Luận Văn Thạc Sĩ Các Nhân Tố Ảnh Hưởng Đến Quyết Định Mua Căn Hộ Chung Cư Để Ở Của Khách Hàng Cá Nhân Tại Tp. Hồ Chí Minh đã chia sẻ đến cho các bạn nguồn tài liệu hoàn toàn hữu ích đáng để xem và theo dõi. Nếu các bạn muốn tải bài mẫu này vui lòng nhắn tin ngay qua zalo/telegram : 0932.091.562 để được hỗ trợ tải nhé.

1. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
VÕ PHƯƠNG VY
CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA
CĂN HỘ CHUNG CƯ ĐỂ Ở CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN
TẠI TP. HỒ CHÍ MINH
Tham khảo thêm tài liệu tại Luanvanpanda.com
Dịch Vụ Hỗ Trợ Viết Thuê Tiểu Luận,Báo Cáo
Khoá Luận, Luận Văn
ZALO/TELEGRAM HỖ TRỢ 0932.091.562
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
TP. Hồ Chí Minh – Năm 2022

2. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
VÕ PHƯƠNG VY
CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH
MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ ĐỂ Ở CỦA KHÁCH HÀNG CÁ
NHÂN TẠI TP. HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: Kinh doanh thương mại (hướng Ứng dụng)
Mã số:8340121
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
GS.TS NGUYỄN ĐÔNG PHONG
TP. Hồ Chí Minh – Năm 2022

3. LỜI CAM ĐOAN
Tôi tên là Võ Phương Vy, là học viên Cao học khóa 27 chuyên ngành Kinh doanh
Thương mại, trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh. Tôi xin cam đoan
công trình tôi tự nghiên cứu. Các số liệu được tôi trực tiếp thu thập và xử lý. Các
nguồn thông tin tham khảo tôi có dẫn chiếu đầy đủ tại danh mục tài liệu tham khảo.
Tp. Hồ Chí Minh, ngày 14 tháng 06 năm 2019
Tác giả luận văn
Võ Phương Vy

4. MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ
DANH MỤC CÁC BẢNG
TÓM TẮT
ABSTRACT
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN ĐỀ TÀI.............................................................1
Ý nghĩa và tính cấp thiết của đề tài ...............................................................1
Mục tiêu nghiên cứu......................................................................................2
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................2
Phương pháp nghiên cứu...............................................................................3
Kết cấu luận văn ............................................................................................3
CHƯƠNG 2. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU..........4
Cơ sở lý thuyết...............................................................................................4
Định nghĩa về căn hộ chung cư ..............................................................4
Định nghĩa về hành vi của người tiêu dùng............................................5
Định nghĩa về các khái niệm nghiên cứu..............................................14
Mô hình nghiên cứu:....................................................................................15
Đánh giá các mô hình đã nghiên cứu....................................................15
Tổng kết các mô hình đã nghiên cứu....................................................18
Mô hình đề xuất ....................................................................................20
CHƯƠNG 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.........................................25
Thiết kế nghiên cứu .....................................................................................25
Nghiên cứu định tính ...................................................................................25
Thiết kế nghiên cứu định tính...............................................................25
Kết quả nghiên cứu định tính................................................................25

5. MỤC LỤC
Thiết kế nghiên cứu định lượng............................................................26
Phương pháp phân tích và xử lý số liệu................................................27
Quy trình nghiên cứu ............................................................................28
Xây dựng thang đo.......................................................................................30
CHƯƠNG 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ....................................................35
Mô tả dữ liệu khảo sát .................................................................................35
Đánh giá độ tin cậy của thang đo bằng phân tích Cronbach’s Alpha..........39
Tiêu chuẩn đánh giá..............................................................................39
Kết quả phân tích Cronbach’s Alpha....................................................39
Kiểm định thang đo bằng Phân tích nhân tố khám phá (EFA)...................42
Tiêu chuẩn đánh giá..............................................................................42
Kết quả phân tích nhân tố khám phá (EFA) đối với các nhân tố độc lập
43
Phân tích nhân tố khám phá (EFA) đối với biến phụ thuộc..................45
Phân tích hồi quy.........................................................................................46
Đối tượng, phương pháp và mục đích nghiên cứu................................46
Phân tích tương quan ............................................................................47
Phân tích hồi quy ..................................................................................49
Giả định phân phối chuẩn phần dư .......................................................52
Xem xét giải định phương sai phần dư không đổi................................54
Kiểm định sự khác biệt về quyết định mua đối với các biến nhân khẩu học:
giới tính, độ tuổi, thu nhập, tình trạng hôn nhân....................................................55
Giới tính................................................................................................55
Độ tuổi ..................................................................................................57
Thu nhập ...............................................................................................58
Tình trạng hôn nhân..............................................................................59
CHƯƠNG 5. KẾT LUẬN VÀ GIẢI PHÁP ................................................62
Kết quả và những điểm khác biệt so với các nghiên cứu trước...................62
Kết quả nghiên cứu ...............................................................................62
Những điểm khác biệt so với các nghiên cứu trước .............................63

6. MỤC LỤC
Mục đích ...............................................................................................65
Kiến nghị đối với doanh nghiệp ...........................................................65
Hạn chế của nghiên cứu và hướng nghiên cứu tiếp theo.............................69
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC 1. DANH SÁCH CHUYÊN GIA VÀ KHÁCH HÀNG
PHỤ LỤC 2. DÀN BÀI THẢO LUẬN CHUYÊN GIA VÀ KHÁCH HÀNG
PHỤ LỤC 3. BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT CHÍNH THỨC
PHỤ LỤC 4. KẾT QUẢ XỬ LÝ SỐ LIỆU BẰNG PHẦN MỀM SPSS

7. DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ
Hình 2.1 Mô hình nghiên cứu “Factors Affecting Buying Behavior of an Apartment
an Empirical Investigation in Amman, Jordan”........................................................15
Hình 2.2 Mô hình nghiên cứu “Meeting first-time buyers’ housing needs and
preferences in greater Kuala Lumpur”......................................................................16
Hình 2.3 Mô hình nghiên cứu “Consumer perception and buyer behaviour for
purchase of residential apartments in National Capital Region of Delhi (NCR)” ....17
Hình 2.4 Mô hình nghiên cứu “Key factors affecting house purchase decision of
customers in Viet Nam” ............................................................................................18
Hình 2.5 Mô hình đề xuất của tác giả .......................................................................23
Hình 4.1 Biểu đồ Histogram .....................................................................................53
Hình 4.2 Biểu đồ Normal P-P Plot............................................................................54
Hình 4.3 Biểu đồ Scatter Plot....................................................................................55
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1 Tổng kết các mô hình đã nghiên cứu.........................................................18
Bảng 3.1 Quy trình nghiên cứu .................................................................................29
Bảng 4.1 Đặc điểm cá nhân của đối tượng khảo sát .................................................36
Bảng 4.2 Đặc điểm về nhu cầu căn hộ và kênh tìm hiểu dự án căn hộ của đối tượng
khảo sát......................................................................................................................37
Bảng 4.3 Kết quả phân tích Cronbach’s Alpha.........................................................39
Bảng 4.4 Kết quả phân tích tương quan....................................................................47
Bảng 4.5 Kết quả phân tích mô hình hồi quy............................................................51
Bảng 4.6 Kết quả kết luận các giải thuyết đặt ra.......................................................52

8. TÓM TẮT
Tiêu đề
Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư để ở của khách hàng cá
nhân tại Tp Hồ Chí Minh.
Tóm tắt
Hiện nay, người dân đổ xô về các thành phố lớn, đặc biệt là Tp.HCM ngày càng
nhiều, dẫn đến nhu cầu tìm kiếm nhà ở ngày một tăng cao. Điều này khiến thị trường
bất động sản tại Tp.HCM tăng trưởng mạnh. Tuy nhiên có một số dự án vẫn còn nhiều
bất cập khiến người dân vẫn còn e dè khi lựa chọn kênh chung cư.
Mục tiêu đề tài là xác định và đo lường mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến quyết
định mua căn hộ chung cư để ở của khách hàng cá nhân tại Tp.HCM.
Tác giả sử dụng 2 phương pháp định tính và định lượng. Định tính được thực hiện
thông qua việc phỏng vấn nhóm khách hàng (20 người). Định lượng là thực hiện xử
lý dữ liệu bằng phần mềm SPSS.
Nghiên cứu mang đến kết quả cho thấy mức độ ảnh hưởng của các nhân tố theo
phương trình sau:
Quyết định mua (QD) = 0.421 x Pháp lý (PL) + 0.270 x Cấu trúc (CT) + 0.247 x
Tài chính (TC) + 0.132 x Tiện ích (TI) + 0.115 x Địa lý (DL).
Dựa vào mức độ ảnh hưởng, doanh nghiệp cần đặt ra thứ tự ưu tiên đối với các nhân
tố này để có chính sách phù hợp và hiệu quả nhất. Điểm nổi bật ở nghiên cứu này là
chỉ ra rằng nhân tố Pháp lý là nhân tố tác động mạnh nhất đến quyết định của khách
hàng.
Từ khóa: hành vi tiêu dùng, quyết định mua, căn hộ chung cư, nhân tố ảnh hưởng

9. ABSTRACT
Title:
Factors affecting to the decision of individual customers to buy settlement apartments
in Ho Chi Minh City
Summary
Nowadays, as more and more people are flocking to big cities, especially HCMC, it
leads to an increase in housing demand. This is partly the reason of the fast-growing
real estate market in Ho Chi Minh City. However, there are some projects which are
still inadequate, cause people to be discreet in choosing apartment area.
The objective of the topic is to identify and measure the influence of factors on the
decision about buying residential apartments of individual customers in HCMC.
The thesis author has used qualitative and quantitative methods. Qualification was
done by interview with a customer group (20 people). Quantitation was done by data
analysis in SPSS software.
The research got results showing the influence of the factors according to the
following equation:
Buying decision (BD) = 0.421 x Legal (LE) + 0.270 x Structure (ST) + 0.247 x
Finance (FI) + 0.132 x Utilities (UT) + 0.115 x Geography (GE).
Based on the level of influence, enterprises need to follow these factors in deciding
its priorities in order to get the most appropriate and effective policies. The highlight
of this research has shown that Legal is factors giving the most important influence
on customer decisions.
Keywords: consumer behavior, buying decisions, apartments, influence factors

10. 1
TỔNG QUAN ĐỀ TÀI
Ý nghĩa và tính cấp thiết của đề tài
Hiện nay, dân số tại Thành phố Hồ Chí Minh tăng mạnh qua các năm. Người dân
có xu hướng tập trung vào các thành phố lớn để tìm kiếm công việc, để tạo lập sự
nghiệp và lâu dài hơn nữa là tìm kiếm cho mình một nơi ở phù hợp. Người Việt Nam
luôn coi trọng nhà cửa, việc có một căn nhà của chính mình là đã có thể ổn định cuộc
sống. Chính vì thế, trong những năm qua, thị trường bất động sản tại HCM luôn tăng
trưởng mạnh.
Mười tháng đầu năm 2018, các dự án bất động sản căn hộ tại thành phố Hồ Chí
Minh tăng trưởng mạnh. Sở Xây dựng TP.Hồ Chí Minh vừa đưa ra thông báo cho
biết mười tháng đầu năm 2018, Sở đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản
phẩm hình thành trong tương lai của 56 dự án nhà ở với tổng số 19.160 căn, trong đó
có 18.202 căn hộ và 958 căn nhà thấp tầng, tổng giá trị cần huy động là 38.172 tỷ
đồng.Trong số này có 7.444 căn thuộc phân khúc cao cấp, chiếm tỷ lệ 38,9%; 8.733
căn phân khúc trung cấp, chiếm tỷ lệ 45,6%; 2.983 căn phân khúc bình dân, chiếm tỷ
lệ 15,5%.Số lượng dự án tập trung nhiều nhất tại quận 2 (8 dự án), quận 7 (7 dự án),
quận Gò Vấp (6 dự án), quận 9 (5 dự án); quận 8, quận Bình Tân, quận Phú Nhuận,
quận Thủ Đức (4 dự án); huyện Bình Chánh (3 dự án…). Có thể thấy căn hộ vẫn là
đối tượng được tập trung phát triển nhiều nhất bởi vì nó tận dụng được diện tích đất,
mang đến cho người dân nhiều sự tiện nghi, giá cả đa dạng với từng tầng lớp xã hội.
Tuy nhiên, trong năm vừa rồi, thị trường chung cư bị tác động tâm lý trong thời gian
dài khi trong tháng 3, tại Thành phố Hồ Chí Minh đã xảy ra hai vụ cháy chung cư lớn
là chung cư Carina tại quận 8 làm nhiều người chết và chung cư bị hư hỏng nặng, sau
đó ít ngày tới chung cư ParcSpring tại quận 2 bị cháy. Sau những vụ việc này, nhiều
dự án đã bị trì hoãn kéo dài, việc cấp phép đầu tư của Chính phủ cũng nghiêm ngặt
hơn, người dân do dự khi quyết định mua chung cư.
Thị trường chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh sôi động tuy nhiên cũng dễ bị
tác động, ảnh hưởng từ các dự án kém chất lượng. Vậy yếu tố nào người tiêu dùng

