unelgee

1. Үл хөдлөх хөрөнгийг
үнэлэх орлогын хандлага
Боловсруулсан: М.Бямбадорж
www.muisos-nbb.blogspot.com

2. Агуулга
Үл хөдлөх хөрөнгийн тухай ойлголт
Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээнд орлогын хандлагыг хэрэглэх
урьд ач нөхцөл, мэдээллийн эх сурвалжууд;
Орлогын тооцоололд ашиглагдах санхүүгийн мэдээлэл,
байгууллагын санхүүгийн байдал, хөрөнгийн ашиглалт, өгөөжийн
үнэлгээ дүгнэлт.
Үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтын орлогод хамаарах орлого,
хөнгөлөлтүүд, үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг тооцоолох
аргазүй.
Үнэлгээний үндсэн харьцаануудын үнэлгээ дүгнэлт.

3. Үл хөдлөх хөрөнгийн тухай
ойлголт
Үл хөдлөх хөрөнгө гэдэг нь: газар биет байдлаараа, газраас салгаж үл
болох хүний бүтээсэн эд зүйлсийг хэлнэ.
Монгол улсын иргэний тухай
хууль:
84.3. Газар, түүнээс
салгамагц зориулалтын
дагуу ашиглаж үл болох
эд юмс үл хөдлөх эд
хөрөнгөд хамаарна.
Эд хөрөнгө өмчлөх эрх, түүнтэй
холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн
улсын бүртгэлийн тухай хууль:
Монгол улсын нутаг дэвсгэрт байгаа
газар, түүнээс салгамагц зориулалтын
дагуу ашиглаж үл болох барилга
байгууламж, хөлөг онгоц зэрэг
хөрөнгийг ҮХХ-нд хамааруулна.

4. Үл хөдлөх хөрөнгийн ангилал
ҮА-ны зориулалт:
Орон сууц
Албан контор
Үйлдвэр
Худалдаа
Ресторан
Түүх
Соёлын гэх мэт
Хэрэгцээ:
Нийтийн сууц
Хувийн сууц
Орд, харш
Хотоос зайтай
зуслангийн байр гэх
мэт
Байршил:
Олонд танил
Нэртэй дүүрэг
Хотын төв
Хотоос зайдуу
Амралт, сувилалын
бүс гэх мэт

5. Орлогын аргаарх үнэлгээнд ашиглагдах
мэдээллийн эх сурвалж
Захиалагчийн гаргаж өгсөн мэдээлэл
Зах зээл ба бизнесийн орчны жишиг мэдээлэл
Үнэлгээчин, үнэлгээний мэргэжлийн байгууллагын
мэдээллийн сангийн мэдээл

6. Орлогын хандлагын үндсэн зарчим
Орлого хүлээлт
ХА дээд үнэ < ЦМО
ЦМОрлого:
-Өнөөгийн мөнгөн орлого
-Ирээдүйн мөнгөн орлого
Дээд зэргийн үр ашигтай
хэрэглээ
Аливаа хязгаарлалтгүй
Зөвшөөрөгдсөн
Хэрэгжих магадлалтай
Элэгдэл, Хоцрогдол, Хүчин
чадлын дутуу ашиглалт

7. Income approach
Үндсэн аргууд нь
1. Орлогыг шууд
капиталчилах
2. Ирээдүйн мөнгөн урсгалын
өнөөгийн үнэ цэнийг тооцоолох
(ХМУШ) арга

8. Хөрөнгийн үнэлгээний арга, хандлагын сонголт
Зориулалт
• Өвлөх
• Өмчлөх
• Худалдах
• Худалдан авах
• Зээлийн барьцаа
• Түрээслэх
• Даатгуулах
Обьектын шинж
байдал
• Орон сууц
• Оффис
• Үйлдвэрлэл
• Худалдаа
• Үйлчилгээ
Мэдээллийн олдоц
•Хөрөнгийн
тодорхойлолт
•Техникийн баримт
бичиг
•Нөхөн орлуулах ба
сэргээн босгох өртөг
•Дансны үнэ
•Орлогын таамаглал
•ЗЗ-ийн жишиг үнэ

