặt khác thị trường đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính
trị, văn hóa, xã hội. Đồng thời các yếu tố như biến động chính trị, môi trường xã
hội, phong tục, tập quán, ước lệ cộng đồng… đều có tác động đến hành vi mua bán
trên thị trường (Nguyễn Vũ Kiên, 2005)[7].
2.3.1.3. Thị trường đất đai trên thế giới
Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu tư
nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và các khu
đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc thu hút đầu
tư nước ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác động chophù hợp.Một ví dụ điển
hình là cơn sốt giá cuối thập kỷ 80 của thế kỷ XX, đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn
đến sự phá sản của nhiều công ty kinh doanh BĐS tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các
năm 1990 sau đó. Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại
Tokyo. Cùng với tInh trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992-1993 giá nhà
đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật Bản năm 1992 giá nhà
giảm tới 40% làm các ngân hàng bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ
yên. Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989-1990 đã làm cho khối lượng giao
dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5%. Trong các năm 1991-1992, các văn phòng giao
dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trường này nói chung.
Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm
được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới. Hay mới đây, cuộckhủng
hoảng tín dụng nhà đất tại Mỹ đầu năm 2008 đã gây ảnh hưởng đến hoạt động kinh
tế - xã hội không chỉ của Mỹ mà còn lan ra cả thế giới. Đồng USD giảm giá khiến
thị trường chứng khoán toàn cầu bị ảnh hưởng, đồng thời kéo giá các mặt hàng thiết
yếu như xăng dầu, lương thực thực phẩm, giá vàng tăng mạnh. Điều này khiến cho
cục dự trữ liên băng Mỹ - FED, liên tục cắt giảm lãi suất tín dụng nhằm nâng tỷ giá

20
mua bán nhà ở và chủ yếu được mua bán trao tay, sự cam kết giữa người mua và
người bán.Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến
khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hóa, các quan hệ hàng hóa tiền tệ được phát
triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của lực lượng
sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai. Theo kịp đòi hỏi của thực tế phát triển,
điều 18, Hiến pháp 1992 quy định: "Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân
sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai
thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất, được Nhà nước
giao theo quy định của Pháp luật". Kể từ đây khái niệm mua bán đất được hiểu là
chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc mua bán BĐS
cũng có nghĩa là mua bán quyền sở hữu BĐS trên đất và quyền sử dụng đất (chuyển
nhượng đất) gắn liền với BĐS đó.
- Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2002
Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới. Giai đoạn này
đánh dấu bởi sự ra đời của Luật Đất đai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy
hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật Đất đai này. Luật Đất đai 1993 đã cụ thể
hóa điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: "Hộ gia đình, cá nhân được Nhà
nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp
quyền sử dụng đất". (khoản 2, điều 3, Luật Đất đai 1993). Lần đầu tiên khái niệm
giá đất được chính thức sử dụng : "Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản
khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung
giá các loại đất với từng vùng và theo từng thời gian" (điều 12, Luật Đất đai 1993).
Như vậy, từ khi Luật Đất đai 1993 được ban hành với việc quy định 5 quyền của
người sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của
thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam. Từ chỗ
mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà nay được
thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở cơ hội cho nhiều người dân có
tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một

21
cách chính thức. Lượng cầu chính thức về nhà, đất bắt đầu tăng lên (Lê Phương
Thảo, 2007)[10].
Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của
nền kinh tế trung nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp
định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi chính sách cho người Việt Nam định
cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhà đất gia tăng. Thêm vào đó,
đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch 2001 - 2010, trong đó
Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát triển không gian
kinh tế xã hội đến 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch
đất đai và quy hoạch phát triển mở mang đô thị. Tương lai phát triển đã mang lại giá
trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch. Đó là động lực thúc đẩy các
nhà đầu tư tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón trước quy hoạch.
Đó là nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cấu tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên
thị trường nhà đất, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và
một số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển. Cơn sốt trên thị trường nhà đất bắt
đầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003(Lê Phương Thảo,
2007)[10].
- Giai đoạn từ năm 2003 đến 2014
Luật Đất đai 2003 được thông qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện đầy đủ chủ
trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12/3/2003 của Ban chấp hành trung
ương Đảng, với những quy định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường
BĐS. Luật Đất đai này đã quy định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất
đai, trong đó một số quyền năng đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ
chế thị trường. Quyền sử dụng đất được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ
chức kinh tế trong nước được quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được
thuê đất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường
trong điều kiện bình thường; đã hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch
trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính
rất rõ ràng; công khai hóa từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để