11. 2
quan tâm nhất khi lựa chọn mua căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh. Các
chủ đầu tư cần chú trọng vào những hạn mục nào để thu hút được khách hàng hay
việc Chính phủ có các giải pháp hay chính sách nào để có thể bình ổn được thị trường
bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh nhằm nâng cao hiệu quả phát triển kênh
chung cư giảm thiểu được diện tích đất ở và tình trạng môi trường hiện nay.
Đó là lý do tác giả đã chọn đề tài nghiên cứu “CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CĂN HỘ CHUNG CƯ ĐỂ Ở CỦA KHÁCH HÀNG
CÁ NHÂN TẠI TP HỒ CHÍ MINH”
Mục tiêu nghiên cứu
Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư để ở của
khách hàng cá nhân tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Đo lường mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến quyết định mua căn hộ chung
cư để ở của khách hàng cá nhân tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Đưa ra các đề xuất về chính sách quản trị nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh căn
hộ chung cư tại Tp. Hồ Chí Minh.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung
cư để ở của khách hàng cá nhân tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Đối tượng khảo sát:
Khách hàng cá nhân ở độ tuổi từ 25 tuổi trở lên, đang có ý định mua căn hộ chung cư
để ở hoặc đang ở chung cư.
Tập trung vào các dự án chung cư thương mại, không khảo sát đến các nhu cầu về
chung cư thuộc đối tượng nhà ở xã hội, căn hộ cho người thu nhập thấp.
Phạm vi nghiên cứu:
Thời gian: Khảo sát được thực hiện từ tháng 20.02.2019 đến 25.03.2019
Không gian: khu vực thành phố Hồ Chí Minh.

12. 3
Phương pháp nghiên cứu
Đề tài sử dụng phương pháp thống kê mô tả kết hợp với phương pháp định lượng.
Phương pháp thống kê mô tả là phương pháp thống kê phi tham số nhằm phát hiện
những hiện tượng sơ khởi ban đầu nhằm hỗ trợ cho phương pháp định lượng. Phương
pháp được thực hiện thông qua việc phỏng vấn nhóm khách hàng (20 người) nhằm
đưa ra các tiêu chí nghiên cứu, từ đó phát hiện, điều chỉnh các thang đo có liên quan
để thiết kế bảng câu hỏi phục vụ cho nghiên cứu định lượng.
Phương pháp định lượng dựa vào nguồn số liệu thu thập từ bảng câu hỏi khảo sát
để phân tích và kiểm định các giả thuyết nghiên cứu. Thu thập thông tin bằng kỹ thuật
phỏng vấn trực tiếp khách hàng cá nhân thông qua bảng câu hỏi chi tiết. Dữ liệu được
xử lý bằng phần mềm thống kê SPSS, đảm bảo độ tin cậy của thang đo bằng việc
kiểm tra hệ số tin cậy Cronbach Alpha, phân tích nhân tố khám phá (EFA) và phân
tích hồi quy tuyến tính để xác định mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến quyết định
mua căn hộ chung cư để ở của khách hàng cá nhân tại thành phố Hồ Chí Minh.
Kết cấu luận văn
Đề tài gồm 5 chương:
Chương 1: Tổng quan đề tài
Chương 2: Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu
Chương 3: Phương pháp nghiên cứu
Chương 4: Kết quả nghiên cứu
Chương 5: Kết luận và giải pháp

13. 4
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN
CỨU
Cơ sở lý thuyết
Định nghĩa về căn hộ chung cư
Chung cư được hiểu là một hay nhiều khu nhà tập trung, trong đó có nhiều hộ gia
đình sinh sống. Và trong các khu nhà được xây dựng nhiều căn hộ bố trí khép kín.
Phần lớn chung cư xuất hiện ở những nơi đông người như các thành phố lớn hay các
khu công nghiệp. Căn hộ chung cư nằm trong các tòa nhà cao tầng thuộc khu chung
cư.
Khái niệm về căn hộ chung cư tại Việt Nam:
“Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, có cầu thang, và hệ thống
công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có
phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả
các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư”. (Quy định tại Điều 70, luật nhà ở,
2005)
Theo quy định tại Điều 100 Luật nhà ở năm 2014 quy định về những phần sở hữu
riêng và những phần sở hữu chung của nhà chung cư.
“Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
- Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền
với căn hộ đó
- Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo
quy định của pháp luật.
- Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích
thuộc sở hữu riêng.
Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:

14. 5
- Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu
riêng quy định tại khoản 2 điều này.
- Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong
nhà chung cư gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân
chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy,
đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước,
ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bề phốt, thu lôi, cứu
hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào.
- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó”
Vai trò của căn hộ chung cư
Sự phát triển của các đô thị, khu công nghiệp kéo theo sự tập trung cư dân đông đúc
từ nhiều nơi chuyển về để làm việc và sinh sống tại đó. Chính vì thế sẽ nảy sinh vấn
đề về nhà ở, giá cả thuê căn hộ cũng tăng, cộng thêm các chi phí phát sinh khác đã
làm cho nhiều vấn đề về nhà ở xảy ra.
Ở các thành phố lớn, giá đất khá cao so với thu nhập bình quân của đa số người lao
động nên vấn đề xây nhà ở trong các thành phố lớn rất khó khăn cho các cặp vợ chồng
trẻ ở và làm việc tại thành phố lớn. Chính vì điều đó mà phân khúc căn hộ chung cư
phát triển, phù hợp cho các đối tượng có nhu cầu tìm kiếm một nơi ở lâu dài với mức
giá hợp lý, gần trung tâm thành phố để có thể thuận tiện trong công việc, ổn định và
phát triển cho tương tai con cái, gia đình sau này.
Sự ra đời chung cư không những giải quyết được vấn đề nhà ở của dân cư mà còn
giải quyết được các vấn đề về an ninh, xã hội. Tạo ra lối sống văn minh, an toàn và
cải thiện được cái vấn đề về ô nhiễm môi trường.
Định nghĩa về hành vi của người tiêu dùng
Để định nghĩa hành vi của người tiêu dùng, có rất nhiều nhận định được đưa ra:

15. 6
Charles W. Lamb, Joseph F. Hair và Carl McDaniel (2000) cho rằng: “Hành vi của
người tiêu dùng là một quá trình mô tả cách thức mà người tiêu dùng ra quyết định
lựa chọn và loại bỏ một loại sản phẩm hay dịch vụ”.
Còn Peter D. Bennet (1988), định nghĩa hành vi của người tiêu dùng là “những hành
vi mà người tiêu dùng thể hiện trong việc tìm kiếm, mua, sử dụng, đánh giá sản phẩm
và dịch vụ mà họ mong đợi sẽ thỏa mãn nhu cầu cá nhân của họ”.
Từ những định nghĩa trên, các nhà quản trị hiện nay còn tìm hiểu và phân tích kỹ
hành vi của người tiêu dùng sau khi mua hàng, họ cảm nhận như thế nào, đánh giá
sản phẩm ra sao. Họ có mong muốn sử dụng sản phẩm lâu dài. Từ đó, các nhà quản
trị có các chiến lược hành động phù hợp để đưa sản phẩm của họ đến gần với khách
hàng hơn.
Các dạng hành vi của người tiêu dùng
Tùy thuộc vào từng dạng hành vi mua hàng mà người tiêu dùng đưa ra các quyết định
mua khác nhau. Từng loại mặt hàng, từng sản phẩm và giá trị của các sản phẩm đó
thì người tiêu dùng có các hành vi khác nhau. Ví dụ như đối với các sản phẩm đắt
tiền thì người tiêu dùng sẽ phải cân nhắc kỹ càng hơn khi quyết định mua. Còn đối
với các sản phẩm sử dụng hằng ngày thì người tiêu dùng sẽ ra quyết định dễ dàng
hơn và không có sự so sánh quá giữa các thương hiệu.
Theo Philip Kotler, “Quản trị Marketing”, dựa vào mức độ quan tâm của người tiêu
dùng và sự khác biệt của các nhãn hiệu, có thể phân chia làm 4 dạng hành vi mua của
người tiêu dùng.
Hành vi mua thông thường
Đối với các loại hàng hóa giá rẻ, có sự lặp lại thường xuyên trong mua sắm tiêu dùng
thì thường người tiêu dùng ít phải mất công suy nghĩ và đưa ra quyết định lựa chọn,
nó cũng không có sự khác nhau lớn giữa các nhãn hiệu. Các sản phẩm hằng ngày như
muối ăn, nước tương, đường… thì đa số người tiêu dùng thường tới cửa hàng và mua
một sản phẩm nhãn hiệu bất kỳ, không tốn thời gian cho việc lựa chọn. Cho dù họ có

16. 7
mua lại những nhãn hiệu đã từng dùng, có chỉ là thói quen tiêu dùng chứ họ không
có phân biệt về thương hiệu.
Về hành vi mua thông thường, người tiêu dùng không trải qua quá trình “niềm tin-
thái độ - hành vi”. Họ không đánh giá các loại nhãn hiệu khác nhau để rồi so sánh
giữa các nhãn hiệu. Quá trình quyết định mua hàng xuất phát từ thói quen và kiến
thức được lĩnh hội một cách thụ động.
Với các sản phẩm mà người tiêu dùng có hành vi mua thông thường, thì đa số người
tiêu dùng sẽ so sánh giá giữa các thương hiệu và sử dụng theo thói quen. Chính vì
điều đó, các nhà quản trị marketing cần tập trung vào yếu tố giá cả, tiếp cận với người
tiêu dùng qua các kênh quảng cáo nhằm tạo sự ghi nhớ hình ảnh một cách thụ động
vào suy nghĩ của người tiêu dùng. Hay đưa ra các chương trình dùng thử sản phẩm
để người tiêu dùng dễ dàng tiếp cận với sản phẩm của mình hơn.
Bởi vì thuộc tính các sản phẩm này không có nhiều sự khác biệt giữa các thương hiệu,
vì vậy cần tập trung vào hiệu ứng thương hiệu. Ngoài ra có thể bổ sung thêm một số
đặc tính mới của sản phẩm nhằm tăng hứng thú tìm hiểu của người tiêu dùng và cũng
là tạo ra sự khác biệt so với các thương hiệu khác.
Hành vi mua tìm kiếm sự đa dạng
Có những loại sản phẩm có nhiều nhãn hiệu khác nhau. Tuy nhiên, người tiêu dùng
thường không chú tâm phân biệt các nhãn hiệu này lắm. Họ lựa chọn mua sản phẩm
mà không cân nhắc nhiều và sau khi sử dụng thì mới đánh giá. Hành vi mua sắm của
họ không hình thành thói quen với nhãn hiệu này, lần mua sau họ có thể lựa chọn một
nhãn hiệu khác để cảm nhận cái mới và họ thay đổi nhãn hiệu nhiều lần. Đó được gọi
là tìm kiếm sư đa dạng trong các nhãn hiệu khác nhau. Và việc lựa chọn nhãn hiệu
khác không phải là họ không hài lòng với nhãn hiệu cũ mà là tìm kiếm sự trải nghiệm
mới.
Như việc lựa chọn bánh quy, trên thị trường có rất nhiều nhãn hiệu khác nhau, người
mua thường sẽ lựa chọn mua theo cảm tính hay thuận tiện thử một sản phẩm nào đó,
rồi sau khi dùng mới đánh giá, với những lần sau họ có thể lựa chọn một sản phẩm

