Pembuatan akta kontrak

1. Teknik Pembuatan Akta Kontrak
(kontrak outentik) pada
umumnya
M.Sigit Gunawan

2. I. Bentuk-Bentuk Kontrak Bisnis:
1. Perjanjian lisan :
Perjanjian yang diadakan secara lisan apabila
memnuhi pasal 1320 KUHPerdata sah dan
mempunyai akibat hukum. Kelemahannya adalah
apabila timbul sengketa dari para pihak maka
akan sulit dalam hal pembuktian karena tidak
adanya bukti tertulis.
2.Perjanjian tertulis (Akta):
a. Akta di bawah tangan;
b. Akta Outentik.

3. Akta Di Bawah Tangan:
A. Akta dibawah tangan biasa
Dalam akta atau perjanjian seperti ini masing-masing pihak
mempunyai keleluasaan menentukan isi perjanjian.
B. Akta dibawah tangan yang standar (perjanjian
standar/baku, standaard contract/ take it or leave it
contract).
Dalam akta atau perjanjian ini, perjanjian telah dibakukan
(distandarisasi) oleh salah satu pihak, biasanya oleh mereka
yang mempunyai kedudukan lebih unggul (ekonomi, sosial,
psikologis dll). Ada salah satu pihak dalam hal ini tidak
mempunyai kebebasan menentukan isi perjanjian.

4. DILAKUKAN LEGALISASI / DIMINTAKAN LEGALITAS
KPD PEJABAT UMUM, SESUAI DENGAN MATERI
DAN KEPENTINGANNYA.  NOTARIS, KETUA
PENGADILAN,.
AKTA DI BAWAH TANGAN ( PSL. 1869 )
BENTUK : TIDAK FORMAL ( BENTUKNYA BEBAS )
DIBUAT DAN DITANDA TANGANI PARA PIHAK
MEMPUNYAI KEKUATAN PEMBUKTIAN SEMPURNA SBG. AKTA OTENTIK
( BILA DIAKUI / TIDAK DISANGKAL OLEH PENANDATANGAN )
APABILA DISANGKAL, YANG MENGAJUKAN AKTA TERSEBUT SEBAGAI
BUKTI HARUS MEMBUKTIKAN KEBENARANNYA
( MELALUI BUKTI & SAKSI-SAKSI )
AKTA DIBAWAH
TANGAN DAPAT
“DITINGKATKAN”
KEKUATAN
PEMBUKTIANNYA
SEBAGAIMANA
AKTA OTENTIK :
DIBUAT DGN CARA YG MEMENUHI
PERSYARATAN SBG AKTA OTENTIK,
DISARANKAN BAGI CONTRACT DRAFTER
AGAR MEMPERHATIKAN HAL INI.( Formalis
causa)

5. Tidak dimungkinkan lagi adanya penyangkalan .
Setelah dilegalisasi :
Nama / Penyebutan akta tersebut tetap saja sebagai Akta
Dibawah Tangan, namun kekuatan hukumnya adalah sama
dengan Akta Otentik
Pembuatan Akta Dibawah Tangan Dibuat dan ditangani
Oleh seseorang saja
(secara sepihak)
Oleh pihak pihak
Surat Pernyataan, Surat persetujuan, Surat
Penunjukan, Surat pengakuan, dsb.
Jual Beli, Sewa menyewa, Pinjam meminjam
dsb

6. •Perjanjian Perdamaian ( Psl. 1851)
•Perjanjian Pembayaran ( Psl. 1610 )
Perikatan yang diharuskan dibuat secara tertulis ,
( “boleh” dengan Akta Dibawah tangan ) ialah :

7. VI. LEGALISASI:
• Adalah Penanda tanganan dokumen di bawah
tangan, yang harus dilakukan dihadapan
notaris oleh penghadap, berarti notaris
memastikan/menjamin kebenaran tanda
tangan dari penghadap dan tanggal penanda
tanganan dokumen tersebut. Yang kemudian
dicatat dalam buku khusus.

8. VII. WAARMERKING:
• Adalah pencatatan dalam buku daftar khusus
atas asli dokumen dibawah tangan yang sudah
ditanda tangani oleh para pihak.
Jadi notaris tidak menjamin keaslian tanda
tangan dan kebenaran tanggal penanda
tanganan.

9. Akta Outentik:
Berdasarkan Pasal 1868 KUH Perdata:
Akta Otentik adalah suatu akta yang di dalam bentuk
yang ditentukan oleh undang-undang, dibuat oleh atau
dihadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasa untuk
itu di tempat dimana akta dibuatnya.
Akta outentik mempunyai kekuatan pembuktian yang
sempurna. Hal itu berarti bahwa setiap orang harus
menganggap apa yang tercantum dalam akta sebagai
sesuatu yang benar, kecuali para pihak membuktikan
sebaliknya.

10. Akta otentik adalah akta yang dibuat
dan dipersiapkan oleh notaris atau
pejabat resmi lainnya (misalnya
Camat selaku Pejabat Pembuat Akta
Tanah) untuk kepentingan pihak-
pihak dalam kontrak ( Pasal 1868 KUH
Perdata )

11. • Perbedaan pokok antara akta otentik dengan
akta di bawah tangan adalah cara pembuatan
atau terjadinya akta tersebut.
• Suatu akta otentik ialah suatu akta yang dibuat
dalam bentuk yang ditentukan undang-undang
oleh atau dihadapan pejabat umum yang
berwenang untuk itu (seperti Notaris, Hakim
(akta perdamaian), Pegawai Pencatat Sipil
(akta Kelahiran)),di tempat akta itu dibuat.(
Pasal 1868 KUHPerdata)

12. Akta Outentik (…Ljt.):
• Psl 1870 BW
Suatu akta outentik memberikan diantara
para pihak beserta ahli waris-ahli warisnya
atau orang-orangnya yang mendapat hak dari
mereka, suatu bukti yang sempurna tentang
apa yang dimuat di dalamnya.

13. Notaris:
Pasal 1 ayat 1 UUJN
Notaris adalah Pejabat Umum yang berwenang untuk membuat
Akta outentik dan kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud
dalam Undang-undang ini.
Kewenangan Notaris (Pasal 15).
1. Notaris berwenang membuat akta otentik mengenai semua
perbuatan, perjanjian, dan ketetapan yang diharuskan oleh
peraturan perundang-undangan dan/atau yang dikehendaki
oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam akta otentik,
menjamin kepastian tanggal pembuatan akta, menyimpan akta,
memberikan grosse, salinan dan kutipan akta, semuanya
itu sepanjang pembuatan akta-akta itu tidak juga ditugaskan
atau dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain yang
ditetapkan oleh undang-undang.

14. Kewenangan Notaris:
Notaris berwenang pula :
a. Mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat di bawah
tangan dengan mendaftar dalam buku khusus;
b. Membukukan surat-surat dibawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus;
c. Membuat kopi dari asli surat-surat dibawah tangan berupa salinan yang memuat
uraian sebagaimana ditulis dan digambarkan dalam surat yang bersangkutan;
d. Melakukan pengesahan kecocokan fotokopi dengan durat aslinya;
e. Memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta;
f. Membuat akta yang berkaitan dengan pertanahan akta; atau
g. Membuat akta risalah lelang.
Selain kewenangan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2), Notaris
mempunyai kewenangan lain yang diatur dalam peraturan perundang-undangan.

15. II. Proses Pembuatan Kontak Otentik:
•Negosiasi
•MOU
•Checking & pemenuhan kelengkapan
dokumen
•Appraisal Contract
•Pengikatan Jaminan
•Otorisasi/Legalisasi
•Waarmerking, dll.
Pra Kontraktual
•Kesepakatan para pihak dan serah
terima (ijab dan kabul)
•Pelaksanaan Hak & Kewajiban
•Pengawasan Kontrak
•Berakhirnya Kontrak
•Roya (Utk Pengikatan dengan Hak
Tanggungan)
•Penyerahan Jaminan
Kontraktual
• Perpanjangan Kredit
• Penurunan/penambahan
plafond Kredit
• Penukaran Jaminan
• Peminjaman Jaminan
• Persiapan Eksekusi
Postkontraktual

16. Fungsi Akta :
• Fungsi formil (formalitas causa)
Akta sebagai fungsi formil artinya bahwa suatu perbuatan hukum
akan menjadi lebih lengkap apabila dibuat suatu akta.
Sebagai contoh perbuatan hukum yang harus dituangkan dalam
bentuk akta sebagai syarat formil adalah perbuatan hukum
disebutkan dalam Pasal 1767 KUHPerdata mengenai perjanjian
hutang piutang. Minimal terhadap perbuatan hukum yang
disebutkan dalam Pasal 1767 KUHPerdata, disyaratkan adanya akta
bawah tangan. Fungsi akta lainnya yang juga merupakan fungsi
akta yang paling penting adalah akta sebagai alat pembuktian.
Dibuatnya akta oleh para pihak yang terikat dalam suatu perjanjian
ditujukan untuk pembuktian di kemudian hari
• Fungsi sebagai alat bukti (probationis causa
Fungsi akta lainnya yang juga merupakan fungsi akta yang paling
penting adalah akta sebagai alat pembuktian.
Dibuatnya akta oleh para pihak yang terikat dalam suatu perjanjian
ditujukan untuk pembuktian di kemudian hari

17. • Dalam Undang-undang No.13 tahun 1985 tentang Bea
Meterei disebutkan bahwa terhadap surat perjanjian dan
surat-surat lainnya yang dibuat dengan tujuan untuk
digunakan sebagai alat pembuktian mengenai perbuatan,
kenyataan atau keadaan yang bersifat perdata maka
dikenakan atas dokumen tersebut bea meterei.
• Dengan tiadanya materai dalam suatu surat perjanjian
(misalnya perjanjian jual beli) tidak berarti perbuatan
hukumnya (perjanjian jual beli) tidak sah, melainkan hanya
tidak memenuhi persyaratan sebagai alat pembuktian.
Sedangkan perbuatan hukumnya sendiri tetap sah karena
sah atau tidaknya suatu perjanjian itu bukan ada tidaknya
materai, tetapi ditentukan oleh Pasal 1320 KUHPerdata.

18. Tiga Macam Kekuatan Akta Otentik:
1. Membuktikan antara para pihak, bahwa mereka sudah
menerangkan apa yang ditulis dalam akte tadi (kekuatan
pembuktian formil);
2. Membuktikan antara para pihak yang bersangkutan, bahwa
sungguh-sungguh peristiwa yang disebutkan disitu telah
terjadi (kekuatan pembuktian materiel atau yang dinamakan
kekuatan pembuktian mengikat);
3. Membuktikan tidak saja antara para pihak yang bersangkutan
tetapi juga terhadap pihak ketiga, bahwa pada tanggal
tersebut dalam akte ke dua belah pihak tersebut sudah
menghadap di muka pegawai umum (notaris) dan menerangkan
apa yang ditulis dalam akte tersebut. Kekuatan yang kedua
tersebut itu sebagaimana sudah diuraikan di atas ,
dinamakan kekuatan mengikat yang pada hakekatnya
bertujuan menetapkan kedudukan antara para pihak satu
sama lain pada kedudukan yang teruraikan dalam akte.
Kekuatan poin ini dinamakan kekuatan pembuktian
keluar (artinya ialah terhadap pihak ke-tiga)

19. III. Hal-hal pokok yang seharusnya dimuat
dalam pembuatan Perjanjian Outentik:
• Judul;
• Kalimat Pembuka;
• Identitas Para Pihak (Komparisi);
• Premise/Recital;
• Isi;
• Penutup.

20. IV. Struktur Akta:
– (1) Kepala / Awal Akta
– (2) Komparisi
– (3) Kapasitas Penghadap
– (4) Premise
– (5) Isi / Badan Akta
– (6) Akhir Akta

21. V. JENIS AKTA:
A. Relaas Akta / Akta Berita Acara
Adalah akta yang dibuat oleh notaris, berdasarkan
apa yang didengar, dilihat fakta dan data. Biasanya
relaas akta dibuat berkenaan dengan kehadiran orang
banyak, oleh karenanya minuta cukup ditanda tangani
oleh salah satu yang hadir,
notaris dan saksi-saksi.
Ciri khasnya adalah “Berdasarkan permintaan ………”

22. JENIS AKTA:
B. Partai Akta / Akta Para Pihak.
Akta yang dibuat dihadapan notaris,
berdasarkan keterangan dan data yang
diberikan oleh penghadap.
Ciri khasnya adalah “Menurut keterangannya
………”

23. VIII. Pencocokan Foto Copy / Foto
copy sesuai aslinya.
• Adalah suatu foto copy dari dokumen yang
diberi kata kata “ foto copy ini setelah
dicocokan adalah sesuai dengan aslinya yang
diperlihatkan kepada saya, notaris” .

24. IX. Renvooi.
• Catatan Koreksi dipinggir minuta akta dan
harus di paraf oleh penghadap/para pihak.
Macam-macam renvoi
Tambahan
Coretan
Coretan dengan penggantiannya

25. X. Saksi dalam Akta
• Saksi instrumentair/saksi dalam akta notaris,
minimal harus 2 orang.

26. PERJANJIAN KREDIT
SYARAT SAHNYA
PERJANJIAN
Syarat Sahnya
Perjanjian
Sepakat
Cakap
Hal tertentu
Causa Halal
Dapat Dibatalkan (Voidable)
Batal Demi Hukum (Null & void)
Berdasarkan Pasal 1320 KUH Perdata

27. Asas-asas dalam Pembuatan
Kontrak Otentik:
• Berdasarkan Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata:
“Semua Perjanjian yang dibuat oleh para pihak
berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak
yang membuatnya”.
1. Asas Kebebasan Berkontrak;
2. Asas Konsensualisme;
3. Asas Pacta Suntservanda;
4. Asas Itikad Baik (Berdasarkan Pasal 1338 ayat
(3) KUH Perdata: Perjanjian dilaksanakan
dengan itikad baik).