9. Зорлиго, зорилт
Төлөвлөлт
Мэдээлэл цуглуулах, шалгах,
боловсруулах, судалгаа,
таамаглал
Хэрэглэх аргаа
сонгох
Үнэлгээний дүнг нэгтгэх,
тодруулах, үнэлгээг тогтоох
Тайлан бэлтгэх, хүлээлгэн
өгөх
Хөрөнгийг үнэлэх нийтлэг үе шат

10. Үнэлгээг бодитой тодорхойлохын тулд
Хөрөнгийн өнөөгийн төлөв байдал
Ашиглалын түвшин, зориулалт
Үр өгөөжтэй ашиглах арга зам
Ашиглалтанд эерэг болон сөргөөр нөлөөлөх хүчин зүйлүүд
Байгууллагын санхүүгийн чадавхи, төлбөрийн чадвар, хөрөнгийн
ашиглалт, үр өгөөжийг судалж дүгнэлт өгвөл зохино.

11. ҮХХ-ийг орлогын хандлагын аргаар үнэлэхдээ дараах
дарааллаар гүйцэтгэнэ:
1-р Алхам: Мэдээллийн эх сурвалжын харьцуулсан дүгнэлт,
урьдчилсан шинжилгээ
2-р Алхам: ҮХХ-ийн ашиглалтын хүлээгдэж буй ҮАЦО-ын тооцоолол.
3-р Алхам: Орлогын үнэлгээнд ашиглагдах үзүүлэлтүүд болох орлогыг
капиталчлах хувь буюу хүүний норм
4-р Алхам: Үнэлэх аргуудаа тодорхойлох
5-р алхам: Шаардлагатай тохиолдолд холбогдох тохируулгуудыг
бэлтгэж үнэлгээг тогтоох.

12. 1-р Алхам: Урьдчилсан шинжилгээ хийх
1. Обьектын үнэлгээ болон ирээдүйн ашиглалтын орлогод
нөлөөлөх нийгэм, эдийн засаг, улс төрийн нийтлэг хүчин
зүйлийн шинжилгээ;
2. Тухайн салбар, бүс нутаг, улс орон болон зах зээлийн орчны
шинжилгээ;
3. Тухайн хөрөнгийн чанар байдал, эзэмшигч байгууллагын
санхүүгийн тайлан, бусад холбогдох мэдээлэлд хийсэн
шинжилгээ.

13. Нийгэм
• Оршин суугчдын
нийгмийн бүтэц
• Хэрэглээний
онцлог
• Хүн ам
• Өрхийн тоо
• Ам бүл зэрэг
бараа үйлчилгээ,
түүний эрэлтэд
нөлөөлөх хүчин
зүйлс
Эдийн засаг
• Ажил эрхлэлт
• Дундаж орлого
• Хэрэглээний
бүтэц
• Орон сууц
• Ажлын байрны
хангамж зэрэг
худалдан авах
чадварт нөлөөлөх
хүчин зүйлс
Улс төр
• ҮХХ
• Газар өмчлөл
• Хөрөнгийн татвар
• Даатгал
• Бизнесийн
дэмжлэг
• Эрүүл ахуй
• Аюулгүй
байдлын талаарх
төрийн бодлого.

14. Байгууллагын санхүүгийн тайлангийн шинжилгээ дүгнэлт
Хөрөнгө, эх үүсвэр, ҮХХ-ийн бүтэц бүрэлдэхүүн, өсөлтийн шинжилгээ.
Төлбөрийн чадвар, санхүүгийн тогтвортой байдал.
Байгууллагын үйл ажиллагаа, бүтээгдэхүүний үйлдвэрлэлт – борлуулалт;
Хөрөнгийн ашиглалт, бүтээмжийн шинжилгээ;
Орлого, үр дүн, ашигт ажиллагаа, хөрөнгө оруулалтын өгөөж;
Капиталын зардал, хөшүүрэг, зах зээлийн үнэлэмж

15. 2-р Алхам: ҮХХ-ийн ашиглалтын ирээдүйн орлого
Борлуулалтын орлогын ҮХХ-нд хамаарах хэсэг
ҮХХ-ийн үнийн өсөлтийн орлого
ҮХХ-ийн түрээсийн орлого
Хөрөнгийн устгалын орлого
Зарим хөрөнгө худалдан борлуулсаны орлого
Хөрөнгийн элэгдэл, барьцаат зээлийн хүүний зардал болон татварын
хөнгөлөлтийн орлого

