Энэ арга нь орлуулах зарчимд үндэслэдэг. Зах зээлийн хамгийн сайн жишиг үнэ ба үнэлэгдэж буй хөрөнгийн ашигт байдлын ялгааг олоход орлуулах зарчмын мөн чанар оршино. Энэ нь үнэлж буй хөрөнгийн ашигт байдалтай жишиж болох хамгийн ойрхон ашигт байдал бүхий хөрөнгөнд худалдан авагчийн төлж буй төлбөрийн хэмжээгээр тодорхойлогдоно.

1. Үл хөдлөх хөрөнгийн
үнэлгээнд зах зээлийн жишиг
үнийн хандлагыг хэрэглэх нь

2. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээнд зах зээлийнжишиг
үнийн хандлагыгхэрэглэхүй
Энэ арга нь орлуулах зарчимд үндэслэдэг.
Зах зээлийн хамгийн сайн жишиг үнэ ба үнэлэгдэж буй хөрөнгийн
ашигт байдлын ялгааг олоход орлуулах зарчмын мөн чанар оршино.
Энэ нь үнэлж буй хөрөнгийн ашигт байдалтай жишиж болох
хамгийн ойрхон ашигт байдал бүхий хөрөнгөнд худалдан авагчийн
төлж буй төлбөрийн хэмжээгээр тодорхойлогдоно.

3. ҮХХ-ийг зах зээлийн жишигүнийн
хандлагаар үнэлэх зарчим, тодорхойлолт
Зах зээлийн жишиг үнийн хандлага гэдэг нь ижил төстэй болон орлуулагч
хөрөнгийн борлуулалт ба холбогдох зах зээлийн өгөгдлийг харгалзан үзэж
харьцуулалт хийж үнэ цэнэ тогтоодог.
Үнэлж буй хөрөнгийн зах зээл дээр арилжаалагдаж байгаа ижил төстэй
хөрөнгийн борлуулалттай жишдэг.
Үнийн жагсаалт ( жишиг үнийн карт, дундаж үнээр гаргасан жагсаалт)
болон саналуудыг авч үзнэ. Зах зээлийн нөхцлийг хангасан хамгийн бага
өртгийг сонгодог.

4. Зах зээлийн үнийн хандлагыг
хэрэглэх шалгуур.
 Хэрэв жиших (өрсөлдөхүйц) хөрөнгө зах зээл дээр байх, энэ тухай нээлттэй зах
зээлийн шинэвтэр мэдээлэл хүрэлцээтэй олдоцтой байх нь энэхүү үнэлгээний
хандлагыг хэрэглэх гол шалгуур юм.
 Харьцуулалтын хандлагаар үнэлэгдэх өмч нь тусгай зориулалтын бус, борлогдох,
хөрвөх чадвартай, илүүдэл биш, хөрөнгө оруулалтын бус, албадан дуудлагын
биш, хөнгөлөлтэй худалдагдаагүй байх ёстой.
 Харьцуулагдах боломж бол худалдсан болон үнэлж буй хөрөнгийн хоорондын
тохирох байдал, өрсөлдөхүйц байхыг илэрхийлнэ. Харьцуулах жишихийн тоо(их
байх тусам) 3-аас багагүй байвал эцсийн үнэлгээний үнэний магадлал өндөр
байна.

5. Зах зээлийн жишиг үнийн хандлагын аргууд
• Борлуулсан ҮХХ-тэй харьцуулах арга
• Дундаж жишиг хөрөнгөтэй харьцуулах
арга
Шууд харьцуулах
арга
• Харьцуулах хөрөнгийн цэвэр ашиг,
олох орлого ба үнийг харьцуулах аргууд
хамаарна.
Шууд бусаар
харьцуулах арга

6. 1. Зах зээлийн жиших үнийн хандлагыншууд
харьцуулах аргын ерөнхий загвар
MV= Sc+ jc ,
MV - Зах зээлийн үнэ цэнийн тооцооны утга,
Sc - Харьцуулж буй хөрөнгийг худалдсан үнэ,
Jc - Үнэлэгдэж байгаа болон харьцуулагдаж буй объектуудын тоон болон чанарын
хүчин зүйлүүдийг тооцон харьцуулж буй объектын худалдсан үнэд хийсэн
тохируулга

