Báo cáo tốt nghiệp Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) - Chi nhánh Bình Dương

Luận Văn Group viết thuê luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
C c TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT
KHOA KINH TẾ
***********
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
GIẢI PHÁP MỞ RỘNG CHO VAY MUA NHÀ
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN
NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM (VIETCOMBANK)
- CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG
Họ và tên sinh viên
Mssv
Lớp
Khóa
Ngành
Giảng viên hướng dẫn
: Nguyễn Thu An
: 1723402010004
: D17TC01
: 2017 - 2021
: Tài chính – Ngân hàng
: TS. Nguyễn Ngọc Mai

Bình Dương, 12/2020

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT
KHOA KINH TẾ
***********
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
GIẢI PHÁP MỞ RỘNG CHO VAY MUA NHÀ
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN
NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM (VIETCOMBANK)
- CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG
Họ và tên sinh viên
Mssv
Lớp
Khóa
Ngành
Giảng viên hướng dẫn
: Nguyễn Thu An
: 1723402010004
: D17TC01
: 2017 - 2021
: Tài chính – Ngân hàng
: TS. Nguyễn Ngọc Mai
Bình Dương, 12/2020

i

Luận Văn Group viết thuê luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập,
Assignment, Essay
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập của riêng tôi. Và
được sự hướng dẫn của Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Mai. Các số liệu sử dụng phân
tích trong bài báo cáo có nguồn gốc rõ ràng, đã công bố theo đúng quy định.
Các kết quả nghiên cứu trong bài do tôi tự tìm hiểu, phân tích một cách trung
thực, khách quan và phù hợp với thực tiễn của Việt Nam. Ngoài ra, trong bài
báo cáo còn sử dụng một số nhận xét, đánh giá cũng như số liệu của các tác
giả khác, cơ quan tổ chức khác đều có trích dẫn và chú thích nguồn gốc có ghi
rõ trong phần tài liệu tham khảo.
Các kết quả này chưa từng được công bố trong bất kỳ nghiên cứu nào
khác. Nếu phát hiện có bất cứ sự gian lận nào. Tôi xin hoàn toàn chịu trách
nhiệm về nội dung luận văn của mình.
Sinh viên thực hiện
Nguyễn Thu An
ii

Assignment, Essay
LỜI CẢM ƠN

Trong suốt gần 4 năm qua với bao bỡ ngỡ khi bước chân vào cánh cửa
Đại học, chính thầy cô đã cho em những kiến thức quý giá truyền đạt tận tình
nhứng kinh nghiệm thực tế giúp em vững bước hơn trên con đường đi tìm ước
mơ của chính bản thân em lúc nhỏ là được làm một nhân viên Ngân hàng.
Em chân thành cảm ơn quý thầy, cô trong khoa Kinh tế, Trường Đại Học
Thủ Dầu Một đã tận tình truyền đạt kiến thức trong những năm em học tập. Để
hoàn thành khóa thực tập này, em xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới cô Nguyễn Ngọc
Mai đã tận tình hướng dẫn trong suốt quá trình viết báo cáo thực tập.
Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn Ngân hàng Vietcombank chi nhánh
Bình Dương. Trong tình hình dịch bệnh Covid 19 rất khó khăn, nhưng quý Ngân
hàng đã tận tình giúp đỡ, tạo điều kiện cho em thực tập tại đây và tiếp cận với
các hoạt động thực tế để em hoàn thành tốt đề tài này. Với tất cả sự hướng dẫn
nhiệt tình đó đã giúp em hoàn thành tốt bài báo cáo này theo đúng thời hạn quy
định. Trong quá trình thực tập, cũng như là quá trình làm bài báo cáo tốt nghiệp
khó tránh khỏi sai sót, rất mong các thầy cô bỏ qua. Đồng thời do trình độ lý luận
cũng như kinh nghiệm thực tiễn còn hạn chế nên bài báo cáo không thể tránh
khỏi những thiếu sót, em rất mong nhận được ý kiến đóng góp thầy, cô để em
học thêm được nhiều kinh nghiệm cho chặng đường sắp tới.
Cuối cùng em kính chúc quý thầy, cô trong khoa Kinh tế và đặc biệt là
cô Nguyễn Ngọc Mai dồi dào sức khỏe và thành công trong sự nghiệp cao
quý. Đồng kính chúc các cô, chú, anh, chị trong Ngân hàng Vietcombank chi
nhánh Bình Dương luôn dồi dào sức khỏe, đạt được nhiều thành công tốt đẹp
trong công việc.
Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn !
Bình Dương, ngày 10 tháng 12 năm 2020
Sinh viên thực hiện
Nguyễn Thu An
iii

Assignment, Essay
MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU....................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ
TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI............................................................. 5
1.1. KHÁI QUÁT VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI................................................................................. 5
1.1.1. Khái niệm về Ngân hàng Thương mại (NHTM).............................................. 5
1.1.1.1. Khái niệm................................................................................................ 5
1.1.1.2. Chức năng .............................................................................................. 5
1.1.2. Tổng Quan Về Hoạt Động Cho Vay Bất Động Sản ..................................... 8
1.1.2.1. Khái niệm cho vay .................................................................................. 8
1.1.2.2. Đặc điểm................................................................................................. 8
1.1.2.3. Phân loại cho vay mua bất động sản ..................................................... 9
1.1.3. Vai trò của cho vay bất động sản................................................................ 10
1.1.3.1. Đối với nền kinh tế - xã hội .................................................................. 10
1.1.3.2. Đối với các ngân hàng thương mại...................................................... 11
1.1.3.3. Đối với khách hàng .............................................................................. 11
1.1.4. Sự cần thiết cho vay mua nhà ..................................................................... 12
1.2. HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ............................................................ 12
1.2.1. Khái niệm.................................................................................................... 12
1.2.2. Nguyên tắc và điều kiện cho vay mua nhà ................................................. 13
1.2.3. Phương pháp cho vay mua nhà................................................................... 13
1.2.3.1. Xác định kỳ hạn trả nợ ......................................................................... 14
1.2.3.2. Phương thức cho vay............................................................................ 16
1.2.3.3. Đối tượng vay mua nhà ........................................................................ 17
1.2.3.4. Quy mô và kỳ hạn của khoản vay......................................................... 18
1.2.4. Các Nhân Tố Ảnh Hưởng Đến Hoạt Động Cho Vay Mua Nhà. ................ 19
1.2.4.1. Nhân tố khách quan.............................................................................. 19
1.2.4.2. Nhân tố chủ quan.................................................................................. 20
1.2.5. Các Chỉ Tiêu Đánh Giá Hoạt Động Cho Vay Mua Nhà ............................ 22
iv

Assignment, Essay
1.2.5.1 Chỉ tiêu phản ánh doanh số cho vay mua nhà ...................................... 22
1.2.5.2. Chỉ tiêu phản ánh về dư nợ cho vay mua nhà ...................................... 23
1.2.5.3. Chỉ tiêu phản ánh chất lượng cho vay mua nhà................................... 24
1.2.5.4. Vòng quay vốn tín dụng (vòng) ............................................................ 25
1.3. LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU ................................................................................. 25
CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI
NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN NGOẠI THƯƠNG VIỆT NAM –
CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG............................................................................... 29
2.1. THÔNG TIN CHUNG VỀ NGÂN HÀNG TMCP THƯƠNG MẠI VIỆT NAM
(VIETCOMBANK).................................................................................................. 29
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt
Nam Vietcombank - Chi nhánh Bình Dương........................................................... 29
2.1.2. Tầm nhìn, sứ mệnh, giá trị cốt lõi và triết lý kinh doanh ........................... 30
2.1.3. Tổng quan về lĩnh vực hoạt động của Ngân hàng TMCP Ngoại Thương
Việt Nam – Chi nhánh Bình Dương ..................................................................... 31
2.1.3.1. Các sản phẩm và dịch vụ ngân hàng: .................................................. 31
2.1.3.2. Nhiệm vụ............................................................................................... 32
2.1.3.3. Chức năng ............................................................................................ 33
2.1.4. Hệ thống tổ chức......................................................................................... 33
2.1.4.1. Sơ đồ cơ cấu tổ chức ............................................................................ 33
2.1.5. Tổng quan về tình hình nhân sự của VIETCOMBANK ............................ 34
2.1.6. Một số kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng Vietcombank – CN
Bình Dương từ năm 2017 - 2019.......................................................................... 36
2.2. PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN
HÀNG TMCP VIETCOMBANK............................................................................ 37
2.2.1. Cơ sở pháp lý của hoạt động cho vay mua nhà. ......................................... 37
2.2.1.1. Quy chế cho vay mua nhà..................................................................... 37
2.2.1.2. Quy trình thực hiện cho vay mua nhà .................................................. 41
2.2.1.3. Hình thức cho vay mua nhà: ................................................................ 45
2.2.2. Một số kết quả từ hoạt động cho vay mua nhà tại Vietcombank – Chi nhánh
Bình Dương........................................................................................................... 47
v

Assignment, Essay
2.2.2.1. Doanh số cho vay mua nhà .................................................................. 47
2.2.2.2. Dư nợ cho vay mua nhà........................................................................ 49
2.2.2.3. Dư nợ cho vay mua nhà theo loại hình sản phẩm................................ 51
2.2.2.4. Tình hình doanh số thu nợ cho vay mua nhà ....................................... 52
2.2.3. Tình hình nợ quá hạn và nợ xấu cho vay mua nhà ..................................... 53
2.2.3.1. Tình hình nợ quá hạn ........................................................................... 53
2.2.3.2. Tình hình nợ xấu................................................................................... 54
2.2.3.3. Phân tích vòng quay vốn tín dụng........................................................ 55
2.3. ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ.................. 56
2.3.1. Điểm mạnh.................................................................................................. 56
2.3.2. Điểm yếu..................................................................................................... 58
2.3.2.1. Nguyên nhân từ phía Ngân hàng.......................................................... 58
2.3.2.2 Nguyên nhân khách quan ...................................................................... 59
2.3.3. Cơ hội.......................................................................................................... 60
2.3.4. Thách thức .................................................................................................. 60
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI
THƯƠNG VIỆT NAM – CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG ................................... 63
3.1. ĐỊNH HƯỚNG, MỤC TIÊU, PHÁT TRIỂN CỦA NGÂN HÀNG
VIETCOMBANK - CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG................................................ 63
3.2. GIẢI PHÁP MỞ RỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG
VIETCOMBANK – CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG ............................................... 64
3.2.1. Xây dựng chiến lược kinh doanh cụ thể ..................................................... 64
3.2.2. Hoàn thiện quy trình cho vay...................................................................... 65
3.2.3. Các đề xuất cơ chế, chính sách cho vay ..................................................... 65
3.2.3.1. Tăng tỷ trọng vay trên giá trị TSĐB..................................................... 65
3.2.3.2. Thời gian vay vốn ................................................................................. 65
3.2.3.3. Linh hoạt chấp nhận hồ sơ vay tiền...................................................... 65
3.2.3.4. Xây dựng cơ chế lãi suất phù hợp ........................................................ 65
3.2.4. Công tác thẩm định..................................................................................... 66
3.2.5. Cải tiến chất lượng dịch vụ......................................................................... 66
vi