22
thực hiện dự án đầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng;
xử lý đúng bảnchất giá trị của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục
đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà
đầu tư và quyền lợi của người bị thu hồi đất. Từ khi Luật Đất đai 2003 chính thức
có hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị đinh 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, thị trường BĐS bước vào giai
đoạn trầm lắng và đóng băng trong một thời gian khá dài(Lê Phương Thảo,
2007)[10].
Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, thị
trường đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt. Sau hàng loạt cơ chế chính sách nhằm
thu hút đầu tư và cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà
cùng với quyền sử dụng đất ở đã thúc đẩy thị trường BĐS chuyển biến tích cực.
Nhiều mảng thị trường tại các khu trung tâm, khu dự án, khu dân cư, khu đô thị và
căn hộ cao cấp đã thu hút nhiều khách hàng đến tìm hiểu và giao dịch. Và thị trường
BĐS đã diễn ra một cơn sốt đất nhẹ trong năm 2007. Với sự phát triển của nền kinh
tế và các chính sách, pháp luật càng đi sâu, đi sát với thực tế.
- Từ khi luật đất đai 2013 có hiệu lực đến nay
Luật đất đai 2013 ra đời có tác động tích cực tới thị trường bất động sản Việt
Nam. Luật Đất đai sửa đổi đã được Quốc hội thông qua và chính thức có hiệu lực
1/7/2014 với nhiều nội dung mới. Trong đó có việc doanh nghiệp cần đất để đầu tư
dự án vì mục đích kinh tế, phải thỏa thuận giá với người có quyền sử dụng đất theo
giao dịch dân sự được quy định tại Bộ luật Dân sự. Nhà nước, mà cụ thể là chính
quyền các địa phương dứt khoát không can thiệp bằng biện pháp cưỡng chế thu hồi
đất. Về nguyên tắc định giá đất, Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định rõ việc định giá
đất phải tuân theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời
hạn sử dụng đất.
Bên cạnh đó, việc định giá đất cũng phải phù hợp với giá đất phổ biến trên
thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng hoặc thu nhập
từ việc sử dụng đất hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có

23
đấu giá quyền sử dụng đất. Trong cùng một thời điểm các thửa đất liền kề nhau có
cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự
như nhau thì có mức giá như nhau.
Với quy định xây dựng khung giá đất, bảng giá đất định kỳ 5 năm nhưng khi
có biến động thì điều chỉnh cho phù hợp với thị trường, Luật tạo điều kiện thuận lợi
cho việc tính thu thuế, phí, bảo đảm Nhà nước không bị thất thu, góp phần cho sự
phát triển của thị trường bất động sản.
Ở khía cạnh khác, Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể những yêu cầu của
Nhà nước đối với người sử dụng đất như: Bảo hộ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất; quy định quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi đủ điều kiện, kể cả
trường hợp sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Luật cũng nhấn mạnh đến quyền được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất, trong đó chú trọng hơn đến vấn đề an sinh xã hội như tái định
cư, hỗ trợ đào tạo nghề, tìm kiếm việc làm cho người có đất bị thu hồi; mở rộng
quyền cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn
đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, Luật đã quy định mở rộng hơn quyền tiếp cận đất đai đối với
hộ gia đình, cá nhân và tổ chức, tạo điều kiện thuận lợi cho việc tổ chức sản xuất,
kinh doanh. Với doanh nghiệp trong nước và nước ngoài thì việc áp dụng các quy
định về thu hồi đất, hình thức giao đất, cho thuê đất đều bình đẳng như nhau.
2.3.2. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam
2.3.2.1. Công tác định giá đất trên thế giới
Tùy theo những quy định của hệ thống luật pháp mỗi nước lại có quy định cụ
thể về định giá đất. Ở các nước phát triển và nhiều nước đang phát triển trên thế
giới, hệ thống lý luận và thực nghiệm về định giá đất được chú trọng đầu tư, đồng
thời đã từng bước đi vào ổn định. Sau đây chúng ta cùng xem xét công tác định giá
đất ở một số nước điển hình trên thế giới với những nét tương đồng với Việt Nam.

