Лекц

1. Үл хөдлөх хөрөнгийг зах
зээлийн жишиг үнийн
хандлагаар үнэлэх

2. 1. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээнд хэрэглэх
стандарт
2. ҮХХ-ийг зах зээлийн жишиг үнийн хандлагаар
үнэлэх зарчим
3. Зах зээлийн жишиг үнийн хандлагын аргууд

3. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээнд
хэрэглэх стандарт
• Зах зээлийн жишиг үнийн хандлага нь үнэлгээний
3 хандлагын хамгийн энгийн бөгөөд хялбар нь
юм. Обьектыг үнэлэхдээ түүнтэй ижил, төсөөтэй,
ойролцоо хугацаанд арилжаалагдсан,
худалдагдсан үнэ нь тодорхой, бодитой байгаа үл
хөдлөх хөрөнгүүдтэй харьцуулах замаар үнэ
цэнийг тогтоодог.
• Үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэх зориулалтуудыг нь
харгалзан мэдээлэл, аргачилалаа сонгодог.

4. ҮХХ-ийг зах зээлийн жишиг үнийн
хандлагаар үнэлэх зарчим, шалгуур
Дараах ойлголтыг авч үздэг
- Зах зээлийн жишиг үнийн хандлага
- Үнэ цэн

5. ҮХХ-ийн зах зээлийн жишиг үнийн
хандлагаар үнэлэх зарчим, шалгуур
• Зах зээлийн жишиг үнийн хандлага гэдэг нь
үнэлж байгаа обьекьттой ижил төстэй болон
түүнийг орлож чадах хөрөнгийн борлуулалт ба
холбогдох зах зээлийн өгөгдлүүдэд үндэслэн
харьцуулалт хийх замаар үнэ цэнийг тогтоодог
хандлага юм.

6. ҮХХ-ийн зах зээлийн жишиг үнийн
хандлагаар үнэлэх зарчим, шалгуур
• Үнэ цэнэ гэдэг нь хариуцлагатай, мэдээлэл
тооцоотой, ямар нэгэн шахалтгүйгээр хандсан,
оролцогч талуудын хооронд солилцож болох
үнэлгээний өдрөөр тооцоолсон үнэ юм. Харин
Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулинд “үнэ цэнэ”
гэж хөрөнгийн үнэлгээ хийсний үр дүнд
тогтоосон хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн тухайн
үеийн мөнгөөр илэрхийлэгдэх үнийн дүнг хэлнэ
гэж заасан байдаг.

7. ҮХХ-ийн зах зээлийн жишиг үнийн
хандлагаар үнэлэх зарчим, шалгуур
Мэдээллийг 3 түвшинд хувааж авч үздэг.
• 1-р түвшний мэдээлэл.
• 2-р түвшний мэдээлэл.
• 3-р түвшний мэдээлэл.

8. ҮХХ-ийн зах зээлийн жишиг үнийн
хандлагаар үнэлэх зарчим, шалгуур
Энэхүү хандлага нь орлуулалтын зарчимд
үнэслэдэг бөгөөд худалдан борлуулагдсан хөрөнгөнд
төлж байгаа үнийг тодорхойлдог. Жишигдэж байгаа
хөрөнгө нь хуучин, шинэ, ямар ч мэдээлэл байж
болно. Гол нь хамгийн сайн жишигдэх үнэ олоход
мөн чанар нь оршдог.

9. ҮХХ-ийн зах зээлийн жишиг үнийн
хандлагаар үнэлэх зарчим, шалгуур
• Ижил төстэй жишигдэх хөрөнгө зах зээл дээр
байх, энэ тухай нээлттэй зах зээлийн шинэвтэр
мэдээлэ хүрэлцээтэй бөгөөд олдоцтой байх нь
энэхүү үнэлгээний хандлагыг хэрэглэх гол
шалгуур юм. Харьцуулагдах хөрөнгө нь
зориулалтын бус, илүүдэл биш, албадан
дуудлагын биш, хөнгөлөлттэй худалдагдаагүй
байх ёстой.

10. ҮХХ-ийн зах зээлийн жишиг үнийн
хандлагаар үнэлэх зарчим, шалгуур
Зах зээлийн жишиг үнийн хандлагаар үнэлгээг дараах үе
шаттайгаар хийнэ. Үүнд:
• Үнэлж байгаа обьект болон түүнтэй харьцуулагдах
өмчийн талаарх үнэлгээнд шаардлагатай мэдээлэлүүд,
материал, баримтуудыг цуглуулж шинжилнэ
• Цуглуулсан мэдээллийн үнэн бодит байдал болон нөхцөл
байдлыг илэрхийлж чадаж байгаа эсэхийг баталгаажуулна.
• Харьцуулалтын зохистой нэгжийг сонгоно.
• Хөрөнгүүдийн ижил төстэй болон ялгаатай талуудыг
тогтоон шаардлагатай тохируулгуудыг хийнэ.
• Үнэлж байгаа обьектын зэх зээлийн үнэ цэнийг тогтооно.
Өөрөөр хэлбэл үнэлгээний дүнг тооцоолно.

