unelgee

1. ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН
ИРЭЭДҮЙН ОРЛОГЫН ТӨСӨВ,
ӨНӨӨГИЙН ҮНЭ ЦЭНИЙГ
ТООЦОХ НЬ
БОЛОВСРУУЛСАН: М.БЯМБАДОРЖ
WWW.MUISOS-NBB.BLOGSPOT.COM

2. АГУУЛГА
Ирээдүйн мөнгөн урсгалын төсвийг он тус бүрээр тооцоолох
шаардлага, журам.
Дискаунтын хувийн үндэслэл, тооцоолол.
Мөнгөн урсгалыг хорогдуулах аргаар хөрөнгийн үнэ цэнийг
тооцоолох нэг ба олон үе шаттай загварууд, хэрэглэх нөхцөл ба
давуу болон сул талууд.
Зээлийн санхүүжилт оролцсон төслийн ирээдүйн орлогын
өнөөгийн үнэ цэнийг тооцоолох нь.

3. Ирээдүйн мөнгөн урсгалын төсвийг он тус
бүрээр тооцоолох шаардлага, журам.
Энэ арга нь ашиглагдаж байгаа болон барьж байгаа ҮХХ-ийн үе тус
бүрийн мөнгөн гүйлгээг урьдчилан тооцож, тэдгээр мөнгөн гүйлгээг
хорогдуулах хувийн тусламжтайгаар өнөөгийн үнэ цэнэ рүү хөрвүүлж ҮХХ-
ийн үнэлгээг хийхэд ашиглана.

4. Ирээдүйн мөнгөн урсгалыг тооцоолох журам.
Ашиглагдаж байгаа
Нийт орлого
Хасах: Авлага цуглуулах
алдагдал
Хасах: Сул зогсолт алдагдал
Хасах: ҮА-ы зардал
Барьж байгаа
Төсөвлөсөн орлого
Хасах: Анхны хөрөнгө
оруулалтын зардал
Хасах: Барьж байгуулах үеийн
зардал

5. ҮХХ-ийн ашиглалтаас олох ирээдүйн орлогыг нарийвчлан таамаглах
боломжгүй бол орлогыг богино хугацаагаар таамаглах нь зүйтэй.
Үлдэх өртөг нь хөрөнгийг ашиглалтын хугацааны эцэст худалдаж
борлуулах үнээр тодорхойлогдоно.
Орлогын урсгалуудын өнөөгийн үнэ цэнүүдийн нийлбэр нь үл хөдлөх
хөрөнгийн нийт үнэ цэнийг илэрхийлнэ.
Хорогдуулах хувь гэдэг нь ҮХХ-ийн ашиглалтаас олох ирээдүйн орлого,
авлага, өглөгийн дүнг ӨҮЦ-д хөрвүүлэхэд ашиглаж буй хувь юм.
 Хорогдуулах зах зээлийн мэдээлэлд суурилан тогтооно. Хор хувь ≈ ЗЗ
хувь

6. МГХА-ЫН ХЭРЭГЛЭГДЭХ НӨХЦӨЛ
1. Мөнгөн гүйлгээ гарч эхлэх болон үргэлжлэх цаг хугацаа
2. Үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалттай холбогдох мөнгөн орлого, зардлын
тооцоо
3. Үе тус бүрийн цэвэр мөнгөн гүйлгээ буюу үйл ажиллагааны цэвэр
орлого
4. Цэвэр мөнгөн гүйлгээг өнөөгийн үнэ цэнэ рүү хөрвүүлэхэд
ашиглагдах хорогдуулах хувь
5. Үнэлгээнд хэрэглэгдэх таамаглалууд

7. МГХА-ААР ҮХХ-ИЙН ҮНЭ ЦЭНИЙГ ТООЦОХ
ЕРӨНХИЙ АРГАЧЛАЛ
ҮАЦО-
ын
ӨҮЦ
Үлдэх
өртгийн
ӨҮЦ
Зээл,
ҮӨ-ийн
ӨҮЦ
ҮХХ-
ийн үнэ
цэнэ

