Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả Hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp Bất động sản

Luận Văn Group viết thuê luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp,
báo cáo thực tập, Assignment, Essay
Liên Hệ: Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
BỘ CÔNG THƯƠNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
LÊ QUANG ĐẠI
ĐỀ CƯƠNG CHI TIẾT
CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ
HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA DOANH
NGHIỆP NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN ĐƯỢC NIÊM
YẾT TRÊN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN
VIỆT NAM
Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng
Mã chuyên ngành: 60340201
LUẬN VĂN THẠC SĨ

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, NĂM 2017

Công trình được hoàn thành tại Trường Đại học Công nghiệp TP. Hồ Chí Minh.
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Minh Tiến ...................................................
(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị và chữ ký)
Người phản biện 1: .......................................................................................................
Người phản biện 2: .......................................................................................................
Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại Hội đồng chấm bảo vệ Luận văn thạc sĩ Trường
Đại học Công nghiệp thành phố Hồ Chí Minh ngày . . . . . tháng . . . . năm . . . . .
Thành phần Hội đồng đánh giá luận văn thạc sĩ gồm:
1. ...................................................................................................................................
2. ...................................................................................................................................
3. ...................................................................................................................................
4. ...................................................................................................................................
5. ...................................................................................................................................
(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị của Hội đồng chấm bảo vệ luận văn thạc sĩ)
CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG TRƯỞNG KHOA…………

NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ tên học viên: ............................................................. MSHV: ................................
Ngày, tháng, năm sinh:................................................... Nơi sinh:..............................
Chuyên ngành: ............................................................... Mã chuyên ngành: ...............
I. TÊN ĐỀ TÀI:
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
NHIỆM VỤ VÀ NỘI DUNG:
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
.......................................................................................................................................
II. NGÀY GIAO NHIỆM VỤ: (Ghi theo trong Quyết định giao đề tài) ...................
III. NGÀY HOÀN THÀNH NHIỆM VỤ: (Ghi theo trong Quyết định giao đề tài).
IV. NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: (Ghi rõ học hàm, học vị, họ, tên)..........
.......................................................................................................................................
Tp. Hồ Chí Minh, ngày … tháng … năm 20 …
NGƯỜI HƯỚNG DẪN
(Họ tên và chữ ký)
CHỦ NHIỆM BỘ MÔN ĐÀO TẠO
TRƯỞNG KHOA/VIỆN….………
BỘ CÔNG THƯƠNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

5
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành khóa luận, là thành quả quá trình học tập và rèn luyện dưới sự
giúp đỡ, chỉ bảo và truyền đạt kiến thức của quý thầy, cô trường Đại học Công
Nghiệp thành phố Hồ Chí Minh, sự tận tình giúp đỡ của thầy Nguyễn Minh Tiến.
Nay em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến quý thầy, cô trường Đại học Công
Nghiệp thành phố Hồ Chí Minh nói chung, các thầy, cô trong khoa Tài chính –
Ngân hàng nói riêng đã cung cấp cho em những kiến thức thật bổ ích về chuyên
môn. Thầy Nguyễn Minh Tiến đã hết lòng hướng dẫn em trong việc hoàn thành
luận văn này.
Mặc dù đã hết sức cố gắng nhưng do trình độ lý luận còn hạn chế, kinh
nghiệm thực tế còn non kém. Vì vậy, sẽ không tránh khỏi những thiếu sót khi làm
khóa luận, em rất mong nhận được ý kiến đóng góp của quý thầy, cô.

6
TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ
Mục tiêu nghiên cứu: Xác định và đo lường các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả
hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản được niêm yết trên thị trường
chứng khoán Việt Nam. Đưa ra kiến nghị và giải pháp cho doanh nghiệp bất động
sản nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh.
Phương pháp nghiên cứu: Đề tài sử dụng phương pháp định lượng bằng công cụ
kinh tế lượng hồi quy để thực hiện ước lượng, kiểm định mô hình và từ đó xác định
và đo lường các yếu tố tài chính ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của
doanh nghiệp bất động sản.
Phát hiện và tóm tắt kết quả: Kết quả cho thấy các yếu tố tài chính như tăng
trưởng doanh nghiệp, tỷ lệ nợ, quy mô doanh nghiệp, tỷ lệ thanh toán hiện hành và
độ tuổi doanh nghiệp có tác động đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh
nghiệp ngành bất động sản.

7
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động
kinh doanh của doanh nghiệp ngành bất động sản được niêm yết trên thị
trường chứng khoán Việt Nam” là công trình nghiên cứu của bản thân tôi, với sự
hướng dẫn từ Thầy TS. Nguyễn Minh Tiến. Các kết quả nghiên cứu và các kết luận
trong luận văn là trung thực, không sao chép từ bất kỳ một nguồn nào và dưới bất
kỳ hình thức nào.Việc tham khảo các nguồn tài liệu đã được thực hiện trích dẫn và
ghi nguồn tài liệu tham khảo đúng quy định.
Học viên
Lê Quang Đại

8
MỤC LỤC
LỜI CảM ƠN ......................................................................................................5
TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ.....................................................................6
LỜI CAM ĐOAN ...............................................................................................7
MỤC LỤC...................................................................................................................8
DANH MỤC HÌNH ẢNH ........................................................................................10
DANH MỤC BẢNG BIỂU ......................................................................................11
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT....................................................................................12
MỞ ĐẦU...................................................................................................................14
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU......................................................16
1.1 Tính cấp thiết của đề tài...............................................................................16
1.2 Mục tiêu nghiên cứu....................................................................................17
1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...............................................................17
1.4 Phương pháp nghiên cứu.............................................................................18
1.5 Bố cục của đề tài..........................................................................................18
CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT.....................................................................19
2.1 Tổng quan về ngành bất động sản Việt Nam ..............................................19
2.2 Một số khái niệm liên quan đến hiệu quả hoạt động kinh doanh................28
2.3 Các chỉ số đánh giá hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp29
2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh
nghiệp bất động sản...............................................................................................31
2.5 Nghiên cứu thực nghiệm quốc tế và trong nước .........................................38
2.5.1 Nghiên cứu thực nghiệm quốc tế..........................................................38
2.5.2 Nghiên cứu thực nghiệm trong nước ....................................................41
CHƯƠNG 3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................43
3.1 Quy trình nghiên cứu ......................................................................................43
3.2 Mô hình nghiên cứu nghiên cứu .....................................................................45
3.3 Giả thuyết nghiên cứu.....................................................................................47

9
3.4 Dữ liệu và phương pháp thu thập dữ liệu .......................................................51

10
DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 3.1 Sơ đồ các bước nghiên cứu ........................................................................45
Hình 3.2: Mô hình nghiên cứu đề nghị .....................................................................46

11
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Biểu đồ 2.1: Tồn kho Bất động sản (nghìn tỷ đồng).................................................23
Biểu đồ 2.2: Dư nợ bất động sản và tỷ trọng trong tổng dư nợ tín dụng ..................23
Biểu đồ 2.3: Diện tích nhà ở trên đầu người tại Việt Nam (m2
)...............................24
Bảng 3.3 Bảng tóm tắt các biến giải thích, đo lường và giả thuyết..........................50

12
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
AGE Độ tuổi doanh nghiệp
BĐS Bất động sản
CAGR Tỷ lệ tăng trưởng kép hàng năm
CR Tỷ lệ thanh toán hiện hành
DA Tổng nợ trên tổng tài sản
DE Tổng nợ trên tổng vốn chủ sở hữu
DN Doanh nghiệp
EBIT Lợi nhuận trước thuế và lãi vay
FGLS Mô hình bình phương bé nhất tổng quát khả thi
FEM Mô hình ước lượng tác động cố định
GDP Tổng sản phẩm quốc nội
GROWTH Tăng trưởng tài sản
HĐKD Hoạt động kinh doanh
HNX Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội
HQKD Hiệu quả kinh doanh
HSX Sở giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh
LTDTA Nợ dài hạn trên tổng tài sản
OLS Mô hình ước lượng bình phương bé nhất
REM Mô hình ước lượng tác động ngẫu nhiên

13
ROA Thu nhập trên tài sản
ROE Thu nhập trên vốn chủ sở hữu
STDTA Nợ ngắn hạn trên tổng tài sản
TANG Giá trị tài sản cố định trên tổng tài sản
TDTA Tổng nợ trên tổng tài sản
TDTE Tổng nợ trên vốn chủ sở hữu
TTCK Thị trường chứng khoán

14
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Hiện nay, nền kinh tế Việt Nam ngày càng đa dạng và cạnh tranh giữa các
doanh nghiệp trở nên gay gắt. Mục tiêu lâu dài của doanh nghiệp là hoạt động kinh
doanh có hiệu quả và tối đa hóa lợi nhuận. Điều này, còn quan trọng hơn đối với các
doanh nghiệp được niêm yết trên thị trường chứng khoán vì hoạt động kinh doanh
có hiệu quả góp phần rất quan trọng trong việc huy động nguồn vốn một cách thuận
lợi trên thị trường này. Để hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp đạt hiệu quả
trước tiên cần phải xác định các yếu tố ảnh hưởng đến nó. Trong nhiều thập niên
qua, có rất nhiều nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh
doanh được thực hiện. Nhưng hầu hết các nghiên cứu đó được thực hiện ở các nước
phát triển và các ngành khác nhau. Đồng thời, sự khác biệt về kinh tế của Việt Nam
so với các quốc gia phát triển khác cũng như các doanh nghiệp bất động sản. Do đó,
nghiên cứu “Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh
nghiệp bất động sản được niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam” thì trên
thế giới chưa có nhiều và ở Việt Nam chưa có nghiên cứu nào.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu này tập trung vào xác định được các yếu tố tài chính ảnh hưởng
đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản được niêm yết
trên thị trường chứng khoán Việt Nam.
Đo lường được sự tác động của các yếu tố tài chính ảnh hưởng đến hiệu quả
chứng khoán Việt Nam.
Hơn nữa nghiên cứu còn đề ra một số khuyến nghị và giải pháp để các doanh
nghiệp bất động sản tại Việt Nam nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

15
Đối tượng nghiên cứu: các yếu tố có tác động đến hiệu quả hoạt động
kinh doanh của những doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên TTCK
Việt Nam.
Phạm vi nghiên cứu: đề tài sử dụng số liệu trên báo cáo tài chính của các
doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam giai
đoạn 2013-2017. Trong phạm vi giới hạn của đề tài tác giả chỉ nghiên cứu các yếu
tố dưới góc độ tài chính.
4. Phương pháp nghiên cứu
Đề tài áp dụng phương pháp định lượng để nghiên cứu các yếu tố tài chính
ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản được
niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam với sự hỗ trợ của phần mềm Stata
và phương pháp định tính (phân tích, so sánh, tổng hợp, thống kê mô tả …)
5. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Ý nghĩa khoa học: Đề tài cung cấp thêm một bằng chứng thực nghiệm về các
yếu tố tác động đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất
động sản được niêm yết trên TTCK Việt Nam.
Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả nghiên cứu sẽ cho nhà quản trị hiểu hơn về các
yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh, mức độ ảnh hưởng của
chúng và có các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh.
.