17. 8
khác để thử. Nắm bắt được hành vi mua của người tiêu dùng đối với những sản phẩm
này, nhà quản trị marketing cần tạo ra điều kiện thuận lợi để người tiêu dùng tiện lợi
khi mua sản phẩm. Đồng thời cũng nên tạo sự ấn tượng với các đặc điểm riêng biệt
của nhãn hiệu mình nhằm gây sự chú ý đến người tiêu dùng.
Hành vi mua hài hòa
Hành vi mua hài hòa là hành vi xảy ra khi quyết định mua sắm những sản phẩm có
giá trị, không xảy ra thường xuyên và ít có sự khác biệt giữa các nhãn hiệu. Đồng
thời giá giữa các nhãn hiệu không có chênh lệch lớn. Chính vì những yếu tố đó mà
người mua không cần tốn nhiều thời gian để suy nghĩ và thường đưa ra quyết định
một cách nhanh chóng. Yếu tố mà người mua hàng cân nhắc chủ yếu là giá cả và sự
thuận tiện trong việc mua sắm. Điển hình là việc mua thảm sàn nhà. Đây là sản phẩm
không mua sắm thường xuyên, đồng thời chất lượng sản phẩm ở các nhãn hiệu tương
đối giống nhau và nằm trong phân khúc giá hợp lý. Người mua sẽ lựa chọn một sản
phẩm có giá cả tương đối với chất lượng, đồng thời sản phẩm nào thuận tiện trong
việc mua sắm, như có showroom gần nhà hay có thêm một dịch vụ khuyến mãi hay
hậu mãi đi kèm. Chính vì điều đó, đối với các sản phẩm có hành vi mua sắm hài hòa
thì các nhà quản trị marketing cần lưu ý những điểm mà người mua quan tâm như giá
cả, sự thuận tiện, dịch vụ khuyến mãi, hậu mãi để có thể thu hút khách hàng và tạo
ưu thế so với đối thủ.
Hành vi mua phức tạp
Hành vi mua phức tạp là hành vi xảy ra khi người mua quyết định mua sắm một sản
phẩm mắc tiền và có sự khác biệt giữa các nhãn hiệu và có độ rủi ro cao. Lúc này,
người mua cần phải tìm hiểu rõ sự khác biệt, cân nhắc để đưa ra quyết định đúng đắn.
Để đi đến một quyết định mua sắm, người mua thường trải qua các quá trình: đánh
giá, niềm tin, thái độ và hành vi. Người mua cần tìm hiểu để đánh giá sản phẩm, tạo
niềm tin và thái độ rồi dẫn đến hành vi mua. Ví dụ như việc quyết định mua sản phẩm
máy tính xách tay. Đây là sản phẩm có giá trị lớn, có sự tham gia quyết định mua.
Người mua thường sẽ phải tìm hiểu về những thông số kỹ thuật giữa các dòng máy

18. 9
và việc lựa chọn một thương hiệu nào được coi là vừa túi tiền hay là thể hiện được
đẳng cấp của mình. Chính vì điều này, tùy dòng sản phẩm khác nhau, hướng đến phân
khúc khách hàng khác nhau mà nhà quản trị marketing cần đưa ra chiến lược kinh
doanh phù hợp. Apple hướng đến người dùng cần sự sang trọng, thanh lịch, thể hiện
đẳng cấp nên mẫu mã là yếu tố đáng được quan tâm. Trong khi Asus hướng đến phân
khúc khách hàng bình dân, học sinh, sinh viên nên giá cả là yếu tố được chú trọng
nhiều. Và cũng tùy dòng sản phẩm, tùy các nhãn hiệu khác nhau, sẽ có những cách
tiếp cận phù hợp. Vì vậy, đối với những sản phẩm có hành vi mua phức tạp này, nhà
quản trị marketing cần biết đối tượng khách hàng mình hướng đến là ai để có những
chiến lược phù hợp.
Quy trình ra quyết định mua sắm của người tiêu dùng
Dựa theo quy trình của chuyên gia marketing nổi tiếng Phillip Kotler, quy trình ra
quyết định của người tiêu dùng trải qua 5 giai đoạn:
Nhận thức nhu cầu
Quá trình đầu tiên khi dẫn đến quyết định mua hàng của người tiêu dùng đó là nhận
thức được nhu cầu của mình. Nhu cầu xuất phát từ 2 yếu tố: yếu tố tác động từ bên
trong và yếu tố tác động từ bên ngoài. Yếu tố tác động từ bên trong đó là phát sinh từ
nhu cầu của cơ thể con người. Các trạng thái như đói thì nhận thức nhu cầu cần ăn,
hay khát thì nhận thức nhu cầu cần uống. Đó là các yếu tố thôi thúc con người phát
sinh được nhu cầu của mình. Yếu tố tác động từ bên ngoài, đó là các yếu tố tác động
như từ quảng cáo, các kênh mạng xã hội, từ người thân, bạn bè. Điển hình là việc
thấy quảng cáo một chiếc đầm đẹp, một gói tập gym…. nó thôi thúc con người phát
sinh ra nhu cầu bản thân và cần mua sản phẩm đó.
Giai đoạn này, nhà quản trị marketing cần dựa vào các yếu tố tác động bên ngoài đến
nhu cầu của người tiêu dùng nhằm xây dựng các kịch bản và tác động một cách gián
tiếp kiến cho người tiêu dùng nảy sinh được nhu cầu của bản thân.
Tìm hiểu thông tin

19. 10
Sau khi đã xác định được nhận thức về nhu cầu của bản thân, người tiêu dùng sẽ bắt
đầu tìm kiếm các thông tin về sản phẩm, tùy vào các dạng hành vi mua hàng mà người
tiêu dùng sẽ tập trung vào giai đoạn này khác nhau. Đối với các sản phẩm thuộc dạng
hành vi mua sắm thông thường, người tiêu dùng sẽ không tốn nhiều thời gian để tìm
hiểu mà có thể đưa ra quyết định mua nhanh chóng. Còn đối với các sản phẩm thuộc
dạng hành vi mua sắm phức tạp thì người tiêu dùng sẽ mất nhiều thời gian ở giai đoạn
này. Người tiêu dùng sẽ có nhiều nguồn để thu thập thông tin sản phẩm. Ban đầu,
người tiêu dùng sẽ tìm hiểu thông tin từ những người thân, bạn bè, những người từng
sử dụng sản phẩm bởi vì họ có những cảm nhận thực tế. Tiếp theo, người tiêu dùng
có thể tìm hiểu thông tin từ các chương trình quảng cáo, các trang mạng xã hội để có
thể so sánh giữa các nhãn hiệu khác nhau. Hay có thể tìm hiểu thông tin từ các chương
trình dùng thử sản phẩm.
Ở đây, nhà quản trị marketing có thể tiếp cận vào nguồn thông tin mà người tiêu dùng
có thể tìm hiểu chủ yếu là từ các chương trình quảng cáo, các trang mạng xã hội.
Chính vì vậy, nhằm tạo được ấn tượng và sự tin tưởng của người tiêu dùng từ những
hình ảnh hay các bài giới thiệu, nhà quản trị marketing cần đầu tư vào vấn đề này.
Ngoài ra, cần có thêm các chương trình dùng thử sản phẩm để người tiêu dùng có thể
tự cảm nhận và đánh giá sản phẩm tốt nhất. Việc người tiêu dùng tìm hiểu thông tin
từ người thân hay các thông tin phản hồi từ người đã từng dùng sản phẩm sẽ thuận
tiện, tuy nhiên sẽ có thể gây bất lợi cho sản phẩm khi có thể nguồn thông tin nhận xét
sản phẩm không chính xác hay sự truyền đạt thông tin không rõ ràng gây ra sự hiểu
lầm. Chính vì vậy, nhà quản trị marketing cần khảo sát để biết được người tiêu dùng
tìm kiếm thông tin ở đâu và họ đánh giá những thông tin đó như thế nào để có thể
đưa ra chiến lược marketing phù hợp với sản phẩm và khách hàng của mình.
Đánh giá các phương án lựa chọn
Khi quyết định mua một sản phẩm nhất định, người tiêu dùng thường sẽ tìm kiểm
thông tin và đưa ra các sự lựa chọn. Từ đó, sẽ bắt đầu phân tích, đánh giá từng loại
sản phẩm và đưa ra sản phẩm phù hợp với bản thân nhất. Mỗi sản phẩm sẽ có các đặc

20. 11
điểm và lợi ích khác nhau, người tiêu dùng sẽ bắt đầu so sánh các yếu tố đó, yếu tố
nào phù hợp với bản thân mình và mình có khả năng mua nhất. Có thể sản phẩm này
có đặc điểm đó là điều quan trọng với người tiêu dùng này nhưng lại không quan
trọng đối với người tiêu dùng khác. Điển hình như việc lựa chọn một loại mỹ phẩm
dưỡng da. Nếu như bạn đang sở hữu một làn da khô thì việc sản phẩm đó có chất
dưỡng ẩm là vấn đề bạn cần thiết nhưng nếu như bạn sở hữu một làn da dầu thì việc
sản phẩm kiềm dầu là vấn đề mà bạn lại quan tâm hơn. Hay đối với sản phẩm giá trị
hơn là căn hộ. Mỗi người tiêu dùng sẽ có các tiêu chuẩn đánh giá khác nhau. Về căn
hộ thì các yếu tố mà người tiêu dùng quan tâm bao gồm: tiện ích, đồ bền, thiết kế đẹp
hay là độ an toàn…Tuy nhiên trong các yếu tố này, có khi người này là thích căn hộ
được thiết kế đep nhưng người khác lại thấy yếu tố thiết kế đẹp là không cần thiết
lắm. Chính vì thế, tùy vào từng đối tượng tiêu dùng mà các nhà quản trị marketing
cần nắm rõ được nhu cầu của khách hàng, cần tìm hiểu thông tin về các đối thủ mà
người tiêu dùng thường so sánh sản phẩm mình với sản phẩm của đối thủ để có thể
thể hiện rõ các yếu tố khác biệt, nội bật lên với người tiêu dùng. Thương hiệu cũng
là yếu tố mà người tiêu dùng sẽ ưu tiên khi đánh giá các sản phẩm khác nhau. Nếu
như tính năng các sản phẩm giống nhau, giá cả không chênh lệch nhau nhiều thì người
tiêu dùng sẽ sẵn sàng chi trả cho sản phẩm của một thương hiệu nổi tiếng và có tên
tuổi. Bởi vì thương hiệu đó đã tạo được chỗ đứng trên thị trường. Vì thế, nhằm tạo
được lợi thế hơn khi người tiêu dùng đánh giá lựa chọn thì nhà quản trị marketing
cần định vị thương hiệu của mình trên thị trường, đưa ra các đặc tính mới của sản
phẩm cải tiến hơn sản phẩm cạnh tranh. Tạo niềm tin với người tiêu dùng bằng những
thông tin tích cực và hữu hiệu từ sản phẩm. Tạo điểm nhấn và làm thay đổi niềm tin
của người tiêu dùng.
Quyết định mua
Sau khi đã đánh giá các phương án, người tiêu dùng sẽ có thứ tự ưu tiên khi quyết
định mua sản phẩm. Tuy nhiên, để quyết định mua sản phẩm nào còn có thể phụ thuộc
vào một vài yếu tố như khả năng tài chính hay sự tác động từ những người thân. Ví
dụ bạn ưu thích sản phẩm đó, tuy nhiên nó khá mắc và khả năng tài chính của bạn

21. 12
không đủ thì bạn sẽ phải lựa chọn một sản phẩm có giá thấp hơn nhưng vẫn đạt được
nhu cầu mong muốn của bạn. Hay là bạn quyết định mua sản phẩm đó nhưng người
thân của bạn hoàn toàn không đồng ý với quyết định của bạn. Thì có thể bạn sẽ không
mua sản phẩm đó và mua một sản phẩm khác phù hợp. Việc đánh giá các phương án
là cơ sở để người tiêu dùng quyết định mua, tuy nhiên người tiêu dùng có thể không
lựa chọn sản phẩm tốt nhất như đã đánh giá ở bước 3.
Đánh giá sau mua hàng
Đánh giá sau mua hàng là giai đoạn quan trọng mà người tiêu dùng đưa ra nhận xét
khi sử dụng sản phẩm trong một thời gian. Nó quyết định đến việc người tiêu dùng
sẽ tiếp tục mua sản phẩm này nữa hay không.
Việc người tiêu dùng hài lòng hay không hài lòng nó được đánh giá bởi sự kỳ vọng
của người tiêu dùng so với giá trị thực tế của sản phẩm. Người tiêu dùng hài lòng về
sản phẩm khi giá trị thực tế của sản phẩm đạt được sự kỳ vọng của người tiêu dùng
và ngược lại, người tiêu dùng không hài lòng khi giá trị thực tế của sản phẩm không
đạt được sự kỳ vọng. Sự kỳ vọng này tạo ra có thể là từ các thông tin quảng cáo sản
phẩm. Có nhiều sản phẩm khi quảng cáo đã đẩy cao giá trị thực của sản phẩm, tạo có
người tiêu dùng có sự kỳ vọng nhiều, dẫn đến sẽ khá thất vọng nếu sản phẩm không
được như vậy.
Sự hài lòng hay không hài lòng sẽ quyết định đến việc người tiêu dùng có dự định
mua sản phẩm này nữa hay không. Nếu hài lòng, người tiêu dùng sẽ sẵn sàng mua
thêm sản phẩm và có thể sẽ giới thiệu người thân bạn bè sử dụng, đây là hình thức
quảng bá sản phẩm không tốn chi phí nhưng cực kỳ hiệu quả. Ngược lại, khi đã không
hài lòng, người tiêu dùng sẽ không những không mua tiếp tục sản phẩm mà còn có
thể đưa ra những phản hồi tiêu cực khiến sản phẩm mất niềm tin với người tiêu dùng.
Nhiệm vụ của các nhà quản trị marketing trong giai đoạn này là cần tìm hiểu phản
hồi của người tiêu dùng sau khi sử dụng sản phẩm và từ đó, cố gắng hoàn thiện sản
phẩm để mang đến giá trị tốt hơn cho người tiêu dùng. Đối với những phản hồi tiêu
cực, những thắc mắc từ người tiêu dùng, nhà quản trị marketing cần phải tìm hiểu

