Leks&Co, profile picture
Uploaded byLeks&Co
18,505 views

Dasar - Dasar Hukum Pertanahan (Seri 2)

Dokumen ini membahas dasar-dasar hukum pertanahan di Indonesia terutama mengenai jual beli tanah, baik sebelum maupun setelah UUPA. Proses jual beli tanah diatur oleh ketentuan hukum positif dan hukum adat, dengan penekanan pada pentingnya akta otentik dan pendaftaran tanah untuk pemindahan hak. Selain itu, juga terdapat pembahasan mengenai proses pendaftaran tanah yang memastikan kepastian hukum bagi pemegang hak atas tanah.

Law◦

Embed presentation

Dasar-Dasar Hukum Pertanahan ( Seri II )
Jual Beli Tanah Sebelum UUPA Sesudah UUPA (Setelah 24 September 1960) Jual beli tanah menurut Hukum Tanah Positif Hukum Barat Hukum Adat Konsepsi Tata Cara Jual Beli Sahnya Jual Beli Tanah
Sebelum UUPA Hukum Barat Hukum Adat Perjanjian Jual-Beli (Obligatoire Overeenkomst) Penyerahan secara Yuridis (Levering Yuridis)  Sepakat  Adanya prestasi  Adanya akta otentik Perbuatan hukum pemindahan hak (akta balik nama) Pendaftaran jual beli tanah yang bersangkutan (Registration of Deeds) Sifatnya Pembuktian : Surat Jual Beli tanah yang ditandatangan oleh pihak penjual dan pihak pembeli disaksikan oleh Kepala Desa Tunai Terang
Sebelum UUPA : Jual Beli Tanah menurut Hukum Barat Jual beli merupakan perjanjian antara para pihak untuk memenuhi prestasi yang diperjanjikan (Pasal 1457 KUHPerdata) Jual beli terjadi sejak ada kata sepakat (Pasal 1458 KUHPerdata) Jual beli harus diikuti dengan perbuatan hukum pemindahan hak (levering juridische) dari penjual kepada pembeli, atau “balik nama” di kantor kadaster (Pasal 1459 KUHPerdata) Perjanjian Jual Beli
Penyerahan secara Yuridis (Levering Yuridis) Akta eigendom/gerechtelijke acte tersebut di atas adalah bukti bahwa perbuatan hukum itu telah didaftarkan, yang aslinya disebut “minit” disimpan sebagai arsip pada Kantor Kadaster, sedangkan salinannya yang disebut “grosse” diberikan kepada pemegang haknya (Pasal 224 HIR) Perbuatan hukum pemindahan hak, dibuktikan dengan akta eigendom /gerechtelijke acte atau “akta balik nama” Pendaftaran jual beli tanah yang bersangkutan yaitu pendaftaran perbuatan hukumnya (registration of deeds)
Jual Beli Tanah Menurut Hukum Adat Tunai • Pemindahan hak atas tanah dari penjual kepada pemilik terjadi serentak dan secara bersamaan dengan pembayaran harga dari pembeli kepada penjual Terang • Harus dilakukan di hadapan Kepala Adat atau Kepala Desa Jual beli tanah menurut Hukum Tanah Adat (jual lepas) adalah bersifat :
Sebagai bukti telah terjadi jual beli dan selesai pemindahan hak tersebut, dibuatlah “Surat Jual Beli Tanah” yang ditandatangani oleh pihak penjual dan pihak pembeli dengan disaksikan oleh Kepala Desa. Fungsinya adalah untuk: 1. Menjamin kebenaran tentang : - status tanahnya - pemegang haknya - keabsahan bahwa telah dilaksanakan dengan hukum yang berlaku (terang) 2. Mewakili warga desa (unsur publisitas) Jual Beli Tanah Menurut Hukum Adat – Cont’d
Jual Beli Tanah Sesudah UUPA
Sesudah UUPA Konsepsi Tata Cara Jual Beli Sahnya Jual Beli Tanah Jual Lepas Tunai Dibayar seluruhnya Dibayar sebagian  Dilakukan di hadapan PPAT  Dibuatkan akta jual beli  Pendaftaran jual beli pada kantor Pertanahan seksi pendaftaran tanah  Jual beli atau pemindahan hak bersifat tunai  Jual beli di depan PPAT bukan merupakan syarat sahnya jual beli, melainkan ditentukan oleh syarat materiil jual beli  Perbuatan jual beli dilakukan di hadapan PPAT hanya syarat untuk pendaftaran jual beli di Kantor Pertanahan seksi pendaftaran tanah
KONSEPSI JUAL BELI TANAH MENURUT HUKUM TANAH POSITIF Menurut Hukum Tanah Positif adalah pemindahan hak atas tanah untuk selama- lamanya, yang dalam Hukum Adat dinamakan “jual lepas” dan bersifat “tunai”. Artinya, begitu terjadi jual beli, begitu pula pada saat bersamaan terjadilah pemindahan hak atas tanah dan pembayaran harga, sehingga sejak saat itu putus hubungan antara pemilik yang lama dengan tanahnya untuk selama-lamanya. Tunai Dibayar seluruhnya pada saat terjadi jual beli Baru dibayar sebagian (belum lunas semua)
Tata Cara Jual Beli Jual beli harus dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan hanya jual beli dengan akta yang dibuat oleh PPAT saja yang dapat dipakai untuk pendaftaran di Kantor Pertanahan Seksi Pendaftaran Tanah (Pasal 19 PP Nomor 10/1961 j.o PP No. 24/1997). Yang harus dibuatkan Akta PPAT (Pasal 37 PP No. 24/1997) Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum lain kecuali pemindahan hak melalui lelang
Untuk membuat Akta Jual Beli tersebut, terlebih dahulu penjual harus menyerahkan surat-surat tanahnya kepada PPAT untuk diteliti dan dicek kebenarannya yang berkenaan dengan masalah status tanah, subjek hak, luas, letak, batas-batas, dan sebagainya. Tata Cara Jual Beli – Cont’d
Siapakah PPAT ? Pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (Peraturan Pemerintah No.37 Tahun 1998)
Akta berikut berkas-berkasnya dibawa ke Kantor Pertanahan Seksi Pendaftaran Tanah untuk dilakukan pendaftaran Penjual/wakilnya dan pembeli/wakilnya harus hadir di depan PPAT untuk menandatangani Akta Jual Beli dengan disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi yang memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam perbuatan hukum (pasal 38 PP 24/1997).
PPAT bersifat tertutup, karena memang ia harus menyimpan rahasia. Namun apabila sudah didaftarkan pada Kantor Pertanahan, maka dari pendaftaran itu selain memperkuat pembuktian karena perbuatan hukum itu dicatat dalam Buku Tanah dan Sertipikat Hak Tanah, juga memperluas pembuktian karena setiap orang atau siapa saja yang berkepentingan dan memerlukan keterangan tentang tanah tersebut dapat mengeceknya pada Kantor Pertanahan Seksi Pendaftaran Tanah dimana data-data tentang tanah tersebut disimpan dan sewaktu- waktu terbuka untuk umum.
Sahnya Jual Beli Tanah Ditegaskan oleh PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG NO. 123/K/SIP/1970 bahwa : “Pasal 19 Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 berlaku khusus bagi pemindahan hak pada kadaster, sedangkan hakim menilai sah atau tidaknya suatu perbuatan hukum materiil yang merupakan jual beli (materiele handeling van verkoop) tidak hanya terikat pada Pasal 19 tersebut”
Sahnya Jual Beli Tanah – Cont’d “Setiap perjanjian yang bermaksud memindahkan hak atas tanah, memberikan sesuatu hak baru atas tanah, menggadaikan tanah atau meminjam uang dengan hak atas tanah sebagai tanggungan, harus dibuktikan dengan suatu akte yang dibuat oleh dan dihadapan penjabat yang ditunjuk oleh Menteri Agraria (selanjutnya dalam Peraturan Pemerintah ini disebut : penjabat). Akte tersebut bentuknya ditetapkan oleh Menteri Agraria.” Pasal 19 Peraturan Pemerintah No.10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah
Sahnya jual beli ditentukan oleh syarat materiil dari perbuatan jual beli yang bersangkutan, bukan oleh pasal 19 PP 10/1961 (sekarang PP No. 24 tahun 1997) Syarat Materiil Tanah hak yang bersangkutan tidak dalam sengketa Penjual berhak menjual tanah yang bersangkutan Tanah hak yang bersangkutan boleh diperjualbelikan menurut hukum Pembeli berhak membeli tanah yang bersangkutan Cont’d
Pendaftaran Tanah
Pendaftaran Tanah Dasar Hukum :  Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah  PMNA/Kepala Badan Pertanahan Nasional No.3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No.24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
Pendaftaran Tanah  Rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus-menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan Hak Milik atas satuan Rumah Susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya. Penyelenggara : BPN, Kepala Kantor Pertanahan, PPAT
Obyek Pendaftaran Tanah (Pasal 9 PP No.24 Tahun 1997) • Bidang tanah yang memiliki Hak Milik, HGU, HGB, dan Hak Pakai • Tanah Hak Pengelolaan • Tanah Wakaf • Hak Milik atas satuan rumah susun • Hak Tanggungan • Tanah Negara Batasan pendaftaran tanah yang dilakukan terhadap tanah negara adalah tidak dengan menerbitkan sertifikat, melainkan hanya sebatas pada membuat catatan (membukukan) bidang tanah negara ke dalam Daftar Tanah
Tujuan Pendaftaran Tanah www.lekslawyer.com a. Kepastian hukum mengenai orang/badan yang menjadi pemegang hak (subjek hak); kepastian mengenai lokasi, batas serta luas suatu bidang tanah hak (objek hak); dan kepastian hukum mengenai haknya b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan c. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan
Fungsi Pendaftaran Tanah • Sebagai syarat konstitutif lahirnya suatu hak/Hak Tanggungan • Untuk keperluan pembuktian, karena nama pemegang hak/Hak Tanggungan akan dicatat pada buku tanah dan sertifikat hak/Hak Tanggungan Dalam rangka permohonan hak dan pembebanan Hak Tanggungan • Untuk memperkuat pembuktian, karena pemindahan hak tersebut dicatat pada buku tanah dan sertifikat hak dan dicantumkan siapa pemegang sekarang • Untuk memperluas pembuktian, karena dengan pendaftaran, jual belinya dapat diketahui oleh umum atau siapa saja yang berkepentingan Dalam rangka jual beli tanah fungsi pendaftaran tanah