7. Зах зээлийн жиших үнийнхандлагын
дараалал
1. ҮХХ-ийн зах
зээлийг судлах
Үнэлэх
хөрөнгөтэй
ялгаа аль болох
бага, ялгааг
тодорхойлох
боломжтой
хөрөнгө байгаа
эсэхийг
судлана.
2. Харьцуулах
ҮХХ-г сонгох
Харьцуулах
боломжтой,
нээлттэй зах зээлд
борлогдсон хөрөнгө
эсвэл элементээр нь
харьцуулах
боломжтой хөрөнгө
сонгоно.
3. Үнэлэх болон
харьцуулах
ҮХХ-н мэдээлэл
цуглуулах
Өмчийн төрөл,
онцлог, борлуулалт
хийсэн хугацаа, эрх
зүйн байдал,
байршил, өрөөний
тоо, ашиласан
болон цаашид
ашиглах хугацаа,
загвар, хийц, чанар
гэх мэт
4. Мэдээллийг
шинжилэх, үнэ
цэнэд нөлөөлөх
ХЗ тохируулах
Зах зээлийн
нөхцлийн
шинжилгээ,
хэлцэл,
худалдааны
нөхцөл, зах
зээлийн нөхцөл,
байршил, физик,
биет шинж, ЭЗ-н
шинж, ашиглалт
гэх мэт
5. ЗЗ-ийн үнийг
тодорхойлох
Шинжилгээ,
тохируулга
хийснээр
хөрөнгийн
үнэлгээг
тодорхойлно.

8. 1. ҮХХ-ийн обьект, зах зээлийг судлах
◦ Үнэлэгдэж буй болон түүнтэй харьцуулж болох өмчийн талаар
шаардлагатай бүх мэдээллийг судална.
◦ Үүний тулд газар дээр нь биечлэн танилцсан байх шаардлагатай.
◦ Юуны өмнө үнэлэгдэх хөрөнгөтэй адил төстэй хөрөнгийн
худалдсан үнийн мэдээллийг судлана. Өмчийн одоогийн ашиглалт нь
хамгийн үр ашигтай, санхүүгийн хувьд боломжтой эсэх, зориулалт
тохирч байгаа эсэх, зөвшөөрөлтэй эсэх зэргийг шалгаж, харьцуулан
судлана.

9. 1. ҮХХ-ийн обьект, зах зээлийг судлах
◦ Үнэлэгдэж буй болон түүнтэй харьцуулж болох өмчийн шинж
чанар буюу байршил, биет болон хууль зүйн тодорхойлолт,
орлого бүтээх чадвар, өмчлөх эрхийн байдал, ҮХХ-тэй хамт үнэлэгдэх
хөдлөх өмч, түүний хязгаарлалтууд, үнэ цэнэд нөлөөлөх онцгой
хүчин зүйл, дэд бүтцийн хөгжлийн нөлөөлөл, эрэлт, нийлүүлэлтийн
хүчин зүйлийг судлана. Бага хэмжээний өмчийн үнэлгээнд товчлон
авч үзнэ.

10. 2. Харьцуулах ҮХХ-ийн өмчийг олох,сонгох
Судалгаа хийсний үндсэн дээр үнэлэгдэх өмчтэй харьцуулж болох
өмчийг аль болох олныг ялган авч түүнээс 3-аас доошгүй сонгон
авна. Ингэхдээ үнэлэгдэх өмчтэй ашигт чанар болон ашиглалтын
зэрэглэлээр аль болох ойролцоо, тохируулга бага шаардах өмчийг
сонгон авна.

11. 3. Үнэлэгдэх болон харьцуулах обьекттой
холбогдох үнэлгээний мэдээлэл цуглуулах
 Судалгаа хийх явцад олсон мэдээллээс үнэлэгдэх хөрөнгө
болон харьцуулах өмчийн талаар мэдээллийг цуглуулна.
Мэдээлэлд өмчийн төрөл, онцлог байдал, борлуулалт
хийгдсэн хугацаа, нөхцөл, эрх зүйн байдал (албан ёсны
үнэлгээний бүс, нийтийн эсвэл өргөө, төрийн болон хувийн
хязгаарлалтууд, татвар төлбөр гэх мэт), хэмжээ, байршил,
бүсчлэл, барилгад бол өрөөний тоо, хэмжээ, ашигласан ба
цаашид ашиглаж болох хугацаа, хийц загвар, чанар,
ашиглалтын байдал зэргийг заавал оруулна.

