הרצאתו של רו"ח (משפטן) ישי כהן ועידת חשבים 2015 - מושב המיסוי

1. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫חשבים‬ ‫ועידת‬2015-‫המיסוי‬ ‫מושב‬
1
‫הנדל‬ ‫מחירי‬ ‫להורדת‬ ‫ככלי‬ ‫המס‬"‫ן‬-‫האומנם‬?
23.11.2015
‫כהן‬ ‫ישי‬,‫רו‬"‫ומשפטן‬ ‫ח‬-‫שותף‬
‫ארצי‬,‫חיבה‬,‫אלמקייס‬,‫כהן‬-‫בע‬ ‫מיסוי‬ ‫פתרונות‬"‫מ‬
www.ahec-tax.co.il

2. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫יוקר‬‫מחירי‬‫הדיור‬-‫רצף‬‫תיקוני‬‫חקיקה‬
‫בתחום‬‫המיסוי‬‫בשנים‬‫האחרונות‬.
‫השקעה‬‫בנדל‬"‫ן‬‫באמצעות‬‫יחיד‬‫או‬‫חברה‬.
‫חברת‬‫בית‬-‫הזדמנות‬‫אחרונה‬...
‫הפרק‬ ‫על‬....
2

3. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫אזורים‬ ‫לפי‬ ‫ממוצעת‬ ‫דירה‬ ‫מחירי‬
‫לשנים‬1995-2014
1.1.‫דירות‬ ‫מחירי‬–‫למ"ס‬
,19952014
(":)
. , , *
"(". )
.' , ,
300
500
700
900
1,100
1,300
1,500
1,700
1,900
2,100
2,300
3

4. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫שנת‬2011-‫הצעת‬‫חוק‬‫להגדלת‬‫ההיצע‬‫של‬‫דירות‬‫מגורים‬(‫מיסוי‬‫מקרקעין‬-
‫הוראת‬‫שעה‬):
‫הגדלת‬‫מדרגת‬‫המס‬‫הראשונה‬‫בחישוב‬‫לדירה‬‫יחידה‬.
‫הגדלת‬‫שיעורי‬‫מס‬‫הרכישה‬‫בחישוב‬‫לדירה‬‫שאינה‬‫יחידה‬(5%,6%,7%).
2‫פטורים‬‫נוספים‬‫במכירת‬‫דירת‬‫מגורים‬‫מזכה‬.
‫הפחתת‬‫שיעור‬‫מס‬‫השבח‬‫הריאלי‬‫לגבי‬‫קרקע‬‫המיועדת‬‫לבניית‬‫דירות‬
‫מגורים‬.
‫שנת‬2014-‫תיקון‬76-‫הרפורמה‬‫במיסוי‬‫מקרקעין‬:
‫בוטל‬‫הפטור‬‫ממס‬‫שבח‬‫שניתן‬‫אחת‬‫ל‬-4‫שנים‬;
‫בוטל‬‫הפטור‬‫ממס‬‫שבח‬‫לתושבי‬‫חוץ‬;
‫מיסוי‬‫דירות‬‫יוקרה‬.
‫הגדלה‬‫נוספת‬‫של‬‫שיעורי‬‫מס‬‫הרכישה‬‫בחישוב‬‫לדירה‬‫שאינה‬‫יחידה‬.
‫חקיקה‬ ‫תיקוני‬ ‫רצף‬:
4

5. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫שנת‬2014-‫הצעת‬‫חוק‬‫למע‬"‫מ‬‫בשיעור‬‫אפס‬.
‫יוני‬2015-‫תיקון‬81‫לחוק‬‫העלאת‬‫שיעור‬‫מס‬‫הרכישה‬
(8%,10%).
‫אוגוסט‬2015-‫תקציב‬‫המדינה‬-‫הוראת‬‫שעה‬‫ל‬-3‫שנים‬
‫אשר‬‫תעניק‬‫ליחידים‬‫מס‬‫שבח‬‫מופחת‬-‫עד‬25%,‫בגין‬
‫מכירות‬‫קרקע‬‫לבניית‬‫דירות‬‫מגורים‬.
‫חקיקה‬ ‫תיקוני‬ ‫רצף‬:
5

6. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫ההשפעות‬‫המס‬‫ברכישת‬‫דירת‬‫מגורים‬‫להשקעה‬-‫ההשוואה‬‫מול‬‫יחיד‬‫שרוכש‬
‫דירה‬‫נוספת‬‫להשקעה‬:
‫יחיד‬‫או‬‫חברה‬‫שיעור‬‫מס‬‫רכישה‬-‫החל‬‫מתאריך‬24.06.2015-
‫עד‬4,800,605‫ש‬"‫ח‬8%.
‫מעל‬4,800,605‫ש‬"‫ח‬‫ועד‬‫בכלל‬10%.
‫מע‬"‫מ‬-‫לפני‬‫כשנה‬‫פרסמה‬‫רשות‬‫המיסים‬‫החלטת‬‫מיסוי‬,‫הקובעת‬‫כי‬‫רכישת‬
‫דירת‬‫מגורים‬‫מאדם‬‫פרטי‬‫על‬‫ידי‬‫עוסק‬,‫שהינו‬‫חברה‬,‫גם‬‫אם‬‫אין‬‫עסקה‬
‫במקרקעין‬,‫חייבת‬‫במע‬"‫מ‬‫כעסקת‬‫אקראי‬,‫ועליה‬‫להוציא‬‫חשבונית‬‫עצמית‬
‫בהתאם‬‫לתקנה‬6‫ב‬(‫א‬),‫וככל‬‫שהדירה‬‫תושכר‬‫למגורים‬,‫לא‬‫ניתן‬‫יהיה‬‫לקזז‬‫את‬
‫מע‬"‫מ‬‫התשומות‬‫ששולם‬‫בחשבונית‬‫העצמית‬‫כאמור‬.
‫בנדל‬ ‫השקעה‬"‫או‬ ‫חברה‬ ‫באמצעות‬ ‫ן‬
‫יחיד‬?
6

7. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫מס‬‫הכנסה‬-‫שיעור‬‫המס‬‫על‬‫ההכנסות‬‫מדמי‬‫השכירות‬:
‫חברה‬-‫דמי‬‫השכירות‬,‫בניכוי‬‫הוצאות‬,‫חייבות‬‫במס‬‫חברות‬
‫ובמס‬‫על‬‫הדיבידנד‬‫במשיכה‬.
‫יחיד‬-
‫מסלול‬‫פטור‬–‫עד‬‫לתקרה‬‫של‬5,070‫ש‬"‫ח‬(‫בשנת‬2015).
‫מסלול‬10%-‫מס‬‫סופי‬‫בשיעור‬‫של‬10%‫על‬‫מחזור‬‫ההכנסות‬‫ללא‬
‫הוצאות‬.
‫מסלול‬‫מס‬‫שולי‬–‫דמי‬‫השכירות‬,‫בניכוי‬‫הוצאות‬,‫חייבות‬‫במס‬
‫בשיעור‬‫של‬‫עד‬48%.
2%‫מס‬‫יסף‬‫במידה‬‫ורלוונטי‬.
‫בנדל‬ ‫השקעה‬"‫או‬ ‫חברה‬ ‫באמצעות‬ ‫ן‬
‫יחיד‬?
7

8. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫שבח‬-‫שיעור‬‫המס‬‫במכירת‬‫הדירה‬:
‫חברה‬-‫שבח‬‫חייב‬‫במס‬‫בשיעור‬‫אפקטיבי‬"‫עד‬‫הבית‬"‫של‬
48.5%(‫מס‬‫חברות‬‫בשיעור‬‫של‬26.5%+‫דיבידנד‬‫בשיעור‬‫של‬
30%).
‫יחיד‬-‫מס‬‫שבח‬‫בשיעור‬‫של‬25%.
‫בנדל‬ ‫השקעה‬"‫או‬ ‫חברה‬ ‫באמצעות‬ ‫ן‬
‫יחיד‬?
8

9. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫בנדל‬ ‫השקעה‬"‫או‬ ‫חברה‬ ‫באמצעות‬ ‫ן‬
‫יחיד‬?
9

10. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫בנדל‬ ‫השקעה‬"‫או‬ ‫חברה‬ ‫באמצעות‬ ‫ן‬
‫יחיד‬?
10

11. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
4.9.2014-‫תזכיר‬‫חוק‬
197(-1.1.2014),
.
10.11.2014-‫הצעת‬‫החוק‬
1.1.2015.
12/2014--19-.
8/2015-‫פרק‬‫המיסים‬‫בתזכיר‬‫חוק‬‫ההתייעלות‬‫הכלכלית‬
2015-2016.
31.8.2015-‫הצעת‬‫חוק‬2015-
2016-.
28.10.2015-.
‫בית‬ ‫חברת‬
11

12. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫מוצע‬‫להוסיף‬‫חמישה‬‫תנאים‬‫מצטברים‬‫להגדרת‬"‫חברת‬‫מעטים‬":
.120‫בעלי‬‫מניות‬‫לכל‬‫היותר‬.
.2‫תאגיד‬‫שקוף‬‫כל‬‫אחד‬‫מבעלי‬‫הזכויות‬‫יחשב‬‫כבעל‬‫מניות‬.
.3‫לא‬‫ניתן‬‫לבחור‬‫בכל‬‫שנת‬‫מס‬‫את‬‫אופן‬‫המיסוי‬.
.4‫מדובר‬‫בחברה‬‫שכל‬‫החזקותיה‬‫במישרין‬‫של‬‫בניינים‬‫בישראל‬‫בלבד‬.
.5‫על‬‫החברה‬‫לא‬‫חל‬‫חוק‬‫עידוד‬‫השקעות‬‫הון‬,‫פרט‬‫לפרק‬‫שביעי‬1‫לחוק‬
(‫הטבות‬‫מס‬‫לבניינים‬‫להשכרה‬).
.6‫בקשה‬‫לחברת‬‫בית‬-‫תוך‬3‫חודשים‬‫מיום‬‫התאגדותה‬!!!
‫חברת‬‫בית‬-‫הצפוי‬ ‫הדין‬
12

13. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫מיסוי‬‫חד‬-‫שלבי‬-‫ייחוס‬‫הכנסתה‬‫החייבת‬/‫הפסדיה‬(‫לרבות‬
‫שבח‬)‫של‬‫חברת‬‫הבית‬‫לבעלי‬‫מניותיה‬‫עפ‬"‫י‬‫חלקם‬‫היחסי‬
‫ברווחי‬‫החברה‬.
‫ב‬‫תנאים‬:
.1‫רק‬‫רווחים‬‫של‬‫חברת‬‫הבית‬‫שמוסו‬‫בשל‬‫ייחוסם‬‫לבעל‬‫מניות‬
‫כאמור‬,‫בשיעור‬‫המס‬‫של‬‫היחיד‬-‫לא‬‫יחויבו‬‫במס‬‫נוסף‬‫בעת‬
‫חלוקתם‬‫כדיבידנד‬.(‫הגדרה‬-"‫רווחי‬‫חברת‬‫הבית‬)".
.2‫מקדמות‬‫המס‬‫של‬‫בעל‬‫המניות‬‫יוגדלו‬‫בהתאם‬‫לחלקו‬
‫בהכנסה‬‫החייבת‬‫של‬‫חברת‬‫הבית‬.
.3‫גביית‬‫המס‬-‫מבעל‬‫המניות‬‫או‬‫מחברת‬‫הבית‬.
‫בית‬ ‫חברת‬-‫הצפוי‬ ‫הדין‬
13

14. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
.4‫הפסדים‬‫ש‬‫היו‬‫לבעל‬‫המניות‬‫לפני‬‫שנות‬‫ההטבה‬-‫אינם‬‫ניתנים‬‫לקיזוז‬
‫כנגד‬‫הכנסות‬‫חברת‬‫הבית‬.
.5‫במכירת‬‫מניות‬‫של‬‫חברת‬‫בית‬-‫יופחת‬‫מהתמורה‬‫לעניין‬‫המוכר‬
(‫ומהמחיר‬‫המקורי‬‫לעניין‬‫הרוכש‬)‫סכום‬‫בגובה‬‫חלקו‬‫היחסי‬‫של‬
‫המוכר‬‫ברווחים‬‫הבלתי‬‫מחולקים‬‫בחברת‬‫הבית‬‫אשר‬‫חויבו‬‫בשיעורי‬
‫המס‬‫של‬‫היחיד‬.
.6‫כמו‬-‫כן‬,‫במכירה‬‫כאמור‬,‫ייווסף‬‫לתמורה‬‫של‬‫המוכר‬‫סכום‬‫בגובה‬
‫ההפסדים‬‫שיוחסו‬‫למוכר‬‫בשנות‬‫ההטבה‬.
.7‫לא‬‫יחולו‬‫הוראות‬‫סעיף‬94‫ב‬‫וסעיף‬71‫א‬‫לחוק‬‫מסמ‬"‫ק‬‫לגבי‬‫רווחים‬
‫שחיובו‬‫במס‬‫של‬‫יחיד‬.
.8‫ייעול‬‫הליכי‬‫שומה‬‫וערעור‬.
‫בית‬ ‫חברת‬-‫הצפוי‬ ‫הדין‬
14

15. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
.8‫חלק‬‫ה‬2-‫שינויי‬‫מבנה‬‫לא‬‫יחול‬‫על‬‫חברת‬‫בית‬,‫פרט‬‫לפטור‬
‫בהעברת‬‫מלוא‬‫הזכויות‬‫בנכס‬‫לחברת‬‫הבית‬.
.9‫במידה‬‫וחדל‬‫להתקיים‬‫תנאי‬‫אחד‬‫או‬‫יותר‬‫מהתנאים‬
‫המנויים‬‫בהגדרת‬‫חברת‬‫בית‬-‫תחדל‬‫החברה‬‫מלהיחשב‬
‫חברת‬‫בית‬‫כבר‬‫מתחילת‬‫שנת‬‫המס‬‫בה‬‫חדל‬‫להתקיים‬
‫התנאי‬.
.10‫חזרה‬‫מחברת‬‫בית‬-‫להודיע‬‫עד‬‫חודש‬‫לפני‬‫תחילת‬‫שנת‬
‫המס‬‫ותקף‬‫החל‬‫מתחילת‬‫שנה‬‫זו‬‫בלבד‬.
.11‫לאחר‬‫חזרה‬‫מחברת‬‫בית‬-‫לא‬‫ניתן‬‫לבחור‬‫שוב‬‫לעולם‬.
‫בית‬ ‫חברת‬-‫הצפוי‬ ‫הדין‬
15

16. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
‫הוראות‬‫מעבר‬:
‫א‬-‫חברת‬‫בית‬-
‫ף‬.
‫ב‬-‫חברת‬‫מעטים‬2015
-,30
,.
‫ג‬-,
,-
2016.‫במקרה‬‫כאמור‬,‫יבוצע‬‫מעין‬"‫פירוק‬‫רעיוני‬"
‫לצרכי‬‫מס‬(‫לעניין‬‫עודפים‬‫צבורים‬‫עד‬12.2015‫ועליית‬‫שווי‬
‫המקרקעין‬),‫ערב‬‫סיווגה‬‫החדש‬.
‫בית‬ ‫חברת‬-‫הצפוי‬ ‫הדין‬
16

17. Artzi,Hiba,Elmekiesse,Cohen
www.ahec-tax.co.il
17
‫ההקשבה‬ ‫על‬ ‫תודה‬!
‫ארצי‬,‫חיבה‬,‫אלמקייס‬,‫כהן‬-‫בע‬ ‫מיסוי‬ ‫פתרונות‬"‫מ‬
‫גן‬ ‫רמת‬:‫טלפון‬:03-6134111,‫פקס‬:03-6133113
‫חיפה‬:‫טלפון‬:04-9118181,‫פקס‬:04-9118188
www.ahec-tax.co.il