Lecture 8 revenue approach

1. 2016 1
Хөрөнгийн
үнэлгээний орлогын
хандлага

2. Агуулга
 Үнэлгээний арга хандлага
 Орлогын хандлагын онцлог
 Капиталжуулах, хорогдуулах хувь
 Капиталжуулах болон хорогдуулах хувийг
тооцох арга
 Мөнгөн гүйлгээний хорогдуулгын арга
 Хөрөнгийн үнэлгээний хоёр ба гурван үет загвар
2

3. Үнэлгээний арга, хандлага
• Арга
– Байгалийн юмс үзэгдлийн үүсэл хөгжлийн зүй
тогтол, нийгмийн амьдралын учир шалтгааныг
танин мэдэх арга хэрэгслүүд, судалгааны арга
барилын нийлмэл цогц ойлголт юм.
• Үнэлгээний хандлага
– Тухайн үнэлгээний обьектын зах зээлийн
бодит үнэ цэнийг тодорхойлоход ашиглагдаж
буй аргачлал (methodology).
• Тохирох үнэ цэнийн сууриар тодорхойлогдох
үнэ цэнийг тогтооход нэг буюу түүнээс дээш
тооны үнэлгээний хандлагуудыг ашиглана.
– Орлогын хандлага
– Өртгийн хандлага
– Зах зээлийн жишиг үнийн хандлага
33
Орлогын
хандлага
Хувь
МГХА
Бодлого
Арга,
хандлага

4. Үнэлгээний арга, хандлага
44
Орлогын
хандлага
Хувь
МГХА
Бодлого
Арга,
хандлага
Бизнесийн
үнэлгээний
зарчим
Бизнес
үнэлгээний
хандлага
Бизнес үнэлгээний
арга
Хэрэглэгдэх
онцлогууд
Хөрөнгийн
зардалд
сууриласан
Хөрөнгийн үнэ
цэнэд сууриласан
Хөрөнгийн үнэ цэнэ
Устгалын үнэ цэнэ
ААН-н үйл
ажиллагааг
үргэлжлүүлнэ, түүний
зах зээлийн үнэ нь
төлөвлөгөөт устгалаас
олох цэвэр орлогын
өнөөгийн үнэ цэнээс
бага болох
тохиолдолд
Орлогын
Орлогыг
капиталчлах
Ашгийг капиталчлах
Цэвэр мөнгөн
урсгалыг капиталчлах
Нийт мөнгөн
урсгалыг капиталчлах
Бодит опционы арга
Компаний ирээдүйн
үйл ажиллагаа илүү
тогтвортой, хэвийн
байна гэсэн нөхцөлд
Ирээдүйн орлогыг
хорогдуулах
Цэвэр мөнгөн
урсгалыг хорогдуулах
Ирээдүйн ашгийг
хорогдуулах
Компаний ирээдүйн
орлого өнөөгийнхөөс
мэдэгдэхүйцээр
өөрчлөгдөнө гэсэн
хүлээлттэй нөхцөлд
Зах зээлийн
Үнэ цэнийн
үржүүлэгч жишиг
компанитай
харьцуулах
Компаний харьцаа
Бусад аргаар
тооцоолсон дүнг
шалгах нөхцөлд
Арилжааны буюу
хэлцлийн хандлага
Компаний
үнэ/активуудын цэвэр
үнэ цэнэ
Хэлцэлийн шинж
чанарыг шинжлэх
борлуулалттай
харьцуулах
Компаний өнгөрсөн
үеийн зах зээлийн
мэдээллийг шинжлэх,
түүнд тохируулга хийх
Томоохон хөрөнгийн
биржээс гадуурх
хувьцааны багцын
шинжилгээ хийгддэг
Холимог Бусад
Нэмэгдэл ашгийн
Таамаг тооцоо-салбарын
итгэлцүүр
Эрхий хурууны дүрэм
Дискрет орлогын
үржүүлэгч
Тухайн компанид
зөвшөөрөгдсөн өвөрмөц
аргууд
Үндсэн 3 хандлагуудын
холимог шинж чанарыг
агуулсан арга.

