Recommended
More Related Content
What's hot
What's hot (20)
Similar to LAND LAW - Sekatan Urusniaga (Kaveat/Perintah Larangan)
Similar to LAND LAW - Sekatan Urusniaga (Kaveat/Perintah Larangan) (20)
LAND LAW - Sekatan Urusniaga (Kaveat/Perintah Larangan)
- 1. (IUEL 3305 )
- 2. SEKATAN URUSNIAGA KAVEAT PERINTAH LARANGAN Kaveat yang didaftarkan Perintah yang dibuat mengikut peraturan mahkamah oleh mahkamah yang mempunyai bidang kuasa melarang penghutang penghakiman daripada membuat apa-apa urus niagaMenyekat pemilik tanah daripada membuat apa- apa urusniaga berhubung dengan tanahnya KAVEAT: Memelihara atau mengekalkan status quo (kedudukan semasa) pihak-pihak berkenaan sementara menunggu pertikaian mereka diputuskan oleh mahkamah PERINTAH LARANGAN: Dikeluarkan oleh mahkamah selepas berakhir satu tindakan yang diambil oleh pemiutang penghakiman terhadap pemilik berdaftar
- 3. KAVEAT Pengecualian kepada hak milik yang tidak boleh disangkal Sistem Torrens: Daftar ialah segalanya Menjadi satu kecualian kepada kemuktamadan daftar Pentadbiran tanah mudah dan tetap
- 4. SIFAT KAVEAT Gantian tempatan kepada doktrin notis ekuiti di bawah undang-undang inggeris. Beza kaveat daripada injunksi: Kaveat dikeluarkab ex parte oleh Pendaftar yang bertindak secara pentadbiran tanpa sebarang campurtangan mahkamah , dan tanpa disokong oleh apa-apa keterangan langsung. Mengikat tanah secara nyata dan menyekat pemiliknya daripada membuat sebarang urusniaga berhubung dengan tanahnya. Disamakan seperti injunksi interlokutori yang menyekat penanggung kaveat daripada membuat sebarang urus niaga berhubung dengan tanahnya sehingga mahkamah memutuskan tuntutan pengkaveat terhadap tanah berkenaan.
- 5. FUNGSI KAVEAT Menyekat atau menghalang pemilik berdaftar daripada membuat sebarang urusniaga berhubung dengan tanahnya. Melindungi kepentingan pengkaveat untuk sementara waktu sehingga tuntutannya terhadap pemilik berdaftar diputuskan oleh mahkamah Menjadi satu notis, memberitahu semua orang bahawa pengkaveat mempunyai kepentingan terhadap tanah itu yang sekarang dilindungi oleh kaveat Membekukan keadaan buat sementara waktu dan dengan itu status quo semua pihak tidak boleh berubah sehinggalah mahkamah memutuskan tuntutan pengkaveat
- 6. FUNGSI KAVEAT Kanun Tanah Negara: Kaveat Persendirian boleh menyekat pihak lain selagi mana kaveat itu berkuat kuasa, melarang, pendaftaran, pengendorsan atau kemasukan pada daftar dokumen hak milik Suratcara urusniaga yang dilaksanakan oleh atau bagi pihak pemilik berdaftar Perakuan jualan mengenainya Penyewaan yang diberi oleh pemilik dan mana manakaveat pemegang lien mengenainya
- 8. Kaveat Persendirian Kaveat Pendaftar Kaveat Pemegang Lien Kaveat Amanah Melindungi kepentingan sesiapa sahaja yang mempunyai sebarang hak atau kepentingan boleh daftar terhadap pemilik Menghalang fraud atau urusniaga salah oleh pemiliknya atau melindungi kepentingan Kerajaan Persekutuan atau pihak berkuasa negeri Melindungi kepentingan pemiutang yang menyimpan dokumen hak milik tanah kepunyaan pemilik berdaftar sebagai sekuriti bagi pinjaman yang telah diberi oleh pemiutang kepada pemilik tanah Menghalang sebarang urus niaga yang menjejaskan harta amanah MATLAMAT
