CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA DOANH NGHIỆP NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN ĐƯỢC NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM

Luận Văn Group viết thuê luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp,
báo cáo thực tập, Assignment, Essay
Liên Hệ: Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
BỘ CÔNG THƯƠNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
LÊ QUANG ĐẠI
CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ
HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA
DOANH NGHIỆP NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN
ĐƯỢC NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƯỜNG
CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM
Chuyên ngành: TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG
Mã chuyên ngành: 60340201
LUẬN VĂN THẠC SĨ

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, NĂM 2018

Công trình được hoàn thành tại Trường Đại học Công nghiệp TP. Hồ Chí Minh.
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Minh Tiến ...................................................
(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị và chữ ký)
Người phản biện 1: .......................................................................................................
Người phản biện 2: .......................................................................................................
Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại Hội đồng chấm bảo vệ Luận văn thạc sĩ Trường
Đại học Công nghiệp thành phố Hồ Chí Minh ngày . . . . . tháng . . . . năm . . . . .
Thành phần Hội đồng đánh giá luận văn thạc sĩ gồm:
1. .........................................................................- Chủ tịch Hội đồng
2. .........................................................................- Phản biện 1
3. .........................................................................- Phản biện 2
4. .........................................................................- Ủy viên
5. .........................................................................- Thư ký
(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị của Hội đồng chấm bảo vệ luận văn thạc sĩ)
CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG TRƯỞNG KHOA …………………

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ tên học viên: Lê Quang Đại MSHV: 16002011
Ngày, tháng, năm sinh: 17-11-1991 Nơi sinh: An Giang
Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng Mã chuyên ngành: 60340201
I. TÊN ĐỀ TÀI:
Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp ngành
bất động sản được niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam
NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG:
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
II. NGÀY GIAO NHIỆM VỤ: (Ghi theo trong Quyết định giao đề tài) ...................
.......................................................................................................................................
III. NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ: (Ghi theo trong Quyết định giao đề tài).
.......................................................................................................................................
IV. NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: (Ghi rõ học hàm, học vị, họ, tên)..........
TS. Nguyễn Minh Tiến
Tp. Hồ Chí Minh, ngày …… tháng …… năm 2018
NGƯỜI HƯỚNG DẪN
(Họ tên và chữ ký)
CHỦ NHIỆM BỘ MÔN ĐÀO TẠO
TS. Nguyễn Minh Tiến
TRƯỞNG KHOA/VIỆN….………….……
BỘ CÔNG THƯƠNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

i
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành khóa luận, là thành quả quá trình học tập và rèn luyện dưới sự giúp
đỡ, chỉ bảo và truyền đạt kiến thức của quý thầy, cô trường Đại học Công Nghiệp
thành phố Hồ Chí Minh, sự tận tình giúp đỡ của thầy Nguyễn Minh Tiến. Nay em
xin gửi lời cảm ơn chân thành đến quý thầy, cô trường Đại học Công Nghiệp thành
phố Hồ Chí Minh nói chung, các thầy, cô trong khoa Tài chính – Ngân hàng nói
riêng đã cung cấp cho em những kiến thức thật bổ ích về chuyên môn. Thầy
Nguyễn Minh Tiến đã hết lòng hướng dẫn em trong việc hoàn thành luận văn này.
Mặc dù đã hết sức cố gắng nhưng do trình độ lý luận còn hạn chế, kinh nghiệm thực
tế còn non kém. Vì vậy, sẽ không tránh khỏi những thiếu sót khi làm khóa luận, em
rất mong nhận được ý kiến đóng góp của quý thầy, cô.

ii
TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ
Mục tiêu nghiên cứu: Xác định và đo lường các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả
hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản được niêm yết trên thị trường
chứng khoán Việt Nam. Đưa ra kiến nghị và giải pháp cho doanh nghiệp bất động
sản nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh.
Phương pháp nghiên cứu: Đề tài sử dụng phương pháp định lượng bằng công cụ
kinh tế lượng hồi quy để thực hiện ước lượng, kiểm định mô hình và từ đó xác định
và đo lường các yếu tố tài chính ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của
doanh nghiệp bất động sản.
Phát hiện và tóm tắt kết quả: Kết quả cho thấy các yếu tố tài chính như tăng
trưởng doanh nghiệp, tỷ lệ nợ, quy mô doanh nghiệp, tỷ lệ thanh toán hiện hành và
độ tuổi doanh nghiệp có tác động đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh
nghiệp ngành bất động sản.

iii
ABSTRACT
Research objectives: Identifying and measuring factors affecting the performance
of the business of real estate enterprises listed on the vietnam stock market. Giving
recommendations and solutions to real estate businesses to improve business
efficiency.
Research methodology: Topics using quantitative methods with economic
regression tools to implement estimates, model calibration and thereby identify and
measure financial factors affecting the effectiveness of business activities of real
enterprises estate.
Findings and summary of results: Results of financial factors such as enterprise
growth, debt rate, enterprise scale, current payment rate and business age have an
impact on the performance of business activities of the real estate sector Products.

iv
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh
của doanh nghiệp ngành bất động sản được niêm yết trên thị trường chứng khoán
Việt Nam” là công trình nghiên cứu của bản thân tôi, với sự hướng dẫn từ thầy TS.
Nguyễn Minh Tiến. Các kết quả nghiên cứu và các kết luận trong luận văn là trung
thực, không sao chép từ bất kỳ một nguồn nào và dưới bất kỳ hình thức nào.Việc
tham khảo các nguồn tài liệu đã được thực hiện trích dẫn và ghi nguồn tài liệu tham
khảo đúng quy định.
Học viên
Lê Quang Đại

v
MỤC LỤC
MỤC LỤC...................................................................................................................v
DANH MỤC HÌNH ẢNH ...................................................................................... viii
DANH MỤC BẢNG BIỂU ...................................................................................... ix
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT......................................................................................x
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU...........................................................1
1.1 Tính cấp thiết của đề tài ..............................................................................1
1.2 Mục tiêu nghiên cứu....................................................................................2
1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu...............................................................2
1.4 Phương pháp nghiên cứu.............................................................................2
1.5 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài.........................................................................2
1.6 Bố cục của đề tài .........................................................................................3
CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT..........................................................................4
2.1 Tổng quan về ngành bất động sản Việt Nam..............................................4
2.1.1 Khái niệm................................................................................................4
2.1.2 Một số thuộc tính của bất động sản.........................................................5
2.1.3 Vai trò của ngành bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam..................6
2.1.4 Cơ hội và thách thức của ngành bất động sản Việt Nam........................7
2.2 Một số khái niệm liên quan đến hiệu quả hoạt động kinh doanh ...............9
2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh
nghiệp bất động sản...............................................................................................12
2.4 Nghiên cứu thực nghiệm quốc tế và trong nước.......................................17
2.4.1 Nghiên cứu thực nghiệm quốc tế ..........................................................17
2.4.2 Nghiên cứu thực nghiệm trong nước ....................................................20
CHƯƠNG 3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.....................................................22
3.1 Quy trình nghiên cứu ................................................................................22
3.2 Mô hình nghiên cứu ..................................................................................24
3.3 Giả thuyết nghiên cứu ...............................................................................26

vi
3.3.1 Hiệu quả hoạt động kinh doanh và tăng trưởng doanh nghiệp .............26
3.3.2 Hiệu quả hoạt động kinh doanh và tỷ lệ nợ ..........................................27
3.3.3 Hiệu quả hoạt động kinh doanh và quy mô doanh nghiệp....................27
3.3.4 Hiệu quả hoạt động kinh doanh và độ tuổi doanh nghiệp.....................28
3.3.5 Hiệu quả hoạt động kinh doanh và tỷ lệ thanh toán hiện hành.............28
3.4 Dữ liệu và phương pháp thu thập dữ liệu..................................................30
CHƯƠNG 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
HIỆU QUẢ KINH DOANH CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN..............31
4.1 Khái quát chung về hiện trạng các doanh nghiệp bất động sản niêm yết
HSX và HNX ........................................................................................................31
4.2 Phân tích thực trạng nhóm doanh nghiệp bất động sản nghiên cứu tại HSX
và HNX .................................................................................................................32
4.2.1 Phân tích thực trạng tài sản của các doanh nghiệp nghiên cứu.............32
4.2.2 Phân tích thực trạng nợ của các doanh nghiệp nghiên cứu...................34
4.2.3 Phân tích thực trạng vốn chủ sở hữu các doanh nghiệp nghiên cứu.....35
4.2.4 Phân tích thực trạng doanh thu và chi phí của các doanh nghiệp nghiên
cứu ...............................................................................................................37
4.2.5 Phân tích thực trạng lợi nhuận các doanh nghiệp nghiên cứu ..............38
4.3 Phân tích định lượng các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh
doanh nghiệp bất động sản....................................................................................40
4.3.1 Thống kê mô tả......................................................................................40
4.3.2 Phân tích hồi quy mô hình nghiên cứu .................................................42
4.3.3 Khắc phục mô hình nghiên cứu ............................................................46
CHƯƠNG 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..........................................................50
5.1 Kết luận nghiên cứu ..................................................................................50
5.2 Kiến nghị...................................................................................................53
5.2.1 Về phía nhà nước ..................................................................................53
5.2.2 Về phía doanh nghiệp ...........................................................................56
5.3 Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo....................................................59
5.3.1 Hạn chế..................................................................................................59
5.3.2 Hướng nghiên cứu tiếp theo..................................................................59

vii
TÀI LIỆU THAM KHẢO.........................................................................................60
PHỤ LỤC 1: THỐNG KÊ MÔ TẢ ..................................................................62
PHỤ LỤC 2: TƯƠNG QUAN BIẾN ...............................................................65
PHỤ LỤC 3: HỒI QUY OLS ...........................................................................66
PHỤ LỤC 4: HỒI QUY POOLED...................................................................67
PHỤ LỤC 5: ĐA CỘNG TUYẾN....................................................................68
PHỤ LỤC 6: KIỂM ĐỊNH HIỆN TƯỢNG TƯƠNG QUAN CHUỖI............69
PHỤ LỤC 7: HỒI QUY FEM...........................................................................70
PHỤ LỤC 8: HỒI QUY REM ..........................................................................72
PHỤ LỤC 9: HỒI QUY FGLS.........................................................................74
PHỤ LỤC 10: SỐ LIỆU TỔNG HỢP ..............................................................76
LÝ LỊCH TRÍCH NGANG CỦA HỌC VIÊN.................................................84

