Recommended
More Related Content
What's hot
What's hot (20)
Similar to Hak dan Tanggungjawab dalam Pajakan dan Sewa
Similar to Hak dan Tanggungjawab dalam Pajakan dan Sewa (20)
Hak dan Tanggungjawab dalam Pajakan dan Sewa
- 1. Aainaa Shahira bt Rasidi(IEL140001) Nurul Hakimah bt Hassan(IEL140015) Nur Liyana bt Mohamed Radzif (IEL140013) Wardatun Adawiah bt Roslee (IEL140022) UNDANG-UNDANG TANAH PAJAKAN & PENYEWAAN
- 2. • Urusniaga apabila seorang pemilik tanah memberi kepada seorang lain satu kepentingan dalam tanahnya bagi satu tempoh tertentu. Pajakan dan Sewa • Hak untuk menguasai harta berkenaan, menggunakannya untuk tanaman, tempat tinggal dan sebagainya. • Walaubagaimana pun ia tidak menyebabkan berlaku perpindahan hak milik. Kepentingan
- 3. Tempoh pajakan lebih daripada tiga tahun. Pajakan perlu didaftarkan menggunakan suratcara tertentu Pajakan (lease) Berdasarkan KTN, sewa boleh dibuat sehingga tempoh tiga tahun. . Sewa boleh dilakukan tanpa perlu pendaftaran Sewa (tenancy)
- 4. CIRI-CIRI YANG PERLU DIPENUHI OLEH PAJAKAN DAN SEWA : MEMPUNYAI HAK EKSKLUSIF • Penyewa mempunyai hak eksklusif ke atas tanah terbabit dalam tempoh sewa. • Penerima pajakan mempunyai hak eksklusif ke atas tanah terbabit dalam tempoh pajakan. MEMPUNYAI LESEN/NIAT YANG JELAS • Sewa dan pajakan perlu dibezakan dengan lesen iaitu kebenaran untuk memasuki atau menduduki sesuatu tanah. • Hubungan penjual dan pembeli yang masih dalam proses jual beli juga tidak mewujudkan pajakan atau sewa kecuali dengan niat yang jelas. MEMPUNYAI TEMPOH TERTENTU/YA NG BOLEH DITENTUKAN • Sewa dan pajakan perlu mempunyai tempoh yang tertentu atau tempoh yang boleh ditentukan. • Tempoh boleh ditentukan sama ada secara tetap atau berkala. :: Pemberi pajak (lessor) – Pihak tuan tanah yang memberikan pajakan :: Penerima pajak (lessee) – Pihak penerima pajak :: Dalam urusniaga sewa :- Tuan tanah (landlord) dan penyewa (tenant)
- 5. JENIS – JENIS PAJAKAN DAN SEWA • Pemunya tanah berimilik ke atas keseluruhan atau sebahagian tanah di bawah seksyen 221 KTN iaitu bagi tempoh yang melebihi tiga tahun. • Tempoh pajakan atas keseluruhan tanah maksimum 99 tahun. Manakala bagi pajakan sebahagian tanah ialah 30 tahun. PAJAKAN BIASA • Penerima pajakan atau penerima pajakan kecil ke atas keseluruhan bahagian pajakan atau sebahagiannya di bawah seksyen 222 KTN. • Mestilah melebihi tiga tahun dan tidak melebihi 30 tahun jika pajakan kecil dibuat ke atas sebahagian sahaja tanah berimilik. PAJAKAN KECIL (sub- lease) • Menurut seksyen 223, boleh dilakukan oleh pemunya tanah berimilk, penerima pajakan, penerima pajakan kecil, penyewa dan penyewa kecil. • Tempoh tidak boleh melebihi tiga tahun. • Tidak perlu didaftarkan. SEWA/SEWA KECIL (sewa bebas daftaran)
- 6. PRINSIP COMMON LAW DAN KAEDAH EKUITI SEWA TETAP (fixed period tenancy) Sewa yang menetapkan tempoh tamat seperti setahun atau dua tahun. Sewa dengan sendirinya tamat apabila tiba tempoh yang ditetapkan kecuali jika kedua – dua belah pihak bersetuju menyambungnya. Penamatan awal adalah pelanggaran kontrak dan pihak yang melanggarnya perlu membayar ganti rugi, bahkan dalam keadaan tertentu arahan pelaksanaan khas boleh dilakukan.
