Báo cáo tốt nghiệp Phân tích hoạt động cho vay mua bất động sản tại Ngân hàng TMCP Nam Á – Chi nhánh Bình Dương – PGD Tân Uyên

Luận Văn Group viết thuê luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực
tập, Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT
KHOA KINH TẾ
***********
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI: PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP NAM Á –
CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG - PGD TÂN UYÊN
Sinh viên thực hiện : Đặng Thanh Ngân
Lớp: D17TC02
MSSV: 1723402010079
Khóa: 2017-2021
Ngành: Tài chính ngân hàng
GVHD: TS. Nguyễn Văn Chiến
Bình Dương, tháng 12/2020
i

Luận Văn Group viết thuê luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập,
Assignment, Essay
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các nội
dung nghiên cứu, kết quả trong đề tài này là trung thực và chưa công bố dưới
bất kỳ hình thức nào trước đây. Các số liệu phục vụ cho việc phân tích, nhận
xét, đánh giá được thu thập từ các nguồn khác nhau có trích dẫn đầy đủ, tôi
xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về nội dung đề tài của mình.
ii

Assignment, Essay
LỜI CẢM ƠN
Sự thành công của mỗi người luôn gắn liền với những sự hỗ trợ, giúp
đỡ dù ít hay nhiều của người khác. Trong suốt thời gian qua em đã nhận
được rất nhiều sự quan tâm, giúp đỡ từ quý thầy cô cũng như quý ngân hàng.
Lời đầu tiên, em xin gửi lời cảm ơn chân thành và sự tri ân sâu sắc đối
với các thầy cô của Trường Đại Học Thủ Dầu Một, đặc biệt là các thầy cô khoa
Kinh Tế đã tận tình truyền đạt kiến thức trong những năm em học tập. Vốn kiến
thức được tiếp thu trong quá trình học là nền tảng và hành trang quý báu cho
quá trình thực tập vừa qua. Mặc dù vậy, những kiến thức cũng như kinh nghiệm
thực tế còn nhiều hạn chế nên báo cáo vẫn còn nhiều thiếu sót rất mong
ý kiến đóng góp của Quý thầy cô và Ban lãnh đạo ngân hàng.
Để hoàn thành khóa luận này, em xin chân thành cảm ơn TS. Nguyễn
Văn Chiến đã tận tình hướng dẫn em trong suốt quá trình viết báo cáo thực
tập.
Em chân thành cảm ơn Ban giám đốc ngân hàng TMCP Nam Á – Chi
nhánh Bình Dương – PGD Tân Uyên đã cung cấp cho em những số liệu và
tài liệu sát thực phục vụ cho việc nghiên cứu. Cảm ơn quý khách hàng cũng
như các cán bộ, chuyên gia đã hoàn thành đánh giá bảng câu hỏi khảo sát,
giúp em thực hiện việc nghiên cứu hiệu quả.
Cuối cùng em kính chúc quý thầy cô dồi dào sức khỏe và thành công
trong sự nghiệp cao quý. Đồng kính chúc các cô, chú, anh, chị trong ngân
hàng TMCP Nam Á - Tân Uyên dồi dào sức khỏe, đạt được nhiều thành công
trong công việc.
Bình Dương, ngày 12 tháng 12 năm 2020
Sinh viên thực hiện
ĐẶNG THANH NGÂN
iii

Assignment, Essay
KHOA KINH TẾ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
CHƯƠNG TRÌNH: TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
PHIẾU THEO DÕI TIẾN ĐỘ
THỰC HIỆN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
1. Học viên thực hiện đề tài: Đặng Thanh Ngân Ngày sinh: 21/07/1999
MSSV: 1723402010079 Lớp: D17TC02 Chuyên ngành: Tài chính ngân hàng
Điện thoại: 0969 836 896 Email: dangthanhngan919@gmail.com
2. Số QĐ giao đề tài luận văn: Quyết định số..……/QĐ-ĐHTDM
ngày….. tháng …. năm 20…
3. Cán bộ hướng dẫn (CBHD): TS.Nguyễn Văn Chiến
4. Tên đề tài: Phân tích hoạt động cho vay mua bất động sản tại Ngân hàng TMCP
Nam Á – Chi nhánh Bình Dương – PGD Tân Uyên
Tuần
Nhận xét của
Ngày Kế hoạch thực hiện CBHD
thứ
(Ký tên)
1
2
3
Kiểm tra ngày: Đánh giá mức độ công việc hoàn thành:
Được tiếp tục:
Không tiếp tục:
4

Assignment, Essay
iv

Assignment, Essay
Tuần
Nhận xét của
Ngày Kế hoạch thực hiện CBHD
thứ
(Ký tên)
5
6
Kiểm tra ngày: Đánh giá mức độ công việc hoàn thành:
Được tiếp tục:
…………………Không tiếp tục:
7
8
9
Ghi chú: Sinh viên (SV) lập phiếu này thành 01 bản để nộp cùng với Báo cáo tốt
nghiệp khi kết thúc thời gian thực hiện BCTN.
Ý kiến của cán bộ hướng dẫn Bình Dương, ngày …… tháng …… năm ……
(Ký và ghi rõ họ tên) Sinh viên th ực hiện
(Ký và ghi rõ họ tên)

Assignment, Essay
v

Assignment, Essay
07 - BCTN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
KHOA: KINH TẾ Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
CHƯƠNG TRÌNH: TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG
PHIẾU NHẬN XÉT
(Dành cho giảng viên hướng dẫn)
I. Thông tin chung
1. Họ và tên sinh viên: Đặng Thanh Ngân MSSV: 1723402010079. Lớp: D17TC02
2. Tên đề tài: Phân tích hoạt động cho vay mua bất động sản tại Ngân hàng TMCP Nam Á –
Chi nhánh Bình Dương – PGD Tân Uyên
3. Họ và tên giảng viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Văn Chiến
II. Nội dung nhận xét
1. Ưu nhược điểm của đề tài về nội dung, phương pháp, kết quả nghiên cứu
.........................................................................................................................................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................................................................................................................................
2. Khả năng ứng dựng của đề tài
.........................................................................................................................................................................................................................................................................................
3. Hình thức, cấu trúc cách trình bày
.........................................................................................................................................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................................................................................................................................
4. Đánh giá về thái độ và ý thức làm việc của sinh viên
.........................................................................................................................................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................................................................................................................................

Đồng ý cho bảo vệ 
Không đồng ý cho bảo vệ
Giảng viên hướng dẫn
Ký tên (ghi rõ họ tên)

Assignment, Essay
vi

Assignment, Essay
08- BCTN
KHOA KINH TẾ Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Bình Dương, ngày tháng năm 2020
PHIẾU NHẬN XÉT
(Dùng cho các thành viên Hội đồng chấm)
I. Thông tin chung
3. Họ và tên giảng viên hướng dẫn: TS.Nguyễn Văn Chiến
.........................................................................................................................................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................................................................................................................................
2. Khả năng ứng dụng của đề tài
.........................................................................................................................................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................................................................................................................................
Cán bộ chấm

Assignment, Essay
vii

Assignment, Essay
08- BCTN
KHOA KINH TẾ Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Bình Dương, ngày tháng năm 2020
PHIẾU NHẬN XÉT
(Dùng cho các thành viên Hội đồng chấm)
I. Thông tin chung
3. Họ và tên giảng viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Văn Chiến
.........................................................................................................................................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................................................................................................................................
2. Khả năng ứng dụng của đề tài
.........................................................................................................................................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................................................................................................................................................
Cán bộ chấm

Assignment, Essay
viii

Assignment, Essay
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT......................................................................................xii
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU ........................................................................................ xiii
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ................................................................................................ xiii
PHẦN MỞ ĐẦU.................................................................................................................................. 1
1. Lý do chọn đề tài.............................................................................................................................. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu....................................................................................................................... 1
3. Đối tượng, phạm vi và thời gian nghiên cứu................................................................... 2
4. Phương pháp nghiên cứu............................................................................................................. 2
5. Ý nghĩa đề tài ..................................................................................................................................... 2
6. Kết cấu của bài báo cáo................................................................................................................ 3
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA
BẤT ĐỘNG SẢN................................................................................................................................ 4
1.1 KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA HOẠT
ĐỘNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN.................................................................... 4
1.1.1 Hoạt động cho vay ................................................................................................................. 4
1.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm cho vay của ngân hàng............................................... 4
1.1.1.2 Phân loại cho vay............................................................................................................... 4
1.1.2 Tổng quan về hoạt động cho vay mua bất động sản..................................... 6
1.1.2.1 Khái niệm và đặc điểm cho vay mua bất động sản........................................ 6
1.1.2.2 Các hình thức cho vay mua bất động sản............................................................. 7
1.1.2.3 Vai trò của cho vay mua bất động sản ................................................................... 8
1.1.2.4 Các chỉ tiêu đánh giá hoạt động cho vay mua bất động sản..................... 9
Chỉ tiêu phản ánh tăng trưởng doanh số cho vay.......................................................... 9
Chỉ tiêu phản ánh dư nợ cho vay............................................................................................. 9
Chỉ tiêu phản ánh thu nợ.............................................................................................................. 9
Chỉ tiêu nợ quá hạn và nợ xấu ............................................................................................... 10
Vòng quay vốn tín dụng.............................................................................................................. 11
1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua BĐS........................ 12
1.1.3.1 Nhân tố khách quan....................................................................................................... 12
ix