11. ҮХХ-ийн зах зээлийн жишиг үнийн
хандлагаар үнэлэх зарчим, шалгуур
Зах зээлийн жишиг үнийн ерөнхий томьёо:
• Үнэлгээ = Жишигдэж буй хөрөнгийн ХудҮнэ ±
Тохируулга
Харьцуулагдах хөрөнгийн мэдээллийг аль болох олныг олж
авах нь илүү бодитой үнэлгээг тогтоодог.

12. ҮХХ-ийн зах зээлийн жишиг үнийн
хандлагаар үнэлэх зарчим, шалгуур
Зах зээлийн харьцуулалтын шинжилгээ хийхэд олон хүчин
зүйлүүд нөлөөлдөг. Үүнд:
• Санхүүжилтийн нөхцөл
• Хэлцлийн нөхцөл
• Худалдааны нөхцөл
• Зах зээлийн нөхцөл байдал
• Байршил
• Биет шинж
• Эдийн засгийн шинж чанар
• Ашиглалт
• Өмчийн хэлбэр

13. Зах зээлийн жишиг үнийн
хандлагын аргууд
1. Шууд харьцуулалтын арга.
2. Шууд бус харьцуулалтын арга
(Харьцуулах боломжгүй хөрөнгүүдэд
ашиглах бөгөөд дараах 2 арга байдаг)
– Хувиарлалтын арга
– Ялгаврын арга
3. Түрээсийн итгэлцүүр ашиглах
4. Капиталжуулалтын ерөнхий хувийг ашиглах арга

14. Зах зээлийн жишиг үнийн
хандлагын аргууд
1. Шууд харьцуулалтын арга.

15. Зах зээлийн жишиг үнийн
хандлагын аргууд
2. Шууд бус харьцуулалтын арга (Харьцуулах
боломжгүй хөрөнгүүдэд ашиглах бөгөөд
дараах 2 арга байдаг)
– Хувиарлалтын арга
– Ялгаврын арга

16. Зах зээлийн жишиг үнийн
хандлагын аргууд
3. Түрээсийн итгэлцүүр ашиглах
Үнэлгээ= Түрээсийн үржүүлэгч ∗ Түрээсийн орлого

17. Зах зээлийн жишиг үнийн
хандлагын аргууд
Жишээ нь:
Харьцуулагда
х обьект
Худалдаалагдсан
үнэ /мян.төг/
Боломжит
түрээсийн орлого
/мян.төг/
1 120,000.0 20,000.0
2 150,000.0 25,600.0
3 90,000.0 14,800.0
Үнэлэгдэж байгаа хөрөнгийн боломжит түрээсийн
судалгааг хийсэн бөгөөд үнэлж байгаа хөрөнгийн
түрээсийн орлогыг 20,000.0 мян.төгрөг гэж үзвэл тухайн
хөрөнгийн үнэлгээг тооцоол.

18. Зах зээлийн жишиг үнийн
хандлагын аргууд
Үнэлгээ = Түрээсийн үржүүлэгч ∗ Түрээсийн орлого
Харьцуулагда
х обьект
Худалдаалагдсан
үнэ /мян.төг/
Боломжит
түрээсийн орлого
/мян.төг/
Түрээсий
н
үржүүлэг
ч
1 120,000.0 20,000.0 6.0
2 150,000.0 25,600.0 5.86
3 90,000.0 14,800.0 6.08
Дундаж үнэ итгэлцүүр 5.98
Үнэлгээ = 5.98х20,000.0= 119,600.0 мян.төгрөг

19. Зах зээлийн жишиг үнийн
хандлагын аргууд
4. Капиталжуулалтын ерөнхий хувийг ашиглах арга
Жишээ: Үнэлэглэж байгаа хөрөнгөөс олох ашиг нь
13,000.0 мян.төг гэж үзье.
Харьцуулагдах
обьект
ТДЦАшиг
/мян.төг/
Худалдаалагдсан
үнэ /мян.төг/
1 14,400.0 120,000.0
2 16,500.0 150,000.0
3 10,350.0 90,000.0

20. Зах зээлийн жишиг үнийн
хандлагын аргууд
Жишээ: Үнэлэглэж байгаа хөрөнгөөс олох ашиг нь
13,000.0 мян.төг гэж үзье.
Харьцуула
гдах
обьект
ТДЦАшиг
/мян.төг/
Худалдаалагдсан
үнэ /мян.төг/
Капиталч
лах хувь
1 14,400.0 120,000.0 0.12
2 16,500.0 150,000.0 0.11
3 10,350.0 90,000.0 0.115
КЕХувь /дунджаар/ 0.115

21. Зах зээлийн жишиг үнийн
хандлагын аргууд
Үнэлгээ = 13,000.0 мян.төг : 0.115 = 113,043.5
мян.төг