- 7. PRINSIP COMMON LAW DAN KAEDAH EKUITI SEWA BERKALA (periodic tenancy) Sewa yang dibuat secara bertempoh dan diperbaharui dari masa ke masa seperti sewa bulanan, mingguan, tahunan atau seumpamanya. Pembayaran berlaku secara automatik apabila tamat sesuatu tempoh atau dilakukan dengan pembayaran sewa yang berulangan. Penamatan sewa hanya boleh dibuat dengan notis dalam tempoh yang dinyatakan dalam perjanjian atau tempoh yang munasabah.
- 8. PRINSIP COMMON LAW DAN KAEDAH EKUITI SEWA ATAS KEHENDAK (tenancy at will) Apabila sesuatu tanah disewa atas kehendak tuan tanah dan penyewa tidak mempunyai kepastian tentang tempoh penyewaannya. Penyewa perlu keluar dalam tempoh yang munasabah selepas menerima notis keluar daripada tuan tanah. Sesuatu sewa dengan tempoh tetap boleh berubah menjadi sewa atas kehendak apabila tempohnya telah tamat dan penyewa mendapat kebenaran daripada tuan tanah untuk terus menyewanya.
- 9. PRINSIP COMMON LAW DAN KAEDAH EKUITI SEWA ATAS PEMBIARAN (tenancy on sufferance) Apabila seseorang penyewa terus menduduki tanah yang disewanya secara sah selepas tamat tempoh sewa. Tuan tanah membiarkan penyewa mendudukinya tanpa sebarang keizinan atau bantahan daripada tuan tanah. Tuan tanah juga berhak untuk menamatkan sewa ini bila – bila masa. Sesuatu sewa dengan tempoh tetap boleh berubah menjadi sewa atas pembiaran apabila tempohnya telah tamat dan penyewa tidak mendapat kebenaran daripada tuan tanah untuk terus mendudukinya.
- 10. PRINSIP COMMON LAW DAN KAEDAH EKUITI SEWA DENGAN ESTOPEL (tenancy by estoppel) Berdasarkan sek.116 Akta Keterangan 1950. Apabila pemberi sewa/pemberi pajakan/tuan tanah tidak mempunyai hak milik atau kepentingan atas harta yang disewa, tetapi bertindak untuk memberikan pajakan atau sewa atas tanah berkenaan, maka penyewa/penerima pajak disekat (estopped) daripada menafikan hak milik pemberi sewa/pemberi pajakan/tuan tanah ketika penerusan sewa Penyewa/penerima pajak juga disekat daripada menafikan tanggungjawabnya di bawah pajakan/sewa walaupun dia mengetahui kecacatan pada hak milik tuan tanah jika dia terus menyewa dengan tuan tanah berkenaan.
- 11. PRINSIP COMMON LAW DAN KAEDAH EKUITI SEWA BERGANDIN GAN DENGAN EKUITI (tenancy coupled with an equity) Sewa yang disertai dengan harapan yang dijanjikan, dan perbelanjaan atau tenaga yang dicurahkan kerana harapan berkenaan, yang menjadikan sewa itu tidak boleh ditamatkan dengan sewenang-wenangnya. Contoh : jika seseorang menyewa sebidang tanah dan diberikan harapan dan janji untuk terus tinggal di situ dalam tempoh yang lama, kemudian dia mendirikan rumah di atas tanah berkenaan. Makan tuan tanah tidak boleh menamatkan sewa berkenaan sewenang-wenangnya, kecuali jika penyewa itu melanggar kontrak.
- 12. Penyewaan berganding ekuiti DEVI LWN FRANCIS (1969) 2 MLJ 169 P menduduki sebahagian tanah R . Di atas tanah itu didirikan sebuah rumah. Rumah itu telah dibeli P daripada ibu R mengikut perjanjian bertulis. Setelah ibu R meninggal, R memberikan notis kepada P memintanya keluar daripada tanah itu, tetapi P enggan. D mempertahankan haknya mengikut perjanjian yang telah dibuat bersama ibu R. Mengikut perjanjian, ibu R menjual rumah dengan RM1400, dan P juga perlu membayar sewa RM4 sebulan Dalam fasal 4 perjanjian, ‘jika pemilik ingin menjual tanah tersebut(bahagian tanah dimana rumah itu didirikan), hendaklah dijual kepada pembeli jika pembeli berhajat sedemikian.’ Perjanjian ini mengikat waris , wasi, pentadir dan wakil sah kedua-dua pihak.