Assignment, Essay
1.1.3.2 Các nhân tố chủ quan................................................................................................. 14
1.1.3.3 Các nhân tố khác........................................................................................................... 15
1.2 LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU.................................................................................................. 15
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ........................................................................................................... 19
CHƯƠNG 2. PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI NH TMCP NAM Á – CN BÌNH DƯƠNG – PGD TÂN UYÊN... 20
2.1 GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ NH TMCP NAM Á .................................. 20
2.1.1. Lịch sử hình thành phát triển.................................................................................. 20
2.1.2 Sơ đồ cơ cấu tổ chức........................................................................................................ 20
2.1.2.1 Phòng kinh doanh của Nam Á Bank – PGD Tân Uyên......................... 21
2.1.2.2 Phòng kế toán của Nam Á Bank – PGD Tân Uyên................................... 22
2.1.3 Tình hình nhân sự tại Nam Á Bank – PGD Tân Uyên ........................... 23
2.1.4 Một số kết quả kinh doanh tại NH Nam Á giai đoạn 2017-2019..... 24
2.2 PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
NH TMCP NAM Á – CN BÌNH DƯƠNG – PGD TÂN UYÊN...................... 28
2.2.1 Tình hình huy động vốn của Nam Á – PGD Tân Uyên.......................... 28
2.2.2 Tình hình cho vay mua bất động sản tại Nam Á – PGD Tân Uyên 29
2.2.2.1 Chỉ tiêu phản ánh doanh số cho vay................................................................. 29
2.2.2.2 Chỉ tiêu phản ánh dư nợ cho vay........................................................................ 30
2.2.2.3 Chỉ tiêu phản ánh thu nợ........................................................................................... 31
2.2.2.4 Chỉ tiêu nợ quá hạn và nợ xấu............................................................................... 32
2.2.2.5 Vòng quay vốn tín dụng............................................................................................. 34
2.3 ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BĐS TẠI
NGÂN HÀNG NAM Á – CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG – PGD TÂN UYÊN
BẰNG PHÂN TÍCH SWOT .................................................................................................... 35
2.3.1 Điểm mạnh.............................................................................................................................. 35
2.3.2 Điểm yếu................................................................................................................................... 36
2.3.3 Cơ hội......................................................................................................................................... 37
2.3.4 Thách thức.............................................................................................................................. 39
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ........................................................................................................... 41
x

Assignment, Essay
CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP – KIẾN NGHỊ...................................................................... 42
3.1. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA NAM Á BANK – PGD TÂN
UYÊN TRONG 5 NĂM TỚI................................................................................................... 42
3.2. CÁC GIẢI PHÁP – KIẾN NGHỊ, ĐỀ XUẤT ................................................... 43
3.2.1 Giải pháp.................................................................................................................................. 43
3.2.2 Kiến nghị - Đề xuất........................................................................................................... 44
3.2.2.1 Đối với NHNN................................................................................................................. 44
3.2.2.2 Đối với Nam A Bank.................................................................................................... 45
3.2.2.3 Đối với Nhà nước và Cơ quan chính quyền các cấp................................ 46
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 ........................................................................................................... 47
KẾT LUẬN .......................................................................................................................................... 48
TÀI LIỆU THAM KHẢO......................................................................................................... 49
xi

Assignment, Essay
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS Bất động sản
CV QHKH Chuyên viên quan hệ khách hàng
DN Doanh nghiệp
ĐVKD Đơn vị kinh doanh
GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HĐLĐ Hợp đồng lao động
KH Khách hàng
NH TMCP Ngân hàng thương mại cổ phần
NHNN Ngân hàng Nhà nước
PTKD Phát triển kinh doanh
QLTD Quản lý tín dụng
SXKD Sản xuất kinh doanh
TCTC Tổ chức tài chính
TCTD Tổ chức tín dụng
TSBĐ Tài sản bảo đảm
xii

Assignment, Essay
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ
Danh mục bảng biểu
Bảng 2.1 Bảng thống kê nhân sự của Nam Á Bank – PGD Tân Uyên Bảng 2.2
Kết quả hoạt động kinh doanh NH TMCP Nam Á 2017 – 2019 Bảng 2.3 Kết
quả huy động vốn của Nam Á – PGD Tân Uyên 2017-2019 Bảng 2.4 Doanh
số cho vay mua BĐS của Nam Á – PGD Tân Uyên 2017-2019 Bảng 2.5 Dư
nợ cho vay mua BĐS của Nam Á – PGD Tân Uyên 2017-2019 Bảng 2.6
Doanh số thu nợ cho vay mua BĐS của Nam Á – PGD Tân Uyên 2017-2019
Bảng 2.7 Tình hình nợ quá hạn cho vay mua BĐS của Nam Á – PGD Tân
Uyên 2017-2019
Bảng 2.8 Tình hình nợ xấu cho vay mua BĐS của Nam Á Bank – PGD Tân
Uyên 2017-2019
Bảng 2.9 Vòng quay vốn tín dụng của Nam Á – PGD Tân Uyên 2017-2019
Danh mục hình vẽ
Hình 2.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Nam Á Bank – PGD Tân Uyên
Hình 2.2 Doanh thu của NH Nam Á- PGD Tân Uyên 2017-2019
Hình 2.3 Chi phí NH Nam Á – PGD Tân Uyên 2017-2019
Hình 2.4 Lợi nhuận của Nam Á – PGD Tân Uyên 2017-2019
Hình 2.5 Kết quả huy động vốn của Nam Á – PGD Tân Uyên 2017-2019
xiii

Assignment, Essay
PHẦN MỞ ĐẦU
1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
Đất nước ta đang từng bước tiến hành công nghiệp hóa-hiện đại hóa
nhằm theo kịp các nước trong khu vực và trên thế giới. Để thực hiện chiến
lược đó, nhu cầu phát triển là rất cao, trong đó không thể không kể đến việc
tham gia của các ngân hàng.
Ngày nay, hầu hết các nước trên thế giới hoạt động ngân hàng trở nên
thông dụng và hệ thống ngân hàng đã được hình thành bao gồm nhiều ngân
hàng với những hoạt động và chức năng khác nhau. Trong một nền kinh tế
nhu cầu tín dụng thường xuyên phát sinh do các cá nhân, doanh nghiệp luôn
tìm cách mở rộng, phát triển sản xuất, đặc biệt với nền kinh tế Việt Nam hiện
nay nhu cầu vay vốn mua bất động sản là rất cao.
Hệ thống ngân hàng thương mại là hệ thống kinh doanh tiền tệ có kinh
nghiệm trong việc nắm bắt thị trường, có kinh nghiệm thẩm định các dự án vì
vậy việc các ngân hàng thương mại cho vay mua bất động sản cho các cá
nhân, doanh nghiệp vừa đảm bảo lợi ích của khách hàng trong quan hệ thanh
toán và đảm bảo thông tin cần thiết.
Hoạt động này đem lại nguồn lợi nhuận lớn, hiệu quả đa dạng hoá hoạt
động kinh doanh cho ngân hàng, đáp ứng những nhu cầu cần thiết hiện tại cho
khách hàng mà còn góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
Nhận thức được tầm quan trọng và tính cấp thiết của vấn đề này, sau
một thời gian thực tập, nghiên cứu tại Nam A Bank – Tân Uyên, mong muốn
được tìm hiểu sâu hơn về chất lượng cho vay của chi nhánh em đã chọn đề
tài “Phân tích tình hình cho vay mua bất động sản tại Ngân hàng Nam Á –
Chi nhánh Bình Dương - PGD Tân Uyên ”
2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Tổng quan: Tìm hiểu cơ sở lí luận và thực tiễn về cho vay mua bất
động sản, đánh giá về chất lượng cho vay mua bất động sản tại Nam A Bank
– Chi nhánh Bình Dương – PGD Tân Uyên. Việc nghiên cứu đề tài nhằm
đưa ra các biện pháp hiệu quả trong việc cho vay tiêu dùng đối với khách
hàng tại Nam Á bank – PGD Tân Uyên.
Cụ thể: Tìm hiểu về các lĩnh vực hoạt động của ngân hàng, hoạt động cho vay
mua BĐS của Nam Á Bank – PGD Tân Uyên, từ đó phân tích hoạt động cho
1