8. Жишээ нь:
Компани дэлгүүрийн зориулалт бүхий 100 мкв талбай бүхий
үйлчилгээний 1 өрөө 80 мкв, агуулах болон амралтын зориулалт бүхий 10
мкв бүхий 2 өрөө барилгыг 4 жилийн хугацаатай 1мкв-ыг нь
түрээслүүлэхээр бэлтгэж байна. Үнэлгээчин дээрх түрээстэй
холбоотойгоор дараах таамаглалуудыг дэвшүүлсэн.
• Боломжит орлого өмнөх жилээсээ 5%-иар жил бүр өсөх магадлалтай
бөгөөд боломжит орлогын 5% нь цугларахгүй байх эрсдэлтэй.
• ҮАЗ нь бодит орлогын 60%, капиталжуулах зардал нь 10% байх
боломжтой.
• 4 дахь жилийн төгсгөлд уг ҮХХ-ийг 550,0 төгрөгөөр борлуулах боломжтой
бөгөөөд борлуулалтын зардал 50,0 гэж тооцсон.

9. ХҮЛЭЭГДЭЖ БУЙ ҮАЦО-ЫН ТООЦОО
Түрээслүүлэх хугацаа 1 2 3 4
Боломжит орлого (PGI) 100000 105000 110250 115 762,5
- Боломжит орлогын алдагдал (VC) 5000 5250 5512,5 5 788,1
= Бодит орлого (EGI) 95000 99750 104737,5 109 974,4
- Үйл ажиллагааны зардал (OE) 57000 59850 62842,5 65 984,6
- Капиталжуулах зардал (CAPX) 9500 9975 10473,75 10 997,4
Үйл ажиллагааны цэвэр орлого 28500 29925 31421,25 32 992,3

10. ТӨЛӨВЛӨГДӨЖ БУЙ БОРЛУУЛАЛТЫН
ЦЭВЭР ОРЛОГЫГ ТООЦОХ НЬ
Үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтын хугацааны эцэст тухайн
хөрөнгийг борлуулах үнийг тодорхойлохдоо: Ашиглалтын хугацааны
эцэст хүлээн авах үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг тухайн
хугацаанд хамаарах холбогдох хувиар капиталчлах шаардлагатай.
Үүний тулд 5 дахь жилийн үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг
тооцож, түүнийгээ 10 %-иар капиталчилбал:
346419
1.0
9.346415
4 
tR
NOI
V

11. ӨӨРИЙН ХӨРӨНГӨӨР САНХҮҮЖҮҮЛЭХ ҮЕИЙН
МӨНГӨН ГҮЙЛГЭЭГ АШИГЛАЖ ТООЦСОН ҮХХ-ИЙН
ҮНЭЛГЭЭ
Хугацаа
ҮАЦО/$-
оор/ /NOI/
Борлуулалт
цэвэр орлого
Нийт МГ
ӨҮЦ-ийн коэфф Мөнгөн гүй-
лгээний ӨҮЦ/R=12% /
1 28500 28500 0,89286 25 446,43
2 29925 29925 0,79719 23 856,03
3 31421,25 31421,25 0,71178 22 365,03
4 32 992,3 346 419 379 411,3 0,56743 215 288,17
Үл хөдлөх хөрөнгийн өнөөгийн үнэ цэнэ 286 955,65

12. ҮХХ-ИЙГ ЗЭЭЛИЙН БОЛОН ӨӨРИЙН
ХӨРӨНГӨӨР САНХҮҮЖҮҮЛЭХ ҮЕИЙН ҮНЭЛГЭЭ
Үл хөдлөх хөрөнгийг олж бэлтгэх зардлын нэг хэсгийг зээлээр
санхүүжүүлэх тохиолдолд зээлийн үе тутмын /зээлийн үндсэн ба хүүгийн
төлбөр/ төлбөр болон төлөгдөөгүй зээлийн өрийн үлдэгдлийг тооцож,
холбогдох тохируулгыг хийх замаар үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлнэ.
ҮХХ-ийн үнийн дүнгийн 40%-ийг буюу 140,000 төгрөгийг жилийн 6%-ийн
хүүтэй, 25 жилийн хугацаатай, төлбөрийг сар бүр төлөх нөхцөлтэй
зээлээр санхүүжүүлсэн.