viii
DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 3.1 Sơ đồ các bước nghiên cứu ........................................................................24
Hình 3.2 Mô hình nghiên cứu đề nghị ......................................................................25
Hình 4.1 Diễn biến tài sản bình quân (tỷ đồng) các doanh nghiệp nghiên cứu giai
đoạn 2013 - 2017.......................................................................................................33
Hình 4.2 Diễn biến nợ bình quân (tỷ đồng) các doanh nghiệp nghiên cứu giai đoạn
2013 – 2017...............................................................................................................34
Hình 4.3 Diễn biến vốn chủ sở hữu bình quân (tỷ đồng) các doanh nghiệp nghiên
cứu giai đoạn 2013 - 2017.........................................................................................35
Hình 4.4 Diễn biến số lượng cổ phiếu bình quân (cổ phiếu) các doanh nghiệp
nghiên cứu giai đoạn 2013 - 2017.............................................................................36
Hình 4.5 Diễn biến doanh thu, chi phí bình quân (tỷ đồng) các doanh nghiệp nghiên
cứu giai đoạn 2013 – 2017........................................................................................37
Hình 4.6 Diễn biến lợi nhuận sau thuế bình quân (tỷ đồng) các doanh nghiệp nghiên
cứu giai đoạn 2013 – 2017........................................................................................38
Hình 4.7 Diễn biến lợi nhuận sau thuế so với doanh thu (%) các doanh nghiệp
nghiên cứu giai đoạn 2013 – 2017 ............................................................................39
Hình 4.8 Diễn biến giá trị doanh nghiệp bất động sản (nghìn đồng/ cổ phiếu) nghiên
cứu giai đoạn 2013 – 2017........................................................................................40
Hình 5.1 Tóm tắt diễn biến khả năng sinh lời (%) các doanh nghiệp nghiên cứu giai
đoạn 2013 - 2017.......................................................................................................51

ix
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1 Tóm tắt các biến giải thích, đo lường và giả thuyết ..................................29
Bảng 4.1 Mô tả các giá trị của mẫu nghiên cứu........................................................40
Bảng 4.2 Các giá trị trung bình các biến trong mẫu theo năm..................................41
Bảng 4.3 Tương quan biến trong mẫu theo năm.......................................................42
Bảng 4.4 Tổng hợp kết quả hồi quy mô hình nghiên cứu.........................................42
Bảng 4.5 Kiểm định Hausman ..................................................................................44
Bảng 4.6 Kiểm định đa cộng tuyến...........................................................................44
Bảng 4.7 Kiểm định hiện tượng tự tương quan ........................................................45
Bảng 4.8 Kiểm định phương sai sai số thay đổi .......................................................45
Bảng 4.9 Kết quả hồi quy FGLS...............................................................................46
Bảng 5.1 Một số chỉ tiêu tổng hợp các chỉ tiêu phản ánh ngành bất động sản giai
đoạn 2017 - 2013.......................................................................................................52

x
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
AGE Độ tuổi doanh nghiệp
BĐS Bất động sản
CAGR Tỷ lệ tăng trưởng kép hàng năm
CR Tỷ lệ thanh toán hiện hành
DA Tổng nợ trên tổng tài sản
DE Tổng nợ trên tổng vốn chủ sở hữu
DN Doanh nghiệp
EBIT Lợi nhuận trước thuế và lãi vay
FGLS Mô hình bình phương bé nhất tổng quát khả thi
FEM Mô hình ước lượng tác động cố định
GDP Tổng sản phẩm quốc nội
GROWTH Tăng trưởng tài sản
HĐKD Hoạt động kinh doanh
HNX Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội
HQKD Hiệu quả kinh doanh
HSX Sở giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh
LTDTA Nợ dài hạn trên tổng tài sản
OLS Mô hình ước lượng bình phương bé nhất
REM Mô hình ước lượng tác động ngẫu nhiên
ROA Thu nhập trên tài sản
ROE Thu nhập trên vốn chủ sở hữu
STDTA Nợ ngắn hạn trên tổng tài sản
TANG Giá trị tài sản cố định trên tổng tài sản
TDTA Tổng nợ trên tổng tài sản
TDTE Tổng nợ trên vốn chủ sở hữu
TTCK Thị trường chứng khoán

1
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
1.1 Tính cấp thiết của đề tài
Hoạt động kinh doanh đạt hiệu quả là mục tiêu lâu dài và bao trùm của các doanh
nghiệp. Nó góp phần xây dựng thương hiệu và uy tín của doanh nghiệp. Đồng thời,
kinh doanh có hiệu quả không chỉ tạo ra được sự thuận lợi trong việc huy động vốn
trên TTCK mà còn ảnh hưởng đến sự ổn định và khả năng thích nghi với môi
trường kinh tế ngày càng cạnh tranh gay gắt và khắc nghiệt như hiện nay.
Doanh nghiệp kinh doanh có hiệu quả là doanh nghiệp thỏa mãn tối đa nhu cầu về
hàng hóa – dịch vụ của xã hội trong giới hạn cho phép của các nguồn lực hiện có và
thu được nhiều lợi nhuận nhất, đem lại hiệu quả kinh tế xã hội cao nhất. Nhưng
trong giai đoạn từ năm 2007 đến 2017 thị trường BĐS tại Việt Nam diễn ra bất ổn
và có giai đoạn rơi vào tình trạng “đóng băng”, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản
lâm vào tình trạng phá sản do hoạt động kinh doanh kém hiệu quả, lợi nhuận tạo ra
không đủ bù đắp chi phí và tác động xấu đến nhiều ngành liên quan như xây dựng,
vật liệu xây dựng.... Đặc biệt, kéo theo tăng trưởng kinh tế trong nước chậm lại ảnh
hưởng tiêu cực đến rất nhiều lao động, việc làm và an sinh xã hội.
Có rất nhiều yếu tố tác động đến hiệu quả HĐKD của doanh nghiệp. Các yếu tố đó
có thể xuất phát từ yếu tố bên ngoài doanh nghiệp như xã hội - chính trị - tình trạng
sức khỏe của nền kinh tế, chính sách của nhà nước, thu nhập của người dân … Hoặc
các yếu tố xuất phát từ bên trong doanh nghiệp như cơ cấu vốn, con người, cách
thức quản lý, khả năng tài chính… Tùy vào ngành nghề kinh doanh mà các doanh
nghiệp hoạt động trong những ngành nghề khác nhau chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố
khác nhau và hiệu quả HĐKD cũng khác nhau.
Vì những lý do trên, việc tìm hiểu về những yếu tố tài chính ảnh hưởng đến hiệu
quả HĐKD của doanh nghiệp BĐS sẽ giúp các nhà quản lý có cơ sở tìm ra giải
pháp nhằm duy trì và nâng cao hiệu quả HĐKD cho các doanh nghiệp BĐS. Do đó,
việc xác định các yếu tố tài chính ảnh hưởng đến hiệu quả HĐKD của doanh nghiệp

2
BĐS được niêm yết trên TTCK Việt Nam là rất quan trọng nên tôi tiến hành nghiên
cứu đề tài: “Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của
doanh nghiệp ngành bất động sản được niêm yết trên thị trường chứng khoán
Việt Nam”.
1.2 Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu này tập trung vào xác định được các yếu tố tài chính ảnh hưởng đến
hiệu quả HĐKD của doanh nghiệp BĐS được niêm yết trên TTCK Việt Nam.
Đo lường được sự tác động của các yếu tố tài chính ảnh hưởng đến hiệu quả HĐKD
của doanh nghiệp BĐS được niêm yết trên TTCK Việt Nam.
Hơn nữa nghiên cứu còn đề ra một số kiến nghị và giải pháp để các doanh nghiệp
BĐS tại Việt Nam nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh.
1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố có ảnh hưởng đến hiệu quả HĐKD của doanh
nghiệp BĐS được niêm yết trên TTCK Việt Nam.
Phạm vi nghiên cứu: Sử dụng thông tin từ Báo cáo tài chính của các doanh nghiệp
BĐS được niêm yết trên HSX và HNX giai đoạn từ năm 2013 đến 2017. Trong
phạm vi giới hạn của đề tài tác giả chỉ nghiên cứu các yếu tố dưới góc độ tài chính.
1.4 Phương pháp nghiên cứu
Trong nghiên cứu tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu định lượng với sự hỗ trợ
của phần mềm stata và phương pháp định tính (phân tích, so sánh, tổng hợp, thống
kê mô tả …)
1.5 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Ý nghĩa khoa học: Đề tài cung cấp thêm một bằng chứng thực nghiệm về các yếu tố
tác động đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản
được niêm yết trên TTCK Việt Nam.

3
Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả nghiên cứu sẽ cho nhà quản trị hiểu hơn về các yếu tố
ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh, mức độ ảnh hưởng của
chúng và có các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh.
Mặt khác nghiên cứu cũng góp phần hỗ trợ các cơ quan quản lý nhà nước về lĩnh
vực bất động sản, chứng khoán có được các thông tin về ngành bất động sản, hoạt
động của ngành và qua đó sẽ có được quyết sách giúp ngành phát triển hơn, hiệu
quả hơn.
1.6 Bố cục của đề tài
Nội dung nghiên cứu được trình bày trong 5 chương, cụ thể như sau:
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN
CHƯƠNG 3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HIỆU
QUẢ KINH DOANH CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN
CHƯƠNG 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

4
CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT
Chương này sẽ khái quát về lý thuyết hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp. Tác
giả trình bày các chỉ số đánh giá hiệu quả kinh doanh cũng như các yếu tố ảnh
hưởng đến HQKD của doanh nghiệp. Ngoài ra, tác giả tổng hợp và trình bày một
số kết quả nghiên cứu quốc tế và trong nước về các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả
kinh doanh.
2.1 Tổng quan về ngành bất động sản Việt Nam
2.1.1 Khái niệm
Bất động sản là thành phần tài sản lớn nhất trong của cải xã hội. Vì tầm quan trọng
của nó, bất động sản đóng vai trò chủ đạo đối với điều kiện kinh tế của các cá nhân,
gia đình và doanh nghiệp. Bất động sản có thể tác động lâu dài đến khả năng đầu tư
của một gia đình đến giáo dục, chăm sóc sức khỏe và các nhu cầu quan trọng khác.
Những thay đổi về giá trị bất động sản có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến của cải
của ngành kinh doanh và năng lực tăng trưởng của nó.
Theo Wikipedia (2010), bất động sản (real estate) là một thuật ngữ pháp quy để chỉ
đến các tài sản bao gồm đất đai và các cải thiện (improvements) cho đất đai như là
nhà, công trình xây dựng gắn liền với vị trí của đất đai, và có tính không dịch
chuyển được1
. Thuật ngữ “các cải thiện” hàm ý các công trình xây dựng hoặc các
hoạt động tạo lập do con người thực hiện gắn liền với đất đai ở một vị trí xác định
nào đó. Các cải thiện có thể là việc tôn tạo, thay đổi tính chất và hình dạng đất đai
như đào kênh, mương, đổ nền, trồng cây lâu năm, …
Theo định nghĩa của Bloomber2
, bất động sản là “một mảnh đất đai và tất cả các tài
sản vật chất gắn liền với đất”.
1
Real estate The American Heritage Dictionary of the English Language, Fourth Edition. Houghton Mifflin
Company, 2004. Dictionary.com Retrieved July 12, 2008, trích bởi Wikipedia.
2
http://www.bloomberg.com/investment/glossary/bfglosr.htm.