Assignment, Essay
vay mua BĐS của NAB – PGD Tân Uyên. Từ đó tìm ra ưu điểm, nhược điểm
và đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua
BĐS của NAB – PGD Tân Uyên.
3. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI VÀ THỜI GIAN NGHIÊN CỨU
Đối tượng nghiên cứu: Về hoạt động cho vay mua bất động sản tại Nam
A Bank – Chi nhánh Bình Dương – PGD Tân Uyên
Phạm vi: Đề tài được thực hiện chủ yếu tại Nam A Bank – Chi nhánh
Bình Dương - PGD Tân Uyên, phòng Kinh doanh.
Thời gian: Đề tài được thực hiện trong suốt thời gian thực tập tại đơn vị
theo sự sắp xếp của nhà trường từ ngày 24/08/2019 đến 18/10/2019.
Tài liệu: Các số liệu trong bảng báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh
của Ngân hàng TMCP Nam Á – CN Bình Dương – PGD Tân Uyên từ năm
2017-2019, mạng internet, giáo trình,…
4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
- Thu thập số liệu: Các báo cáo và tài liệu của Ngân hàng TMCP Nam Á –
CN Bình Dương - PGD Tân Uyên.
- Mô tả phân tích: Phân tích và đánh giá các nhân tố tác động đến hoạt động
cho vay mua BĐS của NH TMCP Nam Á.
- Phương pháp thông kê số liệu: Dùng để thống kê số lượng cán bộ nhân viên,
kết quả hoạt động kinh doanh của NH Nam Á.
- Phương pháp so sánh: So sánh kết quả hoạt động kinh doanh của NH Nam Á
qua các năm 2017, 2018 và 2019. So sánh kết quả hoạt động kinh doanh của
NH Nam Á và một số NH khác.
- Phương pháp tỉ trọng: Tính toán tỉ trọng để biết được độ tương đối của nhân
tố đang phân tích.
- Phân tích các dãy số qua các năm: Các dãy số luôn biến động qua các năm,
từ đó có thể đánh giá các số liệu qua phương pháp so sánh.
5. Ý NGHĨA ĐỀ TÀI
Hiện nay mua BĐS đang là một chủ đề khá nóng và nhận được sự quan
tâm lớn từ các nhà đầu tư cũng như NH và khách hàng có nhu cầu mua BĐS. Vì
thế, dựa vào bài báo cáo hoạt động cho vay mua BĐS của NH có thể bày ra câu
trả lời cho họ. Từ đó giúp NH, KH, nhà đầu tư, DN có thể nâng cao và phát triển
mảng BĐS. Quan trọng nhất là hoạt động kinh doanh của NH có thuận lợi
2

Assignment, Essay
và đủ điều kiện để tạo niềm tin cho KH, cũng như có chỗ đứng vững trên thị
trường NH của Việt Nam. Qua đó có thể phát huy điểm mạnh, cải thiện điểm
yếu để giúp NH ngày càng phát triển và phù hợp với xu hướng nền kinh tế
hiện đại hơn.
6. KẾT CẤU CỦA BÀI BÁO CÁO
BẤT ĐỘNG SẢN
CHƯƠNG 2. PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI NH TMCP NAM Á – CN BÌNH DƯƠNG – PGD TÂN UYÊN
CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP – KIẾN NGHỊ
3

Assignment, Essay
BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA HOẠT
ĐỘNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1 Hoạt động cho vay
1.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm cho vay của ngân hàng
a) Khái niệm
Theo quy định tại khoản 16 Điều 4 Luật các tổ chức tín dụng số
47/2010/QH12, “Cho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín
dụng giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào
mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên
tắc có hoàn trả cả gốc và lãi.”
b) Đặc điểm
- Về chủ thể bao giờ cũng có hai bên tham gia: Bên cho vay – là người có tài
sản chưa dùng đến, muốn cho người khác sử dụng để thỏa mãn một số lợi ích
của mình và Bên vay – là người đang cần sử dụng tài sản đó để thỏa mãn nhu
cầu của mình (về kinh doanh hoặc vốn).
- Hình thức pháp lý của việc cho vay được thể hiện dưới dạng hợp đồng tín
dụng tài sản.
- Sự kiện cho vay phát sinh bởi hai hành vi căn bản là hành vi ứng trước và
hành vi hoàn trả một số tiền (hay tài sản) nhất định là các vật cùng loại.
- Việc cho vay bao giờ cũng dựa trên sự tín nhiệm giữa người cho vay đối với
người đi vay về khả năng hoàn trả tiền vay.
1.1.1.2 Phân loại cho vay
a) Phân loại theo thời gian (thời hạn cho vay)
- Cho vay ngắn hạn: là những khoản cho vay có thời hạn từ 12 tháng trở
xuống. Ngân hàng cho vay ngắn hạn nhằm tài trợ cho nhu cầu vốn lưu động
của doanh nghiệp, nhu cầu chi tiêu ngắn hạn của Chính phủ và nhu cầu tiêu
dùng của cá nhân.
- Cho vay trung hạn: là những khoản cho vay có thời hạn trên 1 năm đến 5
năm. Khoản tín dụng này thường được sử dụng để đầu tư đổi mới, nâng cấp
cơ sở hạ tầng kỹ thuật, thiết bị công nghệ hoặc mở rộng sản xuất.
4

Assignment, Essay
- Cho vay dài hạn: là những khoản vay trên 5 năm. Các khoản này thường dùng
để đầu tư vào vốn cố định của doanh nhgiệp, các lĩnh vực xây dựng cơ bản, bất
động sản và cho vay tiêu dùng cá nhân vào các nhu cầu nhà ở, phương tiện
vận tải…
b) Phân loại theo mục đích sử dụng tiền vay
- Cho vay sản xuất: Là loại cho vay mà khách hàng sử dụng vốn chuyên để
sản xuất ra sản phẩm hàng hóa. Cho vay sản xuất gồm cho vay nông nghiệp,
công nghiệp, lâm – ngư – diêm nghiệp.
- Cho vay lưu thông: Là loại cho vay mà khách hàng sử dụng vốn vay chuyên
để kinh doanh hàng hóa, dịch vụ. Cho vay lưu thông gồm có cho vay thương
mại (mua – bán kinh doanh hàng hóa nội địa, kinh doanh xuất – nhập khẩu);
cho vay kinh doanh dịch vụ.
- Cho vay tiêu dùng: Là loại cho vay mà khách hàng sử dụng vốn chuyên để
phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt cá nhân.
c) Phân loại theo tài sản đảm bảo
- Cho vay có tài sản đảm bảo: đây là loại hình cho vay mà khách hàng phải có
tài sản thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh của bên thứ ba làm đảm bảo.
- Cho vay không có tài sản đảm bảo: loại tín dụng này thường được cấp cho
các khách hàng có uy tín, thường là khách hàng làm ăn thường xuyên có lãi,
tình hình tài chính vững mạnh, ít xảy ra tình trạng nợ nần dây dưa, hoặc món
vay tương đối nhỏ so với vốn của người vay.
d) Phân loại theo tính chất hoàn trả
- Cho vay hoàn trả trực tiếp: Là loại cho vay của ngân hàng trong đó người đi
vay chính là người phải trả nợ trực tiếp cho ngân hàng.
- Cho vay hoàn trả gián tiếp: Là loại cho vay trong đó người đi vay không
phải là người trả nợ, loại cho vay này thường được thực hiện bằng cách chiết
khấu thương phiếu và các giấy tờ có giá trị còn thời hạn thanh toán hoặc thực
hiện nghĩa vụ bao thanh toán.
e) Phân loại theo phương pháp hoàn trả
- Cho vay hoàn trả góp: Vốn vay được trả làm nhiều kỳ, được góp lại khi nào
đủ nợ gốc và lãi theo hợp đồng tín dụng được kết thúc.
- Cho vay hoàn trả một lần: Vốn vay và lãi được trả một lần khi đến hạn thanh
toán.
5

Assignment, Essay
- Cho vay hoàn trả theo yêu cầu: Vốn vay được trả theo yêu cầu của bên cho
cho vay hoặc bên đi vay.
f) Phân loại theo phương thức cho vay
- Cho vay theo món: Là phương pháp cho vay mà mỗi lần vay khách hàng và
ngân hàng đều phải làm thủ tục tín dụng cần thiết. Cho vay theo món cũng gọi
là cho vay từng lần vì khi có nhu cầu vốn khách hàng làm hồ sơ xin vay một
khoản tiền cho một mục đích sử dụng vốn cụ thể.
- Cho vay theo hạn mức tín dụng: Là loại cho vay mà doanh nghiệp chỉ cần làm
đơn xin vay lần đầu, sau đó trên cơ sở hợp đồng, doanh nghiệp lập kế hoạch
vay và trả nợ gửi đến ngân hàng. Áp dụng cho những doanh nghiệp có nhu
cầu bổ sung vốn thường xuyên, đều đặn, vòng quay vốn nhanh. Ngân hàng
xác định hạn mức tín dụng, đồng thời mở cho doanh nghiệp một tài khoản cho
vay để theo dõi việc vay và trả nợ.
- Các phương thức cho vay khác như: Cho vay ứng trước, cho vay thấu chi,
cho vay đồng tài trợ và các loại cho vay khác.
1.1.2 Tổng quan về hoạt động cho vay mua bất động sản
1.1.2.1 Khái niệm và đặc điểm cho vay mua bất động sản
- Khái niệm: Cho vay bất động sản là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách
hàng (pháp nhân và thể nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Theo đó, cho
vay bất động sản là việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích
vay vốn của khách hàng có liên quan đến bất động sản (theo định nghĩa cho vay
bất động sản của ngân hàng TMCP Quân Đội). Mục đích của sản phẩm này là
ngân hàng cho khách hàng vay để: đầu tư kinh doanh bất động sản, xây dựng nhà
để bán hoặc để ở, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng
các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng, nhà trọ cho thuê.... Như vậy,
cho vay bất động sản bao gồm cả hai hình thức là cho vay
đầu tư kinh doanh bất động sản và cho vay tiêu dùng bất động sản (để sử dụng
cho chính nhu cầu của người vay vốn hay còn gọi là khách hàng cá nhân gồm:
xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở, quyền sử dụng đất)
- Đặc điểm: Trong hoạt động của ngân hàng, cho vay bất động sản có thể là
những khoản vay xây dựng ngắn hạn, được thanh toán lại cho ngân hàng trong
vòng vài tuần và chậm nhất là trong 1 năm khi dự án hoàn tất và cũng có thể là
những khoản thế chấp kéo dài từ 20 đến 25 năm, nhằm cung cấp một nguồn tài
chính lâu dài cho việc mua lại một tài sản hoặc cải tạo, nâng cấp tài sản đó. Tuy
6