- 9. Kaveat Persendirian Kaveat Pendaftar Kaveat Pemegang Lien Kaveat Amanah Tamat tempoh selepas 6 tahun Berkuatkuasa sehingga dibatalkan Berkuatkuasa sehingga hutang penanggung kaveat telah dibayar balik Berkuatkuasa sehingga dibatalkan oleh pendaftar TEMPOH BERKUATKUASA
- 11. Seksyen 323(1) Kanun Tanah Negara peruntukan (a) Mana-mana orang atau badan yang menuntut hak milik atau kepentingan yang boleh didaftar kepada mana-mana tanah beri milik atau mana-mana hak atau kepentingan sedemikian (b) Mana-mana orang atau badan yang menuntut hak benefisial di bawah mana-mana amanah mengenai mana-mana tanah atau kepentingan di dalamnya dan (c) Penjaga atau sahabat wakil mana-mana kanak-kanak yang menuntut hak benefisial seperti yang disebutkan dalam perenggan (b) di atas
- 12. Seksyen 323(1) Kanun Tanah Negara Luas dan liberal Memberi hak kepada orang ramai Pembeli tanah, pemegang gadaian, penerima pajak penyewa dan pemegang opsyen
- 13. Permohonan rasmi hendaklah dibuat kepada Pendaftar atau Pentadbir Tanah dalam borang 19B dan menyatakan samada kaveat itu mengikat keseluruh tanah atau sebahagian sahaja. Disokong dengan akuan berkanun. Prosedur Pendaftar hendaklah membuat nota tentang details yang diterima. Pendaftar juga hendaklah memberitahu pemilik berdaftar tanah berkenaan dengan menyampaikan kepadanya pemberitahuan dalam borang 19A. Seksyen 324(1) Memperuntukan bahawa Pendaftar dalam melaksanakan tugasnya ini, Pendaftar tidak boleh menyiasat sama ada sah ataupun tidak tuntutan pengkaveat itu. Mahkamah mentafsirkan peruntukan ini sebagai bermakna bahawa fungsi seorang Pendaftar dalam memasukkan kaveat itu adalah urusan pentadbiran semata-mata. Dalam kes Nanyang Development lwn How Swee Poh 1970 1 MLJ 145, Suffian Hp memutuskan : Apabila pihak berkuasa menerima permohonan, dia hanyalah melaksanakan satu fungsi pentadbiran semata-mata. Diperuntukkan secara nyata bahawa Pendaftar tidak boleh melibatkan dirinya menyiasat tentang keesahan tuntutan yang menjadi asas permohonan itu.
- 14. Jangka Masa Kaveat persendirian berkuat kuasa 6 tahun sebelum ia luput. Ia boleh berkuat kuasa lebih singkat dari itu jika: Kaveat itu ditarik balik oleh pengkaveat Dipotong oleh Pendaftar/Mahkamah atas permohonan penanggung kaveat atau mana-mana pihak yang lain. Pengkaveat boleh menarik balik kaveatnya pada bila-bila masa dengan menyerahkan notis dalam Borang 8 kepada Pendaftar, disertakan dengan fee yang ditentukan. Seksyen 325(1) Removal Kaveat Pendaftar dikehendaki (a) Menyampaikan notis dalam borang 19C kepada pengkaveat dan melainkan kaveat itu telah dilanjutkan kuat kuasanya oleh mahkamah (b) Memotong kaveat itu selepas satu bulan dari tarikh yang disebutkan dalam notis tersebut
- 15. Removal Kaveat Pemotongan oleh Pendaftar Dilaksanakan dengan membatalkan kemasukan kaveat itu daripada daftar dokumen hak milik dan membuat catatan di dalamnya akan sebab-sebab pembatalan dibuat dan tarikh berkenaan Pemotongan oleh Mahkamah Apabila mahkamah menerima permohonan mengenainya daripada mana-mana orang atau badan yang terkilan disebabkan kewujudan kaveat tersebut.