13. Түрээслүүлэх хугацаа 1 2 3 4
Үйл ажиллагааны цэвэр орлого /NOI/ 28 500,00 29 925,00 31 421,25 32 992,31
- Зээлийн жил бүрийн төлбөр /DS/ 10 824,26 10 824,26 10 824,26 10 824,26
= Татварын өмнөх МГүйлгээ /BTCF/ 17 675,74 19 100,74 20 596,99 22 168,05
Зээлийн дүн(𝐴) = 140,000
𝑃𝑉𝐴 = 𝐴 ∗
1 −
1
1 + 𝑖 𝑛
𝑖
= 𝐴
𝑃𝑖,𝑛
149,640 = 𝐴 ∗
1 −
1
1 + 0,005 300
0,005
𝐴 =
140,000
155,21
= 902,02
Жилийн зээлийн болон хүүгийн төлбөрийн дүн = 902,02 * 12=10 824,26

14.  ҮХХ-ийн тодорхой хэсгийг зээлээр санхүүжүүлж, үлдэх хэсгийг нь өөрийн
хөрөнгөөр санхүүжүүлэх тохиолдолд татварын өмнөх байдлаар тооцогдох
өөрийн хөрөнгөнд хамаарах мөнгөн гүйлгээг үнэлгээнд харгалзах ёстой.
 Үүний тулд хөрөнгийг тодорхой хугацааны эцэст ямар үнээр борлуулж
болох, борлуулахад ямар зардал гаргах, борлуулснаас хэдий хэмжээний
цэвэр орлого олох, борлуулах хугацааны эцэст хэдий хэмжээний зээлийн
өрийн үлдэгдэлтэй байх зэргийг харгалзан тухайн хугацааны эцэст байх
өөрийн хөрөнгөнд хамаарах мөнгөн гүйлгээг дараах аргачлалаар тооцно.
Борлуулалтын орлого SP 550,000
Хасах: Борлуулалтын зардал SE -50,000
Цэвэр борлуулалтын орлого NSP 500,000
Хасах: Төлөгдөөгүй зээлийн үлдэгдэл 128,814
Өөрийн хөрөнгөнд хамаарах ТТӨ үеийн МГ BTER 371,186

15. ӨӨРИЙН ХӨРӨНГӨӨР САНХҮҮЖҮҮЛЭХ ҮЕИЙН
МӨНГӨН ГҮЙЛГЭЭНҮҮДИЙН ӨНӨӨГИЙН ҮНЭ ЦЭНЭ
Хугацаа
Татварын
өмнөх МГ
/BTCF/
Татварын өмнөх
өөрийн хөрөнгө
/BTER/
Нийт мөнгөн
гүйлгээ
ӨҮЦ-ийн коэфф Мөнгөн гүй-
лгээний ӨҮЦ/R=18 %/
1 17 675,7 17 675,7 0,84746 14 979,4
2 19 100,7 19 100,7 0,71818 13 717,9
3 20 597,0 20 597,0 0,60863 12 536,0
4 22 168,0 128 814,4 150 982,4 0,51579 77 875,1
Өөрийн хөрөнгийн өнөөгийн үнэ цэнэ 119 108,3
Зээлийн хөрөнгийн өнөөгийн үнэ цэнэ 140 000,0
Үл хөдлөх хөрөнгийн нийт үнэ цэнэ 259 108,3

