Lecture

1. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээнд
өртгийн хандлагыг хэрэглэх
1. Өртгийн хандлагаар хөрөнгө үнэлэх
зориулалт, үе шат
2. Өртгийн хандлагаар хөрөнгө үнэлэх арга

2. Өртгийн хандлагаар хөрөнгө
үнэлэх зориулалт, үе шат
• Өртгийн хандлага нь тухайн хөрөнгийг
шинээр барьж байгуулахад гарах зардал
/орлуулалтын өртөг/-ыг хөрөнгө үнэлж
байгаа өдрөөр тодорхойлсон дүн, газрын
үнэлгээ, үйлдвэрлэгчийн хүлээгдэж буй
орлого, ашгийн нийлбэрээс ашиглагдсан
хугацааны хуримтлагдсан элэгдлийг хасаж
үнэлгээг тогтоодог.

3. Өртгийн хандлагыг үнэлгээнд дараах зориулалтаар
хэрэглэнэ.
• Шинээр барьж байгуулах барилга байгууламжийн
техник эдийн засгийн үндэслэлийг тогтоох
• Газрын үр ашиг бүхий оновчтой ашиглалтын сонголт
хийх
• Үл хөдлөх хөрөнгийн обьектыг шинэчлэх эсэхийг
шийдвэрлэх
• Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний эцсийн зохицуулга
хийх
• Тусгай зохицуулалт бүхий обьектын үнэлгээ хийх
• Үл хөдлөх хөрөнгийн “идэвхигүй” зах зээлийн үнэлгээ
хийх
• Даатгалын зорилгоор үнэлгээ хийх

4. Өртгийн хандлагаар үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэхдээ дараах
ерөнхий дараалалаар хийнэ.
• Обьектийг хамгийн үр ашигтай хэрэглээний зарчимд үндэслэнэ
• Барилга байгууламжийн нөхөн үйлдвэрлэлийн эсвэл нөхөн
орлуулалтын өртгийг үнэлгээний өдрөөр тодорхойлно
• Үнэлж байгаа хөрөнгийн ашиглалтын хугацааны элэгдлүүдийг
үнэлж тодорхойлно.
• Хөрөнгийн нөхөн үйлдвэрлэлийн эсвэл нөхөн орлуулах өртгөөс
тооцоолсон нийт элэгдлийн хэмжээг хассан дүнгээр цэвэр
өртгийг буюу үлдэгдэл өртгийг тодорхойлно.
• Барилга байгууламжийн элэгдлийн хэмжээг хассан цэвэр өртөг
дээр газрын үнэлгээг нэмж тухайн обьектын өртгийн
хандлагаар тодорхойлсон үнэлгээг эцсийн байдлаар тооцно.

5. Үнэлгээ = НСӨ − Хур. Элэгдэл + Газар
Өртгийн хандлагаар хөрөнгө
үнэлэх арга

6. Барилга доорх болон ойр орчмын газрыг
үнэлэх дараах үндсэн аргууд байдаг.
• Жишиг хэлцлийг зэрэгцүүлэх арга
• Газрын түрээсийн төлбөрийг капиталчлах
• Үл хөдлөх хөрөнгийн нийт үнэд газар,
барилгад ногдох хувийг ашиглах
• Норматив арга зэрэг аргууд байна

7. Нөхөн орлуулах өртөг гэдэг нь орчин үеийн
хэв загвар, материал, арга барилаар барьж,
ижил ашигт байдал бүхий барилга,
байгууламжийг шинээр барьж байгуулахад
гарах зардлыг үнэлгээний өдрийн өнөөгийн
үнэ цэнээр тооцсон өртөг юм.

8. Нөхөн сэргээх өртөг /нөхөн үйлдвэрлэлийн
өртөг/ гэдэг нь үнэлж байгаа хөрөнгийг яг
ижилхэн загвараар, зарцуулах материал,
ажиллах хүчний нөөц, барьж байгуулах арга
нь бүгд ижил байхаар тооцож, шинээр барьж
байгуулахад гарах зардлыг үнэлгээний өдрөөр
тооцоолсон дүн юм.

9. • Нэг бүрчлэн тооцох буюу төсөв зохиох арга
• Зэрэгцүүлэх нэгжийн арга
• Барилгын хийц хэсгийн арга
• Тооллогын арга
• Индексийн арга

10. Нэг бүрчлэн тооцох буюу төсөв зохиох арга

11. Зэрэгцүүлэх нэгжийн арга
НСӨ = Талбай ∗ Нэгж ХЧӨртөг ∗ Нөлөөлөх х/з

12. Барилгын хийц хэсгийн арга /томсгосон
норматив арга/
𝐶 =
𝑗=1
𝑚
𝑉𝑗 ∗ 𝐶𝑗 + С 𝑐

13. • Vj- j төрлийн хийц хэсгийн ажлын хэмжээ,
• Cj- j төрлийн хийц хэсгийн нэгжийн өртөг,
• Сс - шууд бус зардал,
• т - хийц хэсгийн тоо

14. Тооллогын арга
Энэ арга нь барилгын хийц хэсгийг бүрдүүлж
байгаа хэсгүүдийг хэмжээг нэг бүрчлэн тоолж
нэгжийн зардлаар нь үржүүлж тэдгээрийн
нийлбэрээр нөхөн сэргээх өртгийг
тодорхойлдог.

15. Индексийн арга
Хөрөнгийг балансад бүртгэгдсэн анхны
өртгийг үнийн өсөлтийн индексээр үржүүлж
зохих тохируулгыг хийх замаар бүрэн сэргээх
өртгийг тооцоолдог арга.