16
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
1.1 Tính cấp thiết của đề tài
Hoạt động kinh doanh đạt hiệu quả là mục tiêu lâu dài và bao trùm của các
doanh nghiệp. Nó góp phần xây dựng thương hiệu và uy tín của doanh nghiệp.
Đồng thời, kinh doanh có hiệu quả không chỉ tạo ra được sự thuận lợi trong việc
huy động vốn trên thị trường chứng khoán mà còn ảnh hưởng đến sự ổn định và
khả năng thích nghi với môi trường kinh tế ngày càng cạnh tranh gay gắt và khắc
nghiệt như hiện nay.
Doanh nghiệp kinh doanh có hiệu quả là doanh nghiệp thỏa mãn tối đa nhu
cầu về hàng hóa – dịch vụ của xã hội trong giới hạn cho phép của các nguồn lực
hiện có và thu được nhiều lợi nhuận nhất, đem lại hiệu quả kinh tế xã hội cao nhất.
Nhưng trong giai đoạn từ năm 2007 đến năm 2017 thị trường bất động sản tại Việt
Nam diễn ra bất ổn và có giai đoạn rơi vào tình trạng “đóng băng”, rất nhiều doanh
nghiệp bất động sản lâm vào tình trạng phá sản do hoạt động kinh doanh kém hiệu
quả, lợi nhuận tạo ra không đủ phù đắp chi phí và tác động xấu đến nhiều ngành
liên quan như xây dựng, vật liệu xây dựng.... Đặc biệt, kéo theo tăng trưởng kinh tế
trong nước chậm lại ảnh hưởng tiêu cực đến rất nhiều lao động, việc làm và an sinh
xã hội.
Có rất nhiều yếu tố tác động đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của doanh
nghiệp. Các yếu tố đó có thể xuất phát từ yếu tố bên ngoài doanh nghiệp như xã hội
- chính trị - tình trạng sức khỏe của nền kinh tế, chính sách của nhà nước, thu nhập
của người dân … Hoặc các yếu tố xuất phát từ bên trong doanh nghiệp như cơ cấu
vốn, con người, cách thức quản lý, khả năng tài chính… Tùy vào ngành nghề kinh
doanh mà các doanh nghiệp hoạt động trong những ngành nghề khác nhau chịu ảnh
hưởng bởi các yếu tố khác nhau và hiệu quả hoạt động kinh doanh cũng khác nhau.
Vì những lý do trên, việc tìm hiểu về những yếu tố tài chính ảnh hưởng hiệu
quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản sẽ giúp các nhà quản lý có

17
cơ sở tìm ra giải pháp nhằm duy trì và nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh cho
các doanh nghiệp bất động sản. Do đó, việc xác định các yếu tố tài chính ảnh hưởng
trên thị trường chứng khoán Việt Nam là rất quan trọng nên tôi tiến hành nghiên
cứu đề tài: “Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của
doanh nghiệp bất động sản được niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt
Nam”.
1.2 Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu này tập trung vào xác định được các yếu tố tài chính ảnh hưởng
trên thị trường chứng khoán Việt Nam.
Đo lường được sự tác động của các yếu tố tài chính ảnh hưởng đến hiệu quả
chứng khoán Việt Nam.
Hơn nữa nghiên cứu còn đề ra một số khuyến nghị và giải pháp để các doanh
nghiệp bất động sản tại Việt Nam nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh.
1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố có ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh
doanh của doanh nghiệp bất động sản được niêm yết trên thị trường chứng khoán
Việt Nam.
Phạm vi nghiên cứu: Sử dụng thông tin từ Báo cáo tài chính của các doanh
nghiệp bất động sản được niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán thành phố Hồ
Chí Minh (HSX) và Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) trong giai đoạn từ
năm 2013 đến năm 2017. Trong phạm vi giới hạn của đề tài tác giả chỉ nghiên cứu
các yếu tố dưới góc độ tài chính.

18
1.4 Phương pháp nghiên cứu
Trong nghiên cứu của mình tác giả sử dụng phương pháp định lượng với sự
hỗ trợ của phần mềm stata và phương pháp định tính (phân tích, so sánh, tổng hợp,
thống kê mô tả...)
1.5 Bố cục của đề tài
Nội dung nghiên cứu được trình bày trong 5 chương, cụ thể như sau:
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

19
CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT
Chương này đã khái quát về lý thuyết hiệu quả kinh doanh của doanh
nghiệp. Tác giả cũng đã trình bày các chỉ số đánh giá hiệu quả kinh doanh cũng
như các yếu tố tác động đến hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp. Ngoài
ra, tác giả đã tổng hợp và trình bày một số kết quả nghiên cứu quốc tế và trong
nước về các yếu tố tác động đến hiệu quả kinh doanh. Chương tiếp theo tác giả sẽ
trình bày mô hình nghiên cứu, gồm có xây dựng mô hình và lựa chọn các biến đại
diện cho mô hình.
2.1 Tổng quan về ngành bất động sản Việt Nam
Bất động sản là thành phần tài sản lớn nhất trong của cải xã hội. Vì tầm quan
trọng của nó, bất động sản đóng vai trò chủ đạo đối với điều kiện kinh tế của các cá
nhân, gia đình và doanh nghiệp. Bất động sản có thể tác động lâu dài đến khả năng
đầu tư của một gia đình đến giáo dục, chăm sóc sức khỏe và các nhu cầu quan trọng
khác. Những thay đổi về giá trị bất động sản có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến
của cải của ngành kinh doanh và năng lực tăng trưởng của nó.
Theo Wikipedia (2010), bất động sản (real estate) là một thuật ngữ pháp quy
để chỉ đến các tài sản bao gồm đất đai và các cải thiện (improvements) cho đất đai
như là nhà, công trình xây dựng gắn liền với vị trí của đất đai, và có tính không dịch
chuyển được1
. Thuật ngữ “các cải thiện” hàm ý các công trình xây dựng hoặc các
hoạt động tạo lập do con người thực hiện gắn liền với đất đai ở một vị trí xác định
nào đó. Các cải thiện có thể là việc tôn tạo, thay đổi tính chất và hình dạng đất đai
như đào kênh, mương, đổ nền, trồng cây lâu năm, …
Theo định nghĩa của Bloomber 2
, bất động sản là “một mảnh đất đai và tất cả
các tài sản vật chất gắn liền với đất”.
1
Real estate The American Heritage Dictionary of the English Language, Fourth Edition. Houghton Mifflin
Company, 2004. Dictionary.com Retrieved July 12, 2008, trích bởi Wikipedia.
2
http://www.bloomberg.com/investment/glossary/bfglosr.htm.

20
Theo tự điển trực tuyến Oxford3
, bất động sản là “tài sản dưới dạng đất đai
và công trình xây dựng”.
Theo Bộ Luật Dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, Điều
181 quy định:
“Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
2.1.1 Một số thuộc tính của bất động sản
 Tính bất động: Tính bất động là thuộc tính đặc trưng cơ bản của bất
động sản và là nguồn gốc của thuật ngữ “bất động sản”. Thuộc tính này dùng để
phân biệt sự khác biệt cơ bản giữa bất động sản và động sản. Người ta không thể di
chuyển bất động sản từ nơi này sang nơi khác. Đất đai chắc chắn một cách tuyệt đối
là không thể di chuyển được. Đối với nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất,
mặc dù một số loại trong chúng vẫn có thể được di dời được nhưng nhìn chung, các
tài sản này chỉ được di dời trong những điều kiện bắt buộc nào đó và luôn gây ra
thiệt hại về khía cạnh vật chất lẫn giá trị của các bất động sản đó. Thuộc tính này
của bất động sản có ý nghĩa hết sức quan trọng là giá cả bất động sản gắn liền với
địa điểm, vị trí cụ thể mà nó tọa lạc và hoàn toàn mang tính chất địa phương.
 Tính không đồng nhất: Không thể có hai bất động sản nào có đặc
điểm giống hệt nhau một cách tuyệt đối. Dù những bất động sản có thể giống hệt
nhau tuyệt đối về hình thể và vật chất, nhưng chắc chắn không bao giờ có cùng một
vị trí. Vì vậy bất động sản gắn liền với các đặc điểm cụ thể của chính nó, bao gồm
cả vị trí mà chính nó tọa lạc.
 Tính khan hiếm: Bất động sản có tính khan hiếm, nhất là so với các
loại hàng hóa động sản. Đất đai là nguồn tài nguyên khan hiếm và không tái tạo
3
http://www.oxfordadvancedlearnersdictionary.com/dictionary/real+estate.

21
được. Diện tích đất tự nhiên của từng quốc gia về nguyên tác là cố định, không thay
đổi. Nếu sử dụng không tốt, hoặc do các yếu tố tự nhiên gây ra như mưa bão, lũ lụt
gây xói lở, mất đất, nước biển xâm thực, … thì thậm chí đất đai còn có thể mất đi
hoặc mất giá trị sử dụng mà lẽ ra chúng phải có. Chính vì vậy, diện tích đất là có
hạn so với sự phát triển của dân số loài người. Nói một cách tổng quát, cung về đất
đai là không co dãn. Do vậy, trong dài hạn, giá đất đai luôn có xu hướng tăng lên.
2.1.2 Vai trò của ngành bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam
Trong quá trình đổi mới và phát triển kinh tế trong hơn ba mươi năm qua,
nhu cầu về bất động sản ở Việt Nam đã tăng lên rất cao. Nhu cầu nhà ở do quy mô
dân số tăng nhanh và sự phát triển và bùng nổ đô thị hóa ở Việt Nam trong thời gian
gần đây đã thúc đẩy mạnh mẽ nhu cầu sử dụng đất dành cho nhà ở, công trình công
cộng. Việc phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hóa và hiện đại hóa cũng đòi
hỏi sử dụng quỹ đất rất lớn để phát triển cơ sở hạ tầng và xây dựng các cụm, khu
công nghiệp với quy mô lớn. Quỹ đất nông nghiệp chính là nguồn để phát triển quỹ
đất ở và đất chuyên dùng. Để thỏa mãn nhu cầu trên, chính quyền Trung ương và
các tỉnh, thành phố đã quy hoạch sử dụng đất theo hướng mở rộng không gian đô
thị, chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở và đất chuyên dùng.
Nhìn chung, nền kinh tế Việt Nam đang có xu hướng phát triển mạnh mẽ
trong suốt nhiều thập niên qua. Kinh tế phát triển nhanh góp phần tạo ra nhiều của
hơn cho xã hội và thúc đẩy tăng nhu cầu đầu tư về cơ sở hạ tầng cũng như phát triển
bất động sản. Bất động sản đã trở thành một ngành kinh tế quan trọng của quốc gia
tạo ra sự phát triển cho nhiều khu vực thành thị và nông thôn, tạo ra công ăn việc
làm cho xã hội và thay đổi bộ mặt quốc gia.
2.1.3 Thực trạng hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản
Theo báo cáo của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây
dựng), tổng giá trị tồn kho bất động sản trên toàn quốc tính đến tháng 12-2016 còn
khoảng 31.842 tỉ đồng. Con số này đã giảm 19.047 tỉ đồng so với cùng kỳ năm
2015 và giảm khoảng 867 tỉ đồng so với tháng 11-2016.