12. 3. Үнэлэгдэх болон харьцуулах обьекттой
холбогдох үнэлгээний мэдээлэл цуглуулах
 Хамгийн гол нь өмчийг ойрын хугацаанд худалдсан үнийн бодит
мэдээлэлийг олж авахыг урьдал болгоно. Хуурамч хэлцэл,
гэрээний үнийн мэдээллээс зайлсхийж, зах зээлийн үнэ цэнийн
шалгуураар мэдээллээ шалгана. Тухайлбал цаг хугацааны
нээлттэй байдлын, шахалтгүйсайн дурын, мэдээллээр
хангагдсан зэрэг шалгуурыг давсан, зохих сурталчилгаа
хийсний үндсэн дээр хийгдсэн гүйлгээ байна.

13. 4. Харьцуулсан зах зээлийн шинжилгээ хийх
• Мэдээлэл цуглуулсны дараа харьцуулах нэгжийг сонгоно.
• Харьцуулалтыг оновчтой, байнга хэрэглэдэг нэгжээр хийх хэрэгтэй.
• Мэдээлэл цуглуулсаны дараа ялгаатай үнэ төлөхөд хүргэж буй
өмчийн шинж чанар буюу харьцуулах элементүүдийг ялгааг
тодруулах, шинжилгээ хийнэ.
• Шинжилгээ хийсний үндсэн дээр мэдээлэл хүрэлцээтэй гэж үзвэл
харьцуулалтын элемент бүрийг ашиглан, борлуулсан үнэд тохируулга
хийнэ.

14. 5. ҮХХ-ийн зах зээлийн үнэ цэнийг
тодорхойлох
Шинжилгээ, тохируулга хийснээр тухайн өмчийн зах зээлийн үнэ
цэнэ тодорхойлогдоно. Хэд хэдэн хувилбараар үнэлгээ хийгдсэн бол
түүнээс хамгийн оновчтойг нь ач холбогдолоор эсвэл аль оновчтой,
бодиттой гэсэн нэгийг сонгосноор зах зээлийн үнэ цэнийг тодорхойлно.
Энэхүү үнэ цэнэ худалдсан үнээс 10-15 хувийн зөрүүтэй байхад
хэвийн гэж үздэг. Ийм учраас энэ таамагласан тооцооны үр дүн юм.
Экспертүүдийн үнэлгээний аргаар ч сонголт хийж болно. Экспертийн
аргыг хэрэглэж сонголт хийхэд туршлага маш чухал.

15. Зах зээлийн жишиг үнийг шууд
харьцуулах аргууд
Зах зээлийн жишиг үнийн хандлагын шууд харьцаалах олон
аргууд байдаг.
◦ Суурь буюу жишиг үнэтэй харьцуулж тохируулга хийх арга.
◦ Жишиг үнийн карттай харьцуулан үнэлэх.
◦ Ижил төстэй хөрөнгийн худалдсан үнэтэй жиших арга.
◦ Рентийн үржүүлэгч ба капиталчилах ерөнхий хувийг ашиглах
арга.

16. • Зах зээлийн жишиг үнийн аргыг дундаж буюу үнэлгээний бүлэг
үнэтэй харьцуулан тохируулга хийх, ижил төстэй тодорхой өмчийн
худалдсан үнэтэй харьцуулах гэж ангилж болно. Дундаж үнэтэй
жишихийн тулд тухайн өмчийн бүсчлэлийн үнийг жишиг үнийн картаас
эсвэл дундаж үнийн жагсаалт судалгаанаас олж түүнд тохируулга хийх
замаар үнэлэгдэж буй өмчийн зах зээлийн үнэ цэнийг тодорхойлно.
• Энэ аргыг түгээмэл биш, цөөн тоотой байдаг өмчийг буюу нэг
бүрчилсэн үнэлгээнд ихэвчлэн ашигладаг.
Зах зээлийн жишиг үнийг шууд
харьцуулах аргууд

17. Тохируулгын утгыг тодорхойлохдоо тоон болон чанарын аргуудыг
хэрэглэнэ.
Тоон аргад:
• Хос хэлцэлийн шинжилгээ
• Хүчин зүйлийн регрессийн шинжилгээ
• Зардлын шинжилгээ
• График шинжилгээ.
• Хоёрдогч өгөдлийг шинжлэх
Харьцуулах хөрөнгийн үнэ цэнэд
тохируулга хийх.