16. ҮХХ-ийн ашиглалтын хүлээгдэж буй ҮАЦО-ын тооцоолол.
PGI
- VC
+ MI
Боломжит орлого
Хүчин чадал дутуу ашиглалт болон орлого цуглуулалтын алдагдал
Бусад орлого
= EGI
- OE
- CAPX
Бодит орлого
Үйл ажиллагааны зардал
Капиталжуулах зардал
= NOI
-
Үйл ажиллагааны цэвэр орлого
Барьцаат зээлийн хүү ба үндсэн төлбөр төлөлт
= Татварын өмнөх цэвэр орлого

17. Санхүүгийн байдлын тайлан
Хөрөнгө: Дүн Хувь Эх үүсвэр: Дүн Хувь
Эргэлтийн хөрөнгө Дансны өглөг 12 500 3%
Мөнгө 15 000 4% Урьдчилж олсон орлого 7 500 2%
Авлага 25 000 6% БХБ Зээл 10 000 3%
Бараа материал 60 000 15% БХӨТ-ийн дүн 30 000 8%
нийт дүн 100 000 25% Бонд 40 000 10%
УХБЗээл Барьцаат 180 000 45%
Барилага, байгууламж 250 000 63% УХӨТ-ийн дүн 220 000 55%
Тоног төхөөрөмж 25 000 6% Нийт өр төлбөр 250 000 63%
УХХ оруулалт 15 000 4% Эзний өмч 100 000 25%
Газрын эзэмших эрх 10 000 3% Хуримтлагдсан ашиг 50 000 13%
нийт дүн 300 000 75% Эзний өмчийн дүн 150 000 38%
Нийт хөрөнгө 400 000 100% Нийт эх үүсвэр 400 000 100%

18. Орлогын дэлгэрэнгүй тайлан
Дүн Хувь
Борлуулалтын орлого 250 000 100%
ББӨртөг 137 500 55%
Нийт ашиг 112 500 45%
Үйл ажиллагааны зардал 50 000 20%
Үйл ажиллагааны ашиг 62 500 25%
Бусад орлого 22 500 9%
Бусад зарлага 15 000 6%
Хүүний зардал 5 000 2%
ТТӨА 65 000 26%
Татварын зардал 6 500 3%
ТТДА 58 500 23%
Нийт орлого 272 500 100%
Нийт зардал 207 500 76%

19. Үл хөдлөх хөрөнгийн хураангуйлсан баланс
Дүн Хувь
Барилага, байгууламж 250 000 96%
Газрын эзэмших эрх 10 000 4%
нийт дүн 260 000 100%
Урт хугацаат өр - Барьцаат 180 000 69%
Эзний өмч 80 000 31%
нийт дүн 260 000 100%

20. ҮХХ-ийн орлогын хандлагаарх үнэлгээний
зориулалтаар тооцоолох санхүүгийн харьцаанууд,
тэдгээрийн шинжилгээ дүгнэлт
ҮХХ-ийн үлдэгдлийн тэнцэл болон төсөвлөсөн орлогын тайлангийн
мэдээллийг ашиглан дараах 3 чиглэлээр санхүүгийн холбогдох
үзүүлэлтүүдийг тооцоолж дүгнэлт өгнө.
Хөрөнгийн сайжруулалт, санхүүжилтын байдал
Төсөвлөсөн ҮАО-ын тооцооллын үндэслэл, анхдагч хуваарилалт
Хөрөнгийн ашиглалт, өгөөжийн үзүүлэлтүүдийн шинжилгээ дүгнэлт
1
2
3

21. 1. Хөрөнгийн сайжруулалт, санхүүжилтын байдал
ҮХХ-ийн балансын
үзүүлэлтээр
Тооцох журам Утга
1. Сайжруулалтын харьцаа =
Барилга байгууламжийн
өртөг
=
250,0
= 96%
Нийт ҮХХ-ийн дүн 260,0
2. Барьцаат зээлийн харьцаа =
ҮХХ-ийг санхүүжүүлсэн
Зээлийн өрийн дүн
=
180,0
= 69%
Нийт ҮХХ-ийн дүн 260,0
3. Өөрийн санхүүжилтийн
харьцаа
= 100%-Зээлийн оролцоо = 100%-69% = 31%