- 16. PELUPUTAN DAN KAVEAT KEDUA S 326 – Penanggung kaveat boleh memohon suatu kaveat itu dipotong oleh pendaftar S 327 – orang lain yang terkilan ( bukan pemilik tanah yang dikaveat ) boleh bertindak untuk mendapatkan pertolongan mahkamah memerintahkan pemotongan kaveat tersebut Apabila seorang pengkaveat mendapati kaveatnya telah dicabar oleh penanggung kaveat /oleh orang-orang yang terkilan ,dia mungkin bertindak balas dengan memohon kepada mahkamah untuk melanjutkan tempoh kaveatnya . Pengkaveat perlu bertindak segera kerana jika gagal , kaveatnya boleh dipotong atas perintah Pendaftar /mahkamah Pemotongan tersebut dianggap malapetaka bagi kaveat kerana mengikut s329(2) apabila sesuatu kaveat telah dipotong oleh mahkamah di bawah s 327 /oleh pendaftar di bawah s 326(3) . Pendaftar dihalang melayan sebarang pemohonan baru untuk memasukkan kaveat jika tuntutan permohonan baru sama seperti permohonan lama
- 17. KES : ARUL CHANDRAN LWN TARA RAJARATNAM ([1979] 2 MLJ 172 Pengkaveat telah membuat permohonan baru untuk memasukkan kaveat kali kedua atas sebab dan tanah yang sama Selepas kaveat pertama telah dipotong oleh pendaftar di bawah s326 Mahkamah Tinggi Johor Bharu telah memutuskan bahawa pemotongan kaveat pertama itu menyebabkan ia luput ( tidak wujud lagi) dan peluputan ini muktamad dan tidak boleh dibatalkan Permohonan itu ditolak oleh mahkamah
- 18. KAVEAT PENDAFTAR Kaveat yang dimasukkan sendiri oleh pendaftar melalui kuasa budi bicaranya sendiri apabila didapati kaveat itu perlu atau mustahak. FUNGSI : Mencegah fraud atau urus niaga yang tidak betul. Melindungi kepentingan kerajaan persekutuan kerajaan negeri serta pihak yang kurang upaya dan berada di luar negara. Memastikan pembayaran cukai atau apa‐apa tunggakan yang perlu dibayar kepada kerajaan Persekutuan dan kerajaan negeri. Membetulkn kesilapan yang dilakukan oleh pendaftar pada daftar atau pada dokumen keluaran hak milik tanah atau mana-mana suratcara lain yang berkaitan. 1 4 3 2
- 19. SIFAT DAN KESAN : • Melarang pendaftaran, endorsan atau kemasukan pada daftar dokumen hak milik mana-mana suratcara urusniaga tanah walaupun suratcara tersebut diserahkan sebelum kaveat pendaftar mula berkuatkuasa. • Pendaftar boleh memasukkan kaveatnya pada bila-bila masa sebelum suratcara urusniaga didaftarkan dengan sempurna. • Melarang kemasukan mana-mana tuntutan manfaat penyewaan yang dikecualikan daripada daftar dan kaveat pemegang lien.
- 20. KEMASUKAN KAVEAT PENDAFTAR / PROSEDUR Pendaftar tidak perlu menunggu permohonan dari mana‐mana pihak untuk memasukkan kaveat Pendaftar. Ia boleh dimasukkan dengan inisiatif Pendaftar sendiri iaitu dengan menggunakan Borang 19F. Kemasukan hendaklah dilaksanakan dengan membuat endorsan pada dokumen hak milik, dengan tulisan dan meterainya sendiri perkataan “ KAVEAT PERNDAFTAR DIMASUKKAN”, dengan menyatakan waktu kemasukan itu. Pendaftar kemudiannya mengemukakan notis melalui Borang 19A kepada pemunya tanah bagi memaklumkan kewujudan kaveat tersebut. 1 2 4 3
- 21. BORANG 19F BORANG 19A
- 22. TEMPOH KAVEAT Berkuatkuasa sehingga dibatalkan oleh pendaftar dengan cara : • Atas kehendaknya sendiri • Atas permohonan pemilik tanah • Menurut perintah mahkamah di bawah seksyen 418 KTN, iaitu rayuan ke atas keputusan Pendaftar dalam tempoh 3 bulan dari tarikh keputusan dibuat.