5. Хувь
Орлогын хандлага
Арга
хандлага
МГХА
Бодлого
Орлогын
хандлага
5
• Үл хөдлөх хөрөнгийг арилжааны зориулалтаар
түрээслүүлэх, худалдаж арилжих зэргээр орлого олох эх
үүсвэр болгож ашиглах үед энэ аргыг ашиглах нь
тохиромжтой.
• Үнэлгээний зориулалт, үнэлгээнд ашиглагдах
мэдээллийн олдоц, хүрэлцээ, үнэн бодит байдал, үнэлж
байгаа хөрөнгийн онцлог шинж байдал, цаг хугацааны
хүчин зүйл, тодорхой бус байдал зэрэг хүчин зүйлсийг
харгалзан авч үзэх хэрэгтэй.

6. 6
• Үнэлж байгаа үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтаас олох
ирээдүйн орлогыг цаг хугацааны үе бүрээр тооцож
таамаглана,
• Орлогын үнэлгээнд ашиглагдах параметрүүд болох
капиталжуулалтын болон хорогдуулах хувийг тооцно,
• Үл хөдлөх хөрөнгийг тодорхой арга, загварууд ашиглаж
үнэлнэ,
• Шаардлагатай гэж үзвэл холбогдох зохицуулгуудыг
хийж эцсийн үнийг тогтооно.
Орлогын хандлагын үе шат
Арга
хандлага
МГХА
Бодлого
Орлогын
хандлага
Хувь

7. Орлогын арга
7
• Шууд капиталжуулалтын арга
• Үл хөдлөх хөрөнгөнөөс олох ирээдүйн жилийн үйл
ажиллагааны цэвэр орлогыг капиталжуулалтын
ерөнхий хувь ашиглан өнөөгийн үнэ цэнэ буюу
хөрөнгийн үнэ цэнэд хөрвүүлнэ.
• Ирээдүйд олох орлого нь тогтвортой бөгөөд урт
хугацаанд үргэлжлэх бол энэ аргыг хэрэглэнэ.
• Мөнгөн гүйлгээний хорогдуулгын арга
• Үл хөдлөх хөрөнгийг эзэмших хугацааг тодорхойлж,
тухайн хугацааны туршид олох үе тутмын үйл
ажиллагааны цэвэр орлого болон эзэмших хугацааны
эцэст хөрөнгийг худалдсанаас олох орлогыг тооцож,
улмаар хорогдуулах хувийг ашиглан өнөөгийн үнэ
цэнэд шилжүүлнэ.
• Тухайн хөрөнгөнөөс олох ирээдүйн орлого харилцан
адилгүй үед ашиглана.
Арга
хандлага
МГХА
Бодлого
Орлогын
хандлага
Хувь

8. Капиталжуулалтын болон хорогдуулах хувь
МГХА
Бодлого
Хувь
8
Арга,
хандлага
Орлогын
хандлага
• Капиталжуулалтын хувийг тодорхойлох аргууд
•Нийлбэрийн
•Барилга, газрын өгөөжид үндэслэх
•Шууд зэрэгцүүлэх
•Зээлийн болон өөрийн хөрөнгийн оролцоонд суурилах
•Тогтмол өсөлтийн ерөнхий хувийг тооцох
•Хөрөнгийн эрсдлийг тооцох багцын арга
0RVNOI 
0
1
0
V
NOI
R 
0
1
R
NOI
V 
Үнэ
цэнэ
К.
Хувь
ҮАЦО

9. 9
 Энэ аргаар үл хөдлөх хөрөнгийн капиталчлах хувь нь
хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувь, нөхөлтийн хувь,
татварын хувь гэсэн 3 хэсгээс бүрдэнэ.
 Хэрэв үл хөдлөх хөрөнгийг татварын бус зорилгоор үнэлж
буй бол эхний хоёр хувийн нийлбэрээр тодорхойлогдоно.
 Хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувь
 Нөхөлтийн хувь
 Татварын хувь
МГХА
Бодлого
Хувь
Арга,
хандлага
Орлогын
хандлага
Нийлбэрийн арга
TNI RRRR 0

10. 10
 Барилга, байгууламж болон газраас олох орлогыг
салгаж болох үед капиталчлах хүүг тооцохдоо
энэ аргыг ашиглана.
 Энэ аргын үед газарт зөвхөн өгөөжийн хувийг,
барилгад өгөөжийн хувиас гадна нөхөлтийн
хувийг тооцно. Учир нь газар устаж үгүй
болохгүй, мөн газар элэгддэгүй учир нөхөлтийн
хувийг тооцох шаардлагагүй.
 Энэ аргаар капиталчлах хувийг тооцохдоо үл
хөдлөх хөрөнгийн үнийн дүнд газар болон
барилгын эзлэх хувийн жин, ашиглалтын хугацаа
зэргийг харгалзана.
МГХА
Бодлого
Хувь
Арга,
хандлага
Орлогын
хандлага
Барилга, газрын өгөөжид үндэслэх арга