5
Theo tự điển trực tuyến Oxford3
, bất động sản là “tài sản dưới dạng đất đai và công
trình xây dựng”.
Theo Bộ Luật Dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, Điều 181 quy
định:
“Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm:
Đất đai;
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở,
công trình xây dựng đó;
Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
2.1.2 Một số thuộc tính của bất động sản
Tính bất động: Tính bất động là thuộc tính đặc trưng cơ bản của bất động sản và là
nguồn gốc của thuật ngữ “bất động sản”. Thuộc tính này dùng để phân biệt sự khác
biệt cơ bản giữa bất động sản và động sản. Người ta không thể di chuyển BĐS từ
nơi này sang nơi khác. Đất đai chắc chắn một cách tuyệt đối là không thể di chuyển
được. Đối với nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, mặc dù một số loại trong
chúng vẫn có thể được di dời được nhưng nhìn chung, các tài sản này chỉ được di
dời trong những điều kiện bắt buộc nào đó và luôn gây ra thiệt hại về khía cạnh vật
chất lẫn giá trị của các bất động sản đó. Thuộc tính này của bất động sản có ý nghĩa
hết sức quan trọng là giá cả bất động sản gắn liền với địa điểm, vị trí cụ thể mà nó
tọa lạc và hoàn toàn mang tính chất địa phương.
Tính không đồng nhất: Không thể có hai BĐS nào có đặc điểm giống hệt nhau
một cách tuyệt đối. Dù những BĐS có thể giống hệt nhau tuyệt đối về hình thể và
3
http://www.oxfordadvancedlearnersdictionary.com/dictionary/real+estate.

6
vật chất, nhưng chắc chắn không bao giờ có cùng một vị trí. Vì vậy, BĐS gắn liền
với các đặc điểm cụ thể của chính nó, bao gồm cả vị trí mà chính nó tọa lạc.
Tính khan hiếm: BĐS có tính khan hiếm, nhất là so với các loại hàng hóa động
sản. Đất đai là nguồn tài nguyên khan hiếm và không tái tạo được. Diện tích đất tự
nhiên của từng quốc gia về nguyên tác là cố định, không thay đổi. Nếu sử dụng
không tốt, hoặc do các yếu tố tự nhiên gây ra như mưa bão, lũ lụt gây xói lở, mất
đất, nước biển xâm thực, … thì thậm chí đất đai còn có thể mất đi hoặc mất giá trị
sử dụng mà lẽ ra chúng phải có. Chính vì vậy, diện tích đất là có hạn so với sự phát
triển của dân số loài người. Nói một cách tổng quát, cung về đất đai là không co
dãn. Do vậy, trong dài hạn, giá đất đai luôn có xu hướng tăng lên.
2.1.3 Vai trò của ngành bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam
Trong quá trình đổi mới và phát triển kinh tế trong hơn ba mươi năm qua, nhu cầu
về bất động sản ở Việt Nam đã tăng lên rất cao. Nhu cầu nhà ở do quy mô dân số
tăng nhanh và sự phát triển và bùng nổ đô thị hóa ở Việt Nam trong thời gian gần
đây đã thúc đẩy mạnh mẽ nhu cầu sử dụng đất dành cho nhà ở, công trình công
cộng. Việc phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hóa và hiện đại hóa cũng đòi
hỏi sử dụng quỹ đất rất lớn để phát triển cơ sở hạ tầng và xây dựng các cụm, khu
công nghiệp với quy mô lớn. Quỹ đất nông nghiệp chính là nguồn để phát triển quỹ
đất ở và đất chuyên dùng. Để thỏa mãn nhu cầu trên, chính quyền Trung ương và
các tỉnh, thành phố đã quy hoạch sử dụng đất theo hướng mở rộng không gian đô
thị, chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở và đất chuyên dùng.
Nhìn chung, nền kinh tế Việt Nam đang có xu hướng phát triển mạnh mẽ trong suốt
nhiều thập niên qua. Kinh tế phát triển nhanh góp phần tạo ra nhiều của hơn cho xã
hội và thúc đẩy tăng nhu cầu đầu tư về cơ sở hạ tầng cũng như phát triển bất động
sản. Bất động sản đã trở thành một ngành kinh tế quan trọng của quốc gia tạo ra sự
phát triển cho nhiều khu vực thành thị và nông thôn, tạo ra công ăn việc làm cho xã
hội và thay đổi bộ mặt quốc gia.

7
2.1.4 Cơ hội và thách thức của ngành bất động sản Việt Nam
 Lợi thế
Ngành BĐS đóng vai trò bức thiết trong việc đảm bảo đời sống và nhu cầu ở, không
chỉ của người dân trong nước mà còn của những người nước ngoài sinh sống, làm
việc tại Việt Nam. Đây cũng là kênh thu hút mạnh mẽ những dòng tiền đầu tư từ
trong và ngoài nước về Việt Nam trong những năm gần đây. Tạo ra sự phát triển
cho nhiều khu vực thành thị và nông thôn, tạo ra công ăn việc làm cho xã hội, làm
thay đổi bộ mặt quốc gia. Một số doanh nghiệp nổi tiếng là doanh nghiệp Nishi
Nippon và Hankyu, doanh nghiệp Elite Capital Resources Limited và Sun City…
Bên cạnh đó, đối với ngành BĐS, doanh nghiệp sở hữu quỹ đất càng rộng lớn sẽ
càng có lợi thế. Với chính sách và định hướng mở rộng quỹ đất từ các địa phương
sẽ tạo rất nhiều cơ hội đầu tư cũng như tăng lợi thế cạnh tranh cho các doanh nghiệp
BĐS.
 Hạn chế
Thứ nhất là các doanh nghiệp bất động sản còn yếu, chủ yếu trên thị trường là các
doanh nghiệp nhỏ. Trong khi đó việc đầu tư các dự án bất động sản cần các doanh
nghiệp có tiềm lực lớn.
Thứ hai là nguồn nhân lực còn thiếu và yếu, việc đào tạo cũng chưa đáp ứng được
nhu cầu về số lượng và chất lượng của thị trường. Việc quản lý chất lượng nguồn
nhân lực cho thị trường cũng chưa hiệu quả dẫn đến tồn tại một lượng lớn một đội
ngũ những cá nhân, doanh nghiệp làm về bất động sản song chất lượng không cao,
thiếu chuyên nghiệp.
Thứ ba là hoạt động của các Hiệp hội nghề nghiệp còn nhiều hạn chế chưa đáp ứng
được nhu cầu của cộng đồng, bên cạnh đó nhận thức về sự cần thiết tham gia phát
triển các Hiệp hội nghề nghiệp của nhiều doanh nghiệp chưa cao, các quy định pháp
luật của Nhà nước để đảm bảo cho sự phát triển của các Hiệp hội cũng chưa đạt đến

8
sự đòi hỏi của thực tiễn dẫn đến cả Nhà nước và Doanh nghiệp đều thiếu công cụ
trung gian để phát triển và thực hiện tốt các chức năng, nhiệm vụ của mình.
Thứ tư là năng lực quản lý và trình độ nghề nghiệp của các doanh nghiệp còn hạn
chế, chưa chuyên nghiệp như việc thiết kế, quản lý dự án, quản lý đầu tư, quản lý
vận hành sau đầu tư…
Thứ năm là các thành tố trong thị trường chưa phát triển đồng bộ nên các doanh
nghiệp nhiều khi phải tự làm mọi thứ, điều này làm tăng tính rủi ro, khó minh bạch
và thiếu chuyên nghiệp.
 Cơ hội
Rõ ràng việc gia nhập WTO tháng 1 năm 2007 sẽ mang lại nhiều lợi ích cho ngành
xuất khẩu Việt Nam vì những trở ngại của thị trường đã dần bị bãi bỏ và hạn chế
thương mại đã được thành lập do sự gia tăng cạnh tranh. Tình hình kinh tế vĩ mô ổn
định và GDP tăng trưởng mạnh mẽ sẽ tạo nền tảng cho sức phát triển của thị trường
bất động sản trong năm 2017. Hiện nay, thị trường bất động sản đang "nóng" lên,
với nhiều dự án mới mở được bán khá tốt trong thời gian gần đây. Đặc biệt, các đối
tượng khách hàng của thị trường bất động sản Việt Nam đã có sự thay đổi thói quen
và từng bước tiếp cận với xu hướng có thể chờ từ 1 - 3 năm để nhận nhà.
Đồng thời, dự báo, giai đoạn 2018 - 2020, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tiếp
tục sôi động khi tăng trưởng kinh tế giúp mở ra cơ hội đầu tư đối với nhiều phân
khúc khác nhau của thị trường bất động sản tại Việt Nam. Phân tích về thị hiếu tiêu
dùng trong lĩnh vực bất động sản, các chuyên gia cho rằng, cách đây 5 năm, người
dân mua nhà cần diện tích lớn và gắn liền với hoạt động kinh doanh, nhưng hiện
nay họ chú trọng đến không gian sống hơn. Đặc biệt, nhiều người trẻ mua nhà có
nhu cầu mua nhà ở, đồng thời yêu cầu sử dụng chỉ cần đáp ứng cho 1 đến 2 thế hệ,
chứ không phải là đại gia đình từ 2 đến 3 thế hệ như so với trước đây. Do đó, phân
khúc nhà ở dành cho người trẻ sẽ "bùng nổ", góp phần thúc đẩy thị trường bất động
sản phát triển sôi động trong những năm tới. Mặt khác, người dân còn đòi hỏi tiện

9
nghi và tiêu chuẩn sống cao hơn, tương đồng với mức thu nhập; cũng như nhận thức
ngày càng được cải thiện.
 Thách thức
Giá đất cao nên làm nhà giá rẻ rất khó, nếu không có cơ chế chính sách mới và ưu
đãi cho phân khúc nhà giá rẻ, nhà ở xã hội. Ngoài ra, đối với nhà giá rẻ, nhà ở xã
hội thì cần có những tiêu chuẩn đặc thù, nếu vẫn giữ tiêu chuẩn cơ bản như phải có
bãi đậu ô tô, hồ bơi... thì rất khó có giá rẻ như kỳ vọng và đáp ứng được yêu cầu
chăm lo đời sống an sinh xã hội.
Về tình hình của phân khúc văn phòng cho thuê, dự kiến nguồn cung của phân khúc
này trong năm 2018 và 2019 tại TP.HCM cũng sẽ tăng nhưng không quá nhiều, do
hiện tại trên thị trường không có nhiều dự án sắp hay đã hoàn thành ở giai đoạn này.
Còn đối với mặt bằng bán lẻ, có sự cạnh tranh nhất định không chỉ ở khu vực trung
tâm mà sẽ diễn ra ở nhiều khu vực khác trên địa bàn TP.HCM, khi nhiều thương
hiệu quốc tế đang tìm đến Việt Nam. Điển hình, có thể kể đến trào lưu các nhà bán
lẻ tích cực tiếp cận và thuê nhà mặt phố để mở điểm bán buôn, cửa hàng tiện lợi,
trong khi nguồn cung và dư địa mặt bằng đáp ứng nhu cầu mở trung tâm thương
mại bị hạn chế.
2.2 Một số khái niệm liên quan đến hiệu quả hoạt động kinh doanh
Có nhiều cách hiểu khác nhau về khái niệm hiệu quả kinh doanh.
Quan điểm Nhà kinh tế học người Anh, Adam Smith cho rằng hiệu quả là kết quả
đạt được trong hoạt động kinh tế, doanh thu tiêu thụ hàng hóa. Theo quan điểm
này của Adam Smith đã đồng nhất hiệu quả với chỉ tiêu phản ánh kết quả sản xuất
kinh doanh. Nếu cùng một kết quả có hai mức chi phí khác nhau thì theo quan
điểm này doanh nghiệp cũng đạt hiệu quả. Hạn chế của quan điểm này là kết quả
sản xuất kinh doanh có thể tăng lên do chi phí sản xuất tăng hay do mở rộng sử
dụng các nguồn lực sản xuất.

