Khóa luận Tìm hiểu công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 – 2018

Luận Văn Group hỗ trợ viết luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
i
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1: Kết quả công tác định giá đất cụ thể trên địa bàn..................................... 29
tỉnh Thái Nguyên................................................................................................................................ 29
Bảng 4.1: Diện tích và dân số tỉnh Thái Nguyên năm 2018 ..................................... 38
Bảng 4.2:Khung giá đất ở nông thôn tại tỉnh Thái Nguyên do Chính Phủ ban
hành ............................................................................................................................................................ 39
Bảng 4.3: Khung giá đất ở đô thị tại tỉnh Thái Nguyên do CP ban hành.......... 39
Bảng 4.5: Bảng giá đất trồng cây hằng năm khác do Ủy ban nhân dân tỉnh
Thái Nguyênban hành giai đoạn 2014- 2018..................................................................... 41
Bảng 4.6: Giá đất ở theo bảng giá đất quy định một số tuyến đường ................. 44
trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên .................................................................................................... 44
Bảng 4.7 :So sánh giá đất ở theo bảng giá đất và giá đất thị trường một số
tuyến đường trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên....................................................................... 45

ii
MỤC LỤC
PHẦN 1 MỞ ĐẦU............................................................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài........................................................................................................... 1
1.2.Mục tiêu nghiên cứu của đề tài............................................................................................. 2
1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài....................................................................... 2
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học...................................................... 2
1.3.2.Ý nghĩa trong thực tiễn: ........................................................................................................ 3
PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU............................................................................................ 4
2.1.Một số khái niệm cơ bản........................................................................................................... 4
2.1.1. Giá đất............................................................................................................................................. 4
2.1.2. Định giá đất.................................................................................................................................. 6
2.1.3. Thị trường đất đai..................................................................................................................... 7
2.2.Quản lý nhà nước về giá đất.................................................................................................... 9
2.2.1. Đối tượng quản lý nhà nước về giá đất........................................................................ 9
2.2.2. Xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất và phạm vi áp dụng
bảng giá đất............................................................................................................................................... 9
2.2.3. Định giá đất cụ thể................................................................................................................ 11
2.2.4. Phân cấp trong Quản lý nhà nước về giá đất......................................................... 16
2.3. Bộ máy quản lý nhà nước về giá đất.............................................................................. 18
2.4. Những yếu tố tác động đến giá đất ................................................................................. 19
2.4.1. Yếu tố thông thường............................................................................................................ 19
2.4.2. Yếu tố khu vực........................................................................................................................ 21
2.4.3. Yếu tố cá biệt........................................................................................................................... 21
2.4.4. Yếu tố quy hoạch................................................................................................................... 22
2.5. Những yếu tố tác động đến Quản lý nhà nước về giá đất.................................. 22
2.6. Quản lý nhà nước về giá đất ở một số tỉnh và kinh nghiệm cho tỉnh Thái

nguyên....................................................................................................................................................... 23

iii
2.6.1. Quản lý nhà nước về giá đất ở một số tỉnh............................................................. 23
2.6.2. Kinh nghiệm đối với tỉnh Thái Nguyên trong công tác xây dựng giá đất
....................................................................................................................................................................... 25
2.6.3.Thẩm quyền của các cơ quan trong việc định giá đất tại tỉnh Thái Nguyên
....................................................................................................................................................................... 25
2.6.4. Quy trình định giá đất cụ thể tại tỉnh Thái Nguyên........................................... 26
2.6.4. Kết quả công tác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ..... 29
PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..31
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu................................................................................... 31
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu:........................................................................................................ 31
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu:............................................................................................................ 31
3.2.Thời gian, địa điểm nghiên cứu......................................................................................... 31
3.2.1. Thời gian thực tập................................................................................................................. 31
3.2.2. Địa điểm thực tập .................................................................................................................. 31
3.3.Nội dung nghiên cứu................................................................................................................ 31
3.4. Phương pháp nghiên cứu...................................................................................................... 32
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ....................................................................... 32
3.4.2. Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu viết báo cáo.................................... 33
PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN........................................... 34
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Thái Nguyên.............................. 34
4.1.1. Điều kiện tự nhiên, quy mô, diện tích ...................................................................... 34
4.1.2. Địa hình, đất đai, sông ngòi, khí hậu ........................................................................ 34
4.1.3. Tình hình phân bố dân cư................................................................................................ 36
4.1.4. Về tài nguyên nông nghiệp............................................................................................. 36
4.1.5. Về tài nguyên khoáng sản................................................................................................ 37
4.1.6. Tình hình phát triển kinh tế, xã hội............................................................................ 38
4.1.7. Môi trường nhân lực........................................................................................................... 38

4.2. Thực trạng giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên................................................. 39
4.2.1. Thực trạng giá đất theo bảng giá nhà nước quy định tại tỉnh Thái Nguyên
....................................................................................................................................................................... 39
4.2.2. Thực trạng giá đất theo giá thị trường tại tỉnh Thái Nguyên ...................... 44

iv
4.3. Thực trạng xây dựng bảng giá đất tại tỉnh Thái Nguyên................................... 47
4.3.1.Thẩm quyền của các cơ quan nhà nước trong việc xây dựng bảng giá đất
....................................................................................................................................................................... 47
4.3.2. Quy trình xây dựng bảng giá đất tỉnh Thái Nguyên......................................... 48
4.3.3. Kết quả công tác xây dựng bảng giá đất tại tỉnh Thái Nguyên.................. 56
4.4. Công tác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên........................... 57
4.4.1.Thực trạng điều chỉnh bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên......... 57
4.4.1.2. Kết quả điều chỉnh bảng giá đất .............................................................................. 57
4.5.Đánh giá chung Quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
....................................................................................................................................................................... 59
4.5.1. Những mặt đạt được............................................................................................................ 59
4.5.2. Những tồn tại, hạn chế....................................................................................................... 60
4.5.3. Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế................................................................ 61
4.6.Một số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về giá đất
4.6.1. Dự báo giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên những năm tới................... 62
4.6.2. Một số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về giá đất
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ................................................................................ 66
5.1. Kết luận........................................................................................................................................... 66
5.2. Kiến nghị........................................................................................................................................ 67
TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................................................. 69

v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BTC
BTGPMB
BTNMT
CP
GCN
HĐND
HĐTĐ
KHĐT
NĐ
NQ
P
QĐ
QSD
TNMT
TP
TPTN
TT
TT
TX
UBDT
UBND
VNĐ
VPHC
VT
Bộ Tài chính
Bồi thường giải phóng mặt bằng
Bộ Tài nguyên & Môi trường
Chính phủ
Giấy chứng nhận
Hội đồng nhân dân
Hội đồng thẩm định
Kế hoạch đầu tư
Nghị định
Nghị quyết
Phường
Quyết định
Quyền sử dụng
Tài nguyên môi trường
Thành phố
Thành phố Thái Nguyên
Thông tư
Trung tâm
Thị xã
Ủy ban dân tộc
Ủy ban nhân dân
Việt Nam Đồng
Vi phạm hành chính
Vị trí

1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Nước ta đang trong thời kỳ đẩy mạnh sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại
hóa đất nước, phấn đấu đến năm 2020 cơ bản trở thành một nước công nghiệp
phát triển theo hướng hiện đại. Nhiều dự án các công trình giao thông, các khu,
cụm công nghiệp, nhà máy, các khu đô thị hiện đại, khu dân cư tập trung... đang
được xây dựng một cách mạnh mẽ. Để thực hiện được nhiệm vụ trên thì đất đai
là một trong những nhân tố quan trọng, nó quyết định đến kết quả thu hút đầu tư,
hiệu quả đầu tư của các nhà đầu tư trong và ngoài nước, ảnh hưởng đến tiến trình
thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa của đất nước.
Đất đai là nguồn phát sinh ra mọi của cải vật chất. Đất là tư liệu sản
xuất đặc biệt nó tham gia trong quá trình sản xuất như một tư liệu sản xuất.
Loại tư liệu này đặc biệt vì nó không bị hao mòn. Nếu biết sử dụng, nó không
những không mất đi mà còn tốt lên.
Đất đai là cốt lõi, nền tảng của nền kinh tế, chính trị, xã hội với những
vấn đề sở hữu, vấn đề sử dụng đất.
Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Tuỳ
loại đất mà vấn đề nước, khí hậu và sinh vật có thể khác nhau. Cải tạo môi
trường đất người ta có thể cải tạo được môi trường nước, khí hậu và sinh vật.
Thái Nguyên là một tỉnh ở , tiếp giáp với thủ đô Hà Nội và là tỉnh nằm
trong quy hoạch mở rộng Thủ đô Hà Nội, Thái Nguyên là một trung tâm kinh
tế - xã hội lớn của khu vực Đông Bắc Việt Nam. Từ khi được tái lập vào năm
1997 đến nay thì giá đất đã có nhiều biến động xong chủ yếu theo chiều
hướng tăng dần qua các năm do tốc độ đô thị hóa ngày càng diễn ra mạnh mẽ,
các hoạt động kinh tế - xã hội có liên quan đến đất và cần sử dụng đất ngày

càng tăng nhiều. Do đó, việc định giá đất để phục vụ cho các hoạt động có
liên quan đến đất là hết sức quan trọng và cần thiết cho thị trường nhà đất nói

2
riêng và nền kinh tế của địa phương nói chung. Tuy nhiên, các vấn đề về định
giá đất còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra
những khó khăn vướng mắc. Ngoài ra, khung giá đất do Nhà Nước qui định
tại địa phương vẫn chưa phù hợp với giá đất trên thị trường.
Xuất phát từ những vấn đề thực tế vừa nêu trên và với mong muốn tìm
hiểu thêm về quy trình định giá đất cũng như những khó khăn, tồn tại trong công
tác định giá và quản lý giá đất ở nước ta nói chung và của tỉnh Thái Nguyên nói
riêng hiện nay. Được sự đồng ý của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên - Đại học Thái Nguyên và TS. Nguyễn Quang Thi em lựa chọn đề
tài khóa luận tốt nghiệp của mình là “TÌM HIỂU CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ
NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN
2015 – 2018 ”
1.2.Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Tìm hiểu công tác quản lý nhà nước về giá đất tại tỉnh Thái Nguyên
nhằm chỉ ra những kết quả đã đạt được trong công tác này.
- Phân tích thực trạng Quản lý nhà nước về giá đất tại tỉnh Thái
Nguyên;
- Xác định những tồn tại và khó khăn trong Quản lý nhà nước về giá
đất tại tỉnh Thái Nguyên;
- Đề xuất giải pháp nâng cao Quản lý nhà nước về giá đất tại tỉnh Thái
Nguyên để khai thác tốt nguồn tài nguyên này.
1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
Hệ thống hóa được cở sở lý luận về quản lý giá đất trong các cơ quan,
đơn vị sự nghiệp hoạt động trong lĩnh vực Tài nguyên môi trường, là cơ sở
khoa học cho việc nghiên cứu quản lý nhà nước về giá đất.
Làm tài liệu tham khảo cho các bạn sinh viên khóa sau.

3
1.3.2.Ý nghĩa trong thực tiễn:
Phân tích và đánh giá được thực trạng quản lý nhà nước về giá đất trên
địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Đưa ra được những ưu điểm, hạn chế và nguyên
nhân của những hạn chế trong quản lý nhà nước về giá đất. Từ đó đề xuất
những giải pháp nhằm tăng cường quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn
tỉnh.
Cung cấp thêm các tài liệu liên quan tới Quản lý nhà nước về giá đất
trên địa bàn tỉnh.

4
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1.Một số khái niệm cơ bản
2.1.1. Giá đất
“Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tài liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc
phòng.
“Đất đai là sản phẩm phi nông nghiệp, bản thân nó không có giá trị. Giá
cả của đất đai phản ánh tác dụng của đất đai. Giá đất là giá bán quyền sở hữu
đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và
thời gian xác định”.
Giá đất tùy thuộc vào giá trị của đất bao gồm: loại đất, hạng đất, quan
hệ cung cầu về đất; tùy vào chiến lược phát triển kinh tế của khu vực đất, tùy
lợi ích kinh tế xã hội và người sử dụng đất cũng như tùy thuộc yêu cầu quản
lý về đất đai mà hình thành.
Thông thường giá đất được hình thành 2 loại: giá theo quy định của
Nhà nước và giá theo tâm lý quy luật thị trường.
Giá đất do Nhà nước quy định nằm trong khung giá chung của Nhà
nước, loại giá này dựa trên cơ sở phân hạng định giá trị của đất, dựa vào các
yếu tố đã qui định và tùy thuộc vào từng vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ
thể của từng địa phương mà hình thành. Dựa trên cơ sở phân hạng và định giá
này, Nhà nước qui định mức thuế cho mọi đối tượng sử dụng đất.
Loại giá thứ hai thường dựa vào thị trường, nhu cầu và tâm lý của
người mua bán hay sang nhượng, là loại giá không ổn định, dễ bị chi phối bởi
điềukiện về chính sách và kinh tế trong và ngoài nước, không có cơ sở vững

chắc về mặt phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự ước đoán,
vào thị hiếu hay sở thích và tâm lý của người sử dụng. Loại giá này thông

5
thường cũng dựa trên khung giá quy định của Nhà nước mà hình thành,
thường ở mức cao hơn giá Nhà nước đưa ra.
Giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều
nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền
sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục
đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định.
2.1.1.1. Giá đất do Nhà nước quy định
- Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
+ Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định
giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật đất đai 2013.
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
+ Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Giá đất do nhà nước quy định cần đảm bảo các nguyên tắc sau:
+ Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường, khi có chênh lệch lớn với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
+ Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết
cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử
dụng theo quy định thì mức giá như nhau.
+ Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử
dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.

+ Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất
cho từng vùng, theo từng thời gian, từng trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc
xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
- Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều 112

6
Luật đất đai 2013, phương pháp định giá đất và khung giá các loại đất do
chính phủ quy định, Ủy ban nhân dân tỉnh xây dựng giá đất cụ thể tại địa
phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi
ban hành.
- Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh xây dựng định kỳ 05 năm một lần và
được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01của năm đầu kỳ được sử dụng
làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, cho
thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có
sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng
đất; tình phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật
đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
2.1.1.2. Giá đất thị trường Giá
cả, giá cả thị trường.
- Giá cả là do giá trị hàng hóa, giá trị tiền tệ và quan hệ cung cầu cùng
quyết định. Mặc dù giá cả là biểu hiện tiền tệ của giá trị hàng hóa nhưng khô
ng có nghĩa là giá cả và giá trị hàng hóa trong mọi trường hợp nhất trí với
nhau. Vì giá cả ngoài quyết định giá trị, còn chịu ảnh hưởng của giá trị tiền tệ
và quan hệ cung cầu.
Giá trị thị trường của đất đai được xác định trên cơ sở các yếu tố sau:
- Sự thỏa thuận, nhất trí giữa người bán và người mua.
- Mục đích của người mua và bán đất.
- Nhu cầu về đất đai của thị trường.
- Tác động của môi trường sống và xã hội.
- Một số yếu tố về sử dụng đặc biệt.
2.1.2. Định giá đất

Khái niệm

7
Định giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp
định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những
thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi
thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh
hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất,
dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai đối với việc thu lợi từ đất rồi tổng
hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa
đất.
2.1.3. Thị trường đất đai
2.1.3.1. Khái niệm
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị
trường đất đai có thể hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị
trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một
khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định.Theo nghĩa
hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến
giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của
nền kinh tế thị trường nước ta.
2.1.3.2. Yếu tố cấu thành
Chủ thể thị trường: là chỉ chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế
độc lập; có quyền quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh
của mình, có quyền nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật. Trong
nền kinh tế định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ thể thị trường bao gồm các tổ
chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác.
Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi
thông qua thị trường, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tương lai.

Giới trung gian thị trường: là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô
hình liên kết giữa các chủ thể thị trường. Giới trung gian thị trường bao gồm
hệ thống môi giới liên hệ giữa những người sản xuất, giữa những người tiêu

8
dùng, giữa những người sản xuất và tiêu dùng, giữa những người sản xuất
cùng loại, giữa những người tiêu dùng cùng loại và người tiêu dùng khác loại
2.1.3.3. Vai trò của thị trường đất đai
Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế
quốc dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng
trong nền kinh tế, cụ thể là:
Hoạt động của thị trường đất đai góp phần bổ sung và sử dụng có hiệu
quả một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài
nguyên quý và ngày càng trở nên khan hiếm) và các bất động sản trên đất.
Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng
kinh tế. Khi đầu tư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng…tạo sự năng
động trong chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua
việc đầu tư, sử dụng đất đai và các bất động sản khác một cách hợp lý.
Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài
chính. Việc chuyển bất động sản hàng hóa thành tài sản chính góp phần huy
động các nguồn lực cho nền kinh tế.
2.1.3.4. Những đặc điểm cơ bản của thị trường đất đai
Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn
hoàn hảo của thị trường trong thuyết kinh tế. Một thị trường hoàn hảo là thị
trường khi ổn định, người mua và bán nắm được thông tin đầy đủ, không có
sự thúc ép mua và bán thì giá trị thị trường, giá cả thị trường, và giá trị trao
đổi là giống nhau. Khi không thỏa mãn những điều kiện trên thì giá trị và giá
cả có thể khác nhau đó là thị trường không hoàn hảo. Trong thị trường hoàn
hảo đòi hỏi tính thuần nhất của các vật thể được trao đổi mua bán nhưng trong
đất đai từng thửa đất là độc đáo, ít nhất về mặt vị trí. Mức độ hoàn hảo của thị

trường đất đai thấp hơn thị trường hàng hóa tiêu dùng và các thị trường tư liệu
sản xuất khác, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặc biệt trong

9
công tác quy hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển hạ tầng kinh tế - kỹ
thuật, phát triển đô thị, khu dân cư, khu kinh tế tập trung…).
2.1.3.5. Mối quan hệ giữa quản lý nhà nước về giá đất với thị trường đất đai
Giữa nhà nước và thị trường đất đai luôn có mối quan hệ tác động qua
lại lẫn nhau. Tuy còn nhiều tranh luận về việc quản lý, can thiệp ít hay nhiều của
nhà nước vào thị trường đất đai nhưng các nhà khoa học thế giới và trong nước
đều thừa nhận vai trò điều tiết, chức năng quản lý kinh tế không thể thiếu được
của nhà nước trong thị trường đất đai thông qua các chính sách về giá đất và phát
triển thị trường đất đai là tất yếu khách quan của lịch sử nhân loại.
Các chính sách về giá đất từng giai đoạn thể hiện vai trò điều tiết của
nhà nước vào thị trường đất đai. Nhà nước thể hiện vai trò quản lý đối với thị
trường đất đai thông qua các chính sách về thuế, việc đánh thuế giúp tăng thu
ngân sách nhà nước đồng thời đảm bảo điều tiết thị trường đất đai. Trong
trường hợp thị trường đất đai tăng trưởng quá nóng thì việc tăng thuế sẽ giúp
hạ nhiệt thị trường đất đai.
Trên thực tế, thị trường khi thừa cung thì giá thấp mà thiếu cung thì giá
cao. Do đó, cần quản lý tốt quy hoạch, đồng thời cấp phép triển khai dự án
phải phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường. Vấn đề đặt ra là nhà nước
cần kiểm soát thị trường đất đai ở góc độ cung cầu.
2.2. Quản lý nhà nước về giá đất
2.2.1. Đối tượng quản lý nhà nước về giá đất
Đối tượng của Quản lý nhà nước về giá đất đó chính là toàn bộ đất đai
trong phạm vi biên giới quốc gia.
2.2.2. Xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất và phạm vi áp dụng
bảng giá đất
2.2.2.1. Xây dựng, điều chỉnh khung giá đất

* Căn cứ xây dựng khung giá đất (NĐ44/2014/NĐ-CP)

10
Việc xây dựng khung giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất
quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai 2013, phương pháp định giá đất quy
định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định 44; kết quả tổng hợp,
phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội,
quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất.
* Nội dung khung giá đất (NĐ44/2014/NĐ-CP)
Quy định mức giá tối thiểu, tối đa đối với các loại đất sau đây:
a) Nhóm đất nông nghiệp:
- Khung giá đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây
hàng năm khác;
- Khung giá đất trồng cây lâu năm;
- Khung giá đất rừng sản xuất;
- Khung giá đất nuôi trồng thủy sản;
- Khung giá đất làm muối.
b) Nhóm đất phi nông nghiệp:
- Khung giá đất ở tại nông thôn;
- Khung giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn;
- Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất
thương mại, dịch vụ tại nông thôn;
- Khung giá đất ở tại đô thị;
- Khung giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị;
- Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất
thương mại, dịch vụ tại đô thị.
2.2.2.2. Xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất
Căn cứ xây dựng bảng giá đất

Việc xây dựng bảng giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất
quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai 2013, phương pháp định giá đất quy
định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của Nghị định 44, khung giá đất do

11
Chính phủ quy định; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị
trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh
hưởng đến giá đất.
*Nội dung bảng giá đất
Quy định bảng giá đất đối với các loại đất sau đây:
a) Bảng giá đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây
hàng năm khác;
b) Bảng giá đất trồng cây lâu năm;
c) Bảng giá đất rừng sản xuất;
d) Bảng giá đất nuôi trồng thủy sản;
đ) Bảng giá đất làm muối;
e) Bảng giá đất ở tại nông thôn;
g) Bảng giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn;
h) Bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất
thương mại, dịch vụ tại nông thôn;
i) Bảng giá đất ở tại đô thị;
k) Bảng giá đất thương mại, dịch vụ tại đô thị;
l) Bảng giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất
thương mại, dịch vụ tại đô thị;
2.2.3. Định giá đất cụ thể
2.2.3.1. Mục đích của định giá đất
Định giá bao giờ cũng gắn với một tài sản cụ thể và tại một thời điểm
xác định. Không thể định giá một vật không được xác định trong không gian,
cũng như không thể định giá một tài sản mà kết quả đúng với mọi thời điểm
của thời gian.

Định giá đất đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế thông qua kết
quả định giá nó giúp cho Nhà nước và người sử dụng đất có những quyết định
đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân

12
sự khác. Cơ sở phục vụ cho mua bán, trao đổi và chu chuyển nhượng đất, góp
phần ổn định thị trường đất.
Cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ sở hữu đất như: Cho thuê,
thế chấp, cầm cố.
Cơ sở đền bù đất khi nhà nước thu hồi đất, tính giá trị tài sản khi thu hồi.
Cơ sở cho việc sử đụng đất nhằm nâng cao hiệu quả về sử dụng đất. Định
giá đất còn đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội đặc biệt
khi giải quyết sự tranh chấp đất, xây dựng và thực hiện luật pháp về đất đai.
2.2.3.2. Nguyên tắc của định giá đất
Việc định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:
a. Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định
giá; b. Theo thời hạn sử dụng đất;
c. Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục
đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đồi với
những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
d. Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử
dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì có
mức giá như nhau.
2.2.3.3. Phương pháp định giá đất
Tại Việt Nam hiện nay phương pháp xác định giá đất, khung giá các
Nghị định số 44/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ qui định về
giá đất
Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 6/01/2017 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai 2013.
Thông tư số 36/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định về giá
đất, trong đó quy định cụ thể 5 phương pháp xác định giá đất chủ yếu, đó là:

phương pháp so sánh trực tiếp (hay còn gọi là phương pháp so sánh giá bán);
phương pháp chiết trừ (hay còn gọi là phương pháp chi phí; phương pháp giá

13
thành); phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư); phương pháp thặng dư
(phương pháp vốn hóa trực tiếp) và phương pháp hệ số điều chỉnh.
a. Phương pháp so sánh trực tiếp
Khái niệm
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua
việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng
đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính
pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển
nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định
giá của thửa đất cần định giá.
Điều kiện áp dụng phương pháp:
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị
trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh
được với loại đất cần định giá.
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng
đểphân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.
Hạn chế
Cần thiết phải có nhiều thông tin rõ ràng chính xác. Nếu các thông tin
giao dịch không chính xác thì không sử dụng được phương pháp này.
Các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định
giá, đặc biệt là tính thời điểm (thông tin giao dịch thành công thường diễn ra
trước thời điểm cần định giá đất mục tiêu), do đó, trong điều kiện thị trường biến
động các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn.
Phải có giao dịch về đất tương tự trong cùng khu vực mới có thể sử
dụng để so sánh được.

14
Đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh nghiệm về kiến thức thị
trường. Tức là người định giá phải xác định và phân tích được điểm mạnh
điểm yếu của tài liệu đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh.
b. Phương pháp chiết trừ
Khái niệm
Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài
sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi
tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
Điều kiện áp dụng
Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có
tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường
của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp,
trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản
gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá.
Hạn chế
Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị và có những chi phí
không tạo ra giá trị
Giống như phương pháp so sánh trực tiếp do phải dựa vào các số liệu
lay trên thị trường nên cần có thông tin đầy đủ và chính xác về giá thành xấy
dựng.
Người thẩm định giá phải có kiến thức nhất định về xây dựng, về giá thành
xây dựng, và phải có kinh nghiệm để có thể áp dụng được phương pháp này;
Ngoài ra khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để tính chi phí xây
dựng sẽ có những mặt hạn chế như vừa nêu trên.
c. Phương pháp thu nhập
Khái niệm:

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số
giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích
đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định

15
giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà
nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
Điều kiện áp dụng.
Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác
định được các khoản thu nhập mang lại từ đất.
Hạn chế
Cần phải có tài liệu chính xác và đòi hỏi hiểu biết kỹ lưỡng về nghiệp
vụ; Khó khăn trong việc xác định dòng tiền chiết khấu;
Khi có nhiều dạng đầu tư thì cần phải biết sắp xếp các dòng đầu tư
khác nhau d. Phương pháp thặng dư
Khái niệm
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có
tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc
được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng
cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định
của bất động sản.
Điều kiện áp dụng
Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa
đất trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục
đích sử dụng đất trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tương tự trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp.
Hạn chế
Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất;
Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các
điều kiện của thị trường;

Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với những thay đổi của việc
được ước tính các chi phí và giá bán;

16
Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả
các khoản mục khác nhau.
e. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất
bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá
đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.
Được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp quy định tại các
Điểm a, b, с và d Khoản 4 Điều 114; Khoản 2 Điều 172 và Khoản 3 Điều 189
của Luật Đất đai 2013 mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo
giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc
Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ
đồng đối với các tỉnh còn lại.
2.2.4. Phân cấp trong Quản lý nhà nước về giá đất
Tại Việt Nam hoạt động Quản lý nhà nước về giá đất được phân cấp
theo cấp từ trung ương tới địa phương bao gồm các công việc cụ thể sau:
2.2.4.1 Quản lý nhà nước về giá đất ở cấp Trung ương
Quản lý nhà nước ở cấp trung ương mà cơ quan cao nhất là chính phủ
có nhiệm vụ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại
đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ
biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở
lên so với giá tối tiểu trong khung giá đất thì chính phủ điều chỉnh khung giá
đất cho phù hợp.Trên cơ sở đó ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ban hành bảng giá
đất cụ thể áp dụng tại địa phương.
Cơ quan đại diện ở cấp trung ương là Bộ Tài nguyên và môi trường có
chức năng, nhiệm vụ:
a) Hướng dẫn, kiểm tra việc xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất;

17
b) Hướng dẫn, kiểm tra việc áp dụng khung giá các loại đất, nguyên
tắc, phương pháp xác định giá đất; việc thực hiện trình tự, thủ tục xây dựng
bảng giá đất; việc xác định giá đất cụ thể; việc lập bản đồ giá đất;
c) Hướng dẫn, kiểm tra và thẩm định giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương thuộc thẩm quyền quyết định của Thủ tướng Chính phủ;
d) Chủ trì, phối hợp với các cơ quan, tổ chức có liên quan giải quyết hoặc
trình cấp có thẩm quyền giải quyết các kiến nghị về xây dựng, điều chỉnh và áp
dụng bảng giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;
đ) Kiểm tra việc định giá đất của các tổ chức có chức năng tư vấn định
giá đất;
e) Tổ chức điều tra, thu thập và quản lý dữ liệu giá đất trên thị trường
theo quy định của pháp luật; tổng hợp, cung cấp dữ liệu, thông tin về khung
giá các loại đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể.
2.2.4.2. Quản lý nhà nước về giá đất ở cấp địa phương
Hệ thống quản lý về giá đất ở địa phương được tổ chức thành 3 cấp với
các cơ quan tham mưu về chuyên môn gồm:
a)Đối với cấp tỉnh có Sở Tài nguyên và môi trường là cơ quan tham
mưu đại diện cho tỉnh có chức năng :
- Xây dựng bảng giá các loại đất; bảng giá đất điều chỉnh trên địa bàn
tỉnh;
- Hệ số điều chỉnh giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;
- Giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Giá khởi điểm
đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai
và các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thi hành;

Với chức năng là cơ quan tham mưu giá đất tại địa phương, Sở Tài
nguyên & Môi trường luôn chủ trì, phối hợp với UBND cấp huyện, các đơn vị
có liên quan, tổ chức xác định giá đất, xây dựng phương án giá đất và trình

18
tỉnh phê duyệt giá đất để tính bồi thường giải phóng mặt bằng, giá đất để giao
đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất Tái định cư, giá đất để đấu giá quyền sử
dụng đất… trên địa bàn tỉnh.
b) Đối với cấp huyện có Phòng Tài nguyên và môi trường là cơ quan
đại diện có trách nhiệm tham gia cùng Sở Tài nguyên và Môi trường và các
cơ quan có liên quan trong việc xác định giá đất, mức thu tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất của địa phương; tham gia thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư theo quy định của pháp luật; tham mưu, đề xuất Chủ tịch Ủy
ban nhân dân huyện hoặc phối hợp các cơ quan có liên quan xử lý vi phạm
hành chính trong lĩnh vực đất đai theo quy định của pháp luật.
c) Đối với cấp xã có công chức địa chính xã có chức năng tham mưu giúp
Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn xã.
Thu thập thông tin, tổng hợp số liệu, lập sổ sách các tài liệu và xây
dựng các báo cáo về đất đai, địa giới hành chính, tài nguyên, môi trường và đa
dạng sinh học, công tác quy hoạch, xây dựng, đô thị, giao thông, nông nghiệp
và xây dựng nông thôn mới trên địa bàn theo quy định của pháp luật;đồng
thời chịu sự hướng dẫn, kiểm tra về chuyên môn, nghiệp vụ của
Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.
2.3. Bộ máy quản lý nhà nước về giá đất
Nhà nước quản lý giá đất bằng cách sử dụng các công cụ pháp luật như:
Luật, Nghị định, Thông tư, Quyết định…về quản lý giá đất và buộc các đối
tượng có liên quan phải tuân thủ.
Ở Trung ương cơ quan quản lý về giá đất là Bộ Tài nguyên môi trường,
trong đóTổng cục Quản lý đất đai là cơ quan trực thuộc Bộ Tài nguyên và
Môi trường, thực hiện chức năng tham mưu, giúp Bộ trưởng Bộ Tài nguyên
và Môi trường quản lý nhà nước và tổ chức thực thi pháp luật về đất đai nói
chung cũng như giá đất nói riêng trong phạm vi cả nước.
Ở tỉnh cơ quan quản lý về giá đất là Sở Tài nguyên môi trường, trong

đó Phòng Tài chính đất và Bồi thường giải phóng mặt bằng là đơn vị thuộc Sở

19
có chức năng tham mưu các cơ chế, chính sách về giá đất của tỉnh cho lãnh
đạo Sở để trình UBND tỉnh phê duyệt.
Ở huyện cơ quan quản lý là phòng Tài nguyên và Môi trường có nhiệm
vụ Phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường và các cơ quan có liên quan
trong việc xác định giá đất trên địa bàn huyện.
Ở xã có công chức địa chính xã có chức năng tham mưu giúp Ủy ban
nhân dân cấp xã thực hiện quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn; chịu sự
hướng dẫn, kiểm tra về chuyên môn, nghiệp vụ của Phòng Tài nguyên và Môi
trường cấp huyện.
2.4. Những yếu tố tác động đến giá đất
2.4.1. Yếu tố thông thường
Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ
biến, cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao
gồm: yếu tố kinh tế, yếu tố nhân khẩu, yếu tố xã hội, yếu tố quốc tế.
- Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của
kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan
mật thiết với:
+ Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất
tăng, vì thế giá đất tăng lên.
+ Tố chất nhân khẩu: thường có tương quan với trình độ giáo dục tố
chất văn hoá cuả nhân khẩu.
+ Cấu thành nhân khẩu gia đình: sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền
thống và ảnh hưởng của đô thị hoá làm cho kết cấu gia đình ngày càng nhỏ.
- Yếu tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối
với giá đất. Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:

+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị
trong cả nước.

20
+ An ninh xã hội: yếu tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực
có trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn.
+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng
sựbiến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận. Khi đất cung không
đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn
cầungười đầu cơ bán tháo làm rớt giá.
+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá
đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân
khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến
trình đô thị hoá có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực
khác.
-Yếu tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là
không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế.
+ Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều
liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị
trường,đất đai cũng không ngoại lệ.
+ Yếu tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với
quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở,
hoà hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng.
+ Yếu tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan
trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc
gia. Trong quá trình chính phủ tích cự theo đuổi tăng trưởng kinh tế và ổn
định kinhtế, vật tư dân dụng đều thông qua ảnh thưởng của chính sách kinh tế
mà đi đến ổn định. Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua
các yếu tố sau:
+ Tình trạng phát triển kinh tế.
+ Mức độ dự trữ và đầu tư: hai yếu tố này có mối tương quan thuận với nhau.
+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ.

+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư.

21
+ Biến động vật giá.
+ Mức lãi suất.
2.4.2. Yếu tố khu vực
Là điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của khu vực có đất
tácđộng tổng hợp tới giá đất bao gồm: vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện
thiết bị hạ tầng, chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị. Trong
đó vị trí là yếu tố quyết định đến giá đất đô thị.
* Vị trí: yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh
tế, là nói về vị trí vụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Mỗi Bất
động sản luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối.
Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan
trọng trong việc xác lập giá trị của đất. Những khu vực đất nằm tại trung tâm
đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm
ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Những khu đất nằm tại các ngã 4
hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những
khu đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Qua đó có thể thấy khả năng sinh
lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn. Vì vậy xem
xét đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất.
2.4.3. Yếu tố cá biệt
Yếu tố cá biệt là những yếu tố chỉ đặc trưng và điều kiện bản thân của
thửa đất. Bao gồm: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc,điều
kiện cơ sở hạ tầng, hạn chế của quy hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn
sử dụng đất,… Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến
giá cả của từng thửa đất.

Trong đó yếu tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là yếu tố cá
biệt, bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật
độ xây dựng, loại hình sử dụng,…

22
Ngoài những yếu tố ảnh hưởng chủ yếu trên còn có các yếu tố khác như
yếu tố tâm lý, mục đích sử dụng đất…
2.4.4. Yếu tố quy hoạch
Do quá trình đô thị hóa tăng nhanh trong những năm gần đây nên nhu
cầu về đất ở ngày càng tăng. Để góp phần nâng cao quỹ đất cho người dân
trong những năm vừa qua cả nước đã triển khai nhiều dự án quy hoạch khu
dân cư. Giá đất của các khu dân cư từ lúc bắt đầu có phương án quy hoạch
đến lúc dự án hoàn thành có sự thay đổi khá lớn.
2.5. Những yếu tố tác động đến Quản lý nhà nước về giá đất
Đất đai thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, người dân chỉ có quyền sử
dụng đất, quyền sử dụng cũng có giá trị của nó, khi không có nhu cầu sử dụng
nữa thì cũng có quyền chuyển nhượng lại cho người khác, quyền sử dụng
cũng có giá trị nên nó không chỉ là 1 một loại hàng hóa, mà là 1 loại hàng hóa
đặc biệt, là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, những hàng
hóa khác có thể sản xuất thêm được nhưng đất chỉ có giới hạntùy theo địa
điểm, vị trí mà có giá trị khác nhau do vậy quản lý về giá đất cũng mang tính
đặc thù không giống với việc quản lý các loại hàng hóa khác.
Hoạt động mua bán, sang nhượng đất đai đang diễn ra ngày càng phức tạp
trên thị trường. Việc bình ổn thị trường nhà đất là việc làm hết sức quan
trọng và cần thiết.Nếu giá đất được bình ổn thích hợp sẽ dẫn đến bình ổn thị
trường nhà đất và làm cho thị trường nhà đất phát triển mạnh mẽ. Khi thị
trường đất đai được phát triển ổn định sẽ góp phần vào sự phát triển ổn định
của nền kinh tế thị trường chung của cả nước. Chính vì vậy việc quản lý về
giá đất một cách hiệu quả là việc làm hết sức cần thiết và là yếu tố tố quan
trọng nhất góp phần bình ổn thị trường nhà đất. Tuy nhiên quản lý nhà nước
về giá đất cũng chịu sự ảnh hưởng của các yếu tố như:

Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về giá đấ ảnh hưởng rất
lớn tới công tác quản lý nhà nước về giá đất. Việc ban hành các văn bản quy

23
phạm pháp luật về giá đất cần phù hợp, sát với thực tế từng thời điểm, từngđịa
phương sẽ làm cho công tác quản lý về giá gặp nhiều thuận lợi, ít gặp khó
khăn vướng mắc và ngược lại.
Việc nâng cao năng lực chuyên môn của Cán bộ trong việc thực hiện
nhiệm vụ về giá đất. Việc nâng cao năng lực của Cán bộ làm công tác về giá
đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong xây dựng và hoàn thiện bộ máy chính
quyền cơ sở, trong hoạt động thi hành công vụ. Hiệu lực, hiệu quả của bộ máy
chính quyền các cấp và hệ thống chính trị nói chung, xét đến cùng được quyết
định bởi phẩm chất, năng lực và hiệu quả công tác của đội ngũ Cán bộ công
chức. Vì vậy, việc nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ công chức, nâng cao
kiến thức và trình độ năng lực để thực thi chức năng, nhiệm hiệm vụ quản lý
nhà nước về giá là một trong những nhiệm vụ quan trọng được đặt ra. Đểđạt
được hiệu quả cần tăng cường tổ chức các lớp tập huấn về chuyên môn nghiệp
vụ, chế độ chính sách liên quan tới đất đai.
2.6. Quản lý nhà nước về giá đất ở một số tỉnh và kinh nghiệm cho tỉnh
Thái nguyên
2.6.1. Quản lý nhà nước về giá đất ở một số tỉnh
Nhìn chung việc ban hành và áp dụng xây dựng bảng giá đất, trình tự
xác định giá đất tại các tỉnh về cơ bản là giống nhau về nội dung do đều áp
dụng theo các quy định và khung giá do Chính phủ ban hành. Tuy nhiên có sự
khác nhau về việc quy định giá đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (gồm
đất dùng vào mục đích thương mại, dịch vụ và sản xuất kinh doanh) giữa các
tỉnh điển hình như:
Tại Hà Nội:
Hà Nội là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, trung tâm quyền lực và
là đầu não của cả nước. Dân số tại thủ đô đứng vào hàng bậc nhất của cả

nước. Do vậy nhu cầu về đất tại đây là rất cao kéo theo giá đất tại đây có giá
cao và luôn biến động xếp vào hàng bậc nhất của Việt Nam. Việc quy định

24
giá đất phi nông nghiệp tại đây rất chặt chẽ và chi tiết cho từng loại đất,
từngkhu đất, từng vị trí. Trong bảng giá đất giai đoạn 2015-2019 theo Quyết
định số 96/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND thành phố Hà Nội luôn
quy định giá cụ thể đối với từng vị trí, tuyến đường đối với đất phi nông
nghiệp là đất thương mại, dịch vụ, sản xuất kinh doanh. Sự quy định chi tiết
và cụ thể đó càng phản ánh sát hơn giá trị của đất phi nông nghiệp nơi đây.
Tại Bắc Ninh:
Bắc Ninh, xưa là xứ Kinh Bắc, là mảnh đất địa linh nhân kiệt, nơi có
truyền thống khoa bảng và nền văn hóa lâu đời. Với vị trí thuận lợi, Bắc Ninh
ngày nay chính là cầu nối giữa Hà Nội và các tỉnh trung du miền núi phía Bắc
và trên hành lang kinh tế Nam Ninh - Lạng Sơn - Hà Nội - Hải Phòng - Hạ
Long. Bắc Ninh còn là một trong 8 tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm Bắc
Bộ, khu vực có mức tăng trưởng kinh tế cao, giao lưu kinh tế mạnh của cả
nước, có nhiều lợi thế về phát triển kinh tế - thương mại và chuyển dịch cơ
cấu kinh tế, có vị trí quan trọng về an ninh quốc phòng. Mặc dù là tỉnh có diện
tích đất nhỏ nhất trong 63 tỉnh thành tuy nhiên việc quy định giá đất tại đây
khá chi tiết cho các loại đất, ngoài việc quy định chi tiết cụ thể giá đất ở cho
từng vị trí tuyến đường thì giá đất sản xuất, kinh doanh, thương mại dịch vụ
tại đây cũng được quy định cụ thể theo Quyết định 552/2014/QĐ-UBND ngày
29/12/2014 của UBND tỉnh Bắc Ninh gồm:
Giá đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn và đô thị có thời hạn sử dụng
70 năm. Giá đất được tính bằng 80% giá đất ở tại vị trí đó.
Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp trong các khu công
nghiệp, cụm công nghiệp được quy định cụ thể về mức giá trong bảng giá đối
với các khu vực thành phố, thị xã, huyện…

Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp ngoài các khu công
nghiệp, cụm công nghiệp. giá đất được tính bằng 70% giá đất ở tại vị trí đó.

25
2.6.2. Kinh nghiệm đối với tỉnh Thái Nguyên trong công tác xây dựng giá đất
Tại Thái Nguyên việc quy định giá đất thương mại, dịch vụ và sản xuất
kinh doanh được quy định theo Quyết định 57/2014/QĐ-UBND ngày
22/12/2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên cụ thể:
Đối với đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn, tại đô thị có thời hạn sử
dụng 70 năm: Giá đất được tính bằng 60% giá đất ở tại vị trí đó.
Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất
thương mại, dịch vụ tại nông thôn, tại đô thị có thời hạn sử dụng 70 năm: Giá
đất được tính bằng 60% giá đất ở tại vị trí đó.
Đối với đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh và đất
xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính có
thời hạn sử dụng 70 năm: Giá đất được tính bằng 60% giá đất ở tại vị trí đó.
Đối với đất làm nghĩa trang, nghĩa địa có thời hạn sử dụng lâu dài: Giá
đất được tính bằng 60% giá đất ở tại vị trí đó.
Đối với đất phi nông nghiệp khác có thời hạn sử dụng 70 năm: Giá đất
được tính bằng 60% giá đất ở tại vị trí đó.
Nhìn chung giá đất thương mại, dịch vụ và sản xuất kinh doanh tại tỉnh
được tính bằng 60% giá đất ở cùng vị trí trong bảng giá. Đây là một bất cập
trong việc xây dựng bảng giá của tỉnh. Chúng ta nên học tập các tỉnh như Bắc
Ninh, Hà Nội để quy định cụ thể hơn về giá đất thương mại, dịch vụ và sản
xuất kinh doanh đối với từng vị trí, tuyến đường nhằm mục đính:
Một là: Nhằm phản ảnh đúng giá trị của đất tại vị trí cần xác định giá,
tránh tình trạng quy đồng đều bằng 60% giá đất ở.
Hai là: Để tránh thất thoát nguồn lực tài chính thu từ đất đai như tiềnthuế
sử dụng đất, phí và lệ phí về đất, xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai…

Ba là tạo hành lang pháp lý đối với việc định giá đất phù hợp thị trường
trong những trường hợp không áp dụng giá đất do Nhà nước quy định.
2.6.3.Thẩm quyền của các cơ quan trong việc định giá đất tại tỉnh Thái Nguyên

26
Theo quy định của pháp luật đất đai 2013 và Thông tư 36/2014/TT-
BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng điều chỉnh bảng
giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất, sự phân định thẩm quyền
của các cơ quan nhà nước trong việc định giá đất được quy định cụ thể như sau:
Căn cứ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, kế hoạch cổ
phần hóa doanh nghiệp nhà nước, Sở Tài nguyên và Môi trường lập kế hoạch
định giá đất cụ thể của năm tiếp theo trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước
ngày 30 tháng 6 hàng năm.
Căn cứ vào kế hoạch định giá đất cụ thể đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
phê duyệt, Sở Tài nguyên và Môi trường chuẩn bị thực hiện định giá đất cụ thể.
Sở Tài nguyên và Môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất hồ sơ
phương án giá đất.
Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh có trách nhiệm thẩm định giá đất và ra
văn bản về việc thẩm định gửi Sở TNMT.
Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản
thẩm định của Hội đồng thẩm định giá đất, Sở Tài nguyên và Môi trường hoàn
thiện dự thảo phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn
bản đề xuất của Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có
trách nhiệm quyết định giá đất.
2.6.4. Quy trình định giá đất cụ thể tại tỉnh Thái Nguyên
Thực hiện quy định của Pháp luật đất đai năm 2013,Sở Tài nguyên và
Môi trường tỉnh Thái Nguyên đã nhận nhiệm vụ tổ chức công tác định giá đất
cụ thể để tham mưu UBND tỉnh quyết định giá đất cụ thể trên địa bàn
tỉnh.Qua thực tế thực hiện hơn ba năm qua cho thấy còn nhiều khó khăn và
vướng mắc trong quy trình định giá đất cụ thể hiện nay, làm chậm tiến độ

thực hiện các dự án có liên quan, cần nghiên cứu để rút ngắn Quy trình xác
định giá đất cụ thể cho tốt hơn. Quy trình xác định giá đất cụ thể tại tỉnh Thái

27
Nguyên gồm các công đoạn sau:
Bước 1: Xác định mục đích định giá đất cụ thể
Bước 2: Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường;
áp dụng phương pháp xác định giá đất
Bước 3:Xây dựng phương án giá đất
Bước 4:Thẩm định phương án giá đất
Bước 5:Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình UBNDcấp tỉnh quyết định
Bước 6: UBND tỉnh quyết định giá đất
(Quy trình công tác định giá đất cụ thể tại tỉnh Thái Nguyên)
Để thực hiện quy trình trên, UBND tỉnh đã ban hành các Quyết định: số
13/QĐ-UBND ngày 15/06/2015 của UBND tỉnh Quy định trình tự, thủ tục
xác định giá đất và thẩm định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái; Quyết định
số 3516/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh về việc thành lập Tổ
giúp việc của Hội đồng thẩm định giá đất; Quyết định số 1033/QĐ-UBND
ngày 24/4/2015 của UBND tỉnh về việc ban hành Quy chế hoạt động của Hội
đồng thẩm định giá đất.
Hội đồng thẩm định giá đất(HĐTĐ) của tỉnh gồm: các Sở Tài chính, Sở
TNMT, Sở Xây dựng; Cục thuế, Ban chỉ đạo công tác giải phóng mặt bằng
tỉnh, Phó Chủ tịch UBND huyện, TX TP liên quan. Tổ giúp việc của HĐTĐ
có trách nhiệm giúp HTTĐ kiểm tra phương án giá đất cụ thể và báo cáo kết
quả cho Hội đồng thẩm định.
Thực hiện theo trình tự trên thì phương án giá đất do Sở Tài nguyên
Môi trường tổ chức xây dựng hoặc thuê tư vấn thực hiện, sẽ thông qua Tổ
giúp việc kiểm tra (bằng cuộc họp và đi thực địa), sau đó Tổ giúp việc báo cáo
kết quả kiểm tra cho Hội đồng thẩm định bằng văn bản, HĐTĐ sẽ tổ chức

28
thẩm định bằng cách lấy ý kiến bằng văn bản đến các thành viên Hội đồng
thẩm định (đối với hồ sơ có ý kiến thống nhất cao), hoặc mời Hội đồng thẩm
định họp (đối với hồ sơ phức tạp).
Theo quy trình trên để hoàn thành công tác định giá đất một khu đất
hay một dự án cụ thể nào đó thì cần phải làm những việc sau:
- Sở Tài nguyên Môi trường phối hợp với Phòng TNMT các huyện và
Trung tâm Phát triển Quỹ đất tổ chức xây dựng phương án giá đất cụ thể.
- Sau khi có phương án giá cụ thể, Sở TNMT mời thành viên Tổ giúp
việc của Hội đồng thẩm định kiểm tra phương án giá đất cụ thể (bằng cuộc
họp và đi thực địa).
- Sau khi kiểm tra và Tổ giúp việc thống nhất với phương án giá đất cụ
thể thì Sở TNMT hoàn chỉnh hồ sơ phương án gởi công văn đến Sở Tài chính
(thường trực Hội đồng thẩm định giá đất) để thẩm định.
- Hội đồng thẩm định giá đất tổ chức thẩm định và trình UBND tỉnh
phê duyệt giá đất cụ thể theo trình tự sau:
+ Đối với hồ sơ không phức tạp: giao Phó Chủ tịch thường trực Hội
đồng thẩm định giá đất lấy ý kiến thẩm định của các thành viên Hội đồng
thẩm định bằng văn bản (theo báo cáo Thẩm tra của Tổ giúp việc);
+ Đối với hồ sơ phức tạp: Sở Tài chính gửi giấy mời và hồ sơ thẩm
định giá đất đến các thành viên Hội đồng thẩm định giá đất;
+ Sau khi nhận báo cáo thẩm định của Hội đồng thẩm định (trong thời
gian 2 ngày), Sở Tài nguyên lập hồ sơ trình UBND tỉnh phê duyệt giá đất cụ thể.
Trong thực tế, nhiều dự án hoặc công trình có quy mô rất nhỏ chỉ gồm
vài thửa đất bị thu hồi (như xây dựng trường học, nhà văn hóa xã….; xây
dựng một đoạn đường đi vào khu sản xuất.....) vẫn phải điều tra thông tin thị
trường và thực hiện kiểm tra qua Tổ giúp việc, lấy ý kiến từng thành viên Hội

đồng thẩm định mới báo cáo UBND tỉnh dẫn đến chậm tiến độ xác định giá
đất cụ thể. Bên cạnh đó, việc thu thập thông tin thị trường để xác định giá cụ

29
thể về bồi thường rất khó khăn, nhất là đối với giá đất nông nghiệp trong khu dân
cư hoặc trong địa giới hành chính phường, thị trấn (giá chuyển nhượng tương
đương đất ở); Và giá đất bồi thường phải bảo đảm sự hài hòa với các dự án đang
thực hiện trên địa bàn và phù hợp với các chính sách hỗ trợ của tỉnh.
Từ thực tế nêu trên, để đẩy nhanh tiến độ thực hiện xác định giá đất,
góp phần làm tốt hơn công tác cải cách thủ tục hành chính, cần thiết phải xem
xét rút ngắn Quy trình thực hiện việc xác định giá đất cụ thể trong lĩnh vực
bồi thường, giá khởi điểm đấu giá và giá thị trường khi giao đât cho các hộ
gia đình cá nhân làm nhà ở theo chủ trương riêng của UBND tỉnh.
2.6.4. Kết quả công tác định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
Định giá đất cụ thể là nội dung mới cósau khi Luật đất đai 2013 có hiệu
lực đi vào thực hiện.Sau khi có quy trình xác định giá đất cụ thể, năm 2015 tỉnh
đã giao cho Sở TNMT chủ trì Phối hợp với UBND cấp huyện, thành phố, thị xã
các đơn vị có liên quan, tổ chức xác định giá đất, xây dựng phương án giá đất và
trình phê duyệt giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; thu tiền
thuê đất một lần; giao đất tái định cưvà giao đất có thu tiền SD đất; đấu giá
quyền SD đất; chuyển mục đích sử dụng đất;xác định giá đất để tính tiền
BTGPMB các dự án trên địa bàn tỉnh kết quả thu được thể hiện qua bảng sau:
Bảng 2.1: Kết quả công tác định giá đất cụ thể trên địa bàn
tỉnh Thái Nguyên
ĐVT: Hồ sơ
STT Nội dung Năm 2015
Năm 2015/ 2016
2016 ± %
1
Định giá để tính tiền thuê
12 50 38 416.67
đất
2
Định giá để tính tiền giao
15 67 52 446.67
đất
3
Định giá để tính tiền
20 32 12 160.00
BTGPMB

Tổng số 47 149 102
(Nguồn số liệu: Sở Tài nguyên & Môi trường Thái Nguyên)

30
Nhìn chung kể từ khi công tác định giá đất đi vào thực hiện, số lượng
hồ sơ xin xác định giá của các tổ chức ngày càng nhiều, năm sau nhiều hơn
năm trước trong đó chủ yếu là các dự án giao, thuê đất. Năm đầu tiên đi vào
thực hiện (2015) số lượng mới chỉ có 47 hồ sơ nhưng tới năm 2016 đã lên tới
149 hồ sơ. Lượng hồ sơ xin xác định giá ngày càng nhiều và việc xác định giá
đất khó khăn, phức tạp vì tại địa phương chưa có sàn giao dịch bất động sản
nên việc kiểm soát giá chuyển nhượng ở thị trường rất khó khăn, hầu hết giá
ghi trong hợp đồng không phản ánh đúng giá thị trường gây khó khăn trong
việc xác định giá đất cụ thể cũng như công tác quản lý.

31
PHẦN 3
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu:
Đề tài này tập trung phân tích, đánh giá công tác quản lý nhà nước về
giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu:
Phạm vi về không gian: Đề tài nghiên cứu được thực hiện tại địa bàn
tỉnh Thái Nguyên;
Phạm vi về thời gian: Nghiên cứu tình hình và sử dụng số liệu thu thập
được trong khoảng thời gian từ năm 2015-2018;
3.2.Thời gian, địa điểm nghiên cứu
3.2.1. Thời gian thực tập
Từ ngày 24 tháng 01 năm 2019 đến ngày 26 tháng 04 năm 2019
3.2.2. Địa điểm thực tập
Phòng tài chính đất và bồi thường giải phóng mặt bằng trực thuộc Sở
Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên
3.3.Nội dung nghiên cứu
Nội dung 1: Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội tỉnh Thái Nguyên
- Điều kiện tự nhiên
+ Diện tích, dân số
+ Khí hậu, địa hình
+ Các nguồn tài nguyên của tỉnh
- Tình hình phát triển kinh tế xã
hội + Kinh tế
+ Văn hóa xã hội

Nội dung 2: Thực trạng giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

32
- Thực trạng giá đất theo bảng giá Nhà nước quy định trên dịa bàn
tỉnh
- Thực trạng giá đất theo giá đất thị trường trên địa bàn tỉnh
Nội dung 3: Thực trạng xây dựng bảng giá đất và Công tác định giá
đất cụ thể trên địa bàn tỉnh
- Thẩm quyền của các cơ quan nhà nước trong việc xây dựng bảng
gía đất cụ thể và định giá đất cụ thể
- Quy trình xây dựng bảng giá đất và định giá đất cụ thể
Nội dung 4: Đánh giá chung Quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn
tỉnh Thái Nguyên và đưa ra giải pháp tăng cường công tác quản lý nhà
nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên
- Những mặt đạt được, hạn chế và tồn tại
- Đưa ra một số giải pháp về công tác quản lý, về khung giá, về
phương pháp
3.4. Phương pháp nghiên cứu
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
- Dữ liệu thứ cấp bên trong: Đề tài sử dụng thông tin thứ cấp của đơn vị
từ năm 2014 đến năm 2018. Tiến hành thu thập các thông tin thông qua tài
liệu tham khảo như: các báo cáo sơ kết, tổng kết hàng năm của Sở Tài nguyên
và Môi trường Thái Nguyên- phòng Tài chính đất và Bồi thường giải phóng
mặt bằng, Phòng Quản lý đất đai, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất,
phòng Tài nguyên và môi trường các huyện (thành phố, thị xã)…
Các văn bản pháp lý liên quan: các Thông tư, Hướng dẫn, Quyết định,
Quy định của Bộ Tài nguyên, Luật đất đai Chính phủ ban hành.
Các giáo trình, sách báo chuyên ngành liên quan đến quản lý giá đất.

- Dữ liệu thứ cấp bên ngoài: Đề tài tham khảo các công trình nghiên
cứu khoa học, các bài báo về quản lý giá đất trong đơn vị sự nghiệp công lập,
sử dụng mạng internet để tìm hiểu các văn bản tài chính.

33
Mục tiêu của phương pháp này nhằm thu thập và tổng hợp kết quả
nghiên cứu có liên quan đến đề tài. Dựa vào thông tin thu thập được tiến hành
phân tích vấn đề cần nghiên cứu.
3.4.2. Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu viết báo cáo
Phân tích số liệu, tổng hợp số liệu là phương pháp nghiên cứu dùng để
nghiên cứu các tài liệu, nội dung, số liệu thông qua quá trình phân loại, sắp
xếp số liệu, chúng tạo ra nền tảng của mọi phân tích định lượng về số liệu.
Sau đó tổng hợp các hiện tượng và ra quyết định đúng đắn, cần nắm được các
phương pháp cơ bản của mô tả dữ liệu. Có rất nhiều kỹ thuật hay được sử
dụng. Có thể phân loại các kỹ thuật này như sau: Biểu diễn dữ liệu thành các
bảng số liệu tóm tắt về dữ liệu; Tổng hợp tóm tắt ( dạng các giá trị tổng hợp
đơn nhất) mổ tả dữ liệu.
Phương pháp này được vận dụng trong chọn điểm nghiên cứu đã được
nêu ở trên, nhân tố tổng hợp là các chỉ tiêu về: giá đất cao nhất, giá đất thấp
nhất theo khung giá, theo bảng giá, theo giá thị trường.
Thông qua việc sử dụng các chỉ tiêu phản ánh về thực trạng công tác
Quản lý và phân tích số liệu điều tra sẽ tiến hành mô tả thực trạng công tác
quản lý giá đất trên địa bàn tỉnh,
Phương pháp này được sử dụng để phân tích tình hình biến động của
dãy số theo thứ tự thời gian và không gian, trong đó gồm cả so sánh tuyệt đối
và so sánh tương đối giữa các năm với sự biến động về giá các loại đất.Từ đó
tổng hợp đánh giá thực trạng về công tác quản lý giá đất trên địa bàn tỉnh.

34
PHẦN 4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO
LUẬN 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh Thái
Nguyên 4.1.1. Điều kiện tự nhiên, quy mô, diện tích
Tỉnh Thái Nguyên là trung tâm chính trị, kinh tế của khu Việt Bắc nói
riêng, của vùng trung du miền núi đông bắc nói chung, là cửa ngõ giao lưu kinh
tế xã hội giữa vùng trung du miền núi với vùng đồng bằng Bắc Bộ; phía Bắc tiếp
giáp với tỉnh Bắc Kạn, phía Tây giáp với các tỉnh Vĩnh Phúc, Tuyên Quang, phía
Đông giáp với các tỉnh Lạng Sơn, Bắc Giang và phía Nam tiếp giáp vớithủ đô
Hà Nội (cách80 km); diện tích tự nhiên 3.526,64km². Thái Nguyên là một tỉnh
miền núi trung du, nằm sâu trong vùng trung du và miền núi Bắc Bộ. Thái
Nguyên là một tỉnh miền núi trung du, nằm sâu trong trong vùng trung du và
miền núi Bắc Bộ. Thái Nguyên là một tỉnh không lớn, chỉ chiếm
1,13% diện tích so với cả nước,tỉnh Thái Nguyên có 9 đơn vị hành chính:
Thành phố Thái Nguyên; Thành phố Sông Công, thị xã Thị xã Phổ Yên và 6
huyện: Phú Bình, Đồng Hỷ, Võ Nhai, Định Hóa, Đại Từ, Phú Lương Tổng số
gồm 180 xã, trong đó có 125 xã vùng cao và miền núi, còn lại là các xã đồng
bằng và trung du. Với vị trí rất thuận lợi về giao thông, cách sân bay quốc tế
nội bài 50km, cách biên giới Trung Quốc 200km, cách trung tâm Hà Nội
75km và cảng Hải Phòng 200km. Thái Nguyên còn là điểm nút giao lưu thông
qua hệ thống đường bộ, đường sắt, đường sông hình rẻ quạt kết nối với các
tỉnh thành, đường cao tốc Hà Nôi- Thái Nguyên, đường quốc lộ 3 cũ nối Hà
Nội đi Bắc Kạn, Cao Bằng và cửa khẩuViệt Nam - Trung Quốc, quốc lộ 1B
Lạng Sơn, Quốc lộ 37 Bắc Ninh, Bắc Giang. Hệ thống đường sông Đa Phúc -
Hải Phòng; đường sắt Thái Nguyên - Hà Nội- Lạng Sơn; đường cao tốc Hà
Nội - Thái Nguyên.

Khóa luận Tìm hiểu công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 – 2018

Khóa luận Tìm hiểu công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 – 2018

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to Khóa luận Tìm hiểu công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 – 2018

Similar to Khóa luận Tìm hiểu công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 – 2018 (20)

More from lamluanvan.net Viết thuê luận văn

More from lamluanvan.net Viết thuê luận văn (20)

Khóa luận Tìm hiểu công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 – 2018