- 13. P telah membesarkan rumah setelah penjualan itu dan ibu R juga tahu kedudukan penjualan dan penyewaan rumah tersebut Hakim Chang Min Tat (sebelum rayuan) memutuskan. Apa yang dibeli P adalah rumah, penyewaan tanah dan pengharapan hak (expectation of right) yang jelas untuk membeli tanah berkenaan. Berasaskan kontrak perjanjian ini, ada 1 syarat tersirat di mana R sebagai waris tidak akan menamatkan penyewaan tersebut melainkan sebahagian tanah tersebut ditawarkan pada P dan P menolak. Telah wujud lesen yang tidak boleh dibatalkan (irrevocable license) berasaskan prinsip ekuiti. Ekuiti menghalang R untuk menamatkan penyewaan dengan 1 bulan notis. Di peringkat rayuan, Hakim memutuskan tanpa tawaran menjual tanah itu pada P, notis yang diberi R tidak berkesan di sisi undang-undang atau di sisi ekuiti untuk menamatkan penyewaan P.
- 14. MOK DENG CHEE LWN YAP SEE HOI & ORS (1981) R Pemilik tanah dimana diatasnya sebuah rumah yang telah dibina penyewa bernama Hong Kong. Rumah itu kemudian dijual kepada bapa P. P menjadi pemilik rumah selepas bapanya meninggal. Tanpa kebenaran R, P meruntuhkan rumah itu dan membina diatas tapaknya rumah baru. Mereka berselisih faham, setelah berjumpa mereka berdua setuju dan membuat perjanjian bertulis P membayar duit RM1500 depada R. Malangnya, P kemudian tidak setuju dengan draf perjanjian yang dibuat R. R memberi notis kepada P untuk menyerahkan bangunan dan keluar dari situ.
- 15. Mahkamah Majistret Membuat keputusan bagi pihak perayu Mahkamah Tinggi Mendapati notis diberi R sah kerana tiada penyewaan berganding ekuiti Mahkamah Persekutuan Ketiadaan perjanjian bertulis bukanlah perkara penting. Pembayaran sewa tanah adalah bukti nyata pemilik rumah (P) mempunyai satu penyewaan. Tanpa keterangan sebaliknya, R setuju dengan pembinaan rumah itu. Ekuiti P tidak terjejas dengan tindakan meruntuhkan bangunan dan pembinaan semula rumahnya sendiri di atas tapak rumah lama. Ekuiti tidak hilang disebabkan perubahan yang berlaku ke atas rumah atau pertukaran nama pemilik rumah.
- 16. CHEO LEAN HOW LWN FOCK FONG LOOI (1985) 2 MLJ 440 Mahkamah memutuskan bahawa beban pembuktian terletak pada penyewa tanah untuk membuktikan kewujudan ekuiti yang boleh melidungi kepentingannya. R telah gagal melaksanakan beban pembuktian tersebut. Perlu ada bukti yang cukup yang boleh menunjukkan bahawa penyewa tanah telah mengeluarkan belanja memperbaiki atau membina rumahnya atas permintaan atau dorongan pemilik tanah. Mahkamah Agung membuat keputusan menolak kes Mok Cheng Dee atau mengisytiharkan sebagai keputusan yang salah atau tidak wajar diikut.
- 18. Seksyen 230 - Perjanjian-perjanjian yang disirat dalam semua pajakan dan pajakan kecil. Penerima pajak Pemberi pajak/tuan tanah Cukai tahunan kepada PBNsewa Memperuntukkan terma tersirat mandatori iaitu yang tetap berkuatkuasa walaupun ada terma nyata yang bertentangan
- 19. GOH ENG WAH LWN YAP PHOOI YIN [1985] 1 MLJ 329 Soal yang perlu diputuskan oleh Mahkamah adalah sama ada sewa yang mesti dibayar oleh penyewa itu ada kaitan dengan nilai tanah sahaja atau nilai tanah bersama dengan bangunan yang telah dibina di atasnya. Di Mahkamah Tinggi, Hakim Harun Hashim telah memutuskan bahawa sewa hendaklah dikaitkan dengan nilai tanah sahaja, akan tetapi Mahkamah Persekutuan berpendapat sebaliknya iaitu sewa hendaklah dikaitkan dengan nilai tanah serta dengan bangunan yang telah dibina di atasnya. Apabila kes itu dirayu oleh penyewa ke Majlis Privy, Lord Templeman memutuskan: • Tanpa peruntukan yang nyata di dalam pajakan, walau apa pun hasrat yang terpendam dalam hati sanubari pihak-pihak berkenaan, mengikut tafsiran yang betul pajakan ini tertakluk kepada prinsip umum iaitu bahawa sewa mestilah ditentukan dengan dikaitkan kepada nilai tanai serta bangunan yang ada di atasnya.