10
Theo quan điểm của Lebas và Euske (1995): “Hiệu quả kinh doanh là làm những
gì ngày hôm nay để dẫn đến kết quả đo được giá trị vào ngày mai”. Các doanh
nghiệp muốn đạt các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tốt, phải tính đến việc đầu tư như
thế nào ở hiện tại để mang lại lợi ích lâu dài cho tương lai. Hiệu quả càng lớn
khi chi phí bỏ ra càng ít mà kết quả thu về càng nhiều đã và đang là bài toán mà tất
cả các doanh nghiệp vẫn tìm lời giải.
Từ các quan điểm trên có thể hiểu một cách khái quát hiệu quả kinh doanh là
phạm trù phản ánh khả năng khai thác sử dụng nguồn lực có sẵn và trình độ quản
lý chi phí doanh nghiệp trong quá trình sản xuất kinh doanh nhằm thực hiện mục
tiêu về kinh tế của doanh nghiệp. Trình độ khai thác các nguồn lực chỉ có thể được
đánh giá trong mối quan hệ với kết quả tạo ra để xem xét với mỗi sự hao phí nguồn
lực xác định có thể tạo ra ở mức độ nào. Hiệu quả kinh doanh đồng thời phản ánh
các mặt của quá trình sản xuất kinh doanh như: kết quả hoạt động kinh doanh, trình
độ sản xuất, tổ chức sản xuất và quản lý, trình độ sử dụng các yếu tố đầu vào... Hiệu
quả kinh doanh là thước đo quan trọng đánh giá mục tiêu kinh tế.
Các chỉ số đánh giá hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp
Ta cũng có thể hiểu theo cách đơn giản nhất là hiệu quả kinh doanh được đo bằng
lợi nhuận sau thuế, được xác định bằng doanh thu từ hoạt động kinh doanh trừ cho
tổng chi phí đầu vào, theo công thức sau:
(2-1)
Chỉ số này phản ánh hiệu quả tuyệt đối phần lợi nhuận, tức là phần chênh lệch giữa
kết quả đầu ra và chi phí đầu vào đó là số tiền doanh nghiệp thực thu được sau một
quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh.
Tuy nhiên, chỉ số trên không cho ta biết được khả năng sử dụng các chi phí đầu vào
có tối ưu hay không. Điều này có thể dẫn đến cách hiểu sai lầm những doanh nghiệp
có tài sản lớn, nguồn vốn lớn sẽ hoạt động hiệu quả hơn những doanh nghiệp có tài
sản, nguồn vốn nhỏ hơn. Ví dụ, những DN có quy mô lớn thì tất nhiên sẽ tạo ra
Lợi nhuận sau thuế = Doanh thu – Tổng chi phí

11
lợi nhuận lớn hơn những DN có quy mô nhỏ, nhưng điều này không có nghĩa là các
DN lớn hoạt động kinh doanh có hiệu quả hơn các DN nhỏ. Như vậy, chỉ số hiệu
quả tuyệt đối không cho biết khả năng sử dụng tiết kiệm hay lãng phí các chi phí
đầu vào. Để khắc phục được nhược điểm này, người ta có thể sử dụng các chỉ số
hiệu quả sau:
(2-2)
Chỉ số này là thước đo chính xác để đánh giá một đồng vốn bỏ ra và tích lũy tạo ra
bao nhiêu đồng lời. Đây là một chỉ số được sử dụng rất phổ biến bởi tính đơn giản,
dễ hiểu và dễ so sánh giữa các DN trong cùng ngành nghề với quy mô khác nhau,
hoặc giữa các DN trong nhiều ngành nghề khác nhau, hoặc giữa nhiều hoạt động
đầu tư khác nhau như tiền gửi tiết kiệm, bất động sản, chứng khoán, vàng, ngoại
tệ, dự án kinh doanh… chính vì vậy nó sẽ giúp nhà đầu tư đưa ra các quyết định tài
trợ nhanh chóng.
Tuy nhiên, nhược điểm lớn nhất của chỉ số ROE là nó có thể dễ dàng bị bóp méo
bởi các chiến lược tài chính của nhà quản trị DN. Ví dụ, nhà quản trị có thể dự
đoán được vì một lý do gì đó mà lợi nhuận của DN có khả năng bị ảnh hưởng và
suy giảm nên DN sẽ tăng đầu tư vào dư nợ hoặc mua lại cổ phiếu từ nguồn tiền mặt
tích trữ, và chính những hoạt động này sẽ giúp DN cải thiện được đáng kể chỉ số
ROE.
(2-3)
Chỉ số này cho các chủ đầu tư biết số đồng lời thu được khi họ bỏ ra một đồng tài
sản. Đây là thước đo có thể tránh được những bóp méo có thể có do các chiến
lược tài chính của nhà quản trị DN tạo ra giống như chỉ số ROE. Chỉ số ROA có
tính đến số lượng tài sản được sử dụng để hỗ trợ các hoạt động kinh doanh. Chỉ số
này xác định doanh nghiệp có thể tạo ra một tỷ suất lợi nhuận ròng đủ lớn trên
những tài sản của mình.
ROA = Lợi nhuận sau thuế / Tổng tài sản
ROE = Lợi nhuận sau thuế / Vốn chủ sở hữu

12
2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh
nghiệp bất động sản
Những nghiên cứu trước đây đã chỉ ra một số yếu tố tác động đến hiệu quả kinh
doanh của doanh nghiệp như: cơ cấu vốn, đòn bẩy tài chính, khả năng thanh toán,
tốc độ tăng trưởng, quy mô doanh nghiệp, tỷ trọng tài sản hữu hình, …
Các yếu tố tài chính tác động đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp ngành
BĐS được tác giả xem xét nghiên cứu là: tăng trưởng doanh nghiệp, tỷ lệ nợ, quy
mô doanh nghiệp, độ tuổi doanh nghiệp, tỷ lệ thanh toán hiện hành.
 Tăng trưởng doanh nghiệp
Theo Jovanovic (1982), những doanh nghiệp có tăng trưởng đều và nếu được trải
nghiệm có khả năng tạo ra lợi nhuận tăng lên, trong khi những doanh nghiệp không
có trải nghiệm ký những hợp đồng thua lỗ thì cuối cùng phải rời khỏi thị trường.
Ông ta cho rằng quy mô của doanh nghiệp ở mỗi thời điểm là một dự đoán bằng số
liệu thống kê riêng biệt về sự tồn tại trong kinh doanh. Bogner et al (1996) thấy
rằng trong thực tế doanh nghiệp điều chỉnh quy mô của mình đối với tình trạng nền
kinh tế khác nhau. Tuy vậy, nếu có những chi phí liên quan đến sự điều chỉnh quy
mô thực tế, những doanh nghiệp có thể thấy đó là điều tối ưu để điều chỉnh một
phần và dần dần nắm được ở giai đoạn sau để đạt tới quy mô mong đợi ban đầu
(Bogner et al. 1996). Theo Frank (1988) cho là quy mô ban đầu của doanh nghiệp là
một công cụ tốt cho biết sự thành công trong tương lai của doanh nghiệp. Cũng
Frank (1988) thấy rằng những tăng trưởng gần đây là dấu hiệu tốt cho sự mong đợi
hiệu quả kinh doanh và do đó đưa đến sự tương quan tích cực giữa sự tồn tại và
tăng trưởng của doanh nghiệp.
 Tỷ lệ nợ hay đòn bẩy tài chính
Đòn bẩy tài chính là tỷ lệ phần trăm giữa tổng nợ trên tổng tài sản của doanh nghiệp
tại một thời điểm nhất định.

13
Đối với các doanh nghiệp nói chung ngoài nguồn vốn sẵn có để đảm bảo cho quá
trình kinh doanh của doanh nghiệp được diễn ra liên tục và ngày càng mở rộng quy
mô, đầu tư mua sắm và đầu tư vào những hoạt động khác, doanh nghiệp cần phải
huy động nguồn vốn từ bên ngoài. Các nguồn cung cấp vốn quen thuộc như ngân
hàng, các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư, công ty tài chính, …
Doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính với hy vọng là sẽ gia tăng được lợi nhuận
cho vốn chủ sở hữu. Nếu sử dụng phù hợp, doanh nghiệp có thể dùng các nguồn
vốn có chi phí cố định, để tạo ra lợi nhuận lớn hơn chi phí trả cho việc huy động
vốn có lợi tức cố định, phần còn lại sẽ thuộc về chủ sở hữu của doanh nghiệp.
Lý thuyết về cấu trúc vốn cho ta biết rằng khi các DN vay nợ tức là họ đang muốn
sử dụng lợi ích của tấm chắn thuế. Với việc nghiên cứu chỉ số đòn bẩy cho ta biết
được mức độ các doanh nghiệp sử dụng vốn vay vào quá trình hoạt động sản xuất.
Tuy nhiên chỉ số này như con dao hai lưỡi, nó có lợi thế không nhỏ trong giai đoạn
kinh tế phát triển. Nhưng khi xảy ra suy thoái nó lại là gánh nặng tài chính cho
doanh nghiệp. Doanh nghiệp bắt buộc phải trả nợ khi đến hạn dù kết quả kinh
doanh tốt hay xấu. Cũng vì thế mà các nhà quản trị cần cân nhắc kỹ để sử dụng một
cách tốt nhất có thể đối với đòn bẩy tài chính.
Về nguyên tắc, hệ số này càng nhỏ, có nghĩa là nợ phải trả chiếm tỷ lệ nhỏ so với
tổng nguồn vốn thì doanh nghiệp ít gặp khó khăn hơn trong tài chính. Tỷ lệ này
càng lớn thì khả năng gặp khó khăn trong việc trả nợ hoặc phá sản của doanh
nghiệp càng cao. Trên thực tế nếu nợ phải trả chiếm quá nhiều so với nguồn vốn có
nghĩa là doanh nghiệp đi vay nợ nhiều nên doanh nghiệp có thể gặp rủi ro trong việc
trả nợ, đặc biệt là khi lãi suất ngân hàng tăng cao. Tuy nhiên việc sử dụng nợ cũng
có một ưu điểm, đó là chi phí lãi vay được trừ vào thuế thu nhập doanh nghiệp. Do
đó, doanh nghiệp phải cân nhắc giữa rủi ro tài chính và ưu điểm của vay nợ để đảm
bảo một tỷ lệ hợp lý nhất, tức là lợi ích lá chắn thuế luôn vượt quá rủi ro thanh toán,