Pelaksanaan Pendaftaran Tanah Pendaftaran Tanah untuk Pertama Kali Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah • Pengumpulan dan pengolahan data fisik • Pembuktian hak dan pembukuannya • Penerbitan sertifikat • Penyajian data fisik dan data yuridis • Penyimpanan daftar umum dan dokumen • Pemindahan hak • Pemindahan hak karena lelang • Peralihan hak karena pewarisan • Peralihan hak karena penggabungan/peleburan perseroan/koperasi • Pembebanan hak
Pendaftaran Tanah untuk Pertama Kali Pendaftaran tanah pertama kali adalah kegiatan yang dilakukan terhadap tanah-tanah yang belum didaftarkan menurut ketentuan PP 10/1961 dan PP 24/1997. Pendaftaran Tanah untuk pertama kali dapat dilakukan melalui : Pendaftaran Tanah Sistematik • Pendaftaran tanah yang dilakukan oleh pemerintah secara serentak meliputi wilayah satu atau sebagian dari wilayah desa/kelurahan Pendaftaran Tanah Sporadik • Pendaftaran tanah yang dilakukan berdasarkan inisiatif pemilik tanah secara perorangan atau secara bersama-sama (massal)
Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah Adapun pemeliharaan data pendaftaran tanah menurut Peraturan Pemerintah No.24/1997 adalah meliputi : a. Pendaftaran Peralihan Hak : meliputi peralihan hak selain lelang misalnya jual beli, tukar-menukar, inbreng, hibah. Selain itu harus didaftarkan peralihan hak melalui lelang, pewarisan, karena penggabungan, peleburan perseroan terbatas atau koperasi. b. Pendaftaran atas Pembebanan Hak : meliputi pembebanan tanah Hak Milik dengan Hak Guna Bangunan, Hak Pakai serta pembebanan Hak Tanggungan.
c. Pendaftaran Perubahan Data Pendaftaran lainnya, meliputi : 1. perpanjangan jangka waktu hak 2. pemecahan, pemisahan dan penggabungan bidang tanah 3. pembagian hak bersama 4. hapusnya hak atas tanah dan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun 5. peralihan dan hapusnya Hak Tanggungan 6. perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan atau penetapan pengadilan 7. perubahan nama pemegang hak Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah – Cont’d
Sistem Pendaftaran Tanah di Indonesia SISTEM NEGATIF SISTEM POSITIF Dilihat dari proses pembuatan tanda bukti hak : Pejabat pelaksana bersikap pasif dan yang dicari adalah kebenaran formil: a. Instansi penyelenggara cukup menerima keterangan hak yang didaftar sebagaimana adanya, tanpa penelitian secara mendalam. b. Bilamana terjadi kesalahan dalam pencatatan, berdasarkan putusan hakim dapat diperbaiki oleh petugas penyelenggara pendaftaran tanah. Dengan demikian orang yang berhak tetap terlindung. (Kelebihan/kebaikan) Pejabat pelaksana bersikap aktif dan yang dicari adalah kebenaran materil: a. Instansi penyelenggara tidak cuma menerima begitu saja keterangan tentang hak maupun status tanah yang didaftar, tetapi akan menelitinya satu persatu secara cermat dan mendalam. b. Seandainya terjadi kekeliruan, walaupun ada keputusan hakim, keterangan dalam tanda bukti hak tetap tidak dapat diubah. Pihak yang dirugikan akan memperoleh ganti rugi dari Pemerintah sejumlah harga tanah yang diambil dari premi asuransi tanah tersebut karena Pemerintah yang bertanggung jawab atas kesalahan petugasnya. Dengan demikian orang yang tadinya berhak bisa menjadi tidak berhak. (Kekurangan)
Sistem Pendaftaran Tanah di Indonesia Dilihat dari kekurangan pembuktian dan tanda bukti hak yang dihasilkan Hanya memberi perlindungan terhadap pemegang haknya saja (yang berhak) : a. Berlaku asas “nemo plus juris” bahwa orang yang tidak dapat bertindak melebihi kewenangan yang ada padanya, siapa yang namanya tercantum dalam tanda bukti hak tersebut maka dialah pemegang haknya. b. Orang lain boleh percaya, boleh tidak perca ya atas keterangan yang ada. Memberi perlindungan yang mutlak, baik terhadap pemegang haknya maupun terhadap pihak ketiga, karena keterangan yang tercantum dalam tanda bukti hak tidak dapat diubah. Hasil pendaftaran ini memberikan alat pembuktian yang mutlak sifatnya dan tidak dapat diganggu gugat.
Sistem Publikasi Positif dan Sistem Publikasi Negatif a. Menggunakan sistem pendaftaran hak (Registration of Title) b. Menggunakan daftar umum yang mempunyai kekuatan bukti c. Perlindungan hukum diberikan kepada orang yang beritikad baik dalam memperoleh hak dan orang dianggap sebagai pemegang hak sah, meskipun orang yang mengalihkan hak ternyata bukan orang yang sebenarnya berhak a. Menggunakan sistem pendaftaran akta (Registration of Deeds) b. Menggunakan daftar umum yang tidak mempunyai kekuatan bukti c. Perlindungan hukum diberikan kepada pemegang hak yang sebenarnya, meskipun terdapat tindakan pelanggaran hukum oleh orang lain yang mengalihkan hak orang tersebut
Sistem Publikasi Positif dan Sistem Publikasi Negatif – Cont’d Keuntungan Sistem Publikasi Positif a. Terjaminnya kepastian pemegang hak, yang terdaftar dalam daftar umum b. Pemegang hak, yang terdaftar dalam daftar umum tidak dapat diganggu gugat (mutlak, meskipun oleh pemegang hak yang sebenarnya) Kelemahan Sistem Publikasi Positif Pendaftaran suatu hak atas tanah atas nama seseorang yang tidak berhak dalam daftar umum, menghapus hak dari pemegang hak yang sebenarnya Sistem Publikasi Positif Diberikan kekuatan bukti mutlak yang berlaku terhadap semua orang pada “Sistem Torrens” di Australia
Sistem Publikasi Positif dan Sistem Publikasi Negatif – Cont’d Keuntungan Sistem Publikasi Negatif Perlindungan hukum diberikan kepada pemegang hak yang sebenarnya, walaupun pemegang hak sebenarnya tersebut tidak terdaftar dalam daftar umum Kelemahan Sistem Publikasi Negatif - Pemerintah tidak menjamin kebenaran dari isi daftar umum yang diselenggarakan - Pemegang hak yang terdaftar dalam daftar umum tidak dilindungi haknya oleh negara, apabila pemilik tanah sebenarnya menuntut hak atas tanahnya Sistem Publikasi Negatif
Sertifikat diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan sesuai dengan data fisik dan data yuridis yang telah didaftar dalam buku tanah Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan. Penerbitan Sertifikat
Suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya Maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertifikat itu telah tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat tersebut. (Pasal 32 ayat (2) PP No.24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah) Penerbitan Sertifikat – Cont’d
Peralihan Hak atas Tanah di Indonesia
Jual Beli Penggabungan atau Peleburan Perseroan Tukar Menukar Penanaman Modal (Inbreng) Pewarisan Lelang Hibah Peralihan Hak atas Tanah di Indonesia
JUAL BELI PPAT menggunakan formulir Akta Jual Beli Tanah sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku Jual Beli tanah dilakukan dengan menandatangani Akta Jual Beli Tanah di hadapan PPAT
Tukar Menukar PPAT menggunakan formulir Akta Tukar Menukar Tanah sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku Tukar Menukar tanah dilakukan dengan menandatangani Akta Tukar Menukar Tanah di hadapan PPAT
Penanaman Modal (UU No.40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas) Penyetoran modal saham dilakukan dalam bentuk uang atau dalam bentuk lainnya Penilaian setoran modal saham ditentukan berdasarkan nilai wajar yang ditetapkan sesuai dengan harga pasar atau oleh ahli yang tidak terafiliasi dengan Perseroan Penyetoran saham dalam bentuk benda tidak bergerak harus diumumkan dalam satu surat kabar atau lebih (Jangka waktu 14 hari setelah akta pendirian ditandatangani)
Hibah Tanah dan Bangunan HIBAH Persetujuan dengan mana seorang penghibah menyerahkan suatu barang dengan secara cuma-cuma, tanpa dapat menariknya kembali, untuk kepentingan seorang yang menerima penyerahan barang itu. (Pasal 1666 KUHPerdata)
Pewarisan Surat tanda bukti sebagai ahli waris yang dapat berupa : • Wasiat dari pewaris • Putusan Pengadilan • Penetapan Hakim/Ketua Pengadilan - bagi warga negara Indonesia penduduk asli : surat keterangan ahli waris yang dibuat oleh para ahli waris dengan disaksikan oleh 2 (dua) orang saksi dan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan dan Camat tempat tinggal pewaris pada waktu meninggal dunia - bagi warga negara Indonesia keturunan Tionghoa : Akta keterangan hak mewaris dari Notaris - bagi warga negara Indonesia keturunan Timur Asing lainnya : Surat Keterangan waris dari Balai Harta Peninggalan.
Lelang Peralihan hak melalui pemindahan hak dengan lelang hanya dapat didaftar jika dibuktikan dengan kutipan risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang. Jangka Waktu : Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sebelum suatu bidang tanah atau satuan rumah susun dilelang baik dalam rangka lelang eksekusi maupun lelang non eksekusi, Kepala Kantor Lelang wajib meminta keterangan kepada Kantor Pertanahan mengenai bidang tanah atau satuan rumah susun yang akan dilelang.