Assignment, Essay
3.2.6. Đẩy mạnh hoạt động marketing.................................................................. 66
3.2.7. Hiện đại hóa công nghệ Ngân hàng............................................................ 67
3.2.8. Huy động mở rộng nguồn vốn.................................................................... 67
3.2.9. Các giải pháp về tăng doanh số và xử lý nợ quá hạn.................................. 68
3.2.9.1 Giải pháp về tăng doanh số................................................................... 68
3.2.9.2. Giải pháp nâng cao dư nợ cho vay. ..................................................... 68
3.3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VỚI NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC............................... 71
KẾT LUẬN ............................................................................................................. 73
TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................................................... 74
PHỤ LỤC................................................................................................................ 76
vii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BTD/HĐTD: Ban tín dụng/Hội đồng tín dụng
CIC Credit Information Centre: Trung tâm thông tin tín dụng
CN: Chi nhánh
CVMN: Cho vay mua nhà
CVTD: Cho vay tiêu dùng
ĐHĐCĐ: Đại hội đồng cổ đông
ĐVCNT: Đơn vị chấp nhận thẻ
HĐQT: Hội đồng Quản trị
HĐTD: Hợp đồng Tín dụng
HĐV: Huy động vốn
KH: Khách hàng
KHBL: Khách hàng bán lẻ
KPI: Chỉ số đánh giá thực hiện công việc
NH: Ngân hàng
NHNN: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
NHTM: Ngân hàng Thương mại
PGD: Phòng giao dịch
QĐ: Quyết định
QSDĐ: Quyền sử dụng đất
TCTD: Tổ chức tín dụng
TMCP Thương mại cổ phần
TSC: Trụ sở chính
TSĐB: Tài sản đảm bảo
TTTM: Trung tâm thương mại
UBND: Ủy Ban Nhân Dân
VIETCOMBANK (VCB): Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam
viii

Assignment, Essay
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1 Thống kê tình nhân sự tại Vietcombank - CN Bình Dương giai đoạn
từ năm (2017 - 2019)...................................................................................................................34
Bảng 2.2 Thống kê trình độ chuyên môn, độ tuổi, giới tính của cán bộ công
nhân viên tại Vietcombank – CN Bình Dương (2017-2019)...............................35
Bảng 2.3. Bảng báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh tại Ngân hàng
Vietcombank - CN Bình Dương (2017 – 2019)..........................................................36
Bảng 2.4: Tình hình doanh số cho vay mua nhà tại Ngân hàng Vietcombank –
CN Bình Dương (2017-2019)................................................................................................47
Bảng 2.5: Tình hình dư nợ cho vay mua nhà tại Ngân hàng Vietcombank Chi
nhánh Bình Dương (2017 – 2019).......................................................................................49
Bảng 2.6: Tình hình doanh số thu nợ cho vay mua nhà tại Ngân hàng
Bảng 2.7: Tình hình nợ quá hạn cho vay mua nhà tại Ngân hàng
Bảng 2.8: Tình hình vòng quay vốn tín dụng mua nhà tại Vietcombank – CN
Bình Dương giai đoạn từ (2017-2019) .............................................................................55
ix

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1: Logo của ngân hàng Vietcombank ...............................................................29
Hình 2.2: Ngân hàng Vietcombank - Chi nhánh Bình Dương............................30
DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ
Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức tại Vietcombank - CN Bình Dương.........................33
Sơ đồ 2.2: Quy trình thực hiện cho vay mua nhà tiêu dùng cá nhân ..............41
Sơ đồ 2.3: Hình thức cho vay trực tiếp đối với người mua ..................................46
Sơ đồ 2.4: Hình thức cho vay theo thỏa thuận ba bên.............................................46
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 2.1: Doanh số cho vay mua nhà tại Vietcombank - CN Bình Dương
(2017 – 2019)...................................................................................................................................48
Biểu đồ 2.2: Sự thay đổi về tỷ trọng dự nợ cho vay mua nhà tại Vietcombank
- CN Bình Dương (2017 – 2019).........................................................................................50
Biểu đồ 2.3: Cơ cấu dư nợ cho vay mua nhà theo loại hình sản phẩm tại
Vietcombank - CN Bình Dương (2017-2019)..............................................................51
Biểu đồ 2.4: Tình hình nợ xấu cho vay mua nhà của Vietcombank giai đoạn
từ năm (2017 - 2019)...................................................................................................................54
x

Assignment, Essay
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Ngày nay, xu thế hội nhập toàn cầu đi đôi với tốc độ phát triển không
ngừng của nền kinh tế, đòi hỏi mỗi thành phần trong xã hội phải luôn cố gắng
nỗ lực hoàn thiện góp phần đưa đất nước ngày càng phát triển, đặc biệt là làm
cho nền kinh tế ngày càng vững mạnh. Hòa nhịp cùng nhịp đập của nền kinh
tế, ngành Ngân hàng cũng đã góp một phần không nhỏ đến sự tồn tại và phát
triển của xã hội trong đó nổi bật là hoạt động kinh doanh Ngân hàng. Kể từ
khi gia nhập WTO đến nay, nền kinh tế Việt Nam có những bước chuyển biến
sâu sắc trên tất cả các lĩnh vực, tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và liên tục qua
các năm, tình hình chính trị ổn định, tạo niềm tin cho các nhà đầu tư nước
ngoài mạnh dạn đầu tư vào nước ta. Từ đó, góp phần tạo công ăn việc làm cho
người dân, tăng thu nhập và nâng cao chất lượng cuộc sống. Khi thu nhập
tăng cao kéo theo nhu cầu cải thiện đời sống, nhu cầu tiêu dùng cũng tăng
cao, và một nhu cầu nữa không thể thiếu đó là nhu cầu về nhà ở. Có “an cư”
thì mới “lạc nghiệp”.
Câu nói đó chính là mong muốn bình dị của người dân Việt Nam từ bao
đời nay về một căn nhà để ổn định cuộc sống. Tuy nhiên mong muốn đó thật
khó thực hiện khi mà phần đông dân số là những người có thu nhập trung bình
hoặc thấp, trong khi giá cả thị trường nhà đất lại rất cao, thì vấn đề tích góp đủ
tiền mua nhà trở nên quá khó khăn đối với các gia đình trẻ. Việt Nam được
đánh giá là quốc gia có tốc độ tăng dân số cao, hiện nay dân số Việt Nam đạt
Dân số hiện tại của Việt Nam là 97.588.128 triệu người, với tổng diện tích đất
là 310.060 km2
, mật độ dân số là 315 người/km2
, Việt Nam đang đứng thứ 15
trên thế giới trong bảng xếp hạng dân số các nước và vùng lãnh thổ. (Theo
tình hình thống kê dân số tại Việt Nam 25/10/2020). (Nguồn:
https://danso.org/viet-nam/). Với số liệu như vậy thì Việt Nam có mật độ dân
số cao gấp 7-8 lần mật độ chuẩn, dân số của nước ta phần đông là dân số trẻ,
năng động, thu nhập không ngừng được cải thiện. Tương ứng với đó là tỷ lệ
dân số ở đô thị tăng lên nhanh chóng, ước tính đạt mức 0.6% vào năm 2030.
Dân số gia tăng tại đô thị sẽ tạo sức ép lớn về nhà ở. Tính đến hết năm 2019.
Cả nước hiện tại có khoảng 4,1 triệu cán bộ, công chức và khoảng 19,8 triệu
công nhân lao động đang làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ cao. Trong đó có khoảng 890 nghìn người rất khó khăn về nhà ở
cần có sự hỗ trợ, tạo điều kiện để cải thiện nhà
1

Assignment, Essay
ở. Khi phần đa chọn cách ở trọ. Nhưng về lâu về dài thì nhiều phòng trọ
xuống cấp. Tình trạng mất trật tự an ninh ngày càng tiếp diễn nơi tập thể thì
nhu cầu có nhà ở riêng lại càng được tăng cao.
Đặc biệt tín dụng cá nhân đang trở thành một mảng tín dụng mang lại
nhiều tiềm năng cho Ngân hàng bởi số lượng khách hàng cá nhân rất lớn với
nhu cầu mua sắm, chi tiêu phục vụ sinh hoạt cũng như kinh doanh nhỏ lẻ
không ngừng tăng. Tuy nhiên, tình hình kinh tế - chính trị - xã hội Việt Nam
nhưng năm gần đây diễn biến rất phức tạp và trải qua nhiều biến cố do tình
hình dịch Covid - 19 đang diễn ra trong năm gây ảnh hưởng rất nhiều đến
tăng trưởng kinh tế suy giảm, lạm phát có thể bùng phát bất cứ lúc nào, nợ
xấu tăng cao, thị trường bất động sản đóng băng…
Điều này đã tác động đến tình hình cho vay bất động sản, trong đó ảnh
hưởng rõ nhất là cho vay nhu cầu nhà ở của người dân. Trong khi đó, không
chỉ tại Bình Dương mà ở các tỉnh thành phố lớn khác, nhu cầu về nhà ở vẫn
tăng lên không ngừng. Bởi lẽ vấn đề nhà ở là một nhu cầu an sinh, cơ bản và
thiết yếu, là bước đầu để “lạc nghiệp” trong tâm thức của mỗi người dân.
Nhưng không phải ai cũng có thể tự xoay sở để dễ dàng sở hữu một căn nhà
trong điều kiện khó khăn hiện nay. Họ cần có sự tài trợ và đó chính là thị
trường cho sản phẩm cho vay nhu cầu nhà ở của các NHTM phát triển. Nắm
bắt được tình hình đó, trong thời gian qua rất nhiều Ngân hàng đã tham gia
khai thác mảng thị trường đầy tiềm năng này.
Để hạn chế được rủi ro nhưng vẫn không ngừng phát triển nghiệp vụ cho
vay mua nhà, đáp ứng triệt để nhu cầu của người dân chính là bài toán khó mà tất
cả các NHTM đều muốn tìm ra đáp án tối ưu nhất. Xuất phát từ thực tế trên và
qua thời gian thực tập nghiên cứu tại trung tâm thẩm định và phê duyệt tín dụng
cá nhân - Ngân hàng Vietcombank nhận thức rõ tầm quan trọng của công tác
hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng thương mại, vì vậy nên em chọn đề tài
“Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại Ngân hàng
Thương mại Cổ phần Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) - Chi
nhánh Bình Dương” làm đề tài để nghiên cứu.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài được thực hiện nhằm đạt được các mục tiêu sau:
- Tìm hiểu và phân tích hoạt động kết quả kinh doanh tại Vietcombank -
CN Bình Dương.
2