16. МГХА: 2 ҮЕТ ЗАГВАР:
𝑃𝑉 =
ЦМГ1
(1 + 𝑖)1
+
ЦМГ2
(1 + 𝑖)2
+. . . +
ЦМГ 𝑛
(1 + 𝑖) 𝑛
+
𝑁 𝑛
(1 + 𝑖) 𝑛
𝑃𝑉 =
𝑡=1
𝑛
ЦМГ 𝑡
(1 + 𝑖) 𝑡
+
𝑁 𝑛
(1 + 𝑖) 𝑛
=
𝑡=1
𝑛
ЦМГ 𝑡 ∗ 𝑃
𝐴𝑖,𝑛
+ 𝑁 𝑛 ∗ 𝑃
𝐹𝑖,𝑛

17. МГХА: 3 ҮЕТ ЗАГВАР:
𝑃𝑉 =
𝑡=1
𝑛1
ЦМГ0 ∗ (1 + 𝑔1) 𝑡
(1 + 𝑖) 𝑡
+
𝑡=𝑛1+1
𝑛2
ЦМГ 𝑛1 ∗ (1 + 𝑔2) 𝑡
(1 + 𝑖) 𝑡
+
ЦМГ 𝑛2 ∗ (1 + 𝑔3)
(𝑖 − 𝑔3)
/(1 + 𝑖) 𝑛2
Орологыг таамаглах боломжтой хугацаа нь:
 2-4 жил богино хугацаа
 4-7 жил дунд хугацаа
 7- дээш бол урт хугацаа гэж ангилна.

18. ҮЕ ТУТМЫН ХОРОГДУУЛАХ ХУВИУД ЯЛГААТАЙ
БАЙХ ҮЕИЙН ӨНӨӨГИЙН ҮНЭ ЦЭНИЙН
ТООЦООЛОЛ: 1 ҮЕТ ЗАГВАР
𝑃𝑉 = ЦМГ1 ∗
1
(1 + 𝑖1)
+ ЦМГ2 ∗
1
(1 + 𝑖2)
∗
1
(1 + 𝑖1)
+
=
𝑡=1
3
ЦМГ 𝑡 ∗
𝑡=1
3
1
1 + 𝑖 𝑡
=
𝑡=1
𝑛
ЦМГ 𝑡 ∗
𝑡=1
𝑛
1
1 + 𝑖 𝑡
+
ЦМГ3
(1 + 𝑖3)
∗
1
(1 + 𝑖2)
∗
1
(1 + 𝑖1)
=

19. ҮЕ ТУТМЫН ХОРОГДУУЛАХ ХУВИУД ЯЛГААТАЙ БАЙХ
ҮЕИЙН ӨНӨӨГИЙН ҮНЭ ЦЭНИЙН ТООЦООЛОЛ: 2 ҮЕТ
ЗАГВАР
𝑃𝑉 =
𝑡=1
𝑛
ЦМГ 𝑡 ∗
𝑡=1
𝑛
1
1 + 𝑖 𝑡
+ 𝑁 𝑛 ∗
𝑡=1
𝑛
1
1 + 𝑖 𝑡

20. ҮЕ ТУТМЫН ХОРОГДУУЛАХ ХУВИУД ЯЛГААТАЙ
БАЙХ ҮЕИЙН ӨНӨӨГИЙН ҮНЭ ЦЭНИЙН
ТООЦООЛОЛ: 3 ҮЕТ ЗАГВАР
𝑃𝑉 =
𝑡=1
𝑛1
ЦМГ 𝑡 ∗ 1 + 𝑔1
𝑡
∗
𝑡=1
𝑛1
1
(1 + 𝑖 𝑡)
+∗
𝑡=1
𝑛1
1
(1 + 𝑖 𝑡)
∗
𝑡=𝑛1+1
𝑛2
ЦМГ 𝑛1 ∗ 1 + 𝑔2
𝑡−𝑛1
∗
𝑡=𝑛1+1
𝑛2
1
1 + 𝑖 𝑡
+
+
ЦМГ 𝑛2 ∗ 1 + 𝑔3
𝑅 − 𝑔3 𝑠
∗
𝑡=1
𝑛2
1
1 + 𝑖 𝑡

21. Асуулт ?
Анхаарал хандуулсанд
баярлалаа.