НББ-ийн оюутнуудад зориулав

1. ТҮРЭЭСИЙН БҮРТГЭЛ
Энэбишийн Вандандулам, МУИС-ийн Эрдэнэтсургуулийн НББ-ийн тэнхимийн багш,
e.vandandulam@yahoo.com, 99058176
2016 оны 1-р сард НягтланБодох Бүртгэлийн Олон УлсынСтандартынЗөвлөлөөс түрээсийн
бүртгэлийг сайжруулах зорилгоор СТОУС 16 гаргасанбөгөөд энэ нь НББОУС 17-г орлоно. СТОУС
16 -г 2019 оны 1-р сарын 1-ээс эхлэн мөрдөнө.
Энэхүү шинэ стандартад түрээсийн бүртгэлийн онол арга зүй хэрхэн тусгагдсан, түүнийг
практикт хэрхэн хэрэглэх талаар жишээгээр тайлбарлая.
Тус стандартад түрээс гэдэг нь тодорхой хугацаанд тодорхойлогдох хөрөнгийн ашиглалтад
хяналт тавих эрхээ төлбөрийн солилцоогоор шилжүүлэх гэрээ юм.
Шинэ стандартаар түрээсийн гэрээг нарийвчлан авч үзэж түрээсийн болон түрээсийн бус
бүрэлдэхүүнийг ангилна.
Түрээсийн ангилалд орсон зүйлсийг түрээсийн гэрээ, эсвэл түрээс агуулсангэрээ юу гэдгийг
тодорхойлно. Гэрээний нийт хугацааны зөвхөн тодорхой хэсэгт л хөрөнгийн ашиглалтанд хяналт
тавих эрхтэй бол түрээс агуулсан гэрээ гэнэ.
Түрээслэгчийн бүртгэл:
Түрээслэгч түрээсийн гэрээг нарийвчлан судалж түрээсийн болон түрээсийн бус бүрэлдэхүүнд
гэрээний төлбөрийг хуваарилна. Үүнд:
1. Түрээсийн бүрэлдэхүүн хэсэг бүрийг тус бүрд нь дангаар үнэлсэн түрээслүүлэгчийн эсвэл
бусад бэлтгэн нийлүүлэгчдийн үнийг үндэслэн хуваарилна.
2. Түрээсийн бус бүрэлдэхүүн хэсгийг дангаар нь үнэлсэн нийт үнийг үндэслэн хуваарилна.
Түрээсийн гэрээний заалтуудад дараах 2 нөхцөл тусгагдсанбол түрээсийн төлбөрийг шулуун
шугамын аргаар эсвэл өөр бусад системтэй сууриар хорогдуулж шууд зардлаар хүлээн зөвшөөрч
бүртгэнэ.
1. Богино хугацаатай (12 сараас бага хугацаатай) түрээс
2. Түрээсийн гэрээгээр эзэмшиж байгаа хөрөнгө нь харьцангуй бага өртөгтэй бол
12 сараас дээш хугацаатай түрээсийн гэрээг бүртгэхдээ түрээслэгч “Түрээсийн хөрөнгө
ашиглах эрх, түрээсийн өр төлбөр” зэргийг санхүүгийн байдлын тайланд хүлээн зөвшөөрнө.
Түрээсийн хөрөнгө ашиглах эрх данс нь эргэлтийн бус хөрөнгийн хэсэгт тусгагдах бөгөөд
үндсэн хөрөнгөтэй ижил төстэй шинж чанартай байна. Уг хөрөнгийг түрээсийн эхэнд бүртгэхдээ
өртгөөр нь хэмжинэ. Өртөг нь дараах хэсгээс бүрдэнэ.
1. Түрээсийн өр төлбөрийн анхны хүлээн зөвшөөрсөн дүн
2. Түрээслэгчийн анхдагч шууд зардал
3. Түрээсийн болзол нөхцөлийг хангахын тулд бусад хөрөнгийг нураах, зайлуулах зэрэг
зардал, ( Жич: Тус гарсан зардлаас зайлуулж байгаа зүйлсийг борлуулсан, борлуулахаар
бараа материалаар орлогод авсан бол хүлээн зөвшөөрсөн хөрөнгийн дүнг хасаж тооцно.)
4. Түрээс эхлэх өдөр эсвэл түүнээс өмнө түрээстэй холбоотой төлсөн төлбөр, түрээсийн
урамшууллыг хассан дүнгээр
Түрээсийн хөрөнгө ашиглах эрх хөрөнгийн бүртгэлд НББОУС-16-д заасны дагуу өртгийн болон
дахин үнэлгээний загварын аль алийг нь ашиглаж болно.