11. 11
 Энэ нь саявтархан зах зээлд борлогдсон үл
хөдлөх хөрөнгийн үнэ болон түүнээс олох
орлогын төвшинг ашиглаж капиталчлах хувийг
тооцдог арга юм.
 Зах зээлд борлуулагдсан жишиг хөрөнгөнөөс
олох цэвэр орлогыг тухайн хөрөнгийн үнэ цэнэд
харьцуулж тухайн жишиг хөрөнгийн өгөөжийн
төвшинг тодорхойлно.
 Зах зээл дээрх жишиг хөрөнгөтэй үнэлэгдэж
байгаа хөрөнгийг зэрэгцүүлэх замаар тохирох
капиталчлах хувийг сонгоно.МГХА
Бодлого
Хувь
Арга,
хандлага
Орлогын
хандлага
Шууд зэрэгцүүлэх арга

12. 12
 Үл хөдлөх хөрөнгийг олж бэлтгэхэд банкны зээл
болон өөрийн хөрөнгийн эх үүсвэрийг ашиглах
тохиолдолд капиталчлах хувийг энэ аргаар
тооцно.
 Зээлийн эх үүсвэрийг капиталчлах хувь нь
зээлийн төлбөрийг анх авсан зээлийн дүнд
харьцуулсан харьцаагаар тодорхойлогдоно.
 Өөрийн хөрөнгийг капиталчлах хувь нь тухайн
хөрөнгөнөөс олох жилийн цэвэр орлогыг өөрийн
хөрөнгийн дүнд харьцуулсанаар
тодорхойлогдоно. Энэ хувь нь өөрийн хөрөнгийн
өгөөжийн болон нөхөлтийн нормыг агуулна.
МГХА
Бодлого
Хувь
Арга,
хандлага
Орлогын
хандлага
Зээлийн болон өөрийн хөрөнгийн оролцоонд
суурилах арга
em RmRmR  )1(0
 Үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн дүнд зээл болон
өөрийн хөрөнгийн эзлэх хувийн жингээр дээр
тодорхойлогдсон капиталчлах хувиудыг жигнэх
замаар капиталчлах ерөнхий хувийг тооцно.
 m – барьцаат зээлийн дүнг өөрийн хөрөнгийн
үнийн дүнд харьцуулсан харьцаа
 Rm – барьцаат зээлийг капиталжуулах хувь
 Re - өөрийн хөрөнгийг капиталжуулах хувь

13. 13
 Энэ нь жишиг хувийг тооцох аргатай уялдаж
гарч ирдэг бөгөөд тогтмол өсөлтийн хувийг
харгалзан капиталчлах хувийг тооцдог арга юм.
Капиталчлах хувийг тооцохдоо өгөөжийн
ерөнхий хувиас үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн
болон орлогын тогтмол өсөлтийн хувийг хасдаг.
МГХА
Бодлого
Хувь
Арга,
хандлага
Орлогын
хандлага
Тогтмол өсөлтийн ерөнхий хувийг ашиглаж тооцох
gyR  00

14. 14
 Энэхүү арга нь САРМ буюу хөрөнгийн үнэ
бүрдэлтийн загварыг ашиглаж капиталчлах
хувийг тооцдог.
 Эрсдэлгүй хүүний хувь
 Тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн системт эрсдэлийн
хэмжүүр
 Зах зээлийн дундаж өгөөжийн хувь
МГХА
Бодлого
Хувь
Арга,
хандлага
Орлогын
хандлага
Хөрөнгийн эрсдлийг тооцох багцын арга
)( fmafa RRRR  

15. Мөнгөн гүйлгээний хорогдуулгын арга
Хувь
МГХА
Жишээ 15
Арга,
хандлага
Орлогын
хандлага
• Энэ аргыг ашиглах үед:
• Мөнгөн гүйлгээ гарч эхлэх болон үргэлжлэх цаг
хугацаа
• Үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалттай холбогдох
мөнгөн орлого, зардлын тооцоо
• Үе тус бүрийн цэвэр мөнгөн гүйлгээ буюу үйл
ажиллагааны цэвэр орлого
• Цэвэр мөнгөн гүйлгээг өнөөгийн үнэ цэнэ рүү
хөрвүүлэхэд ашиглагдах хорогдуулгын хувь,
түүнийг сонгох болсон үндэслэл
• Үнэлгээнд хэрэглэгдэх таамаглалууд