Assignment, Essay
- Phân tích chi tiết về hoạt động cho vay mua nhà tại Vietcombank - CN
Bình Dương.
- Nhận diện các điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội, thách thức trong quá trình
thực hiện cho vay mua nhà tại Vietcombank - CN Bình Dương.
- Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm phát triển và mở rộng hoạt
động cho vay mua nhà tại Vietcombank - CN Bình Dương.
3. Đối tượng & phạm vi nghiên cứu
a) Đối tượng nghiên cứu:
Về hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng Vietcombank - Chi nhánh
Bình Dương.
b) Phạm vi nghiên cứu:
- Về không gian: Đề tài dựa vào các số liệu thống kê báo cáo tình hình
hoạt động cho vay của Ngân hàng Vietcombank - CN Bình Dương.
- Về thời gian: số liệu thu thập cho nghiên cứu được cung cấp trong giai
đoạn 2017 - 2019.
4. Phương pháp nghiên cứu & nguồn dữ liệu
- Đề tài được nghiên cứu dựa trên số liệu thực tế liên quan đến hoạt động
cho vay thông qua các nguồn tài liệu như:
+ Sách báo, internet, các bài báo cáo trước.
+ Các số liệu hoạt động kinh doanh của ngân hàng.
- Phân tích số liệu và đánh giá:
+ Số liệu tuyệt đối, số liệu tương đối của các số liệu đã thu thập được. Từ
đó rút ra nhận xét về hoạt động cho vay mua nhà của Vietcombank - CN Bình
Dương cũng như các hoạt động khác của Ngân hàng có liên quan.
- Phương pháp sử dụng:
+ Phương pháp tổng hợp: Thu thập các dữ liệu về Ngân hàng như cơ cấu
tổ chức, các số liệu về hoạt động kinh doanh và hoạt động cho vay mua nhà
của Ngân hàng Vietcombank trong 3 năm 2017 - 2019
+ Phương pháp phân tích số liệu: là phương pháp dựa trên bảng phân
tích lập được thu thập từ phương pháp tổng hợp. Em dùng phương pháp này
để nêu ra những ưu và nhược điểm trong công tác thẩm định trong quá trình
cho vay của Vietcombank nhằm tìm ra những cơ hội và thách thức của hoạt
động cho vay của Ngân hàng.
3

Assignment, Essay
- Phương pháp so sánh: So sánh dữ liệu của từng năm nhằm đánh đánh giá
và nhận xét tình hình hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng Vietcombank
- CN Bình Dương trong 3 năm 2017, 2018, 2019.
5. Ý nghĩa của đề tài
a) Về mặt lý thuyết:
- Củng cố thêm các lý thuyết về hiệu quả của việc mở rộng cho vay mua
nhà ở NHTM.
- Tìm ra giải pháp nâng cao hiệu quả của việc mở rộng cho vay mua nhà
của các NHTM.
b) Về mặt thực tiễn:
Giúp tìm ra đề xuất mới nhằm mở rộng cho vay mua nhà tại Ngân hàng
Vietcombank - CN Bình Dương.
6. Bố cục của đề tài
Chương 1: Cơ sở lý thuyết về hoạt động cho vay mua nhà tại các Ngân
hàng Thương Mại.
Chương 2: Phân tích thực trang về hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân
hàng Thương Mại Cổ phần Ngoại Thương Việt Nam - Chi nhánh Bình Dương.
Chương 3: Đề xuất và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động
cho vay mua nhà tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại Thương Việt
Nam - Chi nhánh Bình Dương.
4

Assignment, Essay
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA
NHÀ TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. KHÁI QUÁT VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1.1. Khái niệm về Ngân hàng Thương mại (NHTM)
1.1.1.1. Khái niệm
Theo Lê Thị Tuyết Hoa. (2017): “Ngân hàng thương mại là một định
chế tài chính trung gian có vị trí quan trọng trong nền kinh tế nói chung và
trên thị trường tài chính nói riêng. Hoạt động của NHTM đa dạng và tổng hợp
nhiều nghiệp vụ, dịch vụ khác nhau. Các NHTM thu hút nguồn vốn trước hết
bằng cách huy động tiền gửi không kỳ hạn, tiền gửi có kỳ hạn, tiền gửi tiết
kiệm, các hình thức huy động khác như phát hành kỳ phiếu, trái phiếu ngân
hàng... Sau đó họ dùng số vốn này để thực hiện cho vay sản xuất kinh doanh,
cho vay tiêu dùng, cho vay bất động sản,...
Ngoài các hoạt động của NHTM là nhận tiền gửi và cho vay kể trên thì
còn có dịch vụ thanh toán và các dịch vụ khác như chuyển tiền, bảo lãnh, ủy
thác,... NHTM là loại hình ngân hàng ra đời sớm nhất gắn liền với sự xuất
hiện của hoạt động ngân hàng.
1.1.1.2. Chức năng
Các hoạt động cơ bản của Ngân hàng thương mại Những hoạt động sơ
khai của NHTM là đổi tiền, đúc tiền, giữ hộ tiền và cho vay. Ngày nay bản
chất các hoạt động của NHTM vẫn vậy, tuy nhiên nhu cầu về dịch vụ trong
ngân hàng của con người ngày càng phát triển vì thế các hoạt động ngân hàng
cũng ngày càng được đa dạng hóa để phù hợp với các nhu cầu đó. Hoạt động
của ngân hàng ngày nay bao gồm các lĩnh vực khác như: bảo hiểm, mua giới,
đầu tư,...
a) Hoạt động huy động vốn
Huy động vốn là một trong những hoạt động quan trọng hàng đầu của
NHTM. Vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng hoạt động của toàn bộ ngân
hàng . NHTM huy động vốn thông qua các loại hình huy động tiền gửi và đi
vay. Vốn từ hoạt động này chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn vốn của NHTM và
đó chính là mục tiêu tăng trưởng hàng năm của ngân hàng. Có nhiều hình
thức huy động vốn khác nhau trong ngân hàng đó là:
5

Assignment, Essay
- Vốn huy động từ tiền gửi: Vốn từ hoạt động này chiếm tỷ trọng lớn
trong nguồn vốn của NHTM và đó chính là mục tiêu tăng trưởng hàng năm
của ngân hàng. Có nhiều hình thức huy động khác nhau trong ngân hàng: Tiền
gửi thanh toán, tiền gửi tiết kiệm của dân cư, tiền gửi có kỳ hạn của các doanh
nghiệp và nhiều loại tiền gửi khác
- Vốn vay từ NHNN: Đây là khoản vay nhằm phục vụ cho nhu cầu cấp
bách trong chi trả của NHTM. Trong trường hợp thiếu hụt dự trữ (thiếu hụt dữ
trữ bắt buộc, dự trữ thanh toán), NHTM thường vay NHNN. Ngân hàng nhà
nước có thể cấp tín dụng cho mỗi NHTM với một hạn mức tín dụng và để vay
các NH trả lãi suất theo quy định.
- Vốn vay từ các TCTD: Đây là nguồn vốn các ngân hàng vay mượn lẫn
nhau và vay các tổ chức tín dụng trên thị trường liên ngân hàng. Các ngân hàng
đang thiếu hụt có nhu cầu vay mượn tức thời để đảm bảo khả năng thanh toán.
- Vay trên thị trường vốn: Cũng gống như nhiều doanh nghiệp khác, các
NHTM cũng vay mượn bằng cách phát hành các giấy nợ như kỳ phiếu, trái
phiếu, tín phiếu... đây là các khoản vay mà các ngân hàng tương đối chủ động
trong kinh doanh của mình. Ngân hàng thường vay trung dài hạn với quy mô
lớn, lãi suất cao... để phục vụ cho ngân hàng tài trợ cho các dự án công trình...
đảm bảo khả năng cung cấp vốn của ngân hàng.
b) Hoạt động cho vay
Cho vay của NHTM là việc chuyển nhượng tạm thời một lượng giá trị
từ NHTM (người sở hữu) sang khách hàng (người đi sử dụng) sau một thời
gian nhất định quay trở lại NHTM để hoàn trả lượng vốn vay ban đầu và lãi.
Căn cứ theo mụch đích sử dụng khoản vay của khách hàng, NH có các hoạt
động cho vay như sau:
- Cho vay thương mại: là hoạt động mà NH chiết khấu thương phiếu, cho
khách hàng sử dụng tiền, tài sản đảm bảo là khoản phải thu trên thương phiếu
mà khách hàng cung cấp cho NH. Cho vay tiêu dùng: là hoạt động mà NH
cho khách hàng vay vào mục đích chi tiêu vào các nhu cầu như sinh hoạt, mua
sắm, mua nhà, học tập... Do xã hội ngày càng phát triển vì thế nhu cầu sinh
hoạt của người dân ngày càng phong phú nên hoạt động cho vay tiêu dùng của
NH ngày càng phát triển. Tuy nhiên đây là hoạt động cho vay mà rủi ro cũng
rất cao. Thời hạn trong cho vay tiêu dùng khá đa dạng bao gồm cả ngắn hạn,
trung hạn và dài hạn.
6

Assignment, Essay
- Cho vay tài trợ: Bên cạnh hoạt động cho vay ngắn hạn NH càng ngày
càng quan tâm đến cho vay trung và dài hạn. Các hoạt động cho vay trung và
dài hạn chủ yếu là cho khách hàng vay để sử dụng vào mụch đích như: xây
dựng nhà máy, phát triển công nghệ cao, đầu tư... Bên cạnh các hình thức cho
vay trên, tuỳ theo cách phân loại mà NHTM có rất nhiều hình thức cho vay
khác nữa như:
+ Căn cứ theo thời hạn: bao gồm cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn.
Các hình thức cho vay này dựa vào thời gian thoả thuận của NH và khách hàng
trong hợp đồng tín dụng từ đó khách hàng phải trả gốc và lãi theo thỏa thuận
+ Căn cứ vào khách hàng vay vốn: bao gồm cho vay khách hàng cá
nhân, doanh nghiệp, chính phủ và các tổ chức tài chính khác.
+ Căn cứ theo mức độ tín nhiệm đối với khách hàng: bao gồm cho vay có
đảm bảo và cho vay không đảm bảo...
+ Căn cứ theo phương thức vay: bao gồm cho vay từng lần, cho vay theo
hạn mức tín dụng, cho vay thấu chi, cho vay luân chuyển, cho vay trả góp,
cho vay gián tiếp.
Tuỳ vào mụch đích quản lý khác nhau mà mỗi NH có thể phân loại các
khoản vay theo các tiêu thức khác nhau phù hợp với mục đích đó. Trên thực
tế việc kết hợp nhiều tiêu thức với nhau thường được các NH sử dụng. Trong
tất cả các hình thức cho vay thì vấn đề được NH và khách hàng quan tâm
nhiều nhất đó chính là lãi suất của khoản vay.
c) Các hoạt động khác
- Thanh toán: Trong hoạt động này NH làm vai trò trung gian để thực hiện
sự trao đổi giữa các khách hàng của mình bằng các hình thức như thu, chi
dùng tiền mặt và không dùng tiền mặt, quản lý các công cụ kinh doanh tín
dụng như séc, giấy chuyển tiền, thẻ thanh toán... Ngoài ra NH còn thực hiện
các hình thức thanh toán giữa các ngân hàng với nhau trong hệ thống liên NH.
- Đầu tư: Giúp các NH sử dụng và khai thác tối đa các nguồn vốn huy động,
đồng thời mang lại thu nhập cho NH. NH thường đầu tư vào chứng khoán
Chính phủ ngắn hạn, cổ phiếu, trái phiếu của các doanh nghiệp.
- Mua bán ngoại tệ: là một trong những hoạt động NH được ưu tiên hàng
đầu. Trong hoạt động này NH thực hiện trao đổi giữa các ngoại tệ với nhau,
và đổi đồng ngoại tệ lấy động nội tệ.
7

