Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản của khách hàng cá nhân

1. Khóa lu ận tốt nghiệp
ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH
------
KHÓA LU ẬN TỐT NGHIỆP
NGHIÊN C ỨU CÁC NHÂN T Ố ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT
ĐỊNH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN
TẠI DỰ ÁN AN C ỰU CITY
Dịch vụ làm khóa luận tốt nghiệp
Luanvantrithuc.com
Tải tài liệu nhanh qua hotline
0936885877 (zalo/tele/viber)
Huế, 05/2019

2. SV: Nguyễn Văn Phố

3. Khóa lu ận tốt nghiệp
LỜI CẢM ƠN!
Trên thực tế không có s ự thành công nào mà không g ắn liền với những sự hỗ
trợ, giúp đỡ của người khác. Trong su ốt thời gian từ khi bắt đầu học tập tại trường
đến nay, em đã nh ận được rất nhiều sự quan tâm, giúp đỡ của quý Thầy Cô, gia
đình và bạn bè. Với lòng bi ết ơn sâu sắc nhất, em xin gửi đến quý Thầy trường Đại
học Kinh Tế Huế đã cùng v ới tri thức và âm huy ết của mình để truyền đạt vốn kiến
thức quý báu cho chúng em trong su ốt thời gian học tập tại trường. Đặc biệt, trong
học kỳ này, n ếu không có nh ững lời hướng dẫn, dạy bảo
của các th ầy cô thì em nghĩ bài khóa lu ận này c ủa em rất khó có th ể hoàn thi
ện được.
Em xin gởi lời cảm ơn chân thành và sự tri ân sâu s ắc đối với các th ầy cô
của trường Đại học Kinh Tế Huế đặc biệ t là các th ầy cô khoa Qu ản Trị Kinh
Doanh của trường đã t ạo điều kiện ho em để em có th ể hoàn thành t ốt bài báo
cáo th ực tập này. Và đặc biệt xin chân thành cám ơn Thạc sĩ Phạm Phương
Trung đã nhi ệt tình hướng dẫn em hoàn thành t ốt khóa lu ận thực tập.
Bên cạnh đó, em xin được gửi lời cảm ơn đến Công ty C ổ phần Đất Xanh
Bắc Miền Trung, đến quý anh chị trong công ty đã t ận tình hướng dẫn em trong
suốt thời gian thực tập t i Công ty .
Trong quá trình thực tập, cũng như là trong quá trình làm bài báo cáo th ực
tập, khó tránh kh ỏi sai sót, r ất mong quý anh chị trong Công ty cùng các Th ầy,
Cô b ỏ qua. Đồng thời do trình độ lý luận cũng như kinh nghiệm thực tiễn còn
hạn chế nên bài báo cáo không th ể tránh kh ỏi những thiếu sót, em r ất mong
nhận được ý kiế đó g góp Thầy, Cô để em học thêm được nhiều kinh nghiệm và
sẽ hoàn thành t ốt hơn bài khóa lu ận tốt nghiệp.
Em xin chân thàn h cảm ơn!
SV: Nguyễn Văn Phố

4. Khóa lu ận tốt nghiệp
MỤC LỤC
PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ .................................................................................................................. 1
1.Lý do ch ọn đề tài............................................................................................................................ 1
2.Mục tiêu nghiên c ứu...................................................................................................................... 2
2.1. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................................................... 2
2.2. Mục tiêu cụ thể............................................................................................................................ 2
3.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................................................ 2
3.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................................................... 2
3.2. Phạm vi nghiên cứu................................................................................................................... 2
4.Quy trình và phương pháp nghiên cứu................................................................................... 2
4.1. Quy trình nghiên cứu................................................................................................................ 2
4.2. Phương pháp nghiên cứu......................................................................................................... 4
4.2.1. Phương pháp thu thập dữ liệu ........................................................................................... 5
4.2.2. Thang đo..................................................................................................................................... 6
4.2.3. Quy trình phân tích dữ liệu................................................................................................. 6
4.2.3.1. Kiểm định thang đo .......................................................................................................... 6
4.2.3.2. Phân tích nhân tố khám phá EFA............................................................................... 8
4.2.3.3. Xây dựng phương trình ồi quy.................................................................................. 8
PHẦN II: NỘI DUNG VÀ K ẾT QUẢ NGHIÊN C ỨU................................................10
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LU ẬN CHUNG...........................................................................10
1.1.1. Khái niệm về BĐS ...............................................................................................................10
1.1.2. Đặc điểm của b ất động sản..............................................................................................10
1.1.3. Hàng hóa BĐS .......................................................................................................................12
1.1.4. Phân loại bất động sản........................................................................................................13
1.2.1. Đặc điểm của thị trường BĐS.........................................................................................13
1.2.2. Vai trò c ủa thị trường bất động sản.............................................................................16
1.2.3. Phân loại thị thị trường bất động sản ...........................................................................17
1.4.1. Khái niệm đầu tư...................................................................................................................20
1.4.2. Khái niệm đầu tư bất động sản .......................................................................................21
1.4.3. Các loại hình đầu tư BĐS .................................................................................................21
1.4.3.1 Căn hộ chung cư.................................................................................................................21
SV: Nguyễn Văn Phố

5. Khóa lu ận tốt nghiệp
1.4.3.2 Nhà phố ..................................................................................................................................22
1.4.3.3 Đất nền....................................................................................................................................23
1.4.3.4 Bất động sản nghỉ dưỡng................................................................................................24
1.4.3.5 Hoa viên nghĩa trang.........................................................................................................24
1.4.3.6 Shophouse và Officetel....................................................................................................25
1.4.3.7 Phòng tr ọ cho thuê............................................................................................................26
1.4.3.8 Đầu tư nhà xưởng...............................................................................................................27
1.4.4. Các dạng rủi ro trong đầu tư kinh doanh BĐS ........................................................28
1.6.1. Yếu tố văn hóa.......................................................................................................................35
1.6.2. Yếu tố xã hội...........................................................................................................................36
1.6.3. Yếu tố cá nhân .......................................................................................................................37
1.6.4. Yếu tố tâm lý ..........................................................................................................................37
1.6.5. Yếu tố sinh lời........................................................................................................................39
1.7.1. Một số quan điểm về hành vi khách hàng .................................................................40
1.7.2. Mô hình quá trình quyết định mua................................................................................ủa
Philip Kotler, Gary Armstrong 41
1.7.3. Các giai đoạn của quá trình thông qua quyết định đầu tư BĐS của khách
hàng cá nhân (ngu ồn: Philip Kotler 2001)............................................................................46
CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT
ĐỊNH ĐẦU TƯ BĐS CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN T ẠI DỰ ÁN AN C
ỰU
CITY .......................................................................................................................................................53
2.1. Giới thệu Công ty c ổ phần Đất Xanh Bắc Miền Trung..........................................53
2.1.1. Cơ cấu tổ chức quản lý c ủa công ty:...........................................................................54
2.1.1.1. Hội đồng quả n trị.............................................................................................................54
2.1.1.2. Tổng iám đốc....................................................................................................................54
2.1.1.3. Phò g Marketing...............................................................................................................55
2.1.1.4. Phòng kinh doanh.............................................................................................................56
2.1.1.5. Phòng HCNS ......................................................................................................................57
2.1.1.6. Phòng TCKT.......................................................................................................................58
2.1.1.7. Phòng đầu tư – khai thác dự án ..................................................................................58
2.1.2. ình hình quản lý nhân s ự:..............................................................................................59
2.2. Giới thiệu dự án An Cựu City: ...........................................................................................61
SV: Nguyễn Văn Phố

6. Khóa lu ận tốt nghiệp
2.2.1. Chất lượng công trình:........................................................................................................61
2.2.1.1. Thiết kế:................................................................................................................................63
2.2.1.2. Kết cấu công trình:...........................................................................................................63
2.2.1.3. Thi công công trình..........................................................................................................63
2.2.1.4. Giám sát công trình..........................................................................................................63
2.2.1.5. Về mặt quản lý an toàn thi công:...............................................................................63
2.2.1.6. Về mặt quản lý v ệ sinh môi trường:........................................................................63
2.2.1.7. Chất lượng xây dựng hạ tầng:.....................................................................................64
2.2.2. Các tiện ích xung quanh dự án:......................................................................................64
2.3. Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng
cá nhân t ại dự án An Cựu City...................................................................................................66
2.3.1. Thông tin chung v ề mẫu nghiên cứu...........................................................................66
2.3.2. Đánh giá độ tin cậy của thang đo ..................................................................................68
2.3.3. Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư.....................................73
2.3.3.1. Kiểm định KMO và Bartlett’s, phân tích nhân tố khám phá đối với các
biến độc lập..........................................................................................................................................73
2.3.3.2. Kiểm định KMO và Bartlett’s, phần tích nhân tố khám phá đối với biến
phụ thuộc...............................................................................................................................................78
2.3.3.3. Phương trình hồi quy các nhân t ố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư......79
PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KI ẾN NGHỊ.............................................................................89
1.Kết luận..............................................................................................................................................89
2.Kiến nghị...........................................................................................................................................91
TÀI LI ỆU THAM KHẢO............................................................................................................94
PHỤ LỤC .............................................................................................................................................97
SV: Nguyễn Văn Phố

7. Khóa lu ận tốt nghiệp
DANH MỤC CÁC B ẢNG BIỂU
Bảng 1. Đặc điểm mẫu điều tra .......................................................................................................66
Bảng 2. Hệ số Cronbach’s Alpha của các thành ph ần thang đo ......................................69
Bảng 3. Đánh giá độ tin cậy thang đo đối với nhóm “quyết định đầ tư BĐS”.........72
Bảng 4. Kiểm định KMO & Bartlett’s Test và ma trận xoay nhân tố biến độc lập . 74
Bảng 5. Hệ số Cronbach’s Alpha và hệ số tải sau khi phân tích nhân tố......................77
Bảng 6. Kiểm định KMO và Bartlett’s nhân tố “Quyết định đầu tư BĐS” .................78
Bảng 7. Hệ số tải của nhân tố “quyết định đầu tư BĐS”......................................................79
Bảng 8. Mối tương quan tuyến tính giữa các biến ..................................................................82
Bảng 9. Hệ số tương quan..................................................................................................................83
Bảng 10. Kết quả phân tích hồi quy sau khi loại biế..............................................................84
SV: Nguyễn Văn Phố