Assignment, Essay
nhiên, hình thức cho vay bất động sản là một trong những hình thức rủi ro
nhất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng. Cho vay bất động sản có một số
đặc điểm khác biệt so với các sản phẩm khác:
+ Quy mô trung bình một khoản vay cho mục đích bất động sản thường lớn
hơn nhiều so với một khoản vay tiêu dùng hay sản xuất kinh doanh quy mô
nhỏ.
+ Về thời hạn vay đối với sản phẩm cho vay bất động sản thường kéo dài hơn
so với các sản phẩm cho vay khác.
+ Yếu tố tài sản đảm bảo bằng bất động dùng thế chấp vay có tầm quan trọng
trong việc đánh giá khoản vay.
+ Trong hoạt động cho vay bất động sản có một đặc thù quan trọng là có thể
tài sản được tài trợ cho vay cũng chính là tài sản được thế chấp tại ngân hàng
cho vay mà các sản phẩm khác không có đặc điểm này.
1.1.2.2 Các hình thức cho vay mua bất động sản
a) Vay thế chấp
Vay thế chấp mua BĐS là hình thức vay vốn truyền thống và phổ biến.
Đây là hình thức thế chấp tài sản đảm bảo để có thể được vay vốn với lãi suất
không quá cao. Với hình thức vay thế chấp sẽ có thời hạn vay lâu dài, có thể
lên tới 25 năm. Tài sản thế chấp có thể là BĐS mà KH đang có ý định mua
hoặc tài sản có giá trị tương đương khác. Hình thức này phù hợp với những
KH có nhu cầu vay một khoản tiền lớn và trả trong một thời gian dài. Nếu KH
không có khả năng chi trả gốc và lãi cho ngân hàng, bạn sẽ bị ngân hàng tịch
thu tài sản đảm bảo.
b) Vay tín chấp
Vay tín chấp là hình thức vay khá có lợi với những người có nhu cầu
vay vốn mua BĐS. Đây là hình thức vay không cần TSĐB. Điều kiện quyết
định giúp hồ sơ của KH được xét duyệt dựa vào độ tín nhiệm, độ đáng tin cậy
của KH. Tuy nhiên, vay tín chấp thường có lãi suất cao hơn vay thế chấp, thời
gian vay ngắn hơn hình thức cho vay thế chấp. Hình thức này phù hợp với
những KH có ý định mua BĐS nhưng lại không có một khoản tiền quá lớn,
đồng thời, có khả năng trả trong thời gian ngắn hạn.
c) Vay thấu chi
7

Assignment, Essay
Đây là hình thức vay khi KH có nhu cầu sử dụng tiền vượt quá số tiền có
trong tài khoản thanh toán. Hạn mức của hình thức vay thấu chi thường gấp
5 lần thu nhập hàng tháng. Vay thấu chi cũng có hai dạng vay đó là vay thấu
chi tín chấp và vay thấu chi thế chấp. Với hình thức vay thấu chi, KH cần có
thu nhập cao mới có thể được vay với số tiền lớn. Nhìn chung hình thức vay
thấu chi không thích hợp để dùng cho mua BĐS. Tuy nhiên nếu cần mua
những BĐS có giá trị nhỏ, KH có thể dùng hình thức vay thấu chi này.
1.1.2.3 Vai trò của cho vay mua bất động sản
a) Đối với ngân hàng
Thứ nhất, cho vay bất động sản là một trong những hình thức cho vay
mà lãi suất cơ bản ngang với lãi suất của các sản phẩm khác, tuy nhiên xét
trên phạm vi rộng về thờigian thì lãi suất cho vay sản phẩm bất động sản cao
hơn so với các khoản vay khác. Điều này mang lại khoản lợi nhuận nhiều hơn
cho ngân hàng. Thứ hai, từ hoạt động cho vay bất động sản, ngân hàng có thể
có được thêm các khoản huy động vốn và chiếm dụng vốn từ phía khách hàng
và người bán trong trường hợp khách hàng mua nhà và thế chấp bằng chính
tài sản mua hoặc có thể phát sinh thêm các khoản vay kèm theo khoản vay
mua bất động sản như sửa chữa lại căn nhà dự định mua hoặc trang trí thêm
nội thất. Thứ ba, ngoài các lợi nhuận đạt được từ thu lãi suất, ngân hàng còn
có thể đạt được những khoản phí khác như phí sử dụng dịch vụ thẻ thanh
toán, quản lý tài khoản ngân hàng và có thể những khách hàng này chính là
“nhà môi giới tài ba” giới thiệu khách hàng cho ngân hàng trong thời gian tới
mà ngân hàng không phải tốn phí.
b) Đối với khách hàng
Thứ nhất, khách hàng có được nguồn vốn từ phía ngân hàng cấp để mua
hoặc tài trợ cho những dự án mà mình mong muốn có. Thứ hai, với việc mua nhà
đất trả góp, khách hàng cân đối nguồn chi phí thuê nhà với chi phí trả cho ngân
hàng, trong thời gian dài khách hàng có được nhà, đất mà chi phí bỏ ra không
nhiều. Thứ ba, với các dự án nhà, đất chưa ra sổ. Khách hàng có thể phòng ngừa
được một lượng lớn rủi ro trong quá trình mua bán. Cụ thể, trường hợp khách
hàng mua chung cư thế chấp bằng chính tài sản mua và ngân hàng đồng ý tài trợ
70% vốn, trường hợp trong quá trình xây dựng và tiến độ thanh toán đã được
80% nhưng vì một lí do nào đó mà dự án khách hàng mua bị treo và không thể
hoàn thiện được. Khi đó, nếu khách hàng sử dụng toàn bộ vốn của mình để đầu
tư sẽ thiệt thòi nặng, tuy nhiên nếu khách hàng sử dụng sản phẩm
8

Assignment, Essay
của ngân hàng, khách hàng có thể giảm rủi ro của mình bằng cách đẩy một
phần lớn rủi ro về phía ngân hàng.
1.1.2.4 Các chỉ tiêu đánh giá hoạt động cho vay mua bất động sản
* Chỉ tiêu phản ánh tăng trưởng doanh số cho vay
Doanh số cho vay: Là tổng số tiền mà ngân hàng đã giải ngân cho
khách hàng tính trong 1 giai đoạn/thời kỳ; (hay ngược lại: Là số tiền mà
khách hàng vay được từ ngân hàng trong 1 giai đoạn/thời kỳ)
Tỷ lệ tăng trưởng DSCV (%) = DSCV năm nay−DSCV năm trước x 100 DSCV năm trước
Chỉ tiêu này dùng để so sánh sự tăng trưởng tín dụng qua các năm để
đánh giá khả năng cho vay, tìm kiếm KH và đánh giá tình hình thực hiện kế
hoạch tín dụng của NH. Chỉ tiêu càng cao thì mức độ hoạt động của NH càng
ổn định và có hiệu quả, ngược lại là NH đang gặp khó khăn và chưa hiệu quả.
*Chỉ tiêu phản ánh dư nợ cho vay
Dư nợ cho vay (còn có cách gọi khác là dư nợ tín dụng) là số tiền mà bạn
nợ ngân hàng tính từ thời điểm ký kết hợp đồng vay vốn. Dư nợ cho vay sẽ
được tính bằng tổng số tiền mà bạn vay + Số tiền lãi trong suất thời hạn vay.
Số tiền này sẽ được ghi rõ trong hợp đồng vay vốn, có sự thỏa thuận trước
giữa ngân hàng và người vay.
Tỷ lệ dư nợ cho vay mua BĐS (%) = Dư nợ cho vay mua BĐS x 100 Tổng dư nợ cho vay
Là chỉ tiêu phản ánh tại một thời điểm xác định nào đó ngân hàng hiện
còn cho vay bao nhiêu, và đây cũng là khoản mà ngân hàng cần phải thu về.
được tính theo thời điểm, tức là số dư cuối kỳ tính toán. Đây là tổng số tiền
cho vay đối với khách hàng còn phải thu hồi tại một thời điểm.
*Chỉ tiêu phản ánh thu nợ
Hệ số thu nợ (%) = Doanh số thu nợ x 100
Doanh số cho vay
- Chỉ tiêu này đánh giá hiệu quả tín dụng trong việc thu nợ của NH.
9