- 20. 231. Perjanjian-perjanjian oleh pemegang pajakan dan pemegang pajakan kecil yang disirat dalam ketiadaan niat bertentangan. Kadaran, cukai dll Menjaga harta dengan baik Membenarkan pemberi pajak atau ejennya masuk Tidak memindahmilik, menggadai atau memajak tanpa izin Penerima pajak Menetapkan peruntukan terma tersirat ke atas penerima pajakan yang hanya berkuatkuasa jika tiada peruntukan yang bertentangan dalam terma nyata.
- 21. KHOO EE LIANG LWN HENRY WAUGHT LTD [1934] MLJ 40 Pemberi pajak membuat tuntutan sebanyak RM3118.78 terhadap penerima pajak. Jumlah tersebut merupakan kadaran dan cukai yang dibayar olehnya kepada pihak berkuasa Mahkamah memutuskan bahawa tanpa apa-apa persetujuan sebaliknya di antara kedua pihak, bebanan membayar cukai pintu dan cukai tersebut ditanggung kepada penerima. Oleh yang demikian, tuntutan tersebut diluluskan.
- 22. Seksyen 232 – Perjanjian-perjanjian oleh pemberi pajakan dan pemberi pajakan kecil yang disirat dalam ketiadaan niat bertentangan. Terma-terma pilihan untuk dilaksanakan oleh pemberi pajak Pemberi pajak Membenarkan penerima pajak menikmati harta Memotong sebahagian kadar sewa Menjaga sebahagian bangunan pajakan
- 24. Tempoh Yang Tidak Tentu SIEW SOON WAH &ORS LWN YONG TONG HONG[1973] 1 MLJ 133 Majlis Privy memutuskan bahawa peruntukan dalam penyewaan yang dinyatakan berkuatkuasa “selama mana penyewa mahu mendudukinya” tidak semestinya terbatal. KARUPPAN CHETTY LWN SUAH THIAM (1916) 1 FMSLR 300 Satu perjanjian rumah telah dibuat yang menyatakan bahawa tempoh pajakan itu adalah selama mana dikehendaki oleh penyewa. Mahkamah memutuskan bahawa perjanjian tersebut tidak sah dan terbatal kerana tempohnya tidak tentu.
- 25. Tanah yang telah digadai MURUGAPPA CHETTY LWN LOW (1932) 4 FMSLR 87 Izin daripada pemegang gadaian tidak diperoleh apabila pemilik tanah membuat pajakan tidak berdaftar selama 30 bulan. Apabila pemegang gadaian kemudiannya menjalankan tindakan lelong ke atas tanah berkenaan disebabkan kemungkinan pemilik tanah, mahkamah telah memerintahkan kaveat penerima pajak diketepikan. Mengikut peruntukan yang ada dalam KTN pada masa ini, apabila mana-mana tanah beri milik, pajakan, pajakan kecil tertakluk kepada gadaian, pemilik tanah, penerima pajak atau penerima pajak kecil, yang mana berkaitan, hendaklah terlebih dahulu mendapatkan izin pemegang gadaian sebelum satu pajakan, pajakan kecil atau penyewaan boleh dibuat.
- 26. • Pajakan dan sewa kebiasaannya bermula dengan kontrak antara kedua-dua pihak. • Namun terdapat juga sewa dan pajakan yang dibuat tanpa perjanjian bertulis, terutamanya sewa berkala yang dibuat secara bulanan atau mingguan. Kontrak ini adalah sah dan berkuatkuasa tetapi sukar untuk dibuktikan. Prosedur Pajakan dan Sewaan
- 27. • Pajakan dan pajakan kecil perlu didaftarkan menggunakan borang 15A dan Borang 15B. BORANG 15A & BORANG 15B Bahagian Pajakan -samada pajakan itu atas sebahagian atau keseluruhan tanah. -perlu melampirkan pelan dan perihal bahagian yang dipajakan itu Tempoh masa -dinyatakan samada ia di buat dalam satu tempoh masa tetap atau tidak. -Tarikh-tarikh permulaan dan penamatannya
- 28. BORANG 15A
- 31. BORANG 15B
- 34. • Bagi sewa dan sewa kecil, pihak-pihak terlibat tidak perlu mendaftarkannya. Oleh itu, sewa juga dikenali sebagai ‘sewa bebas daftaran’. • Namun demikian, bagi melindungi kepentingan penyewa daripada tuntutan pihak lain seperti pembeli bona fide, seksyen 213 (3) menyediakan mekanisme catitera ke atas dokumen hak milik. • Penyewa yang sah boleh memohon kepada Pendaftar untuk membuat catitera ke atas dokumen hak milik mengikut Bab 7 Bahagian 18 KTN. Sesuatu sewa yang tidak dilindungi dengan catitera tidak akan mengikat pihak ketiga yang tidak mengetahui kewujudan sewa berkenaan.
