Лекц

1. Орлогын хандлагаар үнэлгээ хийх
аргачлалууд
Орлогын хандлагын тооцоололд дараах
үндсэн аргыг ашигладаг.
1. Орлогыг шууд капиталчлах арга
2. Мөнгөн гүйлгээг хорогдуулах арга

2. • Орлогыг шууд капиталчлах арга
Үл хөдлөх хөрөнгөөс ирээдүйд олох орлого
нь тогтвортой бөгөөд урт хугацаагаар
үргэлжлэх бол энэ аргыг ашигладаг. Өөрөөр
хэлбэл, дараах шаардлагууд тавигдана.
• Урт хугацаанд ашиглагдах
• Орлого нь ижил хугацааны үечлэлтэй байх
• Ашиглагдах хугацаанд олж буй орлого нь
тогтмол шинжтэй байх

3. Энэ арга нь дотроо 2 төрөлтэй байдаг.
1. Хуваагч ашиглан тооцох арга
2. Үржүүлэгч ашиглан тооцох арга

4. 4
Үнэлгээ Кап%0
1
R
NOI
V 
0
1
0
V
NOI
R 
0RVNOI 
ҮАЦО

5. 1. Хуваагч ашиглан тооцох арга
• Жил бүрийн үйл ажиллагааны цэвэр
орлогыг капиталжуулах хувьд харьцуулж үл
хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг тооцохыг
хуваагч ашиглан тоцоох гэнэ.
• Үнэлгээ =
ҮАЦОрлого
Кап.Хувь

6. Капиталчлах хувийг тооцох аргууд
• Капиталчлах хувь гэдэг нь үл хөдлөх
хөрөнгийн ирээдүйн цаг хугацаанд
үргэлжлэх тогтмол орлогын урсгалыг
өнөөгийн үнэ цэнэд шилжүүлэх хувийг
хэлнэ.

7. Капиталчлах хувийг тооцох аргууд
1. Нийлбэрийн арга
2. Барилга, газрын өгөөжид үндэслэх арга
3. Шууд зэрэгцүүлэх буюу хийсвэрлэх арга
4. Зээлийн болон өөрийн хөрөнгийн
оролцоонд суурилах арга
5. Тогтмол өсөлтийн хувийг тооцох арга
6. Хөрөнгийн эрсдлийг тооцох багцын арга

8. • Нийлбэрийн арга
Энэ арга нь хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн
хувь, нөхөлтийн хувь, татварын хувь гэсэн 3
хувийн нийлбэрээр капиталчлах хувийг
тооцдог. Хэрэв үл хөдлөх хөрөнгийг татварын
бус зорилгоор үнэлж байгаа бол эхний хоёр
хувийн нийлбэрээр тодорхойлогдоно.

9. Кап. Хувь = 𝑅ХО + 𝑅нөхөлт + 𝑅татвар
Нийлбэрийн арга

10. Хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувь /Rхо/
гэдэг нь хөрөнгө оруулагч хийсэн хөрөнгө
оруулалтаасаа хүртэж буй өгөөжийн хувь юм.
Энэ нь эдийн засгийн агуулгаараа хөрөнгө
оруулалтын нэг төгрөг тутамд хичнээн
төгрөгний ашиг олж байгааг харуулдаг.

11. Хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн
хувь /Rхо/
𝑅ХО =
Цэвэр ашиг
Хөрөнгө оруулалт

12. • Нөхөлтийн хувь /Rнөхөлт/ гэдэг нь оруулсан
хөрөнгөө нөхөж авахад хүүний хувийг
хэлнэ. Нөхөлтийн хувийг 3 аргаар тооцно.
• Шулуун шугамын арга /Ринг/
• Инвүүдийн арга
• Хоскольдын арга.

13. Рингийн арга
𝑅Нөхөлт =
100%
Ашиглалтын хугацаа

14. • Барилгын ашиглалтын хугацааг 40 жил
ашиглана гэж үзвэл нөхөлтийн хувь 2.5%
байна.

15. • Жишээ нь: Оруулсан капитал бүхэдлээ
(100%) 10,000,000 төгрөгний өртөгтэй, жмл
бүр 12%-ийн өгөөжтэй, элэгдлийг 10 жил
байгуулах хөрөнгийн нөхөлтийн хувийг ол.

16. RНөхөлт = Капөгөөж +
1
Ашиглалтын хугацаа
+
0.1 =0.12*100%+1/10+0.1= 0.32

17. Орлого 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Дүн
Үндсэн
төлбөр 1,000.0 1,000.0 1,000.0 1,000.0 1,000.0 1,000.0 1,000.0 1,000.0 1,000.0 1,000.0
10,000.
0
Өгөөж
1,200.0 1,080.0 960.0 840.0 720.0 600.0 480.0 360.0 240.0 120.0 6,600.0
Дүн
2,200.0 2,080.0 1,960.0 1,840.0 1,720.0 1,600.0 1,480.0 1,360.0 1,240.0 1,120.0
16,600.
0

18. Инвүүдийн арга
𝑅Нөхөлт = (
𝑘 ∗ 1 + 𝑘 𝑡
1 + 𝑘 𝑡 − 1
)

19. • Жишээ. Өмнөх жишээгээр тооцоолоход
нөхөлтийн хувь хэд болох вэ?

20. • A/P12.10 = 0.17698=17.7 хувь.

21. Хоскольдын арга.
𝑅Нөхөлт = (
𝑘
1 + 𝑘 𝑡 − 1
)

22. Барилга, газрын өгөөжид
үндэслэх арга
КХ = 𝛽 ∗ (𝑅БӨХувь + 𝑅нөхөлт) + (1 − 𝛽)𝑅ГазӨХувь

23. Шууд зэрэгцүүлэх буюу
хийсвэрлэх арга
𝑅ХО =
Цэвэр ашиг
Зэрэгцүүлж байгаа хөрөнгийн болуулалтын үнэ буюу үнэлгээ

24. Зээлийн болон өөрийн хөрөнгийн
оролцоонд суурилах арга
Өөрийн хөрөнгийн капиталчлах хувь
𝑅ХО =
Цэвэр ашиг
Өөрийн хөрөнгө
Барьцаат тогтмол
БТогтмол =
Зээлийн тогтмол төлбөр
Зээлийн дүн

25. Кап. Хувь
= ӨХЭзлэх хувь ∗ 𝑅ӨХөрСанх Хувь
+ (1 − ӨХЭзлэх хувь)𝑅ЗээлКапХувь

26. Тогтмол өсөлтийн хувийг тооцох
арга
Кап. Хувь = Өгөөжийн хувь − Ор. тогт өсөлтийн хувь

27. Хөрөнгийн эрсдлийг тооцох
багцын арга
Кап. Хувь = 𝛽 ∗ (𝑅ЗЗӨгөөжХувь− 𝑅Эрсдэлгүй хүүний Хувь) + 𝑅Эрсдэлгүй хүүний Хувь

28. Үржүүлэгч ашиглан тооцох арга
Үржүүлэгч =
Хөрөнгийн борлуулсан үнэ
Хөрөнгөөс олох бодит орлого

29. Үржүүлэгч ашиглан тооцох арга
Үнэлгээ = Үрж ∗ ҮБХөр бодит орлого

30. Мөнгөн гүйлгээг хорогдуулах
арга.