25
Giá trị định giá mà tổ chức định giá đưa ra phải đạt 75% giá thị trường. Định giá
phải chỉ ra được BĐS có khả năng đóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra được
BĐS nào sẽ quyết định việc đóng thuế. Giá trị xác định phải khách quan ngoại trừ
những nguyên tắc về sử dụng đất đã tuyên bố trong hợp đồng cho thuê. Những BĐS
mà không có khả năng đóng thuế thì không cần định giá. Định giá BĐS được tiến
hành dựa trên nhiều nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc so sánh. (Lê Phương Thảo,
2007)[10].
2.3.2.2. Công tác định giá đất tạiViệt Nam
Từ ngày 1/7/2014 luật đất đai 2013 có hiệu lực thì việc định giá đất tại Việt
Nam có nhiều sự thay đổi và đã có ảnh hưởng lớn tới thị trường BĐS. Cụ thể về
lĩnh vực giá đất, luật 2013 đã có những sửa đổi bổ sung. Định giá đất là cụ thể hóa
quyền định đoạt đối vớiđất đai của Nhà nước. Trên thực tế, Nhà nước khó nắm bắt
giá đất trên thị trường vì nó biếnđộng mạnh mẽ theo thời gian và không gian. Vì
vậy để phục vụ cho công tác quản lý của mình, Nhà nước quy định khung giá chuẩn
các loại đất.
Công tác định giá đất trước và sau khi luật đất đai 2013 có hiệu lực:
* Luật đất đai 2003
Công tác định giá đất của nước ta được quy định trong Luật Đất đai 2003.
Theo quy định tại khoản 2 điều 5 Luật Đất đai 2003:"Nhà nước thực hiện quyền
định đoạt đối với đất đai như sau:
a. Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy
hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.
b. Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất.
c. Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mụcđích sử
dụng đất.
d. Định giá đất.
Tại điều 56 Luật Đất đai 2003 về giá đất do Nhà nước quy định ghi rõ:Việc
định giá đấtcủa Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:
a. Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong

26
điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền
sửdụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
b. Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ
tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy
hoạch thì mức giá như nhau;
c. Đất tại khu vức giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố thuộc trung ương, có điều
kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng
mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
Tại khoản 2 xác định nhiệm vụ của Chính phủ: “Chính phủ quy định phương
pháp xác định xác định giá đất; khung quá các loại đất cho từng vùng, theo từng
thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề
giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương”.
Khoản 4 điều 56 quy định : Giá đất do UBND, thành phố trực thuộc trung
ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử
dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng
đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua
đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử
dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp
luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Tại khoản 2 điều 6 Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất quy định: "Căn cứ
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được
quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20%
so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại".
Để tiến hành các công tác định giá đất được thống nhất từ Trung ương đến
địa phương pháp luật nước ta quy định rõ rệt về hệ thống các cơ quan có thẩm
quyền trong việc định giá. Về phía Chính phủ có liên ngành các cơ quan làm nhiệm
vụ định giá bao gồm: Ban vật giá Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng và Bộ Tài

27
nguyên - Môi trường. Về phía UBND tỉnh, thành phố có các cơ quan trợ giúp: Sở
Tài chính - vật giá, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên - Môi trường. Các cơ quan có
thẩm quyền giao nhiệm vụ cho một số thành viên và thông qua một Ủy ban hoặc
Hội đồng có trách nhiệm định giá theo một mục đích cụ thể.
Theo đó đã quy định thêm hai phương pháp xác định giá đất là: phương pháp
triết trừ và phương pháp thặng dư. Như vậy việc xác định giá đất ở Việt Nam có
bốn phương pháp để thực hiện. Ngoài ra ta còn có thể tham khảo thêm phương pháp
chi phí để xác định giá đất của các nước trên thế giới (Nguyễn Thế Huấn và cs,
2008)[6].
* Luật đất đai 2013
Quyền và trách nhiệm của nhà nước với đất đai theo khoản 2 điều 13 của luật
đất đai 2013: Quyền của nhà nước đối với đất đai được bổ sung thêm một số nội
dung như sau:
a. Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.
b. Quyết định mục đích sử dụng đất.
c. Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất.
d. Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất.
e. Quyết định giá đất.
f. Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.
g. Quyết định chính sách tài chính về đất đai.
h. Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Tại điều 112 Luật đất đai 2013 quy định Việc định giá đất phải bảo đảm các
nguyên tắc sau đây:
a. Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
b. Theo thời hạn sử dụng đất;
c. Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích
sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi
có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất

28
d. Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng,
khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá
nhưnhau.
Chính phủ quy định phương pháp định giá đất.
Điều 113 xác định nhiệm vụ của chính phủ: “Chính phủ ban hành khung giá
đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian
thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so
với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì
Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp”.
Khoản 1 thuộc điều 114 Luật đất đai 2013 quy định về bảng giá đất và giá
đất cụ thể. Thay vào đó, quy định được tách ra thành một điều riêng. Thay vì bảng
giá đất được công bố ngày 01 tháng 01 hàng năm thì sẽ được điều chỉnh xây dựng
bảng giá 05 năm một lần và công bố vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây: Tính
tiền sử dụng đất; tính thuế sử dụng đất; tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
tính tiền sử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai; tính tiền bồi thưởng cho nhà
nước khi gây thiệt hại; tính giá trị sử dụng đất.
Mục 3: Định giá đất cụ thể của nghị đinh 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014
khoản 1 điều 15 quy định: “Căn cứ nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112
của Luật Đất đai, phương pháp định giá đất, kết quả tổng hợp, phân tích thông tin
về thửa đất, giá đất thị trường, UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể”.
Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ đối với các trường hợp quy định
tại Khoản 4 Điều 114, Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai;
giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê.
Các cơ quan, tổ chức có trách nhiệm trong việc định giá được quy định tại
điều 21 bao gồm: Bộ Tài nguyên và Môi trường; Bộ Tài chính; UBND tỉnh.
Các phương pháp xác định giá đất quy định tại điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP
ngày 15/05/2014:

30
PHẦN 3
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu
Nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa
bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang.
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu tất cả các yếu tố có liên quan tới tình hình biến động giá
đất ở trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014.
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành
- Địa điểm: Phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang
- Thời gian: Từ 08/01/2015 đến 08/04/2015.
3.3. Nội dung nghiên cứu
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Nguyễn Trãi, thành phố
Hà Giang
3.3.1.1. Điều kiện tự nhiên
3.3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
3.3.2. Tình hình sử dụng đất và quản lý đất đai của phường Nguyễn Trãi, thành
phố Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014
3.3.2.1. Tình hình sử dụng đất
3.3.2.2. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai
3.3.2.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phường Nguyễn Trãi
3.3.3. Giá đất ở quy định trên địa bàn phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang
3.3.3.1. Căn cứ xác định giá đất ở trên địa bàn
3.3.3.2. Giá đất ở quy định trên địa bàn phường Nguyễn Trãi
3.3.4. Nghiên cứu sự biến động giá đất ở tại phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà
Giang giai đoạn 2012 – 2014
3.3.4.1. Tình hình biến động giá đất ở của phường

31
3.3.4.2. Nguyên nhân biến động
3.3.5. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường
Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang giai đoạn 2012 – 2014
3.3.5.1. Biến động dân số
3.3.5.2. Vị trí lô đất
3.3.5.3. Chiều rộng mặt tiền
3.3.5.4. Khả năng sinh lợi
3.3.5.5. Các yếu tố khác
3.3.6. Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý giá đất ở trên địa bànphường
Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang
3.4. Phương pháp nghiên cứu
3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu
Thu thập các tài liệu, số liệu thứ cấp, các văn bản tại các cơ quan chứcnăng
của phường, thành phố:
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Nguyễn Trãi.
- Biến động giá đất.
- Thu thập các văn bản pháp quy liên quan tới công tác định giá đất giai đoạn
2012-2014.
Nơi thu thập tài liệu, số liệu: Các cơ quan chính quyền, cơ quan quản lý ở
tỉnh Hà Giang, phường Nguyễn Trãi (UBND tỉnh Hà Giang, UBND phường
Nguyễn Trãi, Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi Trường
thành phố Hà Giang, Văn phòng quản lý tài nguyên đất...).
3.4.2. Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu
Chọn những tuyến đường, phố đại diện phản ánh được sự phát triển kinh tế,
xã hội của phường trong giai đoạn 2012 - 2014, tuyến phố và giá đất từng vị trí theo
quy định của UBND tỉnh Hà Giang giai đoạn 2012-2014 cụ thể:
Nhóm I: Đường Nguyễn Trãi
Nhóm II:Đường 19/5.
Nhóm III: Đường Đội Cấn