22
Riêng tại TPHCM, theo số liệu của Hiệp hội Bất động sản TPHCM
(HoREA), tồn kho bất động sản đang ở mức 5.954 tỉ đồng, giảm 4.153 tỉ đồng so
với năm 2015. Báo cáo năm 2016 và dự báo thị trường bất động sản năm 2017 của
HoREA cho thấy, năm vừa qua trên địa bàn thành phố đã có thêm khoảng 30.000
sản phẩm nhà ở. Sở Xây dựng TPHCM đã xác nhận đủ điều kiện huy động vốn cho
57 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với tổng cộng 29.017 căn nhà (27.792 căn
hộ và 1.225 nhà thấp tầng). Trong đó, có 5.630 căn hộ thuộc phân khúc cao cấp,
chiếm tỷ lệ 20,3%; 16.750 căn hộ trung cấp, chiếm 60,3%; và 5.412 căn hộ bình
dân, chiếm 21,6%.
Tính từ cuối năm 2013 đến tháng 7/2017, 2015 chính là năm mà thị trường
đạt đỉnh cao nhất. Tuy nhiên, bước sang năm 2016, thị trường đã có dấu hiệu chững
lại và tiềm ẩn những yếu tố rủi ro, xảy ra hiện tượng lệch pha cung - cầu, chủ yếu
lệch về phân khúc nhà ở cao cấp, các dự án du lịch, nghỉ dưỡng trong khi thiếu nhà
ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, đặc biệt thiếu nhà ở thương mại cho thuê giá
rẻ.
Theo HoREA, dự nợ tín dụng đối với thị trường bất động sản đạt khoảng
150.000 tỉ đồng (tính đến tháng 11-2016), tăng 14,2% so với năm 2015. Bên cạnh
đó, lượng kiều hối hàng năm cũng là nguồn vốn rất lớn hỗ trợ thị trường bất động
sản.
Tuy tín dụng của các ngân hàng và nguồn vốn xã hội đổ vào thị trường bất
động sản rất lớn nhưng có xu hướng lệch về một số doanh nghiệp và dự án quy mô
lớn. Thị trường cũng đã bắt đầu xuất hiện nhiều nhà đầu tư thứ cấp lướt sóng kiếm
lợi nhuận trong thời gian ngắn. Đây cũng là cơ sở khiến Ngân hàng Nhà nước sửa
đổi Thông tư 36/2014 chỉ sau một năm triển khai và thay thế bằng Thông tư
06/2016 nâng hệ rủi ro trong kinh doanh bất động sản từ 150% lên mức 200%. Bộ
Tài chính cũng vừa đưa ra kế hoạch từ nay đến trước năm 2020 sẽ xây dựng luật
thuế đánh trên việc sở hữu nhiều nhà ở nhằm mục đích ngăn ngừa đầu cơ.

23
Nhìn chung, diễn biến thị trường BĐS nửa đầu 2017 vẫn duy trì khả quan.
Lượng giao dịch và giá bán duy trì ổn định, rủi ro với thị trường ở mức thấp không
đáng ngại. Tồn kho bất động sản giảm 31% trong 12 tháng qua.
Biểu đồ 2.1: Tồn kho Bất động sản (nghìn tỷ đồng)
Nguồn: Bộ Xây dựng, MBS tổng hợp
Dư nợ tín dụng đầu tư và kinh doanh BĐS tăng 13,3% yoy, đạt 464 nghìn tỷ
năm 2016, chiếm khoảng 8,4% tổng mức tín dụng. Tỷ trọng này thấp hơn 30% so
với giai đoạn tạo đỉnh của thị trường trong năm 2007-2010.
Biểu đồ 2.2: Dư nợ bất động sản và tỷ trọng trong tổng dư nợ tín dụng
Nguồn: MBS tổng hợp

24
Trong nửa đầu năm 2017, tín dụng vào BĐS nhìn chung duy trì ổn định và
vẫn ở mức an toàn. Trong quý 1/2017, tín dụng vào BĐS tại Tp.HCM chỉ tăng
trưởng 3,2%. Dư nợ tín dụng BĐS chiếm 10.88% tổng dư nợ.Bên cạnh đó, các kênh
vốn khác vào thị trường BĐS tăng trưởng khả quan. Vốn FDI đăng kí vào lĩnh vực
này trong quý 1/2017 đạt 344 triệu USD, tăng 43% yoy.
Diện tích nhà ở trung bình tại Việt Nam năm 2016 khoảng 22,8 m2/người,
thấp hơn 10% so với mức tiêu chuẩn của thế giới. Theo kế hoạch của Bộ Xây dựng,
con số này sẽ được nâng lên khoảng 25 m2/người vào năm 2020. Nhu cầu nhà ở của
người dân Việt Nam dự báo tiếp tục tăng cao các năm tới, dựa trên các dự báo về
thu nhập đầu người, cơ cấu dân số và tốc độ đô thị hóa.
Biểu đồ 2.3: Diện tích nhà ở trên đầu người tại Việt Nam (m2
)
Nguồn: Bộ Xây dựng, MBS tổng hợp
2.1.4 Phân tích SWOT ngành bất động sản Việt Nam
 Lợi thế
Ngành bất động sản đóng vai trò bức thiết trong việc đảm bảo đời
sống và nhu cầu ở không chỉ của người dân trong nước mà còn của những người
nước ngoài sinh sống, làm việc tại Việt Nam. Đây cũng là kênh thu hút mạnh mẽ
những dòng tiền đầu tư từ trong và ngoài nước về Việt Nam trong những năm gần
đây. Tạo ra sự phát triển cho nhiều khu vực thành thị và nông thôn, tạo ra công ăn
việc làm cho xã hội, làm thay đổi bộ mặt quốc gia. Một số doanh nghiệp nổi tiếng là

25
doanh nghiệp Nishi Nippon và Hankyu, doanh nghiệp Elite Capital Resources
Limited và Sun City…
Bên cạnh đó, đối với ngành BĐS, doanh nghiệp sở hữu quỹ đất càng
rộng lớn sẽ càng có lợi thế. Với chính sách và định hướng mở rộng quỹ đất từ các
địa phương sẽ tạo rất nhiều cơ hội đầu tư cũng như tăng lợi thế cạnh tranh cho các
doanh nghiệp BĐS.
 Hạn chế
Thứ nhất là các doanh nghiệp bất động sản còn yếu, chủ yếu trên thị
trường là các doanh nghiệp nhỏ. Trong khi đó việc đầu tư các dự án bất động sản
cần các doanh nghiệp có tiềm lực lớn.
Thứ hai là nguồn nhân lực còn thiếu và yếu, việc đào tạo cũng chưa
đáp ứng được nhu cầu về số lượng và chất lượng của thị trường. Việc quản lý chất
lượng nguồn nhân lực cho thị trường cũng chưa hiệu quả dẫn đến tồn tại một lượng
lớn một đội ngũ những cá nhân, doanh nghiệp làm về bất động sản song chất lượng
không cao, thiếu chuyên nghiệp.
Thứ ba là hoạt động của các Hiệp hội nghề nghiệp còn nhiều hạn chế
chưa đáp ứng được nhu cầu của cộng đồng, bên cạnh đó nhận thức về sự cần thiết
tham gia phát triển các Hiệp hội nghề nghiệp của nhiều doanh nghiệp chưa cao, các
quy định pháp luật của Nhà nước để đảm bảo cho sự phát triển của các Hiệp hội
cũng chưa đạt tới sự đòi hỏi của thực tiễn dẫn đến cả Nhà nước và Doanh nghiệp
đều thiếu công cụ trung gian để phát triển và thực hiện tốt các chức năng, nhiệm vụ
của mình.
Thứ tư là năng lực quản lý và trình độ nghề nghiệp của các doanh
nghiệp còn hạn chế, chưa chuyên nghiệp như việc thiết kế, quản lý dự án, quản lý
đầu tư, quản lý vận hành sau đầu tư…
Thứ năm là các thành tố trong thị trường chưa phát triển đồng bộ nên
các doanh nghiệp nhiều khi phải tự làm mọi thứ, điều này làm tăng tính rủi ro, khó
minh bạch và thiếu chuyên nghiệp.
 Cơ hội