8. Khóa lu ận tốt nghiệp
DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, HÌNH VẼ
Sơ đồ 1: Quy trình nghiên cứu........................................................................................................... 4
Sơ đồ 2: Mô hình quyết định mua của khách hàng.................................................................41
Sơ đồ 3: Các giai đoạn của quá trình quyết định đầu tư BĐS............................................46
Sơ đồ 4: Quy trình từ đánh giá các lựa chọn đến quyết định đầu tư BĐS theo
P. Kotler 2001..........................................................................................................................................48
Hình 1: Mô hình nghiên cứu tổng quát các y ếu tố tác động đến quyết định đầu
tư/tiêu dùng BĐS ...................................................................................................................................51
Hình 2: Mô hình nghiên cứu đề xuất.............................................................................................52
Hình 3: Cơ cấu tổ chức Công ty......................................................................................................54
Hình 4: Mô hình hồi quy các nhân t ố tác động đế quyết định đầu tư BĐS tại dự án
An Cựu City của khách hàng cá nhân...........................................................................................87
SV: Nguyễn Văn Phố

9. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ
1. Lý do ch ọn đề tài
Cùng v ới sự phát triển của kinh tế - xã hội. Thị trường Bất Động Sản ngày càng
có v ị trí quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, góp ph ần thúc đẩy q á trình hiện đại
hóa và đô thị hóa, mang l ại nhiều giải pháp nhà ở cho nhiều từ ng lớp dân cư, thu hút
mạnh mẽ nhiều nguồn vốn đầu tư, mang lại nguồn thu lớn cho Ngân Sách Nhà Nước.
Tuy nhiên những năm trước đây, hàng loạt các sự kiện quan trọng như Việt Nam gia
nhập WTO, khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008, kèm v ới những biến động liên tục
về kinh tế - chính trị đã tạo ra không ít đổi thay cho thị trường Bất Động Sản. Nhà đầu
tư băn khoăn không biết bỏ tiền vào đâu khi thị trường chứng khoán hoạt động cầm
chừng nhiều năm liền, thị trường bất động sả đó g bă g chưa có dấu hiệu hồi phục, thị
trường vàng miếng nay đã bị nhà nước hạn chế, lạm phát và xăng dầu thì tăng cao,
đồng tiền thì bị mất giá... Không ch ỉ có v ậy, tình trạng đầu tư theo xu hướng bầy đàn,
theo đám đông xảy ra ngày càng ph ổ biến. Nhiều nhà đầu tư phớt lờ trước những phân
tích về tài sản đầu tư mà chỉ quan tâm đến xu hướng tức thời của thị trường. Thời gian
gần đây Chính Phủ đang có chính sách nhằm phục hồi thị trường Bất Động Sản thông
qua các gói kích cầu. Đối với thị trường Huế hiện nay, thị trường BĐS bị đóng băng
trong một thời gian dài, mặc dù các nhà đầu tư đã thực hiện nhiều biện pháp khác nhau
nhằm vực dậy thị trường BĐS. Nhưng thị trường BĐS cũng không có chuyển biến nào
nổi bật. Đến hai năm trở l i đây, thị trường BĐS mới có nh ững bước chuyển mình
đáng kể, tiêu biểu là sự ra đời của dự án An Cựu City do Công ty IMG Hu ế làm chủ
đầu tư. Dự án thật sự đã góp ph ần làm thay đổi bộ mặt của thị trường BĐS Huế. Đến
nay, dự án đã thu hút được một lượng lớn khách hàng đến đầu tư và mua tiêu dùng .
Nhưng đó chỉ là một lượng khách hàng r ất nhỏ để có th ể làm cho thị trường BĐS phát
triển và sôi n ổi hơn ữa. Vì vậy, tôi quy ết định lựa chọn đề tài “Nghiên cứu các nhân
tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân t ại dự án An Cựu
City” làm đề tài nghiên c ứu của mình.
Khóa Lu ận Tốt Nghiệp 1

10. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
Trên cơ sở đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầ tư BĐS của
khách hàng cá nhân tại dự án An Cựu City, đề xuất các giải pháp đối với Công ty c ổ
phần Đất Xanh Bắc Miền Trung nhằm thu hút khách hàng và đáp ứng những nhu cầu
của khách hàng một cách tốt nhất.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Tìm hiểu thêm và h ệ thống hóa các v ấn đề lý lu ận và thực tiễn về đầu tư
BĐS.
- Xác định các nhân t ố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của khách hàng cá
nhân tại dự án An Cựu City.
- Xác định mức độ ảnh hưởng và chiều hướng tác động của các nhân t ố ảnh
hưởng đến quyết định đầu tư của khách hàng cá nhân t ại dự án An Cựu City.
- Căn cứ vào kết quả nghiên cứu ki ến nghị một số giải pháp nhằm duy trì và
thu hút thêm khách hàng đầu tư tại ác dự ủa công ty nói chung và d ự án An Cựu
City nói riêng.
3. Đối tượng và ph ạm vi ng iên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Nhà đầu tư cá nhân đầu tư bất động sản tại Huế với mục đích kinh doanh chênh
lệch giá. Cụ thể ở đây là những khách hàng đã và đang mua bất động sản tại dự án An
Cựu City
3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về không gian: nghiên c ứu được thực hiện tại dự án An Cựu City
- Phạm vi về thời gian: nghiên cứu được tiến hành trong thời gian hai tháng
thực tập tại Cô g ty, t ừ ngày 20/02/2019 đến ngày 20/04/2019
4. Quy trình và phương pháp nghiên cứu
4.1. Quy trình nghiên cứu
Nghiên cứu này được thực hiện thông qua hai bước chính: nghiên cứu sơ bộ và
nghiên cứu chính thức.
Khóa Lu ận Tốt Nghiệp 2

11. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
Nghiên cứu sơ bộ được thực hiện bằng phương pháp định tính: đọc, tổng hợp
các thông tin trên internet, báo chí, ph ỏng vấn, trao đổi với các chuyên gia. M ục đích
của bước này nhằm phân tích hoạt động và các nhân t ố ảnh hưởng đến q yết định đầu
tư BĐS của khách hàng cá nhân.
Từ số liệu qua các báo cáo nhanh, báo cá o tài chính, báo cáo của phòng khách
hàng theo quý, n ăm tiến hành xử lý s ố liệu, sử dụng phương pháp phân tích và so
sánh để đưa ra nhận xét về thực trạng hoạt động đầu tư của khách hàng cá nhân t ại dự
án An Cựu City.
Tiến hành phỏng vấn các anh chị chuyên viên, giám đốc kinh doanh, trưởng
phòng kinh doanh, nhân viên kinh doanh và thông qua th ực tế quan sát để hiểu rõ h ơn
về thực trạng và xác định các yếu tố ảnh hưởng đế quyết định đầu tư của khách hàng
cá nhân t ại dự án An Cựu City.
Nghiên cứu chính thức được thực hi ện bằng phương pháp định lượng: Tiến
hành nghiên c ứu định lượng bằng phương pháp phỏng vấn cá nhân có s ử dụng bảng
hỏi điều tra các khách hàng t ại dự án An Cựu City.
Khóa Lu ận Tốt Nghiệp 3

12. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
Xác định
vấn đề
nghiên cứu
Tìm hiểu cơ sở lý thuy ết và
mô hình nghiên cứu liên
quan
Thiết kế nghiên cứu
Dữ liệu thứ cấp
Xác định thông tin và ngu ồn
thông tin c ần thu thập
Thu thập dữ liệu
Tổng hợp và phân tích dữ liệu
Kết quả
nghiên cứu
Dữ liệu sơ cấp
Xác định thông tin c ần thu
thập và phương pháp thu thập
Điều tra định tính
Điều tra định lượng thử
nghiệm và chính thức
Thu thập, xử lý và phân tích
dữ liệu bằng SPSS
Sơ đồ 1: Quy trình nghiên cứu
4.2. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong đề tài này là nghiên cứu định tính
kết hợp nghiên cứu định lượng dựa vào các bài nghiên c ứu trong và ngoài nước.
Nghiên cứu với mục đích phân tích dữ liệu thứ cấp từ các nguồn khác nhau và t ừ kết
quả khảo sát, đồ g thời tiến hành ước lượng và kiểm định mô hình nghiên cứu.
Khóa Lu ận Tốt Nghiệp 4

13. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
4.2.1. Phương pháp thu thập dữ liệu
 Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp
- Thu thập dữ liệu từ sách, báo, t ạp chí, internet, các đề tài nghiên c ứu, luận
văn trước đó có liên quan đến vấn đề nghiên cứu.
- Các tài li ệu, số liệu, báo cáo v ề nguồn lực, hoạt động của Công ty như báo
cáo kết quả hoạt động kinh doanh năm 2017 - 2018 do các b ộ phận chức năng của
cung cấp.
 Phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp
- Phương pháp quan sát: quan sát thực tế về công tác bán hàng để nắm bắt quy
trình, chính sách và các nghiệp vụ cơ bản về môi gi ới bất động sản.
- Phương pháp trao đổi: trao đổi với hân v ên Công ty để thu thập thông tin về
sự biến động của các chỉ tiêu, trao đổi vớ các bạn cùng th ực tập để hiểu thêm vấn đề.
- Lập bảng câu hỏi những nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của
khách hàng cá nhân tại dự án An Cựu City. Khảo sát các khách hàng đã và đang đầu tư
nhằm thu thập thêm các thông tin làm cơ sở cho việc ước lượng và kiểm định mô hình
nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đế n quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá nhân t ại
dự án An Cựu City.
- Phương pháp xác định kích thước mẫu: Sau khi nghiên cứu định tính, nghiên
cứu gồm 28 biến quan sát được đưa vào nghiên cứu định lượng chính thức. Cỡ mẫu
dùng trong phân tích nhân t ố bằng ít nhất 4 đến 5 lần số biến quan sát để kết quả điều
tra là có ý nghĩa, vì vậ y cỡ mẫu cần nghiên cứu là 150 bảng hỏi (Nguyễn Đình Thọ,
2011). Tiến hành thu th ập dữ liệu với mẫu dự kiến là 170 bảng hỏi để đảm bảo độ tin
cậy cao hơn và tránh những bảng hỏi sai sót ho ặc không thu th ập được đầy đủ.
- Phươ g pháp chọn mẫu: Do điều kiện thực tế cần phải khảo sát các khách
hàng đã và đang đầu tư tại dự án, đồng thời để mang tính cập nhật sát với tình hình
thực tế nhất nên tôi đã tiến hành chọn mẫu phương pháp ngẫu nhiên thực địa. Đây là
hình thức chọn mẫu phi xác suất.
Khóa Lu ận Tốt Nghiệp 5

14. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
4.2.2. Thang đo
Thang đo trong nghiên cứu này dựa trên cơ sở lý thuy ết về hành vi khách hàng,
hoạt động phát triển dự án của Công ty và quy ết định đầu tư BĐS của khách hàng cá
nhân. Một tập biến quan sát (các phát bi ểu) được xây dựng để đo lường các biến tiềm
ẩn (khái niệm nghiên cứu). Do có s ự khác biệt nhau về văn hóa và cơ sở hạ tầng kinh
tế, cho nên có th ể các thang đo được xây dựng tại các nước phát triển hay các thang đo
được xây dựng từ các cuộc nghiên cứu tương tự ở trong nước cũng như các mô hình
nghiên cứu chưa phù hợp và thích ứng với thị trường Việ t Nam. Thông qua vi ệc hỏi ý
kiến chuyên gia, nghiên c ứu sơ bộ với mẫu có kích thước là n = 30, các bi ến quan sát
đã được chỉnh sửa cho phù h ợp đặc điểm của đố tượng nghiên cứu. Các tập biến quan
sát cụ thể được đo lường dựa trên thang đo Likert 5 điểm, thay đổi từ 1 = Rất không
đồng ý, 2 = K hông đồng ý, 3 = Trung l ập, 4 = Đồng ý, 5 = R ất đồng ý .
4.2.3. Quy trình phân tích dữ liệu
Nghiên cứu chính thức được thực hiện thông qua hình thức phỏng vấn trực tiếp
nhằm thu thập thông tin t ừ k ách àng đã và đang đầu tư tại dự án An Cựu City. Thông
tin thu th ập được sẽ được nhập bằng phần mềm Excel, làm sạch và xử lý b ằng phần
mềm Statistical Package for the Social Sciences (SPSS) 22.0. Thang đo sau khi được
đánh giá bằng phương pháp hệ số tin cậy Cronbach alpha và phân tích nhân tố khám
phá EFA, phân tích hồi quy bội được sử dụng để kiểm định mô hình nghiên cứu.
4.2.3.1. Kiểm định thang đo
Hệ số Cronbach’s Alpha là một phép kiểm định thống kê dùng để kiểm tra sự
chặt chẽ và tương quan iữa các biến quan sát. Hệ số Cronbach’s alpha được sử dụng
trước nhằm loại các biến không phù h ợp. Theo nhiều nhà nghiên c ứu, với nguyên tắc
kết luận thì những biến quan sát có h ệ số Cronbach’s Alpha nằm trong khoảng:
0.8- 1.0: Thang đo lường tốt.
0.7- 0.8: Thang đo lường sử dụng được.
0.6- 0.7: Sử dụng được nếu khái niệm đo lường là mới hoặc mới đối với người
được phỏng vấn.
Khóa Lu ận Tốt Nghiệp 6

15. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
Tiêu chuẩn chọn thang đo khi nó có hệ số Cronbach Alpha từ 0.6 trở lên và h ệ
số tương quan biến tổng của các biến (item-total correlation) lớn hơn 0.3. (Nunnally &
Burnstein, 1994).
Khóa Lu ận Tốt Nghiệp 7

16. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
4.2.3.2. Phân tích nhân tố khám phá EFA
Sau khi loại đi các biến không đảm bảo độ tin cậy qua đánh giá độ tin cậy bằng
hệ số Cronbach Alpha, tiến hành phân tích nhân tố. Phân tích nhân tố là tên chung của
một nhóm các th ủ tục được sử dụng chủ yếu để thu nhỏ và tóm t ắt dữ liệu. (Hoàng
Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008).
Theo các nghiên c ứu thì thang đo được chấp nhận khi tổng phương sai trích
được bằng hoặc lớn hơn 50%.
Khi phân tích nhân tố khám phá, các nhà nghiên c ứu hường quan tâm đến một
số tiêu chuẩn như sau:
 Hệ số Kaiser – Meyer – Olkin (KMO) nằm trong khoảng [0,5 ;1], mức ý
nghĩa của kiểm định Bartlett 0,5.
 Hệ số tải nhân tố (factor loading) 0,3

 Tổng phương sai trích 50%.

 Hệ số Eigenvalue có giá tr ị lớn hơn 1.

 Khác biệt hệ số tải nhân tố ủa một biến quan sát giữa các nhân t ố 0,3 để
đảm bảo giá trị phân biệt giữa các nhân t ố.

4.2.3.3. Xây dựng phương trình ồi quy

Phân tích hồi quy tuyến tính bội: được sử dụng để mô hình hoá mối quan hệ nhân
quả giữa các biến, trong đó một biến gọi là biến phụ thuộc (hay biến được giải thích) và
các biến kia là các bi ến độc lập (hay biến giải thích). Mô hình này sẽ mô t ả hình thức
của mối liên hệ và mức độ tác động của các biến độc lập lên biến phụ thuộc. Phân tích
hồi quy được thực hiện bằng phương pháp hồi quy từng bước với phần mềm SPSS.
Để phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định đầu tư BĐS của khách hàng cá
nhân t ại dự án An Cựu City, mô hình hồi quy các nhân t ố ảnh hưởng đến quyết định đầu
tư BĐS của khách hàng cá nhân t ại dự án An Cựu City có d ạng tổng quát như sau:
Y=β0+β1*X1+β2*X2+β3*X3+β4*X4+β5*X5+β6*X6+ε
Trong đó:
Y: là biến phụ thuộc phản ánh quyết định đầu tư của khách hàng cá nhân
Khóa Lu ận Tốt Nghiệp 8

17. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
Xi (i=1...7): là các bi ến độc lập, phản ánh các nhân tố ảnh hưởng đến quyết
định đầu tư của khách hàng cá nhân
βi (i=1...7): Các hệ số hồi quy
Hằng số ε: Sai số
Mức độ phù h ợp của mô hình được đánh giá bằng hệ số R2
điều chỉnh. Giá trị
R2
điều chỉnh không ph ụ thuộc vào độ lệch phóng đại của R2
do đó được sử dụng phù
hợp với hồi quy tuyến tính đa biến.
Khóa Lu ận Tốt Nghiệp 9

18. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
PHẦN II: NỘI DUNG VÀ K ẾT QUẢ NGHIÊN C ỨU
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LU ẬN
CHUNG 1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1. Khái ni ệm về BĐS
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà Xã ội Chủ Nghĩa Việt Nam,
tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài s ản gắn liền với nhà, công trình xây d ựng đó;
Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp lu ật quy định”.
1.1.2. Đặc điểm của bất động sản
Tính cá biệt và khan hi ếm:
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tí h cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.
Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có h ạn. Tính khan hiếm
cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng,
địa phương, lãnh thổ, … Chính vì tính khan hiế m, tính cố định và không di d ời được
của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng m ột khu vực nhỏ kể cả hai
BĐS cạnh nhau đều có nh ững yếu tố không gi ống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn
tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì c úng có v ị trí không gian khác nhau kể cả hai
công trình cạnh nhau và cùng xây theo m ột thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các
căn phòng c ũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư,
kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng
ho ặc thoả mãn sở thích cá nhân.
Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau:
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác
động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công
trình kết cấu hạ tầ g sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá tr ị sử dụng của BĐS trong khu
vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của
BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
Tính bền lâu:
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban t ặng, một loại tài nguyên được xem như
không th ể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai , xói l ở, vùi l ấp. Đồng thời, các vật kiến trúc
Khóa Lu ận Tốt Nghiệp 10

19. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
và công trình xây d ựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được
cải tạo nâng cấp có th ể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của
BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây d ựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật
lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và
trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu
được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài h ơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các
kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây d ựng bị lão hoá và h ư hỏng,
không th ể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành
cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo
dài tu ổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế.
Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng m h tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên
quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tu ổi thọ kinh tế của nhà ở, khách
sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghi ệp, nhà ở phổ
thông là trên 45 năm, … Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai
không b ị mất đi, không bị thanh lý sau m ột quá trình sử dụng, lại có th ể sử dụng vào
nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao
giờ cạn.
Các tính chất khác:
- Tính thíchứng
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử
dụng có th ể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng
thời vẫn đảm bảo yêu c ầu sử dụng của người tiêu dùng trong vi ệc thoả mãn nhu cầu
sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các ho ạt động khác.
- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý
Hàng hoá BĐS đò i hỏi khả năng và chi phí quản lý cao h ơn so với các hàng
hoá thông thư ng khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian
dài. Do đó, BĐS đòi h ỏi cần có kh ả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
- Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã h ội
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá
thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, m ỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất
Khóa Lu ận Tốt Nghiệp 11

20. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố
tâm lý x ã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh, … chi phối nhu
cầu và hình thức BĐS.
1.1.3. Hàng hóa BĐS
Hàng hóa BĐS là BĐS được đem trao đổi, mua bán trên th ị trường trong khuôn
khổ pháp luật cho phép. Hàng hóa BĐS gồm 2 loại chủ yếu: Đất đai và các vật kiến
trúc đã xây d ựng gắn liền với đất. Có nh ững BĐS không phải là hàng hóa như các
công trình hạ tầng công c ộng, đất đai bị cấm mua bán.
Cũng giống như các hàng hóa khác, hàng hóa BĐS cũng có hai thuộc tính: Giá
trị và giá tr ị sử dụng. Do đặc điểm riêng có mà b ất động sản được xem là hàng hóa
đặc biệt.
Hàng hóa BĐS có những đặc trưng sau:
- Tính cố định là đặc trưng khác bi ệt của hàng hoá bất động sản so với các
hàng hoá khác: Các hàng hoá khác, người bán, người mua có thể dễ dàng đem hàng
hoá về nơi nào tuỳ ý nhưng với bất động sản thì không thể di dời được, chủ nhân của
nó ph ải chuyển đến nơi có bất động sản. Hàng hoá b ất động sản không thể đem ra thị
trường (siêu thị – chợ) để trưng bày n ư các loại hàng hoá khác mà ph ải giới thiệu
thông qua mô t ả bằng mô hình, hìnhảnh, bản vẽ, hoặc các mô tả khác.
Tính cố định còn t ạo hàng hoá b ất động sản mang “tính địa điểm” và “tính địa
phương” rất cao. Cùng m ột lo i bất động sản nhưng ở những địa điểm khác nhau thì có
giá tr ị khác nhau.
- Giá trị hàng hoá bất động sản có đặc thù khác biệt so với các loại bất động
sản khác: Giá trị của hàng hoá b ất động sản phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng
hay nói cách khác là ph ụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con người làm tăng khả
năng sinh lời của bất động sản. Khi đất đai được quy hoạch vào sản xuất nông nghiệp
hoặc lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với trường hợp đất đai đó được quy
hoạch phát triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thương mại… Nói cách khác, công tác
quy hoạch có vai trò ảnh hưởng quyết định đối với giá trị bất động sản nói chung và
nâng cao hi ệu quả sử dụng đất nói riêng.
Khóa Lu ận Tốt Nghiệp 12

21. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
1.1.4. Phân lo ại bất động sản
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân
thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công
trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầ ng xã hội), BĐS là trụ
sở làm việc. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai
và các tài s ản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chi m tỷ trọng rất lớn, tính
chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu ố chủ quan và khách quan.
Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước
cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng ơn là nhóm BĐS này chiếm đại
đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở ước ta cũng như ở các nước trên thế giới.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông
nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghi ệp, đất rừng, đất
nuôi tr ồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng, …
Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản
văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình c ùa, miếu mạo, nghĩa trang,… đặc điểm của loại
BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây
dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý th ị trường BĐS phù hợp với điều kiện
kinh tế - xã hội của nước ta.
1.2. khái ni ệm thị trường bất động sản:
Thị trường bất động sản là thị trường của hoạt động mau bán, trao đổi, cho
thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản theo quy luật của thị
trường và có sự quản lý c ủa Nhà ước.
1.2.1. Đặc điểm của thị trường BĐS
Tính tách biệt giữa hàng hóa và điểm giao dịch
- Đàm phán tại nơi giao dịch, cung cấp thông tin cho nhau
- Kiểm tra thực địa, xác định tính có thật và độ chính xác của thông tin
- Đăng ký pháp lý đối với BĐS
Khóa Lu ận Tốt Nghiệp 13

22. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
Chính điều này làm cho quan h ệ giao dịch BĐS thường kéo dài, d ễ gặp các biến
động (thay đổi giá, thay đổi pháp lý, thay đổi điều kiện môi trường, …)
Do tính không di dời của BĐS nên thị trường BĐS mang tính địa phương và cần
đến các dịch vụ trung gian.
Thị trường BĐS mang tính vùng, khu vực và không t ập trung
Thị trường BĐS thường được tạ ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính chất
địa phương với quy mô và trình độ khác nhau, điều này xuất phát từ sự phát triển
không đồng đều giữa các vùng, các mi ền về điều kiện ự nhiên cũng như trình độ phát
triển kinh tế - văn hóa - xã hội. Các quan hệ cung cầu, giá cả BĐS thường chỉ ảnh
hưởng trong phạm vi vùng, địa phương nhất địn , ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng
chậm đến các vùng địa phương khác.
Thị trường BĐS mang tính không tập trung mà trải rộng trên ở mọi vùng trên
đất nước. Sản phẩm hàng hóa BĐS có dư thừa ở vùng này cũng không thể đem bán ở
vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang bản chất địa phương với quy mô
và trình độ khác nhau do có s ự phát triển không đều giữa các vùng, các mi ền do điều
kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội khác nhau dẫn đến quy
mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau. Thị trường BĐS ở các đô thị
có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường ở
nông thôn, mi ền núi.
Cung về BĐS ít co giãn khi giá c ả thay đổi
Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và gái c ủa BĐS. Thời
gian tạo ra hàng hóa thường lâu hơn các hàng hóa khác (thông tin về đất đai, dự án đầu tư,
thủ tục xin phép xây d ựng, thủ tục chuyển nhượng, thi công thi ết kế công trình,…).
Chính sách của nhà nước có tác động mạnh mẽ đến sự bình ổn của thị trường.
Khi trên thị trườ g BĐS có sự thay đổi về cầu, tất yếu sẽ có s ự thay đổi về giá cả
BĐS. Chẳng hạn cầu tăng sẽ kéo giá c ả tăng theo. Đối với các hàng hóa thông thường
khác, gần như tức khắc sẽ có nh ững nhà cung cấp mới gia nhập thị trường, hoặc các nhà
cung cấp cũ tăng sản lượng sản xuất nhằm tăng lượng cung ra thị trường. Tuy nhiên, đối
với hàng hóa BĐS, mặc dù giá tăng nhưng cung lại nhường như không co giãn, vì cung
của BĐS không thể phản ứng nhanh tương ứng với thay đổi của cầu. Việc tăng cung về
Khóa Lu ận Tốt Nghiệp 14

23. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
một BĐS với mục đích cụ thể nào đó thường mất rất nhiều thời gian. Từ đó, khi xem
xét thị trường BĐS cần chú ý: Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá c ả BĐS
do quan hệ cung cầu quyết định. Tuy nhiên, giá c ả lại ít ảnh hưởng ngược trở lại đối
với cung và cầu; những nhân tố làm tăng cầu đột ngột sẽ tiềm ẩn các cơn sốt giá BĐS.
Thị trường BĐS là thị trường khó thâm nh ập, việc tham gia và rút kh ỏi thị
trường là một vấn đề khó khăn và phức tạp
 Đặc điểm khó thâm nh ập thể hiện:
- Hàng hóa BĐS thường có giá tr ị lớn
- Người mua và bán thường ít có kinh nghiệm
- Quá trình mua bán thường gồm nhiều thủ tục phức tạp và không ph ải ai cũng
nắm vững
- Tính minh bạch của thị trường không cao d ẫn đến nhiều rủi ro về pháp lý
 Việc tham gia và rút kh ỏi thị trường là một vấn đề khó khăn và phức tạp thể
hiện:
- Thời gian tạo ra hàng hóa BĐS thường lâu hơn các tài sản khác.
- Người tham gia tạo nên BĐS thường phải tìm hiểu thông tin, làm th ủ tục
chuyển nhượng hoặc xin cấp đất đai.
- Để có được BĐS phải lập dự án đầu tư xây dựng, phải làm thủ tục xin phép
xây dựng, tiến hành thiết kế và thi công công trình, …
Những công vi ệc này cần rất nhiều thời gian và nguồn lực mạnh, vì vậy việc
rút ra khỏi thị trường sẽ rất khó khăn và phức tạp.
Hoạt động của thị trường BĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của nhà nước
Nhà nước là một trong các lực lượng tham gia vào hoạt động của thị trường
BĐS. Sự tham gia của Nhà nước chủ yếu với vai trò là ng ười quản lý th ống nhất các
hoạt động của thị trường ày. Để thị trường BĐS hoạt động hiệu quả, Nhà nước cần
phải đảm bảo tính pháp lý cho các hàng hóa B ĐS giao dịch và phải kiểm soát được
các hoạt động giao dịch trên thị trường BĐS.
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn h ảo
của thị t ường BĐS.
Khóa Lu ận Tốt Nghiệp 15

24. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
Thị trường BĐS là dạng thị trường không hoàn h ảo (thông tin không đầy đủ,
thiếu một số tổ chức của thị trường)
Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, ch ị sự chi phối
của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiế , tâm lý xã hôi trong
quá trình sử dụng BĐS. Thậm chí ngay trong bản thân các th ị trường địa phương, sự
hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu
thông tin liên quan đến những giao dịch trước.
Sư tác động của nhà nước là một trong những yếu ố ạo nên tính không hoàn h ảo của
thị trường BĐS. Bất kỳ nhà nước nào cũng có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ
khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực iện các mục tiêu phát triển chung. BĐS có tính
dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của
Nhà nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn h ảo.
Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của
đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hóa
khác.
1.2.2. Vai trò c ủa thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng .
Thị trường BĐS là nơi để người bán và người mua gặp gỡ thỏa thuận với nhau,
làm cho hoạt động giao dịch, mua bán BĐS một cách thuận lợi. Việc xây dựng thị
trường BĐS là sự tôn tr ọng và phát huy vai trò t ự điều tiết của bàn tay vô hình, là sự
tạo lập một cơ chế khách quan đảm bảo cho BĐS có thể được sử dụng một cách hiệu
quả nhất.
Thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho
chủ thể kinh doanh BĐS.
Trên thị trườ g BĐS, các chủ thể kinh doanh BĐS và những người tiêu dùng thực
hiện việc mua bán. Với vai trò là m ột hàng hóa đặc biệt, BĐS được chuyển quyền sử
dụng và quyền sở hữu từ người này sang người khác. Thị trường BĐS đóng vai trò chuyển
hóa v ốn từ hình thái hiện vật sang hình thái giá trị, là một nhân tố quyết định tốc độ chu
chuyển vốn của các chủ thể kinh doanh trên thị trường. Thị trường BĐS là
Khóa Lu ận Tốt Nghiệp 16

25. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
một sự bổ sung quan trọng cho sự hoàn thiện và phát tri ển một cách đồng bộ cơ chế
kinh tế thị trường đối với một quốc gia.
Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản lý đất
đai, nhà ở, các công trình xây dựng đặc biệt là các công trình công c ộng và các cơ sở
kinh tế khác.
Bằng cách xây d ựng và phát tri ển thị trường BĐS, Nhà nước bổ sung, hoàn
thiện hệ thống Pháp luật, hệ thống chính sách quản lý c ũng như tổ chức quản lý, t ạo
điều kiện cho thị trường mở rộng và phát tri ển, góp ph ần khắc phục tình trạng đầu cơ,
tham nhũng, trốn thuế,… Bên cạnh đó, sự vận hành thị trường BĐS sẽ góp ph ần xác
lập mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng BĐS, nâng cao hiệu quả sử
dụng tài nguyên đất, khắc phục tình trạng phi k h tế tro g đầu tư xây dựng, tăng thu cho
Ngân sách Nhà nước,…
Vận hành thị trường BĐS góp phần thúc đẩy ứng dụng và cải tiến khoa học-
công ngh ệ, nâng cao chất lượng nhà ở, bảo v ệ môi trường.
Thị trường nói chung, th ị trường BĐS nói riêng chịu sự tác động tương hỗ lẫn
nhau giữa các yếu tố cung cầu, giá cả cạnh tranh. Điều đó thúc đẩy các chủ thể thị
trường nghiên cứu ứng dụng tiến bộ k oa học công ngh ệ, cải tiến tổ chức và quản lý,
nâng cao năng suất lao động, hạ giá thành và nâng cao ch ất lượng sản phẩm, tăng sức
cạnh tranh nhằm thu lợi nhuận.
Góp ph ần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hóa trong s ản
xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển kinh tế một cách bền vững.
Thông qua th ị trường B S, các chủ thể kinh doanh có điều kiện tiếp xúc, m ở
rộng quan hệ: Nội bộ thị trường và các quan h ệ với các ngành, các l ĩnh vực khác như:
Xây dựng, địa chính, n ân hàng, môi trường đô thị.
1.2.3. Phân lo ại thị thị trường bất động sản
 Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước
- Thị trường chính thức: bao gồm các giao dịch mà Nhà nước có th ể kiểm
soát được, như giao dịch ở các trung tâm đấu giá, các ngân hàng, công ty cho thuê tài
chính, các khách sạn, các công ty kinh doanh địa ốc, …
Khóa Lu ận Tốt Nghiệp 17

26. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
- Thị trường phi chính thức: giao dịch về BĐS không tiến hành các th ủ tục có
tính pháp lý nh ư: mua bán trao tay, cam kết bằng giấy tờ nhận nợ.
 Căn cứ vào trình tự tham gia thị trường
- Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất, loại thị trường này còn g ọi là
thị trường đất đai.
- Thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê .
- Thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS.
 Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường
- Thị trường đất đai
- Thị trường nhà ở