- 23. KES : TEMENGGONG SECURITIES LTD & ANOR. v REGISTAR OF TITLES JOHORE & ORS Perayu telah membuat perjanjian membeli tanah dari sebuah syarikat di Singapura. 22 SEPTEMBER 1972 : perayu pertama dan perayu kedua telah membayar harga sepenuhnya kepada penjual. Penjual melaksanakan suratcara pindah milik tanah kepada perayu kedua serta menyerahkan dokumen hak milik. 14 DISEMBER 1972 : surat penilaian cukai disempurnakan, suratcara pindah milik dan dokumen hak milik keluaran telah diserahkan untuk pendaftaran. 19 DISEMBER 1972: Kerajaan Malaysia memperoleh 2 penghakiman terhadap penjual mengenai cukai pendapatan yg perlu dibayar kepada LHDN. Kerajaan mndapatkan 2 perintah larangan dan dimasukkan pada daftar dokumen hak milik tanah yang dijual kepada perayu. 15 MAC 1973 : perayu diberitahu suratvara pindah milik mereka ditolak atas alasan satu kaveat Pendaftar telah dimasukkan bagi tanah tersebut pada 11 OKTOBER 1972. 12 JUN 1973 : perayu memohon perintah daripada dari mahkmah untuk mengarahkan pendaftar membatalkan kaveat berkenaan dan mendaftarkan pindah milik. Permohonan ditolak dan pemohon merayu. 1 2 3 6 5 4
- 24. Hakim Ong Hock Sim: isu utama dalam kes ini, sama ada kaveat pendaftar itu dimasukkan dengan betul atau tidak. Kepentingan kerajaan persekutuan dalam kes ini semata mata untuk mendapatkan balik hutang. “ undang-undang jelas bahawa setelah penjual menerima harga belian sepenuhnya dan serah milikan tanah itu kepada pembeli, penjual hanyalah pemegang amanah bagi pihak perayu. Penjual tidak lagi mempunyai kepentingan yang boleh dijadikan asas memasukkan kaveat. Sekseyen 320 KTN sebutkan tentang kemasukan kaveat bagi tanah apabila perlu melindungi kepentingan Persekutuan. Apa yang dituntut ini bukan satu hak atau kepentingan tapi satu tuntutan HUTANG. Kerajaan memang diberi keutamaan untuk membuat tuntutan terhadap penghutang, tetapi selepas 22 SEPT 1972, bolehkah tanah dianggap sebagai harta pemilik ? Hakim berpendapat bahawa penjual adalah pemegang amanah kosong sahaja dan tidak mempunyai apa-apa kepentingan dalam tanah untuk dikaveat. Hakim memutuskan bahawa kaveat telah dimasukkan dengan salah dan perintah yang dimasukkan tidak berkesan dan mesti diketepikan.
- 25. KAVEAT PEMEGANG LIEN Kaveat pemegang lien berperanan untuk melindungi kepentingan pemegang lien. Pemegang lien adalah orang yang menerima dokumen hakmilik keluaran yang didepositkan (diserahkan) oleh penghutang sebagai cagaran pinjaman. (SEK. 281 KTN) PROSEDUR : 1. Pemegang lien memohon kepada Pendaftar melalui Borang 19D, diakusaksi, dilampirkan dengan dokumen hakmilik keluaran atau pajakan pendua, dan bayaran. 2. Pendaftar akan membuat catatan masa penerimaan, masukkan kaveat dan hantar notis (Borang 19A) kepada tuan tanah. 3. Jika ada kaveat persendirian, kaveat Pendaftar, keveat amanah atau perintah larangan, kaveat pemegang lein tidak dapat dimasukkan.