Assignment, Essay
- Trong một thời kì, với doanh số cho vay nhất định thì ngân hàng sẽ thu về
được bao nhiêu đồng vốn. Hệ số thu nợ càng cao càng tốt.
* Chỉ tiêu nợ quá hạn và nợ xấu
Nợ quá hạn, nợ xấu là khoản nợ mà người đi vay (cá nhân/doanh nghiệp)
khi đến hạn phải trả cho ngân hàng cả vốn và lãi nhưng cá nhân/doanh nghiệp
không trả được vốn và/hoặc lãi đúng thời hạn, điều này gây nên tác dụng xấu đến
hoạt động kinh doanh của ngân hàng cũng như hoạt động sản xuất kinh doanh
của cá nhân/ doanh nghiệp vay vốn. Được chia theo 5 nhóm:
a) Nhóm 1 (Nợ đủ tiêu chuẩn):
- Các khoản nợ quá hạn dưới 10 ngày (Khách hàng quá hạn từ 1 đến 10 ngày
sẽ phải trả thêm lãi phạt quá hạn 150%)
- Là các khoản nợ có đủ khả năng thu hồi được cả gốc và lãi đúng thời hạn
b) Nhóm 2 (Nợ cần chú ý):
- Các khoản nợ quá hạn từ 10 ngày đến dưới 90 ngày
- Nợ được điều chỉnh kỳ hạn trả nợ lần đầu
c) Nhóm 3 (Nợ dưới tiêu chuẩn):
- Khoản nợ được cơ cấu lại thời gian trả nợ lần đầu, trừ những khoản nợ được
điều chỉnh kỳ hạn trả nợ lần đầu được phân vào nhóm 2.
- Khoản nợ được giảm lãi/miễn lãi với lý do khách hàng không đủ khả năng
chi trả theo hợp đồng.
- Các khoản nợ được phân loại vào nhóm 3 theo quy định của Ngân hàng nhà
nước
d) Nhóm 4 (Nợ nghi ngờ mất vốn):
- Khoản nợ được cơ cấu lại thời hạn trả lần đã quá hạn dưới 90 ngày theo thời
hạn được cơ cấu lần đầu.
- Khoản nợ được ngân hàng cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần thứ hai.
- Khoản nợ được phân loại vào nhóm 4 theo quy định.
e) Nhóm 5 (Nợ có khả năng mất vốn)
- Các khoản nợ quá hạn từ 360 ngày trở lên.
10

Assignment, Essay
- Khoản nợ được cơ cấu thời hạn trả nợ lần đầu quá hạn từ 90 ngày trở lên
theo thời hạn cơ cấu lại lần đầu.
- Khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần 2 quá thời gian được cơ cấu lại lần 2.
- Khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần 3, dù chưa quá hạn hoặc đã quá hạn.
- Tất cả các khoản nợ khoanh, nợ chờ xử lý.
Nợ quá hạn là các nhóm 2,3,4,5 bao gồm cả nợ xấu và nợ cần chú ý nợ.
Đây là khoản nợ mà khách hàng không thể trả một phần hoặc toàn bộ nợ gốc
và/hoặc lãi đã quá hạn được cam kết trong hợp đồng. Khách hàng nếu rơi vào
nhóm nợ quá hạn sẽ gặp khó khăn khi vay nợ ở ngân hàng hoặc tổ chức tín
dụng khác.
Nợ quá hạn CV mua BĐS
Tỷ lệ nợ quá hạn CV mua BĐS (%) = Tổng dư nợ cho vay mua BĐS x 100
Nợ xấu là các khoản nợ quá hạn từ 90 ngày trở lên, nợ từ nhóm 3-
5.Đây là những khoản nợ khó đòi, thường xuyên trả chậm. Nhóm nợ này có
rủi ro cao cho NH, thậm chí có khả năng mất cả gốc lẫn lãi. Tùy vào mức độ
nghiêm trọng, ngân hàng sẽ xếp KH vào các nhóm nợ xấu 3,4,5. Nếu KH bị
liệt vào danh sách nợ xấu, cơ hội tiếp cận nguồn vốn của các tổ chức cho vay
sẽ bị hạn chế do giảm uy tín cá nhân, gây mất niềm tin đối với bên vay.
Nợ xấu CV mua BĐS
Tỷ lệ nợ xấu CV mua BĐS (%) = Tổng dư nợ cho vay mua BĐS x 100
Đây là chỉ tiêu cơ bản đánh giá hiệu quả, chất lượng hoạt động cho vay
mua BĐS, nó phản ánh rủi ro mà NH gặp phải khi cho vay. Vì vậy NH cần
phải duy trì mức nợ quá hạn thấp nhất có thể.
* Vòng quay vốn tín dụng
Vòng quay vốn tín dụng thể hiện tần suất dư nợ bình quân được thu hồi
bao nhiêu lần trong một thời kì.
Vòng quay vốn tín dụng (vòng) = Doanh số thu nợ x 100Dư nợ bình quân
11

Assignment, Essay
Chỉ tiêu này đo lường tốc độ luân chuyển vốn tín dụng của NH, thời
gian thu hồi nợ của NH là nhanh hay chậm. Vòng quay vốn càng nhanh chứng
tỏ hiệu quả tín dụng, đầu tư càng an toàn.
1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua BĐS
1.1.3.1 Nhân tố khách quan
Môi trường kinh tế: Môi trường kinh tế bao gồm những yếu tố ảnh
hưởng đến khả năng thu nhập, thanh toán, chi tiêu, nhu cầu về vốn và tiền gửi
của dân cư. Đây là một nhân tố liên tục biến động, nó bao gồm tình hình hoạt
động của tất cả các thành phần kinh tế và được đánh gía bằng các chỉ tiêu:
- Tốc độ tăng trưởng kinh tế: Khi nền kinh tế tăng trưởng, mức sống của
người dân được nâng cao, thu nhập cao hơn và ổn định, do đó nhu cầu về tiêu
dùng của dân cư cũng trở nên phong phú và đa dạng hơn. Vì vậy nhu cầu vay
mua nhà hay tiêu dùng cá nhân và hộ gia đình sẽ tăng lên do người dân yên tâm
và tin tưởng rằng trong tương lai thu nhập và các điều kiện kinh tế khác sẽ cao và
thuận lợi. Ngược lại, khi nền kinh tế suy thoái, thu nhập của người dân giảm sút,
làm cho nhu cầu chi tiêu cũng giảm, người dân trở nên bi quan hơn và có tâm lý
ngại vay ngân hàng hơn, do đó, nhu cầu vay mua nhà cũng giảm theo.
- Lãi suất: Khi lãi suất trên thị trường tăng thì lãi suất cho vay mua
BĐS của các NHTM cũng tăng cao, làm chi phí mua tăng lên, nhu cầu vay
mua của khách hàng giảm, ảnh hưởng tới hoạt động CVMN của ngân hàng.
- Lạm phát: Nền kinh tế xảy ra lạm phát làm cho đồng tiền bị mất giá.
Lúc này người dân không thích gửi tiền vào ngân hàng. Hoạt động huy động
vốn của ngân hàng gặp khó khăn, ảnh hưởng xấu đến hoạt động cho vay nói
chung và chovay mua BĐS nói riêng.
- Thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản càng phát triển thì
người dân cũng dễ dàng mua nhà hơn. Sự biến động của thị trường bất động sản
một phần cũng chịu ảnh hưởng của thị trường chứng khoán. Khi thị trường
chứng khoán giảm sút, rất nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng sang thị trường bất
động sản, làm cầu về bất động sản tăng cao, gia tăng số lượng giao dịch bất
động sản và tạo tính thanh khoản cho thị trường này.
- Thu nhập của dân cư: Khi nền kinh tế phát triển thu nhập của dân cư
tăng cao, đời sống được nâng cao thì nhu cầu nhà ở của người dân tăng cao,
nhu cầu vốn đáp ứng cho nhu cầu nhà ở lớn làm cho hoạt động cho vay mua
BĐS phát triển mạnh và ngược lại.
12