- Thị trường BĐS công nghiệp

- Thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công s ở
- Thị trường BĐS dụng trong dịch v ụ
 Căn cứ vào tính chất giao dịch
- Thị trường mua bán BĐS
- Thị trường thuê và cho thuê BĐS
- Thị trường giao dịch các BĐS dùng để thế chấp, bảo hiểm
- Thị trường giao dịch các BĐS dùng để góp v ốn liên doanh
1.3. Khái quát chung v ề tình hình thị trường bất động sản
1.3.1. Khái quát chung tình hình BĐS cả nước
Đánh giá chung về bức tranh thị trường bất động sản 2018, ông Đỗ Viết Chiến,
Tổng thư ký Hi ệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho hay, thị trường bất động
sản năm 2018 cơ bản v ẫn iữ được sự phát triển ổn định, các phân khúc th ị trường và
sản phẩm có s ự tái cơ cấu hợp lý h ơn.
Điều ày thể hiện qua các con số thống kê từ VNREA, tổng lượng cung bất động
sản về nhà ở chung cư và nhà ở gắn liền với đất trong 9 tháng đầu năm trên cả nước là
trên 100.000 s ản phẩm, tăng gần 20.000 sản phẩm so với cả năm 2017. Trong đó,
lượng sản phẩm nhà ở chung cư vẫn chiếm đa số và lượng cung chủ yếu vẫn là tại 2 thị
t ường lớn là Hà N ội và TP.HCM.
Khóa Lu ận Tốt Nghiệp 18

27. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
Bên cạnh đó, tổng lượng giao dịch bất động sản nhà ở trong 9 tháng đầu năm
2018 đạt 50.756 sản phẩm. Riêng trong quý III/2018 đạt 16.832 sản phẩm (tỷ lệ hấp
thụ đạt 60%), bằng khoảng 95% so với quý II/2018 là 17.634 giao d ịch. Quý II tăng
1.344 giao dịch so với tổng lượng giao dịch quý I/ 2018 là 16.290 giao d ịch, tương
đương với mức tăng 8,3%.
Ông Đỗ Viết Chiến nhận định: “Mặc dù s ố lượng giao dị ch quý III gi ảm so
với quý II song đây vẫn là con số khá tốt của thị trường bất động sả n quý III th ường
niên. Bởi thông thường hàng năm, quý III có tháng Ngâu và mùa khai gi ảng nên
thường có tỷ lệ hấp thụ thấp. Nhìn chung thị trường bất động sản Việt Nam trong 9
tháng đầu năm 2018 vẫn cho thấy một gam màu đẹp với những con số khá ấn tượng về
cả lượng cung và cầu”.
Đặc biệt, 2 thị trường đầu tàu là Hà N ộ và TP.HCM khá ổn định và triển vọng
với nguồn cung dồi dào, phong phú, đặc bi ệt là nguồn cung nhà ở chung cư (tại Hà
Nội là 25.574 sản phẩm, tại TP.HCM là 34.092 sản phẩm). Số lượng giao dịch nhà ở
chung cư tại Hà Nội rất ấn tượng với 18.265 sản phẩm, tăng hơn 30% so với 9 tháng
đầu năm 2017. Tại TP.HCM và khu vực miền Nam tổng lượng giao dịch căn hộ chung
cư đạt mức 22.911 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ đạt 67,2%. Đặc biệt ở phân khúc siêu cao
cấp tại TP.HCM, tỷ lệ hấp thụ xấp xỉ 100%.
Tổng thư ký Hi ệp hộ Bất động sản Việt Nam (VNREA) cũng cho hay: “Với
nhu cầu thực chất sử dụng bất động sản ngày càng tăng rõ r ệt cho thấy dấu hiệu của
thị trường bền vững và phát tri ển. Minh chứng rõ nh ất là tại hai thành phố lớn này,
hiếm dần các hoạt động mua đi bán lại của các nhà đầu tư thứ cấp, các nhà đầu cơ. Giá
bất động sản tại hai khu vực này nhìn chung cũng ổn định, tỷ lệ hấp thụ tương đối cao.
Ngoài ra, người mua nhà phần lớn từ nhu cầu thực cho thấy không có bi ểu hiện của
thị trường ảo hoặc bo g bóng b ất động sản”.
http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/thi-truong-bat-dong-san-nam-
2018-on-dinh-de-ruc-ro-vao-nam-2019-146373.html
1.3.2. Khái quát chung tình hình BĐS tại Huế
Theo nhận định của các chuyên gia trong ngành địa ốc, thị trường Bất động sản
cả nước nói chung và tại Huế nói riêng, d ịp cuối năm 2018 ghi nhận diễn biến tích cực
ở phân khúc đất nền và nhà ở giá vừa túi ti ền.
Khóa Lu ận Tốt Nghiệp 19

28. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
Trong 2 tháng cuối năm, phân khúc đất nền vẫn hấp dẫn các nhà đầu tư bởi loại
hình bất động sản này có ngu ồn cầu và thanh khoản lớn nhất, trở thành kênh thu hút
dòng ti ền mạnh mẽ của nhà đầu tư dù giá bán đang tăng nhanh sau hàng loạt các động
thái nâng c ấp cơ sở hạ tầng đô thị ở khu vực phía Tây Nam TP Huế.
Các chính sách tái định cư mới của tỉnh TT-Huế đã thúc đẩy thị trường đất nền
phát triển mạnh mẽ cho nhu cầu gia tăng đột biến, tập trung ở các khu vực vận trung
tâm thành ph ố với khoảng cách di chuyển chỉ từ 15 – 20 phút.
Năm 2018 đánh dấu thị trường BĐS có dấu hiệu rỗi dậy ở cả nước nói chung và
ở Thừa Thiên Huế nói riêng. Nhi ều công trình, dự án, trung tâm, khách s ạn,… nổi lên
làm cho th ị trường ngày càng nóng. Bao g ồm n iều ông l ớn trong giới BĐS như:
VinGroup, Apec Group, IMG, Bitexco, Vneco,… Các dự án nổi bật như Tòa nhà
Vincom, An Cựu City, Hue Green City, Royal Park, Phú M ỹ An,… Nhiều chủ đầu tư
và nhà môi gi ới đã chọn thị trường Thừa Thiên Huế là điểm đến của mình.
Trong lúc ngu ồn cung đất nền mới các tháng cu ối năm 2018 đang dần trở nên
khan hiếm do sự thận trọng khi ra hàng ủa ác chủ đầu tư, thì giới buôn địa ốc lại ráo
riết “săn hàng” trong lúc giá còn ở mức thấp, nhằm tạo ra mặt bằng giá mới trên thị
trường đầu năm 2019.
Hai trạng thái cung – cầu này dễ dàng khiến cho các dự án đáp ứng được nhu
cầu thực cuối năm trở nên cháy hàng ngay khi m ở bán chính thức.
Ví dụ điển hình từ sự thành công c ủa dự án Eco Lake do đơn vị mở bán vào
tháng 8/2018 trước đó, chỉ trong 30 phút m ở bán đã có đến 98% sản phẩm được hoàn
tất giao dịch.
1.4. Đầu tư và đầu tư BĐS
1.4.1. Khái ni ệm đầu tư
Hoạt độ g đầu tư (gọi tắt là đầu tư) là quá trình sử dụng các nguồn lực về tài
chính, lao động, tài nguyên thiên nhiên và các tài s ản vật chất khác nhằm trực tiếp
hoặc gián tiếp tái sản xuất giản đơn và tái sản xuất mở rộng các cơ sở vật chất kỹ thuật
của nền kinh tế. Xuất phát từ phạm vi phát huy tác dụng của các kết quả đầu tư, có thể
có nh ững cách hiểu khác nhau về đầu tư.
Khóa Lu ận Tốt Nghiệp 20

29. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
Đầu tư theo nghĩa rộng là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các
hoạt động nào đó nhằm thu về cho người đầu tư các kết quả nhất định trong tương lai
lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạt được các kết quả đó. Nguồn lực có thể là tiền, là
tài nguyên thiên nhiên, là sức lao động và trí tuệ. Các kết quả đạt được có thể là sự
tăng thêm các tài sản tài chính, tài sản vật chất, tài sản trí tuệ và nguồn lực.
Đầu tư theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm những hoạt động sử dụng các nguồn lực ở
hiện tại nhằm đêm lại cho nền kinh tế - xã hội những k t quả trong tương lai lớn hơn
các nguồn lực đã sử dụng để đạt được các kết quả đó.
Từ đây có khái niệm về đầu tư như sau: Đầu tư là hoạt động sử dụng các nguồn
lực tài chính, nguồn lực vật chất, nguồn lực lao động và trí tuệ để sản xuất kinh doanh
trong một thời gian tương đối dài nhằm thu về lợi nhuận và lợi ích kinh tế xã hội.
1.4.2. Khái ni ệm đầu tư bất động sản
Đầu tư bất động sản là khái ni ệm dùng để chỉ những người có nguồn vốn, họ
tham gia phát triển các loại hình bất động sản khác nhau (mua đi bán lại), sau một thời
gian (dài hoặc ngắn), các bất động sản trở thành tài s ản bị động giúp nhà đầu tư thu
được lợi nhuận cao hơn.
Về bản chất, việc đầu tư bất động sản cũng giống như các hoạt động kinh doanh
mua bán thông thường. Bạn mua bất động sản với một mức giá thấp và bán l ại với giá
cao hơn để thu được lợi nhuận từ k oản chênh lệch đó.
1.4.3. Các lo ại hình đầu tư BĐS
1.4.3.1 Căn hộ chung cư
Trước tình hình quỹ đất tại các thành ph ố lớn ngày càng thu h ẹp như hiện nay,
đầu tư căn hộ chung cư đang trở thành xu hướng đầu tư bất động sản tuy mới phát
triển trong khoảng 10 năm trở lại đây nhưng cực kỳ tiềm năng. Thị trường bất động
sản căn hộ phát triển nhộn nhịp với nhiều phân khúc t ừ bình dân đến cao cấp. Các dự
án căn hộ chu g cư thường toạ lạc tại những vị trí tốt với tiện ích sống đầy đủ và tiện
nghi. Chính vì vậy, loại hình đầu tư căn hộ chung cư ngày càng thu hút trong mắt các
nhà đầu tư.
Khóa Lu ận Tốt Nghiệp 21

30. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
 Ưu điểm của loại hình đầu tư căn hộ chung cư
- Phương thức thanh toán linh hoạt, có thể trả góp nhiều đợt. iện nay, các dự
án căn hộ chung cư (đầu tư căn hộ dạng sơ cấp) thường được ngân hàng hỗ trợ cho vay
với lãi suất hấp dẫn.
- Nhu cầu thuê căn hộ đang lớn, nhất là ở các thành phố lớn.
- Đầu tư căn hộ chung cư có thể sinh lợi n an c óng b ằng hình thức đầu tư
"lướt sóng".
- Tính thanh khoản tốt. Nếu cho thuê đối với đầu tư căn hộ dạng thứ cấp, khả
năng sinh lợi sẽ đều đặn và ổn định hàng tháng.
 Nhược điểm của loại hình đầu tư căn hộ chung cư:
- Nhiều dự án căn hộ chung ư bị "thổi phồng" giá trị quá mức so với thực tế.
- Chu kỳ giá tăng nhẹ, ít có biến động tăng vọt.
- Nhà đầu tư cần mất nhiều thời gian để tìm hiểu thị trường.
1.4.3.2 Nhà phố
Ngoài loại hình đầu tư bất động sản căn hộ chung cư, một hình thức đầu tư bất
động sản được khá nhiều nhà đầu tư chọn lựa hiện nay đó là nhà ph ố. Đây là loại hình
đầu tư không mới nhưng chưa hề giảm nhiệt vì nguồn cầu luôn t ốt.
 Ưu điểm của loại hình đầu tư nhà phố:
- Nhà phố vừa có thể sử dụng để ở, vừa có thể kinh doanh hoặc cho thuê mặt
bằng kinh doanh. Như vậy, có thể thấy giá trị sử dụng của loại hình đầu tư nhà phố khá
cao.
- Nhu cầu cao, đặc biệt là những khu vực có vị trí đẹp trong thành phố.
- Thu nhập ổn định hàng tháng t ốt hơn so với những loại hình khác vì nhu
cầu tìm thuê nhà phố để mua bán kinh doanh luôn luôn có.
- Tính pháp lý th ường được đảm bảo rõ ràng và đầy đủ hơn so với loại hình
đầu tư đất nền.
Khóa Lu ận Tốt Nghiệp 22

31. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
 Nhược điểm của loại hình đầu tư nhà phố:
- Đầu tư nhà phố thường có vốn đầu tư cao, vì giá nhà phố thường cao hơn
nhiều so với nhà trong hẻm bình thường. Đặc biệt, nhà phố tại những con đường lớn,
vị trí đẹp thì giá càng cao.
- Diện tích nhà phố nhỏ sẽ gây khó khăn trong việc tách sổ để đứng tên riêng.
- Lợi nhuận và thanh khoản của loại hình này chịu ảnh hưởng từ sự biến động
của thị trường bất động sản, khó tự điều chỉnh giá theo mong muốn.
1.4.3.3 Đất nền
Đầu tư đất nền là loại hình dù đã hình thành từ lâu đời, tuy nhiên được rất nhiều
nhà đầu tư quan tâm vì lợi nhuận cao. Khi mà quỹ đất đang ngày càng hạn hẹp, việc sở
hữu đất ở những thành phố lớn ngày càng h ạ chế thì hững nhà đầu tư, đặc biệt là
những nhà đầu tư ít vốn thường tìm đến các vùng ven để đầu tư đất nền. Loại hình này
sở hữu nhiều ưu điểm. Tuy nhiên, cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư.
Khả năng sinh lời, thanh khoản của đất nền tốt hơn nhà phố
 Ưu điểm của loại hình đầu tư đất nền:
- Là một trong những loại hình đầu tư vốn ít, tiềm năng nhất hiện nay.
- Lợi nhuận kỳ vọng đạt gấp 2 - 3 lần lãi suất ngân hàng.
- Khả năng sinh lời, thanh khoản tốt hơn nhà phố, đặc biệt là những khu vực
đang có cơ sở hạ tầng hoàn thiện. Lợi nhuận của đất nền trong 1 năm thường không
thấp hơn 15%.
- Khả năng rớt giá của loại hình này khá thấp do ít chịu tác động xấu theo chu
kỳ tăng trưởng của thị trường.
- Quỹ đất đô thị ngày càng h ạn hẹp, tài nguyên đất không tăng thêm, tạo điều
kiện cho đầu tư đất nền phát triển mạnh.
- Là loại hì h đầu tư ít bị chi phối bởi giá trị ảo do quảng cáo.
- Nếu đất nền có sổ đỏ, sẽ được ngân hàng thẩm định giá cho vay từ 50 - 60%,
thậm chí ở mức cao nhất đạt tới 70%.
 Nhược điểm của loại hình đầu tư đất nền:
- Tính pháp lý ở một số khu vực đất nền vẫn chưa rõ ràng khi ến nhà đầu tư dễ
gặp rủi ro khi đầu tư.
Khóa Lu ận Tốt Nghiệp 23

32. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
- Đất nền có vị trí càng đẹp, khả năng thanh khoản cao thì giá càng cao, mất
nhiều vốn đầu tư. Ngược lại, nếu không có vị trí đẹp thì thường khó bán, phải "chôn"
vốn lâu.
- Đất nền chỉ thật sự tăng trưởng nếu nằm trong khu vực phát triển đô thị, hạ
tầng giao thông đồng bộ, kinh tế vùng phát tri ển, quy hoạch bài bản.
1.4.3.4 Bất động sản nghỉ dưỡng
Tại thời điểm hiện tại, đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng không còn là khái niệm
xa lạ đối với các nhà đầu tư. Đặc biệt khi ngành du l ịch Việt Nam đang có những bước
chuyển mình mạnh mẽ, thu hút không ch ỉ khách du lịch trong nước mà cả đông đảo
lượng khách quốc tế. Chính vì vậy, kéo theo sự p át triển của loại hình đầu tư bất
động sản nghĩ dưỡng nhằm đáp ứng nhu cầu cư trú và ghỉ dưỡng cho du khách.
Lợi nhuận từ bất động sản nghỉ dưỡng phụ thuộc vào thị trường du lịch.
 Ưu điểm của loại hình đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng:
- Bất động sản nghỉ dưỡng vừa có thể dùng để ở, vừa có thể dùng để kinh
doanh sinh lời theo hình thức tự kinh doanh hoặc cho một bên thuê kinh doanh.
- Khá đặc thù so v ới những loại hình khác nên sở hữu nhiều tiềm năng mà
các loại hình đầu tư khác không có được.
- Có s ức hút mạnh mẽ trong giới đầu tư vì khả năng sinh lời kéo dài. Mức lợi
nhuận cam kết của loại hình này từ 8 - 14% kéo dài từ 8 - 10 năm.
- Theo ghi nhận, lượng khách du lịch càng ngày càng cao do s ự phát triển của
xã hội. Đồng thời số đường bay quốc tế được cải thiện tạo nguồn thu lớn cho loại hình
đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng này.
 Nhược điểm của loại hình đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng:
- Lợi nhuận phụ thuộc vào biến động của thị trường du lịch.
- Vố đầu tư cao tuỳ thuộc vào địa điểm du lịch vì các bất động sản nghỉ
dưỡng, nhất là những bất động sản có view biển hoặc ở ven biển thường có giá rất cao.
- Bất động sản nghỉ dưỡng thường vướng mắc nhiều khó khăn về pháp lý.
1.4.3.5 Hoa viên nghĩa trang
Loại hình đầu tư hoa viên nghĩa trang là loại hình đầu tư bất động sản mới
nhưng tạo được nhiều sức hút đối với những nhà đầu tư vì đem lại nhiều lợi nhuận
Khóa Lu ận Tốt Nghiệp 24

33. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
thiết thực. Loại hình đầu tư bất động sản hoa viên nghĩa trang này đã xuất hiện phổ
biến trên thế giới từ lâu nhưng tại Việt Nam, loại hình này mới vừa có xu hướng nở rộ
ở các tỉnh thành lân c ận của Hà Nội và TP.HCM.
Loại hình đầu tư hoa viên nghĩa trang còn đang khiến nhiều nhà đầu tư ngần
ngại
 Ưu điểm của loại hình đầu tư hoa viên nghĩa trang:
- Loại hình đầu tư thị trường ngách này không b ị bi n động bởi chu kỳ bất
động sản.
- Lợi nhuận cao, có dự án ghi nhận lợi nhuận lên đến 40 - 100%.
- Nguồn cung tương đối ít nhưng nhu cầu thì k ông đổi.
- Vốn đầu tư vừa túi tiền và sản phẩm đa dạ g.
- Thường sẽ được chủ đầu tư hỗ trợ thanh khoản ra hàng cho các nhà đầu tư.
- Cơ chế thoáng, mở cửa về hành lang pháp lý.
- Chất lượng sống ngày càng cao cùng quan ni ệm sống của người Việt Nam
luôn hướng về cội nguồn, muốn lo chu toàn nơi an nghỉ cho người đã khuất tạo điều
kiện tiềm năng phát triển loại hình đầu tư hoa viên nghĩa trang.
 Nhược điểm của loại ình đầu tư hoa viên nghĩa trang:
- Rủi ro từ đầu tư hoa viên nghĩa trang gần như rất thấp hoặc không có.
- Chịu ảnh hưởng bởi yếu tố quy hoạch của nhà nước.
- Quan niệm đầu tư của người Việt Nam còn khá ng ần ngại đối với loại hình
hoa viên nghĩa trang này.
1.4.3.6 Shophouse và Officetel
Shophouse hay còn có tên g ọi khác là nh à phố thương mại. Đây là mô hình
nhà kiểu mới, gồm nhà ở kết hợp với cửa hàng kinh doanh. Mặc dù đây là loại hình có
lịch sử lâu đời và phổ biế trên thế giới nhưng tại Việt Nam, Shophouse chỉ vừa xuất
hiện và nở rộ cách đây vài năm cùng với các dự án bất động sản và đang trở thành xu
hướng đầu tư bất động sản mới.
Nguồn cung khan hiếm nhưng Shophouse là loại hình đầu tư mang lại tiềm
năng sinh lời lớn
 Ưu điểm của loại hình đầu tư Shophouse:
Khóa Lu ận Tốt Nghiệp 25

34. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
- Đây là loại hình đầu tư có giá trị thương mại lớn.
- Tính thanh khoản của sản phẩm cao.
- Doanh thu từ cho thuê cao. Tỉ lệ khai thác của các căn shopho se theo thống
kê lên t ới khoảng 8 - 12%/ năm.
- Nguồn cung còn khan hi ếm chỉ chiếm từ 3 - 5%.
 Nhược điểm của loại hình đầu tư Shophouse:
- Giá cao hơn nhiều so với các căn hộ thông thường.
- Thời gian sở hữu Shophouse chỉ khoảng 50 năm
Căn hộ Officetel là một loại hình đầu tư bất động sản mới vô cùng h ấp dẫn đối
với các nhà đầu tư vì mức độ lợi nhuận đem lại. Có t ể n ận định, loại hình đầu tư căn
hộ Officetel sẽ đón đầu xu hướng đầu tư bất độ g sản tro g những năm tới do nhu cầu
sử dụng căn hộ văn phòng đa năng vừa có thể ở, vừa có thể sử dụng làm văn phòng.
Diện tích nhỏ, Officetel không thích hợp cho những cá nhân muốn sinh sống
lâu dài
 Ưu điểm của loại hình đầu tư ăn hộ Officetel:
- Diện tích thường nhỏ, chỉ từ 25 - 50m2 nên giá bán th ấp hoặc không quá cao.
- Lợi nhuận cho thuê ấp dẫn, cao hơn so với cho thuê các lo ại căn hộ thông
thường.
- Được sử dụng địa chỉ để đăng ký doanh nghiệp.
- Cho phép sử dụng bảng tên công ty trước căn hộ và lễ tân.
 Nhược điểm của loại hình đầu tư căn hộ Officetel:
- Diện tích nhỏ không phù h ợp với cá nhân muốn lưu trú lâu dài.
- Quyền sở hữu chỉ 50 năm. Riêng dự án Masteri Millennium quyền sở hữu
lên tới 99 năm.
- Chi phí vận hành căn hộ Officetel cao hơn các loại căn hộ khác.
1.4.3.7 Phòng tr ọ cho thuê
Nhu cầu thuê phòng tr ọ hiện nay rất lớn, đặc biệt tập trung ở các thành ph ố lớn
do thị trường việc làm cao. Bên c ạnh tính ổn định cao và tiềm năng lớn, đầu tư cho
thuê phòng tr ọ cũng tiềm ẩn không ít rủi ro.
Nguồn cầu luôn lớn đối với loại hình đầu tư phòng tr ọ cho thuê
Khóa Lu ận Tốt Nghiệp 26

35. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
 Ưu điểm của loại hình đầu tư phòng tr ọ cho thuê:
- Nguồn cầu luôn lớn nhất là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM.
- Doanh thu ổn định hàng tháng, không ch ịu biến động của thị trường bất
động sản.
- Ngoài nguồn tiền thu về hàng tháng t ừ tiền cho thuê phòng tr ọ, còn có ti ềm
năng gia tăng giá trị bất động sản.
 Nhược điểm của loại hình đầu tư phòng tr ọ cho thuê:
- Phải đóng thuế chiếm 10% doanh thu, bao gồm 5% huế thu nhập cá nhân và
5% doanh thu.
- An ninh phức tạp, khó kiểm soát khách t uê, có th ể gây nên những tệ nạn,
nguy hiểm ảnh hưởng đến số lượng người thuê.
- Khả năng sinh lời thấp.
- Có thể tốn nhiều thời gian để thu tiền, hoặc bị quỵt tiền thuê gây th ất thu.
- Chi phí để bảo trì phòng trọ
nhiều. 1.4.3.8 Đầu tư nhà xưởng
Trong xu hướng mở rộng và phát tri ển thị trường, các doanh nghiệp đều có nhu
cầu tìm thuê nhà xưởng hay n à k o để hoạt động sản xuất. Đặc biệt, các doanh nghiệp
vừa và nhỏ, doanh nghiệp nước ngoài thường tìm đến các khu nhà xưởng xây sẵn để
tiết kiệm chi phí ban đầu và hạn chế rủi ro. Đầu tư nhà xưởng bán hoặc cho thuê đang
trở thành loại hình đầu tư hấp dẫn các nhà đầu tư tham gia.
Để đầu tư loại hình nhà xưởng, rất khó để tìm được quỹ đất lớn phù h ợp
 Ưu điểm của loại hình đầu tư nhà xưởng:
- Giá thuê đất công nghiệp đang tăng cao trong thời gian gần đây.
- Lợi nhuận cho thuê nhà xưởng cao hơn những loại hình khác.
 Nhược điểm của loại hình đầu tư nhà xưởng:
- Tiềm năng nhưng cần nguồn vốn dài hạn.
- Thời gian thu hồn vốn rất chậm, ít nhất cũng phải mất 10 năm để thu hồi
vốn.
- Khó tìm quỹ đất lớn.
- hủ tục khó khăn, pháp lý không hỗ trợ các nhà đầu tư.
Khóa Lu ận Tốt Nghiệp 27

36. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
1.4.4. Các d ạng rủi ro trong đầu tư kinh doanh BĐS
Dự án “treo” là một trong những rủi ro lớn nhất và phổ bi n. Dự án treo đang là
một điệp từ nóng gây nhi ều bức xúc trong xã h ội. Để giải hích hiện tượng treo, không
ít người đã đem “trăm dâu đổ đầu tằm”, như: “tay không bắt giặc” (không có vốn), thủ
đoạn ghim đất để đầu cơ, lập mưu duyệt dự án cốt để sang tay trục lợi… Và “tằm” ở
đây được hiểu chính là các chủ đầu tư trong ngà h bất độ g sản.
Ở nước ta hiện nay không ch ỉ có các d ự án của chủ đầu tư tư nhân bị treo mà
còn m ột chuỗi treo dài dằng dặc ở phía Nhà nước. Bắt đầu là quy hoạch treo, quy
hoạch xong bỏ đó không thực hiện. Tiếp đến là dự án treo, duyệt dự án xong đóng vài
ba cây cọc rồi… ngưng. Kế đó là lời hứa treo, liên tục dời ngày khởi công, ngày k ết
thúc d ự án; xin lỗi người dân nhiều lần, hứa đi hứa lại với doanh nghiệp. Rồi lợi
nhuận treo, có nh ững dự án không bi ết sinh ra để làm gì, mục đích đầu tư không rõ
ràng, cho nên khi đưa vào sử dụng thì càng lỗ.
Vậy nguyên nhân c ủa rủ ro dự án “treo” là do đâu? Chúng ta hãy cùng xem
xét các rủi ro chủ yếu mà một dự án đầu tư bất động sản có th ể gặp phải.
Rủi ro về phía chủ đầu tư
 Rủi ro năng lực pháp lý
Bất động sản là tài s ản quan trọng của mỗi quốc gia, các quan hệ giao dịch BĐS
thường có tác động mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế xã hội. Do đó bất động sản
chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý c ủa Nhà nước. Trong đầu tư nhất là
lĩnh vực BĐS, rủi ro pháp lý dù ch ỉ là nhỏ nhất cũng có thể giết chết nhà đầu tư…Rủi ro
xảy ra trong quá trình thẩm định năng lực pháp lý c ủa chủ đầu tư khi không có đủ hồ sơ
chứng minh năng lực pháp lý theo quy định hiện hành. Các tài li ệu chứng minh năng lực
pháp lý c ủa chủ đầu tư gồm: hồ sơ pháp lý , báo cáo ho ạt dộng kinh
doanh, tài liệu tham khảo khác.
Khóa Lu ận Tốt Nghiệp 28

37. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
 Rủi ro năng lực hoạt động kinh doanh
Rủi ro về quản trị điều hành doanh nghiệp: Rủi ro phát sinh khi lãnh đạo không
đủ năng lực, trình độ để lãnh đạo doanh nghiệp hay không đủ khả năng lãnh đạo do
tuổi quá lớn khả năng tiếp nhận cái mới bị hạn chế, phản ứng kém linh hoạt với các
biến động của thị trường. Trường hợp khác là người lãnh đạo tuy có năng lực, trình độ
chuyên môn t ốt nhưng không có khả năng đoàn kết thống nhất nội bộ. Việc thiếu sự
đồng thuận của các thành viên s ẽ khiến cho việc ra các quy t định không được chính
xác. Các quyết định mang lại lợi ích đôi khi không được hực hiện.
Rủi ro về năng lực tài chính của chủ đầu tư: Rủi ro xảy ra khi khả năng thanh
toán của doanh nghiệp kém, phải đi vay với lãi suất cao ơn nên rủi ro sẽ cao hơn.
Hiện nay, hầu hết các doanh nghiệp bất độ g sả tại Việt Nam hoạt động với tính
chuyên nghiệp không cao. S ố doanh nghiệp đăng ký kinh doanh bất động sản rất đông
nhưng phần lớn đều có quy mô v ốn nhỏ, không phù h ợp với yêu cầu của thị trường…
Ví như tại Tp.HCM, hiện có hơn 6.000 doanh nghiệp hoạt động bất động sản nhưng
chỉ có g ần 4.200 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh, trong đó chỉ có g ần 50 doanh
nghiệp có s ố vốn trên 100 tỷ. Vậy nhưng, tất cả vẫn hoạt động theo kiểu mạnh ai
người nấy đi, thích làm gì thì làm… T êm một nguy cơ và cũng là thực trạng của thị
trường bất động sản đó là tình trạng đầu tư bất động sản theo “mốt”. Lợi nhuận cao
trước mắt là nguyên nhân khi ến các doanh nghiệp thi nhau nhảy vào thị trường địa ốc.
Tuy nhiên, không ph ải doanh nghiệp nào cũng có nh ững nghiên cứu thị trường một
cách cụ thể để đưa ra chiến lược kinh doanh thích hợp. Nhiều doanh nghiệp do không
am hiểu về thị trường đ ã dẫn đến đầu tư tràn lan, lãng phí, thậm chí đầu cơ, tác động
xấu đến thị trường. Điều này đã được cảnh báo là rất có th ể gây ra tình trạng hỗn loạn
cho thị trường bất động sản và có tác động xấu đến chính các doanh nghiệp.
Rủi ro về dự án
 Rủi ro cơ chế, chính sách
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương
có th ể có nh ững tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư
vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là:
Khóa Lu ận Tốt Nghiệp 29

38. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài
vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia
tăng.
Các chính sách tác động trực tiếp như:
- Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam.
- Chính sách cho phép những người không có h ộ khẩu thành phố được mua
nhà tại thành phố.
- Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất,
cho thuê đất…
- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản
- Các chính sách thuế của Nhà nước đố vớ bất động sản
Hiện nay hệ thống pháp luật của Việ t Nam vẫn chưa đồng bộ; hệ thống thuế
chưa được đổi mới; hệ thống đăng ký bất động sản đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện
để có h ệ thống quản lý công khai, minh b ạch; chưa đủ dễ dàng trong thực hiện quyền
thế chấp, bảo lãnh, góp v ốn bằng bất động sản tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ
chính vốn tiềm ẩn trong bất động sản; chưa huy động được tiền tiết kiệm của dân vào
đầu tư bất động sản; quy hoạch sử dụng đất còn nhi ều yếu kém; hệ thống cơ quan
quản lý, cán b ộ quản lý còn nhi ều bất cập, chưa phục vụ tốt nhân dân; còn nhi ều sai
phạm trong áp dụng pháp luật mớ về đất đai… Các thủ tục hành chính cũng quá rườm
rà đến mức không c ần thiết gây tốn kém về mặt thời gian và tiền bạc, làm lỡ cơ hội
đầu tư… Tất cả đều xuất phát từ sự thiếu chuyên nghiệp của các cơ quan quản lý Nhà
nước.
Sự thiếu chuyên n hiệp thể hiện ở nhiều mặt, trong đó có hệ thống pháp lý: M ột
hành lang pháp lý ch ưa đầy đủ và chưa đủ mạnh đã gây ra s ự thiếu thống nhất tổng
thể để điều chỉnh. Các cơ chế chính sách với những chồng chéo, thiếu hụt và hiệu lực
thấp dẫn đến khó áp d ụng trong thực tế. Những vấn đề được xem là gây cản trở lớn
nhất hiện nay là: thủ tục đầu tư, thủ tục giao đất còn nhi ều rắc rối, không g ắn với
quyền của người sử dụng và sở hữu; việc đền bù, gi ải phóng m ặt bằng và các v ấn đề
liên quan đến quy hoạch…
 Rủi ro kinh tế vĩ mô
Khóa Lu ận Tốt Nghiệp 30

39. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
Giá của bất động sản phụ thuộc vào các y ếu tố kinh tế vĩ mô như:
- Tình hình cung-cầu bất động sản trong khu vực
- Đặc điểm của những người tham gia thị trường bất động sản trong khu vực
- Các điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực
- Hiện trạng vùng lân c ận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước,
cấp điện, thông tin liên l ạc…)
- Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng
- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân rong vùng (thu ộc nhóm cao,
trung bình hay thấp) so với các vùng khác
- Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của ệ thống tín dụng trong vùng;
- Số lượng các lô, th ửa đất trống trong vù g
- Mức giá bình quân các loại đất trong vùng
- Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
- Mức độ lạm phát chung
- Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng
trong vùng.
 Rủi ro lãi suất
Lãi suất ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí sử dụng vốn và sau đó là hiệu quả đầu
tư. Giả sử trong bối cảnh lạm phát g a tăng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quyết định
tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, tăng lãi suất cơ bản VND và phát hành tín phiếu bắt buộc
đối với các tổ chức tín dụng nhằm thực thi chính sách thắt chặt tiền tệ và kiềm chế lạm
phát. Các bi ện pháp này đã dẫn đến cuộc chạy đua lãi suất huyđộng giữa các tổ chức
tín dụng và kết quả là làm gia tăng lãi suất cho vay đồngViệt Nam. Kết quả việc tăng
lãi suất này sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới các doanh nghiệp vay vốn ngân hàng để duy trì
hoạt động và mở rộ g sản xuất, làm cho chi phí lãi vay tăng dẫn đến việc kết quả kinh
doanh của doanh nghiệp giảm sút.
Mặt khác hoạt động đầu tư bất động sản lại đòi h ỏi nguồn vốn rất lớn, nên
thông thường chủ đầu tư phải đi vay vốn từ nhiều nguồn. Vốn vay lại thường là vốn
vay t ung và dài h ạn. Mà gánh n ặng lãi suất thì tỷ lệ thuận với thời gian dự án bị kéo
Khóa Lu ận Tốt Nghiệp 31

40. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
dài. Do đó lãi suất là biến số tác động rất lớn đến chiết khấu dòng ti ền của vốn đầu tư.
Dự án mang lại lợi ích nhiều hay ít phụ thuộc rất lớn vào lãi su ất.
 Rủi ro tài chính
Độ an toàn về tài chính của dự án là n ội dung cần xem xét trong q á trình thẩm
định tài chính dự án đầu tư. Nó là căn cứ quan trọng để đánh giá tính khả thi về tái
chính của dự án. Rủi ro tài chính xảy ra khi không đảm bảo được ngồn vốn, xảy ra ứ
đọng vốn. Việc đảm bảo nguồn vốn dự kiến thể hiện ở tính pháp lý và c ơ sở thực tế
của các nguồn huy động. Nếu là vốn góp c ổ phần hoặc liên doanh thì phải có s ự cam
kết về tiến độ và số lượng vốn góp c ủa các cổ đônghoặc các bên liên doanh. N ếu là
vốn tự có thì phải có b ản giải trình về tình hình oạt động sản xuất kinh doanh của cơ
sở 3 năm trước và hiện tại chứng tỏ rằng cơ sở đã, đa g và sẽ tiếp tục hoạt động có hiệu
quả, có tích lũy và do đó đảm bảo có v ốn để thực hiện dự án.
Rủi ro có th ẻ xảy ra do việc tính toán tỷ trọng vốn của từng nguồn vốn huy
động chiếm trong tổng mức đầu tư. Khi xác định các nguồn tài trợ của dự án đã không
xác định đúng cơ cấu nguồn vốn của dự án. Hoặc tính toán nguồn vốn cần huy động
hàng năm không đúng do biến động giá cả hoặc lạm phát.
Khi thẩm định cần kiểm tra cam kết bảo đảm nguồn vốn của bên góp v ốn, bên
cho vay hoặc tài trợ vốn. Kiểm tra cam kết bảo đảm nguồn vốn tín dụng mở L/C tại
các cơ quan cấp vốn.
 Rủi ro thị trường, thu nhập, thanh toán
Thị trường ảnh hưởng rất lớn đến sự thành bại của dự án đầu tư bất động sản
bởi giá cả bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường.
Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn
cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống. Giá cả bất động sản còn ph ụ thuộc
vào nhữ g yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu
cơ”, “cạnh tranh không lành m ạnh”.
Nhu cầu về bất động sản tại Việt Nam là rất lớn, song điều này không đồng
nghĩa với sự dồi dào về sức mua. Lý do là m ặt bằng thu nhập của người dân còn r ất
thấp.
Khóa Lu ận Tốt Nghiệp 32

41. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
Tuy nhiên, nhiều đánh giá về thị trường bất động sản của nhiều công ty qu ản lý
bất động sản hầu như chỉ tập trung làm đậm, thậm chí quá mức, nhu cầu về bất động
sản, tạo nên sức nóng trong th ị trường đầu cơ. Một bộ phận doanh nghiệp, nhà đầu tư
ngắn hạn đã thu lời từ việc tăng giá bán/cho thuê bất động sản. T y nhiên, về lâu dài,
thực trạng này sẽ gây ra những hậu quả nặng nề cho toàn bộ nền kinh tế.
Giá bất động sản tại các thành ph ố lớn của Việt Nam hiện bị đánh giá là quá
cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức phát triển của nền kinh tế
và giá tr ị thực bất động sản. Tình trạng này đã ảnh hưởng rực iếp đến quá trình phát
triển kinh tế- xã hội và làm cho vi ệc tạo lập nhà ở của phần lớn người thu nhập thấp
gặp nhiều khó khăn.
Không nh ững thế, giá đất cao đang gây ra áp lực rất lớn cho nhà đầu tư, đặc
biệt là các nhà đầu tư vào lĩnh vực cơ sở hạ tầng công nghi ệp. Chi phí dự án đội lên
đáng kể do sự biến động tăng lên không ngừng của chi phí đền bù, gi ải phóng m ặt
bằng, tiếp cận đất đai.
 Rủi ro xây dựng thi công
Địa điểm xây dựng: ảnh hưởng đến vốn đầu tư, giá thành, sức cạnh tranh, quyết
định hiệu quả của dự án đầu tư bất động sản. Rủi ro xảy ra khi địa điểm không phù hợp
với dự báo phát tri ển kinh tế dài hạn, quy hoạch xây dựng mạng lưới giao thông của
địa phương, cơ sở vật chất hiệ n có c ủa địa điểm đầu tư không phù hợp, khí hậu của
địa điểm có bi ến động…Cần phải tìm hiểu về điều kiện tự nhiên (khí hậu, thủy văn,
nguồn nước…), điều kiện xã hội (dân số, phong tục tập quán, hoạt động kinh tế…),
điều kiện về quy hoach, kế hoạch phát triển vùng, và các y ếu tố kinh tế của địa điểm.
Quy mô xây dựng: Rủi ro xảy ra khi tổng dự toán, dự toán từng hạng muc công
trình bị bỏ sót h ạng mục cần đầu tư mà chưa được dự tính, hoặc đầu tư vào hạng mục
chưa cần thiết. Khi thẩm định cần kiêm tra các h ợp đồng giá của dự án
Trong quá trình thi công xây d ựng không đảm bảo xây dựng đúng kỹ thuật, các
biện pháp an toàn lao động không được đảm bảo gây ra tai nạn.
Do đó cần phải đề xuất việc đấu thầu, chọn thầu, bảo lãnh hợp đồng phù h ợp.
Xem xét đánh giá các đề xuất, giải pháp trong xay dựng có phù h ợp các định mức,
nhu cầu xây dựng cho từng hạng mục công trình hay không?
Khóa Lu ận Tốt Nghiệp 33

42. SV: Nguyễn Văn Phố GVHD: Th.S Phạm Phương Trung
 Rủi ro cung cấp
Nguồn nguyên vật liệu, nhà cung ứng, chính sách thuế đều ảnh hưởng đến khả
năng cung ứng đầu vào cho dự án. Khi khả năng cung ứng đầu vào không được đảm
bảo sẽ ảnh hưởng đến tiến độ thi công c ủa công trình. Khi thẩm định cần kiểm tra hợp
đồng trọn gói và b ảo lãnh hợp đồng, đánh giá uy tín của người cung cấp nguyên vật
liệu.
 Rủi ro vận hành, bảo trì
Phụ thuộc vào khả năng quản lý b ất động sản của chủ đầu tư. Đặc biệt ở Việt
Nam hiện nay rất thiếu nhà quản lý chuyên nghi ệp bởi đây là một nghề còn khá m ới.
Trong vận hành hoạt động một BĐS luôn tiềm ẩn rủi ro. Dù trong qua trình lập dự án
chủ đâù tư đã phải nghiên cứu kỹ lưỡng như g do thô g tin không hoàn hảo và mọi thứ
đều luôn v ận động phát triển nên sẽ luôn có nh ững biến cố bất ngờ xảy ra. Mặt khác
do quá trình xây dựng bất động sản dài nên khi đưa vào hoạt động các tiêu chu ẩn về kĩ
thuật sẽ không còn đảm bảo, thiết kế ban đầu sẽ không còn phù h ợp.
 Rủi ro môi trường xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản. Một khu vực mà
mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị bất động
sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các y ếu tố khác
trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế , g áo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập
quán người dân trong vùng c ũng có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Tình
trạng những người sống trong bất động sản, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình
trạng việc làm, các m ối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang
chung sống… Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ cũng phải được xem xét
kỹ lưỡng.
1.5. Đặc điểm của khách hàng cá nhân khi ra quy ết định đầu tư BĐS
Nhà đầu tư BĐS đưa ra quyết định theo một phần cảm tính: Nhà đầu tư BĐS
đưa ra quyết định một phần dựa trên cảm giác, tình cảm hoặc nhu cầu chứ không h oàn
toàn là tính toán kinh tế. Điều này cho thấy các lợi ích phi vật chất mà nhà đầu tư BĐS
nhận được chính là những yếu tố thuyết phục hành động mua hàng. Tác động đến tình
cảm của nhà đầu tư là điều mà doanh nghiệp người bán nên làm.
Khóa Lu ận Tốt Nghiệp 34