14
có như vậy thì mới có thể gia tăng hiệu quả sử dụng vốn và đem về những lợi ích
thiết thực cho doanh nghiệp
 Quy mô doanh nghiệp
Quy mô của DN có thể được hiểu là quy mô nguồn vốn, quy mô tài sản, quy mô
doanh thu, quy mô mạng lưới tiêu thụ… Mô hình lý thuyết Lợi thế kinh tế theo quy
mô hay còn gọi là lợi nhuận tăng dần theo quy mô được thể hiện khi chi phí bình
quân trên một sản phẩm sản xuất ra sẽ giảm dần theo mức tăng của sản lượng sản
phẩm. Lợi thế kinh tế theo quy mô có được bởi các lý do sau:
Giảm thiểu chi phí cố định: chi phí cố định là các chi phí máy móc thiết bị và một
số các yếu tố đầu vào để duy trì hoạt động của DN. Chi phí cố định phụ thuộc vào
việc DN có sản xuất hay không, chi phí cố định không thay đổi theo mức sản lượng,
nó bắt đầu từ những mức sản lượng thấp và không tăng cùng với mức tăng của sản
lượng. Vì vậy khi sản lượng tăng, DN sẽ đạt được tính kinh tế nhờ quy mô. Vì các
chi phí cố định này có thể chia cho một số lượng nhiều hơn các đơn vị sản phẩm và
như vậy nó làm giảm chi phí bình quân trên một đơn vị sản phẩm.
Hiệu quả của tính chuyên môn hóa, khi quy mô sản xuất của DN tăng thì DN sẽ
thuê thêm lao động. Mỗi người công nhân có thể tập trung vào một công việc cụ thể
và giải quyết công việc đó hiệu quả hơn, từ đó góp phần làm giảm chi phí bình
quân. Đồng thời do chuyên môn hóa nên việc đào tạo người lao động cũng tiết kiệm
thời gian và chi phí đào tạo hơn.
Bên cạnh đó các DN có quy mô lớn sẽ có điều kiện thuận lợi về uy tín, thương hiệu,
thị phần, sức mạnh tài chính nên có khả năng tiếp cận với nguồn vốn tốt hơn (ví dụ
như dễ dàng huy động hơn, mức vay cao hơn, lãi suất vay thấp hơn,...).
Những nghiên cứu trước đây về các mô hình vỡ nợ chỉ ra: những doanh nghiệp lớn
cho thấy khả năng thanh khoản cao hơn những doanh nghiệp nhỏ, ngay cả nếu giá
trị bằng số của các tỷ số tài chính của các doanh nghiệp này như nhau (Beaver,
1966). Điều này thể hiện ở chỗ xác suất thất bại đa phần đánh vào những doanh

15
nghiệp nhỏ hơn trong thời kỳ suy thoái. Những bằng chứng thực tế đã ủng hộ cho
quan điểm này (Mitchell, 1994). Thu nhập của những doanh nghiệp nhỏ hơn có
khuynh hướng không ổn định hơn là những doanh nghiệp lớn (Baumol, 1962). Điều
này ngụ ý rằng sự so sánh khập khiễng, các dự báo và kết quả bất cân xứng được
đưa ra khi so sánh các doanh nghiệp có quy mô và tài sản khác nhau với cùng
những tỷ số tài chính (Beaver, 1996).
Những bài viết trước đây như của Sharma và Kesner (1996), Mitchell (1994) hỗ trợ
mạnh mẽ ảnh hưởng đến quy mô doanh nghiệp vào sự tồn tại kinh doanh và sự khác
nhau trong hiệu quả kinh doanh. Họ cho rằng quy mô doanh nghiệp là một lợi thế
cạnh tranh cơ bản, trong ý nghĩa các doanh nghiệp lớn hơn có khuynh hướng đạt
hiệu quả cao hơn những doanh nghiệp nhỏ và có nguồn lực tốt hơn để tồn tại trong
nền kinh tế đi xuống.
 Độ tuổi doanh nghiệp
Trong bài nghiên cứu này độ tuổi của doanh nghiệp là đại diện cho số năm mà DN
đã hoạt động trong ngành. Các doanh nghiệp hoạt động lâu năm có thể tích tụ được
nhiều vốn để tài trợ cho hoạt động kinh doanh cũng như các dự án đầu tư mới của
mình. Đồng thời, doanh nghiệp cũng tích tụ được kinh nghiệm tạo được mối quan
hệ sâu rộng giúp các doanh nghiệp nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh. Do đó,
có thể là một mối quan hệ tích cực giữa tuổi doanh nghiệp và lợi nhuận.
 Tỷ lệ thanh toán hiện hành
Tỷ lệ thanh toán hiện hành cho biết khả năng của một doanh nghiệp trong việc dùng
các tài sản ngắn hạn như tiền mặt, hàng tồn kho, các khoản phải thu để chi trả cho
các khoản nợ ngắn hạn của mình.
Tỷ số thanh toán hiện hành là một tỷ số tài chính dùng để đo lường năng lực thanh
toán nợ ngắn hạn của doanh nghiệp. Tỷ số thanh khoản hiện hành cho biết cứ mỗi
đồng nợ ngắn hạn mà doanh nghiệp đang giữ, thì doanh nghiệp có bao nhiêu đồng
tài sản lưu động có thể sử dụng để thanh toán. Nếu tỷ số này nhỏ hơn 1 thì có nghĩa

16
là doanh nghiệp không đủ tài sản có thể sử dụng ngay để thanh toán khoản nợ ngắn
hạn sắp đáo hạn. (Phan Đức Dũng, 2008).
Khả năng thanh toán của doanh nghiệp phụ thuộc rất nhiều vào thời điểm nào trong
chu kỳ kinh doanh của doanh nghiệp. Khả năng thanh toán của doanh nghiệp đề cập
đến khả năng thanh khoản của những tài sản của doanh nghiệp. Tính thanh khoản
phản ánh khả năng chuyển đổi một loại tài sản thành tiền mặt cần mất bao nhiêu
thời gian và tốn bao nhiêu chi phí. Tài sản nào càng tốn ít thời gian và chi phí để
chuyển đổi thành tiền mặt thì tính thanh khoản của tài sản đó càng cao và ngược lại.
Nhưng trên thực tế ngay cả khi tỷ số này lớn hơn 1 cũng không thể khẳng định chắc
chắn rằng DN có khả năng thanh toán các khoản nợ ngắn hạn tốt, bởi vì điều này
còn phụ thuộc vào thành phần của tài sản lưu động. Những doanh nghiệp có tài sản
lưu động chủ yếu là hàng tồn kho và doanh nghiệp có tài sản lưu động chủ yếu là
tiền mặt thì mức độ thanh khoản sẽ có sự khác biệt rõ ràng. Vì vậy, thanh khoản của
doanh nghiệp cần nhìn nhận ở nhiều góc độ khác nhau. Khi giá trị của tỷ số này
giảm có nghĩa là khả năng trả nợ của DN giảm và cũng là dấu hiệu báo trước những
khó khăn tài chính tiềm tàng. Ngược lại, khi giá trị của tỷ số này cao hơn, có nghĩa
là khả năng thanh toán nợ của doanh nghiệp tăng, là dấu hiệu đáng mừng.
Tuy nhiên, khi giá trị của tỷ số này quá cao thì có nghĩa là doanh nghiệp đã đầu tư
quá nhiều vào tài sản lưu động. Điều này có thể do sự quản trị tài sản lưu động còn
chưa hiệu quả nên còn quá nhiều tiền mặt nhàn rỗi hoặc do quá nhiều nợ phải đòi…
làm giảm lợi nhuận của doanh nghiệp. Nói chung, tỷ số thanh toán hiện hành trong
khoảng 1 – 2 là vừa, nhưng trong thực tế khi phân tích tỷ số này cần kết hợp với đặc
điểm ngành nghề khác nhau và các yếu tố khác như: cơ cấu tài sản lưu động của
doanh nghiệp, năng lực biến động thực tế của tài sản lưu động. Có ngành có tỷ số
này cao, nhưng cũng có ngành nghề có tỷ số này thấp, không thể nói chung chung
được và cũng không thể dựa vào kinh nghiệm được….
Khi tỷ số này giảm cho thấy khả năng thanh toán của doanh nghiệp giảm và cũng là
dấu hiệu báo trước về những khó khăn tài chính sắp xảy ra. Tỷ số này tăng nghĩa là

17
doanh nghiệp luôn sẵn sàng thanh toán các khoản nợ, tuy nhiên nếu chỉ số này quá
cao sẽ cho thấy hiệu quả thấp và sự bất cập trong việc sử dụng vốn của doanh
nghiệp. Như vậy, khả năng thanh toán hiện hành hợp lý có thể làm gia tăng hiệu quả
hoạt động của doanh nghiệp, nhưng tỷ số này quá cao thì nó lại có tác động ngược
lại. (Stephen, 2008).
2.4 Nghiên cứu thực nghiệm quốc tế và trong nước
2.4.1 Nghiên cứu thực nghiệm quốc tế
Yana Safarova (2010) nghiên cứu xem xét các yếu tố quyết định hiệu quả hoạt
động của các công ty niêm yết tại thị trường chứng khoán New Zealand (NZ) giai
đoạn 1996-2007. Dữ liệu nghiên cứu của 76 công ty niêm yết trên sàn chứng khoán
Tân Tây Lan, không kể những công ty tài chính, đầu tư, bất động sản và các công ty
quốc tế trong thời kỳ từ 1996-2007 bao gồm thời kỳ suy thoái và những năm phát
triển sau cuộc khủng hoảng tài chính Á Châu. Tác giả đã khảo sát những chỉ số như:
thu nhập từ tài sản (ROA), lợi nhuận kinh doanh (EP) và chỉ số Tobin’s Q (Tobin’s
Q) liên quan đến đặc điểm doanh nghiệp nhằm để xác định các yếu tố quyết định
đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp. Các biến được đưa vào mô hình nghiên
cứu như sau:
Biến phụ thuộc:
 ROA: Hiệu quả hoạt động kinh doanh
 EP: Lợi nhuận kinh doanh
 Tobin’s Q : Chỉ số Tobin’s Q
 Biến độc lập: G: Tăng trưởng; E: Chi phí quảng cáo và tiếp thị; L: Tỷ số đòn bẩy
tài chính; R: Rủi ro đặc thù doanh nghiệp; S: Quy mô doanh nghiệp; CG: Tính
độc lập Ban quản trị; T: Tài sản cố định hữu hình; C: Tiền và các khoản tương
đương tiền.
Kết quả nghiên cứu:

18
Trong tất cả các mô hình, yếu tố chi phí quảng cáo, tiếp thị (E) phát sinh với mức ý
nghĩa nhiều nhất 5% hỗ trợ cho hai biến được giải thích của hiệu quả hoạt động
kinh doanh (Lợi nhuận kinh tế và chỉ số Tobin’s Q), theo sau là biến tăng trưởng
(G) và đòn bẩy tài chính (L) với mức ý nghĩa 1% chỉ khi hồi quy với biến được giải
thích thu nhập trên tài sản của hiệu quả hoạt động. Biến tăng trưởng doanh thu (G)
có quan hệ thuận chiều với hiệu quả hoạt động, đòn bẩy tài chính (L) và chi phí
quảng cáo, tiếp thị (E) có quan hệ ngược chiều với hiệu quả hoạt động.
Vào năm 2010, Onaolapo & Kajola (2010) thực hiện nghiên cứu các yếu tố tác động
đến HQKD dưới góc độ tài chính, được đại diện bởi chỉ số ROA, ROE. Biến yếu tố
tác động gồm: SIZE, TANG, GROWTH, vòng quay tài sản (TURN), số năm thành
lập của công ty (AGE), ngành nghề kinh doanh (IND). Dữ liệu nghiên cứu gồm 30
công ty phi tài chính niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán Nigeria từ năm 2001
– 2007. Kết quả nghiên cứu cho thấy:
Mức độ giải thích của mô hình hồi quy đa biến ( R2 hiệu chỉnh) ở mức khá:
R2ROA = 35.5% và R2ROE = 47%
 Tỷ lệ nợ tác động âm (-) với HQKD.
 TURN , AGE tác động dương (+) đến ROA, ROE
 SIZE tác động dương (+) đến ROE
 TANG tác động âm (-) đến ROA, tức là công ty có tỷ lệ TSCĐ càng cao thì hiệu
quả HQKD càng thấp
 Yếu tố ngành nghề kinh doanh có tác động đến HQKD, cụ thể:
Ngành rượu bia, thực phẩm và đồ uống, ngành hóa học, ngành in ấn và xuất bản,
ngành thuốc lá, ngành máy tính và thiết bị văn phòng có tác động mạnh đến HQKD
- ROA.
Ngành rượu bia, thực phẩm và đồ uống, ngành xây dựng, ngành thuốc lá có tác
động mạnh đến HQKD - ROE.

19
Zeitun và Tian (2007) điều tra tác động của cấu trúc vốn lên hiệu quả hoạt động của
doanh nghiệp trên cả hai phương diện tài chính và thị trường, với mẫu là 167 doanh
nghiệp thuộc 16 ngành nghề kinh doanh thuộc lĩnh vực phi tài chính tại Jordan, giai
đoạn 1989 - 2003.
 ROA: Hiệu quả hoạt động kinh doanh
 MBVR: Tỷ số giữa giá trị thị trường của vốn cổ phần trên giá trị sổ sách của vốn
cổ phần.
 Tobin’s Q: Tỷ số giữa giá trị thị trường của vốn cổ phần và giá trị sổ sách của nợ
trên giá trị sổ sách của tổng tài sản
Biến độc lập:
 Tỷ lệ nợ D được đánh giá bằng 5 tiêu chí: TDTA: Tổng nợ trên tổng tài sản;
TDTE: Tổng nợ trên tổng vốn chủ sở hữu; LTDTA: Nợ dài hạn trên tổng tài sản;
STTDA: Nợ ngắn hạn trên tổng tài sản; TDTC: Tổng nợ trên tổng nguồn vốn
 GROWTH: Tốc độ tăng trưởng của tổng tài sản
 SIZE: Quy mô công ty: logarit tài sản SIZE (1), logarit doanh thu SIZE (2)
 TAX: Thuế thu nhập = tổng thuế trên lợi nhuận trước thuế và lãi vay
 TANGIBILITY: Tài sản cố định trên tổng tài sản
 INDUST: Ngành nghề kinh doanh.
 Các yếu tố có tác động đến HQKD bao gồm: tỷ lệ nợ (D), tốc độ tăng trưởng của
tổng tài sản (GROWTH), quy mô công ty (SIZE), thuế (TAX), ngành nghề kinh
doanh (INDUST), tỷ trọng tài sản cố định (TANGIBILITY).
 Các yếu tố có tác động dương (+) đến HQKD gồm: GROWTH, SIZE, TAX
 Tỷ trọng tài sản cố định có tác động âm (-) đến HQKD.
 Yếu tố ngành nghề kinh doanh có tác động mạnh đến yếu tố HQKD ở một số
lĩnh vực sau: bất động sản, dịch vụ giáo dục, hóa học và dầu mỏ, thuốc lá.

20
2.4.2 Nghiên cứu thực nghiệm trong nước
Đỗ Dương Thanh Ngọc (2011) nghiên cứu các yếu tố tài chính tác động đến hiệu
quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp ngành xây dựng niêm yết trên thị
trường chứng khoán Việt Nam. Dữ liệu nghiên cứu là 40 doanh nghiệp, giai đoạn từ
năm 2006 đến năm 2010
 ROA: Tỷ suất sinh lợi trên tổng tài sản
 ROE: Tỷ suất sinh lợi trên vốn chủ sở hữu
 Tỷ lệ nợ D được đánh giá bằng 5 tiêu chí: TDTA: Tổng nợ phải trả trên tổng
nguồn vốn; TDTE: Tổng nợ phải trả trên tổng vốn chủ sở hữu; STDTA: Tổng nợ
ngắn hạn trên tổng nguồn vốn; LTDTA: Tổng nợ dài hạn trên tổng nguồn vốn
 GROWTH: Tốc độ tăng trưởng của tổng tài sản
 SIZE: Tổng tài sản cuối kỳ
 TANG: Tỷ trọng tài sản cố định
 Các yếu tố có tác động đến HQKD bao gồm: tỷ lệ nợ (D),
 Các yếu tố không tác động đến HQKD bao gồm: tốc độ tăng trưởng của tổng tài
sản (GROWTH), quy mô công ty (SIZE), tỷ trọng tài sản cố định (TANG).
 Các yếu tố có tác động dương (+) đến HQKD gồm: tỷ lệ nợ.
Nguyễn Ngọc Yến (2014) nghiên cứu các yếu tố tài chính tác động đến hiệu quả
kinh doanh của các công ty ngành sản xuất chế biến thực phẩm niêm yết trên sàn
giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh. Dữ liệu nghiên cứu là 12 doanh
nghiệp, giai đoạn từ năm 2007 đến năm 2012.
Mô hình nghiên cứu:

21
 ROAit = α + β1TDTAit + β2SDTAit + β3LDTAit + β4TDTEit + β5WCTit +
β6TATit + β7CRit + β8QRit + β9TEit + εit
 ROA = Lợi nhuận sau thuế / Tổng tài sản bình quân
 Biến độc lập: TDTA: Tỷ lệ nợ trên tổng tài sản; SDTA: Tỷ lệ nợ ngắn hạn trên
tổng tài sản; LDTA: Tỷ lệ nợ dài hạn trên tổng tài sản; TDTE: Tỷ lệ nợ trên vốn
chủ sở hữu; TAT: Vòng quay tài sản; WCT: Vòng quay vốn lưu động; QR: Tỷ số
thanh toán nhanh; CR: Tỷ số thanh toán hiện hành; TE: Quy mô vốn chủ sở hữu
Yếu tố tỷ lệ nợ có quan hệ âm với hiệu quả kinh doanh, các yếu tố vòng quay tài
sản, vòng quay vốn lưu động, quy mô vốn chủ sở hữu, tỷ số thanh toán nhanh có
quan hệ dương với hiệu quả kinh doanh.
Kết luận chương 2
Như vậy tại chương 2, tác giả đã tóm lược, tổng hợp toàn bộ cơ sở lý luận về ngành
bất động sản, hiệu quả kinh doanh, các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh
và các nghiên cứu thực nghiệm có liên quan đến đề tài. Đây sẽ là các lý luận nền
phục vụ cho việc nghiên cứu ở các bước tiếp theo.

22
CHƯƠNG 3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Dựa trên cơ sở lý thuyết đã trình bày chương 2, chương 3 tác giả xây dựng mô hình
nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các
doanh nghiệp ngành BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam. Mô hình nghiên cứu là
mô hình hồi quy bội; biến phụ thuộc là biến hiệu quả kinh doanh đại diện bởi
chỉ số ROA; biến độc lập gồm: tăng trưởng doanh nghiệp, tỷ lệ nợ, quy mô doanh
nghiệp, độ tuổi doanh nghiệp, tỷ lệ thanh toán hiện hành.
3.1 Quy trình nghiên cứu
Bước 1: Lựa chọn các yếu tố tác động đến hiệu quả kinh doanh của các doanh
nghiệp BĐS được niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam.
Bước 2: Thu thập dữ liệu
Trong nghiên cứu của mình tác giả sử dụng số liệu thứ cấp của các doanh nghiệp
kinh doanh trong lĩnh vực BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam
giai đoạn 2013-2017. Các số liệu trong báo cáo tài chính của các doanh nghiệp
tính theo năm được thu nhập từ trang web www.cophieu68.vn, một số bài viết trên
các trang web chuyên ngành và các báo cáo về ngành BĐS.
Bước 3: Phân tích dữ liệu và kiểm tra dữ liệu
Phân tích mối quan hệ tuyến tính giữa biến độc lập và biến phụ thuộc.
Kiểm tra phân phối chuẩn tất cả các biến.
Bước 4: Xác định mối quan hệ tương quan giữa các biến độc lập và biến phụ
thuộc bằng cách xác định hệ số tương quan.