- 35. PenamatanPajakandan Sewa PENAMATAN PAJAKAN & SEWAAN Apabila tempoh pajakan itu telah tamat bagi pajakan bertempoh Cantuman antara hak pajakan dan hak perkembalian Notis penamatan pajakan atau sewa yang sah. Penyerahan KEKECEWAAN KONTRAK Penyahhakkan atau Penyitaan
- 36. NARITA SHIPPING & TRANSPORT SDN BHD v PEMBINAAN EASTERN ALUMINIUM SDN BHD (2010) 3 CLJ 600 MAHKAMAH TINGGI, JOHOR BAHRU FAKTA KES Pada 18/5/2007 Narita Shipping & Transport Sdn Bhd (Plaintif) dan Pembinaan Eastern Alumium Sdn Bhd (Defendan) telah memeterai satu perjanjian pajakan di mana Defendan bersetuju untuk memberi pajakan kepada Plaintif sebuah gudang yang telah didirikan oleh defendan atas sekeping tanah dikenali sebagai PLO19 (PTD 87634) di Jalan Persiaran Teknologi, Taman Teknologi, Johor untuk tempoh 5 tahun. Pada masa perjanjian ini dimeterai, Tanah dimana gudang tersebut dibina masih lagi belum diberi milik kepada Defendan. Menurut perjanjian, tempoh 5 tahun mula berkuatkuasa dari tarikh Plaintif mendapat milikan kosong gudang iaitu pada 16/10/2007 dan akan tamat pada 15/10/2012 pada kadar sewaan RM56,500 sebulan.
- 37. Plaintif mendakwa bahawa perjanjian pajakan itu adalah terbatal dan tidak sah oleh kerana defendan gagal mendapatkan hak milik berasingan atas tanah tapak gudang itu. Plaintif tidak pernah mendiami gudang tersebut walaupun milikan kosong telah diserahkan kepada mereka pada 16 Oktober 2007 dan telah membayar sewaan sebahagian bagi bulan Disember 2007 sebanyak RM30,000. Pada 1 Januari 2008 Plaintif telah menamatkan perjanjian pajakan tersebut dan menuntut kembali wang deposit RM282,500, bayaran sewaan bulan pertama sebanyak RM56,500 serta wang RM30,000 tersebut yang kesemuanya berjumlah RM369,000 atas alasan perjanjian pajakan tersebut adalah tidak sah (void). Defendan mendakwa bahawa plaintif telah pecah kontrak oleh kerana perjanjian pajakan itu tetap sah dan berkuatkuasa dari segi undang-undang dan ekuiti walaupun hak milik berasingan tidak diperolehi. ISU BERBANGKIT Sama ada perjanjian pajakan tersebut terbatal kerana melanggar undang- undang Kanun Tanah Negara (KTN)
- 38. KEPUTUSAN MAHKAMAH Sek.221(1) tertakluk kepada peruntukan- peruntukan sek. 225 dan 226, tuan punya mana-mana Tanah berimilik bolehlah memberi pajakan seluruh atau mana-mana Bahagian dari Tanah itu selaras dengan menurut peruntukan-peruntukan berikut. Sek.222(1) Tertakluk kepada peruntukan- peruntukan sek.225 dan 226, mana-mana pemegang atau pemegang pajakan kecil buat masa itu Tanah-tanah berimilik bolehlah memberi pajakan kecil seluruh atau mana- mana Bahagian Tanah yang terkandung dalam pajakan atau pajakan kecilnya selaras dengan peruntukan-peruntukan berikut. Menurut sek.5 KTN ‘tanah berimilik’ merujuk kepada mana-mana Tanah di mana satu hakmilik berdaftar buat masa itu sedia ada, sama ada muktamad atau bersyarat, sama ada untuk selama-lamanya atau untuk satu tempoh bebarapa tahun, dan sama ada diberi oleh PBN. Ringkasnya, Pajakan atau pajakan kecil hanya boleh diberikan terhadap tanah yang diberi milik sahaja. Memandangkan Tanah tapak gudang tersebut masih belum mempunyai ‘title’ maka defendan bukanlah pemilik berdaftar hartanah tersebut. Dalam kes ini, Defendan bukanlah pemilik Tanah dan tidak mempunyai kuasa untuk membuat pajakan. Kesimpulannya, Sekiranya perjanjian seperti ini diberikan pengiktirafan maka ianya akan menggalakkan orang ramai yang tidak mempunyai hak milik atas sesuatu keping tanah milik kerajaan akan membuat representasi salah demi untuk mendapat keuntungan peribadi melalui perjanjian seumpama dalam kes ini.