Өртгийн загварыг ашиглаж байгаа үед хөрөнгийн элэгдлийг тооцохдоо түрээслэж байгаа хөрөнгө
хугацааны эцэст шилжих, худалдан авах сонголт байвал хөрөнгийн ашиглалтын хугацаанд
элэгдүүлнэ. Бусад тохиолдолд түрээсийн хугацаанд элэгдүүлнэ.
Түрээсийн өр төлбөрийг хүлээн зөвшөөрөхдөө түрээсийн төлбөрийн өнөөгийн үнэ цэнээр
бүртгэнэ. Өнөөгийн үнэ цэнийг тооцохдоо түрээслүүлэгчийн нуугдмал хүүний түвшинг ашиглах
бөгөөд түүнийг тодорхойлох боломжгүйбол зах зээлийн хүүгийн түвшинг ашиглана. Түрээсийн өр
төлбөрт дараах зүйлсийг хамруулж авч үзнэ.
1. Түрээсийн тогтмол төлбөр, түрээсийн урамшууллыг хассан дүнгээр
2. Түрээсийн хувьсах төлбөрүүд (Жишээ нь: хэрэглэгчийн үнийн индекстэй холбоотой
төлбөрүүд...)

2. 3. Баталгаатай үлдэх үнэ цэнэ
4. Хэрвээ худалдан авах сонголттой бол худалдан авах дүн
5. Түрээсийн гэрээг цуцлах нөхцөлийг түрээслэгч хэрэгжүүлэхээр заасан үед түрээслэгчийн
төлөх нөхөн төлбөр
Түрээслэгч түрээсийн гэрээнд өөрчлөлт орсон (түрээсийн гэрээний хугацааг сунгах, багасгах,
төлбөр төлөх хугацааг өөрчлөх,...) үед түрээсээр ашиглах хөрөнгө болон өр төлбөрийг дахин
хэмжиж тооцоолно.
Түрээсийн гэрээний өөрчлөлтөд дараах нөхцөлүүд зэрэг биелсэн үед тусад нь өөр түрээс гэж
бүртгэнэ.
1. Нэг ба түүнээс дээш хөрөнгө ашиглах эрхийг нэмэх замаар түрээсийн хамрах хүрээг
нэмэгдүүлсэн
2. Түрээсийн төлбөр өссөн бол.
Түрээслэгчийн хувьд дэлгэрэнгүй орлогын тайланд хүүний зардал, түрээсийн хөрөнгийг
ашиглах эрхийг хорогдуулсан хэмжээ (элэгдэл хорогдлын зардал, болон үнэ цэнийн бууралт)
зэргийг тусгана.
Түрээслүүлэгчийн бүртгэл:
Түрээслүүлэгч нь түрээсийн гэрээ (нэг буюу түүнээс дээш түрээсийн бүрэлдэхүүнтэй)-ний
хувьд СТОУС 15 Үйлчлүүлэгчтэй байгуулсан гэрээний орлогын 73-90-р зүйлийг мөрдөх ёстой.
Түрээслүүлэгч түрээсийг үйл ажиллагааны болон санхүүгийн түрээс гэж ангилна. Үндсэн
хөрөнгийг өмчлөхтэй холбоотой бүх эрсдэл өгөөжийг түрээслэгчид шилжүүлсэн тохиолдолд
санхүүгийн түрээс гэж ангилна. Бусад бүх түрээсийг үйл ажиллагааны түрээс гэнэ.
Санхүүгийн түрээс: Түрээслүүлэгчийн хувьд доорх нөхцөлийг дангаараа эсвэл хамтдаа хангасан
үед санхүүгийн түрээс гэж үздэг.
• Түрээсийн гэрээгээр хөрөнгө өмчлөх эрх нь түрээслэгчид шилжиж байвал
• Түрээсийн гэрээний эцэст түрээслэгч тухайн хөрөнгийг худалдан авах эрхтэй байвал
• Түрээсийн гэрээний хугацаа нь уг хөрөнгийн ашиглалтын хугацааны ихэнх хугацаа байх
• Түрээсийн төлбөрийн өнөөгийн үнэ цэнэ нь хөрөнгийн бараг бүх бодит үнэ цэнэтэй дүйцэж
байх,
• Түрээсэлсэн хөрөнгө нь тусгай шинж чанартай байх бөгөөд зөвхөн түрээслэгч түүнд
томоохон өөрчлөлт хийхгүйгээр ашиглагдаг бол.