32
Nhóm IV : Đường Lê Hoàn
Mỗi loại đường phố được chia thành 4 vị trí:
- Vị trí 1:Các ô, thửa đất có ít nhất một mặt bám theo mặt tiền củađường
giaothông quốc lộ, đường giao thông chính, có chiều sâu tính từ mép lộ giới, trục
giao thông chính vào không quá 30m.
- Vị trí 2:
+ Các ô, các thửa đất nằm tiếp sau VT1 + 150m.
+ Các ô, các thửa đất bám theo trục giao thông phụ trong trung tâm
- Vị trí 3: Các ô, các thửa đất nằm tiếp sau VT2 + 200m bám theo các trục phụ.
- Vị trí 4: Các ô, các thửa đất khác trong khu vực không đủ điều kiện như 3
VTtrên.
3.4.3. Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường
- Phỏng vấn người dân nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trên
thị trường tự do.
- Phỏng vấn trực tiếp các cán bộ, điều tra phỏng vấn các hộ gia đình theo
mẫu phiếu soạn sẵn. Thông qua đó có thể nhận định được về giá thực tế của thửa
đất và các yếu tố ảnh hưởng.
Điều tra phỏng vấn: Tổng số phiếu điều tra là 72 phiếu, phỏng vấn ngẫu
nhiên người dân phân bố tại các vị trí khác nhau của 4 loại đường phố để tìm ra giá
đất thực tế và các yếu tố ảnh hưởng.
3.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu
- Phương pháp thống kê được sử dụng để xử lý số liệu điều tra, thu thập
được trong quá trình nghiên cứu.
- Phương pháp phân tích: phân tích ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất ở. -
Sử dụng phần mềm Excel để xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu và đánh giá. Tổng
hợp, nghiên cứu sự biến động và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn
phường, từ đó đưa ra các đề xuất, giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm
nâng cao hiệu quả quản lý về đất đai của địa phương.

33
PHẦN 4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Nguyễn Trãi, thành phố
Hà Giang
4.1.1. Điều kiện tự nhiên
4.1.1.1. Vị trí địa lý
Phường Nguyễn Trãi, thành phố Hà Giang có tổng diện tích đất tự nhiên
4,4km2
,phía Đông giáp phường Trần Phú và phường Minh Khai, phía Tây giáp xã
Phương Độ, phía Nam giáp xã Phương Thiện và phía Bắc giáp phường Quang
Trung. Phường được bao bọc bởi dãy núi phía Tây Nam chạy suốt dọc từ Km 4
đường Thanh Thuỷ đến Cầu Mè, phía Bắc cũng có dãy núi chạy suốt từ đồi Tỉnh uỷ
(Điểm cao 188) đến Km3 xã Phương Độ, trên dãy núi này còn có điểm cao (223)
dốc Mã Tim (tổ 3). Trung tâm có núi Cấm (điểm cao 409) và đền Mẫu Cấm Sơn
Linh Từ đang khai thác thành điểm du lịch sinh thái và du lịch tâm linh lý tưởng,
phía đông có dòng sông Lô chảy suốt 3 km theo Quốc lộ 2 từ Tỉnh uỷ đến cầu Mè.
Hệ thống đồi núi, sông suối có trên địa bàn phường tạo điều kiện thuận lợi cho khu
du lịch sinh thái, sản xuất khai thác vật liệu xây dựng phục vụ cho phát triển xây
dựng cơ sở hạ tầng(UBND phường Nguyễn Trãi,2014)[11].
4.1.1.2.Địa hình, địa mạo
Là vùng đồi núi thấp, thung lũng sông Lô càng xuống phía Nam càng được
mở rộng. Độ cao trung bình từ 50 – 100m.
Địa hình chủ yếu là các dạng đồi thấp, rừng già xen kẽ các cánh đồng lúa, bãi
soi chạy dọc đôi bờ sông, suối.
Đây là vùng đất đai phì nhiêu thích ứng với nhiều loại cây trồng, phường có
Sông Lô chảy qua tạo gianh giới tự nhiên của phường.

Đề tài nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng tới giá đất, HOT

Đề tài nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng tới giá đất, HOT

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (20)

Similar to Đề tài nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng tới giá đất, HOT

Similar to Đề tài nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng tới giá đất, HOT (20)

More from Dịch Vụ Viết Bài Trọn Gói ZALO 0917193864

More from Dịch Vụ Viết Bài Trọn Gói ZALO 0917193864 (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (19)

Đề tài nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng tới giá đất, HOT