Dasar - Dasar Hukum Pertanahan (Seri 2)

1. Dasar-Dasar Hukum
Pertanahan
( Seri II )

2. Jual Beli Tanah
Sebelum UUPA
Sesudah UUPA
(Setelah 24 September 1960)
Jual beli tanah menurut
Hukum Tanah Positif
Hukum
Barat
Hukum
Adat
Konsepsi
Tata Cara
Jual Beli
Sahnya
Jual Beli
Tanah

3. Sebelum UUPA
Hukum
Barat
Hukum
Adat
Perjanjian Jual-Beli
(Obligatoire Overeenkomst)
Penyerahan secara Yuridis
(Levering Yuridis)
 Sepakat
 Adanya prestasi
 Adanya akta otentik
Perbuatan hukum pemindahan
hak (akta balik nama)
Pendaftaran jual beli tanah yang
bersangkutan (Registration of
Deeds)
Sifatnya
Pembuktian : Surat Jual Beli tanah
yang ditandatangan oleh pihak
penjual dan pihak pembeli
disaksikan oleh Kepala Desa
Tunai
Terang

4. Sebelum UUPA : Jual Beli Tanah menurut Hukum
Barat
Jual beli merupakan
perjanjian antara
para pihak untuk
memenuhi prestasi
yang diperjanjikan
(Pasal 1457 KUHPerdata)
Jual beli terjadi
sejak ada kata
sepakat
(Pasal 1458
KUHPerdata)
Jual beli harus diikuti
dengan perbuatan
hukum pemindahan hak
(levering juridische) dari
penjual kepada pembeli,
atau “balik nama” di
kantor kadaster
(Pasal 1459 KUHPerdata)
Perjanjian Jual Beli

5. Penyerahan secara Yuridis (Levering
Yuridis)
Akta eigendom/gerechtelijke acte tersebut di atas adalah bukti bahwa
perbuatan hukum itu telah didaftarkan, yang aslinya disebut “minit”
disimpan sebagai arsip pada Kantor Kadaster, sedangkan salinannya
yang disebut “grosse” diberikan kepada pemegang haknya
(Pasal 224 HIR)
Perbuatan hukum
pemindahan hak,
dibuktikan dengan
akta eigendom
/gerechtelijke acte
atau “akta balik
nama”
Pendaftaran jual
beli tanah yang
bersangkutan yaitu
pendaftaran
perbuatan
hukumnya
(registration of
deeds)

6. Jual Beli Tanah Menurut Hukum Adat
Tunai
• Pemindahan hak atas tanah dari penjual
kepada pemilik terjadi serentak dan
secara bersamaan dengan pembayaran
harga dari pembeli kepada penjual
Terang • Harus dilakukan di hadapan Kepala Adat
atau Kepala Desa
Jual beli tanah menurut Hukum Tanah Adat (jual
lepas) adalah bersifat :

7. Sebagai bukti telah terjadi jual beli dan selesai
pemindahan hak tersebut, dibuatlah “Surat Jual Beli
Tanah” yang ditandatangani oleh pihak penjual dan
pihak pembeli dengan disaksikan oleh Kepala Desa.
Fungsinya adalah untuk:
1. Menjamin kebenaran tentang :
- status tanahnya
- pemegang haknya
- keabsahan bahwa telah dilaksanakan dengan hukum yang
berlaku (terang)
2. Mewakili warga desa (unsur publisitas)
Jual Beli Tanah Menurut Hukum Adat – Cont’d

8. Jual Beli Tanah
Sesudah UUPA

9. Sesudah UUPA
Konsepsi
Tata Cara
Jual Beli
Sahnya
Jual Beli
Tanah
Jual Lepas
Tunai
Dibayar seluruhnya
Dibayar sebagian
 Dilakukan di hadapan PPAT
 Dibuatkan akta jual beli
 Pendaftaran jual beli pada kantor Pertanahan seksi
pendaftaran tanah
 Jual beli atau pemindahan hak bersifat tunai
 Jual beli di depan PPAT bukan merupakan syarat sahnya jual beli,
melainkan ditentukan oleh syarat materiil jual beli
 Perbuatan jual beli dilakukan di hadapan PPAT hanya syarat untuk
pendaftaran jual beli di Kantor Pertanahan seksi pendaftaran tanah

10. KONSEPSI JUAL BELI TANAH MENURUT HUKUM TANAH
POSITIF
Menurut Hukum Tanah Positif adalah pemindahan hak atas tanah untuk selama-
lamanya, yang dalam Hukum Adat dinamakan “jual lepas” dan bersifat “tunai”.
Artinya, begitu terjadi jual beli, begitu pula pada saat bersamaan terjadilah
pemindahan hak atas tanah dan pembayaran harga, sehingga sejak saat itu putus
hubungan antara pemilik yang lama dengan tanahnya untuk selama-lamanya.
Tunai
Dibayar seluruhnya
pada saat terjadi
jual beli
Baru dibayar
sebagian (belum
lunas semua)

11. Tata Cara Jual Beli
Jual beli harus dilakukan di
hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan hanya jual beli
dengan akta yang dibuat oleh PPAT saja yang dapat dipakai untuk
pendaftaran di Kantor Pertanahan Seksi Pendaftaran Tanah
(Pasal 19 PP Nomor 10/1961 j.o PP No. 24/1997).
Yang harus dibuatkan
Akta PPAT (Pasal 37
PP No. 24/1997)
Peralihan hak atas tanah
dan hak milik atas satuan
rumah susun melalui jual
beli, tukar menukar,
pemasukan dalam
perusahaan dan
perbuatan hukum lain
kecuali pemindahan hak
melalui lelang

12. Untuk membuat Akta Jual Beli
tersebut, terlebih dahulu penjual
harus menyerahkan surat-surat tanahnya
kepada PPAT untuk diteliti dan
dicek kebenarannya yang berkenaan
dengan masalah status tanah, subjek
hak, luas, letak, batas-batas, dan
sebagainya.
Tata Cara Jual Beli – Cont’d

13. Siapakah
PPAT ?
Pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat
akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu
mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan
Rumah Susun
(Peraturan Pemerintah No.37 Tahun 1998)

14. Akta berikut
berkas-berkasnya
dibawa ke Kantor
Pertanahan Seksi
Pendaftaran Tanah
untuk dilakukan
pendaftaran
Penjual/wakilnya dan
pembeli/wakilnya harus
hadir di depan PPAT untuk
menandatangani Akta Jual
Beli dengan disaksikan
oleh sekurang-kurangnya
2 (dua) orang saksi yang
memenuhi syarat untuk
bertindak sebagai saksi
dalam perbuatan hukum
(pasal 38 PP 24/1997).

15. PPAT bersifat tertutup, karena memang ia harus
menyimpan rahasia. Namun apabila sudah didaftarkan
pada Kantor Pertanahan, maka dari pendaftaran itu
selain memperkuat pembuktian karena perbuatan hukum
itu dicatat dalam Buku Tanah dan Sertipikat Hak Tanah,
juga memperluas pembuktian karena setiap orang atau
siapa saja yang berkepentingan dan memerlukan
keterangan tentang tanah tersebut dapat mengeceknya
pada Kantor Pertanahan Seksi Pendaftaran Tanah dimana
data-data tentang tanah tersebut disimpan dan sewaktu-
waktu terbuka untuk umum.

16. Sahnya Jual Beli Tanah
Ditegaskan oleh PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG NO.
123/K/SIP/1970 bahwa :
“Pasal 19 Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 berlaku
khusus bagi pemindahan hak pada kadaster, sedangkan
hakim menilai sah atau tidaknya suatu perbuatan hukum
materiil yang merupakan jual beli (materiele handeling van
verkoop) tidak hanya terikat pada Pasal 19 tersebut”

17. Sahnya Jual Beli Tanah – Cont’d
“Setiap perjanjian yang bermaksud memindahkan hak atas
tanah, memberikan sesuatu hak baru atas tanah,
menggadaikan tanah atau meminjam uang dengan hak atas
tanah sebagai tanggungan, harus dibuktikan dengan suatu
akte yang dibuat oleh dan dihadapan penjabat yang
ditunjuk oleh Menteri Agraria (selanjutnya dalam Peraturan
Pemerintah ini disebut : penjabat). Akte tersebut bentuknya
ditetapkan oleh Menteri Agraria.”
Pasal 19 Peraturan Pemerintah No.10 Tahun 1961
tentang Pendaftaran Tanah

18. Sahnya jual beli
ditentukan oleh
syarat materiil
dari perbuatan
jual beli yang
bersangkutan,
bukan oleh pasal
19 PP 10/1961
(sekarang PP No.
24 tahun 1997)
Syarat
Materiil
Tanah hak
yang
bersangkutan
tidak dalam
sengketa
Penjual berhak
menjual tanah
yang
bersangkutan
Tanah hak yang
bersangkutan
boleh
diperjualbelikan
menurut hukum
Pembeli berhak
membeli tanah
yang
bersangkutan
Cont’d

19. Pendaftaran
Tanah

20. Pendaftaran
Tanah
Dasar Hukum :
 Peraturan Pemerintah No.24
Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah
 PMNA/Kepala Badan
Pertanahan Nasional No.3
Tahun 1997 tentang
Ketentuan Pelaksanaan PP
No.24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah

21. Pendaftaran Tanah
 Rangkaian kegiatan yang
dilakukan oleh Pemerintah
secara terus-menerus,
berkesinambungan dan teratur,
meliputi pengumpulan,
pengolahan, pembukuan dan
penyajian serta pemeliharaan
data fisik dan data yuridis,
dalam bentuk peta dan daftar
mengenai bidang-bidang tanah
yang sudah ada haknya dan
Hak Milik atas satuan Rumah
Susun serta hak-hak tertentu
yang membebaninya.
Penyelenggara : BPN,
Kepala Kantor
Pertanahan, PPAT

22. Obyek Pendaftaran Tanah
(Pasal 9 PP No.24 Tahun 1997)
• Bidang tanah yang memiliki Hak Milik, HGU, HGB, dan
Hak Pakai
• Tanah Hak Pengelolaan
• Tanah Wakaf
• Hak Milik atas satuan rumah susun
• Hak Tanggungan
• Tanah Negara
Batasan pendaftaran tanah yang dilakukan terhadap tanah negara
adalah tidak dengan menerbitkan sertifikat, melainkan hanya sebatas
pada membuat catatan (membukukan) bidang tanah negara ke dalam
Daftar Tanah

23. Tujuan
Pendaftaran
Tanah
www.lekslawyer.com
a. Kepastian hukum mengenai
orang/badan yang menjadi
pemegang hak (subjek hak);
kepastian mengenai lokasi,
batas serta luas suatu bidang
tanah hak (objek hak); dan
kepastian hukum mengenai
haknya
b. Untuk menyediakan informasi
kepada pihak-pihak yang
berkepentingan
c. Untuk terselenggaranya tertib
administrasi pertanahan

24. Fungsi Pendaftaran Tanah
• Sebagai syarat konstitutif lahirnya suatu
hak/Hak Tanggungan
• Untuk keperluan pembuktian, karena nama
pemegang hak/Hak Tanggungan akan dicatat
pada buku tanah dan sertifikat hak/Hak
Tanggungan
Dalam rangka
permohonan hak
dan pembebanan
Hak Tanggungan
• Untuk memperkuat pembuktian, karena
pemindahan hak tersebut dicatat pada buku
tanah dan sertifikat hak dan dicantumkan
siapa pemegang sekarang
• Untuk memperluas pembuktian, karena
dengan pendaftaran, jual belinya dapat
diketahui oleh umum atau siapa saja yang
berkepentingan
Dalam rangka jual
beli tanah fungsi
pendaftaran
tanah

25. Pelaksanaan Pendaftaran Tanah
Pendaftaran
Tanah untuk
Pertama Kali
Pemeliharaan
Data
Pendaftaran
Tanah
• Pengumpulan dan pengolahan data fisik
• Pembuktian hak dan pembukuannya
• Penerbitan sertifikat
• Penyajian data fisik dan data yuridis
• Penyimpanan daftar umum dan dokumen
• Pemindahan hak
• Pemindahan hak karena lelang
• Peralihan hak karena pewarisan
• Peralihan hak karena
penggabungan/peleburan
perseroan/koperasi
• Pembebanan hak

26. Pendaftaran Tanah untuk Pertama Kali
Pendaftaran tanah pertama kali adalah kegiatan yang dilakukan terhadap
tanah-tanah yang belum didaftarkan menurut ketentuan PP 10/1961 dan
PP 24/1997. Pendaftaran Tanah untuk pertama kali dapat dilakukan
melalui :
Pendaftaran
Tanah
Sistematik
• Pendaftaran tanah yang dilakukan
oleh pemerintah secara serentak
meliputi wilayah satu atau sebagian
dari wilayah desa/kelurahan
Pendaftaran
Tanah
Sporadik
• Pendaftaran tanah yang dilakukan
berdasarkan inisiatif pemilik tanah
secara perorangan atau secara
bersama-sama (massal)

27. Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah
Adapun pemeliharaan data pendaftaran tanah menurut Peraturan
Pemerintah No.24/1997 adalah meliputi :
a. Pendaftaran Peralihan Hak : meliputi peralihan hak selain
lelang misalnya jual beli, tukar-menukar, inbreng, hibah.
Selain itu harus didaftarkan peralihan hak melalui lelang,
pewarisan, karena penggabungan, peleburan perseroan
terbatas atau koperasi.
b. Pendaftaran atas Pembebanan Hak : meliputi pembebanan
tanah Hak Milik dengan Hak Guna Bangunan, Hak Pakai serta
pembebanan Hak Tanggungan.

28. c. Pendaftaran Perubahan Data Pendaftaran lainnya, meliputi :
1. perpanjangan jangka waktu hak
2. pemecahan, pemisahan dan penggabungan bidang tanah
3. pembagian hak bersama
4. hapusnya hak atas tanah dan Hak Milik atas Satuan
Rumah Susun
5. peralihan dan hapusnya Hak Tanggungan
6. perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan
putusan atau penetapan pengadilan
7. perubahan nama pemegang hak
Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah – Cont’d

29. Sistem Pendaftaran Tanah di Indonesia
SISTEM NEGATIF SISTEM POSITIF
Dilihat dari proses pembuatan tanda bukti hak :
Pejabat pelaksana bersikap pasif dan
yang dicari adalah kebenaran formil:
a. Instansi penyelenggara cukup
menerima keterangan hak yang
didaftar sebagaimana adanya,
tanpa penelitian secara mendalam.
b. Bilamana terjadi kesalahan dalam
pencatatan, berdasarkan putusan
hakim dapat diperbaiki oleh
petugas penyelenggara
pendaftaran tanah. Dengan
demikian orang yang berhak tetap
terlindung. (Kelebihan/kebaikan)
Pejabat pelaksana bersikap aktif dan yang
dicari adalah kebenaran materil:
a. Instansi penyelenggara tidak cuma
menerima begitu saja keterangan tentang
hak maupun status tanah yang didaftar,
tetapi akan menelitinya satu persatu secara
cermat dan mendalam.
b. Seandainya terjadi kekeliruan, walaupun
ada keputusan hakim, keterangan dalam
tanda bukti hak tetap tidak dapat diubah.
Pihak yang dirugikan akan memperoleh
ganti rugi dari Pemerintah sejumlah harga
tanah yang diambil dari premi asuransi
tanah tersebut karena Pemerintah yang
bertanggung jawab atas kesalahan
petugasnya. Dengan demikian orang yang
tadinya berhak bisa menjadi tidak berhak.
(Kekurangan)

30. Sistem Pendaftaran Tanah di Indonesia
Dilihat dari kekurangan pembuktian dan tanda bukti hak yang dihasilkan
Hanya memberi perlindungan
terhadap pemegang haknya saja (yang
berhak) :
a. Berlaku asas “nemo plus juris”
bahwa orang yang tidak dapat
bertindak melebihi kewenangan
yang ada padanya, siapa yang
namanya tercantum dalam tanda
bukti hak tersebut maka dialah
pemegang haknya.
b. Orang lain boleh percaya, boleh
tidak perca ya atas keterangan
yang ada.
Memberi perlindungan yang mutlak,
baik terhadap pemegang haknya
maupun terhadap pihak ketiga, karena
keterangan yang tercantum dalam
tanda bukti hak tidak dapat diubah.
Hasil pendaftaran ini memberikan alat
pembuktian yang mutlak sifatnya dan
tidak dapat diganggu gugat.

31. Sistem Publikasi Positif dan Sistem
Publikasi Negatif
a. Menggunakan sistem
pendaftaran hak (Registration of
Title)
b. Menggunakan daftar umum yang
mempunyai kekuatan bukti
c. Perlindungan hukum diberikan
kepada orang yang beritikad baik
dalam memperoleh hak dan orang
dianggap sebagai pemegang hak
sah, meskipun orang yang
mengalihkan hak ternyata bukan
orang yang sebenarnya berhak
a. Menggunakan sistem
pendaftaran akta (Registration of
Deeds)
b. Menggunakan daftar umum yang
tidak mempunyai kekuatan bukti
c. Perlindungan hukum diberikan
kepada pemegang hak yang
sebenarnya, meskipun terdapat
tindakan pelanggaran hukum oleh
orang lain yang mengalihkan hak
orang tersebut

32. Sistem Publikasi Positif dan Sistem
Publikasi Negatif – Cont’d
Keuntungan Sistem Publikasi Positif
a. Terjaminnya kepastian pemegang hak,
yang terdaftar dalam daftar umum
b. Pemegang hak, yang terdaftar dalam
daftar umum tidak dapat diganggu gugat
(mutlak, meskipun oleh pemegang hak
yang sebenarnya)
Kelemahan Sistem Publikasi Positif
Pendaftaran suatu hak atas tanah atas
nama seseorang yang tidak berhak dalam
daftar umum, menghapus hak dari
pemegang hak yang sebenarnya
Sistem Publikasi Positif
Diberikan kekuatan bukti mutlak yang
berlaku terhadap semua orang pada
“Sistem Torrens” di Australia

33. Sistem Publikasi Positif dan Sistem
Publikasi Negatif – Cont’d
Keuntungan Sistem Publikasi
Negatif
Perlindungan hukum diberikan kepada
pemegang hak yang sebenarnya,
walaupun pemegang hak sebenarnya
tersebut tidak terdaftar dalam daftar
umum
Kelemahan Sistem Publikasi
Negatif
- Pemerintah tidak menjamin kebenaran
dari isi daftar umum yang
diselenggarakan
- Pemegang hak yang terdaftar dalam
daftar umum tidak dilindungi haknya
oleh negara, apabila pemilik tanah
sebenarnya menuntut hak atas tanahnya
Sistem Publikasi Negatif

34. Sertifikat
diterbitkan untuk
kepentingan
pemegang hak yang
bersangkutan
sesuai dengan data
fisik dan data
yuridis yang telah
didaftar dalam buku
tanah
Sertifikat merupakan
surat tanda bukti hak
yang berlaku sebagai
alat pembuktian yang
kuat mengenai data fisik
dan data yuridis yang
termuat di dalamnya,
sepanjang data fisik dan
data yuridis tersebut
sesuai dengan data yang
ada dalam surat ukur
dan buku tanah hak
yang bersangkutan.
Penerbitan Sertifikat

35. Suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah
atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh
tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata
menguasainya
Maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi
menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak
diterbitkannya sertifikat itu telah tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada
pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun
tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau
penerbitan sertifikat tersebut.
(Pasal 32 ayat (2) PP No.24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah)
Penerbitan Sertifikat – Cont’d

36. Peralihan Hak atas
Tanah di Indonesia

37. Jual Beli
Penggabungan
atau
Peleburan
Perseroan
Tukar
Menukar
Penanaman
Modal
(Inbreng)
Pewarisan
Lelang
Hibah
Peralihan Hak
atas Tanah di
Indonesia

38. JUAL BELI
PPAT menggunakan formulir
Akta Jual Beli Tanah sesuai
dengan ketentuan hukum yang
berlaku
Jual Beli tanah dilakukan dengan
menandatangani Akta Jual Beli
Tanah di hadapan PPAT

39. Tukar Menukar
PPAT menggunakan formulir
Akta Tukar Menukar Tanah
sesuai dengan ketentuan hukum
yang berlaku
Tukar Menukar tanah dilakukan
dengan menandatangani Akta
Tukar Menukar Tanah di
hadapan PPAT

40. Penanaman Modal
(UU No.40 Tahun 2007 tentang
Perseroan Terbatas)
Penyetoran modal saham
dilakukan dalam bentuk uang
atau dalam bentuk lainnya
Penilaian setoran modal
saham ditentukan
berdasarkan nilai wajar yang
ditetapkan sesuai dengan
harga pasar atau oleh ahli
yang tidak terafiliasi dengan
Perseroan
Penyetoran saham dalam bentuk
benda tidak bergerak harus
diumumkan dalam satu surat kabar
atau lebih
(Jangka waktu 14 hari setelah akta
pendirian ditandatangani)

41. Hibah Tanah dan Bangunan
HIBAH
Persetujuan dengan
mana seorang
penghibah
menyerahkan suatu
barang dengan secara
cuma-cuma, tanpa
dapat menariknya
kembali, untuk
kepentingan seorang
yang menerima
penyerahan barang itu.
(Pasal 1666
KUHPerdata)

42. Pewarisan
Surat tanda bukti sebagai ahli waris yang dapat berupa :
• Wasiat dari pewaris
• Putusan Pengadilan
• Penetapan Hakim/Ketua Pengadilan
- bagi warga negara Indonesia penduduk asli : surat keterangan
ahli waris yang dibuat oleh para ahli waris dengan disaksikan
oleh 2 (dua) orang saksi dan dikuatkan oleh Kepala
Desa/Kelurahan dan Camat tempat tinggal pewaris pada waktu
meninggal dunia
- bagi warga negara Indonesia keturunan Tionghoa : Akta
keterangan hak mewaris dari Notaris
- bagi warga negara Indonesia keturunan Timur Asing lainnya :
Surat Keterangan waris dari Balai Harta Peninggalan.

43. Lelang
Peralihan hak melalui pemindahan hak dengan lelang hanya dapat
didaftar jika dibuktikan dengan kutipan risalah lelang yang dibuat
oleh Pejabat Lelang.
Jangka Waktu :
Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari
kerja sebelum suatu bidang tanah atau
satuan rumah susun dilelang baik
dalam rangka lelang eksekusi maupun
lelang non eksekusi, Kepala Kantor
Lelang wajib meminta keterangan
kepada Kantor Pertanahan mengenai
bidang tanah atau satuan rumah susun
yang akan dilelang.

44. Kepala Kantor Lelang menolak
melaksanakan lelang, apabila:
Tanah yang sudah
terdaftar/Satuan
Milik Rumah Susun
Tidak diserahkan
sertifikat asli hak
yang bersangkutan
Sertifikat yang
diserahkan tidak
sesuai dengan daftar-
daftar yang ada di
Kantor Pertanahan
Tanah Belum
Terdaftar
Tidak diserahkan
surat bukti hak
Tidak diserahkan surat
keterangan yang menyatakan
bahwa bidang tanah yang
bersangkutan belum
bersertifikat dari Kantor
Pertanahan
Perintah
Pengadilan
Negeri
Untuk tidak melaksanakan
lelang berhubung dengan
sengketa mengenai tanah
yang bersangkutan

45. Berkas Pendaftaran peralihan hak yang
diperoleh melalui lelang disampaikan
kepada Kepala Kantor Pertanahan:
a. Kutipan risalah
lelang yang
bersangkutan
b. Sertifikat hak
milik atas satuan
rumah susun atau
hak atas tanah
yang dilelang jika
bidang tanah yang
bersangkutan
sudah terdaftar
c. Bukti identitas
pembeli lelang
dan Bukti
pelunasan
pembelian

46. Penggabungan atau Peleburan Perseroan
Peralihan hak atas tanah, hak pengelolaan, atau hak milik atas
satuan rumah susun karena penggabungan atau peleburan
perseroan atau koperasi yang tidak didahului dengan likuidasi
perseroan atau koperasi yang bergabung atau melebur dapat
didaftar berdasarkan akta yang membuktikan terjadinya
penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi yang
bersangkutan setelah penggabungan atau peleburan tersebut
disahkan oleh Pejabat yang berwenang sesuai ketentuan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.

47. Penolakan PPAT dan
Kepala Kantor
Pertanahan

48. PPAT menolak untuk membuat akta,
jika:
• Bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan
rumah susun tidak disampaikan sertifikat asli hak yang
bersangkutan atau sertifikat yang diserahkan tidak sesuai
dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan
• Bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak
disampaikan surat bukti dan surat keterangan
• Salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan
hukum yang bersangkutan atau salah satu saksi tidak berhak
atau tidak memenuhi syarat untuk bertindak demikian
• Tidak dipenuhi syarat lain atau dilanggar larangan yang
ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang
bersangkutan.

49. PPAT Menolak - Cont’d
• Untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum diperoleh
izin Pejabat atau instansi yang berwenang, apabila izin tersebut
diperlukan menurut peraturan perundang-undangan yang
berlaku
• Obyek perbuatan hukum yang bersangkutan sedang dalam
sengketa mengenai data fisik dan atau data yuridisnya
• Salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat
kuasa mutlak yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum
pemindahan hak sebagaimana tercantum dalam Instruksi
Menteri Dalam Negeri No.14 Tahun 1982 :
“Melarang Pejabat-pejabat Agraria untuk melayani penyelesaian
status hak atas tanah yang menggunakan Surat Kuasa Mutlak
sebagai bahan pembuktian pemindahan hak atas tanah”

50. Kepala Kantor Pertanahan menolak untuk
melakukan pendaftaran peralihan atau
pembebanan hak, jika salah satu syarat di
bawah ini tidak dipenuhi :
• Sertifikat atau surat keterangan tentang keadaan hak atas tanah
tidak sesuai lagi dengan daftar-daftar yang ada pada Kantor
Pertanahan
• Perbuatan hukum yang tidak dibuktikan dengan akta PPAT atau
kutipan risalah lelang kecuali dalam keadaan tertentu
• Dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran peralihan atau
pembebasan hak yang bersangkutan tidak lengkap
• Tidak dipenuhi syarat lain yang ditentukan dalam peraturan
perundang-undangan yang bersangkutan

51. Kepala Kantor Pertanahan menolak untuk
melakukan pendaftaran peralihan atau
pembebanan hak - Cont’d
• Tanah yang bersangkutan merupakan obyek sengketa di
Pengadilan
• Perbuatan hukum yang dibuktikan dengan akta PPAT
batal atau dibatalkan oleh putusan Pengadilan yang telah
memperoleh kekuatan hukum tetap
• Perbuatan hukum dibatalkan oleh para pihak sebelum
didaftar oleh Kantor Pertanahan

52. Tanah sebagai
Jaminan Kredit

53. Tanah sebagai
Jaminan
Kredit
Hak atas tanah yang
dapat dinilai dengan uang
dan mempunyai nilai
ekonomis serta dapat
dialihkan adalah hak atas
tanah.
Untuk menjamin
pelunasan dari debitur
maka hak atas tanah
tersebut yang dijadikan
jaminannya.

54. Maksud dan Tujuan Jaminan Kredit
 Menghindari terjadinya wanprestasi oleh pihak debitur (penerima
kredit)
 Menghindari resiko rugi yang akan dialami oleh pihak kreditur
(pemberi kredit)
 Kegunaan dari barang/benda jaminan kredit :
a. Memberikan hak dan kekuasaan kepada kreditur (umumnya pihak
Bank) untuk mendapatkan pelunasan dengan benda jaminan bilamana
debitur melakukan wanprestasi atau cidera janji, yaitu tidak
membayar kembali utangnya pada waktu yang ditetapkan dalam
perjanjian kredit
b. Memberi dorongan kepada debitur agar secara sungguh-sungguh
menjalankan usahanya dan memenuhi ketentuan-ketentuan yang
tercantum dalam perjanjian kredit

55. Hak jaminan atas tanah yang diatur dalam UUPA dan
perubahan-perubahannya akibat berlakunya UU No.4 Tahun
1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-
benda Yang Berkaitan Dengan Tanah
Hak jaminan atas tanah dalam
Hukum Tanah Nasional kita
adalah Hak Tanggungan,
menggantikan Hypotheek dan
Credietverband sebagai
lembaga-lembaga hak
jaminan atas tanah yang lama
Dengan diundangkan dan
disahkannya Undang-undang
No. 4 Tahun 1996 tentang Hak
Tanggungan atas Tanah Beserta
Benda-Benda Yang Berkaitan
Dengan Tanah pada tanggal 9
April 1996, maka Hak
Tanggungan menjadi satu-
satunya lembaga hak jaminan
atas tanah

56. Hak Tanggungan
Hak
Tanggungan
Hak jaminan yang dibebankan pada hak
atas tanah sebagaimana yang dimaksud
dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria,
berikut atau tidak berikut benda-benda
lain yang merupakan satu kesatuan
dengan tanah itu, untuk pelunasan
utang tertentu, yang memberi
kedudukan yang diutamakan kepada
kreditor tertentu terhadap kreditor-
kreditor lain.

57. Ciri-ciri Hak Tanggungan
a. Memberi kedudukan yang diutamakan kepada
kreditornya (“droit de preference”)
b. Selalu mengikuti objek yang dijaminkan di
tangan siapapun objek itu berada (“droit de
suite”);
c. Memenuhi asas spesialitas dan asas publisitas,
sehingga dapat mengikat pihak ketiga dan
memberikan kepastian hukum pada pihak-pihak
yang berkepentingan
d. Mudah dan pasti pelaksanaannya eksekusi.

58. Sifat Hak Tanggungan
Tidak dapat dibagi-
bagi
(Pelunasan sebagian
utang yang dijamin tidak
membebaskan sebagian
objek dari beban)
Hak Tanggungan
merupakan ikutan
(accessoir) pada
perjanjian Pokok
(perjanjian yang
menimbulkan hubungan
hukum utang piutang)

59. Subyek Hak Tanggungan
Pemberi Hak Tanggungan
• Orang atau badan hukum yang mempunyai
kewenangan untuk melakukan perbuatan
hukum terhadap objek Hak Tanggungan yang
bersangkutan
Pemegang Hak Tanggungan
• Orang atau badan hukum yang berkedudukan
sebagai pihak yang berpiutang

60. Obyek Hak Tanggungan
Syarat :
a. Mempunyai nilai ekonomis
b. Dapat dipindahtangankan
c. Terdaftar dalam daftar umum
d. Ditunjuk oleh Undang-undang
- Yang ditunjuk oleh Undang-undang Pokok
Agraria
- Yang ditunjuk oleh Undang-undang Hak
Tanggungan
- Yang ditunjuk oleh Undang-undang Rumah
Susun

61. Prosedur Pembebanan Hak Tanggungan
a. Tahap Pemberian Hak Tanggungan
Dengan dibuatkannya Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) oleh
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) (Pasal 10 ayat 2 UUHT jo Pasal 19
PP 10/1961) yang didahului dengan perjanjian pokoknya, yaitu perjanjian
utang piutang (perjanjian kredit).
Dalam rangka memenuhi asas spesialitas, menurut Pasal 11 ayat 1
UUHT, di dalam APHT wajib dicantumkan :
Nama dan
identitas
pemberi dan
pemegang
Hak
Tanggungan
Domisili
pihak-pihak
yang
bersangkutan
Penunjukkan
secara jelas
utang atau
utang-utang
yang dijamin
Nilai
tanggungan
Uraian yang
jelas tentang
objek Hak
Tanggungan

62. Prosedur Pembebanan Hak Tanggungan -
Cont’d
b. Tahap Pendaftaran Hak Tanggungan (Pasal 13 UUHT)
Pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan oleh Kantor Pendaftaran
Tanah dengan cara :
Membuat Buku
Tanah Hak
Tanggungan
Mencatat dalam
buku tanah hak
atas tanah yang
menjadi objek
Menyalin catatan
tersebut pada
Sertifikat Hak
Tanggungan

63. Peralihan Hak Tanggungan
Beralihnya Hak Tanggungan baru berlaku pada
pihak ketiga pada hari dan tanggal didaftarkannya
peralihan yang bersangkutan oleh Kantor
Pertanahan. Pendaftaran dilakukan dengan
membubuhkan catatan pada Buku Tanah Hak
Tanggungan dan Buku Tanah hak atas tanah yang
dijadikan jaminan. Catatan tersebut disalin pada
Sertifikat Hak Tanggungan dan sertipikat hak atas
tanah yang bersangkutan.

64. Hapusnya Hak Tanggungan
Menurut ketentuan Pasal 18 UUHT, Hak Tanggungan dapat
hapus karena :
Hapusnya
hutang yang
dijamin
dengan Hak
Tanggungan
Dilepaskannya
Hak
Tanggungan
oleh
pemegang Hak
Tanggungan
Pembersihan
Hak
Tanggungan
berdasarkan
penetapan
peringkat oleh
Ketua
Pengadilan
Negeri
Hapusnya
hak atas
tanah yang
dibebani Hak
Tanggungan

65. Roya atau Pencoretan Hak Tanggungan
Hapusnya Hak Tanggungan
membawa akibat administratif,
yaitu menghapus beban Hak
Tanggungan pada buku tanah dan
sertifikat hak atas tanah yang
menjadi objek Hak Tanggungan
oleh Kantor Pertanahan setempat
berdasarkan surat pernyataan
tertulis mengenai dilepaskannya
Hak Tanggungan dari pemegang
Hak Tanggungan kepada pemberi
Hak Tanggungan sehubungan
dengan pelunasan utangnya oleh
debitor pemberi Hak Tanggungan.
Buku Tanah dan Sertifikat
Hak Tanggungan ditarik
dan dinyatakan tidak
berlaku lagi oleh Kantor
Pertanahan.