Assignment, Essay
Việt Nam là một đất nước có nền kinh tế ổn định, an toàn, môi trường
kinh doanh lành mạnh, nên rất có lợi thế trong việc thu hút vốn đầu tư nước
ngoài. Hoạt động cho vay mua BĐS của NHTM cũng phải tuân thủ các quy
định của Nhà nước, luật các tổ chức tín dụng, luật dân sự và đặc biệt là luật về
bất động sản cũng như các quy định về đảm bảo tiền vay bằng bất động sản.
Trình độ dân trí: Trình độ dân trí của người dân Việt Nam còn tương
đối thấp, đây cũng là một trở ngại lớn cho việc phát triển hoạt động cho vay
mua BĐS của các NHTM Việt Nam.
Tâm lý: Đối với người dân Việt Nam thì yếu tố tâm lý rất quan trọng.
Đó là tâm lý về thói quen chi tiêu và sự hưởng thụ. Ngày nay người dân càng
ngày càng quen dần với sự tiêu dùng và hưởng thụ hiện đại hơn, họ đặc biệt
quan tâm đến các căn nhà hiện đại có quy hoạch một cách khoa học, hợp lý,
đầy đủ tiện nghi sinh hoạt…Người Việt Nam còn có tâm lý e ngại vay mượn
nên ngân hàng cần phải quan tâm đúng mực tới vấn đề tâm lý khách hàng,
làm sao để khách hàng mạnh dạn tin tưởng và vay ở ngân hàng.
Dân số: Yếu tố dân số cũng tác động lớn đến nhu cầu nhà ở bao gồm tỉ
lệ tăng dân số, kết cấu dân số, xu hướng dịch chuyển dân số…Một khu vực có
cơ cấu dân số trẻ, số lượng cặp vợ chồng mới kết hôn cao thì nhu cầu nhà ở sẽ
tăng lên đáng kể so với khu vực có dân số già, tạo điều kiện cho sự phát triển
của hoạt động CVMN.
Môi trường công nghệ bao gồm các nhân tố ảnh hưởng đến công nghệ
mới, thiết kế sản phẩm mới và cơ hội thị trường mới. Đây được coi là yếu tố
nâng cao khả năng cạnh tranh cho các NHTM. Vì vậy các ngân hàng phải
nhanh chóng nắm bắt và ứng dụng công nghệ hiện đại vào hoạt động kinh
doanh của mình. Đặc biệt là công nghệ thẻ, các phần mềm xử lý nghiệp vụ…
để giúp ngân hàng giải quyết công việc một cách hiệu quả, nhanh chóng và an
toàn, tiết kiệm thời gian cho cả ngân hàng và khách hàng.
Đối thủ cạnh tranh:
- Đối thủ cạnh tranh trực tiếp: Là những tổ chức tài chính hoạt động trong
cùng lĩnh vực, cùng chia sẻ lợi nhuận với ngân hàng như: các ngân hàng khác,
các công ty tài chính, quỹ tín dụng nhân dân…Các tổ chức tài chính luôn ganh
đua và dùng mọi biện pháp để tạo lợi thế cạnh tranh, xâm nhập thị phần của
nhau. Các đối thủ luôn đa dạng hóa kinh doanh, tung sản phẩm mới, các hình
13

Assignment, Essay
thức CVMN mới để thu hút khách hàng, tạo môi trường cạnh tranh vô cùng
khốc liệt.
- Các đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn: là các tổ chức tài chính sắp hình
thành, hoạt động trong cùng một lĩnh vực ngân hàng, như các ngân hàng liên
doanh, ngân hàng nước ngoài hay các ngân hàng thương mại cổ phần sắp
thành lập… Đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn có những lợi thế của người đi sau là
tránh được những sai lầm mà các ngân hàng đi trước đã gặp phải, do đó cũng
góp phần làm cho môi trường cạnh tranh khốc liệt hơn.
Tư cách đạo đức của khách hàng: Thể hiện thiện chí trả nợ của khách
hàng. Khi khách hàng có khả năng tài chính tốt nhưng không có thiện chí trả
nợ thì ngân hàng cũng khó lòng thu hồi được các khoản cho vay. Khi đó rủi ro
mà hoạt động cho vay mua BĐS mang lại cho ngân hàng sẽ rất cao, khó mở
rộng CVMN.
Khả năng tài chính của khách hàng quyết định đến khả năng trả nợ tiền
vay cho ngân hàng. Một khách hàng có khả năng tài chính tốt sẽ đảm bảo cho
khoản cho vay của ngân hàng được an toàn, do khả năng thu hồi nợ cao.
1.1.3.2 Các nhân tố chủ quan
Vốn tự có: Là những giá trị tiền tệ do ngân hàng tạo lập được và thuộc
quyền sở hữu của NH. Vốn tự có chiếm một tỷ trọng nhỏ trong tổng nguồn
vốn của ngân hàng nhưng có vai trò hết sức quan trọng. Nó được xem như
một cái đệm để chống đỡ sự giảm giá trị tài sản Có của NH, giúp ngân hàng
thoát khỏi tình trạng thiếu khả năng chi trả và phá sản. Nó quyết định quy mô
hoạt động của ngân hàng cũng như góp phần làm tăng lòng tin, hình ảnh, uy
tín của NH với KH.
Khả năng huy động vốn: khi quy mô huy động vốn lớn, ngân hàng có
khả năng cho vay ra càng nhiều. Nếu chi phí huy động vốn thấp thì ngân hàng
sẽ có điều kiện cho khách hàng vay với lãi suất cạnh tranh. Điều này tạo thuận
lợi cho ngân hàng mở rộng tín dụng nói chung và cho vay mua BĐS nói riêng.
Ngoài ra công tác marketing, tư vấn, gặp gỡ, tìm hiểu khách hàng, hướng dẫn
KH các thủ tục hồ sơ vay vốn, giới thiệu các tiện ích của loại sản phẩm cho
vay mua BĐS của NH sẽ góp phần quan trọng trong việc quyết định khả năng
thu hút lượng lớn KH.
Chính sách tín dụng và cơ chế cho vay mua nhà: Mỗi NH có một chính
sách tín dụng riêng, nó bao gồm các yếu tố hạn mức cho vay đối với mỗi khách
14

Assignment, Essay
hàng, kì hạn khoản vay, lãi suất cho vay, mức lệ phí, các thủ tục vay, tài sản
đảm bảo…tất cả các yếu tố đó tạo nên đặc tính riêng cho từng sản phẩm cho
vay của mỗi ngân hàng, có thể tác động trực tiếp và mạnh mẽ đến khả năng
mở rộng hoạt động tín dụng cũng như hoạt động cho vay mua BĐS của NH.
Cán bộ tín dụng là người tiếp xúc trực tiếp với khách hàng, thẩm định
khách hàng. Một NH có đội ngũ cán bộ tín dụng giỏi chuyên môn, có tinh
thần trách nhiệm trong công việc, năng động, nhiệt tình sẽ nâng cao chất
lượng cho vay nói chung và cho vay mua BĐS nói riêng, tạo được uy tín cho
NH, giúp NH thành công trong công việc kinh doanh cũng như mở rộng cho
vay mua BĐS thuận lợi hơn.
1.1.3.3 Các nhân tố khác
Cơ sở vật chất, thiết bị phục vụ cho hoạt động cho vay cũng có ảnh
hưởng sâu sắc tới việc thu hút khách hàng cũng như tới mục tiêu mở rộng cho
vay mua BĐS. Với một cơ sở vật chất, trang thiết bị tiên tiến, phù hợp sẽ đáp
ứng kịp thời các nhu cầu của khách hàng, tạo sự thuận tiện, thoải mái trong
việc giao dịch. Bên cạnh đó đẩy mạnh công tác Marketing trong lĩnh vực cho
vay mua nhà, xây dựng một hệ thống thu nhập và xử lý thông tin về KH đem
lại hiệu quả cao cho hoạt động điều tra và thẩm định KH, từ đó giúp NH nâng
cao năng lực cạnh tranh, thu hút được nhiều khách hàng hơn.
Như vậy, trong môi trường cạnh trạnh khốc liệt như hiện nay, mỗi một
ngân hàng đều cần phải có một chiến lược cho riêng mình mới mong có chỗ
đứng vững vàng. Nền kinh tế Việt Nam đang phát triển và hội nhập với nền
kinh tế thế giới. Hiện nay, cho vay mua nhà tại Việt Nam đang là lĩnh vực khá
mới mẻ, do vậy các NHTM Việt Nam vẫn có nhiều cơ hội phát triển trên
mảnh đất tiềm năng này.
1.2 LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU
Theo nghiên cứu của ThS. Phạm Thị Diệu Phúc (2014) trong bài đăng trên
Tạp chí Tài chính số 11 về Giải pháp nâng cao hiệu quả cho vay mua nhà của
các NH thì hoạt động tín dụng BĐS của các NHTM có liên quan mật thiết với thị
trường BĐS và thị trường này lại chịu tác động lớn của nhiều yếu tố, từ yếu tố
quản lý, điều tiết của Nhà nước đến yếu tố các chủ thể tham gia thị trường.
Trong khoảng thời gian 2013-2014 hình thức vay mua nhà có xu hướng cao nhất,
nhu cầu qua các năm cũng tăng dần, NH dành tối đa 30% để cho vay đối với
doanh nghiệp, 70% cho người mua nhà vay. Một số giải pháp để nâng
15