26
Rõ ràng việc gia nhập WTO tháng 1 năm 2007 sẽ mang lại nhiều lợi
ích cho ngành xuất khẩu Việt Nam vì những trở ngại của thị trường đã dần bị bãi bỏ
và hạn chế thương mại đã được thành lập do sự gia tăng cạnh tranh. Tình hình kinh
tế vĩ mô ổn định và GDP tăng trưởng mạnh mẽ sẽ tạo nền tảng cho sức phát triển
của thị trường bất động sản trong năm 2017. Hiện nay, thị trường bất động sản đang
"nóng" lên, với nhiều dự án mới mở được bán khá tốt trong thời gian gần đây. Đặc
biệt, các đối tượng khách hàng của thị trường bất động sản Việt Nam đã có sự thay
đổi thói quen và từng bước tiếp cận với xu hướng có thể chờ từ 1 - 3 năm để nhận
nhà.
Đồng thời, dự báo, giai đoạn 2018 - 2020, thị trường bất động sản
Việt Nam sẽ tiếp tục sôi động khi tăng trưởng kinh tế giúp mở ra cơ hội đầu tư đối
với nhiều phân khúc khác nhau của thị trường bất động sản tại Việt Nam. Phân tích
về thị hiếu tiêu dùng trong lĩnh vực bất động sản, các chuyên gia cho rằng, cách đây
5 năm, người dân mua nhà cần diện tích lớn và gắn liền với hoạt động kinh doanh,
nhưng hiện nay họ chú trọng đến không gian sống hơn. Đặc biệt, nhiều người trẻ
mua nhà có nhu cầu mua nhà ở, đồng thời yêu cầu sử dụng chỉ cần đáp ứng cho 1
đến 2 thế hệ, chứ không phải là đại gia đình từ 2 đến 3 thế hệ như so với trước đây.
Do đó, phân khúc nhà ở dành cho người trẻ sẽ "bùng nổ", góp phần thúc đẩy thị
trường bất động sản phát triển sôi động trong những năm tới. Mặt khác, người dân
còn đòi hỏi tiện nghi và tiêu chuẩn sống cao hơn, tương đồng với mức thu nhập;
cũng như nhận thức ngày càng được cải thiện.
 Thách thức
Giá đất cao nên làm nhà giá rẻ rất khó, nếu không có cơ chế chính
sách mới và ưu đãi cho phân khúc nhà giá rẻ, nhà ở xã hội. Ngoài ra, đối với nhà giá
rẻ, nhà ở xã hội thì cần có những tiêu chuẩn đặc thù, nếu vẫn giữ tiêu chuẩn cơ bản
như phải có bãi đậu ô tô, hồ bơi... thì rất khó có giá rẻ như kỳ vọng và đáp ứng được
yêu cầu chăm lo đời sống an sinh xã hội.
Về tình hình của phân khúc văn phòng cho thuê, dự kiến nguồn cung
của phân khúc này trong năm 2018 và 2019 tại TP.HCM cũng sẽ tăng nhưng không
quá nhiều, do hiện tại trên thị trường không có nhiều dự án sắp hay đã hoàn thành ở

27
giai đoạn này. Còn đối với mặt bằng bán lẻ, có sự cạnh tranh nhất định không chỉ ở
khu vực trung tâm mà sẽ diễn ra ở nhiều khu vực khác trên địa bàn TP.HCM, khi
nhiều thương hiệu quốc tế đang tìm đến Việt Nam. Điển hình, có thể kể đến trào lưu
các nhà bán lẻ tích cực tiếp cận và thuê nhà mặt phố để mở điểm bán buôn, cửa
hàng tiện lợi, trong khi nguồn cung và dư địa mặt bằng đáp ứng nhu cầu mở trung
tâm thương mại bị hạn chế.
2.1.5 Phân tích hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản
Tỷ số lợi nhuận trên tổng tài sản (ROA) là một tỷ số tài chính dùng để đo
lường khả năng sinh lợi trên mỗi đồng tài sản của doanh nghiệp.
Trong nghiên cứu này, chỉ số ROA sử dụng đại diện cho hiệu quả kinh doanh
của doanh nghiệp. Tỷ số này mang giá trị dương là doanh nghiệp làm ăn có lãi,
mang lại hiệu quả kinh doanh; nếu tỷ số này mang giá trị âm là doanh nghiệp làm
ăn thua lỗ, không mang lại hiệu quả kinh doanh. ROA trung bình của ngành bất
động sản có xu hướng ổn định từ 2012-2016, tăng mạnh từ mức 2% ở năm 2012 lên
mức 4% ở năm 2013 và giảm xuống mức 3% từ năm 2014 đến năm 2016.
Năm 2013, từ ảnh hưởng cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 thị
trường BĐS tiếp tục gặp khó khăn trong bối cảnh giao dịch ảm đạm, hàng tồn kho
cao và nợ xấu chưa được giải quyết. Trong tình hình này, Chính phủ đã ban hành
hàng loạt các biện pháp để thúc đẩy thị trường. Cụ thể, Công ty Quản lý và Khai
thác Tài sản Việt Nam (VAMC) đã được thành lập để mua các khoản nợ xấu của
các tổ chức tín dụng; gói 30 ngàn tỷ đồng được ban hành theo Nghị Quyết 02 của
Chính phủ nhằm khuyến khích thị trường nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội; Quỹ tín thác
đầu tư bất động sản (REIT) cũng được giới thiệu. Đến cuối năm 2013, những tồn
động của thị trường bất động sản đã bước đầu được giải quyết và một số điểm sáng
đã được hé lộ như ROA của ngành bất động sản đạt mức 4%.
Năm 2014, Thị trường bất động sản đã có tín hiệu hồi phục tích cực về thanh
khoản và giá đã có xu hướng tăng nhẹ ở một số phân khúc, một số doanh nghiệp
đáng chú ý như KBC; HDG; DXG; BCI; DIG; SJS; IJC, NBB, nổi bật là doanh
nghiệp DXG có hiệu quả kinh doanh cao với tỷ lệ ROA đạt 5,63% và doanh nghiệp
HDG cũng đáng nhắc đến với ROA đạt 4,5%.

28
Năm 2015, thị trường BĐS đã vượt qua nhiều khó khăn của giai đoạn trầm
lắng, đang trong giai đoạn phục hồi với nhịp cung – cầu có nhiều dấu hiệu khởi sắc.
Phân khúc nhà ở xã hội là trọng điểm của truyền thông, nhưng rồi từng tháng độ
nóng của truyền thông cũng giảm dần. Ngoài một số vấn đề như chất lượng còn
yếu, cơ chế cho thuê chưa phù hợp, một số nhà ở dự án thương mại lợi dụng gói 30
ngàn tỷ đồng, tiếp tục khó vay gói tín dụng ưu đãi này, truyền thông bắt đầu chuyển
sang phân khúc giá trung bình và trên trung bình.
Năm 2016, Thị trường BĐS tiếp tục sôi động với điểm nhấn từ dự án cao
cấp. Trong đó, các dự án từ phân khúc cao cấp tiếp tục mang đến những điểm nhấn
cho thị trường. Bên cạnh đó, các đợt mở bán mới từ dự án Vinhomes Golden River,
các dự án thành phần trong khu đô thị Sala vẫn đang rất được khách hàng quan tâm.
Đối với phân khúc trung bình giao dịch vẫn duy trì ổn định với tỷ trọng 35 – 40%
tổng căn hộ giao dịch. Đây là phân khúc khá an toàn và là sân chơi của nhiều doanh
nghiệp bất động sản đang niêm yết hiện nay như Nam Long, Đất Xanh, Hưng
Thịnh, An Gia, Sacomreal, Thủ Đức House…
Năm 2017, trải qua 6 tháng đầu năm 2017, thị trường dù có nhiều biến động,
nhưng vẫn thể hiện xu hướng phát triển bền vững. Theo thống kê từ Bộ Xây dựng,
trong 6 tháng đầu năm 2017 có 8.200 doanh nghiệp xây dựng mới được thành lập,
số lượng doanh nghiệp thuộc khối kinh doanh BĐS là 2.300 doanh nghiệp. Cùng
với số lượng doanh nghiệp gia tăng mạnh mẽ, thị trường BĐS 6 tháng đầu năm
2017 cũng chứng kiến vốn ngoại đang ồ ạt đổ về. Cụ thể, báo cáo của JLL cho thấy
thị trường BĐS đã thu hút được 19,2 tỉ USD vốn FDI, tăng 54,8% so với cùng kỳ
năm trước. Cũng trong sáu tháng qua, số liệu của Tổng cục Thống kê chỉ rõ hoạt
động kinh doanh của lĩnh vực bất động sản tăng 3,86% so với cùng kỳ năm ngoái.
Đây là mức tăng trưởng cao nhất trong năm năm gần đây, kết quả này đã giúp đóng
góp 0,21% vào sự tăng trưởng của toàn nền kinh tế từ đầu năm đến nay.
2.2 Một số khái niệm liên quan đến hiệu quả hoạt động kinh doanh
Có nhiều cách hiểu khác nhau về khái niệm hiệu quả kinh doanh.

29
Quan điểm Nhà kinh tế học người Anh, Adam Smith cho rằng hiệu quả là
kết quả đạt được trong hoạt động kinh tế, doanh thu tiêu thụ hàng hóa. Theo quan
điểm này của Adam Smith đã đồng nhất hiệu quả với chỉ tiêu phản ánh kết quả sản
xuất kinh doanh. Nếu cùng một kết quả có hai mức chi phí khác nhau thì theo
quan điểm này doanh nghiệp cũng đạt hiệu quả. Hạn chế của quan điểm này là
kết quả sản xuất kinh doanh có thể tăng lên do chi phí sản xuất tăng hay do mở
rộng sử dụng các nguồn lực sản xuất.
Theo quan điểm của Lebas và Euske (1995): “Hiệu quả kinh doanh là làm
những gì ngày hôm nay để dẫn đến kết quả đo được giá trị vào ngày mai”. Các
doanh nghiệp muốn đạt các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tốt, phải tính đến việc đầu
tư như thế nào ở hiện tại để mang lại lợi ích lâu dài cho tương lai. Hiệu quả
càng lớn khi chi phí bỏ ra càng ít mà kết quả thu về càng nhiều đã và đang là bài
toán mà tất cả các doanh nghiệp vẫn tìm lời giải.
Từ các quan điểm trên có thể hiểu một cách khái quát hiệu quả kinh
doanh là phạm trù phản ánh khả năng khai thác sử dụng nguồn lực có sẵn và trình
độ quản lý chi phí doanh nghiệp trong quá trình sản xuất kinh doanh nhằm thực
hiện mục tiêu về kinh tế của doanh nghiệp. Trình độ khai thác các nguồn lực chỉ
có thể được đánh giá trong mối quan hệ với kết quả tạo ra để xem xét với mỗi sự
hao phí nguồn lực xác định có thể tạo ra ở mức độ nào. Hiệu quả kinh doanh đồng
thời phản ánh các mặt của quá trình sản xuất kinh doanh như: kết quả hoạt động
kinh doanh, trình độ sản xuất, tổ chức sản xuất và quản lý, trình độ sử dụng các yếu
tố đầu vào... Hiệu quả kinh doanh là thước đo quan trọng đánh giá mục tiêu kinh tế
của doanh nghiệp trong từng thời kỳ.
2.3 Các chỉ số đánh giá hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh
nghiệp
Ta cũng có thể hiểu theo cách đơn giản nhất là hiệu quả kinh doanh được đo
bằng lợi nhuận sau thuế, được xác định bằng doanh thu từ hoạt động kinh doanh trừ
cho tổng chi phí đầu vào, theo công thức sau:

30
Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp = Doanh thu – Tổng chi
phí.
Chỉ số này phản ánh hiệu quả tuyệt đối phần lợi nhuận, tức là phần chênh
lệch giữa kết quả đầu ra và chi phí đầu vào đó là số tiền doanh nghiệp thực thu
được sau một quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh.
Tuy nhiên, chỉ số trên không cho ta biết được khả năng sử dụng các chi phí
đầu vào có tối ưu hay không. Điều này có thể dẫn đến cách hiểu sai lầm những
doanh nghiệp có tài sản lớn, nguồn vốn lớn sẽ hoạt động hiệu quả hơn những doanh
nghiệp có tài sản, nguồn vốn nhỏ hơn. Ví dụ, những DN có quy mô lớn thì tất
nhiên sẽ tạo ra lợi nhuận lớn hơn những DN có quy mô nhỏ, nhưng điều này không
có nghĩa là các DN lớn hoạt động kinh doanh có hiệu quả hơn các DN nhỏ. Như
vậy, chỉ số hiệu quả tuyệt đối không cho biết khả năng sử dụng tiết kiệm hay lãng
phí các chi phí đầu vào. Để khắc phục được nhược điểm này, người ta có thể sử
dụng các chỉ số hiệu quả sau:
 ROE = Lợi nhuận sau thuế / Vốn chủ sở hữu
Chỉ số này là thước đo chính xác để đánh giá một đồng vốn bỏ ra và tích lũy
tạo ra bao nhiêu đồng lời. Đây là một chỉ số được sử dụng rất phổ biến bởi tính đơn
giản, dễ hiểu và dễ so sánh giữa các DN trong cùng ngành nghề với quy mô khác
nhau, hoặc giữa các DN trong nhiều ngành nghề khác nhau, hoặc giữa nhiều hoạt
động đầu tư khác nhau như tiền gửi tiết kiệm, bất động sản, chứng khoán, vàng,
ngoại tệ, dự án kinh doanh… chính vì vậy nó sẽ giúp nhà đầu tư đưa ra các quyết
định tài trợ nhanh chóng.
Tuy nhiên, nhược điểm lớn nhất của chỉ số ROE là nó có thể dễ dàng bị bóp
méo bởi các chiến lược tài chính của nhà quản trị DN. Ví dụ, nhà quản trị có thể dự
đoán được vì một lý do gì đó mà lợi nhuận của DN có khả năng bị ảnh hưởng và
suy giảm nên DN sẽ tăng đầu tư vào dư nợ hoặc mua lại cổ phiếu từ nguồn tiền mặt
tích trữ, và chính những hoạt động này sẽ giúp DN cải thiện được đáng kể chỉ số
ROE.

31
 ROA = Lợi nhuận sau thuế / Tổng tài sản
Chỉ số này cho các chủ đầu tư biết số đồng lời thu được khi họ bỏ ra một
đồng tài sản. Đây là thước đo có thể tránh được những bóp méo có thể có do các
chiến lược tài chính của nhà quản trị DN tạo ra giống như chỉ số ROE. Chỉ số
ROA có tính đến số lượng tài sản được sử dụng để hỗ trợ các hoạt động kinh doanh.
Chỉ số này xác định doanh nghiệp có thể tạo ra một tỷ suất lợi nhuận ròng đủ lớn
trên những tài sản của mình.
2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của các
doanh nghiệp bất động sản
2.4.1 Các yếu tố khách quan
2.4.1.1 Chính sách của nhà nước
Chính sách của Nhà nước ảnh hưởng rất lớn và trực tiếp đến hiệu quả hoạt
động kinh doanh bất động sản, thể hiện trên các mặt chủ yếu sau:
 Nhà nước ban hành các quy định về quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng,
chuyển nhượng bất động sản. Sự thay đổi quy định trong từng thời kỳ sẽ ảnh hướng
đến hiệu quả HĐKD bất động sản trên thị trường. Các chính sách về mở rộng đối
tượng Việt kiều và người nước ngoài mua và sở hữu quyền sử dụng đất ở hoặc nhà
ở sẽ tác động lớn đến thị trường.
 Nhà nước quy định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan
đến quyền sử dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất …). Các chính sách này ảnh
hưởng trực tiếp đến chi phí tạo lập và chi phí sử dụng bất động sản nên tác động đến
hiệu quả HĐKD BĐS.
 Các chính sách thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập có được từ các
hoạt động chuyển nhượng mua bán BĐS.
2.4.1.2 Các yếu tố kinh tế chung của quốc gia và địa phương

32
Các yếu tố này ảnh hưởng đến cầu và qua đó tác động đến cung BĐS và ảnh
hưởng đến hiệu quả HĐKD BĐS. Có thể thấy hiệu quả HĐKD BĐS biến động tỷ lệ
thuận với mức độ tăng giá nói chung, mức tăng trưởng kinh tế và thu nhập quốc dân
của quốc gia và địa phương. Các yếu tố này liên quan đến sự biến động của tổng sản
phẩm quốc gia (GNP), thu nhập bình quân đầu người (GDP) và tiết kiệm cá nhân.
2.4.1.3 Tỷ giá
Tỷ giá tăng chắc chắn có ảnh hưởng lớn đến hiệu quả HĐKD BĐS theo
hướng tiêu cực nhất là đối với các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào BĐS ở Việt
Nam. Giá tăng sẽ tác động xấu đến thị trường, chỉ một số ít dự án đã xây dựng xong
được hưởng lợi. Tác động xấu nhất của biến động tỷ giá là tạo sự bất ổn vĩ mô, tác
động xấu đến tâm lý và môi trường đầu tư gây khó khăn cho dự báo và lập kế hoạch
kinh doanh dài hạn của các doanh nghiệp. Tỷ giá tăng ảnh hưởng đến giá nguyên
liệu cơ bản như năng lượng, xi măng, sắt thép, vật liệu xây dựng vốn chiếm tỷ trọng
lớn trong giá thành xây dựng nhà ở do đó giá nhà chắc chắn sẽ phải tăng làm cho
HĐKD trở nên khó khăn và kém hiệu quả.
2.4.1.4 Lãi suất
Lãi suất giảm không chỉ khiến các chủ đầu tư, nhà thầu tiếp cận được nguồn
vốn giá rẻ hơn mà còn là cơ hội để nhiều khách hàng chuyển hướng sang quan tâm
nhiều hơn nữa đối với BĐS. Vì bản thân các doanh nghiệp BĐS khi hoạt động cũng
chủ yếu dựa trên nguồn vốn đi vay ngân hàng và người mua nhà cũng phải vay tiền,
nên lãi suất giảm ngành này nhận được tác động tích cực kép và làm cho hoạt động
kinh doanh đạt hiệu quả.
2.4.2 Các yếu nội tại
Các yếu tố tài chính: là tất cả các yếu tố mà chúng ta có thể có được thông
qua các báo cáo tài chính (doanh thu, chi phí, lợi nhuận, tổng tài sản, nguồn vốn,
các khoản phải thu, phải trả, ...) do doanh nghiệp cung cấp. Việc đánh giá các

33
yếu tố này sẽ cho chúng ta những thông tin cụ thể nhất (thông qua các chỉ số tài
chính) về tình hình hoạt động của một doanh nghiệp.
Những nghiên cứu trước đây đã chỉ ra một số yếu tố tác động đến hiệu quả
kinh doanh của doanh nghiệp như: cơ cấu vốn, đòn bẩy tài chính, khả năng thanh
toán, tốc độ tăng trưởng, quy mô doanh nghiệp, tỷ trọng tài sản hữu hình, …
Các yếu tố tài chính tác động đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp
ngành BĐS được tác giả xem xét nghiên cứu là: tăng trưởng doanh nghiệp, tỷ lệ
nợ, quy mô doanh nghiệp, độ tuổi doanh nghiệp, tỷ lệ thanh toán hiện hành.
2.4.2.1 Tăng trưởng doanh nghiệp
Theo Jovanovic (1982), những doanh nghiệp có tăng trưởng đều và nếu
được trải nghiệm có khả năng tạo ra lợi nhuận tăng lên, trong khi những doanh
nghiệp không có trải nghiệm ký những hợp đồng thua lỗ thì cuối cùng phải rời
khỏi thị trường. Ông ta cho rằng quy mô của doanh nghiệp ở mỗi thời điểm là
một dự đoán bằng số liệu thống kê riêng biệt về sự tồn tại trong kinh doanh.
Bogner et al (1996) thấy rằng trong thực tế doanh nghiệp điều chỉnh quy mô của
mình đối với tình trạng nền kinh tế khác nhau. Tuy vậy, nếu có những chi phí
liên quan đến sự điều chỉnh quy mô thực tế, những doanh nghiệp có thể thấy đó
là điều tối ưu để điều chỉnh một phần và dần dần nắm được ở giai đoạn sau để
đạt tới quy mô mong đợi ban đầu (Bogner et al. 1996). Theo Frank (1988) cho là
quy mô ban đầu của doanh nghiệp là một công cụ tốt cho biết sự thành công
trong tương lai của doanh nghiệp. Cũng Frank (1988) thấy rằng những tăng
trưởng gần đây là dấu hiệu tốt cho sự mong đợi hiệu quả kinh doanh và do đó
đưa đến sự tương quan tích cực giữa sự tồn tại và tăng trưởng của doanh nghiệp.
2.4.2.2 Tỷ lệ nợ hay đòn bẩy tài chính
Đòn bẩy tài chính là tỷ lệ phần trăm giữa tổng nợ trên tổng tài sản của
doanh nghiệp tại một thời điểm nhất định.
Đối với các doanh nghiệp nói chung ngoài nguồn vốn sẵn có để đảm bảo
cho quá trình kinh doanh của doanh nghiệp được diễn ra liên tục và ngày càng

