DC FINANCE'S 17.1.207

1. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫נכסים‬ ‫לניהול‬ ‫שני‬ ‫החצי‬ ‫הכנס‬
‫משפחתיים‬-‫ונדל‬ ‫ניהול‬"‫ן‬
1
‫ארצי‬,‫חיבה‬,‫אלמקייס‬,‫כהן‬-‫בע‬ ‫מיסוי‬ ‫פתרונות‬"‫מ‬
www.ahec-tax.co.il
‫מרצה‬:‫רו‬"‫ארצי‬ ‫רן‬ ‫ח‬
17‫בינואר‬2016-‫ת‬ ‫הרביעית‬ ‫הקומה‬"‫א‬
D.C. Finance’s

2. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫דירות‬ ‫ריבוי‬ ‫מס‬
‫על‬‫אף‬‫הביקורת‬‫העניינית‬‫שספג‬‫האוצר‬‫בעניין‬‫הרעיון‬
‫להטלת‬‫מס‬‫זה‬,‫וזמן‬‫ההערכות‬‫שהיה‬‫למשרד‬‫האוצר‬‫לבצע‬
‫התאמות‬‫נדרשות‬,‫התוצר‬‫הסופי‬‫מחורר‬‫ומעלה‬‫תהיות‬
‫גדולות‬‫בישום‬‫החוק‬‫שעבר‬‫לבסוף‬:
2

3. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫דירות‬ ‫ריבוי‬ ‫מס‬-‫הגדרות‬
‫נציג‬‫להלן‬‫מספר‬‫הגדרות‬‫ועקרונות‬‫המוצגים‬‫בחוק‬:
"‫חייב‬‫במס‬"-‫יחיד‬‫שהוא‬‫בעלים‬‫של‬‫מספר‬‫דירות‬‫או‬‫חלקי‬‫דירות‬
‫מגורים‬,‫ששיעור‬‫הבעלות‬‫המצטבר‬‫שלו‬‫בהן‬‫הוא‬249%‫ומעלה‬.
"‫דירת‬‫מגורים‬"-"‫דירה‬‫או‬‫חלק‬‫ממנה‬,‫שבנייתה‬‫הושלמה‬,
‫הנמצאת‬‫בישראל‬‫או‬‫באזור‬...,‫והיא‬‫מיועדת‬‫למגורים‬‫לפי‬‫טיבה‬
‫או‬‫לפי‬‫התכנית‬‫החלה‬‫עליה‬‫לפי‬‫חוק‬‫התכנון‬‫והבנייה‬,‫התשכ‬"‫ה‬-
1965‫או‬‫משמשת‬‫למגורים‬;"
"‫הסכום‬‫הקובע‬"-‫סכום‬‫שנקבע‬‫לפי‬‫שימוש‬‫בנוסחה‬"‫מדעית‬"
‫של‬‫מדדי‬‫כלכלה‬-‫חברה‬-‫פריפריה‬.
3

4. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫דירות‬ ‫ריבוי‬ ‫מס‬-‫החרגות‬
‫מוחרגות‬‫מהגדרת‬"‫דירת‬‫מגורים‬"‫ועל‬‫כן‬,‫לא‬‫חייבות‬‫במס‬‫ריבוי‬
‫דירות‬(‫עיקרים‬):
•‫דירת‬‫מגורים‬‫בבעלותם‬‫של‬‫עמותה‬,‫הקדש‬‫או‬‫חל‬"‫צ‬.
•‫דירת‬‫מגורים‬‫בבניין‬‫להשכרה‬.
•‫דירת‬‫מגורים‬‫שמשמשת‬‫להשכרה‬‫לטווח‬‫ארוך‬‫לפי‬‫מכרז‬
‫שפרסמה‬‫המדינה‬‫או‬‫החברה‬‫הממשלתית‬‫לדיור‬‫ולהשכרה‬.
•‫דירת‬‫מגורים‬‫המושכרת‬‫למגורים‬‫בשכירות‬‫מוגנת‬.
•‫דירת‬‫מגורים‬‫המהווה‬‫מלאי‬‫עסקי‬‫לעניין‬‫מס‬‫הכנסה‬.
•‫דירת‬‫מגורים‬‫שפוצלה‬"‫כדין‬"-‫תחשב‬‫כדירת‬‫מגורים‬‫אחת‬.
•‫מספר‬‫דירות‬‫מגורים‬‫שחוברו‬‫לדירה‬‫אחת‬-‫יחשבו‬‫כדירת‬
‫מגורים‬‫אחת‬.
4

5. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫דירות‬ ‫ריבוי‬ ‫מס‬-‫החרגות‬
•‫דירת‬‫מגורים‬‫שהתקבלה‬‫בירושה‬,‫ובלבד‬‫שלא‬‫הושכרה‬‫בשנה‬
‫הראשונה‬‫לאחר‬‫פטירת‬‫המוריש‬-‫לא‬‫תימנה‬‫כדירת‬‫מגורים‬
‫בשנה‬‫הראשונה‬‫כאמור‬;
•‫דירת‬‫מגורים‬‫של‬‫מי‬‫שהוא‬‫יתום‬‫משני‬‫הוריו‬‫שטרם‬‫מלאו‬‫לו‬18
‫שנים‬.
5

6. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫תקרת‬‫החיוב‬‫השנתי‬‫לכל‬‫דירה‬‫חייבת‬‫הינה‬18,000₪-26,800₪‫מגולם‬.
‫לגבי‬‫בעלות‬‫בחלק‬‫של‬‫דירה‬‫יחול‬‫מיסוי‬‫חלקי‬‫בהתאמה‬.
‫אם‬‫הסכום‬‫הקובע‬‫לגבי‬‫סך‬‫כל‬"‫דירות‬‫ההשקעה‬"(‫כל‬‫הדירות‬‫למעט‬‫הדירה‬
‫היקרה‬‫ביותר‬)‫נמוך‬‫מ‬-1.15‫מיליון‬₪,‫לא‬‫יחול‬‫כל‬‫מיסוי‬.
‫אם‬‫הסכום‬‫כנ‬"‫ל‬,‫גבוה‬‫מ‬-1.15‫מיליון‬‫ונמוך‬‫מ‬-1.4‫מיליון‬-‫יחול‬‫מיסוי‬‫יחסי‬.
‫דירה‬‫בבעלות‬‫איגוד‬‫בו‬‫ליחיד‬‫חלק‬‫כלשהו‬‫בזכויותיו‬,‫במישרין‬‫או‬‫בעקיפין‬,
‫תחשב‬‫כדירתו‬‫של‬‫היחיד‬(‫לפי‬‫חלקו‬‫באיגוד‬).‫במקרה‬‫כזה‬‫היחיד‬‫יהיה‬‫בר‬
‫החיוב‬!!
‫בני‬‫זוג‬‫וילדיהם‬‫עד‬‫גיל‬18-‫הינם‬‫בעלים‬‫אחד‬.(‫אין‬‫בתזכיר‬‫מניעות‬‫או‬
‫התמודדות‬‫עם‬‫העברת‬‫דירה‬‫שלישית‬‫במתנה‬‫לילד‬‫בגיר‬).
‫הבחירה‬‫על‬‫איזו‬‫דירה‬‫ישולם‬‫המס‬-‫הינה‬‫בלתי‬‫חוזרת‬‫לגבי‬‫אותה‬‫שנת‬‫מס‬.
‫המס‬‫הוא‬1%‫מהסכום‬‫הקובע‬‫שנקבע‬‫לכל‬‫דירה‬,‫על‬‫כל‬‫דירותיו‬‫של‬‫החייב‬
‫למעט‬‫שתי‬‫דירות‬‫לפי‬‫בחירתו‬.
‫המס‬‫על‬‫פי‬‫חוק‬‫זה‬‫לא‬‫ינתן‬‫לניכוי‬‫מכל‬"‫חוק‬‫מס‬‫אחר‬".
6
‫דירות‬ ‫ריבוי‬ ‫מס‬-‫עקרונות‬

7. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫ועדת‬‫הכספים‬‫אישרה‬‫מענק‬‫לחייבי‬‫מס‬‫ריבוי‬‫דירות‬‫שמכרו‬‫את‬‫דירותיהם‬.
‫הכללים‬‫יהיו‬‫תקפים‬‫למי‬‫שמכר‬‫את‬‫דירתו‬‫החל‬‫מה‬-1.1.17:
•‫המכירה‬‫צריכה‬‫להיות‬‫מה‬-1.1.17‫עד‬‫ל‬-1.10.17.‫המכירה‬‫לא‬‫נעשתה‬‫ללא‬
‫תמורה‬‫ולא‬‫לקרוב‬‫משפחה‬,‫וכמו‬‫כן‬,‫לא‬‫על‬‫פי‬‫סעיף‬5‫ב‬'‫לחוק‬‫מקרקעין‬
(‫שינוי‬‫ייעוד‬).
•‫הרוכש‬‫הינו‬‫חסר‬‫דיור‬‫או‬‫בעלים‬‫של‬‫דירה‬‫יחידה‬‫שהצהיר‬‫כי‬‫הוא‬‫משפר‬
‫דיור‬‫אשר‬‫מתחייב‬‫למכור‬‫את‬‫הדירה‬‫הישנה‬‫תוך‬18‫חודשים‬‫מיום‬‫הקנייה‬.
‫גובה‬‫המענק‬‫יהיה‬‫בגובה‬‫מס‬‫השבח‬‫או‬85,000₪,‫לפי‬‫הנמוך‬‫מביניהם‬,
‫והמענק‬‫יינתן‬‫בלא‬‫יותר‬‫מ‬-3‫מכירות‬‫דירה‬.
•‫במידה‬‫ומדובר‬‫במי‬‫שבבעלותו‬‫שלוש‬‫דירות‬‫ומעלה‬,‫אך‬‫הוא‬‫פטור‬‫ממס‬
‫ריבוי‬‫דירות‬‫מאחר‬‫ודירות‬‫ההשקעה‬‫שבבעלותו‬‫הן‬‫עד‬‫שווי‬‫של‬1,150,000
₪,‫אזי‬‫המענק‬‫שלו‬‫יקבע‬‫על‬‫פי‬‫נוסחה‬.
7
‫דירות‬ ‫ריבוי‬ ‫מס‬-‫עקרונות‬

8. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il 8
‫דירות‬ ‫ריבוי‬ ‫מס‬-‫למחשבה‬ ‫נקודות‬
‫מי‬‫שבבעלותו‬‫עד‬2.48‫דירות‬‫פטור‬‫ממס‬‫לחלוטין‬.‫מי‬‫שבבעלותו‬2.5‫דירות‬,
‫ישלם‬‫מס‬‫על‬"‫מלוא‬"‫מחצית‬‫הדירה‬‫השלישית‬.
‫אין‬‫קשר‬‫להשכרה‬‫בפועל‬‫של‬‫הדירות‬.‫גם‬‫דירות‬‫שאינן‬‫מושכרות‬‫יחויבו‬‫במס‬.
‫אין‬‫התחשבות‬‫בשווי‬‫הדירות‬,‫ובעל‬‫דירה‬‫שניה‬‫מושכרת‬‫אחת‬‫ששוויה‬15
‫מיליון‬(‫ודמי‬‫השכירות‬‫בהתאם‬),‫לא‬‫ישלם‬‫כל‬‫מס‬‫נוסף‬,‫בעוד‬‫שחברו‬‫ה‬"‫דל‬"
‫בעל‬5‫דירות‬‫ששווי‬‫כל‬‫אחת‬‫מהן‬3‫מיליון‬₪,‫ישלם‬‫גם‬‫ישלם‬.
‫שיעור‬‫המס‬‫האפקטיבי‬‫על‬‫הדירות‬‫ה‬"‫זולות‬"‫יהא‬‫גבוה‬‫לאין‬‫שיעור‬‫מהמס‬‫על‬
‫השכרת‬‫דירות‬‫יוקרה‬.‫לדוגמא‬:2‫יחידים‬,‫לשניהם‬3‫דירות‬.‫לאחד‬‫דירה‬‫בתל‬
‫אביב‬‫ששוויה‬5‫מיליון‬₪‫והיא‬‫מושכרת‬‫ב‬-10,500₪‫לחודש‬.‫לשני‬‫דירה‬
‫בראשל‬"‫צ‬‫בשווי‬2‫מיליון‬₪‫והיא‬‫מושכרת‬‫ב‬-4,000₪‫לחודש‬.‫בהנחה‬
‫ששניהם‬‫משלמים‬‫מס‬‫בשיעור‬10%,‫בהתאם‬‫לסעיף‬122‫לפקודה‬.‫בת‬"‫א‬
‫ישלם‬‫בעל‬‫הדירה‬1,500₪‫ובראשל‬"‫צ‬‫ישלם‬‫בעל‬‫הדירה‬1,000₪‫לחודש‬‫מס‬
‫נוסף‬.‫לראשון‬-‫שיעור‬‫המס‬‫החדש‬:24%,‫לשני‬-‫שיעור‬‫המס‬‫החדש‬:35%
!!.

9. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il 9
‫דירות‬ ‫ריבוי‬ ‫מס‬-‫למחשבה‬ ‫נקודות‬
‫לדעתנו‬,‫כי‬‫צפוי‬‫שחלק‬‫מהותי‬‫מהמס‬‫יושת‬‫בסופו‬‫של‬‫דבר‬‫על‬‫שוכרי‬‫הדירות‬,
‫וכך‬,‫במקום‬‫להקטין‬‫הפערים‬‫החברתיים‬,‫פערים‬‫אלו‬‫רק‬‫יגדלו‬.
‫אין‬‫בהצעת‬‫החוק‬‫מניעות‬‫או‬‫התמודדות‬‫עם‬‫העברת‬‫דירה‬‫שלישית‬‫במתנה‬
‫לילד‬‫בגיר‬.
‫מהו‬‫הדין‬‫החל‬‫לגבי‬"‫דירות‬‫נופש‬"‫המשמשות‬‫למגורים‬‫בפועל‬‫שנקבע‬
‫בפסיקה‬‫שאינן‬‫זכאיות‬‫למדרגות‬‫מס‬‫רכישה‬‫מופחתות‬/‫פטור‬‫במכירת‬‫דירת‬
‫מגורים‬‫מזכה‬?‫ובהתאם‬,‫מה‬‫הדין‬‫החל‬‫על‬‫דירות‬‫המושכרות‬‫לטווח‬‫קצר‬?
‫האם‬‫אחזקת‬‫דירת‬‫מגורים‬‫באמצעות‬‫נאמנות‬‫תקים‬‫חבות‬‫במס‬?‫באיזה‬‫סוג‬
‫נאמנות‬‫מדובר‬‫וכיצד‬‫מקימים‬‫אותה‬?
‫העברת‬‫דירה‬‫במתנה‬‫תחויב‬‫במס‬‫רכישה‬‫של‬2.67%(1/3*8%).‫במידה‬
‫ומעבירים‬‫דירה‬‫ששוויה‬1‫מ‬'₪‫ישולם‬‫מס‬‫רכישה‬‫בסך‬26,700₪‫ובהנחה‬
‫שמס‬‫ריבוי‬‫דירות‬‫המשולם‬‫הינו‬7,200₪‫לשנה‬(600*12)‫חסכון‬‫מס‬‫ריבוי‬
‫דירות‬"‫מכסה‬"‫את‬‫תשלום‬‫מס‬‫הרכישה‬‫לאחר‬‫כ‬-3.7‫שנים‬.

10. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il 10
‫דירות‬ ‫ריבוי‬ ‫מס‬-‫למחשבה‬ ‫נקודות‬
‫לעומת‬‫זאת‬‫בהעברת‬‫דירה‬‫ששוויה‬3‫מ‬'₪‫ובהנחה‬‫כי‬‫מס‬‫ריבוי‬‫דירות‬‫הינו‬
‫מקסימלי‬–18,000₪,‫ישולם‬‫מס‬‫רכישה‬‫בסך‬80,000‫אשר‬‫יוחזר‬‫על‬‫פני‬‫כ‬-
4.5‫שנים‬‫בהן‬‫נחסך‬‫מס‬‫ריבוי‬‫דירות‬.
‫ההליך‬‫השומתי‬:
‫המנהל‬‫ישלח‬‫לא‬‫יאוחר‬‫מה‬-30‫בינואר‬‫הודעת‬"‫שומה‬‫מותנית‬"‫הכוללת‬‫את‬
‫פירוט‬‫הדירות‬‫החייבות‬‫וסכום‬‫המס‬‫לתשלום‬.
‫במידה‬‫ולא‬‫התקבלה‬‫שומה‬‫מותנית‬‫עד‬30‫במרס‬,‫יגיש‬‫בעל‬3‫דירות‬‫ומעלה‬
‫הצהרה‬‫ובה‬‫פרטים‬‫על‬‫כל‬‫דירות‬‫המגורים‬‫שבבעלותו‬,‫על‬‫אלו‬‫דירות‬‫מתוכן‬
(‫מהשלישית‬‫ומעלה‬)‫הוא‬‫בוחר‬‫לשלם‬‫את‬‫המס‬,‫וסכום‬‫המס‬‫לתשלום‬‫וזאת‬
‫עד‬‫ל‬-30‫במאי‬-"‫שומה‬‫עצמית‬".
‫בשנת‬‫המס‬2017‫לא‬‫תשלח‬‫שומה‬‫מותנית‬‫ועל‬‫החייבים‬‫במס‬‫להגיש‬‫הצהרה‬
‫שתהווה‬‫שומה‬‫עצמית‬‫עד‬‫ל‬31.03.2017-‫האם‬‫הרשות‬‫ערוכה‬‫לכך‬?

11. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il 11
‫דירות‬ ‫ריבוי‬ ‫מס‬-‫למחשבה‬ ‫נקודות‬
‫מי‬‫שרכש‬‫דירה‬‫שלישית‬‫במהלך‬‫השנה‬,‫או‬‫מי‬‫שמכר‬‫כזו‬,‫ידווח‬‫על‬‫כך‬‫למנהל‬
‫תוך‬20‫יום‬.
‫ההצהרות‬‫יוגשו‬‫באופן‬‫מקוון‬‫לפי‬‫כללים‬(‫ופטורים‬)‫שיקבעו‬.
‫המס‬‫על‬‫פי‬‫התחשיב‬‫ישולם‬-‫חציו‬‫עד‬30‫ביוני‬‫של‬‫אותה‬‫שנה‬,‫וחציו‬‫השני‬
‫עד‬31‫בדצמבר‬‫של‬‫אותה‬‫שנה‬.
‫תוך‬‫שמונה‬‫חודשים‬‫מיום‬‫הפקת‬‫השומה‬,‫יוכל‬‫המנהל‬‫לבדוק‬‫אותה‬‫ולאשר‬
‫אותה‬,‫או‬‫לקבוע‬‫מיטב‬‫שפיטה‬‫או‬‫להגיע‬‫להסכם‬‫שומה‬‫עם‬‫היחיד‬.
‫בזהה‬‫לחוק‬‫מיסוי‬‫מקרקעין‬,‫יתאפשר‬‫ייצוג‬‫חייבים‬‫רק‬‫ע‬"‫י‬‫עו‬"‫ד‬.‫ייצוג‬‫ע‬"‫י‬
‫רואי‬‫חשבון‬‫יתאפשר‬‫רק‬‫לעניין‬‫חישוב‬‫המס‬.

12. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il 12
‫דירות‬ ‫ריבוי‬ ‫מס‬-‫למחשבה‬ ‫נקודות‬
‫סיכום‬:
‫חוק‬‫מס‬‫ריבוי‬‫דירות‬,‫הורתו‬‫בחטא‬‫לדעתנו‬,‫ולידתו‬‫תהא‬
‫בחתחתים‬‫רבים‬.
‫אנו‬‫רואים‬‫קשיים‬‫עצומים‬‫בישומו‬,‫לרבות‬‫התנגדות‬‫של‬‫עובדי‬
‫רשות‬‫המיסים‬‫עצמם‬‫לשאת‬‫בנטל‬‫החדש‬‫והמוזר‬‫הזה‬.
‫מס‬-‫ראוי‬‫כי‬‫יוטל‬‫מס‬‫על‬‫רווחים‬,‫ולמצער‬-‫על‬‫הכנסות‬,‫ולא‬‫על‬
‫נכסים‬.‫ככל‬‫שנגזרה‬‫גזרה‬,‫ובעלי‬‫הדירות‬‫להשכרה‬‫יאלצו‬‫לשלם‬
‫מס‬‫נוסף‬,‫ראוי‬‫היה‬‫יותר‬‫להעלות‬‫את‬‫שיעור‬‫מס‬‫המחזור‬‫לפי‬‫סעיף‬
122‫לפקודה‬‫שהינו‬‫כיום‬10%.

13. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
13
‫ההקשבה‬ ‫על‬ ‫תודה‬!
‫ארצי‬,‫חיבה‬,‫אלמקייס‬,‫כהן‬-‫בע‬ ‫מיסוי‬ ‫פתרונות‬"‫מ‬
‫גן‬ ‫רמת‬:‫טלפון‬:03-6134111,‫פקס‬:03-6133113
‫חיפה‬:‫טלפון‬:04-9118181,‫פקס‬:04-9118188
www.ahec-tax.co.il