23
Mục đích: Xác định mức độ tương quan giữa các biến để lựa chọn các biến độc lập
có quan hệ tuyến tính với biến phụ thuộc, đồng thời loại bỏ hiện tượng đa cộng
tuyến giữa các biến độc lập với nhau.
Bước 5: Ước lượng mô hình:
Mô hình hồi quy tuyến tính thông thường (OLS)
Mô hình hồi quy kết hợp tất cả các quan sát (POOL)
Mô hình ảnh hưởng cố định (FEM).
Mô hình ảnh hưởng ngẫu nhiên (REM)
Mô hình bình phương bé nhất tổng quát khả thi (FGLS)
Bước 6: Kiểm định mô hình
Kiểm định F-test để so sánh mô hình hồi quy theo phương pháp OLS và mô hình
hồi quy theo phương pháp ảnh hưởng cố định (FEM).
Kiểm định Hausman để lựa chọn mô hình ảnh hưởng ngẫu nhiên (REM) và mô
hình ảnh hưởng cố định (FEM).
Kiểm định hiện tượng tự tương quan của mô hình.
Kiểm định hiện tượng phương sai sai số thay đổi của mô hình
Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến của mô hình.
Khắc phục hiện tượng phương sai sai đổi bằng phương pháp bình phương bé nhất
tổng quát khả thi (FGLS)
Xác định R2
và hệ số R2
hiệu chỉnh để đo lường độ phù hợp của mô hình.
Kiểm tra mức ý nghĩa của các hệ số hồi quy trong mô hình.
Bước 7: Tóm tắt kết quả nghiên cứu và kết luận.

24
Hình 3.1 Sơ đồ các bước nghiên cứu
Nguồn: Đề xuất của tác giả
3.2 Mô hình nghiên cứu
Thực trạng tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp ngành BĐS cho thấy bên
cạnh một số yếu tố khách quan tác động đến hiệu quả HĐKD của các DN ngành
BĐS như: chính sách của Nhà nước, lãi suất, tỷ giá,...; do các yếu tố chủ quan xuất
phát từ bản thân nội tại doanh nghiệp như: cách thức huy động và sử dụng vốn, tỷ lệ
nợ, quy mô,.. Trong phạm vi của đề tài nghiên cứu, tác giả chỉ xem xét các yếu tố
Lựa chọn các yếu tố
Thu thập dữ liệu
Phân tích và kiểm tra dữ liệu
Xác định mối quan hệ tương quan
Ước lượng mô hình
Kiểm định mô hình
Kết quả và kết luận

25
chủ quan cụ thể là các yếu tố tài chính tác động đến hiệu quả kinh doanh của các
doanh nghiệp ngành BĐS gồm các yếu tố: tăng trưởng doanh nghiệp, tỷ lệ nợ, quy
mô doanh nghiệp, độ tuổi doanh nghiệp, tỷ lệ thanh toán hiện hành. Nghiên cứu chỉ
xem xét các yếu tố tác động đến hiệu quả HĐKD được đo lường dưới góc độ tài
chính tức là các số liệu, chỉ số được truy suất từ sổ sách kế toán của doanh nghiệp.
Chỉ số hiệu quả tương đối đã khắc phục được rất lớn nhược điểm của chỉ số hiệu
quả tuyệt đối và chỉ số này rất thuận tiện cho việc so sánh hiệu quả kinh doanh của
các doanh nghiệp ngành BĐS có quy mô đặc điểm khác nhau. Chính vì vậy, chỉ số
mà tác giả lựa chọn sử dụng trong nghiên cứu để đánh giá hiệu quả kinh doanh của
các doanh nghiệp ngành BĐS là ROA
Các tác giả như Yana Safarova (2010), Onaolapo & Kajola (2010), Zeitun & Tian
(2007) đã thực hiện nghiên cứu đo lường trên cả phương diện tài chính và phương
diện thị trường về mối quan hệ giữa hiệu quả kinh doanh và một số yếu tố có khả
năng tác động như: đòn bẩy tài chính, tốc độ tăng trưởng doanh nghiệp, độ tuổi
doanh nghiệp, quy mô doanh nghiệp, tỷ lệ thanh toán hiện hành,.... Những nghiên
cứu đã chứng minh rằng các yếu tố này có tác động đến hiệu quả kinh doanh của
doanh nghiệp, tùy theo từng yếu tố mà mức độ tác động khác nhau và tác động này
có thể là tác động cùng chiều hoặc trái chiều.
Hình 3.2 Mô hình nghiên cứu đề nghị
Nguồn: Tổng hợp và đề xuất của tác giả
Hiệu quả hoạt
động kinh doanh
Tăng trưởng
doanh nghiệp
Quy mô
doanh nghiệp
Tỷ lệ nợ
Độ tuổi doanh
nghiệp
Tỷ lệ thanh
toán hiện
hành

26
Trong nghiên cứu này, hiệu quả kinh doanh (ROA) là biến phụ thuộc, 5 yếu tố được
xây dựng thành 5 biến độc lập.
Mô hình nghiên cứu như sau:
ROAit = β0 + β1GROWTHit + β2LEVit + β3SIZEit + β4AGEit + β5CRit + μit
 ROA: Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản
 GROWTH: Tăng trưởng doanh nghiệp
 LEV: Tỷ lệ nợ
 SIZE: Quy mô doanh nghiệp
 AGE: Độ tuổi doanh nghiệp
 CR: Tỷ lệ thanh toán hiện hành
 β0: Hệ số tự do
 β1,... Β5: Các tham số chưa biết của mô hình
 μ: Sai số mô hình
(i = 1,... n, với i là số doanh nghiệp trong mẫu nghiên cứu; t = 1,... n, với t là giai
đoạn nghiên cứu)
3.3 Giả thuyết nghiên cứu
3.3.1 Hiệu quả hoạt động kinh doanh và tăng trưởng doanh nghiệp
Biến tăng trưởng doanh nghiệp được xác định dựa vào tốc độ tăng trưởng của tài
sản năm khảo sát (t) và năm trước đó (t-1), công thức tính như sau:
(3-1)
Theo nghiên cứu của Zeitun & Tian (2007), Yana Safarova (2010), cho thấy tăng
trưởng của doanh nghiệp có tác động thuận chiều đến hiệu quả kinh doanh.
 GROWTH = (Tài sản năm t – Tài sản năm t-1) / Tài sản năm t-1

27
Vì vậy tác giả đưa ra giả thuyết về mối quan hệ giữa hiệu quả kinh doanh và tăng
trưởng doanh nghiệp như sau:
Giả thuyết 1 (H1): Tăng trưởng doanh nghiệp có tác động thuận chiều (+) đến
hiệu quả kinh doanh.
3.3.2 Hiệu quả hoạt động kinh doanh và tỷ lệ nợ
Các nguồn tài chính cung cấp cho hoạt động của doanh nghiệp bao gồm các khoản
nợ ngắn hạn, nợ dài hạn, nợ phải trả khác và vốn cổ phần. Các doanh nghiệp sử
dụng nợ để đầu tư kinh doanh sẽ làm tăng lợi ích của các cổ đông do lợi ích của tấm
chắn thuế. Tuy nhiên chỉ số này như con dao hai lưỡi, nó có lợi thế không nhỏ
nhưng là gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp. Theo nghiên cứu của Yana
Safarova (2010) cho thấy tỷ lệ nợ có tác động ngược chiều đến hiệu quả kinh doanh.
Vì vậy tác giả đưa ra giả thuyết về mối quan hệ giữa hiệu quả kinh doanh và tỷ lệ
nợ như sau:
Giả thuyết 2 (H2): Tỷ lệ nợ có tác động có tác động ngược chiều (-) đến hiệu
quả kinh doanh.
3.3.3 Hiệu quả hoạt động kinh doanh và quy mô doanh nghiệp
Phân tích thực trạng hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp ngành BĐS cho thấy
các doanh nghiệp có quy mô lớn sẽ có nhiều lợi thế hơn các doanh nghiệp có quy
mô nhỏ. Doanh nghiệp có quy mô lớn có sức mạnh về tài sản, thương hiệu, uy tín,
tài chính, khả năng quản lý tốt, tiếp thu và áp dụng khoa học kỹ thuật vào sản xuất
tốt hơn… Doanh nghiệp có quy mô lớn thường có rủi ro và chi phí phá sản thấp hơn
doanh nghiệp nhỏ. Vì vậy các doanh nghiệp có quy mô lớn dễ trúng thầu hoặc
được chỉ định thầu hơn là các các doanh nghiệp nhỏ, từ đó có cơ hội tăng doanh
số, tìm kiếm lợi nhuận và nâng cao hiệu quả kinh doanh. Doanh nghiệp có quy mô
lớn thường có rủi ro và chi phí phá sản thấp hơn doanh nghiệp nhỏ. Theo nghiên
cứu của Onaolapo & Kajola (2010), Zeitun & Tian (2007) thì quy mô của doanh
nghiệp có tác động thuận đến hiệu quả kinh doanh.

28
Từ những cơ sở trên, tác giả đưa ra giả thuyết mối quan hệ giữa hiệu quả kinh
doanh và quy mô của doanh nghiệp như sau:
Giả thuyết 3 (H3): Quy mô của doanh nghiệp có tác động thuận chiều (+)
đến hiệu quả kinh doanh.
3.3.4 Hiệu quả hoạt động kinh doanh và độ tuổi doanh nghiệp
Độ tuổi doanh nghiệp, nói cách khác, số năm các doanh nghiêp hoạt động trong
ngành BĐS của Việt Nam.
Theo nghiên cứu của Onaolapo & Kajola (2010) cho thấy độ tuổi doanh nghiệp có
tác động ngược chiều đến hiệu quả kinh doanh. Mối quan hệ thuận giữa độ tuổi
doanh nghiệp cho thấy rằng lợi nhuận tăng khi tuổi công ty tăng lên.
Vì vậy tác giả đưa ra giả thuyết về mối quan hệ giữa hiệu quả kinh doanh và độ
tuổi doanh nghiệp như sau:
Giả thuyết 4 (H4): Độ tuổi doanh nghiệp có tác động cùng chiều (+) đến hiệu
quả kinh doanh.
3.3.5 Hiệu quả hoạt động kinh doanh và tỷ lệ thanh toán hiện hành
Tỷ số khả năng thanh toán hiện hành là thước đo khả năng thanh toán ngắn hạn của
doanh nghiệp, cho biết mức độ các khoản nợ của các chủ nợ ngắn hạn được trang
trải bằng các tài sản có thể chuyển đổi thành tiền trong một giai đoạn tương đương
với thời hạn của các khoản nợ đó. Tỷ số này có được chấp thuận hay không tùy
thuộc vào sự so sánh với giá trị trung bình của ngành và so sánh với các tỷ số của
năm trước.
Tỷ số này tăng nghĩa là doanh nghiệp luôn sẵn sàng thanh toán các khoản nợ, tuy
nhiên nếu chỉ số này quá cao sẽ cho thấy hiệu quả thấp và sự bất cập trong việc sử
dụng vốn của DN. Nếu như trong tài sản lưu động đó có một lượng lớn tiền mặt
nhàn rỗi không thể đầu tư sinh lợi, hay hàng tồn kho nhiều dẫn đến chi phí tồn kho
cao, hoặc các khoản phải thu đang rơi vào tình trạng khó có thể thu hồi...sẽ làm cho