Kepala Kantor Lelang menolak melaksanakan lelang, apabila: Tanah yang sudah terdaftar/Satuan Milik Rumah Susun Tidak diserahkan sertifikat asli hak yang bersangkutan Sertifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar- daftar yang ada di Kantor Pertanahan Tanah Belum Terdaftar Tidak diserahkan surat bukti hak Tidak diserahkan surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum bersertifikat dari Kantor Pertanahan Perintah Pengadilan Negeri Untuk tidak melaksanakan lelang berhubung dengan sengketa mengenai tanah yang bersangkutan
Berkas Pendaftaran peralihan hak yang diperoleh melalui lelang disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan: a. Kutipan risalah lelang yang bersangkutan b. Sertifikat hak milik atas satuan rumah susun atau hak atas tanah yang dilelang jika bidang tanah yang bersangkutan sudah terdaftar c. Bukti identitas pembeli lelang dan Bukti pelunasan pembelian
Penggabungan atau Peleburan Perseroan Peralihan hak atas tanah, hak pengelolaan, atau hak milik atas satuan rumah susun karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi yang tidak didahului dengan likuidasi perseroan atau koperasi yang bergabung atau melebur dapat didaftar berdasarkan akta yang membuktikan terjadinya penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi yang bersangkutan setelah penggabungan atau peleburan tersebut disahkan oleh Pejabat yang berwenang sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Penolakan PPAT dan Kepala Kantor Pertanahan
PPAT menolak untuk membuat akta, jika: • Bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun tidak disampaikan sertifikat asli hak yang bersangkutan atau sertifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan • Bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak disampaikan surat bukti dan surat keterangan • Salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau salah satu saksi tidak berhak atau tidak memenuhi syarat untuk bertindak demikian • Tidak dipenuhi syarat lain atau dilanggar larangan yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan.
PPAT Menolak - Cont’d • Untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum diperoleh izin Pejabat atau instansi yang berwenang, apabila izin tersebut diperlukan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku • Obyek perbuatan hukum yang bersangkutan sedang dalam sengketa mengenai data fisik dan atau data yuridisnya • Salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak sebagaimana tercantum dalam Instruksi Menteri Dalam Negeri No.14 Tahun 1982 : “Melarang Pejabat-pejabat Agraria untuk melayani penyelesaian status hak atas tanah yang menggunakan Surat Kuasa Mutlak sebagai bahan pembuktian pemindahan hak atas tanah”
Kepala Kantor Pertanahan menolak untuk melakukan pendaftaran peralihan atau pembebanan hak, jika salah satu syarat di bawah ini tidak dipenuhi : • Sertifikat atau surat keterangan tentang keadaan hak atas tanah tidak sesuai lagi dengan daftar-daftar yang ada pada Kantor Pertanahan • Perbuatan hukum yang tidak dibuktikan dengan akta PPAT atau kutipan risalah lelang kecuali dalam keadaan tertentu • Dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran peralihan atau pembebasan hak yang bersangkutan tidak lengkap • Tidak dipenuhi syarat lain yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan
Kepala Kantor Pertanahan menolak untuk melakukan pendaftaran peralihan atau pembebanan hak - Cont’d • Tanah yang bersangkutan merupakan obyek sengketa di Pengadilan • Perbuatan hukum yang dibuktikan dengan akta PPAT batal atau dibatalkan oleh putusan Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap • Perbuatan hukum dibatalkan oleh para pihak sebelum didaftar oleh Kantor Pertanahan
Tanah sebagai Jaminan Kredit
Tanah sebagai Jaminan Kredit Hak atas tanah yang dapat dinilai dengan uang dan mempunyai nilai ekonomis serta dapat dialihkan adalah hak atas tanah. Untuk menjamin pelunasan dari debitur maka hak atas tanah tersebut yang dijadikan jaminannya.
Maksud dan Tujuan Jaminan Kredit  Menghindari terjadinya wanprestasi oleh pihak debitur (penerima kredit)  Menghindari resiko rugi yang akan dialami oleh pihak kreditur (pemberi kredit)  Kegunaan dari barang/benda jaminan kredit : a. Memberikan hak dan kekuasaan kepada kreditur (umumnya pihak Bank) untuk mendapatkan pelunasan dengan benda jaminan bilamana debitur melakukan wanprestasi atau cidera janji, yaitu tidak membayar kembali utangnya pada waktu yang ditetapkan dalam perjanjian kredit b. Memberi dorongan kepada debitur agar secara sungguh-sungguh menjalankan usahanya dan memenuhi ketentuan-ketentuan yang tercantum dalam perjanjian kredit
Hak jaminan atas tanah yang diatur dalam UUPA dan perubahan-perubahannya akibat berlakunya UU No.4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda- benda Yang Berkaitan Dengan Tanah Hak jaminan atas tanah dalam Hukum Tanah Nasional kita adalah Hak Tanggungan, menggantikan Hypotheek dan Credietverband sebagai lembaga-lembaga hak jaminan atas tanah yang lama Dengan diundangkan dan disahkannya Undang-undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah pada tanggal 9 April 1996, maka Hak Tanggungan menjadi satu- satunya lembaga hak jaminan atas tanah
Hak Tanggungan Hak Tanggungan Hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana yang dimaksud dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberi kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor- kreditor lain.
Ciri-ciri Hak Tanggungan a. Memberi kedudukan yang diutamakan kepada kreditornya (“droit de preference”) b. Selalu mengikuti objek yang dijaminkan di tangan siapapun objek itu berada (“droit de suite”); c. Memenuhi asas spesialitas dan asas publisitas, sehingga dapat mengikat pihak ketiga dan memberikan kepastian hukum pada pihak-pihak yang berkepentingan d. Mudah dan pasti pelaksanaannya eksekusi.
Sifat Hak Tanggungan Tidak dapat dibagi- bagi (Pelunasan sebagian utang yang dijamin tidak membebaskan sebagian objek dari beban) Hak Tanggungan merupakan ikutan (accessoir) pada perjanjian Pokok (perjanjian yang menimbulkan hubungan hukum utang piutang)
Subyek Hak Tanggungan Pemberi Hak Tanggungan • Orang atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek Hak Tanggungan yang bersangkutan Pemegang Hak Tanggungan • Orang atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang
Obyek Hak Tanggungan Syarat : a. Mempunyai nilai ekonomis b. Dapat dipindahtangankan c. Terdaftar dalam daftar umum d. Ditunjuk oleh Undang-undang - Yang ditunjuk oleh Undang-undang Pokok Agraria - Yang ditunjuk oleh Undang-undang Hak Tanggungan - Yang ditunjuk oleh Undang-undang Rumah Susun
Prosedur Pembebanan Hak Tanggungan a. Tahap Pemberian Hak Tanggungan Dengan dibuatkannya Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) (Pasal 10 ayat 2 UUHT jo Pasal 19 PP 10/1961) yang didahului dengan perjanjian pokoknya, yaitu perjanjian utang piutang (perjanjian kredit). Dalam rangka memenuhi asas spesialitas, menurut Pasal 11 ayat 1 UUHT, di dalam APHT wajib dicantumkan : Nama dan identitas pemberi dan pemegang Hak Tanggungan Domisili pihak-pihak yang bersangkutan Penunjukkan secara jelas utang atau utang-utang yang dijamin Nilai tanggungan Uraian yang jelas tentang objek Hak Tanggungan
Prosedur Pembebanan Hak Tanggungan - Cont’d b. Tahap Pendaftaran Hak Tanggungan (Pasal 13 UUHT) Pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan oleh Kantor Pendaftaran Tanah dengan cara : Membuat Buku Tanah Hak Tanggungan Mencatat dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi objek Menyalin catatan tersebut pada Sertifikat Hak Tanggungan
Peralihan Hak Tanggungan Beralihnya Hak Tanggungan baru berlaku pada pihak ketiga pada hari dan tanggal didaftarkannya peralihan yang bersangkutan oleh Kantor Pertanahan. Pendaftaran dilakukan dengan membubuhkan catatan pada Buku Tanah Hak Tanggungan dan Buku Tanah hak atas tanah yang dijadikan jaminan. Catatan tersebut disalin pada Sertifikat Hak Tanggungan dan sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan.
Hapusnya Hak Tanggungan Menurut ketentuan Pasal 18 UUHT, Hak Tanggungan dapat hapus karena : Hapusnya hutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan Dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan Pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri Hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan
Roya atau Pencoretan Hak Tanggungan Hapusnya Hak Tanggungan membawa akibat administratif, yaitu menghapus beban Hak Tanggungan pada buku tanah dan sertifikat hak atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan oleh Kantor Pertanahan setempat berdasarkan surat pernyataan tertulis mengenai dilepaskannya Hak Tanggungan dari pemegang Hak Tanggungan kepada pemberi Hak Tanggungan sehubungan dengan pelunasan utangnya oleh debitor pemberi Hak Tanggungan. Buku Tanah dan Sertifikat Hak Tanggungan ditarik dan dinyatakan tidak berlaku lagi oleh Kantor Pertanahan.
Dasar - Dasar Hukum Pertanahan (Seri 2)

