Materi kali ini akan membahas salah satu bagian dari tahapan dalam Hak Tanggungan, yaitu Roya. Kapan dilakukan Roya? Apa saja persyaratan Roya ? Apakah Roya menjadi satu keharusan dalam pelaksanaan Hak Tanggungan ? Simak materinya berikut ini

1. ROYA
Ricco Survival
Yubaidi, S.H., M.Kn.

2. Pengertian Roya Dan Surat Roya
– Roya adalah penghapusan Hak tanggungan pada buku tanah (sertipikat) karena
sudah dilakukan pelunasan
– Menurut UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta
Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (UU Hak Tanggungan), Roya adalah
pencoretan pada buku tanah Hak Tanggungan karena hak tanggungan telah
hapus.
• Surat ROYA adalah surat yang berisi informasi Penghapusan hutang dan
pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua
Pengadilan Negeri.

3. Cara Mengurus Roya Di BPN
– Sebelum berkas diajukan ke loket sertipikat harus di validasi terlebih dahulu
– Selanjutnya melampirkan semua berkas termasuk sertipikat Hm asli, lamp
13+permohonan, Sertipikat hak tanggungan asli, Fc KK+Ktp yang bersangkutan,
Surat permohonan roya dari bank atau kreditur, yang diberikan saat pelunasan
cicilan, Serta surat perubahan nama jika ada pergantian nama institusi kreditur, Map
roya yang telah disedikan BPN, isi identitas di map tsb
– Setelah semua berkas siap masuk kan ke loket pelayanan roya
– Berkas-berkas yang telah dimasuk kan ke loket akan dikoreksi oleh petugas loket
apakah ada kekurangan atau tidak
– Apabila tidak ada kekurangan maka akan terbit SPS dan dibayarkan oleh pemohon
– Tahap terakhir yaitu menunggu sertipikat jadi lalu mengambil nya di loket
pengambilan sertipikat

4. Terhapusnya Hak
Tanggungan

5. Terhapusnya Hak Tanggungan
– Menurut Pasal 18 ayat (1) UUHT bahwa Hak Tanggungan
berakhir atau atau hapus atas beberapa hal yaitu :
– Hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan;
– Hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan
– Pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan
peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri;
– Dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak
Tanggungan;
– Pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan
peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri;

6. Sebab-sebab
Sertipikat Yang
Ditanggungkan
Rusak
– Pertama, apabila debitur memenuhi prestasi
atau melunasi kredit sesuai perjanjian pokok
yang telah disepakati. Oleh karenanya,
sertipikat hak atas tanah sudah seharusnya
dikembalikan kepada debitur dan dilakukan
pencoretan catatan hak tanggungan atas
hapusnya hak tanggungan akibat hapusnya
hutang sebagaimana diatur dalam Pasal 22
ayat (1) jo. Pasal 18 ayat (1) huruf a UUHT.
– Kedua, apabila debitur cidera janji, sehingga
mengakibatkan dapat dieksekusinya objek
hak tanggungan melalui pelelangan umum

7. Perlu/Tidaknya Untuk Mengurus Roya
– Jika pinjaman yang pertama telah lunas, dan akan mengajukan
pinjaman lagi (dituangkan dalam perjanjian kredit yang baru),
maka Sertifikat Hak Milik yang dijaminkan dengan Hak
Tanggungan untuk pinjaman yang pertama akan dilakukan roya
karena utang yang dijaminkan oleh Hak Tanggungan tersebut
telah lunas.
– Akan tetapi jika pinjaman yang akan di ajukan lagi adalah untuk
memperbesar jumlah pinjaman Anda pada perjanjian kredit
yang sama (melakukan perubahan Perjanjian Kredit), maka Hak
Tanggungan tersebut tidak perlu diroya

8. Apabila Tidak Mengurus Roya
Jika tidak mengurus roya maka sertipikat
hak milik/properti, masih dianggap menjadi
jaminan hutang (hak tanggungan) bank
meskipun sudah dilunasi. Ketika suatu hari
akan dijaminkan atau di perjual belikan
tidak akan bisa.

9. Sudikno Mertokusumo Mengemukakan 6 Cara
Berakhirnya/Hapusnya Hak Tanggungan
– Dilunasinya hutang/dipenuhinya prestasi secara sukarela oleh Debitur. Di sini
tidak terjadi cedera janji atau sengketa
– Debitur tidak memenuhi tepat pada waktu, yang berakibat Debitur akan ditegur
oleh Kreditur untuk memenuhi prestasinya. Teguran ini tidak jarang disambut
dengan dipenuhinya prestasi oleh Debitur dengan sukarela, sehingga dengan
demikian utang Debitur lunas dan perjanjian utang piutang berakhir
– Debitur cedera janji. Dengan adanya cedera janji tersebut, maka Kreditur dapat
mengadakan parate executie dengan menjual lelang barang yang dijaminkan
tanpa melibatkan pengadilan. Utang dilunasi dari hasil penjualan lelang tersebut.
Dengan demikian perjanjian utang piutang berakhir

10. – Debitur cedera janji, maka Kreditur dapat mengajukan sertifikat Hak Tanggungan ke
pengadilan untuk dieksekusi berdasarkan Pasal 224 HIR yang diikuti pelelangan umum.
Dengan dilunasi utang dari hasil penjualan lelang, maka perjanjian utang piutang
berakhir. Di sini tidak terjadi gugatan
– Debitur cedera janji dan tetap tidak mau memenuhi prestasi maka Debitur digugat oleh
Kreditur, yang kemudian diikuti oleh putusan pengadilan yang memenangkan Kreditur
(kalau terbukti). Putusan tersebut dapat dieksekusi secara sukarela seperti yang terjadi
pada cara yang kedua dengan dipenuhinya prestasi oleh Debitur tanpa pelelangan umum
dan dengan demikian perjanjian utang piutang berakhir
– Debitur tidak mau melaksanakan putusan pengadilan yang mengalahkannya dan
menghukum melunasi utangnya maka putusan pengadilan dieksekusi secara paksa
dengan pelelangan umum yang hasilnya digunakan untuk melunasi hutang Debitur, dan
mengakibatkan perjanjian utang piutang berakhir