22. 13
nguyên nhân, giải quyết khuyến nại của người tiêu dùng một cách triệt để để người
tiêu dùng không cảm thấy ức chế hay khó chịu khi sử dụng sản phẩm không đạt kỳ
vọng. Đồng thời, nhà quản trị marketing cần quảng bá đúng giá trị lợi ích của sản
phẩm nhằm tránh mang lại sự kỳ vọng quá cao cho người tiêu dùng để họ không thất
vọng sau khi sử dụng sản phẩm. Dịch vụ hậu mãi rất quan trọng, chính vì thế nhà
quản trị marketing cần có chính sách phù hợp để tạo điều kiện cho người tiêu dùng
tiếp tục trung thành với sản phẩm của mình.
Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua hàng của người tiêu dùng
Khi quyết định mua một sản phẩm nhất định, người tiêu dùng thường bị ảnh hưởng
bởi nhiều yếu tố để đi đến quyết định lựa chọn.
Chất lượng sản phẩm
Để đáp ứng được nhu cầu của người tiêu dùng thì chất lượng sản phẩm là yếu tố mà
người tiêu dùng quan tâm hàng đầu. Khi lựa chọn sản phẩm, người tiêu dùng sẽ đánh
giá sản phẩm có đáp ứng được mong muốn của mình hay không. Chính vì vậy, các
nhà quản trị marketing cần nhìn nhận rõ yếu tố nào người tiêu dùng quan tâm nhất và
tập trung phát triển để có thể thu hút khách hàng một cách tốt nhất. Chất lượng sản
phẩm là điều kiện tiên quyết để đưa đến một thương hiệu phát triển bền vững lâu dài.
Và là cách tạo niềm tin trong lòng người tiêu dùng. Một khi đã tạo được niềm tin rồi
thì sản phẩm sẽ dần khẳng định được vị thế của mình trên thị trường.
Giá cả
Đi đôi với chất lượng sản phẩm thì giá cả cạnh tranh cũng là một yếu tố ảnh hưởng
đến quyết định mua hàng của người tiêu dùng. Ngày nay, khi thị trường càng nhiều
đối thủ cạnh tranh, nhà quản trị marketing cần phải cải tiến quy trình nhằm cắt giảm
chi phí để có thể đem đến một sản phẩm với giá cả cạnh tranh hơn so với đối thủ. Đối
với một số loại sản phẩm thì giá cả được coi là yếu tố quan trọng khi chất lượng sản
phẩm giữa các nhãn hiệu không có sự khác biệt nhau nhiều. Và đây cũng thực sự là
bài toán nan giải đối với các nhà quản trị marketing, làm sao để mang lại sản phẩm
chất lượng nhưng giá cả vẫn tốt, kinh doanh vẫn có lợi nhuận.

23. 14
Dịch vụ khách hàng
Ngày này, khi đời sống người dân được nâng cao, họ không chỉ đơn thuần muốn mua
một sản phẩm để sử dụng mà họ còn quan tâm đến dịch vụ khách hàng. Đối với những
sản phẩm được tư vấn rõ ràng, được trải nghiệm dùng thử thì người tiêu dùng sẽ cảm
thấy thích thú hơn là những sản phẩm không được cung cấp nhiều thông tin và không
có nguồn thông tin tin cậy. Ngoài ra, dịch vụ hậu mãi cũng là yếu tố mà người tiêu
dùng quan tâm. Đối với một sản phẩm có bảo hành, có cam kết về chất lượng đương
nhiên sẽ có lợi thế cạnh tranh hơn đối với các nhãn hiệu không có dịch vụ này. Tuy
nhiên, hầu hết các sản phẩm hiện nay vẫn đang cạnh tranh nên dịch vụ là vấn đề mà
hầu hết thương hiệu nào cũng có. Cái quan trọng của nhà quản trị marketing là phải
làm sao để mang đến dịch vụ tốt hơn, cạnh tranh hơn, có điểm nổi bật hơn để thu hút
khách hàng.
Định nghĩa về các khái niệm nghiên cứu
Cấu trúc
Theo từ điển tiếng Việt, khái niệm “cấu trúc” có nghĩa là “toàn bộ nói chung những
quan hệ bên trong giữa các thành phần tạo nên một chỉnh thể”. Vì vậy cấu trúc căn
hộ là sự bố trí tổng thể của các thành phần trong một căn hộ bao gồm diện tích căn
hộ, sự sắp đặt các phòng như phòng khách, phòng ngủ…hay tổ chức các trang thiết
bị trong căn hộ.
Tiện ích
Tiện ích có nghĩa là sự tiện dụng và ích lợi. Xét về phạm trù căn hộ, tiện ích có
nghĩa là những giá trị thuận tiện và mang đến nhiều ích lợi cho người sử dụng. Ví
dụ như căn hộ tiện ích khi có công viên, khu vui chơi, hồ bơi hay có các hệ thống
siêu thị, trung tâm thể thao, dịch vụ trong khu căn hộ. Tất cả những dịch vụ mang
đến cho người dùng sự thỏa mái được gọi là tiện ích.
Địa lý
Địa lý là vị trí hiện hữu trên bản đồ. Nhân tố địa lý trong căn hộ là vị trí căn hộ tọa
lạc, là nơi đo lường khoảng cách từ căn hộ đó đến các địa điểm khác.

24. 15
Tài chính
Tài chính là quá trình phân phối các nguồn tài chính nhằm đáp ứng nhu cầu của các
chủ thể kinh tế, là nguồn lực, khả năng có thể chi trả cho một nhu cầu nào đó.
Pháp lý
Pháp lý dự án căn hộ là những yếu tố chứng minh dự án đủ điều kiện và được phép
xây dựng theo quy định của pháp luật. Các giấy tờ chứng minh dự án đủ điều kiện
pháp lý như: Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư, sổ hồng quỹ đất, giấy phép xây
dựng, quy hoạch chi tiết 1/500….
Mô hình nghiên cứu:
Đánh giá các mô hình đã nghiên cứu
 Mô hình nghiên cứu của Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh và Shafig Haddad
“Factors Affecting Buying Behavior of an Apartment an Empirical
Investigation in Amman, Jordan” 2011:
Hình 2.1 Mô hình nghiên cứu “Factors Affecting Buying Behavior of an Apartment an Empirical
Investigation in Amman, Jordan”
(Nguồn: Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh và Shafig Haddad,2011)
Theo nghiên cứu này chỉ ra rằng có 5 nhân tố tác động đến quyết định mua
căn hộ chung cư bao gồm: Kinh tế (Thu nhập, lãi suất, tính thanh khoản…),
Xã hội (tiêu chuẩn sống, điều kiện sinh sống), Địa lý (vị trí, liên kết với các
khu vực tiện ích), Maketing (giá, quảng cáo...), Thẩm mỹ (hướng nhà, thiết kế,

25. 16
hình dạng...). Quyết định này có sự khác biệt theo độ tuổi, giới tính. Tình trạng
hôn nhân và Trình độ học vấn không có sự khác biệt.
 Mô hình nghiên cứu “Đáp ứng nhu cầu và lựa chọn nhà của người mua nhà
lần đầu tại Kuala Lumpur” của Tan Teck Hong 2012”
Hình 2.2 Mô hình nghiên cứu “Meeting first-time buyers’ housing needs and preferences in greater
Kuala Lumpur”
(Nguồn: Tan Teck Hong,2012)
Nghiên cứu đã chỉ ra được các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của
người mua nhà lần đầu tại Kuala Lumpur. Nghiên cứu đưa ra kết quả rằng yếu
tố về vị trí, cấu trúc căn hộ và môi trường xung quanh là các yếu tố quan trọng
trong việc quyết định mua nhà. Trong khảo sát, những người được phỏng vấn
không chỉ quan tâm đến cấu trúc căn hộ mà còn chú tâm đến môi trường xung
quanh và mức độ an toàn của khu vực. Vì hiện nay, người dân khá lo lắng
trong việc giải quyết các vấn đề về an ninh trong khu vực đô thị. Những yếu
tố này đã được quan tâm trong những dự án nhà mới với khu vực được bảo vệ
tốt hơn. Cần tạo nên một môi trường an ninh và an toàn cho người mua nhà
lần đầu, đó chính là mấu chốt mà các doanh nghiệp bất động sản cần đầu tư và

26. 17
chú trọng. Ngoài ra yếu tố về vị trí, gần chợ, siêu thị, trường học hay nơi làm
việc cũng tác động mạnh đến quyết định của người mua nhà lần đầu.
 Mô hình nghiên cứu “Consumer perception and buyer behaviour for purchase
of residential apartments in National Capital Region of Delhi (NCR)” của
Mansi Misra, Gagan Katiyar và A.K. Dey (2013).
Ở mô hình này, tác giả chỉ ra rằng, có 2 yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết
định mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng đó là yếu tố bên trong và yếu
tố bên ngoài. Yếu tố bên trong là cấu trúc căn hộ, trang thiết bị của căn hộ
trong khu vực chọn mua. Yếu tố bên ngoài là các tác động, ảnh hưởng từ chủ
đầu tư uy tín, chính sách giảm giá, chương trình vay vốn…. Đồng thời mô
hình này chỉ ra rằng có sự khác biệt về quyết định mua căn hộ của người tiêu
dùng ở ba địa điểm Noida, Gugaon và Greater về các yếu tố y tế giáo dục, trật
tự an ninh, khả năng kinh doanh…
Hình 2.3 Mô hình nghiên cứu “Consumer perception and buyer behaviour for purchase of residential
apartments in National Capital Region of Delhi (NCR)”
(Nguồn: Mansi Misra, Gagan Katiyar và A.K. Dey, 2013)
 Nghiên cứu “Key factors affecting house purchase decision of customers in
Viet Nam” năm 2012 của Phan Thanh Sĩ tại ISB –Trường Đại học Kinh tế
thành phố Hồ Chí Minh. Nghiên cứu chỉ ra các nhân tố tác động đến quyết
định mua nhà: Cấu trúc (cấu trúc xây dựng, thiết kế nhà, chất lượng xây dựng
và tình trạng pháp lý), Không gian sống (diện tích phòng khách, bếp, số lượng
phòng ngủ, phòng tắm), Khoảng cách (gần nơi làm việc, gần trường học, gần
trung tâm thương mại, gần tuyến đường chính...), Môi trường (Tình hình an
ninh khu vực, tiếng ồn, cơ sở hạ tầng, cảnh quanh xung quanh...), Tình trạng
tài chính (Giá cả căn nhà, thu nhập, khả năng chi trả, lãi suất vay, thời gian

27. 18
thanh toán...). Nghiên cứu chỉ ra rằng 2 nhân tố tác động mạnh đến quyết định
mua nhà là Không gian sống và Khoảng cách. Ba nhân tố còn lại có tác động
là Cấu trúc, Môi trường và Tình trạng tài chính. Đồng thời, nghiên cứu này lại
chỉ ra rằng các nhân tố về giới tính, tuổi tác, trình độ học vấn và tình trạng hôn
nhân không ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng.
Nam”
Hình 2.4 Mô hình nghiên cứu “Key factors affecting house purchase decision of customers in Viet
(Nguồn: Phan Thanh Sĩ, 2012, ISB Đại học Kinh tế tp.HCM)
Tổng kết các mô hình đã nghiên cứu
Bảng 2.1 Tổng kết các mô hình đã nghiên cứu
Mô hình nghiên cứu Các nhân tố ảnh hưởng Kết luận
Mô hình nghiên cứu của
Mwfeq Haddad, Mahfuz
Judeh và Shafig Haddad
Kinh tế
Xã hội
- Tác giả phân tích được
có sự khác biệt về giới

28. 19
“Factors Affecting
Buying Behavior of an
Apartment an Empirical
Investigation in Amman,
Jordan” 2011
Địa lý
Marketing
Thẩm mỹ
tính và độ tuổi trong
quyết định mua căn hộ.
- Tác giả chưa chỉ ra rõ
mức độ ảnh hưởng của
các nhân tố lên quyết định
mua căn hộ của người
dân.
- Các nhân tố phù hợp để
tiến hành tham khảo và
thực hiện nghiên cứu,tuy
nhiên cần phải hiệu chỉnh
một số nhân tố để phù
hợp với thị trường Việt
Nam
Mô hình nghiên cứu
“Meeting first-time
buyers’s housing needs
and preferences in
greater Kuala Lumpur”
của Tan Teck Hong
2012”
Vị trí
Cấu trúc
Môi trường xung quanh
-Mô hình chỉ ra rằng
người mua nhà lần đầu
không chỉ quan tâm đến
cấu trúc căn hộ mà còn
chú trọng đến an ninh khu
vực xung quanh.
-Đây là yếu tố cần thiết và
phù thuộc để đưa vào
nghiên cứu tại thị trường
Việt Nam.
Mô hình nghiên cứu
“Consumer perception
and buyer behaviour for
Yếu tố bên trong
Yếu tố bên ngoài
-Mô hình chưa đi sâu vào
phân tích sự ảnh hưởng
cụ thể của từng nhân tố.

29. 20
purchase of residential
apartments in National
Capital Region of Delhi
(NCR)” của Mansi
Misra, Gagan Katiyar và
A.K.Dey (2013).
-Mô hình tập trung so
sánh sự khác biệt trong
nhận thức của người tiêu
dùng khi lựa chọn giữa 3
khu vực và đưa ra kết
luận
Nghiên cứu “Key factors
affecting house purchase
decision of customers in
Viet Nam” năm 2012
của Phan Thanh Sĩ
Cấu trúc
Không gian sống
Khoảng cách
Môi trường
Tình trạng tài chính
-Mô hình đưa ra các nhân
tố ảnh hưởng phù hợp và
nghiên cứu tại thị trường
Việt Nam.
-Mô hình này chỉ ra rằng
không có sự khác biệt về
giới tính, độ tuổi, tình
trạng hôn nhân khi quyết
định mua.
-Mô hình chưa đưa ra kết
luận mới về nhân tố tác
động đến quyết định mua
của khách hàng tại thị
trường Việt Nam và ảnh
hưởng bới diễn biến của
thị trường bất động sản.
Mô hình đề xuất
Dựa trên lý thuyết về hành vi người tiêu dùng của Philip Kotler kết hợp với các mô
hình nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà như đã phân tích

30. 21
ở trên, tác giả đề xuất mô hình giả thiết bao gồm các yếu tố sau: Cấu trúc căn hộ, Tiện
ích, Địa lý, Tài chính, Pháp lý.
Trong mô hình nghiên cứu đề xuất với 5 biến độc lập và 1 biến phụ thuộc
Biến độc lập: Cấu trúc căn hộ, Tiện ích, Địa lý, Tài chính, Pháp lý
Biến phụ thuộc: Quyết định mua căn hộ chung cư để ở
Các giải thuyết:
- H1: Các nhân tố về cấu trúc căn hộ có tác động thuận chiều đến quyết định
mua căn hộ chung cư để ở.
- H2: Các nhân tố về tiện ích có tác động thuận chiều đến quyết định mua căn
hộ chung cư để ở.
- H3: Các nhân tố về địa lý có tác động thuận chiều đến quyết định mua căn hộ
chung cư để ở..
- H4: Các nhân tố về tài chính có tác động thuận chiều đến quyết định mua căn
hộ chung cư để ở.
- H5: Các nhân tố về pháp lý có tác động thuận chiều đến quyết định mua căn
hộ để ở.
 H1: Các nhân tố về cấu trúc căn hộ có tác động thuận chiều đến quyết định mua
căn hộ chung cư để ở.
Cấu trúc căn hộ là một nhân tố quan trọng trong quyết định lựa chọn căn hộ. Hầu
hết các nghiên cứu đều đề cập đến nhân tố này và phân tích bao gồm:diện tích
căn hộ, hướng căn hộ, độ cao căn hộ. Trong nghiên cứu của Sengul và Ctg,2010,
cấu trúc căn hộ bao gồm: Hình thức, hướng nhà, thiết kế bên trong.... đã được
khẳng định là có ảnh hưởng mạnh đến quyết định của khách hàng.
 H2: Các nhân tố về tiện ích có tác động thuận chiều đến quyết định mua căn hộ
chung cư để ở.

31. 22
Nhân tố về tiện ích đã được đề cập nhiều trong các nghiên cứu. Theo Connie &
Ctg (2001), tiện ích là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định
mua căn hộ của khách hàng. Tiện ích bao gồm: điện, nước, thể dục thể thao. Các
dịch vụ hỗ trợ và an ninh khu vực cũng là một nhân tố ảnh hưởng đến quyết định
mua căn hộ. Hay Phan Thanh Sĩ cũng đã nhấn mạnh nhân tố Không gian sống
trong nghiên cứu 2012.
 H3: Các nhân tố về địa lý có tác động thuận chiều đến quyết định mua căn hộ
chung cư để ở.
Nhân tố địa lý: gần nơi làm việc, trường học, trung tâm mua sắm, trung tâm hành
chính cũng là một trong những nhân tố ảnh hưởng tích cực đến quyết định mua
căn hộ và được đề cập trong nghiên cứu của Phan Thanh Sĩ,2012 về nhân tố
“Khoảng cách”
Theo Opoku & Abdul,2010, vị trí “dân cư” có tác động đến “quyết định lựa chọn
nhà”. Khoảng cách để lựa chọn căn hộ có thể bị ảnh hưởng bởi khoảng cách đến
trường và khoảng cách đến nơi làm việc. Các căn hộ có vị trí địa lý thuận lợi sẽ
là lựa chọn ưu tiên của khách hàng cá nhân tại thành phố Hồ Chí Minh khi tình
trạng kẹt xe ngày càng tăng cao.
 H4: Các nhân tố về tài chính có tác động thuận chiều đến quyết định mua căn hộ
chung cư để ở.
Tài chính là một nhân tố được đề cập khá nhiều trong các nghiên cứu trước đây.
Cụ thể là mô hình nghiên cứu của Mwfeq & Ctg,2011, Opuku and Abdul,2010
hay Phan Thanh Sĩ,2012 đều này cho thấy, tài chính là một nhân tố có tác động
và ảnh hưởng trực tiếp đến việc khách hàng có đủ điều kiện để sở hữu căn hộ đó
hay không, hay chính sách thanh toán, lãi suất vay là vấn đề mà hầu hết các khách
hàng mua nhà đều quan tâm.
 H5: Các nhân tố về pháp lý có tác động thuận chiều đến quyết định mua căn hộ
để ở.

32. 23
Hiện nay khi tình hình các dự án căn hộ chung cư mọc lên ồ ạt, các chủ đầu tư
thi nhau xây dựng mặc cho việc chưa hoàn thiện được hồ sơ pháp lý dẫn đến vấn
nạn mua căn hộ nhiều năm vẫn chưa được cấp giấy tờ hợp pháp, đồng thời các
thủ tục hành chính còn rườm rà. Đây là điểm bất lợi cho người mua khi họ cần
giấy tờ pháp lý để chứng minh thu nhập, chứng minh tài sản sở hữu. Việc một dự
án có hồ sơ pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín sẽ làm tăng thêm độ tín nhiệm và
yên tâm của khách hàng khi quyết định mua căn hộ đó. Cần nhìn nhận một điều
“Pháp lý” là rào cản khá lớn ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư để ở
của khách hàng hiện nay.
Hình 2.5 Mô hình đề xuất của tác giả
Tóm tắt chương 2
Chương 2 đã trình bày tổng quan về các lý thuyết liên quan đến đề tài nghiên cứu.
Phân tích các mô hình nghiên cứu trước đây làm cơ sở để đưa ra các nhân tố tác động.
Tuy nhiên, để áp dụng vào thị trường Việt Nam, tác giả xem xét chọn lọc và đưa ra
mô hình nghiên cứu gồm các biến độc lập là: Cấu trúc căn hộ, Tiện ích, Địa lý, Tài
chính, Pháp lý và biến phụ thuộc là quyết định mua căn hộ chung cư. Để phân tích rõ

33. 24
hơn và đưa ra kết luận về tác động của các nhân tố này đến quyết định mua căn hộ
chung cư tại thị trường Việt Nam, chương 3 sẽ được trình bày chi tiết hơn.

34. 25
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Thiết kế nghiên cứu
Nghiên cứu được tiến hành thông qua hai bước: Nghiên cứu định tính và nghiên cứu
định lượng
Nghiên cứu định tính: Xây dựng, chỉnh sửa thang đo và hoàn thiện bảng câu hỏi các
nhân tố ảnh hướng đến quyết định mua căn hộ chung cư để ở của khách hàng cá nhân
tại thành phố Hồ Chí Minh.
Nghiên cứu định lượng: nhằm thu thập và phân tích dữ liệu khảo sát được, kiểm định
thang đo, giả thuyết và mô hình nghiên cứu.
Đối tượng nghiên cứu là những khách hàng ở độ tuổi từ 25 tuổi trở lên có ý định mua
căn hộ chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh.
Nghiên cứu định tính
Thiết kế nghiên cứu định tính
Tác giả tiến hành thảo luận nhóm với 10 người có kinh nghiệm trong ngành kinh
doanh bất động sản và 10 khách hàng cá nhân có nhu cầu mua nhà chung cư để ở.
Dựa trên việc tham khảo các nghiên cứu trước đây, tác giả đã đưa ra bảng câu hỏi sơ
bộ và tiến hành phỏng vấn 2 nhóm đối tượng ở trên. Trước tiên đưa ra những câu hỏi
yêu cầu người tham gia thảo luận nhóm cho biết các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định
mua nhà chung để ở dựa theo kinh nghiệm và quan điểm của mỗi người. Phần tiếp
theo của bảng câu hỏi là đưa ra những câu hỏi yêu cầu người tham gia thảo luận đánh
giá về thang đo trong mô hình nghiên cứu đã hợp lý hay cần điều chỉnh như thế nào.
Bảng câu hỏi sẽ được đưa ra cho người tham gia thảo luận nghiên cứu trước trong
vòng 10 phút. Sau đó tiến hành thảo luận nhóm. Tác giả sẽ dẫn dắt qua từng câu hỏi
để mọi người trao đổi và thống nhất ý kiến.
Kết quả nghiên cứu định tính
Sau khi tiến hành thảo luận nhóm với 2 nhóm đối tượng khảo sát, kết quả chỉ ra rằng,
hiện nay khi thị trường bất động sản vẫn chưa hạ nhiệt, nhu cầu mua căn hộ chung

35. 26
cư để ở tại thành phố Hồ Chí Minh tăng cao, người mua đã có những hiểu biết nhất
định về các giao dịch mua bán nhà đất, chủ động tìm kiếm thông tin dự án. Đối với
nhóm thảo luận 10 người có kinh nghiệm trong ngành kinh doanh bất động sản, họ
cho rằng khách hàng quan tâm đến các yếu tố cấu trúc căn hộ (diện tích căn hộ, hướng
căn hộ và độ cao căn hộ), yếu tố tiện ích (Cảnh quan xung quanh đẹp, mật độ không
gian xanh, hầm gửi xe, có hệ thống siêu thị, cửa hàng) và yếu tố địa lý (gần trung tâm
thành phố, gần chợ, gần các tuyến đường giao thông). Đối với nhóm thảo luận 10
người có nhu cầu mua nhà chung cư để ở, yếu tố mà họ quan tâm hiện nay là yếu tố
về tài chính (chính sách vay vốn hay chương trình thanh toán nhiều đợt) đồng thời,
khi hiện nay việc chậm cấp phát sổ hồng của các dự án chung cư đã khiến người mua
lo lắng về vấn đề pháp lý, họ quan tâm đến những dự án có chủ đầu tư uy tín và chủ
thầu xây dựng uy tín. Sau hàng loạt vụ cháy nổ xảy ra, ngưởi mua chung cư còn đặc
biệt quan tâm đến các yếu tố về không gian thông thoáng, hệ thống phòng cháy chữa
cháy tốt. Với một dự án chung cư có vị trí địa lý thuận lợi, gần nơi làm việc, gần
trường học cũng là một trong những ưu điểm mà người mua quan tâm khi lựa chọn
nhà chung cư để ở. Đối với người mua nhà chung cư để ở, họ quan tâm đến cuộc sống
lâu dài cho cả gia đình, quan tâm đến chất lượng cuộc sống về lâu, nên việc một dự
án chung cư có không gian thoáng đãng, hệ thống tuyến đường giao thông thuận tiện
cũng là những yếu tố tác động đến quyết định của người mua.
So với những yếu tố mà tác giả đưa ra thảo luận ban đầu, hầu hết mọi người đều đồng
ý với các yếu tố đó, ngoài ra còn bổ sung thêm các vấn đề là hệ thống phòng cháy
chữa cháy, hệ thống tuyến đường giao thông thuận lợi hay chính sách vay vốn của
ngân hàng tài trợ, ngân hàng bảo lãnh dự án uy tín đã được mọi người đưa ra bàn luận
Nghiên cứu định lượng
Thiết kế nghiên cứu định lượng
Đối tượng được đưa vào mẫu nghiên cứu là công dân đang sinh sống tại Tp. Hồ Chí
Minh và đáp ứng các điều kiện sau:
- Đối tượng thuộc độ tuổi từ 25 tuổi trở lên.

36. 27
- Có nhu cầu mua nhà chung cư để ở
- Đã từng tìm hiểu về các dự án chung cư
Kích thước mẫu phụ thuộc vào phương pháp nghiên cứu. Nghiên cứu này có sử dụng
phân tích nhân tố khám phá (EFA). Theo Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng
Trúc,2005), kinh nghiệm trong xác định cỡ mẫu cho phân tích nhân tố khám phá
(EFA) là “số quan sát ít nhất phải bằng 4 hay 5 lần số biến trong phân tích nhân tố”.
Nghiên cứu này gồm có 28 biến quan sát nên cần ít nhất 140 mẫu. Đồng thời nghiên
cứu có phân tích cronbach alpha nên kích thước mẫu ở mức hợp lý là 200 mẫu. Tuy
nhiên, để tránh những bảng khảo sát không đạt chất lượng hay sai sót trong quá trình
thu thập, tác giả tiến hành phát ra 250 bảng khảo sát và tiến hành lọc những bảng
khảo sát chất lượng để tiến hành đưa vào số liệu để tiến hành nghiên cứu. Bảng nghiên
cứu định lượng gồm 5 nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư để ở của
khách hàng cá nhân bao gồm: cấu trúc căn hộ, tiện ích, địa lý, tài chính, pháp lý, yêu
cầu họ đánh giá về mức độ quan tâm dựa trên thang đo Likert 5 điểm (1: Rất không
quan tâm, 2: Không quan tâm, 3: Bình thường, 4: Quan tâm, 5: Rất quan tâm). Tác
giả sử dụng phương pháp chọn mẫu thuận tiện để thu thập dữ liệu. Những người sẵn
sàng tham gia trả lời sẽ được ưu tiên đưa vào mẫu quan sát. Tác giả tiến hành thực
hiện khảo sát thông qua 2 kênh: phỏng vấn trực tiếp và khảo sát trực tuyến. Đối với
những đối tượng trẻ tuổi, có thời gian tiếp cận internet nhiều thì việc khảo sát trực
tuyến thuận tiện và nhanh chóng hơn. Đối với độ tuổi lớn hơn, hay những đối tượng
khó thực hiện khảo sát thì sẽ tiến hành phỏng vấn trực tiếp để có thể giải thích giúp
họ hiểu và trả lời đúng hướng.
Phương pháp phân tích và xử lý số liệu
Sau khi thu thập được bảng khảo sát, loại bỏ các bảng khảo sát bị lỗi. Các bảng khảo
sát bị lỗi là các bảng khảo sát không trả lời hết các câu hỏi hay chọn nhiều câu trả lời
trong cùng một câu hỏi. Tiến hành nhập liệu bảng khảo sát vào excel, kiểm tra lại dữ
liệu nhằm tránh các lỗi nhập liệu. Sau đó, chuyển dữ liệu vào phần mềm SPSS để tiến
hành xử lý.

37. 28
Đo lường độ tin cậy của thang đo bằng hệ số Cronbach Alpha. “Sử dụng phương pháp
hệ thống tin cậy Cronbach Alpha trước khi phân tích nhân tố EFA để loại bỏ các biến
không phù hợp vì các biến rác này có thể tạo ra các yếu tố giả” (Nguyễn Đình Thọ &
Nguyễn Thị Mai Trang, 2011). “Hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha chỉ cho biết các đo
lường có liên kết với nhau hay không. Khi đó, việc tính toán hệ số tương quan giữa
biến-tổng sẽ giúp loại ra những biến quan sát nào không đóng góp nhiều cho sự mô
tả của khái niệm cần đo” (Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2005). “Loại
các biến quan sát có hệ số tương quan biến-tổng nhỏ (nhỏ hơn 0,3); tiêu chuẩn chọn
thang đo khi có độ tin cậy Alpha lớn hơn 0,6; Alpha càng lớn thì độ tin cậy nhất quán
nội tại càng cao” (Nunally & Burnstein 1994; dẫn theo Nguyễn Đình Thọ & Nguyễn
Thị Mai Trang, 2009).
Phân tích nhân tố khám phá (EFA) là một phương pháp phân tích thống kê dùng để
rút gọn một tập gồm nhiều biến quan sát phụ thuộc lẫn nhau thành một biến độc lập
(nhân tố) ít hơn để chúng có ý nghĩa hơn nhưng vẫn chứa đựng hầu hết nội dung
thông tin của tập biến ban đầu (Hair et al., 1998). Tiến hành phân tích EFA để loại
bỏ các biến quan sát bằng cách kiểm tra các hệ số nhân tố đảm bảo lớn hơn hoặc bằng
0.5 và tổng phương sai trích được đảm bảo lớn hơn 50%.
Sau đó, tiến hành xây dựng mô hình hồi quy, kiểm định các giải thuyết bằng phương
pháp phân tích hồi quy với 5 giả thuyết từ H1 đến H5 với mức ý nghĩa 𝛼 = 0.05.
Quy trình nghiên cứu

38. 29
Bảng 3.1 Quy trình nghiên cứu

39. 30
Xây dựng thang đo
Như đã đề cập ở chương 2, các thang đo này được thừa kế từ các nghiên cứu trước
đây của các tác giả Mwfeq Haddad & Ctg (2011), Tan Teck Hong (2012) và Phan
Thanh Sĩ (2012). Tiến hành phỏng vấn nhóm và tham khảo ý kiến chuyên gia để phù
hợp với môi trường tại Thành phố Hồ Chí Minh, tình hình bất động sản và các yếu tố
khách hàng quan tâm hiện nay. Mô hình nghiên cứu sử dụng 5 nhân tố bao gồm: Cấu
trúc căn hộ, Tiện ích, Địa lý, Tài chính và Pháp lý.
Tiến hành phỏng vấn và tác giả điều chỉnh nhóm biến quan sát của các nhân tố chính
ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư để ở dưới dạng thang đo Likert 5 bậc
và thực hiện mã hóa thang đo.
 Thang đo nhân tố cấu trúc căn hộ gồm 5 biến quan sát
Các biến quan sát trong thang đo nhân tố
“cấu trúc căn hộ”
Kí hiệu Tài liệu tham khảo
1.Diện tích căn hộ CT1 Opuku & Abdul-Muhmin
(2010), Mwfeq & Ctg
(2011), Phan Thanh Sĩ
(2012),
2.Số lượng phòng ngủ CT2
3.Hướng căn hộ CT3
4.Độ cao căn hộ CT4
5.Căn hộ được lắp đặt trang thiết bị chất
lượng, đẹp
CT5
 Thang đo nhân tố tiện ích gồm 7 biến quan sát
Các biến quan sát trong thang đo nhân tố
“tiện ích”
Kí hiệu Tài liệu tham khảo

40. 31
1.Có cảnh quan đẹp, mật độ không gian
xanh
TI1 Connie & Ctg (2001),
Phan Thanh Sĩ (2012)
2.Có công viên, khu vui chơi, hồ bơi TI2
3.Có hệ thống siêu thị, cửa hàng, trung
tâm thể dục, thể thao
TI3
4.Có hầm gửi xe rộng rãi TI4
5.An ninh khu vực TI5
6.Không gian thông thoáng, hệ thống
phòng cháy chữa cháy tốt
TI6
7.Căn hộ chung cư có hệ thống quản lý
và điều hành tốt.
TI7
 Thanh đo nhân tố địa lý gồm 6 biến quan sát
Các biến quan sát trong thang đo nhân tố
“địa lý”
Kí hiệu Tài liệu tham khảo
1.Gần trung tâm thành phố DL1 Phan Thanh Sĩ (2012),
Sengul &Ctg (2010)
2.Gần nơi làm việc DL2
3.Gần Trường học DL3
4.Gần Trung tâm hành chính DL4
5.Gần chợ, các trung tâm mua sắm, giải
trí
DL5

41. 32
6.Gần các tuyến đường giao thông công
cộng
DL6
 Thanh đo nhân tố Tài chính gồm 6 biến quan sát
Các biến quan sát trong thang đo nhân tố
“tài chính”
Kí hiệu Tài liệu tham khảo
1.Có chính sách hỗ trợ vay vốn TC1 Opuku & Abdul-Muhmin
(2010), Mwfeq & Ctg
(2011), Phan Thanh Sĩ
(2012),
2.Có chính sách chiết khấu TC2
3.Có chính sách thanh toán linh hoạt
(nhiều đợt)
TC3
4.Lãi suất vay phù hợp TC4
5.Khả năng tiếp cận vốn vay TC5
6.Khả năng thế chấp căn hộ TC6
 Thanh đo nhân tố Pháp lý gồm 4 biến quan sát
Các biến quan sát trong thang đo nhân tố
“Pháp lý”
Kí hiệu Tài liệu tham khảo
1.Chủ đầu tư uy tín PL1
2.Hồ sơ pháp lý rõ ràng minh bạch PL2
3.Công ty xây dựng uy tín PL3

42. 33
4.Ngân hàng bảo lãnh uy tín PL4
 Thang đo quyết định mua căn hộ chung cư
Các biến quan sát trong thang đo “Quyết
định mua căn hộ chung cư
Kí hiệu Tài liệu tham khảo
1.Tôi chọn mua căn hộ chung cư vì giá
cả phù hợp với thu nhập
QD1
2.Tôi chọn mua căn hộ chung cư vì nó
phù hợp với vị trí xã hội của tôi
QD2
3.Tôi chọn mua căn hộ chung cư vì nó
có chất lượng tốt
QD3
4.Tôi chọn mua căn hộ chung cư vì nó
có nhiều chính sách hỗ trợ.
QD4
Tóm tắt chương 3
Trong chương 3, tác giả tiến hành phân tích mô hình với hai phương pháp: nghiên
cứu định tính và nghiên cứu định lượng.
Nghiên cứu định tính thông qua phương pháp thảo luận nhóm với 2 nhóm bao gồm:
10 người có kinh nghiệm trong ngành bất động sản và 10 khách hàng cá nhân có nhu
cầu mua căn hộ chung cư để ở. Kết quả định tính chỉ ra rằng nhóm 10 người có kinh
nghiệm nhận định nhân tố cấu trúc căn hộ có ảnh hưởng mạnh nhất đến người mua,
còn nhóm 10 người có nhu câu mua căn hộ chung cư cho rằng yếu tố tài chính là quan
trọng tuy nhiên pháp lý cũng đáng quan tâm trong thời điểm hiện nay.
Sau khi có kết quả định tính, thống nhất bảng câu hỏi, tác giả tiến hành nghiên cứu
định lượng. Với số lượng 250 phiếu khảo sát phát ra, tác giả thu về được 217 mẫu
hợp lệ và kích thước mẫu được chọn là 217. Các thành phần của các nhân tố tác động

43. 34
đến quyết định mua căn hộ chung cư được đo lường qua 5 thang đo với 28 biến quan
sát: cấu trúc căn hộ (5 biến quan sát), tiện ích (7 biến quan sát), địa lý (6 biến quan
sát), tài chính (6 biến quan sát), Pháp lý (4 biến quan sát) và biến quyết định mua
được đo lường bới 1 nhân tố (4 biến quan sát).
Chương 4 tiếp theo sẽ kiểm định dữ liệu và đưa ra kết quả về nghiên cứu định lượng.

44. 35
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
Chương 4 sẽ trình bày kết quả của nghiên cứu thông qua dữ liệu thu thập được. Từ
việc mô tả dữ liệu khảo sát, kiểm định thang đo bằng Cronbach Alpha, phân tích nhân
tố khám phá EFA. Khi dữ liệu đã đủ độ tin cậy, tiến hành phân tích hồi quy và kiểm
định các giải thiết của mô hình nghiên cứu nhằm mục đích đánh giá được mức độ ảnh
hưởng của các nhân tố đến quyết định mua căn hộ chung cư để ở của khách hàng cá
nhân tại Tp.HCM.
Mô tả dữ liệu khảo sát
Mẫu được chọn theo phương pháp chọn mẫu phi xác suất thuận tiện, có định mức với
thuộc tính kiểm soát là độ tuổi.
Tác giả tiến hành phát ra 250 mẫu khảo sát trong giai đoạn từ 20/02/2019 đến
25/03/2019. Cuộc khảo sát được thực hiện bằng việc phát phiếu khảo sát và có hỗ trợ
giải thích cho người khảo sát nếu có thắc mắc về câu hỏi. Riêng ở độ tuổi trên 45
tuổi, tác giả tiến hành khảo sát trực tiếp để có thể tiếp cận và giải đáp nhanh hơn. Từ
250 mẫu đưa ra, trong đó có 33 phiếu không đạt yêu cầu như không trả lời hết câu
hỏi, chỉ chọn một mức độ (1 hoặc 3 hoặc 5) cho tất cả các câu hỏi. Tác giả thu về
được 217 mẫu đủ điều kiện để phục vụ cho nghiên cứu.
Sau khi thực hiện thống kê mô tả, tác giả thu được kết quả như sau:
 Đặc điểm cá nhân của đối tượng khảo sát: Trong tổng số 217 người khảo sát, có
131 người là nam (chiếm 60.4%) và 86 người là nữ (chiếm 39.6%). Về độ tuổi,
có 84 người ở độ tuổi từ 25-35 tuổi (chiếm 38.7%), 80 người ở độ tuổi từ 35-45
tuổi (chiếm 36.9%) và 53 người ở độ tuổi trên 45 tuổi (chiếm 24.4%). Về tình
trạng hôn nhân, Độc thân/li dị có 112 người (chiếm 51.6%), sắp kết hôn có 35
người (chiếm 16.1%) và Có gia đình có 70 người (chiếm 32.3%). Về thu nhập, đa
số người khảo sát có thu nhập nằm trong phân khúc dưới 20 triệu và từ 20 đến 40
triệu, trong đó, có 95 người có thu nhập dưới 20 triệu (chiếm 43.8%), 84 người có
thu nhập từ 20 đến 40 triệu (chiếm 38.7%) và 38 người có thu nhập trên 40 triệu
(chiếm 17.5%).

45. 36
Bảng 4.1 Đặc điểm cá nhân của đối tượng khảo sát
Cỡ mẫu:217 Tần số Tỷ lệ (%)
Giới tính
Nam 131 60.4%
Nữ 86 39.6%
Độ tuổi
Từ 25-35 tuổi 84 38.7%
Từ 35-45 tuổi 80 36.9%
Trên 45 tuổi 53 24.4%
Tình trạng hôn nhân
Độc thân/li dị 112 51.6%
Sắp kết hôn 35 16.1%
Có gia đình 70 32.3%
Thu nhập
Dưới 20 triệu 95 43.8%
Từ 20 đến 40 triệu 84 38.7%
Trên 40 triệu 38 17.5%
 Đặc điểm về nhu cầu căn hộ và kênh tìm hiểu dự án căn hộ của đối tượng khảo
sát: Trong tổng số 217 người khảo sát, có 49 người (chiếm 22.6%) có nhu cầu
mua căn hộ diện tích từ 30-45 m2
(1 phòng ngủ), 90 người (chiếm 41.5%) có

46. 37
nhu cầu mua căn hộ diện tích từ 55-65 m2
(2 phòng ngủ), 78 người (chiếm
35.9%) cho nhu cầu mua căn hộ diện tích từ 75-130 m2
(3 phòng ngủ). Về
hướng căn hộ, có 91 người chọn hướng căn hộ theo phong thủy (chiếm 41.9%),
có 47 người chọn hướng đón ánh nắng mặt trời (chiếm 21.7%), có 62 người
chọn hướng có cảnh đẹp (chiếm 28.6%) và có 17 người không quan tâm đến
hướng (chiếm 7.8%). Về vị trí căn hộ, có 107 người chọn căn hộ ở tầng 1 đến
tầng 10 (chiếm 49.3%), có 62 người chọn căn hộ ở tầng 10 đến tầng 20 (chiếm
28.6%) và có 48 người chọn căn hộ trên tầng 20 (chiếm 22.1%). Về giá căn
hộ, có 94 người có khả năng mua căn hộ ở tầm giá từ 1-2 tỷ (chiếm 43.3%),
90 người có khả năng mua căn hộ ở tầm giá từ 2-3 tỷ (chiếm 41.5%) và 33
người có khả năng mua căn hộ ở tầm giá từ 3 tỷ trở lên (chiếm 15.2%). Ngoài
ra, đối với kênh tìm hiểu dự án, đa số người khảo sát thường tìm hiểu dự án
căn hộ qua lời giới thiệu của bạn bè, người thân và chủ động tìm hiểu dự án,
cụ thể tìm hiểu qua thông qua lời chào từ các công ty bất động sản có 34 người
(chiếm 15.7%), tìm hiểu dự án, chủ động tìm kiếm công ty bất động sản uy tín
có 72 người (chiếm 33.2%), tìm hiểu qua lời giới thiệu của bạn bè, người thân
có 78 người (chiếm 35.9%), tìm hiểu qua các kênh quảng cáo truyền hình có
21 người (chiếm 9.7%), tìm hiểm qua các kênh khác như mạng xã hội,
facebook, google…. có 12 người (chiếm 5.5%).
Bảng 4.2 Đặc điểm về nhu cầu căn hộ và kênh tìm hiểu dự án căn hộ của đối
tượng khảo sát
Cỡ mẫu:217 Tần số Tỷ lệ (%)
Diện tích căn hộ
Từ 30-45 m2
(1 phòng ngủ) 49 22.6%
Từ 55-65 m2
(2 phòng ngủ) 90 41.5%
Từ 75-130 m2
(3 phòng ngủ) 78 35.9%

47. 38
Hướng căn hộ
Hướng theo phong thủy 91 41.9%
Hướng đón ánh nắng mặt trời 47 21.7%
Hướng có cảnh đẹp 62 28.6%
Không quan tâm 17 7.8%
Vị trí căn hộ
Từ tầng 1- tầng 10 107 49.3%
Từ tầng 10 – tầng 20 62 28.6%
Trên tầng 20 48 22.1%
Giá căn hộ
Từ 1-2 tỷ 94 43.3%
Từ 2-3 tỷ 90 41.5%
Trên 3 tỷ 33 15.2%
Kênh tìm hiểu căn hộ
Thông qua lời chào từ các công ty bất động
sản
34
15.7%
Chủ động tìm hiểu dự án, chủ động tìm kiếm
công ty bất động sản uy tín
72
33.2%
Qua lời giới thiệu của bạn bè, người thân 78 35.9%

48. 39
Qua các kênh quảng cáo từ dự án căn hộ 21 9.7%
Khác : facebook, google.... 12 5.5%
Đánh giá độ tin cậy của thang đo bằng phân tích Cronbach’s Alpha
Tiêu chuẩn đánh giá
Kiểm định độ tin cậy thang đo Cronbach’s Alpha nhằm kiểm tra xem mức độ tin cậy
của các biến quan sát của một nhân tố và nhận định rằng biến quan sát có có tốt không
có tin cậy không. Phép kiểm định này biểu hiện được mức độ tương quan giữa các
biến quan sát của cùng một nhân tố. Đồng thời, phép kiểm định này còn thể hiện được
mức độ đóng góp của từng biến quan sát vào nhân tố đó. Các biến quan sát được xem
là đáng tin cậy khi kết quả kiểm định Cronbach’s Alpha thể hiện như sau:
- Hệ số Cronbach’s Alpha ≥ 0.6, dữ liệu đạt yêu cầu.
- Biến đạt yêu cầu khi có hệ số tương quan biến tổng Corrected Item – Total
Correlation ≥ 0.3
- Nếu giá trị Cronbach’s Alpha if Item Deleted lớn hơn Cronbach Alpha và
Corrected Item – Total Correclation nhỏ hơn 0.3  Loại biến quan sát đó để
tăng hệ số Cronbach’s Alpha.
Kết quả phân tích Cronbach’s Alpha
Tiến hành phân tích Cronbach’s Alpha và kết quả thu được như bảng sau:
Bảng 4.3 Kết quả phân tích Cronbach’s Alpha
Trung bình
thang đo
nếu loại
biến
Phương sai
thang đo
nếu loại
biến
Tương
quan biến –
tổng
Cronbach’s
Alpha nếu
loại biến
Ghi chú
Thang đo nhân tố “Cấu trúc căn hộ” (CT), Cronbach’s Alpha = 0.682

49. 40
CT1 12.31 3.492 .538 .587
CT2 12.34 3.781 .391 .650
CT3 12.34 3.818 .432 .634
CT4 12.36 3.213 .653 .532
CT5
12.68 3.868 .234 .734
Loại biến
Thang đo nhân tố “Tiện ích” (TI), Cronbach’s Alpha = 0.813
TI1 19.12 8.075 .569 .784
TI2 19.13 7.493 .610 .778
TI3 19.18 8.244 .549 .788
TI4 19.34 8.633 .524 .792
TI5 19.27 8.384 .565 .786
TI6 19.16 8.145 .544 .789
TI7 19.26 8.887 .501 .797
Thang đo nhân tố “ Địa lý” (DL), Cronbach’s Alpha = 0.733
DL1 15.64 9.084 .475 .694
DL2 15.79 8.637 .526 .679
DL3 15.68 8.775 .478 .694
DL4 16.43 10.432 .260 .748 Loại biến

50. 41
DL5 15.59 8.494 .541 .674
DL6 15.76 8.887 .528 .679
Thang đo nhân tố “Tài chính” (TC), Cronbach’s Alpha = 0.836
TC1 15.72 13.129 .663 .799
TC2 15.77 13.576 .702 .793
TC3 15.76 13.627 .670 .798
TC4 15.61 13.646 .629 .806
TC5 15.88 14.856 .562 .820
TC6 15.87 13.792 .482 .842
Thang đo nhân tố “Pháp lý” (PL), Cronbach Alpha = 0.747
PL1 9.56 3.739 .637 .635
PL2 9.65 3.747 .566 .674
PL3 9.71 3.687 .581 .665
PL4 9.62 4.394 .391 .766
Thang đo “Quyết định mua” (QD), Cronbach Alpha = 0.829
QD1 9.95 4.243 .787 .723
QD2 9.71 4.300 .549 .850
QD3 9.71 4.957 .609 .805

51. 42
QD4 9.98 4.671 .732 .756
Ở thang đo nhân tố “Cấu trúc căn hộ” (CT), Cronbach’s Alpha là 0.682 >0.6,
tương quan biến – tổng của biến quan sát của biến quan sát CT5 là 0.234<0.3,
Cronbach’s Alpha nếu loại biến thì sẽ tăng lên 0.734. Nên biến CT5 sẽ bị loại để tăng
hệ số tin cậy của tập dữ liệu.
Ở thang đo nhân tố “Tiện ích” (CT), Cronbach’s Alpha là 0.813 >0.6. Hệ số
tương quan biến – tổng của các biến quan sát đều lớn hơn 0.3. Nên các biến quan sát
đều được giữ lại để phân tích nhân tố khám phá.
Ở thang đo nhân tố “Địa lý” (DL), Cronbach’s Alpha là 0.733>0.6. Hệ số tương
quan biến – tổng của biến quan sát DL4 là 0.260<0.3, Cronbach’s Alpha nếu loại biến
thì sẽ tăng 0.748. Nên biến DL4 sẽ bị loại để tăng hệ số tin cậy của tập dữ liệu.
Ở thang đo nhân tố “Tài chính” (TC), Cronbach’s Alpha là 0.836>0.6. Hệ số
tương quan biến – tổng của các biến quan sát đều lớn hơn 0.3. Nên các biến quan sát
đều được giữ lại để phân tích nhân tố khám phá.
Ở thang đo nhân tố “Pháp lý” (PL), Cronbach’s Alpha là 0.747>0.6. Hệ số tương
quan biến – tổng của các biến quan sát đều lớn hơn 0.3. Nên các biến quan sát đều
được giữ lại để phân tích nhân tố khám phá.
Ở thang đo Quyết định mua (QĐ), Cronbach’s Alpha là 0.829>0.6. Hệ số tương
quan biến – tổng của các biến quan sát đều lớn hơn 0.3. Nên các biến quan sát đều
được giữ lại để phân tích nhân tố khám phá.
Kiểm định thang đo bằng Phân tích nhân tố khám phá (EFA)
Tiêu chuẩn đánh giá
Phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysis) là phương pháp thống kê
nhằm rút gọn một tập hợp nhiều biến quan sát thành một tập các nhân tố có số lượng
ít hơn và có ý nghĩa hơn.

52. 43
 Hệ số KMO: Điều kiện đủ để phân tích nhân tố là phù hợp khi 0.5 ≤ KMO ≤
1
 Kiểm định Bartlett: Nhằm xem xét sự tương quan giữa các biến quan sát trong
cùng một nhận tố. Với sig Bartlett’s Test < 0.05, chỉ ra rằng các biến quan sát
trong cùng một nhân tố có tương quan với nhau.
 Chọn các nhân tố có giá trị Eigenvalues >1 và tổng phương sai trích được trên
50%. Loại các biến quan sát có hệ số tải nhân tố <0.5.
Kết quả phân tích nhân tố khám phá (EFA) đối với các nhân tố độc lập
Sau khi loại bỏ 2 biến quan sát CT5, DL4, tiến hành phân tích nhân tố khám phá với
5 nhân tố độc lập:
 Từ kết quả theo phụ lục 3 , ta có được 0.5 <KMO =0.793 < 1, đủ điều kiện để
phân tích nhân tố phù hợp
 Sig Bartlett’s Test =0.000
Đặt giả thiết:
H0: Các biến quan sát trong phân tích EFA không có tương quan nhau trong tổng thể.
H1: Các biến quan sát trong phân tích EFA có tương quan nhau trong tổng thể.
Với độ tin cậy α = 0.05, sig Bartlett’s Test =0.000<0.05 => Bác bỏ H0, chứng tỏ các
biến quan sát có tương quan với nhau trong nhân tố.
 Từ bảng “Total Variance Explained”, cho phép 5 nhân tố được rút trích ra với
tổng phương sai là 55.315%, ý nghĩa rằng 5 nhân tố giải thích được 55.315%
biến thiên của tập quan sát.
 Từ bảng “Rotated Component Matrix”, ta thấy có 26 biến quan sát với hệ số
tải nhân tố đều lớn hơn 0.5 được gom lại thành 5 nhân tố, đồng thời có biến
PL4 bị gom vào nhóm nhân tố Tài chính.
 5 nhân tố với các biến quan sát như sau:
Nhân tố thứ nhất: được đo bằng 7 biến quan sát, đặt tên là Tài chính

53. 44
TC1: Dự án căn hộ chung cư có chính sách hỗ trợ vay vốn
TC2: Dự án căn hộ chung cư có chính sách chiết khấu
TC3: Dự án căn hộ chung cư có chính sách thanh toán linh hoạt (nhiều đợt)
TC4: Dự án căn hộ chung cư có gói vay với lãi suất vay phù hợp
PL4: Dự án căn hộ chung cư có Ngân hàng bảo lãnh uy tín
TC5: Dự án căn hộ chung cư có khả năng tiếp cận vốn vay
TC6: Dự án căn hộ chung cư có khả năng thế chấp căn hộ
Nhân tố thứ hai: được đo bằng 7 biến quan sát, đặt tên là: Tiện ích
TI2: Căn hộ chung cư có công viên, khu vui chơi, hồ bơi
TI5: Căn hộ chung cư có an ninh khu vực
TI1: Căn hộ chung cư có cảnh quan đẹp, mật độ không gian xanh
TI3: Căn hộ chung cư có hệ thống siêu thị, cửa hàng
TI6: Căn hộ chung cư có không gian thông thoáng, hệ thống phòng cháy chữa cháy
tốt.
TI4: Căn hộ chung cư có hầm gửi xe rộng rãi
TI7: Căn hộ chung cư có hệ thống quản lý điều hành tốt.
Nhân tố thứ ba: được đo lường bằng 5 biến quan sát, đặt tên là Địa lý
DL5: Căn hộ chung cư gần chợ, các trung tâm mua sắm, giải trí
DL2: Căn hộ chung cư gần nơi làm việc
DL6: Căn hộ chung cư gần các tuyến đường giao thông công cộng
DL1: Căn hộ chung cư gần trung tâm thành phố
DL3: Căn hộ chung cư gần trường học.
Nhân tố thứ tư: được đo lường bằng 4 biến quan sát, đặt tên là Cấu trúc

54. 45
CT4: Căn hộ chung cư có độ cao phù hợp ( độ cao là vị trí căn hộ thuộc tầng bao
nhiêu)
CT1: Căn hộ có diện tích phù hợp
CT2: Căn hộ chung cư có thiết kế số lượng phòng ngủ hợp lý
CT3: Căn hộ chung cư có hướng phù hợp với nhu cầu của tôi
Nhân tố thứ năm: được đo lường bằng 3 biến quan sát, đặt tên là Pháp lý
PL3: Căn hộ chung cư được xây dựng bởi công ty xây dựng uy tín
PL2: Căn hộ chung cư có hồ sơ pháp lý rõ ràng, minh bạch
PL1: Căn hộ chung cư có chủ đầu tư uy tín.
Phân tích nhân tố khám phá (EFA) đối với biến phụ thuộc
 Từ kết quả phụ lục 3, ta có 0.5<KMO =0.735 <1 0.5, đủ điều kiện để phân tích
nhân tố phù hợp
 Sig Bartlett’s Test =0.000
Đặt giả thuyết:
H0: Các biến quan sát trong thang đo biến quyết định mua không có tương quan
với nhau.
H1: Các biến quan sát trong thang đo biến quyết định mua có tương quan với
nhau.
Với độ tin cậy 95%, α=0.05, sig Bartlett’s Test =0.000<0.05=>Bác bỏ H0.
Kết luận: Các biến quan sát trong thang đo biến quyết định mua không có tương
quan với nhau.
 Từ bảng “Total Variance Explained”, cho phép 1 nhân tố được rút trích ra với
tổng phương sai là 68.017%, ý nghĩa rằng nhân tố này giải thích được 55.315%
biến thiên của tập quan sát.

55. 46
 Từ bảng “Rotated Component Matrix”, ta thấy có 4 biến quan sát với hệ số tải
nhân tố đều lớn hơn 0.5 được gom lại thành 1 nhân tố.
Từ kết quả trên, rút ra được 1 nhân tố “Quyết định mua” được đo lường bởi 4 biến
quan sát như sau:
QD1: Tôi chọn mua căn hộ vì giá cả phù hợp với thu nhập
QD2: Tôi chọn mua căn hộ chung cư vì nó phù hợp với vị trí xã hội của tôi
QD3: Tôi chọn mua căn hộ chung cư vì nó có chất lượng tốt
QD4: Tôi chọn mua căn hộ chung cư vì nó có nhiều chính sách hỗ trợ.
Kết quả sau khi phân tích nhân tố khám phá EFA:
Sau khi tiến hành phân tích nhân tố khám phá EFA, vẫn thống nhất giữ nguyên 5
nhân tố để tiến hành phân tích hồi quy. Tuy nhiên trong đó, biến quan sát PL4: “Dự
án căn hộ chung cư có Ngân hàng bảo lãnh uy tín” bị chuyển từ nhân tố “Pháp lý”
sang nhân tố “Tài chính”.
Phân tích hồi quy
Đối tượng, phương pháp và mục đích nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu gồm 5 biến độc lập và 1 biến phụ thuộc:
 Biến phụ thuộc là Quyết định mua, đặt tên là QD gồm 4 biến quan sát: QD1,
QD2, QD3, QD4.
 5 biến độc lập bao gồm: Tài chính, đặt tên TC (7 biến quan sát), Tiện ích, đặt
tên TI (7 biến quan sát), Địa lý, đặt tên DL (5 biến quan sát), Cấu trúc căn hộ,
đặt tên CT (4 biến quan sát), Pháp lý, đặt tên PL (3 biến quan sát).
Mục đích nghiên phân tích hồi quy: Nhằm kiểm định 5 nhân tố có ảnh hưởng đến
quyết định mua căn hộ chung cư để ở hay không, đồng thời, nhận biết được mức độ
ảnh hưởng của từng nhân tố lên quyết định và nhân tố nào có ảnh hưởng mạnh nhất.
Để từ đó, có thể đưa ra hàm ý cho các nhà quản trị.
Các giả thuyết được đặt ra để tiến hành phân tích hồi quy như sau:

56. 47
 H1: Nhân tố “Cấu trúc căn hộ” có ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung
cư để ở.
 H2: Nhân tố “Tiện ích” có ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư để
ở
 H3: Nhân tố “Địa lý” có ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư để
ở.
 H4: Nhân tố “Tài chính” có ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư
để ở.
 H5: Nhân tố “Pháp lý” có ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ chung cư để
ở.
Tuy nhiên, trước khi tiến hành phân tích hồi quy, cần xem xét sự tương quan giữa các
biến với nhau.
Phân tích tương quan
Tiến hành phân tích tương quan giữa các biến độc lập với nhau và giữa biến phụ thuộc
là Quyết định mua với các biến độc lập: Cấu trúc căn hộ, Tiện ích, Địa lý, Tài chính,
Pháp lý. Để tiến hành phân tích hồi quy thì trước tiên các biến phải tương quan với
nhau và cần nhận diện vấn đề đa cộng tuyến khi các biến độc lập cũng có tương quan
mạnh với nhau.
Bảng 4.4 Kết quả phân tích tương quan
Tương quan
QD TC TI DL CT PL
QD
Tương quan
Pearson
1 .470**
.261**
.303**
.462**
.622**
Giá trị sig (2 phía) .000 .000 .000 .000 .000

57. 48
N 217 217 217 217 217 217
TC
Tương quan
Pearson
.470**
1 .119 .137*
.195**
.328**
Giá trị sig (2 phía) .000 .080 .044 .004 .000
N 217 217 217 217 217 217
TI
Tương quan
Pearson
.261**
.119 1 .158*
.105 .126
Giá trị sig (2 phía) .000 .080 .020 .125 .064
N 217 217 217 217 217 217
DL
Tương quan
Pearson
.303**
.137*
.158*
1 .107 .247**
Giá trị sig (2 phía) .000 .044 .020 .115 .000
N 217 217 217 217 217 217
CT
Tương quan
Pearson
.462**
.195**
.105 .107 1 .278**
Giá trị sig (2 phía) .000 .004 .125 .115 .000
N 217 217 217 217 217 217
PL
Giá trị sig (2 phía) .622**
.328**
.126 .247**
.278**
1
Sig. (2-tailed) .000 .000 .064 .000 .000
N 217 217 217 217 217 217

58. 49
**Tương quan có ý nghĩa ở mức 1% (2 phía)
*Tương quan có ý nghĩa ở mức 5% (2 phía)
Từ kết quả phân tích tương quan trên, ta có thế thấy được có sự tương quan giữa biến
phụ thuộc Quyết định mua với các biến độc lập với sig <0.05. Xem xét tương quan
giữa các biến độc lập, các biến độc lập có tương quan với nhau nhưng hệ số tương
quan thấp nên khả năng không có hiện tượng tự tương quan. Tuy nhiên cần kiểm tra
đa cộng tuyến khi phân tích hồi quy.
Vậy các biến độc lập đã đủ điều kiện để tiến hành phân tích hồi quy.
Phân tích hồi quy
Để nhận biết được mức độ ảnh hưởng của các nhân tố lên quyết định mua căn hộ
chung cư để ở. Tiến hành phân tích hồi quy bằng phương pháp Enter và kết quả thu
được như phụ lục 3
 Đánh giá độ phù hợp của mô hình hồi quy tuyến tính bội
Để đánh giá độ phù hợp của mô hình, ta xem xét giá trị R2
hiệu chỉnh. R2
hiệu
chỉnh là 0.562 (0.5<R2
<0.8), cho thấy có sự tương quan chặt chẽ giữa biến độc
lập và biến phụ thuộc. Đồng thời, cho thấy 5 biến độc lập trong mô hình hồi
quy đã giải thích được 56.2% sự biến thiên của biến phụ thuộc, còn lại là do
các yếu tố khác và sai số.
Model Summaryb
Mode
l
R R bình
phương
R bình
phương hiệu
chỉnh
1 .756a
.572 .562
a. Predictors: (Constant), PL, TI, DL, CT, TC