18. Харьцуулах хөрөнгийн үнэ цэнэд
тохируулга хийх.
Чанарын аргад:
• Кластерийн шинжилгээ (энэ аргаар объектуудыг нэг төрөл
байдлаар, харьцуулах боломжоор тодорхой хэсгүүдэд бүлэглэдэг. Үүний
дараа тэдгээрийг үр дүнгийн хувьд төсөөтэй объектуудтай харьцуулна)
• Олон хэмжээст шатлал байгуулах (объектуудын хооронд оршиж
байгаа ерөнхий шинжүүдийн бодит дүр зургийг олж авах)
• Харьцуулалтын харьцангуй шинжилгээ (энэ аргыг зах зээлийн
жиших аргад илүү их хэрэглэдэг. Харьцуулагдаж буй объектын бүтцийн
элементүүдийг тодорхойлох, элемент бүрийн хувьд худалдсан үнийг
эцэслэн тохируулж өөрчлөх, өртгийн нэгдсэн үзүүлэлт гарган авах гэсэн
үе шатаас бүрдэнэ.);

19. 2. Шууд бус харьцуулалтын арга
1. Хуваарилалтын арга
2. Ялгаварын арга
3. Орлого, үнэ харьцуулалтын арга
4. Түрээсийн үржүүлэгчийн арга

20. 1. Хуваарилалтын арга: газар ба сайжруулалтын харьцаа,
өмчийн бүтцийн хэсгүүдийн харьцаанд үндэслэнэ. Зах
зээлийн үнэ нь мэдэгдэж байгаа хэсгийн харьцаанд үндэслэн
тооцно.

21. 2. Ялгаварын арга: сайжруулалтын үнийг элэгдэл тооцсон өртгөөр тооцож
харьцуулагдах өмчийн нийт үнээс хасах байдлаар газрын өртгийг тооцдог.
Жишээ нь: Нийт 1000м.кв талбайтай барилгын ашигласан хугацаа 20 жил,
нийт ашиглалтын хугацаа 50 жил, жилийн элэгдлийн норм 1,6%, жишиг
хөрөнгийн 1м.кв нь 350,000₮, цаашид үлдэх ашиглалтын хугацаа 35 жил
байсаан бол хөрөнгийн үнэлгээг тодорхойл.
Нийт барилгын үнэ = 1000*3500,000= 350,000,000₮
Элэгдлийн хэмжээ= 350,000,000*0,016*(35-30)=28,000,000₮
Хөрөнгийн үнэлгээ= 350,000,000-28,000,000= 322,000,000₮

22. 3. Орлого, үнэ харьцуулалтын арга: үл хөдлөх өмчөөс олсон
орлогыг жишиг хөрөнгөөс тодорхойлогдсон капиталчилах хүүд
харьцуулж тодорхойлно. Капиталчилах хувь нь жишиг хөрөнгийн
ашгийг борлуулсан үнэнд харьцуулсан харьцаа байна.
Жишээ нь: үнэлж байгаа хөрөнгийн нийт талбай 2000м.кв,
ашигтай талбай 1500м.кв, 1м.кв-ын жилийн түрээсийн орлого
60,000₮, жишиг хөрөнгийн борлуулсан үнэ 855,000,000₮, жилийн
түрээсийн орлого 57,000₮ байсан.
Кап.хувь: 57,000*1500/855,000,000₮= 0,1
1м.кв үнэлгээ: 60,000/0,1=600,000₮
Хөрөнгийн үнэлгээ: 1500*600,000₮= 900,000,000₮

23. 4. Түрээсийн үржүүлэгчийн арга: жишиг хөрөнгийн худалдсан
үнийг дээд зэргийн ашиг олсон жилийн түрээсийн нийт
боломжит орлого эсвэл бодит орлогод харьцуулсан харьцаагаар
тодорхойлно. Дараах 3 үе шатаар хийгдэнэ.
1. Үнэлэх хөрөнгийн жилийн түрээсийн орлогыг тодоорхойлно.
2. Хэд хэдэн жиших хөрөнгийн түрээсийн үржүүлэгчийг тооцож
зохимжтойг нь сонгоно.
3. Хөрөнгийн үнэлгээг тооцно.

24. Жишээ нь: Дэлгүүрийн зориулалттай барилгын жилийн түрээсийн
орлого 12000,000₮ бөгөөд тухайн бүсэд байгаа жишиг дэлгүүрийн
дараах мэдээлэл олдсон.
Жишиг хөрөнгө Худалдсан үнэ БНО
Түрээсийн
үржүүлэгч
А 150,000,000 13,000,000 11.54
Б 170,000,000 15,000,000 11.33
В 140,000,000 11,000,000 12.72
Жишиг хөрөнгийн түрээсийн үржүүлэгчийн дундаж нь 11.86
Хөрөнгийн үнэлгээ: 12,000,000*11,86=142,320,000₮ болно.