29
khả năng sinh lợi thấp và giảm lợi nhuận. Theo nghiên cứu của Nguyễn Ngọc Yến
(2014) cho thấy tỷ lệ thanh toán hiện hành có tác động thuận chiều đến HQKD.
Vì vậy tác giả đưa ra giả thuyết về mối quan hệ giữa hiệu quả kinh doanh và tỷ
lệ thanh toán hiện hành như sau:
Giả thuyết 5 (H5): Tỷ lệ thanh toán hiện hành của doanh nghiệp có tác động
thuận chiều (+) đến hiệu quả kinh doanh.
STT Các yếu tố Ký hiệu Đo lường
Giả
thuyết
Bằng chứng thực
nghiệm hỗ trợ
Biến phụ thuộc
Hiệu quả hoạt
động kinh
doanh
ROA
Lợi nhuận sau thuế /
Tổng tài sản
Biến độc lập
1
Tăng trưởng
doanh nghiệp
GROWTH
Tỷ lệ tăng trưởng tài
sản
+
Zeitun & Tian (2007)
Yana Safarova (2010)
2 Tỷ lệ nợ LEV
Tổng nợ / Tổng nguồn
vốn
_ Yana Safarova (2010)
3
Quy mô doanh
nghiệp
SIZE
Logarit tự nhiên của
tổng doanh thu
+
Zeitun & Tian (2007)
Onaolapo & Kajola
(2010)
4
Độ tuổi doanh
nghiệp
AGE
Năm nghiên cứu thực
tế – Năm thành lập
+
Onaolapo & Kajola
(2010)
5
Tỷ lệ thanh
toán hiện hành
CR
Tài sản ngắn hạn / Nợ
ngắn hạn
+ Nguyễn Ngọc Yến
Ghi chú: “+”: tác động thuận chiều, “-” tác động ngược chiều
Bảng 3.1 Tóm tắt các biến giải thích, đo lường và giả thuyết
Nguồn: Tổng hợp của tác giả

30
3.4 Dữ liệu và phương pháp thu thập dữ liệu
Nghiên cứu sử dụng số liệu thứ cấp giai đoạn 2013-2017 để phân tích mô hình các
yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của những doanh nghiệp
ngành BĐS. Các dữ liệu tài chính sử dụng cho nghiên cứu được thu thập từ các
trang web như www.hnx.vn; www.hsx.vn; www.cophieu68.com và từ chính các
báo cáo tài chính của các doanh nghiệp được lựa chọn. Ngoài ra các báo cáo nghiên
cứu của những nghiên cứu trước về đề tài này, các báo cáo về ngành BĐS và một số
tài liệu từ các trang web chuyên ngành. Sau khi xem xét 55 doanh nghiệp ngành
BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam, chỉ có 51 doanh nghiệp thỏa mãn đầy đủ dữ
liệu bảng cho giai đoạn 2013-2017. Dữ liệu trong nghiên cứu này tạo thành bảng dữ
liệu bảng với 2 chiều là thời gian từ 2013 – 2017 và chiều đơn vị là 51 doanh
nghiệp bất động sản quan sát. Theo Gujarati (2004), dữ liệu bảng có những ưu điểm
sau: Dữ liệu cung cấp nhiều thông tin hơn, biến thiên hơn, ít có sự đa cộng tuyến
giữa các biến, bậc tự do cao hơn và hiệu quả hơn,...
Kết luận chương 3
Như vậy tại chương 3, tác giả đã xây dựng mô hình, giả thuyết nghiên cứu và trình
bày các nội dung liên quan đến việc xử lý dữ liệu. Dữ liệu được thu thập từ báo
cáo tài chính đã được kiểm toán của 50 doanh nghiệp ngành BĐS niêm yết trên
thị trường chứng khoán Việt Nam giai đoạn 2013 – 2017. Việc xử lý dữ liệu thực
hiện trên phần mềm Stata và kết quả nghiên cứu trình bày cụ thể trong chương 4.

31
CHƯƠNG 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH
HƯỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ KINH DOANH CỦA DOANH NGHIỆP BẤT
ĐỘNG SẢN
4.1 Khái quát chung về hiện trạng các doanh nghiệp bất động sản niêm yết
HSX và HNX
Theo thống kê của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCK), cho đến thời điểm
hiện tại4
thị trường chứng khoán Việt Nam là 1067 doanh nghiệp niêm yết, với
tổng giá trị vốn hóa là 3,514,673 tỷ đồng trong đó:
 HSX có 399 doanh nghiệp, chiếm 2 4.83% về số lượng doanh nghiệp và 74.38%
về giá trị vốn hóa
 HNX là 434 doanh nghiệp, chiếm 27.01% về số lượng doanh nghiệp và 6.34% về
giá trị vốn hóa
 Upcom là 774 doanh nghiêp, chiếm 48.16% về số lượng doanh nghiệp và
19.28% về giá trị vốn hóa
Và số số lượng doanh nghiệp bất động sản và xây dựng trên thị trường chứng khoán
là 419 doanh nghiệp chiếm 26.07% trong tổng số doanh nghiệp toàn thị trường.
Trong đó
 HSX có 112 DN, chiếm 28.07% về số lượng doanh nghiệp niêm yết HSX
 HNX là 164 DN, chiếm 37.78% về số lượng doanh nghiệp niêm yết HNX
 Upcom là 143 DN, chiếm 18.47% về số lượng doanh nghiệp niêm yết UPCOM
Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước (2018), tổng dư nợ tín dụng tính đến
31/12/2017 đạt 471.022 tỷ đồng. Trong đó, những lĩnh vực có dư nợ tín dụng lớn
nhất, đạt trên 100.000 tỷ đồng gồm: cho vay đầu tư, kinh doanh các dự án xây dựng
khu đô thị, phát triển nhà ở đạt 102.413 tỷ đồng; cho vay xây dựng, sửa chữa và
mua nhà để ở, nhà để ở kết hợp với cho thuê được khách hàng trả nợ bằng các
4
31/12/2017

32
nguồn thu nhập không phải là tiền lương, tiền công đạt 100.083 tỷ đồng; cho vay
kinh doanh khác đạt 112.561 tỷ đồng.
Theo báo cáo của BVSC (2018), trên TTCK Việt Nam, họ cổ phiếu BĐS luôn được
đánh giá nhiều tiềm năng và cũng là một trong những lực đỡ của thị trường. Từ đầu
năm 2017 đến nay, cổ phiếu BĐS trên cả hai sàn giao dịch liên tục tăng giá. BVSC
dự báo các doanh nghiệp BĐS sẽ có lợi nhuận cao trong năm 2018 và các năm tiếp
theo sẽ khá tốt. Nguyên nhân cơ bản là do đây là năm bàn giao và hạch toán các dự
án đã triển khai bán hàng và đầu tư trong vòng hai đến ba năm trở lại đây.
Theo khảo sát của tác giả, đi kèm với tăng trưởng là hạng mục “nợ phải trả” gia
tăng cao, tính đến 31/12/2017 tổng số nợ của nhóm DN nghiên cứu đã lên đến
112,313,994 triệu đồng tăng 1.907 lần so với năm 2013. Như vậy, khi DN vay vốn
tại ngân hàng cũng đồng thời dùng tài sản của mình để thế chấp, đồng nghĩa với
việc tài sản đó trong thời hạn nợ vay sẽ là của ngân hàng. Số nợ vay này vẫn được
DN hạch toán vào tài sản và từ đó ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của các DN.
4.2 Phân tích thực trạng nhóm doanh nghiệp bất động sản nghiên cứu tại
HSX và HNX
Trên cơ sở vấn đề và mục tiêu nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu đã được xác lập ở
các phần trên; tác giả đã tiến hành thu thập thông tin về 112 doanh nghiệp BĐS theo
nguyên tắc: (1) có đầy đủ thông tin, liên tục, (2) tiếp cận được số liệu; (3) không
chưa những giá trị quá bất thường, đột biến như quá cao, quá thấp… trong giai đoạn
nghiên cứu 2013 – 2017. Từ các nguyên tắc này chỉ còn 51 doanh nghiệp đáp ứng
yêu cầu đưa vào nghiên cứu tiếp theo. Cụ thể các thông tin mô tả ban đầu về nhóm
doanh nghiệp nghiên cứu như sau:
4.2.1 Phân tích thực trạng tài sản của các doanh nghiệp nghiên cứu
Kết quả khảo sát diễn biến tổng tài sản bình quân của nhóm DN nghiên cứu trong
giai đoạn 2013 – 2017 cho thấy quy mô tài sản có xu hướng tăng về giá trị tuyệt đối
như biểu đồ minh họa, tuy nhiên mức độ tăng là có xu hướng ngày càng giảm. Năm

33
2014 mức tăng là 16.14%, đến năm 2015 là 23.30%, năm 2016 là 16.37% và năm
2017 chỉ còn là 15.67%.
Hình 4.1 Diễn biến tài sản bình quân (tỷ đồng) các doanh nghiệp nghiên cứu giai
đoạn 2013 - 2017
Nguồn: Kết quả khảo sát của tác giả
Mặt khác cơ cấu tài sản ngắn hạn luôn chiếm tỷ lệ cao trong tổng tài sản, cụ thể năm
2013 chiếm 73.79%; năm 2014 là 72.99%; năm 2015 là 72.80%; năm 2016 là
75.29% và năm 2017 là 76.02%. Đặc điểm về cơ cấu tài sản ngắn hạn chiếm tỷ lệ
cao cho thấy phần tài sản cố định, các khoản đầu tư dài hạn của các doanh nghiệp
BĐS là rất ít và hầu như không có sự tăng trưởng trong suốt các năm nghiên cứu.
Nguyên nhân cơ bản của vấn đề này là do giai đoạn 2013 - 2017 là giai đoạn nền
kinh tế Việt Nam có xu hướng phục hồi và kéo theo đó các DN mở rộng quy mô
của mình và kéo theo đó tài sản gia tăng; đặc biệt việc do đặc thù của các DN kinh
doanh BĐS thì phần lớn giá trị tài sản nằm ở các chi phí xây dựng dở dang, các
khoản phải thu của khách hàng và các khoản phải trả dưới dạng khách hàng tạm
ứng theo tiến độ dự án. Tuy nhiên nền kinh tế Việt Nam cũng chưa phục hồi vững
chắc và ngành BĐS đã có dấu hiệu tăng trưởng chửng lại và vì thế chúng ta có thể
thấy càng về sau tỷ lệ tăng trưởng tài sản càng giảm nhẹ, nó cho thấy quy mô của

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA DOANH NGHIỆP NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN ĐƯỢC NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA DOANH NGHIỆP NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN ĐƯỢC NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (20)

Similar to CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA DOANH NGHIỆP NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN ĐƯỢC NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM

Similar to CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA DOANH NGHIỆP NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN ĐƯỢC NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM (20)

More from lamluanvan.net Viết thuê luận văn

More from lamluanvan.net Viết thuê luận văn (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (20)

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA DOANH NGHIỆP NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN ĐƯỢC NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM