כנס מיסוי יזום והשקעות בנדל"ן - מיסוי קבוצות רכישה

1. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫רו‬ ‫כנס‬"‫ח‬–‫מיסוי‬,‫יזום‬
‫בנדל‬ ‫והשקעות‬"‫ן‬
‫ארצי‬,‫חיבה‬,‫אלמקייס‬,‫כהן‬-‫בע‬ ‫מיסוי‬ ‫פתרונות‬"‫מ‬
www.ahec-tax.co.il
1
‫אבוחצירא‬ ‫יובל‬,‫רו‬"‫ומשפטן‬ ‫ח‬
‫רכישה‬ ‫קבוצות‬ ‫מיסוי‬

2. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
2
‫רכישה‬ ‫קבוצת‬ ‫מהי‬?
‫דירה‬ ‫רוכש‬‫מבצע‬ ‫קבלן‬/
‫יזם‬
‫קבוצת‬
‫רוכשים‬
‫קרקע‬ ‫בעל‬
‫מבצע‬ ‫קבלן‬
1.‫עסקת‬
‫קרקע‬ ‫רכישת‬
2.‫הזמנת‬ ‫עסקת‬
‫בנייה‬ ‫שרותי‬
‫רכישת‬ ‫עסקת‬
‫גמורה‬ ‫דירה‬
‫גורם‬
‫מארגן‬

3. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
.1‫איתור‬‫מגרש‬‫עם‬‫היתרי‬‫בנייה‬‫או‬‫פוטנציאל‬‫להיתר‬‫כזה‬.
.2‫פנייה‬‫לאדריכל‬‫ע‬"‫מ‬‫לבחון‬‫אפשרויות‬‫התכנון‬‫וניצול‬‫אחוזי‬‫בנייה‬‫על‬‫הקרקע‬.
.3‫הזמנת‬‫דו‬"‫ח‬‫כלכלי‬-‫שמטי‬‫ע‬"‫מ‬‫לתמחר‬‫עלות‬‫יחידה‬‫גמורה‬.
.4‫רישום‬‫רוכשים‬‫לקבוצה‬–‫מפה‬‫לאוזן‬‫או‬‫בשיווק‬‫רגיל‬.
.5‫עריכת‬‫הסכם‬‫אופציה‬‫עם‬‫בעל‬‫הקרקע‬(‫לעיתים‬‫כשלב‬‫ביניים‬‫עריכת‬‫הסכם‬‫אופציה‬
‫ייחודית‬).
.6‫סחרור‬‫האופ‬'‫לרוכשים‬+‫חתימה‬‫על‬‫מערכת‬‫הסכמים‬–‫הסכם‬‫שיתוף‬+‫הסכם‬‫עם‬
‫בעל‬‫הקרקע‬/‫מימוש‬‫האופ‬'
.7‫קביעת‬‫מוסדות‬‫הקבוצה‬–‫מנהלת‬,‫מנגנוני‬‫הכרעה‬‫וועדת‬‫ביקורת‬.
.8‫גיוס‬‫מימון‬‫מבנק‬‫מלווה‬‫של‬‫הפרוייקט‬.
.9‫בחירת‬‫קבלן‬‫מבצע‬.
.10‫לעיתים‬–‫בחירת‬‫חברת‬‫ניהול‬‫לנכס‬.
‫רכישה‬ ‫קבוצת‬ ‫בהקמת‬ ‫השלבים‬

4. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫שיטת‬"‫בסר‬"–‫המארגן‬/‫יזם‬‫מלווה‬‫את‬‫הקבוצה‬‫עד‬‫סיום‬
‫הפרוייקט‬‫תוך‬‫הקפדה‬‫שכח‬‫ההכרעה‬‫וקבלת‬‫ההחלטות‬
‫נותרים‬‫בידי‬‫חברי‬‫הקבוצה‬/‫מוסדותיה‬.
‫שיטת‬"‫המארגן‬"–‫המארגן‬/‫היזם‬‫מכין‬‫את‬‫המסגרת‬
‫להתארגנות‬‫הקבוצה‬‫ופורש‬‫מהתהליך‬‫לאחר‬‫חתימת‬‫הסכם‬
‫שיתוף‬‫של‬‫חברי‬‫הקבוצה‬‫על‬‫הקרקע‬.
‫הרכישה‬ ‫קבוצת‬ ‫אופי‬

5. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
5
‫יתרונות‬–
‫חסכון‬‫בהוצאות‬‫מימון‬,‫חסכון‬‫בהוצ‬'‫פרסום‬‫ושיווק‬,‫חסכון‬
‫ברווח‬‫יזמי‬,‫מעורבות‬‫גדולה‬‫בתכנון‬‫ובנייה‬,"‫בחירת‬"‫השכנים‬,
‫חסכון‬‫במס‬–‫מע‬"‫מ‬‫ומס‬‫רכישה‬(?)!.
‫חסרונות‬–
‫חוסר‬‫מהותי‬‫בהבטחת‬‫ההשקעה‬,‫מחיר‬‫הדירה‬‫אינו‬‫סופי‬‫עד‬
‫להשלמת‬‫הפרויקט‬,‫מועד‬‫השלמת‬‫הפרויקט‬‫אינו‬‫מובטח‬,
‫אחריות‬‫לליקויים‬‫רק‬‫מהקבלן‬‫המבצע‬,‫אין‬‫רישוי‬‫למארגן‬,
‫בדר‬"‫כ‬‫עלות‬‫הקרקע‬‫משולמת‬‫מיד‬(‫ללא‬‫פריסת‬‫תשלומים‬‫כמו‬
‫אצל‬‫קבלן‬).
‫רכישה‬ ‫קבוצת‬-‫וחסרונות‬ ‫יתרונות‬

6. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
6
‫המצב‬‫החוקי‬‫עד‬‫שנת‬2010–‫חסכון‬‫ב‬‫מיסים‬‫עקיפים‬:
‫רכישת‬‫קרקע‬‫מאדם‬‫פרטי‬/‫מעוסק‬(‫בשימוש‬‫פרטי‬)–‫לא‬
‫חייבת‬‫במע‬"‫מ‬‫בעסקת‬‫הקרקע‬‫בגין‬‫שווי‬‫הקרקע‬–‫לא‬‫מהווה‬
"‫עסקה‬"‫או‬"‫עסקת‬‫אקראי‬"‫לעניין‬‫חוק‬‫מע‬"‫מ‬.
‫חסכון‬‫מרכיב‬‫המע‬"‫מ‬‫על‬‫אגרות‬+‫היטלים‬(‫משולם‬‫ישירות‬‫ע‬"‫י‬
‫הדיירים‬)
‫חסכון‬‫מרכיב‬‫המע‬"‫מ‬‫על‬‫ההפרש‬‫בין‬‫רווח‬‫לקבלן‬‫לבין‬‫הרווח‬‫של‬
‫המארגן‬.
‫תשלום‬‫מס‬‫רכישה‬‫מופחת‬-‫בגין‬‫מרכיב‬‫שווי‬‫הקרקע‬‫בלבד‬
‫מתוך‬‫סך‬‫שווי‬‫הדירה‬‫הגמורה‬.
‫חסכון‬‫מס‬‫רכישה‬‫על‬‫מרכיב‬‫המע‬"‫מ‬‫שנחסך‬‫כאמור‬‫לעיל‬.
‫רכישה‬ ‫קבוצות‬–‫המיסוי‬ ‫אופן‬

7. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
7
‫המצב‬‫החוקי‬‫בעסקאות‬‫החל‬‫מ‬-1.1.2011:
‫תיקון‬40‫לחוק‬‫מע‬"‫מ‬–‫הוספה‬‫חלופה‬(3)‫להגדרת‬"‫עסקת‬
‫אקראי‬"‫בחוק‬‫מע‬"‫מ‬‫הכוללת‬‫גם‬‫מכירת‬‫זכות‬‫במקרקעין‬‫ל‬"‫קבוצת‬
‫רכישה‬"‫ע‬"‫י‬‫מי‬‫שזה‬‫אינו‬‫עיסוקו‬.‫וכן‬,‫תוקן‬‫סעיף‬21‫לחוק‬‫כך‬‫שלא‬
‫ניתן‬‫להעביר‬‫את‬‫נטל‬‫המס‬‫מהמוכר‬‫לרוכשים‬!!!
‫תיקון‬69‫לחוק‬‫מיסוי‬‫מקרקעין‬–‫תוקן‬‫סעיף‬9(‫א‬)‫לחוק‬‫כך‬‫שלגבי‬
‫רוכש‬‫זכות‬‫במקרקעין‬‫הנמנה‬‫עם‬"‫קבוצת‬‫רכישה‬"‫לגבי‬‫נכס‬‫שאינו‬
‫דירת‬‫מגורים‬‫יהא‬‫שווי‬‫המכירה‬–‫שווי‬‫המכירה‬‫של‬‫הנכס‬‫הבנוי‬
‫שאינו‬‫דירת‬‫מגורים‬.‫והורחבה‬‫הגדרת‬"‫דירת‬‫מגורים‬"‫בסעיף‬9(‫ג‬)
‫לחוק‬‫כך‬‫שכוללת‬–‫זכות‬‫במקרקעין‬‫שנמכרה‬‫לקבוצת‬‫רכישה‬‫לגבי‬
‫נכס‬‫שהוא‬‫דירה‬‫המיועדת‬‫לשמש‬‫למגורים‬.
‫ונקבע‬‫שהשווי‬‫יהא‬‫שווי‬‫המכירה‬‫של‬‫דירת‬‫המגורים‬‫שתבנה‬.
‫רכישה‬ ‫קבוצות‬–‫המיסוי‬ ‫אופן‬

8. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
8
‫למי‬‫נתון‬‫כוח‬‫ההחלטה‬–‫למארגן‬‫או‬‫לחברי‬
‫הקבוצה‬/‫מוסדותיה‬.
‫מיסוי‬‫המארגן‬–‫כמו‬‫קבלן‬–‫רוכש‬‫קרקע‬‫ומוכר‬‫דירות‬
‫גמורות‬.(‫פס‬"‫ד‬‫ע‬"‫א‬11125/08‫קווי‬‫נדל‬"‫ן‬‫גינדי‬-‫ירון‬‫בע‬"‫מ‬)
‫מיסוי‬‫המארגן‬–‫כמתווך‬.(‫פס‬"‫ד‬‫ע‬"‫א‬4378/11‫תפוח‬‫פז‬‫פיתוח‬
‫נדל‬"‫ן‬)
‫מסקנה‬–‫כל‬‫מקרה‬‫ייבחן‬‫לגופו‬‫של‬‫עניין‬‫לאור‬‫מערכת‬‫החוזים‬
‫שנחתמה‬‫וכן‬‫עובדות‬‫המקרה‬.
‫רכישה‬ ‫קבוצות‬–‫המארגן‬ ‫מיסוי‬

9. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫תקנות‬‫מע‬"‫מ‬(‫תכנון‬‫מס‬‫חייב‬‫בדיווח‬)-2006–‫תקנה‬2:
‫מי‬‫מדווח‬?‫בעל‬‫הזכות‬‫במקרקעין‬+‫הגורם‬‫המארגן‬.
‫מתי‬?‫בדו‬"‫ח‬‫התקופתי‬‫שיש‬‫להגיש‬‫לפי‬‫סעיף‬67‫לחוק‬.
‫פטור‬‫מדיווח‬?(‫תקנה‬4)‫ניתנה‬‫החלטת‬‫מיסוי‬‫בעניין‬‫או‬‫דווח‬‫למנהל‬
‫מסמ‬"‫ק‬‫כמכירה‬‫כפולה‬(‫מבעל‬‫הזכות‬‫לגורם‬‫המארגן‬‫לקבוצת‬
‫הרוכשים‬).
‫תקנות‬‫מ‬"‫ה‬(‫תכנון‬‫מס‬‫חייב‬‫בדיווח‬)-2006–‫תקנה‬2(13):
‫מי‬‫מדווח‬?‫בעל‬‫הזכות‬‫במקרקעין‬+‫הגורם‬‫המארגן‬.
‫מתי‬?‫בדו‬"‫ח‬‫לשנת‬‫המס‬‫שבה‬‫היתה‬‫ההתקשרות‬.
‫פטור‬‫מדיווח‬?(‫תקנה‬4)‫ניתנה‬‫החלטת‬‫מיסוי‬‫בעניין‬‫או‬‫דווח‬‫למנהל‬
‫מסמ‬"‫ק‬‫כמכירה‬‫כפולה‬(‫מבעל‬‫הזכות‬‫לגורם‬‫המארגן‬‫לקבוצת‬
‫הרוכשים‬).
‫רכישה‬ ‫קבוצת‬-‫בדיווח‬ ‫חייב‬ ‫מס‬ ‫תכנון‬

10. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫ההקשבה‬ ‫על‬ ‫תודה‬!
‫ארצי‬,‫חיבה‬,‫אלמקייס‬,‫כהן‬-‫בע‬ ‫מיסוי‬ ‫פתרונות‬"‫מ‬
‫גן‬ ‫רמת‬:‫טלפון‬:03-6134111,‫פקס‬:03-6133113
‫חיפה‬:‫טלפון‬:04-9118181,‫פקס‬:04-9118188
www.ahec-tax.co.il
10