- 26. BORANG 19D
- 27. KESAN : • Kesan yang sama dengan kaviet persendirian. • Menghalang sebarang bentuk urusniaga ke atas tanah tersebut bermula dari tarikh kaveat berkuatkuasa. • Jika peminjam wang (pemilik tanah/pajakan) ingin menjalankan urusniaga berhubungan tanah itu, masalah lien perlu diselesaikan terlebih dahulu. PENAMATAN : Ditarik balik oleh pemegang lien Dibatalkan oleh Pendaftar bila hutang telah dibayar sepenuhnya Bila tanah dijual melalui perintah jualan
- 28. KAVEAT AMANAH KAVEAT AMANAH ADALAH KAVEAT YANG DIMASUKKAN BAGI MELINDUNGI HARTA AMANAH PEMEGANG AMANAH PIHAK YANG MULA-MULA MEMINDAHMILIK HARTA ITU KEPADA PEMEGANG AMANAH PIHAK YANG MEWUJUDKAN APA-APA KEPENTINGAN UNTUK FAEDAH PEMEGANG AMANAH KAVEAT AMANAH AKAN TERUS BERKUAT KUASA SEHINGGA IA DIBATALKAN OLEH PENDAFTAR ATAS PERMINTAAN PEMEGANG AMANAH DAN SEMUA BENIFISIARI
- 31. KUASAMEMINDAKAVEAT KANUN TANAH NEGARA , S 417(1) Mahkamah atau Hakim boleh dengan perintah mengarahkan Pendaftar atau mana-mana Pentadbir Tanah untuk melakukan segala perkara seperti yang perlu untuk memberi kuat kuasa kepada apa-apa hukuman atau perintah yang diberi atau dibuat dalam mana-mana prosiding mengenai mana-mana tanah ,dan adalah menjadi kewajipan Pendaftar atau Pentadbir Tanah untuk mematuhi perintah itu dengan segera JIKA SESUATU KAVEAT ITU CACAT DISEBABKAN IA LEBIH LUAS DARIPADA APA YANG SEBENARNYA PENGKAVEAT BERHAK, MAHKAMAH BOLEH MEMERINTAHKAN SUPAYA KAVEAT YANG CACAT ITU TIDAK DIPOTONG , TETAPI HANYA SETAKAT DIPINDA SAHAJA
- 32. KES : CHNG SIN POEY &SONS SDN. BHD. LWAN QUEK LIAN MENG [1979] 1 MLJ 98 Kaveat telah dimasukkan dengan mengikat tanah keseluruhannya , pada hal pengkaveat mahu mengikat tanah kepentingan tertentu sahaja Pengkaveat berhujah bahawa oleh sebab jentera pentadbiran di pejabat tanah ketika itu tidak memungkinkan pendaftaran hak milik strata bagi sebuah bangunan yang mempunyai banyak tingkat , dia tidak dapat memasukkan kaveat yang melindungi kepentingannya yang terhad itu Pemilik tanah berhujah bahawa oleh sebab kaveat itu telah dimasukkan supaya mengikat keseluruhan tanah dan bukan kepentingan pengkaveat sahaja , kaveat itu tidak sah dan hendaklah dipotong Hakim Syed Othman telah merujuk kepada kes yang diputuskan di Australia , iaitu Queensland Estates lwn Co- ownership Land (1969) Qld R 150 dan memutuskaN bahawa di bawah KTN, mahkamah mempunyai kuasa untuk memerintahkan supaya kaveat itu dipinda
- 33. PERINTAH LARANGAN Satu arahan yang dibuat oleh mahkamah yang mempunyai bidangkuasa mengikut peraturan mahkamah Untuk melarang penghutang penghakiman daripada melakukan apa- apa urusnuaga berhubung dengan tanahnya atau kepentingan dalam tanahnya Berbeza dengan kaveat , perintah larangan melibatkan arahan dari mahkamah dan ia hanya melibatkan kes hutang penghakiman , iaitu tunggakan pembayaran hutang yang disahkan oleh mahkamah Perintah larangan melarang segala bentuk pendaftaran,endorsan dan kemasukan segala jenis urusniaga yang dibuat selepas perintah larangan berkuatkuasa
- 34. PROSEDUR Selepas selesai tuntutan kepada penghutang penghakiman ,pemiutang penghakiman memohon kepada mahkamah agar mengeluarkan perintah larangan ke atas tanah milik penghutang penghakiman 1 Mahkamah akan mengeluarkan perintah larangan tersebut 2 Satu salinan perintah larangan perlu dihantar kepada pendaftar 3 Pendaftar akan memasukkan perintah larangan atas tanah dengan endorsan pada dokumen hakmilik dan meterai serta catatan tertentu 4 Sesuatu perintah larangan tidak dapat berkuatkuasa tanpa kemasukan oleh pendaftar