Assignment, Essay
Ngoài ra tại NH còn có rất nhiều hoạt động khác như: Bảo lãnh, thanh
toán quốc tế, đầu tư, cho thuê tài chính... Hoạt động cho vay của NH luôn
mang lại thu nhập cao, tuy nhiên hoạt động này lại chứa đựng không ít rủi ro
cho NH. Do vậy để mở rộng hoạt động cho vay, bên cạnh việc phải xây dựng
và sử dụng các chính sách tín dụng đúng đắn phải không ngừng đa dạng hoá
các loại hình cho vay của NHTM phù hợp với nhu cầu của khách hàng và
mục tiêu quản lý của NH.
1.1.2. Tổng Quan Về Hoạt Động Cho Vay Bất Động Sản
1.1.2.1. Khái niệm cho vay
Theo Mục 1 – Điều 3 quyết định 1627/QĐ – NHNN về quy chế cho vay
của TCTD với khách hàng quy định: “Cho vay là một hình thức cấp tín dụng,
theo đó tổ chức tín dụng giao cho khách hàng sử dụng một khoản tiền để sử
dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo thoả thuận với nguyên tắc có
hoàn trả cả gốc và lãi”.
Khái niệm cho vay bất động sản:
Theo Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nuớc Cộng hoà Xã Hội Chủ Nghĩa
(XHCN) Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS tà các tài sản bao gồm: Đất
đai: Nhà, công trinh xây dụng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản
khác do pháp luật quy định". (BLDS Cộng hòa XHCN Việt Nam, 2005)
Như vậy, với khái niệm bất động sản rất da dạng và đều có sự quy định
cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước, theo đó pháp luật của mỗi nước sẽ quy
định những hàng mục tài sản nào được đưa vào mình bất động sản vả những
tài sản nào được đưa vào hạng mục động sản. Quan điểm của cá nhân đưa ra
khái niệm về bất động sản là những tài sản không thể dịch chuyển được bao
gồm đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất.
1.1.2.2. Đặc điểm
Cho vay mua bất động sản (CVMBĐS) là một trong các loại hình cho
vay tiêu dùng nên nó mang các đặc trưng của cho vay tiêu dùng. Tuy nhiên,
chính nhưng đặc điểm riêng của đối tượng được tài trợ mà CVMBĐS có
nhưng đặc điểm khác biệt so với những loại hình khác.
- Quy mô khoản vay: Quy mô của các khoản CVMBĐS thường lớn hơn
nhiều so với quy mô trung bình của các khoản vay tiêu dùng thông thường.
8

Assignment, Essay
- Thời gian cho vay: Cho vay mua bất động sản là loại hình tín dụng tiêu
dùng có kỳ hạn dài nhất, giao động từ 10 năm cho đến 30 năm.
- Tài sản đảm bảo: Khi mua bất động sản, khách hàng thường thế chấp
bằng chính bất động sản đó hoặc bất động sản khác tùy theo quy định riêng
của từng ngân hàng.
- Rủi ro: CVMBĐS chứa đựng rủi ro tiềm ẩn rất cao mà chủ yếu là rủi ro tín
dụng, là rủi ro khách hàng không trả được nợ gốc, lãi, hoặc cả gốc và lãi đúng
hạn gây tổn thất cho ngân hàng. Do nguồn trả nợ của khách hàng lấy từ 26 thu
nhập thường xuyên, nên ngân hàng sẽ gặp rủi ro khi chu kỳ kinh tế thay đổi theo
chiều hướng bất lợi, hay khi khách hàng bị mất việc, tai nạn giao thông…
Mặt khác, thời gian cho vay kéo dài, mọi biến cố đều có thể xảy ra nên
rủi ro ngân hàng gặp phải là rất cao mà ngân hàng không thể dự đoán trước.
Thị trường bất động sản mang tính chu kỳ, mỗi giai đoạn khủng hoảng sẽ kéo
dài nhiều năm dẫn đến giá cả có thể biến động, trong khi đó tài sản đảm bảo
vay thường chính là bất động sản mà khách hàng vay mua nên trong trường
hợp ngân hàng muốn xử lý tài sản đảm bảo sẽ rất khó khăn. Chất lượng thông
tin tín dụng ít, thông tin thu được chủ yếu là do ngân hàng cung cấp nên họ có
thể đưa ra các thông tin không chính xác, dẫn đến quyết định cấp tín dụng sai.
- Lãi suất khoản vay: Thường là rất cao và thả nổi theo từng năm do rủi ro
lớn và chi phí họa động cao, bao gốm chi phí huy động vốn trong dài hạn chi
phí thẩm định, chi phí định giá tài sản đảm bảo và điều chỉnh kịp thời theo
nhưng biến động thị trường, chi phí bù đắp rủi ro…
- Phương thức cho vay: Theo Điều 16, Quyết định số 1627/2001/QĐNHNN
“Cho vay từng lần là mỗi lần vay vốn khách hàng và tổ chức tín dụng thực hiện
thủ tục vay vốn cần thiết và ký kết hợp đồng tín dụng”.
1.1.2.3. Phân loại cho vay mua bất động sản
Việc phân loại cho vay bất động sản sẽ có những cách khác nhau, tuy
nhiên nếu căn cứ vào mục đích vay bất động sản được chia thành 2 mảng
chính: cho vay kinh doanh bất động sản và cho vay tiêu dùng bất động sản.
- Mảng cho vay kinh doanh bất động sản dành cho đối tượng khách hàng
doanh nghiệp để tài trợ cho các dự án bất động sản như xây khu đô thị mới,
khu thương mại, khu căn hộ chung cư…
9

Assignment, Essay
- Mảng cho vay tiêu dùng bất động sản dành cho đối tượng khách hàng cá
nhân để tài trợ cho nhu cầu về nhà ở như xây dựng, mua đất nền, mua nhà…
và đây cũng chính là mảng đề tài muốn hướng đến.
- Căn cứ Công văn 5659/NHNN-CSTT về các loại hình tín dụng bất động
sản gồm có:
+ Xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh
+ Xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất
+ Xây dựng khu đô thị mới
+ Xây dựng trung tâm thương mại
+ Xây dựng cao ốc cho thuê
+ Xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở
+ Xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán
+ Quyền sử dụng đất
+ Đầu tư, kinh doanh BĐS khác
1.1.3. Vai trò của cho vay bất động sản
Vai trò của cho vay bất động sản: Mặc dù hiện nay NHNN đang khống
chế mức dư nợ cho vay bất động sản nhưng vẫn phải kể đến một số vai trò
nhất định của hình thức cho vay này.
1.1.3.1. Đối với nền kinh tế - xã hội
Nguồn vốn tín dụng bất động sản là một trong những nguồn lực trong xã
hội mang lại cơ hội về nhà ở cho phần lớn dân lao động, nhằm ổn định và nâng
cao hiệu quả cuộc sống cũng như phát triển sản xuất cho các doanh nghiệp vừa
và nhỏ, từ đó tăng năng lực cạnh tranh, tạo cơ hội việc làm mới và thu hút lao
động, tận dụng được nguồn nhân lực chuyên môn thấp, giá rẻ trong xã hội.
Thông qua nguồn vốn tín dụng bất động sản cho các chương trình và dự
án phát triển nhà ở, khu đô thị, thương mại, hạ tầng cơ sở, hàng năm hệ thống
ngân hàng đã góp phần đẩy nhanh tiến độ đô thị hóa, chỉnh trang bộ mặt đô
thị, là nền tảng để thu hút đầu tư từ các nguồn lực bên ngoài góp phần vào sự
nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Thị trường bất động sản là một bộ phận không tách rời của nền kinh tế
hàng hóa. Việc bơm vốn đúng mức cần thiết cho thị trường bất động sản, khơi
thông dòng chảy vốn trong nền kinh tế, hiển nhiên sẽ thúc đẩy thị trường này
phát triển, kéo theo những ảnh hưởng tích cực đối với nền kinh tế nói
10

Assignment, Essay
chung, kể cả thị trường tài chính (thể hiện qua sự đa dạng hóa các sản phẩm
tín dụng, cho ra đời thị trường chứng khoán).
Các giao dịch bất động sản có quy mô chiếm tỷ trọng lớn tương đối so với
nguồn thu nhập và năng lực đầu tư, vì vậy các ngân hàng thương mại rõ ràng
không thể bỏ qua thị trường quá tiềm năng này và đua nhau đa dạng hóa các sản
phẩm tín dụng bất động sản, nâng tỷ trọng của dư nợ bất động sản cùng lúc với
việc tăng năng lực tín dụng cho hàng loạt các nhà đầu tư kinh doanh bất động
sản, góp phần vào quá trình tái tạo bất động sản. Tuy nhiên, nếu quá trình này
không có giới hạn thì nguy cơ các ngân hàng phá sản là rất lớn.
Vốn tín dụng ngân hàng nếu như được đầu tư cho sản xuất kinh doanh,
xuất khẩu,… sẽ góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, nếu được đầu
tư quá nhiều cho thị trường bất động sản và các lĩnh vực phi sản xuất khác thì sẽ
dẫn đến tình trạng mất cân đối tài chính kinh tế và là một nguyên nhân gây lạm
phát. Ngoài ra, sự liên thông giữa thị trường bất động sản, vốn và tiền tệ còn là
nền tảng cho công việc thiết lập chính sách kinh tế vĩ mô và vi mô.
1.1.3.2. Đối với các ngân hàng thương mại
Các ngân hàng thường đẩy mạnh hoạt động cho vay bất động sản do đây
là một trong những lĩnh vực tạo dư nợ tín dụng lớn và có tốc độ tăng trưởng khá
nhanh. Để chạy theo các chỉ tiêu dư nợ tín dụng thì đây là hoạt động tín dụng hấp
dẫn để có doanh số cho vay cao. Bên cạnh việc tạo được dư nợ lớn, cho vay bất
động sản còn hỗ trợ cho các ngân hàng thương mại trong việc bán chéo sản
phẩm, gia tăng tiện ích, gia tăng nguồn thu như ký kết các hợp đồng hợp tác với
các chủ đầu tư dự án, mở tài khoản thanh toán tiền mua bán qua ngân hàng, tạo
được nguồn thu phí dịch vụ, gia tăng vốn huy động, …
1.1.3.3. Đối với khách hàng
Việc nhận được các tín dụng bất động sản góp phần tăng năng lực tín
dụng của các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân,… tham gia vào thị trường bất
động sản, bổ sung nguồn vốn còn hạn chế của họ. Điều này đặc biệt có ý
nghĩa vì tài sản đảm bảo trong tín dụng bất động sản là các tài sản phát sinh từ
nguồn vốn vay.
Khách hàng của các khoản vay kinh doanh bất động sản có cơ hội tái
tạo bất động sản, mở rộng kinh doanh sang các lĩnh vực khác, tăng cường lợi
thế cạnh tranh trong kinh doanh của mình.
11

Assignment, Essay
Đối với các pháp nhân, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, tín
dụng bất động sản phục vụ sản xuất là cơ hội cho họ phát triển sản xuất,
không phải mất tiền đi thuê nhà xưởng, tăng năng lực canh tranh.
Hộ gia đình và các cá thể có thu nhập trung bình, thấp nhưng ổn định có
cơ hội ổn định cuộc sống với các sản phẩm tín dụng bất động sản tiêu dùng
thông qua các dự án nhà có quy mô vừa và nhỏ, giá cả phù hợp.
1.1.4. Sự cần thiết cho vay mua nhà
- Đối với ngân hàng:
Cho vay mua nhà cũng giúp ngân hàng thu hút thêm khách hàng sử dụng
các hình thức dịch vụ khác. Cũng nhằm năng cao uy tín, tạo thương hiệu trên
thị trường, và càng có nhiều khách hàng biết tới Ngân hàng. Đây cũng là điều
kiện tiên quyết giúp Ngân hàng năng cao năng lực cạnh tranh và hội nhập với
xu hướng quốc tế.
- Đối với kinh tế
Nghiệp vụ cho vay mua nhà đã góp phần ổn định và cải thiện đời sống
của người dân giúp họ thỏa mãn với nhu cầu sống và tăng khả năng cống hiến
cho xã hội, góp phần làm cho xã hội ngày càng phát triển và ổn định. Khi đời
sống của người dân ổn định sẽ là động lực to lớn giúp kích thích sản xuất,
càng đẩy nền kinh tế phát triển.
- Đối với đời sống người dân
Cho vay mua nhà ra đời giúp người dân có được nơi ở tuy chưa đủ khả
năng tài chính, có mức thu nhập thấp và trung bình thì nhờ sự tài trợ của ngân
hàng mà người thu nhập thấp và trung bình sẽ có thể mua nhà để ổn định đời
sống như các căn hộ chung cư, các nhà ở xã hội,... và từ đó giúp người dân cải
thiện, và năng cao chất lượng cuộc sống.
1.2. HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ
1.2.1. Khái niệm
Theo Mục 1 – Điều 3 quyết định 1627/QĐ – NHNN về quy chế cho vay
của TCTD với khách hàng quy định: “Cho vay mua nhà là việc mà NHTM cho
khách hàng sử dụng một số tiền của NH vào mục đích mua sắm, xây dựng nhà
ở với cam kết trả đầy đủ cả gốc lẫn lãi cho ngân hàng theo đúng thoả thuận trong
hợp đồng tín dụng”. Cho vay mua nhà thường có thời hạn dài và trả nợ theo
phương thức trả góp bằng thu nhập. Việc đánh giá giá trị tài sản nợ có vai
trò vô cùng quan trọng đối với NH.
12

Assignment, Essay
Nếu như cho vay tiêu dùng thông thường thì thu nhập tương lai của người
vay là yếu tố quan trọng để NH quyết định có cho KH đó vay hay không thì
trong cho vay mua nhà giá trị và tình hình biến động giá của tài sản là yếu tố mà
NH rất quan tâm. Vì khoản tín dụng cho vay này có giá trị lớn, nên sự biến động
theo hướng không có lợi sẽ dẫn đến những rủi ro và thiệt hại lớn cho NH.
1.2.2. Nguyên tắc và điều kiện cho vay mua nhà
Khách hàng phải có tài sản đảm, thế chấp. Tài sản thế chấp có thể bằng
chính ngôi nhà dụ kiến vay để mua.
Sử dụng vốn đúng mục đích: Nguồn vốn Ngân hàng cho vay để khách
hàng phải sử dụng mua nhà, không sử dụng vào những mục đích khác.
Nguồn thu nhập của khách hàng vay: nguồn thu nhập này từ 3 nguồn
lương, sản xuất kinh doanh, cho thê tài sản, cổ tức/vốn góp, các nguồn thu
nhập này phải hợp pháp, ổn định và đủ khả năng trả nợ vay.
1.2.3. Phương pháp cho vay mua nhà
a) Quy mô cho vay:
- Mức cho vay mua BĐS không vượt quá giá trị chuyển nhượng BĐS trên
hợp đồng chuyển nhượng mua bán với chủ đầu tư. Và mức cho vay mua BĐS
phải nhỏ hơn giá trị bán thực tế.
- Thời gian giải ngân: theo trình độ thanh toán thực tế và phù hợp với quy
định hiện hành
- Phương thức giải ngân:
Giải ngân một lần hay nhiều lần theo thỏa thuận của bên mua/ bán, bao
gồm các hình thức:
+ Chuyển khoản vào tài khoản khách hàng
+ Nhận tiền mặt
b) Thời hạn cho vay:
- Đối với khoản CVMN, thường là khoản vay có thời gian tối đa 15 năm
nhưng phải thỏa mãn điều kiện thời gian cho vay
Tuổi của khách hàng tại thời điểm xem xét cho vay không quá 75 tuổi.
c) Xác định thời hạn cho vay
Phụ thuộc vào tính chất của nguồn trả nợ cũng như số tiền vay mà thời
hạn có thể ngắn hạn, trung hạn, dài hạn. Tín dụng tiêu dùng với ý nghĩa là khách
hàng được ngân hàng tài trợ ứng trước tiêu dùng thay vì phải để dành trông một
13

Assignment, Essay
thời gian dài nhất định. Vì thế, các nhu cầu được ngân hàng tài trợ thường là
trung, dài hạn. Những khoản vay ngắn hạn trả góp thường quy mô vay nhỏ
hơn so với nguồn đi vay của người đi vay. Đối với các nhu cầu tiêu dùng khác
nhau ngân hàng quy định thời hạn cho vay tối đa khác nhau.
Ví dụ tại một ngân hàng quy định thời hạn cho vay mua xe máy tối đa
là 5 năm, cho vay sinh hoạt là 3 năm. Cách tính thời hạn vay tùy thuộc vào
phương pháp hoàn trả gốc và lãi của ngân hàng. Chẳng hạn ngân hàng áp
dụng phương pháp trả nợ đều đặn, lãi tính theo nợ gốc đầu kỳ hoặc theo nợ
gốc thu hồi trong kì, thì tính thời hạn vay như sau:
Thời hạn cho vay = (Số tiền cho vay) / khả năng trả nợ gốc định kỳ
d) Rủi ro và lãi suất cho vay:
Với hình thức CVMN, Ngân hàng sẽ nhận thế chấp bằng tài sản thuộc sở
hữu của KH/người thân của KH hoặc bằng chính tài sản KH mua (đối với các
trường hợp khách hàng chưa có tài sản). KH sẽ trả nợ cho Ngân hàng từ chính
nguồn thu nhập hàng tháng của họ. Vì vậy, Ngân hàng sẽ đối mặt với những
rủi ro sau:
- Về tài sản đảm bảo: tài sản sau khi thế chấp vì vài yếu tố khách quan
khiến giảm sút giá trị.
- Về nguồn thu nhập: KH kinh doanh bị thua lỗ, mất việc làm do vi phạm
kỷ luật hoặc do công ty phá sản, KH bị tai nạn khiến thương tật, tử vong dẫn
đến mất khả năng lao động, nguồn thu nhập bị suy giảm, mất khả năng chi trả.
Vì CVMN là hoạt động cho vay có thời hạn trả nợ tương đối dài vì vậy
Ngân hàng có thể áp dụng lãi suất cố định hoặc lãi suất thả nổi. Đây chính là
điểm khác biệt của hoạt động CVMN với các hoạt động cho vay tiêu dùng
khác, vì các hoạt động cho vay tiêu dùng khác chỉ áp dụng với mức lãi suất cố
định. Ngân hàng và KH ký kết hợp đồng tín dụng có quy định rõ mức lãi suất
cố định áp dụng hoặc lãi suất thả nổi (bằng lãi suất cơ sở cộng với một biên
độ lãi suất cố định).
1.2.3.1. Xác định kỳ hạn trả nợ
Trong cho vay trả góp, nợ gốc và lãi được trả thành nhiều kỳ phụ thuộc
vào tính chất của nguồn trả nợ. Đối với các khoản vay quy mô nhỏ của người
lao động mà nguồn trả nợ chính là nguồn lương thu nhập từ lao động thì kỳ
hạn là hằng tháng. Ngắn hạn cũng qui định những kỳ hạn như hằng quý, 6
tháng cho những khoản nợ trung, dài hạn.
14

Assignment, Essay
- Xác định số tiền trả nợ định kỳ: Trả gốc: =
Trong đó:
A: số tiền gốc phải thanh toán đình kỳ
V: số tiền cho vay được nêu trong hợp đồng tín dụng
n: số kì hạn trong thời gian cho vay
- Trả lãi:
Lãi phải trả ở mỗi kỳ phụ thuộc vào việc áp dụng phương pháp tính lãi
nên số lãi trả có thể khác nhau. Trong thực tế , có một số cách tính lãi phổ
biến trong tiêu dùng như sau:
+ Tính lãi theo số dư thực tế đầu kỳ (còn gọi là tính lãi theo số dư nợ giảm
thực tế) theo cách này số tiền lãi phải trả sẽ giảm dần theo các kì và nhỏ nhất
ở kì cuối cùng.
+ Tính lãi theo phương pháp cộng thêm hay còn gọi là phương pháp gộp
( add-on method) theo cách này lãi sẽ được xác định cho cả một hợp đồng và
sau đó sẽ phân bố cho các kì hạn.
Công thức: L = V * n * r
Trong đó:
L: tổng lãi phải trả
V: số kì hạn trả trong thời gian cho vay
r: lãi suất cho vay một kỳ hạn
Khi sử dụng phương pháp gộp để tính lãi, các ngân hàng thường tiến
hành phân bố phần lãi cho vay đã được tính. Việc phân bố có thể được thực
hiện theo định kỳ gắn liền với các kỳ thanh toán hoặc cũng có thể được thực
hiện theo quý hay theo năm tài chính. Tuy nhiên, việc phân bố lãi cho vay
theo năm tài chính thường được các ngân hàng áp dụng nhiều hơn. Các
phương pháp dùng để phân bố lãi cho vay bao gồm:
+ Phương pháp đứng thẳng: hay còn gọi là phương pháp tỷ lệ cố định.
Theo phương pháp này phần lãi cho vay được phân bố ở mỗi kỳ tương
ứng với tỷ trọng với số tháng tính lãi trong kỳ đó so với toàn bộ số tháng tính
lãi của thời hạn vay.
15

Assignment, Essay
Công thức: I = L / n
Trong đó: I là lãi trả định kỳ.
n là năm trả
+ Phương pháp tính lãi hiệu dụng:
Phương pháp này còn được gọi là phương pháp quy tắc. Tên gọi này xuất
phát từ kết quả tổng cộng của dãy số từ 1 tới 12, tương đương 12 kỳ trả góp.
Đây là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất trong việc hoạch toán
phân bố lãi của các khoản cho vay trả góp.
1.2.3.2. Phương thức cho vay
- Phương thức cho vay theo món (trả nợ gốc vào cuối kỳ, lãi trả hàng
tháng): Áp dụng trong trường hợp thời gian vay dưới 12 tháng và khách hàng
sử dụng tài sản đảm bảo khác để đảm bảo tiền vay. Hầu như Ngân hàng
không áp dụng phương thức này.
- Phương thức cho vay trả góp: Gốc sẽ chia thành nhiều kỳ với số tiền trả
nợ của mỗi kỳ theo thỏa thuận (hợp đồng) và số lãi được tính dựa trên số dư
nợ gốc và thời hạn thực tế của kỳ hạn trả nợ.
+ Xác định nguồn trả nợ:
Các khoản thu nhập thường xuyên, ổn định của khách hàng đi vay là
nguồn trả nợ chính trong cho vay trả góp như:
• Thu nhập từ lao động của người đi vay
• Thu nhập của các thành viên trong gia đình góp vào( nếu có)
• Thu nhập từ các tài sản hiện hữu (cho thuê tài sản, cổ tức, lãi tiền
tiết kiệm...)
Thông thường ngân hàng quy định điều kiện về mức thu nhập tối thiểu của
một cá nhân khi vay tiêu dung trả góp. Mức thu nhập này thay đổi theo từng thời
kỳ phụ thuộc vào điều kiện kinh tế đất nước. Như trong giai đoạn suy thoái, các
quốc gia đều hướng tới siết chặt chính sách tiền tệ, thắt chặt tín dụng thì yêu cầu
thu nhập tối thiểu của một khách hàng cá nhân hằng tháng có thể cao hơn bình
thường. Để đảm bảo khả năng trả nợ, các khoản thu nhập đầu tiên phải trang trải
các chi tiêu thiết yếu như ăn ở, đi lại , học tập, chi phí y tế...
rồi mới trả nợ ngân hàng. Vì vậy khách hàng được coi là có khả năng trả nợ
khi tổng thu nhập mỗi kỳ không nhỏ hơn chi tiêu sinh hoạt trong kỳ cộng với
nghĩa vụ trả nợ ngân hàng trong kì.
16

Assignment, Essay
Các ngân hàng ở các nước phát triển thường quy định tỷ lệ trả nợ tối đa
so với thu nhập, như tại ngân hàng X quy định quy tắc 7/3, 8/2 được hiểu mức
cho vay tối đa là 70% nhu cầu, và số tiền thu nợ định kì tối đa là 80% thu
nhập định kì của người tiêu dùng. Tại Việt Nam do cơ cấu tiêu dùng của
người dân phần lớn còn nặng cho chi phí thiết yếu (lương thực, thực phẩm)
nên tỷ lệ có thấp hơn tùy thị phần của các ngân hàng.
+ Giám sát và thu nợ cho vay
• Vấn đề trả nợ trước hạn:
Thông thường người đi vay được quyền thanh toán tiền vay trước hạn
mà không bị phạt gì cả. Nếu tiền trả góp được tính theo phương pháp lãi đơn
và phương pháp hiện giá thì vấn đề rất đơn giản, người đi vay phải thanh toán
toàn bộ vốn gốc còn thiếu và lãi vay của kỳ hạn hiện tại cho ngân hàng.
Tuy nhiên nếu tiền trả góp được tính theo phương pháp gộp thì vấn đề có
phần phức tạp hơn. Vì theo phương pháp gộp, lãi được tính dự trên cơ sở giả
định rằng tiền vay sẽ được khách hàng sử dụng cho đến lúc kết thúc hợp đồng,
cho nên nếu khách hàng trả nợ trước hạn thì thời hạn nợ thực tế sẽ khác với thời
hạn giả định ban đầu và như vậy số tiền lãi phải trả cũng có sự thay đổi.
Trong thực tế hoạt động cho vay tiêu dùng các ngân hàng chào sản
phẩm cho vay trả gốp với các cách tính lãi khác nhau để khách hàng lựa chọn.
Và để giảm thiểu tranh chấp đã qui định nếu áp dụng phương pháp gộp thì
khách hàng cam kết không trả nợ sớm và nếu trả nợ sơm sẽ bị phạt. Trong
trường hợp này ngân hàng thường áp dụng phương pháp tính lãi theo đường
thẳng khi ký kết hợp đồng tín dụng và áp dụng phương pháp phân bố lãi cho
vay dựa trên thời hạn nợ thực tế để truy thu.
1.2.3.3. Đối tượng vay mua nhà
Đối tượng CVMN trước tiên là những cá nhân có đủ năng lực pháp luật
và hành vi dân sự. Tùy theo các tiêu chí phân loại mà đối tượng CVMN được
phân như sau:
Với các cán bộ tín dụng, mức thu nhập và sự ổn định thu nhập là những
thông tin quan trọng. Thu nhập được phân thành 3 nhóm chủ yếu: Đối tượng có
thu nhập thấp, Đối tượng có thu nhập trung bình, Đối tượng có thu nhập cao.
a) Đối tượng có thu nhập thấp:
Là những người có hoàn cảnh khó khăn, rất muốn cải thiện đời sống của
mình nhưng bị hạn chế do thu nhập không đủ để thỏa mãn nhu cầu của họ. Họ
17

Assignment, Essay
được đánh giá là những KH tiềm năng trong hiện tại và tương lai của các
NHTM...
b) Đối tượng có thu nhập trung bình:
Là đối tượng chiếm đa số trong xã hội đặc biệt là ở những khu đô thị,
khi thu nhập tăng lên nhu cầu tiêu dùng của họ cũng tăng theo, trong đó có
nhu cầu về nhà ở. Đây có thể được coi là thị trường mục tiêu cần hướng tới
của các NHTM, NHTM có thể phối hợp với các chủ đầu tư để cung ứng
những ngôi nhà riêng có diện tích nhỏ hoặc căn hộ chung cư mới có diện tích
không quá lớn.
c) Đối tượng có thu nhập cao:
Loại hình nhà mà đối tượng có thu nhập cao quan tâm thường là những
căn hộ chung cư có diện tích lớn, chung cư cao cấp, biệt thự, nhà riêng…Ở
nhóm này thường coi việc vay mượn nhằm tăng khả năng thanh toán và coi
đó như là một khoản linh hoạt để chi tiêu khi mà tiền vốn tích lũy của họ đã
được sử dụng để đầu tư trung, dài hạn.
- Phân theo tính chất của thu nhập:
+ Nhóm có thu nhập ổn định thường xuyên: thường là những KH làm
công ăn lương, là những người có công việc kinh doanh riêng hay là những
người hành nghề chuyên nghiệp như bác sĩ, luật sư, ca sĩ…
+ Nhóm có thu nhập không ổn định: thường là những người lao động tự do
1.2.3.4. Quy mô và kỳ hạn của khoản vay
- Do CVMN dùng để tài trợ cho việc mua nhà, căn hộ chung cư hay xây
sửa nhà cho người dân nên quy mô trung bình của một món vay là rất lớn, lớn
hơn rất nhiều so với quy mô của khoản vay bình thường, đặc biệt là các khoản
vay tiêu dùng và các khoản vay kinh doanh nhỏ khác.
- Thời hạn CVMN là rất dài thường có kỳ hạn dài nhất trong danh mục cho
vay của ngân hàng, có thể kéo dài từ 15 đến 20 năm
a) Rủi ro của khoản vay
Rủi ro từ hoạt động CVMN là rất lớn do thời gian cho vay dài có thể kéo
dài đến 15, 20 năm dẫn đến nhiều vấn đề có thể xảy ra. Khả năng xả ra rủi ro
của CVMN nói chung có thể đến từ ba phía: rủi ro từ KH vay vốn, rủi ro từ
thị trường, và rủi ro từ bản thân ngân hàng.
18

Assignment, Essay
b) Rủi ro từ phía khách hàng
Là rủi ro về khả năng không hoàn trả nợ gốc và lãi đúng hạn gây ra tổn
thất cho Ngân hàng. Nguồn trả nợ từ khoản tiền vay mua nhà chủ yếu lấy từ
thu nhập thường xuyên của khách hàng. Thu nhập này lại phụ thuộc vào công
việc, tuổi tác hay sức khỏe của người vay. Thời hạn càng dài thì mức độ rủi ro
càng lớn. Bên cạnh đó chất lượng thông tin tín dụng ít, thông tin thu được chủ
yếu do chính khách hàng cung cấp họ có thể đưa ra những thông tin không
đúng (rủi ro đạo đức xảy ra), hơn nữa tài sản thế chấp thường chính là căn nhà
được mua từ khoản vay của ngân hàng, đây là loại tài sản đảm bảo có khả
năng thanh khoản không cao ngân hàng rất khó chuyên nhượng thành tiền để
thu hồi vốn từ việc phát mại tài sản khi có rủi ro xảy ra. Trong khi đó giá cả
của ngôi nhà thường có sự biến động lớn, nguy cơ giảm giá là rất cao.
c) Rủi ro từ phía ngân hàng
Khách hàng không có khả năng trả nợ hoặc trả lãi hoặc trả gốc chậm, quá
hạn. Khi khách hàng không có khả năng trả nợ thì có tài sản đảm bảo nhưng
tài sản đảm bảo lại khó phát mãi.
1.2.4. Các Nhân Tố Ảnh Hưởng Đến Hoạt Động Cho Vay Mua Nhà.
1.2.4.1. Nhân tố khách quan.
Những nhân tố thuộc về khách hàng như khả năng tài chính, đạo đức
người vay và tài sản đảm bảo cũng ảnh hưởng tới hoạt động cho vay tiêu dùng
của các NHTM:
a) Đạo đức người vay:
Được đánh giá dựa trên năng lực pháp lý và độ tín nhiệm của khách
hàng vay vốn. Đây là yếu tố tiên quyết để ngân hàng xem xét cho vay vì rằng
ngay cả khi người vay có thu nhập cao, ổn định để trả nợ, thậm chí đưa ra các
điều kiện đảm bảo tốt thì chưa chắc họ có thiện chí trả nợ. Đạo đức người vay
trong quan hệ tín dụng được đánh giá bằng độ tín nhiệm của khách hàng trên
cơ sở tính thật thà, sự sẵn lòng trả nợ của khách hàng và ý muốn kiên quyết
trong việc thực hiện tất cả các giao ước trong hợp đồng tín dụng.
b) Khả năng tài chính:
Là nhân tố ảnh hưởng tới khả năng trả nợ ngân hàng của khách hàng. Phần
lớn các món cho vay tiêu dùng được quy định nguồn hoàn trả là thu nhập thường
xuyên của khách hàng trong tương lai. Khoản thu nhập này có ảnh hưởng quyết
định đến nhu cầu vay tiêu dùng của khách hàng và quyết định
19

Assignment, Essay
việc có cho vay hay không của ngân hàng. Do đó, thu nhập có ảnh hưởng rất
lớn đến nhu cầu vay tiêu dùng của khách hàng, đến quy mô của khoản vay và
đến việc phát triển cho vay tiêu dùng của ngân hàng. Nếu khách hàng có thu
nhập cao và ổn định thì việc trả nợ ngân hàng thường ít ảnh hưởng đến các chi
tiêu khác, đặc biệt là các chi tiêu thông thường hay thiết yếu…Với những
người vay này, họ sẵn sàng thanh toán tiền cho ngân hàng và khoản tín dụng
trở nên an toàn hơn.
c) Tài sản đảm bảo:
Là cơ sở pháp lý để có thêm nguồn trả nợ thứ hai cho ngân hàng ngoài
nguồn thu nợ thứ nhất, mang tính dự phòng rủi ro và tăng mức độ an toàn cho
khoản tín dụng của ngân hàng. Mặc dù nắm giữ tài sản đảm bảo song nếu
khách hàng không trả nợ thì ngân hàng phải đối mặt với rủi ro giảm thu nhập
vì muốn phát mại tài sản phải có thời gian và mất chi phí khác liên quan… Vì
vậy, tài sản đảm bảo là một trong những tiêu chuẩn để xét duyệt cho vay
nhưng không phải là tiêu chuẩn quan trọng nhất giữ vai trò quyết định trong
việc cho vay của NHTM.
1.2.4.2. Nhân tố chủ quan.
Sự phát triển hoạt động cho vay tiêu dùng ở một NHTM chủ yếu do chính
nội lực của ngân hàng quyết định. Trong đó phải kể đến một số nhân tố chính
như:
a) Định hướng phát triển của ngân hàng
Đây là điều kiện tiên quyết để phát triển hoạt động cho vay tiêu dùng.
Nếu trong kế hoạch phát triển của mình các ngân hàng không quan tâm đến
hoạt động này thì các khách hàng có nhu cầu về cho vay tiêu dùng cũng sẽ
không được quan tâm. Ngược lại, nếu ngân hàng muốn phát triển hoạt động
cho vay tiêu dùng thì họ sẽ đưa ra những chiến lược cụ thể để thu hút những
khách hàng có nhu cầu đến với mình. Và khi đó cung cầu sẽ có điều kiện
thuận lợi để gặp nhau, cũng có nghĩa là cho vay tiêu dùng sẽ có nhiều cơ hội
phát triển.
b) Năng lực tài chính của ngân hàng
Sẽ là một trong những yếu tố được các nhà lãnh đạo ngân hàng xem xét
khi đưa ra các quyết định trong đó có các quyết định về hoạt động cho vay tiêu
dùng. Năng lực tài chính của ngân hàng được xác định dựa trên một số yếu tố
như số lượng vốn chủ sở hữu, tỷ lệ phần trăm lợi nhuận năm sau so với năm
20

Assignment, Essay
trước, tỷ trọng nợ quá hạn trong tổng dư nợ, số lượng tài sản thanh khoản.
Nếu ngân hàng có vốn chủ sở hữu lớn, tỷ lệ phần trăm lợi nhuận lớn, nợ quá
hạn thấp và có số lượng tài sản thanh khoản lớn, khả năng huy động vốn lớn
trong thời gian ngắn thì có thể coi là có sức mạnh về tài chính. Khi ngân hàng
có sức mạnh tài chính lớn thì ngân hàng có thể đầu tư vào các danh mục mà
ngân hàng quan tâm hơn thì hoạt động cho vay tiêu dùng có cơ hội phát triển,
và ngược lại.
c) Chính sách tín dụng của ngân hàng
Là hệ thống các chủ trương, định hướng quy định chi phối hoạt động tín
dụng do hội đồng quản trị đưa ra nhằm sử dụng hiệu quả nguồn vốn để tài trợ
cho các doanh nghiệp, hộ gia đình và cá nhân. Chính sách tín dụng vạch ra
cho các cán bộ tín dụng hướng đi và khung tham chiếu rõ ràng về những căn
cứ để xem xét các nhu cầu vay vốn. Vì vậy, những yếu tố trong chính sách tín
dụng đều tác động một cách mạnh mẽ tới việc mở rộng tín dụng nói chung và
cho hoạt động cho vay tiêu dùng nói riêng. Nếu như có những hình thức cho
vay tiêu dùng không nằm trong chính sách cho vay của ngân hàng thì các
khách hàng khó có thể vay được những khoản tiền từ ngân hàng để tài trợ cho
nhu cầu chi tiêu của mình. Do tính chất cạnh tranh giữa các ngân hàng ngày
càng gay gắt nên một chính sách tín dụng đúng đắn hợp lý là yếu tố thu hút
khách hàng hiệu quả.
d) Số lượng, trình độ cũng như đạo đức nghề nghiệp của các cán bộ tín
dụng
Có ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động cho vay tiêu dùng của các ngân
hàng thương mại. Nếu như đạo đức người vay được xếp vào vị trí hàng đầu
trong các nhân tố khách quan thì đạo đức cán bộ tín dụng được xếp vào vị trí
hàng đầu trong các nhân tố chủ quan. Tuy nhiên, đạo đức không thôi chưa đủ,
cán bộ tín dụng phải có trình độ chuyên môn cao, trình độ hiểu biết rộng thì
mới thẩm định chính xác khách hàng và dự án vay vốn, từ đó đưa ra các quyết
định đúng đắn. Một cán bộ tín dụng có trình độ nghiệp vụ cao, khả năng giao
tiếp, marketing tốt, trình độ ngoại ngữ, vi tính thành thạo, nhiệt tình trong
công việc, có đạo đức nghề nghiệp sẽ tạo được ấn tượng đẹp trong khách hàng
về ngân hàng, bởi dưới con mắt của khách hàng thì cán bộ ngân hàng chính là
hình ảnh của ngân hàng
21

Assignment, Essay
e) Trình độ khoa học công nghệ và khả năng quản lý của ngân hàng
Cũng là một trong những nhân tố quan trọng ảnh hưởng tới sự phát
triển của hoạt động cho vay tiêu dùng tại mỗi ngân hàng. Nếu một ngân hàng
được trang bị các công nghệ hiện đại thì họ có thể tăng tiện ích cho khách
hàng và các dịch vụ của họ sẽ được biết đến nhiều hơn. Ví dụ, một ngân hàng
có điều kiện đầu tư vào dịch vụ thẻ thanh toán, đặt các máy rút tiền, có thể
giao dịch với khách hàng thông qua mạng internet... thì ngân hàng đó có thể
mở rộng hoạt động cho vay tiêu dùng của mình thông qua các tài khoản mà
các khách hàng đã sử dụng dịch vụ trên của ngân hàng như cho vay thấu chi,
thẻ tín dụng…
1.2.5. Các Chỉ Tiêu Đánh Giá Hoạt Động Cho Vay Mua Nhà
1.2.5.1 Chỉ tiêu phản ánh doanh số cho vay mua nhà
Theo Nguyễn Minh Kiều. (2011). Doanh số CVMN là tổng số tiền mà
Ngân hàng cho vay trong kỳ. Nó phản ánh một cách khái quát về hoạt động
CVMN của Ngân hàng trong một thời kỳ nhất định, thường tính theo năm tài
chính.
- Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng doanh số CVMN tuyệt đối
Giá trị tăng trưởng
=
Tổng doanh số
-
Tổng doanh số
doanh số tuyệt đối CVMN năm (t) CVMN năm (t - 1)
Chỉ tiêu này cho biết doanh số CVMN năm (t) tăng hoặc giảm so với năm
(t-1) về giá trị tuyệt đối là bao nhiêu. Khi chỉ tiêu này tăng lên, tức là số tiền
mà Ngân hàng cung cấp cho khách hàng cũng tăng lên, thỏa mãn tốt nhu cầu
của khách hàng, và nó cũng thể hiện hoạt động CVMN đã được mở rộng.
- Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng doanh số CVMN tương đối
Giá trị tăng
Giá trị tăng trưởng doanh
=
số tuyệt đối
x 100
trưởng doanh số Tổng doanh số CVMN
tương đối năm (t − 1)
Chỉ tiêu này cho biết tốc độ tăng trưởng doanh số CVMN năm (t) so với
năm (t-1). Khi chỉ tiêu này tăng lên, nó thể hiện rằng doanh số CVMN qua
các năm của Ngân hàng đã tăng lên tương đối.

Assignment, Essay
22

Assignment, Essay
- Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng về tỷ trọng
Tỷ Trọng
=
Doanh số CVMN
x 100
Tổng doanh số cho vay
Chỉ tiêu này cho biết doanh số hoạt động CVMN chiếm tỉ lệ bao nhiêu
trong tổng doanh số cho vay của Ngân hàng. Khi tỉ trọng của hoạt động CVMN
tăng lên qua các năm điều đó thể hiện rằng hoạt CVMN đã được mở rộng.
Tóm lại, mở rộng doanh số CVMN là kết quả của sự gia tăng về giá trị
món vay và số lượng các khoản vay. Đây là chỉ tiêu thể hiện rõ nhất tốc độ
mở rộng của CVMN, nguồn vốn Ngân hàng phục vụ trong hoạt động CVMN
ngày càng lớn thì chứng tỏ nhu cầu vay của khách hàng càng được đáp ứng
ngày càng tốt, đồng thời cũng cho thấy khả năng tăng lợi nhuận từ Ngân hàng.
1.2.5.2. Chỉ tiêu phản ánh về dư nợ cho vay mua nhà
Theo Nguyễn Minh Kiều. (2011). Dư nợ CVMN là số tiền mà khách
hàng đang nợ Ngân hàng tại một thời điểm. Chỉ tiêu này thường được sử dụng
kết hợp với chỉ tiêu doanh số CVMN nhằm phản ánh tình hình mở rộng
CVMN của Ngân hàng.
- Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng dư nợ tuyệt đối
Giá trị tăng trưởng
=
Tổng dư nợ
-
Tổng dư nợ CVMN
dư nợ tuyệt đối CVMN năm năm (t - 1)
Chỉ tiêu này cho biết dư nợ năm (t) chênh lệch tăng bao nhiêu so với
năm (t-1) về giá trị tuyệt đối là bao nhiêu. Khi chỉ tiêu này tăng lên, tức là số
tiền khách hàng đang nợ Ngân hàng qua các năm đã tăng lên, điều đó chứng
tỏ rằng hoạt động CVMN đã được mở rộng.
- Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng dư nợ tương đối
Giá trị tăng
= Giá trị tăng trưởng dư nợ tương đối x 100
trưởng dư nợ Tổng dư nợ CVMN năm (t − 1)
Chỉ tiêu này cho biết tốc độ tăng trưởng dư nợ năm (t) so với năm (t-1).
Khi chỉ tiêu này tăng lên, nó thể hiện rằng dư nợ qua các năm của Ngân hàng
đã tăng lên tương đối.

Assignment, Essay
23

Assignment, Essay
- Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng về tỷ trọng
Tỷ Trọng
Dư nợ CVMN
x 100
=
Tổng dư nợ cho vay
Chỉ tiêu này cho biết dư nợ hoạt động CVMN chiếm tỷ lệ bao nhiêu trong
tổng dư nợ cho vay của Ngân hàng. Khi tỷ trọng dư nợ của hoạt động CVMN
tăng lên qua các năm, chứng tỏ tỷ lệ của hoạt động CVMN đã tăng lên và điều
đó thể hiện rằng hoạt động CVMN đã được mở rộng.
1.2.5.3. Chỉ tiêu phản ánh chất lượng cho vay mua
nhà a) Tỷ lệ thu nợ đến hạn
Tỷ lệ thu nợ đến hạn (%) =
Doanh số thu nợ đến hạn
x 100
Tổng dư nợ đến hạn
Chỉ tiêu này đánh giá hiệu quả tín dụng trong việc thu nợ của NH. Nó
chất lượng tín dụng của ngân hàng, đánh giá khả năng thu hồi nợ của các
khoản tín dụng đã cho vay, đồng thời đánh giá hiệu quả thực hiện kế hoạch tín
dụng của ngân hàng, kế hoạch cho vay, đôn đốc thu hồi nợ của NH.
- Tỷ lệ này càng cao càng tốt.
b) Nợ quá hạn
Khi các khoản CVMN đã đến hạn thanh toán mà khách hàng chưa trả
được nợ và Ngân hàng không có quyết định cơ cấu lại thời hạn nợ thì khoản
vay đó chuyển thành nợ quá hạn. Nợ quá hạn bao gồm nợ nhóm 2, nhóm 3,
nhóm 4, nhóm 5.
Tỷ lệ nợ quá
=
Nợ quá hạn CVMN
x 100
hạn CVMN Tổng dư nợ CVMN
Đây là một trong những chỉ tiêu quan trọng để đánh giá chất lượng cho
vay và khả năng thu hồi nợ của Ngân hàng. Từ đó, Ngân hàng có thể ra quyết
định có mở rộng hoạt động CVMN không. Nếu tỷ lệ nợ quá hạn vượt quá giới
hạn cho phép thì phản ánh chất lượng cho vay của Ngân hàng còn yếu kém,
chứa đựng nhiều rủi ro và ngược lại.
24

Assignment, Essay
c) Nợ xấu
Theo Nguyễn Đăng Dờn. (2014). Nợ xấu là chỉ tiêu phản ánh chất lượng
nghiệp vụ tín dụng của Ngân hàng. Theo cách phân loại của Ngân hàng là từ
nhóm 3 trở đi bao gồm: nợ dưới tiêu chuẩn, nợ nghi ngờ, nợ có khả năng mất
vốn.
- Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng về tỷ trọng nợ xấu
Nợ xấu CVMN
Tỷ Trọng = Tổng dư nợ CVMN x 100
Chỉ tiêu này cho biết nợ xấu của hoạt động CVMN nhà chiếm tỷ lệ bao
nhiêu phần trăm trong tổng dư nợ CVMN của Ngân hàng. Khi tỷ trọng nợ xấu
của hoạt động CVMN tăng lên qua các năm, điều đó chứng tỏ lượng vốn của
Ngân hàng đang bị chiếm dụng, khả năng mất vốn tăng. Nếu tỷ lệ này lớn cho
thấy chất lượng vay của Ngân hàng chưa thực sự hiệu quả. Thông thường chỉ
tiêu này dưới 3% được coi là tốt.
1.2.5.4. Vòng quay vốn tín dụng (vòng)
Vòng quay vốn tín dụng ( vòng) =
Doanh số thu nợ
x 100
Dư nợ bình quân
Chỉ tiêu này đo lường tốc độ luân chuyển vốn tín dụng của ngân hàng,
thời gian thu hồi nợ của ngân hàng là nhanh hay chậm. Vòng quay vốn càng
nhanh thì được coi là tốt và việc đầu tư càng được an toàn.
1.3. LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU
Liên quan đến đề tài đang nghiên cứu, có thể kể đến một số công trình
của các tác giả như:
Lê Minh Sơn (2009), Phát triển cho vay tiêu dùng tại Ngân hàng TMCP
Ngoại thương Việt Nam. Bài viết đã hệ thống hóa cơ sở lý thuyết về hoạt động
cho vay tiêu dùng của ngân hàng thương mại trong nền kinh tế thị trường. Tập
hợp một số bài học kinh nghiệm của các ngân hàng nước ngoài thành công trong
lĩnh vực bán lẻ từ đó rút ra bài học kinh nghiệm phát triển cho vay bán lẻ cho các
ngân hàng thương mại Việt Nam. Mô tả, phân tích khá đầy đủ và khách quan
thực trạng hoạt động cho vay tiêu dùng của Ngân hàng TMCP Ngoại thương
Việt Nam, từ đó chỉ ra những điểm tồn tại hạn chế trong hoạt động cho
25

Assignment, Essay
vay tiêu dùng của Vietcombank. Trên cơ sở phân tích đánh giá những ưu
nhược điểm của Vietcombank, tác giả đề xuất một số giải pháp để phát triển
hoạt động cho vay tiêu dùng tại Vietcombank.
Lê Tấn Phước (2013) với đề tài Nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng
BĐS tại các ngân hàng thương mại TP. HCM giai đoạn 2013-2017. Nghiên
cứu này đã chỉ ra rằng hoạt động tín dụng bất động sản (BĐS) của các ngân
hàng thương mại (NHTM) có liên quan mật thiết với thị trường BĐS và thị
trường BĐS lại chịu tác động lớn của nhiều yếu tố, từ yếu tố quản lý, điều
tiếtcủa nhà nước về BĐS đến yếu tố các chủ thể tham gia như người mua,
người bán, trong đó NH là một chủ thể tham gia trên thị trường. TP.HCM là
nơi mà hoạt động tín dụng BĐS luôn sôi động và có tốc độ tăng trưởng dư nợ
đối với lĩnh vực này cao nhất cả nước. Việc tăng trưởng nguồn vốn tín dụng
cho BĐS hàng năm bên cạnh những dấu hiệu tích cực trong việc đem lại lợi
nhuận khá lớn, đa dạng hóa danh mục đầu tư của các NH và đáp ứng nhu cầu
xã hội thì hoạt động này cũng mang lại rủi ro khá cao.
Đoàn Thị Thu Hiền (2015) với nghiên cứu Một số giải pháp nâng cao
hiệu quả hoạt động cho vay tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông
thôn Chi nhánh An Lão. Đề tài tập trung vào phân tích và đánh giá thực trạng
hoạt động tín dụng luôn chiếm tỷ trọng rất cao trong hoạt động thương mại
của NH. Chi nhánh đã phân loại được đối tượng đầu tư, có sự sàng lọc khách
hàng, loại dần những khách hàng yếu kém về mặt tài chính từ đó chi nhánh đã
đầu tư đúng đối tượng, các đơn vị vay vốn sử dụng đúng mục đích, có hiệu
quả nên có khả năng trả nợ và lãi kịp thời, nợ xấu nằm trong tầm kiểm soát.
Qua đó việc nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng sẽ giúp các ngân hàng
giảm được các chi phí liên quan đến hoạt động huy động vốn, cho vay và đặc
biệt hạn chế được rủi ro trong hoạt động tín dụng.
Vương Thị Tuyết Trang (2011) với nghiên cứu Giải pháp mở rộng hoạt
động cho vay mua nhà trả góp tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Nhà Hà Nội
– Sở giao dịch Hà Nội. Đề tài này tác giả đã nhận định thực trạng hoạt động cho
vay mua nhà trả góp tại ngân hàng giai đoạn năm 2008 – 2010, với xu thế phát
triển của nền kinh tế và nhu cầu về thị trường nhà ở mà hoạt động cho vay mua
nhà trả góp đang ngày càng phát triển. Doanh thu từ hoạt động cho vay mua nhà
trả góp chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong tổng dư nợ tín dụng. Đồng thời, tác
giả cũng đưa ra một số nhận xét và một số giải pháp nhằm góp phần
26

Assignment, Essay
hoàn thiện công tác mở rộng hoạt động cho vay nhà trả góp sẽ giúp ngân hàng
tăng lợi nhuận và tăng khả năng cạnh tranh trên thị trường tài chính.
Nguyễn Thị Ánh Hồng (2014) với đề tài Giải pháp mở rộng hoạt động
cho vay mua nhà tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Hàng hải Việt Nam
Maritimebank – Chi nhánh Hà Nội. Đề tài tập trung vào nghiên cứu thực trạng
cho vay mua nhà của ngân hàng thương mại Maritimebank, chỉ rõ các mặt hạn
chế còn tồn tại và đưa ra các giải pháp tập trung vào việc hoàn thiện cho vay mua
nhà của ngân hàng. Đặc biệt, tác giả đã liệt kê một số giải pháp về nguồn vốn để
hoạt động cho vay mua nhà có điều kiện tăng trưởng và phát triển ổn định trong
những năm tới. Qua đó tác giả nêu ra được những cơ hội, thách thức mà các
ngân hàng Việt Nam đang hướng đến. Với những rào cản về sự cạnh tranh của
các ngân hàng và những bước tiến trên con đường hội nhập quốc tế đòi hỏi các
ngân hàng luôn luôn phát triển và những mục tiêu cao hơn trong các năm tới nói
chung, và đòi hỏi các cán bộ nhân viên luôn phải trao dồi chuyên môn của mỗi
cá nhân để cùng ngân hàng vươn xa trên trường quốc tế.
Trần Hồng Hạnh (2011) với đề tài Phát triển hoạt động cho vay tiêu
dùng tại ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam – Chi nhánh Hoàn Kiếm. Đề
tài này đã chỉ ra rằng thực trạng quy trình cho vay tiêu dùng tại ngân hàng
được tiến hành chặc chẽ, đúng quy trình không phân biệt khách hàng truyền
thống hay khách hàng mới. Quy trình được thực hiện qua 9 bước, trong đó
việc thẩm định hồ sơ và phân tích các thông tin được tiến hành qua 2 bước tại
Chi nhánh và trung tâm phê duyệt cá nhân, việc này càng làm cho chất lượng
của khoản vay tại ngân hàng được đảm bảo. Tuy nhiên tác giả cho rằng quy
trình cho vay tín dụng tại Ngân hàng rườm rà, một số chính sách vẫn chưa
linh hoạt, chất lượng cán bộ còn yếu kém, bên cạnh đó là sự cạnh tranh gay
gắt của các ngân hàng trên cùng địa bàn luôn ngày càng gay gắt hơn rất nhiều.
Các công trình nghiên cứu trên đã tập trung nghiên cứu những yếu tố ảnh
hưởng đến hoạt động cho vay tiêu dùng trong phạm vi một Chi nhánh hoặc Ngân
hàng. Tuy nhiên, các tài liệu trên mới chủ yếu phân tích các yếu môi trường bên
trong ngân hàng mà vẫn chưa đi sâu về các yếu tố môi trường bên ngoài ảnh
hưởng đến hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng. Bởi vậy, bên cạnh việc kế
thừa những thành tựu từ các công trình đi trước, luận văn của tác giả tập trung đi
sâu nghiên cứu những yếu tố tác động từ bên ngoài dưới góc nhìn của một
chuyên gia và tìm hiểu nhu cầu, thị hiếu của người tiêu dùng về hoạt động cho
vay của ngân hàng để từ đó đưa ra những kiến nghị, giải pháp
27

Assignment, Essay
nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà. Đây là điểm mới của
luận văn.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Chương 1 với tiêu đề “ Cơ sở lý thuyết về hoạt động cho vay mua nhà
tại các Ngân hàng Thương mại” đã làm rõ được những vấn đề lý luận chung
về NHTM và các hoạt động của NHTM
Ngoài ra, qua việc nghiên cứu cơ sở lý thuyết về cho vay mua nhà của
NHTM, ta thấy được rằng đây là một loại hình đang rất phát triển, nhằm hướng
đến khách hàng là cá nhân, hộ gia đình làm mục tiêu để phát triển. Do vậy, việc
quản lý và nâng cao chất lượng hiệu quả, mở rộng hoạt động cho vay mua nhà
càng phải quan tâm hơn, đặc biệt là trong thị trường cạnh tranh hiện nay.
Dựa trên cơ sở lý luận đã làm rõ ở chương, nội dung tiếp theo sẽ triển
khai nghiên cứu tình hình thực trạng hoạt động cho vay mua nhà giai đoạn từ
năm 2017 đến năm 2019 tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Ngoại thương
Việt Nam – Chi nhánh Bình Dương.
28

Báo cáo tốt nghiệp Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) - Chi nhánh Bình Dương

Báo cáo tốt nghiệp Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) - Chi nhánh Bình Dương

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to Báo cáo tốt nghiệp Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) - Chi nhánh Bình Dương

Similar to Báo cáo tốt nghiệp Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) - Chi nhánh Bình Dương (20)

More from lamluanvan.net Viết thuê luận văn

More from lamluanvan.net Viết thuê luận văn (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (20)

Báo cáo tốt nghiệp Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) - Chi nhánh Bình Dương