22. Захиалагчийн мэдээллээр бэлтгэсэн үл хөдлөх
хөрөнгийн орлого үр дүнгийн төсөвлөсөн тайлан
PGI 1. Боломжит нийт орлого 120 000 100%
-VC
Хасах нь: Хүчин чадал дутуу ашиглалт болон
төлбөр цуглуулалтын алдагдал
20 000 17%
+MI Нэмэх нь: Бусад (жижиг) орлогууд 10 000 8%
EGI 2. Жинхэнэ нийт орлого 110 000 92%
-OE
Хасах нь: Үйл ажиллагааны зардал ба
орлуулалтын нөөц
50 000 42%
NOI 3. Үйл ажиллагааны цэвэр орлого 60 000 50%
Хасах нь: Зээл ба хүүгийн төлбөр (A/P18%,36) 24 000 20%
4. Татварын өмнөх цэвэр орлого 36 000 30%

23. 2. Төсөвлөсөн ҮАО-ын тооцооллын үндэслэл, анхдагч
хуваарилалт
Орлогын таамаглалын
үзүүлэлтээр
Тооцох журам Утга
1. Дутуу ашиглалтын харьцаа =
Орлогын алдагдал
=
20,0
= 17%Боломжит нийт орлого 120,0
2. Нийт зардлын харьцаа =
Ү/А-ны зардал+Зээл ба
хүүний зардал = 50,0+24,0 = 62%
Боломжит нийт орлого 120,0
3. Зээлийн нөхөн төлөлт (төлөх
чадвар)-ын харьцаа
=
Ү/А-ны цэвэр орлого
=
60,0
= 2.5Зээл ба хүүний зардал 24
4. Үйл ажиллагааны зардлын
харьцаа
=
Ү/А-ны зардал
=
50
= 42%
Боломжит нийт орлого 120,0

24. 3. Хөрөнгийн ашиглалт, өгөөжийн үзүүлэлтүүдийн
шинжилгээ дүгнэлт
Баланс болон орлогын
таамаглалын мэдээгээр
Тооцох журам Утга
1. Нийт орлогын үржүүлэгч =
ҮХХ-ийн өртөг
=
260,0
= 2,17Тооцоолсон БНО 120,0
2. Нийт хөрөнгийн өгөөж = Ү/А-ны цэвэр орлого = 60,0 = 23%
Нийт хөрөнгө 260,0
3. Барьцаат зээлийн
тогтмол (А)
=
Жил тутмын зээл болон
хүүгийн зардал
=
24,0
= 13.33%
Зээлийг өрийн дүн 180,0
4. Өөрийн оруулсан хөрөнгийн
өгөөж
=
ТӨЦМГ
=
36,0
= 45%
Өөрийн капитал 80,0

25. Үзүүлэлт
Урьдчилсан тооцоо Эцэслэн
тогтоосон
дүн
Захиалагчын
мэдээллээр
Үнэлгээчний
судалгаагаар
Жишиг
мэдээллээр
PGI 1. Боломжит нийт орлого 120 110 129 129
VC
Хасах нь: Хүчин чадал дутуу
ашиглалт болон төлбөр
цуглуулалтын алдагдал
20 16 21 21
MI Нэмэх нь: Бусад (жижиг) орлогууд 10 12 12 12
EGI 2. Жинхэнэ нийт орлого 110 106 120 120
OE
Хасах нь: Үйл ажиллагааны зардал
ба орлуулалтын нөөц
50 52 65 65
NOI 3. Үйл ажиллагааны цэвэр орлого 60 54 55 55
Хасах нь: Зээл ба хүүгийн төлбөр
(A/P18%,36)
24 24 24 24
4. Татварын өмнөх цэвэр орлого 36 30 31 31
Үнэлгээний тооцоолсон хүлээгдэж буй орлого, үр
дүнгийн таамаглал

26. Асуулт?
Анхаарал хандуулсанд
баярлалаа.