More Related Content

PPT
VIII PENDAFTARAN DAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH.ppt
byYohanesWatoLewar1
 
PPTX
Pengadaan Tanah
byLeks&Co
 
PPTX
Pendaftaran tanah
byAliya Brahmandita
 
PPTX
Hukum Agraria - Pendaftaran Tanah
byAnnisa Fitria SH MH M.kn
 
PPTX
Dasar-Dasar Hukum Pertanahan
byLeks&Co
 
PPTX
Hukum Agraria
byI Made Dermawan SH MKn
 
PPTX
Dasar - Dasar Hukum Pertanahan (Seri 1)
byLeks&Co
 
PPTX
Hak milik atas tanah powerpoint
byAndhika Pratama
 
VIII PENDAFTARAN DAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH.ppt
byYohanesWatoLewar1
 
Pengadaan Tanah
byLeks&Co
 
Pendaftaran tanah
byAliya Brahmandita
 
Hukum Agraria - Pendaftaran Tanah
byAnnisa Fitria SH MH M.kn
 
Dasar-Dasar Hukum Pertanahan
byLeks&Co
 
Hukum Agraria
byI Made Dermawan SH MKn
 
Dasar - Dasar Hukum Pertanahan (Seri 1)
byLeks&Co
 
Hak milik atas tanah powerpoint
byAndhika Pratama
 

What's hot

PPTX
Hukum Pertanahan Pasca UU Cipta Kerja PP No 18 Tahun 2021
byLeks&Co
 
PDF
Materi pengadaan tanah
byAkram Naufal
 
PPTX
Poin-Poin Penting Dalam UU Cipta Kerja
byLeks&Co
 
PPTX
Pengetahuan hukum bagi broker properti
byLeks&Co
 
PPTX
Permasalahan Hukum di Sektor Perumahan/Properti di Indonesia dan Upaya Pengua...
byLeks&Co
 
PDF
Reforma Agraria
byLestari Moerdijat
 
PPTX
Hukum Agraria
byShelly Selviana
 
PPTX
Ppt sekilas hukum kontrak
bydewi kemala sari
 
PPT
Hukum agraria
byMr.Mahmud
 
PPTX
Hukum perdata internasional - Asas-asas hukum perdata internasional tentang h...
byIdik Saeful Bahri
 
PPTX
Hak-Hak Atas Tanah Terkait Aset Perusahaan dan Yayasan
byLeks&Co
 
PPT
Hukum Jaminan
byBrawijaya University
 
PPTX
Hukum Rumah Susun
byLeks&Co
 
PPT
Hukum perdata internasional 2
byvilla kuta indah
 
PPT
Tata Guna Tanah PPT
byAndhika Pratama
 
PPT
Hukum agraria
byAnnisa Fitria SH MH M.kn
 
PPT
HUKUM PERIKATAN & PERJANJIAN
byFair Nurfachrizi
 
PPTX
Perancangan kontrak
bydewi kemala sari
 
PPTX
hukum tata ruang
bygege52
 
PPT
Hukum perdata internasional 1
byvilla kuta indah
 
Hukum Pertanahan Pasca UU Cipta Kerja PP No 18 Tahun 2021
byLeks&Co
 
Materi pengadaan tanah
byAkram Naufal
 
Poin-Poin Penting Dalam UU Cipta Kerja
byLeks&Co
 
Pengetahuan hukum bagi broker properti
byLeks&Co
 
Permasalahan Hukum di Sektor Perumahan/Properti di Indonesia dan Upaya Pengua...
byLeks&Co
 
Reforma Agraria
byLestari Moerdijat
 
Hukum Agraria
byShelly Selviana
 
Ppt sekilas hukum kontrak
bydewi kemala sari
 
Hukum agraria
byMr.Mahmud
 
Hukum perdata internasional - Asas-asas hukum perdata internasional tentang h...
byIdik Saeful Bahri
 
Hak-Hak Atas Tanah Terkait Aset Perusahaan dan Yayasan
byLeks&Co
 
Hukum Jaminan
byBrawijaya University
 
Hukum Rumah Susun
byLeks&Co
 
Hukum perdata internasional 2
byvilla kuta indah
 
Tata Guna Tanah PPT
byAndhika Pratama
 
Hukum agraria
byAnnisa Fitria SH MH M.kn
 
HUKUM PERIKATAN & PERJANJIAN
byFair Nurfachrizi
 
Perancangan kontrak
bydewi kemala sari
 
hukum tata ruang
bygege52
 
Hukum perdata internasional 1
byvilla kuta indah
 

Similar to Dasar - Dasar Hukum Pertanahan (Seri 2)

PDF
Jual Beli Hak Atas Tanah - Ricco S Yubaidi
byRicco Survival Yubaidi
 
PPT
Hukum tata guna tanah
bysesukakita
 
PDF
Hak eigendom, hak erfpacht, hak opstal dan hak gebruik
byvinnalusianaSHMkn
 
PPTX
Pendaftaran Tanah
byqudsye
 
PDF
Dr. Hatta - Akta PPAT 2022.pdf
byabdulmusamunsy
 
PDF
Tata Cara Pendaftaran Tanah Berdasarkan hukum Positif.pdf
byBambangAriyanto19
 
PPT
PENDAFTARAN DAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH.ppt
byHendra Basuki
 
PPT
PENDAFTARAN DAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH.ppt
byHendra Basuki
 
PPT
VIII PENDAFTARAN DAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH.ppt
bysarbani19
 
PPT
VIII PENDAFTARAN DAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH.ppt
byMuhammadAmin350497
 
PDF
Jual beli tanah hak milik yang bertanda bukti petuk pajak bumi
bySumardi Arahbani
 
PPTX
PENDAFTARAN TANAH yang menggunakan undang undang.pptx
byogie6
 
PPT
PENGATURAN PENDAFTARAN TANAH DI INDONESIA
byBambangEkoMuljono
 
PPTX
HIRARKI HUKUM Pejabat Pembuat akta tanak
bywidyabangunkarya
 
PPT
hukumtatagunatanah-111205222439-phpapp02.ppt
byssuser476f34
 
PPTX
Pendaftaran tanah
byqudsye
 
PPTX
materi hukum agraria hak atas tanahbeserata pendaftarannya
byNisaKhairunnisah1
 