34
mở rộng quy mô, đầu tư mua sắm và đầu tư vào những hoạt động khác, doanh
nghiệp cần phải huy động nguồn vốn từ bên ngoài. Các nguồn cung cấp vốn quen
thuộc như ngân hàng, các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư, công ty tài chính, …
Doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính với hy vọng là sẽ gia tăng được lợi
nhuận cho vốn chủ sở hữu. Nếu sử dụng phù hợp, doanh nghiệp có thể dùng các
nguồn vốn có chi phí cố định, để tạo ra lợi nhuận lớn hơn chi phí trả cho việc huy
động vốn có lợi tức cố định, phần còn lại sẽ thuộc về chủ sở hữu của doanh nghiệp.
Lý thuyết về cấu trúc vốn cho ta biết rằng khi các doanh nghiệp vay nợ tức là
họ đang muốn sử dụng lợi ích của tấm chắn thuế. Với việc nghiên cứu chỉ số đòn
bẩy cho ta biết được mức độ các doanh nghiệp sử dụng vốn vay vào quá trình hoạt
động sản xuất.
Tuy nhiên chỉ số này như con dao hai lưỡi, nó có lợi thế không nhỏ trong giai
đoạn kinh tế phát triển. Nhưng khi xảy ra suy thoái nó lại là gánh nặng tài chính cho
doanh nghiệp. Doanh nghiệp bắt buộc phải trả nợ khi tới hạn dù kết quả kinh doanh
tốt hay xấu. Cũng vì thế mà các nhà quản trị cần cân nhắc kỹ để sử dụng một cách
tốt nhất có thể đối với đòn bẩy tài chính.
Về nguyên tắc, hệ số này càng nhỏ, có nghĩa là nợ phải trả chiếm tỷ lệ nhỏ so
với tổng nguồn vốn thì doanh nghiệp ít gặp khó khăn hơn trong tài chính. Tỷ lệ này
càng lớn thì khả năng gặp khó khăn trong việc trả nợ hoặc phá sản của doanh
nghiệp càng cao. Trên thực tế nếu nợ phải trả chiếm quá nhiều so với nguồn vốn có
nghĩa là doanh nghiệp đi vay nợ nhiều nên doanh nghiệp có thể gặp rủi ro trong việc
trả nợ, đặc biệt là khi lãi suất ngân hàng tăng cao. Tuy nhiên việc sử dụng nợ cũng
có một ưu điểm, đó là chi phí lãi vay được trừ vào thuế thu nhập doanh nghiệp. Do
đó, doanh nghiệp phải cân nhắc giữa rủi ro tài chính và ưu điểm của vay nợ để đảm
bảo một tỷ lệ hợp lý nhất, tức là lợi ích lá chắn thuế luôn vượt quá rủi ro thanh toán,
có như vậy thì mới có thể gia tăng hiệu quả sử dụng vốn và đem về những lợi ích
thiết thực cho doanh nghiệp
2.4.2.3 Quy mô doanh nghiệp

35
Quy mô của DN có thể được hiểu là quy mô nguồn vốn, quy mô tài sản, quy
mô doanh thu, quy mô mạng lưới tiêu thụ… Mô hình lý thuyết Lợi thế kinh tế
theo quy mô hay còn gọi là lợi nhuận tăng dần theo quy mô được thể hiện khi chi
phí bình quân trên một sản phẩm sản xuất ra sẽ giảm dần theo mức tăng của sản
lượng sản phẩm. Lợi thế kinh tế theo quy mô có được bởi các lý do sau:
 Giảm thiểu chi phí cố định: chi phí cố định là các chi phí máy móc
thiết bị và một số các yếu tố đầu vào để duy trì hoạt động của DN. Chi phí cố định
phụ thuộc vào việc DN có sản xuất hay không, chi phí cố định không thay đổi
theo mức sản lượng, nó bắt đầu từ những mức sản lượng thấp và không tăng cùng
với mức tăng của sản lượng. Vì vậy khi sản lượng tăng, DN sẽ đạt được tính kinh tế
nhờ quy mô. Vì các chi phí cố định này có thể chia cho một số lượng nhiều hơn
các đơn vị sản phẩm và như vậy nó làm giảm chi phí bình quân trên một đơn vị
sản phẩm.
 Hiệu quả của tính chuyên môn hóa, khi quy mô sản xuất của DN tăng
thì DN sẽ thuê thêm lao động. Mỗi người công nhân có thể tập trung vào một
công việc cụ thể và giải quyết công việc đó hiệu quả hơn, từ đó góp phần làm giảm
chi phí bình quân. Đồng thời do chuyên môn hóa nên việc đào tạo người lao động
cũng tiết kiệm thời gian và chi phí đào tạo hơn.
Bên cạnh đó các DN có quy mô lớn sẽ có điều kiện thuận lợi về uy tín,
thương hiệu, thị phần, sức mạnh tài chính nên có khả năng tiếp cận với nguồn vốn
tốt hơn (ví dụ như dễ dàng huy động hơn, mức vay cao hơn, lãi suất vay thấp
hơn,...).
Những nghiên cứu trước đây về các mô hình vỡ nợ chỉ ra: những doanh
nghiệp lớn cho thấy khả năng thanh khoản cao hơn những doanh nghiệp nhỏ, ngay
cả nếu giá trị bằng số của các tỷ số tài chính của các doanh nghiệp này như nhau
(Beaver, 1966). Điều này thể hiện ở chỗ xác suất thất bại đa phần đánh vào
những doanh nghiệp nhỏ hơn trong thời kỳ suy thoái. Những bằng chứng thực tế
đã ủng hộ cho quan điểm này (Mitchell, 1994). Thu nhập của những doanh
nghiệp nhỏ hơn có khuynh hướng không ổn định hơn là những doanh nghiệp lớn

36
(Baumol, 1962). Điều này ngụ ý rằng sự so sánh khập khiễng, các dự báo và kết
quả bất cân xứng được đưa ra khi so sánh các doanh nghiệp có quy mô và tài sản
khác nhau với cùng những tỷ số tài chính (Beaver, 1996).
Những bài viết trước đây như của Sharma và Kesner (1996), Mitchell (1994)
hỗ trợ mạnh mẽ ảnh hưởng đến quy mô doanh nghiệp vào sự tồn tại kinh doanh và
sự khác nhau trong hiệu quả kinh doanh. Họ cho rằng quy mô doanh nghiệp là
một lợi thế cạnh tranh cơ bản, trong ý nghĩa các doanh nghiệp lớn hơn có khuynh
hướng đạt hiệu quả cao hơn những doanh nghiệp nhỏ và có nguồn lực tốt hơn để
tồn tại trong nền kinh tế đi xuống.
2.4.2.4 Độ tuổi doanh nghiệp
Trong bài nghiên cứu này độ tuổi của doanh nghiệp là đại diện cho số năm
mà doanh nghiệp đã hoạt động trong ngành. Các doanh nghiệp hoạt động lâu năm
có thể tích tụ được nhiều vốn để tài trợ cho hoạt động kinh doanh cũng như các dự
án đầu tư mới của mình. Đồng thời, doanh nghiệp cũng tích tụ được kinh nghiệm
tạo được mối quan hệ sâu rộng giúp các doanh nghiệp nâng cao hiệu quả hoạt động
kinh doanh. Do đó, có thể là một mối quan hệ tích cực giữa tuổi doanh nghiệp và lợi
nhuận.
2.4.2.5 Tỷ lệ thanh toán hiện hành
Tỷ lệ thanh toán hiện hành cho biết khả năng của một doanh nghiệp trong
việc dùng các tài sản ngắn hạn như tiền mặt, hàng tồn kho, các khoản phải thu để
chi trả cho các khoản nợ ngắn hạn của mình.
Tỷ số thanh toán hiện hành là một tỷ số tài chính dùng để đo lường năng lực
thanh toán nợ ngắn hạn của doanh nghiệp. Tỷ số thanh khoản hiện hành cho biết cứ
mỗi đồng nợ ngắn hạn mà doanh nghiệp đang giữ, thì doanh nghiệp có bao nhiêu
đồng tài sản lưu động có thể sử dụng để thanh toán. Nếu tỷ số này nhỏ hơn 1 thì có
nghĩa là doanh nghiệp không đủ tài sản có thể sử dụng ngay để thanh toán khoản nợ
ngắn hạn sắp đáo hạn. (Phan Đức Dũng, 2008).

37
Khả năng thanh toán của doanh nghiệp phụ thuộc rất nhiều vào thời điểm nào
trong chu kỳ kinh doanh của doanh nghiệp. Khả năng thanh toán của doanh
nghiệp đề cập đến khả năng thanh khoản của những tài sản của doanh nghiệp. Tính
thanh khoản phản ánh khả năng chuyển đổi một loại tài sản thành tiền mặt cần
mất bao nhiêu thời gian và tốn bao nhiêu chi phí. Tài sản nào càng tốn ít thời
gian và chi phí để chuyển đổi thành tiền mặt thì tính thanh khoản của tài sản đó
càng cao và ngược lại. Nhưng trên thực tế ngay cả khi tỷ số này lớn hơn 1 cũng
không thể khẳng định chắc chắn rằng doanh nghiệp có khả năng thanh toán các
khoản nợ ngắn hạn tốt, bởi vì điều này còn phụ thuộc vào thành phần của tài sản lưu
động. Những doanh nghiệp có tài sản lưu động chủ yếu là hàng tồn kho và doanh
nghiệp có tài sản lưu động chủ yếu là tiền mặt thì mức độ thanh khoản sẽ có sự khác
biệt rõ ràng. Vì vậy, thanh khoản của doanh nghiệp cần nhìn nhận ở nhiều góc độ
khác nhau. Khi giá trị của tỷ số này giảm có nghĩa là khả năng trả nợ của doanh
nghiệp giảm và cũng là dấu hiệu báo trước những khó khăn tài chính tiềm tàng.
Ngược lại, khi giá trị của tỷ số này cao hơn, có nghĩa là khả năng thanh toán nợ của
doanh nghiệp tăng, là dấu hiệu đáng mừng.
Tuy nhiên, khi giá trị của tỷ số này quá cao thì có nghĩa là doanh nghiệp đã
đầu tư quá nhiều vào tài sản lưu động. Điều này có thể do sự quản trị tài sản lưu
động còn chưa hiệu quả nên còn quá nhiều tiền mặt nhàn rỗi hoặc do quá nhiều nợ
phải đòi… làm giảm lợi nhuận của doanh nghiệp. Nói chung, tỷ số thanh toán hiện
hành trong khoảng 1 – 2 là vừa, nhưng trong thực tế khi phân tích tỷ số này cần kết
hợp với đặc điểm ngành nghề khác nhau và các yếu tố khác như: cơ cấu tài sản lưu
động của doanh nghiệp, năng lực biến động thực tế của tài sản lưu động. Có ngành
có tỷ số này cao, nhưng cũng có ngành nghề có tỷ số này thấp, không thể nói chung
chung được và cũng không thể dựa vào kinh nghiệm được….
Khi tỷ số này giảm cho thấy khả năng thanh toán của doanh nghiệp giảm và
cũng là dấu hiệu báo trước về những khó khăn tài chính sắp xảy ra. Tỷ số này tăng
nghĩa là doanh nghiệp luôn sẵn sàng thanh toán các khoản nợ, tuy nhiên nếu chỉ số
này quá cao sẽ cho thấy hiệu quả thấp và sự bất cập trong việc sử dụng vốn của

38
doanh nghiệp. Như vậy, khả năng thanh toán hiện hành hợp lý có thể làm gia tăng
hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp, nhưng tỷ số này quá cao thì nó lại có tác
động ngược lại. (Stephen, 2008)
2.5 Nghiên cứu thực nghiệm quốc tế và trong nước
2.5.1 Nghiên cứu thực nghiệm quốc tế
2.5.1.1 Nghiên cứu của Yana Safarova (2010)
Yana Safarova (2010) nghiên cứu xem xét các yếu tố quyết định hiệu quả
hoạt động của các công ty niêm yết tại thị trường chứng khoán New Zealand (NZ)
giai đoạn 1996-2007. Dữ liệu nghiên cứu của 76 công ty niêm yết trên sàn chứng
khoán Tân Tây Lan, không kể những công ty tài chính, đầu tư, bất động sản và các
công ty quốc tế trong thời kỳ từ 1996-2007 bao gồm thời kỳ suy thoái và những
năm phát triển sau cuộc khủng hoảng tài chính Á Châu. Tác giả đã khảo sát
những chỉ số như: thu nhập từ tài sản (ROA), lợi nhuận kinh doanh (EP) và chỉ số
Tobin’s Q (Tobin’s Q) liên quan đến đặc điểm doanh nghiệp nhằm để xác định các
yếu tố quyết định đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp. Các biến được đưa
vào mô hình nghiên cứu như sau:
Biến phụ thuộc:
ROA: Hiệu quả hoạt động kinh doanh
EP: Lợi nhuận kinh doanh
Tobin’s Q : Chỉ số Tobin’s Q
Biến độc lập: G: Tăng trưởng; E: Chi phí quảng cáo và tiếp thị; L: Tỷ số
đòn bẩy tài chính; R: Rủi ro đặc thù doanh nghiệp; S: Quy mô doanh nghiệp; CG:
Tính độc lập Ban quản trị; T: Tài sản cố định hữu hình; C: Tiền và các khoản
tương đương tiền.
Kết quả nghiên cứu:
Trong tất cả các mô hình, yếu tố chi phí quảng cáo, tiếp thị (E) phát sinh
với mức ý nghĩa nhiều nhất 5% hỗ trợ cho hai biến được giải thích của hiệu quả

39
hoạt động kinh doanh (Lợi nhuận kinh tế và chỉ số Tobin’s Q), theo sau là biến
tăng trưởng (G) và đòn bẩy tài chính (L) với mức ý nghĩa 1% chỉ khi hồi quy với
biến được giải thích thu nhập trên tài sản của hiệu quả hoạt động. Biến tăng
trưởng doanh thu (G) có quan hệ thuận chiều với hiệu quả hoạt động, đòn bẩy tài
chính (L) và chi phí quảng cáo, tiếp thị (E) có quan hệ ngược chiều với hiệu quả
hoạt động.
2.5.1.2 Nghiên cứu của Onaolapo & Kajola (2010)
Vào năm 2010, Onaolapo & Kajola thực hiện nghiên cứu các yếu tố tác động
đến HQKD dưới góc độ tài chính, được đại diện bởi chỉ số ROA, ROE. Biến yếu tố
tác động gồm: SIZE, TANG, GROWTH, vòng quay tài sản (TURN), số năm thành
lập của công ty (AGE), ngành nghề kinh doanh (IND). Dữ liệu nghiên cứu gồm 30
công ty phi tài chính niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán Nigeria từ năm 2001
– 2007. Kết quả nghiên cứu cho thấy:
Mức độ giải thích của mô hình hồi quy đa biến ( R2
hiệu chỉnh) ở mức khá:
R2
ROA = 35.5% và R2
ROE = 47%
 Tỷ lệ nợ tác động âm (-) với HQKD.
 TURN , AGE tác động dương (+) tới ROA, ROE
 SIZE tác động dương (+) đến ROE
 TANG tác động âm (-) tới ROA, tức là công ty có tỷ lệ TSCĐ càng
cao thì hiệu quả HQKD càng thấp
 Yếu tố ngành nghề kinh doanh có tác động đến HQKD, cụ thể:
 Ngành rượu bia, thực phẩm và đồ uống, ngành hóa học, ngành
in ấn và xuất bản, ngành thuốc lá, ngành máy tính và thiết bị
văn phòng có tác động mạnh đến HQKD - ROA.
 Ngành rượu bia, thực phẩm và đồ uống, ngành xây dựng,
ngành thuốc lá có tác động mạnh đến HQKD - ROE.

40
2.5.1.3 Nghiên cứu của Zeitun & Tian (2007)
Zeitun và Tian (2007) điều tra tác động của cấu trúc vốn lên hiệu quả hoạt
động của doanh nghiệp trên cả hai phương diện tài chính và thị trường, với mẫu là
167 doanh nghiệp thuộc 16 ngành nghề kinh doanh thuộc lĩnh vực phi tài chính tại
Jordan, giai đoạn 1989 - 2003.
ROA: Hiệu quả hoạt động kinh doanh
MBVR: Tỷ số giữa giá trị thị trường của vốn cổ phần trên giá trị sổ sách của
vốn cổ phần.
Tobin’s Q: Tỷ số giữa giá trị thị trường của vốn cổ phần và giá trị sổ sách
của nợ trên giá trị sổ sách của tổng tài sản
Biến độc lập:
Tỷ lệ nợ D được đánh giá bằng 5 tiêu chí: TDTA: Tổng nợ trên tổng tài sản;
TDTE: Tổng nợ trên tổng vốn chủ sở hữu; LTDTA: Nợ dài hạn trên tổng tài sản;
STTDA: Nợ ngắn hạn trên tổng tài sản; TDTC: Tổng nợ trên tổng nguồn vốn
GROWTH: Tốc độ tăng trưởng của tổng tài sản
SIZE: Quy mô công ty: logarit tài sản SIZE (1), logarit doanh thu SIZE (2)
TAX: Thuế thu nhập = tổng thuế trên lợi nhuận trước thuế và lãi vay
TANGIBILITY: Tài sản cố định trên tổng tài sản
INDUST: Ngành nghề kinh doanh
Các yếu tố có tác động đến HQKD bao gồm: tỷ lệ nợ (D), tốc độ tăng trưởng
của tổng tài sản (GROWTH), quy mô công ty (SIZE), thuế (TAX), ngành nghề
kinh doanh (INDUST), tỷ trọng tài sản cố định (TANGIBILITY).

41
Các yếu tố có tác động dương (+) đến HQKD gồm: GROWTH, SIZE, TAX
Tỷ trọng tài sản cố định có tác động âm (-) đến HQKD.
Yếu tố ngành nghề kinh doanh có tác động mạnh đến yếu tố HQKD ở một
số lĩnh vực sau: bất động sản, dịch vụ giáo dục, hóa học và dầu mỏ, thuốc lá.
2.5.2 Nghiên cứu thực nghiệm trong nước
2.5.2.1 Nghiên cứu của Đỗ Dương Thanh Ngọc (2011)
Đỗ Dương Thanh Ngọc (2011) nghiên cứu các yếu tố tài chính tác động đến
hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp ngành xây dựng niêm yết trên
thị trường chứng khoán Việt Nam. Dữ liệu nghiên cứu là 40 doanh nghiệp, giai
đoạn từ năm 2006 đến năm 2010
ROA: Tỷ suất sinh lợi trên tổng tài sản
ROE: Tỷ suất sinh lợi trên vốn chủ sở hữu
Tỷ lệ nợ D được đánh giá bằng 5 tiêu chí: TDTA: Tổng nợ phải trả trên tổng
nguồn vốn; TDTE: Tổng nợ phải trả trên tổng vốn chủ sở hữu; STDTA: Tổng nợ
ngắn hạn trên tổng nguồn vốn; LTDTA: Tổng nợ dài hạn trên tổng nguồn vốn
GROWTH: Tốc độ tăng trưởng của tổng tài sản
SIZE: Tổng tài sản cuối kỳ
TANG: Tỷ trọng tài sản cố định
Các yếu tố có tác động đến HQKD bao gồm: tỷ lệ nợ (D),
Các yếu tố không tác động đến HQKD bao gồm: tốc độ tăng trưởng của
tổng tài sản (GROWTH), quy mô công ty (SIZE), tỷ trọng tài sản cố định
(TANG).

42
Các yếu tố có tác động dương (+) đến HQKD gồm: tỷ lệ nợ.
2.5.2.2 Nghiên cứu của Nguyễn Ngọc Yến (2014)
Nguyễn Ngọc Yến (2014) nghiên cứu các yếu tố tài chính tác động đến hiệu
quả kinh doanh của các công ty ngành sản xuất chế biến thực phẩm niêm yết trên
sàn giao dịch chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh. Dữ liệu nghiên cứu là 12 doanh
nghiệp, giai đoạn từ năm 2007 đến năm 2012.
Mô hình nghiên cứu:
ROAit = α + β1TDTAit + β2SDTAit + β3LDTAit + β4TDTEit +
β5WCTit + β6TATit + β7CRit + β8QRit + β9TEit +
εit
ROA = Lợi nhuận sau thuế / Tổng tài sản bình quân
Biến độc lập: TDTA: Tỷ lệ nợ trên tổng tài sản; SDTA: Tỷ lệ nợ ngắn hạn
trên tổng tài sản; LDTA: Tỷ lệ nợ dài hạn trên tổng tài sản; TDTE: Tỷ lệ nợ trên
vốn chủ sở hữu; TAT: Vòng quay tài sản; WCT: Vòng quay vốn lưu động; QR: Tỷ
số thanh toán nhanh; CR: Tỷ số thanh toán hiện hành; TE: Quy mô vốn chủ sở hữu
Kết quả nghiên cứu: Yếu tố tỷ lệ nợ có quan hệ âm với hiệu quả kinh
doanh, các yếu tố vòng quay tài sản, vòng quay vốn lưu động, quy mô vốn chủ sở
hữu, tỷ số thanh toán nhanh có quan hệ dương với hiệu quả kinh doanh.

