Materi kali ini membahas terkait Jual Beli Hak Atas Tanah. Syarat Formil dan Syarat Materiil. Mulai Prosedur Persiapan, Pembuatan Akta hingga Pendaftaran di Kantor Pertanahan setempat. Ricco S. Yubaidi, S.H., M.Kn.

2. Pengertian Jual Beli Tanah Menurut Pasal
1457 KUUHPdt.
Jual beli Tanah adalah suatu perjanjian dimana pihak yang
mempunyai tanah yang disebut “Penjual”, berjanji dan
mengikatkan diri untuk menyerahkan haknya atas tanah
yang bersangkutan kepada pihak lain, yang disebut
“Pembeli”. Sedangkan pihak pembeli berjanji dan
mengikatkan untuk membayar harya yang telah disetujui
yang dijual belikan menurut ketentuan Hukum Barat ini
adalah apa yang disebut “tanah-tanah hak barat”.

3. Syarat-syarat Jual Beli Tanah
1. Syarat Materiil
2. Syarat Formil

4. Syarat materiil sangat menentukan akan sahnya jual beli
tanah tersebut, antara lain sebagai berikut :
a. Penjual adalah orang yang berhakatas tanah yang akan
dijualnya.
b. Pembeli adalah orang yang berhak untuk mempunyai
hak atas tanah yang dibelinya.
c. Tanah yang bersangkutan boleh diperjual belikan atau
tidakdalamsengketa.
Menurut UUPA hak-hak atas tanah yangdapat dijadikan
obyekperalihanhak adalah:
1) Hak Milik
2) Hak Guna Usaha
3) Hak Guna Bangunan
4) Hak Pakai

5. Setelah semua persyaratan materiil tersebut terpenuhi, maka dilakukan
jual beli dihadapan PPAT.
Dalam pelaksanaan jual beli yang dibuat oleh PPAT hal-hal yang
harus diperhatikan adalah :
a. Pembuatan akta tersebut harusdihadiri oleh para pihak yang
melakukanjual beli atau kuasa yang sah dari penjual dan pembeli
serta disaksikanoleh 2 (dua) orang saksi-saksi yang memenuhi syarat
sebagai saksi.
b. Akta dibuat dalam bentuk asli dalam 2 (dua) lembar, yaitu lembar
pertama sebanyak1 (satu) rangkap disimpan oleh PPAT yang
bersangkutan dan lembar kedua sebanyak 1 (satu) rangkap
disampaikan kepada Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran
dan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dapat diberikan
salinannya.
c. Setelah akta tersebut dibuat, selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja
sejak tanggal ditandatanganinya akta yang bersangkutan, PPAT wajib
menyampaikan akta yang dibuatnya berikut dokumen-dokumen yang
bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftar dan PPAT
wajib menyampaikan pemberitahuan tertulis mengenai telah
disampaikannya akta tersebut kepada para pihak yang bersangkutan.

6. Persiapan-persiapan yang dilakukan dalam jualbeli
tanah yaitu berupa:
1. Melakukan penelitian terhadap surat-surat yang menyangkut tanah
yang akan menjadi objek jual beli
2. Melakukan kesepakatan tentang tanah dan harga.
3. Pelaksanaan pemindahan atas hak tanah dengan akta jual beli
dilakukan dihadapan PPAT
4. Melakukan pendaftaran hak untuk memperoleh sertifikat dan
pejabat yang berwenang.

7. Tata cara dalam pelaksanaannya menurut UUPA dengan peraturan
pelaksaannya, secara sederhana dapat diuraikan sebagai berikut:
1. Calon pembeli dan penjual sepakat untuk melakukan jual beli menentukan
sendiri segala sesuatunya, tentang tanah dan harganya.
2. Calon pembeli dan penjual datang sendiri atau mewajibkan kepada orang lain
dengan surat kuasa, menghadap kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah(PPAT)
(Kepala Kecamatan, Notaris atau lainnya yang diangkat oleh pemerintah).
3. Dalam hal tanah yang akan dijual itu belum dibukukan (belum bersertipikat),
maka diharuskan kehadiran Kepala Desa atau seorang anggota Pemerintah
Desa yang disamping akan bertindak sebagai saksi, juga menjamin bahwa
tanah yang akan dijual itu memang betul adalah milik penjual dan ia
berwenang untuk menjualnya.
4. Dalam hal tanah yang akan dijual itu sudah dibukukan (sudab ada sertipikat)
dihadiri dua orang saksi, tidak harus Kepala Desa dan anqgota pemerintah
desa. Tetapi apabila Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) menganggap perlu
(jika ada keraguan tentang wewenang orang yang melakukan jual beli itu),
maka PPAT dapat meminta kehadiran Kepala Desa dan seorang anggota
Pemerintah Desa dari tempat letak tanah yang akan dijual

8. 5. Kalau tanah yang dijual telah dibukukan, penjual harus
menyerahkansertipikat, tetapikalau belum di bukukan sebagai
gantinya harus dibuat suratketerangan dari KepalaKantor
Pertahanan yang menyatakan bahwa tanah itu belum dibukukan.
6. Setelah PPAT merasa cukup persyaratan, tidak ada halangan
(umpamanya ada persengketaan) dan tidak ragu-ragu lagi, maka
PPAT membuat Akta Jual Bali Tanah tersebut.
7. Selanjutnya dengan telah adanya akta tersebut, maka
PPATmenguruskan pendaftaran sampai mendapat sertipikat.

9. 1. Data Penjual
a. Fotokopi KTP (apabila sudah menikah maka fotokopi KTP Suami dan Istri);
b. Kartu Keluarga (KK);
c. Surat Nikah (jika sudah nikah);
d. Asli Sertifikat Hak Atas Tanah yang akan dijual meliputi (Sertifikat Hak
Milik, Sertifikat Hak Guna Bangunan, Sertifikat Hak Guna Usaha, Sertifikat
Hak Milik atas Satuan Rumah Susun). Selain 4 jenis sertifikat tersebut,
bukan Akta PPAT yang digunakan, melainkan Akta Notaris;
e. Bukti Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) 5 tahun terakhir;
f. NPWP;
g. Fotokopi Surat Keterangan WNI atau ganti nama, bila ada untuk WNI
keturunan;
h. Surat bukti persetujuan suami istri (bagi yang sudah berkeluarga); Jika
suami/istri penjual sudah meninggal maka yang harus dibawa adalah akta
kematian;
i. Jika suami istri telah bercerai, yang harus dibawa adalah Surat Penetapan
dan Akta Pembagian Harta Bersama yang menyatakan tanah/bangunan
adalah hak dari penjual dari pengadilan.

10. 2. Data Pembeli
a. Fotokopi KTP (apabila sudah menikah maka fotokopi KTP
suami dan Istri)
b. Kartu Keluarga (KK)
c. Surat Nikah (jika sudah nikah)
d. NPWP
3. Proses Pembuatan AJB di Kantor PPAT
a. PPAT melakukan pemeriksaan mengenai keaslian sertifikat ke
kantor Pertanahan.
b. Penjual harus membayar pajak penghasilan (PPh, sedangkan
c. Pembeli diharuskan membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah
dan Bangunan (BPHTB), dengan ketentuan sebagai berikut:
• Pajak Penjual (PPh = NJOP/Harga Jual x 5 %
• Pajak Pembeli (BPHTB) = {NJOP/Harga Jual – Nilai Tidak
Kena Pajak} x 5 %

11. 4. Pembuatan AJB
Pembuatan AJB harus dihadiri penjual dan pembeli (suami istri
bila sudah menikah) atau orang yang diberi kuasa dengan surat
kuasa tertulis. Adapun, saksi yang perlu dihadirkan sekurang-
kurangnya dua saksi.
PPAT akan membacakan dan menjelaskan isi akta. Apabila
pihak penjual dan pembeli menyetujui isinya, akta akan
ditandatangani oleh penjual, pembeli, saksi dan PPAT. Akta
dibuat dua lembar asli, satu disimpan oleh PPAT dan satu
lembar lain akan diserahkan ke kantor pertahanan untuk
keperluan balik nama. Salinannya akan diberikan pada pihak
penjual dan pembeli.

12. 5. Proses ke Kantor Pertanahan
Adapun berkas-berkas yang diserahkan meliputi:
a. Surat permohonan balik nama yang telah ditandatangani pembeli;
b. Akta Jual Beli dari PPAT;
c. Sertifikat Hak Atas Tanah;
d. Fotokopi KTP penjual dan pembeli;
e. Bukti lunas pembayaran PPh dan BPHTB.
6. Tanah Warisan
a. Surat keterangan waris. Untuk WNI pribumi berupa surat keterangan waris
yang diajukan disaksikan dan dibenarkan oleh lurah yang dikuatkan Camat.
Untuk WNI keturunan berupa surat keterangan waris dari notaris;
b.Fotokopi KTP seluruh ahli waris;
c. Fotokopi Kartu Keluarga (KK);
d.Fotokopi Surat Nikah;
e. Seluruh ahli waris harus hadir untuk tanda tangan AJB, atau Surat
Persetujuan dan kuasa dari seluruh ahli waris kepada salah seorang di antara
mereka yang dilegalisir oleh Notaris jika tidak bisa hadir;
f. Bukti Pembayaran BPHTB waris atau pajak ahli waris yang besarannya
adalah 50% dari BPHTB jual beli setelah dikurangi dengan nilai tidak kena
pajaknya.

13. 7. Tanah Girik
Tanah girik merupakan tanah-tanah bekas hak milik adat yang belum
didaftarkan atau dibuatkan sertifikat di kantor pertahanan setempat.
Adapun jual beli tanah girik dapat dilakukan sebagai berikut:
a. Akta girik yang dipakai adalah girik asli;
b. Bukti pembayaran PBB dari pemilik girik;
c. Surat keterangan bahwa tanah girik tersebut tidak sedang dalam
persengketaan;
d. Surat keterangan Riwayat Tanah dari kelurahan, kecamatan, atau kepala
desa. Adapun, surat riwayat ini menerangkan asal tanah dan siapa saja
pemilik tanah sebelumnya hingga sampai saat ini;
e. Surat keterangan dari kelurahan atau kecamatan bahwa tanah tersebut
belum diperjualbelikan kepada siapapun;
f. Tanah tersebut tidak sedang dijaminkan.

14. Ajukan permohonan Hak ke Kantor BPN wilayah dengan tahapan :
a. Pengakuan pemilikan fisik tanah dilanjutkan dengan pembuatan gambar
situasi;
b. Penelitian dan pembahasan panitia ajudikasi. Panitia ajudikasi ini
dibentuk oleh menteri negara agraria atau kepala BPN yang bertugas
membantu kepala kantor pertanahan untuk melakukan pendaftaran tanah
sistemik. Ajudikasi sendiri merupakan kegiatan yang dilaksanakan dalam
rangka proses pendaftaran tanah meliputi pengumpulan dan penetapan
kebenaran data fisik dan data yuridis mengenai satu atau beberapa obyek
pendaftaran tanah untuk keperluan pendaftarannya;
c. Pengumuman surat permohonan tersebut;
d. Penerbitan surat keputusan pemberian hak;
e. Pencetakan sertifikat tanah.

15. Namun, mengingat girik bukanlah bukti kepemilikan atas bidang tanah yang
sah, sebaiknya sebelum proses jual beli girik diubah menjadi sertifikat.
Disebutkan bahwa pengurusan sertifikat ini membutuhkan waktu sembilan
bulan.
Adapun, berkas yang perlu disiapkan adalah:
a. Asli Girik dan asli AJB;
b. Fotokopi KTP;
c. Surat penguasaan fisik bidang tanah;
d. Surat keterangan kepala desa atau kelurahan;
e. Surat bukti PBB;
f. Surat kuasa apabila pengurusan dikuasakan kepada orang lain.
Setelah berkas-berkasnya lengkap, proses selanjutnya diteruskan ke BPN
setempat dan petugas ukur akan segera mensosialisasikan luas bidang tanah
yang akan dibuatkan sertifikat aslinya. Setelah berkas selesai diproses, petugas
administrasi BPN akan memberikan sertifikasi kepemilikan tanah yang sah
sebagai pengganti girik.