• Түрээслэгч нь түрээсийг цуцалбал үүнтэй холбогдон түрээслүүлэгчид учрах хохирлыг
хариуцдаг бол.
• Үлдэх зүйлсийн бодит үнэ цэнийн хэлбэлзлийн олз гарз түрээслэгчид хамаарах
• Зах зээлийн түрээсийн төлбөрөөс мэдэгдэхүйц бага түрээсийн төлбөртэйгөөр түрээслэгч 2
дахь удаагаа уг түрээсийг үргэлжлүүлэх чадвартай бол
Түрээсийн ангиллыг түрээсийн хугацааны эхэнд хийх бөгөөд түрээсийн гэрээнд өөрчлөлт
орсон үед дахин үнэлнэ.
Санхүүгийн түрээсийн үед түрээслүүлэгч нь санхүүгийн түрээсийн дагуу эзэмшиж буй
хөрөнгийг өөрийн санхүүгийн байдлын тайланд хүлээн зөвшөөрч, тэдгээрийг түрээст оруулсан
цэвэр хөрөнгө оруулалтын дүнтэй тэнцүү дүнгээр авлага гэж бүртгэнэ.
Түрээсийн цэвэр хөрөнгө оруулалтыг үнэлэхдээ нуугдмал хүүний түвшинг ашиглана.
Түрээсийн хугацааны эхэн дэх түрээсийн хөрөнгө оруулалтын дүнд дараах зүйлс багтана.
1. Түрээсийн тогтмол төлбөр
2. Түрээсийн хувьсах төлбөрүүд
3. Үлдэх үнэ цэнэ
4. Худалдан авах сонголт буй бол түрээслэгчийн худалдан авах дүн

3. Үйл ажиллагааны түрээс: Түрээслүүлэгч нь үйл ажиллагааны түрээсийн төлбөрийг шулуун
шугамын аргаар эсвэл системчилсэн өөр сууриар хуваарилж орлогоор хүлээн зөвшөөрнө. Үйл
ажиллагааны түрээсийн үед түрээсэлсэн хөрөнгийн элэгдлийг түрээслүүлэгч тал тооцож бүртгэнэ.
Үйл ажиллагааны түрээсийн үед гарсан анхдагч шууд зардлыг түрээсийн орлогыг
хуваарилсан сууриар хорогдуулж тайлант хугацааны зардлаар бүртгэнэ.
Үйл ажиллагааны түрээсд хамаарах үндсэн хөрөнгийн зүйлсийн хувьд, түрээслүүлэгч жил
бүрийн эцэст НББОУС 16-ийн тодруулгын шаардлагыг мөрдөнө. Мөн НББОУС 36, 38, 40, 41-ийн
тодруулгын шаардлагыг мөрдөнө. Түрээсийн төлбөрийн төлөгдөх хугацааны талаарх тодруулгыг
хамгийн багадаа эхний 5 жилээр болон үлдсэнхугацааны дүнгээр санхүүгийн тайлангийн тодруулга
тайланд тусгана.
Жишээ нь:
А компани Б компанид 2017-1-1-нд 45 сая төгрөгийн дансны үнэтэй цаашид 10 жил ашиглах
үйлдвэрлэлийн тоног төхөөрөмжийг 3 жилийн хугацаатай түрээслүүлсэн. Түрээслэгч түрээсийн
төлбөрт жил бүрийн эцэст 6 сая төгрөг төлнө. А компани уг тоног төхөөрөмжийг ажиллуулах
программ хангамжаар хангаж, сайжруулалтыг жил бүр хийж өгөхөөр тохиролцсон, түрээслүүлэгч
үүнийг дангаар нь борлуулсан үед жил бүр 1 сая төгрөгийн төлбөр авч сайжруулалт хийдэг.
Түрээсийн эхний өдөр түрээсийн хөрөнгийн бодит үнэ цэнэ 35 сая төгрөг байсан. Түрээслэгч
түрээсийн гэрээг хийхтэй холбоотой зуучлагчийн хөлс, шинжээчийн дүгнэлт зэрэг анхдагч шууд
зардалд 2 сая төгрөг төлсөн. Түрээсийн хөрөнгийн баталгаат үлдэх үнэ цэнэ 10 сая төгрөг.
Түрээслүүлэгчийн нуугдмал хүүний түвшин 12% үүнийг түрээслэгч тал мэдэж байгаа. Элэгдлийг
шулуун шугамын аргаар бүртгэнэ. Зах зээлийн хүүгийн түвшин 10%
Бодолт
Түрээслэгчийн бүртгэл:12 сараас урт хугацаатай гэрээ учраас түрээсийн хөрөнгө ашиглах эрх, өр
төлбөрийг хүлээн зөвшөөрнө. Уг гэрээнд агуулагдаж байгаа программ хангамж нь түрээсийн бус
зүйл юм. Түрээсийн төлбөр 6 сая төгрөгийг түрээсийн хөрөнгө тоног төхөөрөмж, болон программ
хангамжид хуваарилах шаардлагатай.
Түрээсийн болон
түрээсийн бус зүйлс
Дангаар нь
үнэлсэн үнэлгээ
Эзлэх
хувь
Түрээсийн
төлбөрийн ногдох
дүн
Тоног төхөөрөмж 35,000,000 93.58% 5,614,698
Программ хангамж 3
жилийн хугацаанд ӨҮЦ
2,401,831** 6.42% 385,302
Нийт дүн 37,401,831 100% 6,000,000
**1000000* ((1-1/(1+0.12)3
)/0.12)= 2401831
Түрээсийн өр төлбөрийн өнөөгийн үнэ цэнэ=5,614,698* (1-1/(1+0,12)3
)/0,12+10000000*1/(1+0,12)3
=20,603,360.52
Түрээсийн хөтөлбөр
Огноо
Түрээсийн
төлбөр
Хүүгийн
зардал
Түрээсийн
өрийн бууралт
Түрээсийн өрийн
үлдэгдэл
1/1/2017 20,603,361
12/31/2017 5,614,698 2,472,403 3,142,295 17,461,066
12/31/2018 5,614,698 2,095,328 3,519,370 13,941,696
12/31/2019 15,614,698 1,673,004 13,941,694 -
2017-1-1-нд Түрээсийн хөрөнгө ашиглах эрх 22,603,361
Түрээсийн өр төлбөр 20,603,361
Мөнгө 2,000,000
2017-12-31-нд Түрээсийн өр төлбөр 3,142,295
Хүүгийн зардал 2,472,403
Программ хангамжийн зардал 385,302
Мөнгө 6,000,000
Элэгдлийн зардал 4,201,120 ((22,603,361-10,000,000)/3)
Хуримтлагдсан элэгдэл 4,201,120

4. 2018-12-31-нд Түрээсийн өр төлбөр 3,519,370
Хүүгийн зардал 2,095,328
Программ хангамжийн зардал 385,302
Мөнгө 6,000,000
Элэгдлийн зардал 4,201,120
Хуримтлагдсан элэгдэл 4,201,120
2019-12-31-нд Түрээсийн өр төлбөр 3,941,694
Хүүгийн зардал 1,673,004
Программ хангамжийн зардал 385,302
Мөнгө 6,000,000
Элэгдлийн зардал 4,201,120
Хуримтлагдсан элэгдэл 4,201,120
2019-12-31-нд гэрээний хугацаа дуусах үед дараах бичилтийг гүйцэтгэнэ.
Түрээсийн өр төлбөр 10,000,000
Хуримтлагдсан элэгдэл 12,603,361
Түрээсийн хөрөнгө ашиглах эрх 22,603,361
Түрээслүүлэгчийн бүртгэл: Уг түрээс нь санхүүгийн түрээсийн шалгуур хангахгүй тул үйл
ажиллагааны түрээс гэж тодорхойлно.
Түрээсийн төлбөрийг түрээслэгчийн адил түрээсийн болон түрээсийн бус гэж ангилан хуваарилна.
2017-1-1-нд бичилт хийхгүй.
2017-12-31-нд Мөнгө 6,000,000
Түрээсийн орлого 5,614,698
Программ хангамжийн орлого 385,302
Элэгдлийн зардал 4,500,000 (45,000,000/10)
Хуримтлагдсан элэгдэл 4,500,000
Жил бүрийн эцэст хийх 2017-12-31, 2018-12-31, 2019-12-31-ний өдрийн бичилт адил байх ба
2019-12-31-нд гэрээний хугацаа дуусах үед тодруулга тайланд гэрээ дууссан талаар тодруулга
хийнэ.
Дээрх жишээнд тулгуурлан 2019-01-01-ний өдөр 2 тал харилцан тохиролцож гэрээнд дараах
өөрчлөлтийг оруулсан гэж үзье. Үүнд
1. Цаашид гэрээний хугацааг 6 жилээр сунгасан.
2. Баталгаат үлдэх өртөг 2,000,000 төгрөг
3. Хөрөнгийн бодит 31,000,000 төгрөг байсан бөгөөд бусад нөхцөлүүд хэвээрээ байсан бол
түрээсийн өөрчлөлтийг бүртгэе.
Түрээсийн гэрээний өөрчлөлт орсон өдөр 2 тал түрээсийн авлага, өглөгийг дахин тооцоолж
бүртгэнэ.
Түрээслэгчийн бүртгэл:
Гэрээ өөрчлөгдөх өдөр түрээстэй холбоотой дансны үлдэгдэл:
Түрээсийн хөрөнгө ашиглах эрх=20,603,361,
Хуримтлагдсан элэгдэл=4,201,120*2=8,402,240
Түрээсийн өр төлбөр=13,941,696
Түрээсийн төлбөр 6 сая төгрөгийг түрээсийн хөрөнгө тоног төхөөрөмж, болон программ хангамжид
хуваарилах шаардлагатай.
Түрээсийн болон
түрээсийн бус зүйлс
Дангаар нь
үнэлсэн үнэлгээ
Эзлэх
хувь
Түрээсийн
төлбөрийн ногдох дүн
Тоног төхөөрөмж 31,000,000 88.29% 5,297,424

5. Программ хангамж 6
жилийн хугацаанд ӨҮЦ
4,111,407 11.71% 702,576
Нийт дүн 37,401,831 100% 6,000,000
Түрээсийн өр төлбөрийн өнөөгийн үнэ цэнэ=5,297,424* (1-1/(1+0,12)6
)/0,12+2000000*1/(1+0,12)6
=22,793,130
Түрээсийн хөрөнгө ашиглах эрх=22,793,130-22,603,361=189,767
Түрээсийн өр=22,793,128-13,941,696= 8,851,432
2019-1-1-нд Түрээсийн хөрөнгө ашиглах эрх 189,769
Хуримтлагдсан элэгдэл 8,402,241
Түрээсийн өөрчлөлтийн гарз 259,422
Түрээсийн өр төлбөр 8,851,432
2019-12-31-нд Түрээсийн өр төлбөр 2,562,248 (5,297,424-2,735,175)
Хүүгийн зардал 2,735,175 (22,793,128*0.12)
Программ хангамжийн зардал 702,576
Мөнгө 6,000,000
Элэгдлийн зардал 3,465,522 ((22,793,130-2,000,000)/6)
Хуримтлагдсан элэгдэл 3,465,522
Түрээслүүлэгчийнбүртгэл: Түрээсийн гэрээ 2017 онд байгуулснаас хойш 2 жилийн одоо түрээсийн
гэрээнд өөрчлөлт орж цаашид 6 жилээр сунгасан нь ашиглалтын хугацааны дийлэнх хэсэг болж
байна иймээс түрээслүүлэгч санхүүгийн түрээс гэж үзнэ.
2019-01-01-нд Түрээсийн авлага 22,793,130
Хуримтлагдсан элэгдэл 9,000,000
Түрээсийн гарз 13,206,870
Тоног төхөөрөмж 45,000,000
2019-12-31-нд Мөнгө 6,000,000
Түрээсийн авлага 2,562,248
Хүүгийн орлого 2,735,175
Программ хангамжийн орлого 702,576
Дүгнэвэл:
СТОУС 16 шинэ стандартын НББОУС-тай харьцуулж дүгнэвэл дараах өөрчлөлтүүд оржээ.
Түрээсийн гэрээг нарийвчлан авч үзэжтүрээсийн гэрээ, түрээс агуулсан гэрээ, түрээсийн бус
бүрэлдэхүүн гэж ангилан, түрээсийн төлбөрийг хуваарилна.
Түрээслэгч үйл ажиллагааны болон санхүүгийн түрээс гэж ангилахгүй болсон. Ихэнх
түрээсийг өмнөх санхүүгийн түрээстэй адил хэлбэрээр бүртгэнэ. “Түрээсийн хөрөнгө ашиглах эрх”
гэсэн үндсэн хөрөнгөтэй ижил шинж чанартай хөрөнгийг хүлээн зөвшөөрч бүртгэх болсон.
Түрээслүүлэгчийн хувьд түрээсийн ангилал хэвээрээ, санхүүгийн түрээсийн шалгуур бараг
өөрчлөгдөөгүй байна. Харин түрээсийн үүрэг хариуцлага СТОУС 15 –ийн дагуу хангагдсан үед
ашгийг хүлээн зөвшөөрч бүртгэнэ.