43
CHƯƠNG 3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Dựa trên cơ sở lý thuyết đã trình bày chương 2, chương 3 tác giả xây dựng
mô hình nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của
các doanh nghiệp ngành BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam. Mô hình nghiên cứu
là mô hình hồi quy bội; biến phụ thuộc là biến hiệu quả kinh doanh đại diện bởi
chỉ số ROA; biến độc lập gồm: tăng trưởng doanh nghiệp, tỷ lệ nợ, quy mô doanh
nghiệp, độ tuổi doanh nghiệp, tỷ lệ thanh toán hiện hành.
Tác giả đã xây dựng mô hình, giả thuyết nghiên cứu và trình bày các nội
dung liên quan đến việc xử lý dữ liệu. Dữ liệu được thu thập từ báo cáo tài chính
đã được kiểm toán của 50 doanh nghiệp ngành BĐS niêm yết trên thị trường
chứng khoán Việt Nam giai đoạn 2013 – 2017. Việc xử lý dữ liệu thực hiện trên
phần mềm Stata và kết quả nghiên cứu trình bày cụ thể trong chương 4.
3.1Quy trình nghiên cứu
Bước 1: Lựa chọn các yếu tố tác động đến hiệu quả kinh doanh của các
doanh nghiệp BĐS được niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam.
Bước 2: Thu thập dữ liệu
Trong nghiên cứu của mình tác giả sử dụng số liệu thứ cấp của các doanh
nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt
Nam giai đoạn 2013-2017. Các số liệu trong báo cáo tài chính của các doanh
nghiệp tính theo năm được thu nhập từ trang web www.cophieu68.vn, một số bài
viết trên các trang web chuyên ngành và các báo cáo về ngành BĐS.
Bước 3: Phân tích dữ liệu và kiểm tra dữ liệu
Phân tích mối quan hệ tuyến tính giữa biến độc lập và biến phụ thuộc.
Kiểm tra phân phối chuẩn tất cả các biến.

44
Bước 4: Xác định mối quan hệ tương quan giữa các biến độc lập và biến
phụ thuộc bằng cách xác định hệ số tương quan.
Mục đích: Xác định mức độ tương quan giữa các biến để lựa chọn các biến
độc lập có quan hệ tuyến tính với biến phụ thuộc, đồng thời loại bỏ hiện tượng đa
cộng tuyến giữa các biến độc lập với nhau.
Bước 5: Ước lượng mô hình:
Mô hình hồi quy tuyến tính thông thường (OLS)
Mô hình hồi quy kết hợp tất cả các quan sát (POOL)
Mô hình ảnh hưởng cố định (FEM).
Mô hình ảnh hưởng ngẫu nhiên (REM)
Mô hình bình phương bé nhất tổng quát khả thi (FGLS)
Bước 6: Kiểm định mô hình
Kiểm định F-test để so sánh mô hình hồi quy theo phương pháp OLS và
mô hình hồi quy theo phương pháp ảnh hưởng cố định (FEM).
Kiểm định Hausman để lựa chọn mô hình ảnh hưởng ngẫu nhiên (REM)
và mô hình ảnh hưởng cố định (FEM).
Kiểm định hiện tượng tự tương quan của mô hình.
Kiểm định hiện tượng phương sai sai số thay đổi của mô hình
Kiểm định hiện tượng đa cộng tuyến của mô hình.
Khắc phục hiện tượng phương sai sai đổi bằng phương pháp bình phương bé
nhất tổng quát khả thi (FGLS)
Xác định R2
và hệ số R2
hiệu chỉnh để đo lường độ phù hợp của mô hình.
Kiểm tra mức ý nghĩa của các hệ số hồi quy trong mô hình.
Bước 7: Tóm tắt kết quả nghiên cứu và kết luận.

45
Hình 3.1 Sơ đồ các bước nghiên cứu
3.2Mô hình nghiên cứu nghiên cứu
Thực trạng tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp ngành BĐS cho thấy
bên cạnh một số yếu tố khách quan tác động đến hiệu quả hoạt động kinh doanh của
các doanh nghiệp ngành BĐS như: chính sách của Nhà nước, lãi suất, tỷ giá,...; do
các yếu tố chủ quan xuất phát từ bản thân nội tại doanh nghiệp như: cách thức huy
động và sử dụng vốn, tỷ lệ nợ, quy mô,.. Trong phạm vi của đề tài nghiên cứu, tác
giả chỉ xem xét các yếu tố chủ quan cụ thể là các yếu tố tài chính tác động đến hiệu
quả kinh doanh của các doanh nghiệp ngành BĐS gồm các yếu tố: tăng trưởng doanh
nghiệp, tỷ lệ nợ, quy mô doanh nghiệp, độ tuổi doanh nghiệp, tỷ lệ thanh toán hiện
hành. Nghiên cứu chỉ xem xét các yếu tố tác động đến hiệu quả hoạt động kinh doanh
Lựa chọn các yếu tố
Thu thập dữ liệu
Phân tích và kiểm tra dữ liệu
Xác định mối quan hệ tương quan
Ước lượng mô hình
Kiểm định mô hình
Kết quả và kết luận

46
được đo lường dưới góc độ tài chính tức là các số liệu, chỉ số được truy suất từ sổ sách
kế toán của doanh nghiệp.
Chỉ số hiệu quả tương đối đã khắc phục được rất lớn nhược điểm của chỉ số
hiệu quả tuyệt đối và chỉ số này rất thuận tiện cho việc so sánh hiệu quả kinh doanh
của các doanh nghiệp ngành BĐS có quy mô đặc điểm khác nhau. Chính vì vậy, chỉ
số mà tác giả lựa chọn sử dụng trong nghiên cứu để đánh giá hiệu quả kinh doanh của
các doanh nghiệp ngành BĐS là ROA
Các tác giả như Yana Safarova (2010), Onaolapo & Kajola (2010), Zeitun
& Tian (2007) đã thực hiện nghiên cứu đo lường trên cả phương diện tài chính và
phương diện thị trường về mối quan hệ giữa hiệu quả kinh doanh và một số yếu tố
có khả năng tác động như: đòn bẩy tài chính, tốc độ tăng trưởng doanh nghiệp, độ
tuổi doanh nghiệp, quy mô doanh nghiệp, tỷ lệ thanh toán hiện hành,.... Những
nghiên cứu đã chứng minh rằng các yếu tố này có tác động đến hiệu quả kinh
doanh của doanh nghiệp, tùy theo từng yếu tố mà mức độ tác động khác nhau và tác
động này có thể là tác động cùng chiều hoặc trái chiều
Hình 3.2: Mô hình nghiên cứu đề nghị
Trong nghiên cứu này, hiệu quả kinh doanh (ROA) là biến phụ thuộc, 5 yếu
tố được xây dựng thành 5 biến độc lập.
Hiệu quả hoạt
động kinh doanh
Tăng trưởng
doanh nghiệp
Quy mô
doanh nghiệp
Tỷ lệ nợ
Độ tuổi
doanh nghiệp
Tỷ lệ thanh
toán hiện
hành

47
Mô hình nghiên cứu như sau:
ROAit = β0 + β1GROWTHit + β2LEVit + β3SIZEit + β4AGEit + β5CRit +
μit
ROA: Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản
GROWTH: Tăng trưởng doanh nghiệp
LEV: Tỷ lệ nợ
SIZE: Quy mô doanh nghiệp
AGE: Độ tuổi doanh nghiệp
CR: Tỷ lệ thanh toán hiện hành
β0: Hệ số tự do
β1,... Β5: Các tham số chưa biết của mô hình
μ: Sai số mô hình
(i = 1,... n, với i là số doanh nghiệp trong mẫu nghiên cứu
t = 1,... n, với t là giai đoạn nghiên cứu)
3.3Giả thuyết nghiên cứu
3.3.1 Hiệu quả hoạt động kinh doanh và tăng trưởng doanh nghiệp
Biến tăng trưởng doanh nghiệp được xác định dựa vào tốc độ tăng trưởng
của tài sản năm khảo sát (t) và năm trước đó (t-1), công thức tính như sau:
GROWTH = (Tài sản năm t – Tài sản năm t-1) / Tài sản năm t-1
Theo nghiên cứu của Zeitun & Tian (2007), Yana Safarova (2010), cho thấy
tăng trưởng của doanh nghiệp có tác động thuận chiều đến hiệu quả kinh doanh.

48
Vì vậy tác giả đưa ra giả thuyết về mối quan hệ giữa hiệu quả kinh doanh
và tăng trưởng doanh nghiệp như sau:
Giả thuyết 1 (H1): Tăng trưởng doanh nghiệp có tác động thuận chiều
(+) đến hiệu quả kinh doanh.
3.3.2 Hiệu quả hoạt động kinh doanh và tỷ lệ nợ
Các nguồn tài chính cung cấp cho hoạt động của doanh nghiệp bao gồm các
khoản nợ ngắn hạn, nợ dài hạn, nợ phải trả khác và vốn cổ phần. Các doanh nghiệp
sử dụng nợ để đầu tư kinh doanh sẽ làm tăng lợi ích của các cổ đông do lợi ích của
tấm chắn thuế. Tuy nhiên chỉ số này như con dao hai lưỡi, nó có lợi thế không nhỏ
nhưng là gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp. Theo nghiên cứu của Yana
Safarova (2010) cho thấy tỷ lệ nợ có tác động ngược chiều đến hiệu quả kinh doanh.
Vì vậy tác giả đưa ra giả thuyết về mối quan hệ giữa hiệu quả kinh doanh
và tỷ lệ nợ như sau:
Giả thuyết 2 (H2): Tỷ lệ nợ có tác động có tác động ngược chiều (-) đến
hiệu quả kinh doanh.
3.3.3 Hiệu quả hoạt động kinh doanh và quy mô doanh nghiệp
Phân tích thực trạng hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp ngành BĐS
cho thấy các doanh nghiệp có quy mô lớn sẽ có nhiều lợi thế hơn các doanh
nghiệp có quy mô nhỏ. Doanh nghiệp có quy mô lớn có sức mạnh về tài sản,
thương hiệu, uy tín, tài chính, khả năng quản lý tốt, tiếp thu và áp dụng khoa học kỹ
thuật vào sản xuất tốt hơn… Doanh nghiệp có quy mô lớn thường có rủi ro và chi
phí phá sản thấp hơn doanh nghiệp nhỏ. Vì vậy các doanh nghiệp có quy mô lớn dễ
trúng thầu hoặc được chỉ định thầu hơn là các các doanh nghiệp nhỏ, từ đó có cơ
hội tăng doanh số, tìm kiếm lợi nhuận và nâng cao hiệu quả kinh doanh. Doanh
nghiệp có quy mô lớn thường có rủi ro và chi phí phá sản thấp hơn doanh nghiệp
nhỏ. Theo nghiên cứu của Onaolapo & Kajola (2010), Zeitun & Tian (2007) thì
quy mô của doanh nghiệp có tác động thuận đến hiệu quả kinh doanh.

Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả Hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp Bất động sản

Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả Hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp Bất động sản

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả Hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp Bất động sản

Similar to Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả Hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp Bất động sản (20)

More from lamluanvan.net Viết thuê luận văn

More from lamluanvan.net Viết thuê luận văn (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (20)

Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả Hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp Bất động sản