PPT
Matnahhhhhhhhhhhhgggggggdsfafsfsfsfsfsfhhh.ppt
byrizkyucul
 
PPTX
Hk perumahan 4
byadityaferryans
 
DOCX
Bab i
byahmad akhyar
 
Jual Beli Hak Atas Tanah - Ricco S Yubaidi
byRicco Survival Yubaidi
 
Hukum tata guna tanah
bysesukakita
 
Hak eigendom, hak erfpacht, hak opstal dan hak gebruik
byvinnalusianaSHMkn
 
Pendaftaran Tanah
byqudsye
 
Dr. Hatta - Akta PPAT 2022.pdf
byabdulmusamunsy
 
Tata Cara Pendaftaran Tanah Berdasarkan hukum Positif.pdf
byBambangAriyanto19
 
PENDAFTARAN DAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH.ppt
byHendra Basuki
 
PENDAFTARAN DAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH.ppt
byHendra Basuki
 
VIII PENDAFTARAN DAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH.ppt
bysarbani19
 
VIII PENDAFTARAN DAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH.ppt
byMuhammadAmin350497
 
Jual beli tanah hak milik yang bertanda bukti petuk pajak bumi
bySumardi Arahbani
 
PENDAFTARAN TANAH yang menggunakan undang undang.pptx
byogie6
 
PENGATURAN PENDAFTARAN TANAH DI INDONESIA
byBambangEkoMuljono
 
HIRARKI HUKUM Pejabat Pembuat akta tanak
bywidyabangunkarya
 
hukumtatagunatanah-111205222439-phpapp02.ppt
byssuser476f34
 
Pendaftaran tanah
byqudsye
 
materi hukum agraria hak atas tanahbeserata pendaftarannya
byNisaKhairunnisah1
 
Matnahhhhhhhhhhhhgggggggdsfafsfsfsfsfsfhhh.ppt
byrizkyucul
 
Hk perumahan 4
byadityaferryans
 
Bab i
byahmad akhyar
 

More from Leks&Co

PPTX
Hukum Properti pasca UU Cipta Kerja
byLeks&Co
 
PPT
Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah
byLeks&Co
 
PPTX
Hukum Perumahan dan Hukum Rumah Susun Pasca UU Cipta Kerja
byLeks&Co
 
PPTX
Hukum Rusun dan Hukum Perumahan
byLeks&Co
 
PPTX
SYARAT DAN KETENTUAN PEMBANGUNAN DAN PENGEMBANGAN PROPERTI
byLeks&Co
 
PPTX
Penyelesaian Sengketa Komersial Implementasi dalam Praktik dan Contoh Kasus
byLeks&Co
 
PPTX
Hukum Ketenagakerjaan Pasca UU Cipta Kerja
byLeks&Co
 
PPTX
Alternatif penyelesaian Sengketa
byLeks&Co
 
PPTX
Legal Drafting
byLeks&Co
 
PPTX
Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun
byLeks&Co
 
PPTX
Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun
byLeks&Co
 
PPTX
Perizinan Berusaha di Indonesia Melalui OSS
byLeks&Co
 
PPTX
Mall lease agreement
byLeks&Co
 
PPTX
Filsafat Hukum John Finnis Kewajiban Hukum dan Hukum tidak Adil
byLeks&Co
 
PPTX
Penyediaan Tenaga Listrik untuk Bangunan dalam Kawasan Terbatas
byLeks&Co
 
PPTX
Updated and revised edition: The Ownership of House and Resident by Foreigner
byLeks&Co
 
PPTX
Supreme Court Regulation No. 3 of 2023 on Procedure for Appointment of Arbitr...
byLeks&Co
 
PPTX
Steps and Explanation on Drafting Contract
byLeks&Co
 
PPTX
Dinamika Penyelesaian Sengketa Non-Litigasi terhadap Agunan pada Fasilitas KPR
byLeks&Co
 
PPTX
Association of Owner And Tenant of Condominium Unit (P3SRS)
byLeks&Co
 
Hukum Properti pasca UU Cipta Kerja
byLeks&Co
 
Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah
byLeks&Co
 
Hukum Perumahan dan Hukum Rumah Susun Pasca UU Cipta Kerja
byLeks&Co
 
Hukum Rusun dan Hukum Perumahan
byLeks&Co
 
SYARAT DAN KETENTUAN PEMBANGUNAN DAN PENGEMBANGAN PROPERTI
byLeks&Co
 
Penyelesaian Sengketa Komersial Implementasi dalam Praktik dan Contoh Kasus
byLeks&Co
 
Hukum Ketenagakerjaan Pasca UU Cipta Kerja
byLeks&Co
 
Alternatif penyelesaian Sengketa
byLeks&Co
 
Legal Drafting
byLeks&Co
 
Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun
byLeks&Co
 
Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun
byLeks&Co
 
Perizinan Berusaha di Indonesia Melalui OSS
byLeks&Co
 
Mall lease agreement
byLeks&Co
 
Filsafat Hukum John Finnis Kewajiban Hukum dan Hukum tidak Adil
byLeks&Co
 
Penyediaan Tenaga Listrik untuk Bangunan dalam Kawasan Terbatas
byLeks&Co
 
Updated and revised edition: The Ownership of House and Resident by Foreigner
byLeks&Co
 
Supreme Court Regulation No. 3 of 2023 on Procedure for Appointment of Arbitr...
byLeks&Co
 
Steps and Explanation on Drafting Contract
byLeks&Co
 
Dinamika Penyelesaian Sengketa Non-Litigasi terhadap Agunan pada Fasilitas KPR
byLeks&Co
 
Association of Owner And Tenant of Condominium Unit (P3SRS)
byLeks&Co
 

Dasar - Dasar Hukum Pertanahan (Seri 2)

  • 1.
  • 2.
    Jual Beli Tanah SebelumUUPA Sesudah UUPA (Setelah 24 September 1960) Jual beli tanah menurut Hukum Tanah Positif Hukum Barat Hukum Adat Konsepsi Tata Cara Jual Beli Sahnya Jual Beli Tanah
  • 3.
    Sebelum UUPA Hukum Barat Hukum Adat Perjanjian Jual-Beli (ObligatoireOvereenkomst) Penyerahan secara Yuridis (Levering Yuridis)  Sepakat  Adanya prestasi  Adanya akta otentik Perbuatan hukum pemindahan hak (akta balik nama) Pendaftaran jual beli tanah yang bersangkutan (Registration of Deeds) Sifatnya Pembuktian : Surat Jual Beli tanah yang ditandatangan oleh pihak penjual dan pihak pembeli disaksikan oleh Kepala Desa Tunai Terang
  • 4.
    Sebelum UUPA :Jual Beli Tanah menurut Hukum Barat Jual beli merupakan perjanjian antara para pihak untuk memenuhi prestasi yang diperjanjikan (Pasal 1457 KUHPerdata) Jual beli terjadi sejak ada kata sepakat (Pasal 1458 KUHPerdata) Jual beli harus diikuti dengan perbuatan hukum pemindahan hak (levering juridische) dari penjual kepada pembeli, atau “balik nama” di kantor kadaster (Pasal 1459 KUHPerdata) Perjanjian Jual Beli
  • 5.
    Penyerahan secara Yuridis(Levering Yuridis) Akta eigendom/gerechtelijke acte tersebut di atas adalah bukti bahwa perbuatan hukum itu telah didaftarkan, yang aslinya disebut “minit” disimpan sebagai arsip pada Kantor Kadaster, sedangkan salinannya yang disebut “grosse” diberikan kepada pemegang haknya (Pasal 224 HIR) Perbuatan hukum pemindahan hak, dibuktikan dengan akta eigendom /gerechtelijke acte atau “akta balik nama” Pendaftaran jual beli tanah yang bersangkutan yaitu pendaftaran perbuatan hukumnya (registration of deeds)
  • 6.
    Jual Beli TanahMenurut Hukum Adat Tunai • Pemindahan hak atas tanah dari penjual kepada pemilik terjadi serentak dan secara bersamaan dengan pembayaran harga dari pembeli kepada penjual Terang • Harus dilakukan di hadapan Kepala Adat atau Kepala Desa Jual beli tanah menurut Hukum Tanah Adat (jual lepas) adalah bersifat :
  • 7.
    Sebagai bukti telahterjadi jual beli dan selesai pemindahan hak tersebut, dibuatlah “Surat Jual Beli Tanah” yang ditandatangani oleh pihak penjual dan pihak pembeli dengan disaksikan oleh Kepala Desa. Fungsinya adalah untuk: 1. Menjamin kebenaran tentang : - status tanahnya - pemegang haknya - keabsahan bahwa telah dilaksanakan dengan hukum yang berlaku (terang) 2. Mewakili warga desa (unsur publisitas) Jual Beli Tanah Menurut Hukum Adat – Cont’d
  • 8.
  • 9.
    Sesudah UUPA Konsepsi Tata Cara JualBeli Sahnya Jual Beli Tanah Jual Lepas Tunai Dibayar seluruhnya Dibayar sebagian  Dilakukan di hadapan PPAT  Dibuatkan akta jual beli  Pendaftaran jual beli pada kantor Pertanahan seksi pendaftaran tanah  Jual beli atau pemindahan hak bersifat tunai  Jual beli di depan PPAT bukan merupakan syarat sahnya jual beli, melainkan ditentukan oleh syarat materiil jual beli  Perbuatan jual beli dilakukan di hadapan PPAT hanya syarat untuk pendaftaran jual beli di Kantor Pertanahan seksi pendaftaran tanah
  • 10.
    KONSEPSI JUAL BELITANAH MENURUT HUKUM TANAH POSITIF Menurut Hukum Tanah Positif adalah pemindahan hak atas tanah untuk selama- lamanya, yang dalam Hukum Adat dinamakan “jual lepas” dan bersifat “tunai”. Artinya, begitu terjadi jual beli, begitu pula pada saat bersamaan terjadilah pemindahan hak atas tanah dan pembayaran harga, sehingga sejak saat itu putus hubungan antara pemilik yang lama dengan tanahnya untuk selama-lamanya. Tunai Dibayar seluruhnya pada saat terjadi jual beli Baru dibayar sebagian (belum lunas semua)
  • 11.
    Tata Cara JualBeli Jual beli harus dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan hanya jual beli dengan akta yang dibuat oleh PPAT saja yang dapat dipakai untuk pendaftaran di Kantor Pertanahan Seksi Pendaftaran Tanah (Pasal 19 PP Nomor 10/1961 j.o PP No. 24/1997). Yang harus dibuatkan Akta PPAT (Pasal 37 PP No. 24/1997) Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum lain kecuali pemindahan hak melalui lelang
  • 12.
    Untuk membuat AktaJual Beli tersebut, terlebih dahulu penjual harus menyerahkan surat-surat tanahnya kepada PPAT untuk diteliti dan dicek kebenarannya yang berkenaan dengan masalah status tanah, subjek hak, luas, letak, batas-batas, dan sebagainya. Tata Cara Jual Beli – Cont’d
  • 13.
    Siapakah PPAT ? Pejabat umumyang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (Peraturan Pemerintah No.37 Tahun 1998)
  • 14.
    Akta berikut berkas-berkasnya dibawa keKantor Pertanahan Seksi Pendaftaran Tanah untuk dilakukan pendaftaran Penjual/wakilnya dan pembeli/wakilnya harus hadir di depan PPAT untuk menandatangani Akta Jual Beli dengan disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi yang memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam perbuatan hukum (pasal 38 PP 24/1997).
  • 15.
    PPAT bersifat tertutup,karena memang ia harus menyimpan rahasia. Namun apabila sudah didaftarkan pada Kantor Pertanahan, maka dari pendaftaran itu selain memperkuat pembuktian karena perbuatan hukum itu dicatat dalam Buku Tanah dan Sertipikat Hak Tanah, juga memperluas pembuktian karena setiap orang atau siapa saja yang berkepentingan dan memerlukan keterangan tentang tanah tersebut dapat mengeceknya pada Kantor Pertanahan Seksi Pendaftaran Tanah dimana data-data tentang tanah tersebut disimpan dan sewaktu- waktu terbuka untuk umum.
  • 16.
    Sahnya Jual BeliTanah Ditegaskan oleh PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG NO. 123/K/SIP/1970 bahwa : “Pasal 19 Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 berlaku khusus bagi pemindahan hak pada kadaster, sedangkan hakim menilai sah atau tidaknya suatu perbuatan hukum materiil yang merupakan jual beli (materiele handeling van verkoop) tidak hanya terikat pada Pasal 19 tersebut”
  • 17.
    Sahnya Jual BeliTanah – Cont’d “Setiap perjanjian yang bermaksud memindahkan hak atas tanah, memberikan sesuatu hak baru atas tanah, menggadaikan tanah atau meminjam uang dengan hak atas tanah sebagai tanggungan, harus dibuktikan dengan suatu akte yang dibuat oleh dan dihadapan penjabat yang ditunjuk oleh Menteri Agraria (selanjutnya dalam Peraturan Pemerintah ini disebut : penjabat). Akte tersebut bentuknya ditetapkan oleh Menteri Agraria.” Pasal 19 Peraturan Pemerintah No.10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah
  • 18.
    Sahnya jual beli ditentukanoleh syarat materiil dari perbuatan jual beli yang bersangkutan, bukan oleh pasal 19 PP 10/1961 (sekarang PP No. 24 tahun 1997) Syarat Materiil Tanah hak yang bersangkutan tidak dalam sengketa Penjual berhak menjual tanah yang bersangkutan Tanah hak yang bersangkutan boleh diperjualbelikan menurut hukum Pembeli berhak membeli tanah yang bersangkutan Cont’d
  • 19.
  • 20.
    Pendaftaran Tanah Dasar Hukum : Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah  PMNA/Kepala Badan Pertanahan Nasional No.3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No.24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
  • 21.
    Pendaftaran Tanah  Rangkaiankegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus-menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan Hak Milik atas satuan Rumah Susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya. Penyelenggara : BPN, Kepala Kantor Pertanahan, PPAT
  • 22.
    Obyek Pendaftaran Tanah (Pasal9 PP No.24 Tahun 1997) • Bidang tanah yang memiliki Hak Milik, HGU, HGB, dan Hak Pakai • Tanah Hak Pengelolaan • Tanah Wakaf • Hak Milik atas satuan rumah susun • Hak Tanggungan • Tanah Negara Batasan pendaftaran tanah yang dilakukan terhadap tanah negara adalah tidak dengan menerbitkan sertifikat, melainkan hanya sebatas pada membuat catatan (membukukan) bidang tanah negara ke dalam Daftar Tanah
  • 23.
    Tujuan Pendaftaran Tanah www.lekslawyer.com a. Kepastian hukummengenai orang/badan yang menjadi pemegang hak (subjek hak); kepastian mengenai lokasi, batas serta luas suatu bidang tanah hak (objek hak); dan kepastian hukum mengenai haknya b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan c. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan
  • 24.
    Fungsi Pendaftaran Tanah •Sebagai syarat konstitutif lahirnya suatu hak/Hak Tanggungan • Untuk keperluan pembuktian, karena nama pemegang hak/Hak Tanggungan akan dicatat pada buku tanah dan sertifikat hak/Hak Tanggungan Dalam rangka permohonan hak dan pembebanan Hak Tanggungan • Untuk memperkuat pembuktian, karena pemindahan hak tersebut dicatat pada buku tanah dan sertifikat hak dan dicantumkan siapa pemegang sekarang • Untuk memperluas pembuktian, karena dengan pendaftaran, jual belinya dapat diketahui oleh umum atau siapa saja yang berkepentingan Dalam rangka jual beli tanah fungsi pendaftaran tanah
  • 25.
    Pelaksanaan Pendaftaran Tanah Pendaftaran Tanahuntuk Pertama Kali Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah • Pengumpulan dan pengolahan data fisik • Pembuktian hak dan pembukuannya • Penerbitan sertifikat • Penyajian data fisik dan data yuridis • Penyimpanan daftar umum dan dokumen • Pemindahan hak • Pemindahan hak karena lelang • Peralihan hak karena pewarisan • Peralihan hak karena penggabungan/peleburan perseroan/koperasi • Pembebanan hak
  • 26.
    Pendaftaran Tanah untukPertama Kali Pendaftaran tanah pertama kali adalah kegiatan yang dilakukan terhadap tanah-tanah yang belum didaftarkan menurut ketentuan PP 10/1961 dan PP 24/1997. Pendaftaran Tanah untuk pertama kali dapat dilakukan melalui : Pendaftaran Tanah Sistematik • Pendaftaran tanah yang dilakukan oleh pemerintah secara serentak meliputi wilayah satu atau sebagian dari wilayah desa/kelurahan Pendaftaran Tanah Sporadik • Pendaftaran tanah yang dilakukan berdasarkan inisiatif pemilik tanah secara perorangan atau secara bersama-sama (massal)
  • 27.
    Pemeliharaan Data PendaftaranTanah Adapun pemeliharaan data pendaftaran tanah menurut Peraturan Pemerintah No.24/1997 adalah meliputi : a. Pendaftaran Peralihan Hak : meliputi peralihan hak selain lelang misalnya jual beli, tukar-menukar, inbreng, hibah. Selain itu harus didaftarkan peralihan hak melalui lelang, pewarisan, karena penggabungan, peleburan perseroan terbatas atau koperasi. b. Pendaftaran atas Pembebanan Hak : meliputi pembebanan tanah Hak Milik dengan Hak Guna Bangunan, Hak Pakai serta pembebanan Hak Tanggungan.
  • 28.
    c. Pendaftaran PerubahanData Pendaftaran lainnya, meliputi : 1. perpanjangan jangka waktu hak 2. pemecahan, pemisahan dan penggabungan bidang tanah 3. pembagian hak bersama 4. hapusnya hak atas tanah dan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun 5. peralihan dan hapusnya Hak Tanggungan 6. perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan atau penetapan pengadilan 7. perubahan nama pemegang hak Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah – Cont’d
  • 29.
    Sistem Pendaftaran Tanahdi Indonesia SISTEM NEGATIF SISTEM POSITIF Dilihat dari proses pembuatan tanda bukti hak : Pejabat pelaksana bersikap pasif dan yang dicari adalah kebenaran formil: a. Instansi penyelenggara cukup menerima keterangan hak yang didaftar sebagaimana adanya, tanpa penelitian secara mendalam. b. Bilamana terjadi kesalahan dalam pencatatan, berdasarkan putusan hakim dapat diperbaiki oleh petugas penyelenggara pendaftaran tanah. Dengan demikian orang yang berhak tetap terlindung. (Kelebihan/kebaikan) Pejabat pelaksana bersikap aktif dan yang dicari adalah kebenaran materil: a. Instansi penyelenggara tidak cuma menerima begitu saja keterangan tentang hak maupun status tanah yang didaftar, tetapi akan menelitinya satu persatu secara cermat dan mendalam. b. Seandainya terjadi kekeliruan, walaupun ada keputusan hakim, keterangan dalam tanda bukti hak tetap tidak dapat diubah. Pihak yang dirugikan akan memperoleh ganti rugi dari Pemerintah sejumlah harga tanah yang diambil dari premi asuransi tanah tersebut karena Pemerintah yang bertanggung jawab atas kesalahan petugasnya. Dengan demikian orang yang tadinya berhak bisa menjadi tidak berhak. (Kekurangan)
  • 30.
    Sistem Pendaftaran Tanahdi Indonesia Dilihat dari kekurangan pembuktian dan tanda bukti hak yang dihasilkan Hanya memberi perlindungan terhadap pemegang haknya saja (yang berhak) : a. Berlaku asas “nemo plus juris” bahwa orang yang tidak dapat bertindak melebihi kewenangan yang ada padanya, siapa yang namanya tercantum dalam tanda bukti hak tersebut maka dialah pemegang haknya. b. Orang lain boleh percaya, boleh tidak perca ya atas keterangan yang ada. Memberi perlindungan yang mutlak, baik terhadap pemegang haknya maupun terhadap pihak ketiga, karena keterangan yang tercantum dalam tanda bukti hak tidak dapat diubah. Hasil pendaftaran ini memberikan alat pembuktian yang mutlak sifatnya dan tidak dapat diganggu gugat.
  • 31.
    Sistem Publikasi Positifdan Sistem Publikasi Negatif a. Menggunakan sistem pendaftaran hak (Registration of Title) b. Menggunakan daftar umum yang mempunyai kekuatan bukti c. Perlindungan hukum diberikan kepada orang yang beritikad baik dalam memperoleh hak dan orang dianggap sebagai pemegang hak sah, meskipun orang yang mengalihkan hak ternyata bukan orang yang sebenarnya berhak a. Menggunakan sistem pendaftaran akta (Registration of Deeds) b. Menggunakan daftar umum yang tidak mempunyai kekuatan bukti c. Perlindungan hukum diberikan kepada pemegang hak yang sebenarnya, meskipun terdapat tindakan pelanggaran hukum oleh orang lain yang mengalihkan hak orang tersebut
  • 32.
    Sistem Publikasi Positifdan Sistem Publikasi Negatif – Cont’d Keuntungan Sistem Publikasi Positif a. Terjaminnya kepastian pemegang hak, yang terdaftar dalam daftar umum b. Pemegang hak, yang terdaftar dalam daftar umum tidak dapat diganggu gugat (mutlak, meskipun oleh pemegang hak yang sebenarnya) Kelemahan Sistem Publikasi Positif Pendaftaran suatu hak atas tanah atas nama seseorang yang tidak berhak dalam daftar umum, menghapus hak dari pemegang hak yang sebenarnya Sistem Publikasi Positif Diberikan kekuatan bukti mutlak yang berlaku terhadap semua orang pada “Sistem Torrens” di Australia
  • 33.
    Sistem Publikasi Positifdan Sistem Publikasi Negatif – Cont’d Keuntungan Sistem Publikasi Negatif Perlindungan hukum diberikan kepada pemegang hak yang sebenarnya, walaupun pemegang hak sebenarnya tersebut tidak terdaftar dalam daftar umum Kelemahan Sistem Publikasi Negatif - Pemerintah tidak menjamin kebenaran dari isi daftar umum yang diselenggarakan - Pemegang hak yang terdaftar dalam daftar umum tidak dilindungi haknya oleh negara, apabila pemilik tanah sebenarnya menuntut hak atas tanahnya Sistem Publikasi Negatif
  • 34.
    Sertifikat diterbitkan untuk kepentingan pemegang hakyang bersangkutan sesuai dengan data fisik dan data yuridis yang telah didaftar dalam buku tanah Sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan. Penerbitan Sertifikat
  • 35.
    Suatu bidang tanahsudah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya Maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertifikat itu telah tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat tersebut. (Pasal 32 ayat (2) PP No.24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah) Penerbitan Sertifikat – Cont’d
  • 36.
  • 37.
  • 38.
    JUAL BELI PPAT menggunakanformulir Akta Jual Beli Tanah sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku Jual Beli tanah dilakukan dengan menandatangani Akta Jual Beli Tanah di hadapan PPAT
  • 39.
    Tukar Menukar PPAT menggunakanformulir Akta Tukar Menukar Tanah sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku Tukar Menukar tanah dilakukan dengan menandatangani Akta Tukar Menukar Tanah di hadapan PPAT
  • 40.
    Penanaman Modal (UU No.40Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas) Penyetoran modal saham dilakukan dalam bentuk uang atau dalam bentuk lainnya Penilaian setoran modal saham ditentukan berdasarkan nilai wajar yang ditetapkan sesuai dengan harga pasar atau oleh ahli yang tidak terafiliasi dengan Perseroan Penyetoran saham dalam bentuk benda tidak bergerak harus diumumkan dalam satu surat kabar atau lebih (Jangka waktu 14 hari setelah akta pendirian ditandatangani)
  • 41.
    Hibah Tanah danBangunan HIBAH Persetujuan dengan mana seorang penghibah menyerahkan suatu barang dengan secara cuma-cuma, tanpa dapat menariknya kembali, untuk kepentingan seorang yang menerima penyerahan barang itu. (Pasal 1666 KUHPerdata)
  • 42.
    Pewarisan Surat tanda buktisebagai ahli waris yang dapat berupa : • Wasiat dari pewaris • Putusan Pengadilan • Penetapan Hakim/Ketua Pengadilan - bagi warga negara Indonesia penduduk asli : surat keterangan ahli waris yang dibuat oleh para ahli waris dengan disaksikan oleh 2 (dua) orang saksi dan dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan dan Camat tempat tinggal pewaris pada waktu meninggal dunia - bagi warga negara Indonesia keturunan Tionghoa : Akta keterangan hak mewaris dari Notaris - bagi warga negara Indonesia keturunan Timur Asing lainnya : Surat Keterangan waris dari Balai Harta Peninggalan.
  • 43.
    Lelang Peralihan hak melaluipemindahan hak dengan lelang hanya dapat didaftar jika dibuktikan dengan kutipan risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang. Jangka Waktu : Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sebelum suatu bidang tanah atau satuan rumah susun dilelang baik dalam rangka lelang eksekusi maupun lelang non eksekusi, Kepala Kantor Lelang wajib meminta keterangan kepada Kantor Pertanahan mengenai bidang tanah atau satuan rumah susun yang akan dilelang.
  • 44.
    Kepala Kantor Lelangmenolak melaksanakan lelang, apabila: Tanah yang sudah terdaftar/Satuan Milik Rumah Susun Tidak diserahkan sertifikat asli hak yang bersangkutan Sertifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar- daftar yang ada di Kantor Pertanahan Tanah Belum Terdaftar Tidak diserahkan surat bukti hak Tidak diserahkan surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum bersertifikat dari Kantor Pertanahan Perintah Pengadilan Negeri Untuk tidak melaksanakan lelang berhubung dengan sengketa mengenai tanah yang bersangkutan
  • 45.
    Berkas Pendaftaran peralihanhak yang diperoleh melalui lelang disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan: a. Kutipan risalah lelang yang bersangkutan b. Sertifikat hak milik atas satuan rumah susun atau hak atas tanah yang dilelang jika bidang tanah yang bersangkutan sudah terdaftar c. Bukti identitas pembeli lelang dan Bukti pelunasan pembelian
  • 46.
    Penggabungan atau PeleburanPerseroan Peralihan hak atas tanah, hak pengelolaan, atau hak milik atas satuan rumah susun karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi yang tidak didahului dengan likuidasi perseroan atau koperasi yang bergabung atau melebur dapat didaftar berdasarkan akta yang membuktikan terjadinya penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi yang bersangkutan setelah penggabungan atau peleburan tersebut disahkan oleh Pejabat yang berwenang sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
  • 47.
    Penolakan PPAT dan KepalaKantor Pertanahan
  • 48.
    PPAT menolak untukmembuat akta, jika: • Bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun tidak disampaikan sertifikat asli hak yang bersangkutan atau sertifikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan • Bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak disampaikan surat bukti dan surat keterangan • Salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau salah satu saksi tidak berhak atau tidak memenuhi syarat untuk bertindak demikian • Tidak dipenuhi syarat lain atau dilanggar larangan yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan.
  • 49.
    PPAT Menolak -Cont’d • Untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum diperoleh izin Pejabat atau instansi yang berwenang, apabila izin tersebut diperlukan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku • Obyek perbuatan hukum yang bersangkutan sedang dalam sengketa mengenai data fisik dan atau data yuridisnya • Salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak sebagaimana tercantum dalam Instruksi Menteri Dalam Negeri No.14 Tahun 1982 : “Melarang Pejabat-pejabat Agraria untuk melayani penyelesaian status hak atas tanah yang menggunakan Surat Kuasa Mutlak sebagai bahan pembuktian pemindahan hak atas tanah”
  • 50.
    Kepala Kantor Pertanahanmenolak untuk melakukan pendaftaran peralihan atau pembebanan hak, jika salah satu syarat di bawah ini tidak dipenuhi : • Sertifikat atau surat keterangan tentang keadaan hak atas tanah tidak sesuai lagi dengan daftar-daftar yang ada pada Kantor Pertanahan • Perbuatan hukum yang tidak dibuktikan dengan akta PPAT atau kutipan risalah lelang kecuali dalam keadaan tertentu • Dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran peralihan atau pembebasan hak yang bersangkutan tidak lengkap • Tidak dipenuhi syarat lain yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan
  • 51.
    Kepala Kantor Pertanahanmenolak untuk melakukan pendaftaran peralihan atau pembebanan hak - Cont’d • Tanah yang bersangkutan merupakan obyek sengketa di Pengadilan • Perbuatan hukum yang dibuktikan dengan akta PPAT batal atau dibatalkan oleh putusan Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap • Perbuatan hukum dibatalkan oleh para pihak sebelum didaftar oleh Kantor Pertanahan
  • 52.
  • 53.
    Tanah sebagai Jaminan Kredit Hak atastanah yang dapat dinilai dengan uang dan mempunyai nilai ekonomis serta dapat dialihkan adalah hak atas tanah. Untuk menjamin pelunasan dari debitur maka hak atas tanah tersebut yang dijadikan jaminannya.
  • 54.
    Maksud dan TujuanJaminan Kredit  Menghindari terjadinya wanprestasi oleh pihak debitur (penerima kredit)  Menghindari resiko rugi yang akan dialami oleh pihak kreditur (pemberi kredit)  Kegunaan dari barang/benda jaminan kredit : a. Memberikan hak dan kekuasaan kepada kreditur (umumnya pihak Bank) untuk mendapatkan pelunasan dengan benda jaminan bilamana debitur melakukan wanprestasi atau cidera janji, yaitu tidak membayar kembali utangnya pada waktu yang ditetapkan dalam perjanjian kredit b. Memberi dorongan kepada debitur agar secara sungguh-sungguh menjalankan usahanya dan memenuhi ketentuan-ketentuan yang tercantum dalam perjanjian kredit
  • 55.
    Hak jaminan atastanah yang diatur dalam UUPA dan perubahan-perubahannya akibat berlakunya UU No.4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda- benda Yang Berkaitan Dengan Tanah Hak jaminan atas tanah dalam Hukum Tanah Nasional kita adalah Hak Tanggungan, menggantikan Hypotheek dan Credietverband sebagai lembaga-lembaga hak jaminan atas tanah yang lama Dengan diundangkan dan disahkannya Undang-undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah pada tanggal 9 April 1996, maka Hak Tanggungan menjadi satu- satunya lembaga hak jaminan atas tanah
  • 56.
    Hak Tanggungan Hak Tanggungan Hak jaminanyang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana yang dimaksud dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberi kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor- kreditor lain.
  • 57.
    Ciri-ciri Hak Tanggungan a.Memberi kedudukan yang diutamakan kepada kreditornya (“droit de preference”) b. Selalu mengikuti objek yang dijaminkan di tangan siapapun objek itu berada (“droit de suite”); c. Memenuhi asas spesialitas dan asas publisitas, sehingga dapat mengikat pihak ketiga dan memberikan kepastian hukum pada pihak-pihak yang berkepentingan d. Mudah dan pasti pelaksanaannya eksekusi.
  • 58.
    Sifat Hak Tanggungan Tidakdapat dibagi- bagi (Pelunasan sebagian utang yang dijamin tidak membebaskan sebagian objek dari beban) Hak Tanggungan merupakan ikutan (accessoir) pada perjanjian Pokok (perjanjian yang menimbulkan hubungan hukum utang piutang)
  • 59.
    Subyek Hak Tanggungan PemberiHak Tanggungan • Orang atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek Hak Tanggungan yang bersangkutan Pemegang Hak Tanggungan • Orang atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang
  • 60.
    Obyek Hak Tanggungan Syarat: a. Mempunyai nilai ekonomis b. Dapat dipindahtangankan c. Terdaftar dalam daftar umum d. Ditunjuk oleh Undang-undang - Yang ditunjuk oleh Undang-undang Pokok Agraria - Yang ditunjuk oleh Undang-undang Hak Tanggungan - Yang ditunjuk oleh Undang-undang Rumah Susun
  • 61.
    Prosedur Pembebanan HakTanggungan a. Tahap Pemberian Hak Tanggungan Dengan dibuatkannya Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) (Pasal 10 ayat 2 UUHT jo Pasal 19 PP 10/1961) yang didahului dengan perjanjian pokoknya, yaitu perjanjian utang piutang (perjanjian kredit). Dalam rangka memenuhi asas spesialitas, menurut Pasal 11 ayat 1 UUHT, di dalam APHT wajib dicantumkan : Nama dan identitas pemberi dan pemegang Hak Tanggungan Domisili pihak-pihak yang bersangkutan Penunjukkan secara jelas utang atau utang-utang yang dijamin Nilai tanggungan Uraian yang jelas tentang objek Hak Tanggungan
  • 62.
    Prosedur Pembebanan HakTanggungan - Cont’d b. Tahap Pendaftaran Hak Tanggungan (Pasal 13 UUHT) Pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan oleh Kantor Pendaftaran Tanah dengan cara : Membuat Buku Tanah Hak Tanggungan Mencatat dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi objek Menyalin catatan tersebut pada Sertifikat Hak Tanggungan
  • 63.
    Peralihan Hak Tanggungan BeralihnyaHak Tanggungan baru berlaku pada pihak ketiga pada hari dan tanggal didaftarkannya peralihan yang bersangkutan oleh Kantor Pertanahan. Pendaftaran dilakukan dengan membubuhkan catatan pada Buku Tanah Hak Tanggungan dan Buku Tanah hak atas tanah yang dijadikan jaminan. Catatan tersebut disalin pada Sertifikat Hak Tanggungan dan sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan.
  • 64.
    Hapusnya Hak Tanggungan Menurutketentuan Pasal 18 UUHT, Hak Tanggungan dapat hapus karena : Hapusnya hutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan Dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan Pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri Hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan
  • 65.
    Roya atau PencoretanHak Tanggungan Hapusnya Hak Tanggungan membawa akibat administratif, yaitu menghapus beban Hak Tanggungan pada buku tanah dan sertifikat hak atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan oleh Kantor Pertanahan setempat berdasarkan surat pernyataan tertulis mengenai dilepaskannya Hak Tanggungan dari pemegang Hak Tanggungan kepada pemberi Hak Tanggungan sehubungan dengan pelunasan utangnya oleh debitor pemberi Hak Tanggungan. Buku Tanah dan Sertifikat Hak Tanggungan ditarik dan dinyatakan tidak berlaku lagi oleh Kantor Pertanahan.

Editor's Notes