- 35. TEMPOH MASA PERINTAH LARANGAN Akanluputselepas tempoh6bulandari tarikhiadibuat Melainkanjangkamasa dilanjutkandengan perintahmahkamah Perintahlaranganboleh ditarikbalikpadabila- bilamasaolehperiintah mahkamah Perintahlaranganakan terhentikuatkuasanyadan kemasukannyadibatalkan apabiladidaftarkan Pindah milik yang dilaksanakan oleh seorang pegawai mahkamah di bawah s337(1) Mana-mana perakuan jualan yang dibuat oleh mahkamah di bawah s259(3) dan s 265 (4) mengenaiktanah/kepentingan yang trlibat oleh perintah itu
- 36. BENUA LIPUTAN SDN BHD v VALUED PRODUCTS (M) SDN BHD & SATU LAGI [2017] 1 LNS 1314 Plaintif telah menyewa hartanah GRN 50941 Lot 4573, Mukim Telekong, Kuala Krai, Kelantan dari Syarikat Cosmo Network Sdn Bhd berkuatkuasa 20/10/2004 sehingga 31/8/2024. Plaintif juga telah membeli semua kilang dan jentera yang berada di atas hartanah tersebut dan mengoperasikan kilang kayu dan pengeluaran produk kayu di atas hartanah tersebut. Pihak Defendan pula telah membeli hartanah tersebut melalui satu lelongan awam pada 8/6/2016 daripada pemegang gadaian iaitu CIMB dan telah didaftarkan di atas nama Defendan pada 27/12/2016. Semasa membelinya, Defendan dimaklumkan bahawa tiada terdapat kepentingan pihak ketiga di atas hartanah tersebut. Pihak Plaintif telah menjalankan operasi biasanya di atas tanah tersebut tetapi pada sekitar Oktober 2016 Plaintif mendapati Defendan dan agennya berada di atas hartanah tersebut dan telah menghalang Plaintif dan agen-agennya memasuki hartanah tersebut untuk menjalankan operasi hariannya. Defendan dan agen-agennya juga telah menghalang agen-agen Plaintif daripada membawa keluar alat-alat jentera/besi-besi buruk dan lain-lain kepunyaan Plaintif di atas hartanah itu. Defendan pula telah menfailkan satu saman pemula bernombor DA-24-NCVC-363-10/2016 ("kes DA-24- NCVC-363-10/2016") untuk perintah yang hampir sama antara lain satu perintah injuksi menghalang Plaintif daripada menghalang Defendan dari memasuki hartanah tersebut, satu perintah injuksi menghalang Plaintif daripada mengeluarkan semua alat-alat dan harta benda daripada hartanah tersebut dan gantirugi untuk ditaksirkan. Di dalam saman pemula tersebut, Plaintif adalah sebagai Defendan. FAKTA KES 1 2 3 Pada 29/5/2017 mahkamah ini telah mendengar kedua-dua kes secara serentak dan setelah mendengar hujahan kedua-dua pihak mahkamah memutuskan bagi kes DA-24-NCVC-363-10/2016, bahawa permohonan Plaintif di dalam kes itu (i.e. Defendan di dalam kes saman pemula ini) dibenarkan dengan kos. Di dalam erti kata lain, keputusan tidak memihak kepada Plaintif yang menjadi Defendan di dalam Saman Pemula tersebut. 6 5 ISU Samada Plaintif atau Defendan berhak ke atas hartanah tersebut dan berhak untuk menghalang sesiapa yang menceroboh KEPUTUSAN Mahkamah memutuskan: -Defendan telah memperolehi hak ke atas hartanah tersebut sejak tarikh 8.6.2016 lagi iaitu semasa Defendan berjaya membeli hartanah secara lelongan awam dan Memorandum Jualan ditandatangani. Plaintif telah menfailkan saman pemula ini untuk, antara lain memohon perintah supaya mengisytiharkan Plaintif adalah pemilik sah alat-alat jentera tersebut dan juga perintah injuksi menghalang pihak Defendan dan ejennya daripada menghalang Plaintif daripada memasuki ke atas hartanah tersebut untuk tempoh 6 bulan dari tarikh perintah dikeluarkan, bagi maksud mengeluarkan alat-alat jentera dan harta lain milik Plaintif di atas hartanah tersebut. 4