16. Мөнгөн гүйлгээний хорогдуулгын арга
Хувь
МГХА
Бодлого 16
Арга,
хандлага
Орлогын
хандлага
•
1. Үл хөдлөх хөрөнгийг эзэмшиж, ашиглах
хугацаанд тухайн үл хөдлөх хөрөнгөнөөс
олох урсгал орлого/үйл ажиллагааны цэвэр
орлого/-ын өнөөгийн үнэ цэнэ
+ 2. Тодорхой хугацааны эцэст үл хөдлөх
хөрөнгийг худалдсанаас олох цэвэр
орлогын өнөөгийн үнэ цэнэ
+ 3. Зээлийн үндсэн өр/үлдэгдэл төлбөр/-ийн
өнөөгийн үнэ цэнэ
= Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ

17. Бодлого
Арга,
хандлага
Орлогын
хандлага
Хувь
МГХА
Бодлого 17
1. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн дүнгийн 80 хувийг зээлээр
санхүүжүүлсэн бөгөөд зээлийн хөрөнгийг капиталчлах
хувь нь 12 % байна. Харин өөрийн хөрөнгийг капиталчлах
хувь нь 14 % байх бол капиталчлах ерөнхий хувь хэд
байхыг тооц.
2. Үнэлгээчин үл хөдлөх хөрөнгөөс ирэх жилүүдэд олох жил
бүрийн үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг 250000 төгрөг,
хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувийг 11 %, үнийн
өсөлтийн хувийг 2 % байна гэж тооцсон бол тухайн үл
хөдлөх хөрөнгийн үнэ хэд байхыг орлогыг капиталчлах
аргаар бүхэлчилж тооцно уу.
3. Хэрэв харьцуулагдах хөрөнгийн зах зээлд борлогдсон үнэ
12000000 төгрөг, бодит орлого нь сард 120000 төгрөг байх
бол нийт орлогын үржүүлэгч хэд байх вэ?
4. Зах зээлд саявтархан борлогдсон дараах 5 үл хөдлөх
хөрөнгийн холбогдох мэдээллийг ашиглан капиталчлах
ерөнхий хувь хэд байхыг тооцно уу?

18. 18
Жишиг хөрөнгүүд Хөрөнгө
1
Хөрөнгө
2
Хөрөнгө
3
Хөрөнгө
4
Хөрөнгө
5
Борлогдсон үнэ /₮/ 56 660
000
49 690
000
63 000
000
53 850
000
60 000
000
Цэвэр орлого /₮-
өөр/
5 780 000 4 920 000 6 300 000 5 600 000 5 850 000

19. • Үйлдвэрийн барилгын өртөг 36 сая төгрөг, ашигтай талбайн хэмжээ
200 кв.М, нэгж талбайн түрээсийн орлогын жишиг сарын 2000 төгрөг
бөгөөд хүчин чадлаа дутуу ашиглах болон төлбөр цуглуулах үеийн
алдагдал боломжит орлогын 10%-тай тэнцэнэ. Үйл ажиллагааны
жилийн дундаж зардал нь бодит орлогын 15%-тай тэнцэнэ.
Капиталжуулах зардал нь жил тутамд 300,0 мянган төгрөг байна.
Барилгын санхүүжилтэнд зориулж 10 жилийн хугацаатай, жилийн 12
%-ийн хүүтэй, хүү болон үндсэн төлбөрийг жил тутамд тогтмол
дүнгээр төлөх 18,0 сая төгрөгийн зээл авсан гэвэл төсөвлөсөн орлогын
тайланг жилээр тооцож бэлтгэсний үндсэн дээр үл хөдлөх хөрөнгөтэй
холбоотой дараах харьцаануудыг тооцож ол.
• Ашиглалтын харьцаа:
• Боломжит орлогын дүнд нийт зардлын эзлэх хувь:
• Үйл ажиллагааны зардлын дүн:
• Зээлийн өрийг төлөх чадвар:
• Нийт орлогын үржүүлэгч:
• Өгөөжийн нийт хувь:
• Барьцаат зээлийн тогтмол буюу зээлийг капиталчлах хувь:
• Өөрийн капиталын өгөөжийн хувь:
19

20. Анхаарал тавьсанд
баярлалаа
20