Assignment, Essay
cao hiệu quả cho vay mua nhà như Xây dựng chiến lược cho vay tiêu dùng đúng
đắn và hấp dẫn đối với khách hàng; Mở rộng mức cho vay, đối tượng cho vay;
Đẩy mạnh các hoạt động marketing nhằm tạo niềm tin để người dân mạnh dạn
vay vốn; Thẩm định chặt chẽ, cẩn thận; Đào tạo phát triển nâng cao nguồn nhân
lực và nâng cao chất lượng phục vụ khách hàng. các hộ gia đình, cá nhân được
vay ưu đãi gói hỗ trợ nhà ở tối đa là 15 năm thay vì 10 năm như quy định cũ. Đối
tượng mua nhà cũng được mở rộng. Cụ thể, cán bộ công chức, viên chức, lực
lượng vũ trang, công nhân, người lao động có thu nhập thấp có khó khăn về nhà
ở, khi mua nhà thương mại (kể cả nhà và đất) có tổng giá trị hợp đồng mua bán
không vượt quá 1,05 tỷ đồng sẽ được vay gói 30.000 tỷ đồng.
Về Lê Mỹ (2019) tại Tạp chí tài chính, trong bài nghiên cứu Nợ xấu bất
động sản có đến mức đáng lo? thì dư nợ tín dụng BĐS tăng cao bất ngờ trong
giai đoạn 2018-2019 trong khi NHNN đã có những biện pháp kiểm soát, dẫn
đến quan ngại nợ xấu BĐS có thể sẽ gia tăng. Tín dụng BĐS tăng tới 14,58%,
so với cuối năm 2018, chiếm 19,14% tổng dư nợ nền kinh tế, trong đó, tín
dụng kinh doanh BĐS chiếm gần 33%, và tiêu dùng khoảng 68,3%. Đây thực
chất là vay động sản ẩn núp trong cho vay tiêu dùng mà từ lâu các chuyên gia
đã cảnh báo nếu không bóc tách, có thể làm số liệu dư nợ tín dụng theo nhóm/
ngành không được phản ánh thực chất. Cùng với đó, năm 2019 hiện tượng
Alibaba là điển hình. Nhiều người tiền mất tật mang mà một phần vốn liếng
đầu tư có thể đến từ nguồn vay tiêu dùng hoặc thậm chí TD đen...Bên cạnh
đó, khó khăn của thị trường BĐS cũng dẫn đến nhiều khoản nợ phải "nằm
yên" - được kéo giãn và cộng thêm trong dư nợ khi chủ đầu tư hay người vay
mua gặp tình trạng “trở đi mắc núi trở lại mắc sông”... BĐS còn dắt dây đến
nhiều ngành công nghiệp khác. Điều quan trọng là kiểm soát sao để dòng vốn
này trở thành nguồn lực chất lượng, hiệu quả, không tồn đọng và không biến
thành nợ có khả năng mất vốn, nợ xấu, gây nguy hại cho hệ thống ngân
hàng". Nhìn chung, theo định hướng của NHNN và những bài học hệ lụy nợ
xấu từ BĐS, ngân hàng hiện đã không còn luôn luôn "trải thảm đỏ" cho tín
dụng BĐS như trước đây tuy nhiên vẫn phải kiểm soát chặt chẽ.
Theo Đào Vũ (2020) trong tạp chí tài chính, bài đăng Bất chấp Covid-19,
người dân vẫn mạnh dạn vay ngân hàng mua nhà đã nhắc đến trong giai đoạn
2019-2020 nhiều DN đã phải tạm dừng hoặc hủy bỏ tổ chức sự kiện quan trọng
trong HĐ KD như khởi công, mở bán, quảng bá, tiếp thị dự án...Ở khía cạnh
khác, Chính phủ vẫn chỉ đạo tăng trưởng tín dụng hiệu quả, tập trung tín
16

Assignment, Essay
dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh. Đồng thời, kiểm soát chặt chẽ tín
dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro. Cụ thể, riêng với lĩnh vực BĐS phải tiếp
tục áp dụng hệ số rủi ro của các khoản cho vay kinh doanh bất động sản lên
mức 200%, tăng hệ số rủi ro đối với khoản cho vay phục vụ đời sống mà tổng
số tiền thỏa thuận vay từ 4 tỷ đồng trở lên, giảm dần theo lộ trình tỷ lệ nguồn
vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn; yêu cầu tổ chức tín dụng ban hành quy
định nội bộ về cấp tín dụng, quản lý tiền vay đối với kinh doanh BĐS. Lãi vay
mua nhà thấp thất 10 năm và việc giảm lãi suất chỉ là một trong các biện pháp
kích cầu thông thường, trong thời điểm này rất thích hợp để đáp ứng nhu cầu
mua BĐS của người dân. Tín dụng BĐS tăng và đây cũng là điều nhà quản lí
mong muốn.
Tác giả Thùy Liên (2020) trong bài nghiên cứu Ngân hàng chuyển hướng
cho vay bất động sản: An toàn khi chủ đầu tư minh bạch cho biết trong bối cảnh
tín dụng tăng chậm do dịch Covid-19, nhiều ngân hàng mạnh tay cho vay bất
động sản. Mặc dù thị trường BĐS nói chung gặp nhiều khó khăn trong giai đoạn
2019-2020 này, song nhiều phân khúc vẫn rất “sáng”, như BĐS logistics; BĐS
công nghiệp có sẵn nguồn đất sạch; nhà ở phân khúc trung lưu và nhà giá thấp…
Số liệu của NHNN cho thấy, tính đến tháng 6/2020, tín dụng bất động sản toàn
hệ thống chỉ tăng khoảng 1%, bằng một nửa so với tốc độ tăng trưởng tín dụng
chung của cả nước. Tuy nhiên, về tỷ trọng, tín dụng bất động sản vẫn chiếm gần
20% tổng dư nợ tín dụng cả nước, trong đó có gần 63% tổng dư nợ cho vay BĐS
là cá nhân vay mua nhà. Đẩy mạnh cho vay mua nhà lúc này vừa giúp người dân,
nhà đầu tư tận dụng cơ hội mua nhà giá tốt, vừa kích hoạt được doanh nghiệp
trong hệ sinh thái của ngân hàng phục hồi. Nếu chủ đầu tư và ngân hàng đều
minh bạch, cho vay bất động sản không hề đáng sợ, thậm chí nợ xấu còn thấp
hơn một số lĩnh vực khác. Bên cạnh đó cần phải bắt tay chặt chẽ với chủ đầu tư
để có thể kiểm soát tốt dòng tiền, chỉ cho vay những phân khúc có tính thanh
khoản tốt, những dự án có tính khả thi cao để tránh rủi ro.
Theo NCS. Lê Hoài Nam (2019) trong Tạp chí tài chính, bài nghiên cứu
Thực trạng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam và một số khuyến nghị,
sau thời gian hoạt động trì trệ 2018-đầu năm 2019, thị trường BĐS Việt Nam có
xu hướng phát triển ổn định, đồng đều trên mọi phân khúc. Doanh nghiệp BĐS
đã linh hoạt hơn trong việc cơ cấu loại hình và quy mô sản phẩm. Người dân
cũng đã có kinh nghiệm hơn trong việc ký kết mua bán, đầu tư vào BĐS. Tuy
nhiên, trong ngắn hạn, khó khăn về tiếp cận vốn và triển khai thủ tục hành
17

Assignment, Essay
chính đang khiến thị trường tăng trưởng chậm lại. Mặc dù, có nhiều điểm
sáng nhưng thị trường BĐS Việt Nam những tháng đầu năm 2019 còn tồn tại
một số điểm nghẽ về nguồn vốn, thủ tục hành chính, chấp thuận chủ trương
đầu tư, giải phóng mặt bằng, cách xác định tiền sử dụng đất, về chuyển
nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án BĐS, hoàn thiện quy định về
việc dùng quỹ đất để thanh toán hợp đồng xây dựng - chuyển giao. Từ đó có
một số kiến nghị: các DN cần đảm bảo hiệu quả kinh doanh, xác định và đặt
lợi ích của khách hàng lên trên hết, đảm bảo chất lượng dịch vụ, quan tâm
phân khúc thị trường nhà ở, khuyến khích DN tăng vốn chủ sở hữu để tăng
cường nội lực và coi trọng việc hợp tác, liên doanh, liên kết, sáp nhập để hình
thành các tập đoàn BĐS mạnh, 03 tiêu chí an toàn quan trọng trong xây dựng
và quản trị DN: An toàn về pháp lý với tinh thần thượng tôn pháp luật; An
toàn về tài chính và tín dụng DN, coi trọng quản lý đòn bẩy tài chính, đặc biệt
là quản lý rủi ro các khoản vay trung - dài hạn có lãi suất thả nổi hoặc vay
bằng ngoại tệ; An toàn về mô hình tổ chức và nhân sự, trước hết là các nhân
sự chủ chốt của DN, đáp ứng yêu cầu của cuộc Cách mạng công nghiệp 4.0.
18

Assignment, Essay
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Việc phân tích các chỉ tiêu đánh giá của NH là một việc vô cùng quan
trong và cần thiết nhằm đánh giá tình hình hoạt động kinh doanh và phát triển
của NH để kịp thời đưa ra những giải pháp và chiến lược đúng đắn cũng như
phù hợp nhất. Việc phân tích đem lại cái nhìn chính xác hơn cho khách hàng,
nhà nước và doanh nghiệp. Qua việc trình bày cơ sở lý thuyết về hoạt động
cho vay mua BĐS đã giải đáp về khái niệm, đặc điểm và các chỉ tiêu đánh giá
hoạt động cho vay mua BĐS. Từ đó làm tiền đề để tiến hành thực hiện
chương 2 phân tích thực trạng hoạt động cho vay mua BĐS tại NH TMCP
Nam Á – CN Bình Dương - PGD Tân Uyên.
19

Assignment, Essay
CHƯƠNG 2. PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG CHO VAY MUA
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NH TMCP NAM Á – CN BÌNH
DƯƠNG – PGD TÂN UYÊN
2.1 GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ NH TMCP NAM Á
2.1.1. Lịch sử hình thành phát triển
Ngân hàng Thương Mại Cổ phần Nam Á (NH Nam Á) chính thức hoạt
động từ ngày 21/10/1992 tại TP HCM, VN. Đây là một trong những NH TMCP
đầu tiên được thành lập sau khi pháp lệnh về Ngân hàng được ban hành vào năm
1990, trong bối cảnh nước ta đang tiến hành đổi mới kinh tế. NH Nam Á có tư
cách pháp nhân theo quy định của pháp luật Việt Nam với vốn điều lệ ban đầu là
575 tỷ đồng. Trụ sở chính nằm ở 201-203 Cách mạng Tháng Tám, Quận 3, TP
Hồ Chí Minh, Việt Nam. Sáng ngày 24/06/2016, Nam A Bank Tân Uyên đã
chính thức được khai trương và đưa vào hoạt động tại địa chỉ ĐT746, khu phố
Khánh Thạnh, phường Tân Phước Khánh, thị xã Tân Uyên, tỉnh BD.
2.1.2 Sơ đồ cơ cấu tổ chức
NAMÁ–
TÂN UYÊN
PHÒNG KINH PHÒNG KẾ
DOANH TOÁN
TRƯỞNG KIỂM
PHÒNG SOÁT
KD VIÊN
CHUYÊN TÁC NHÂN VIÊN GIAO
QUỸ
DỊCH
VIÊN NGHIỆP BẢO HIỂM
QHKH TD VIÊN
Hình 2.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Nam Á Bank – PGD Tân Uyên
(Nguồn: Ngân hàng Nam Á – PGD Tân Uyên)

Assignment, Essay
20

Assignment, Essay
2.1.2.1 Phòng kinh doanh của Nam Á Bank – PGD Tân Uyên
Phòng gồm có 12 người được chia thành các bộ phận:
Một giám đốc PGD phụ trách và chịu trách nhiệm về kết quả hoạt động
kinh doanh của PGD và lập kế hoạch, tổ chức thực hiện và giám sát hoạt động
của PGD, tổ chức thực hiện việc tiếp thị và cung cấp các sản phẩm, dịch vụ
của NH cho KH, quản lý và phát triển nhân sự của PGD, giải quyết thắc mắc
và khiếu nại của KH.
Một Trưởng phòng kinh doanh có nhiệm vụ giúp việc cho GĐ về công
tác bán các sản phẩm & dịch vụ của Công ty (cho vay, bảo lãnh, các hình thức
cấp tín dụng khác, huy động vốn trên thị trường 1, dịch vụ tư vấn thanh toán
quốc tế, dịch vụ tư vấn tài chính, đầu tư góp vốn, liên doanh liên kết, chào bán
sản phẩm kinh doanh ngoại tệ trừ trên thị trường liên ngân hàng); công tác
nghiên cứu & phát triển sản phẩm, phát triển thị trường; công tác xây dựng &
phát triển mối quan hệ khách hàng; Chịu trách nhiệm trước giám đốc về các
hoạt động đó trong nhiệm vụ, thẩm quyền được giao. Trưởng phòng kinh
doanh có chức năng thực hiện xây dựng chiến lược, kế hoạch ngân sách hàng
năm, kế hoạch công việc của Phòng từng tháng để trình Tổng giám đốc phê
duyệt; Tổ chức bộ máy nhân sự, phân công công việc trong Phòng để hoàn
thành ngân sách năm, kế hoach công việc của phòng/ban đã được phê duyệt
từng thời kỳ; Thực hiện các báo cáo nội bộ theo Quy định của Ngân hàng và
các báo cáo khác theo yêu cầu của Ban điều hành. Xây dựng các quy trình,
quy định nghiệp vụ thuộc lĩnh vực của Phòng; đánh giá hiệu quả các quy
trình, quy định này trong thực tế để liên tục cải tiến, giúp nâng cao hoạt động
của ngân hàng; Thực hiện các nhiệm vụ khác theo chỉ đạo của GĐ phân công.
Bộ phận tác nghiệp tín dụng gồm 2 chuyên viên có nhiệm vụ Tiếp nhận
đầy đủ hồ sơ tín dụng sau khi hồ sơ của khách hàng; Kiểm soát tính tuân thủ,
tính hợp lệ, tính đầy đủ của bộ hồ sơ tín dụng; Phối hợp cùng CVQHKH trong
việc bổ sung, hoàn thiện các chứng từ thiếu; Luân chuyển hồ sơ; Chịu trách
nhiệm đảm bảo tính chính xác giữa bộ hồ sơ; Soạn thảo, chịu trách nhiệm về
tính rõ ràng, đầy đủ, xác thực, hợp lệ, hợp pháp của bộ hồ sơ giải ngân; Theo
dõi khoản vay/bảo lãnh/L/C… đến hạn thanh toán/tất toán và thông tin cho
CVQHKH , điều chỉnh kỳ hạn trả nợ sau khi có phê duyệt, điều chỉnh lãi suất
trên hệ thống; Quản lý và thực hiện các loại báo cáo; Lưu trữ hồ sơ, chứng từ
theo quy định; Hỗ trợ cung cấp thông tin, hồ sơ theo yêu cầu đối với Kiểm
toán, phòng ban giám sát tín dụng.
21

Assignment, Essay
Bộ phận Quan hệ khách hàng gồm 7 chuyên viên có nhiệm vụ tìm
kiếm, hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ vay vốn, hoàn chỉnh, thẩm định hồ sơ,
tài sản bảo đảm, lịch sử tín dụng, khả năng trả nợ…nhập thông tin vào CAS,
trình phê duyệt khoản vay. Bàn giao hồ sơ đã được duyệt cho quản lý tín dụng
để tiến hành giải ngân. Đốc thúc thu hồi nợ, xử lý nợ quá hạn trong phạm vi,
trách nhiệm. Thực hiện quản lý các khách hàng cá nhân cũ, phối hợp với
chuyên viên quản lý tín dụng kiểm tra sau vay, điều chỉnh lãi suất theo đúng
quy định hợp đồng tín dụng đã ký kết với khách hàng.
Bộ phận kinh doanh bảo hiểm gồm 1 chuyên viên có nhiệm vụ giới thiệu,
tư vấn và kí kết hợp đồng bảo hiểm với khách hàng, scan giấy tờ quan trọng.
2.1.2.2 Phòng kế toán của Nam Á Bank – PGD Tân Uyên
Phòng gồm 4 nhân viên với các bộ phận:
Bộ phận KSV gồm 1 nhân viên với nhiệm vụ Thiết lập mối quan hệ với
các khách hàng tiềm năng và khách hàng có nguồn tiền gửi trong ngân hàng;
Quản lý danh mục của khách hàng, số tiền gửi và tổ chức chăm sóc khách hàng,
phát triển quan hệ với các khách hàng khác; Kiểm soát và thực hiện các việc liên
quan đến nghiệp vụ, phê duyệt chúng từ và trên duyệt trên các hệ thống phần
mềm của các giao dịch thuộc hạng mức kiểm soát; Kiểm soát tất cả các giao dịch
có liên quan và thuộc quyền giả quyết trực tiếp của giao dịch viên, kế toán viên;
Kiểm soát các loại chứng từ và kí các xác nhận bảng kê chúng từ của nghiệp vụ
kế toán giao dịch. Chức năng của KSV là điều phối tất cả các công việc tại quầy
gia dịch và phải đảm bảo công việc được được thực hiện kịp thời, chất lượng;
Giải quyết các vướng mắc còn phát sinh liên quan đến nghiệp vụ hoặc thao tác
mà các giao dịch viên thực hiện; Chịu trách nhiệm về tất cả các việc duy trì cũng
như dảm bảo các tiêu chuẩn và chất lượng dịch vụ tại quầy theo quy định của
ngân hàng; Kiểm tra, giám sát các hoạt động tài chính; Lập dự toán thu chi tài
chính hàng năm; Thanh quyết toán các nguồn kinh phí: Chi thường xuyên, Chi
không thường xuyên, Chi Đầu tư Xây dựng cơ bản, Quyết toán các nguồn kinh
phí; Báo cáo hoạt động tài chính.
Bộ phận thủ quỹ gồm 1 nhân viên có nhiệm vụ Quản lý toàn bộ nguồn
thu chi tài chính theo đúng pháp luật hiện hành; Quản lý các quỹ tiền mặt, tiền
gửi ngân hàng, kho bạc. Thủ quỹ có chức năng Quản lý toàn bộ tiền mặt trong
két sắt; Quản lý chìa khoá két sắt an toàn; Quản lý bảo trì, bảo dưỡng và các
vấn đề có thể liên quan tới két sắt.
22

Assignment, Essay
Bộ phận giao dịch viên gồm 2 chuyên viên có nhiệm vụ Đón tiếp, tìm
hiểu nhu cầu của khách hàng; Tư vấn, hỗ trợ khách hàng về các sản phẩm/
dịch vụ của ngân hàng; Thực hiện các giao dịch, công tác hạch toán kế toán,
báo cáo khi được yêu cầu; Chăm sóc khách hàng và phát triển quan hệ lâu dài.
Giao dịch viên có chức năng là bộ mặt phản ánh chất lượng, dịch vụ, hình ảnh
và thương hiệu của ngân hàng.
2.1.3 Tình hình nhân sự tại Nam Á Bank – PGD Tân Uyên
Bảng 2.1 Bảng thống kê nhân sự của Nam Á Bank – PGD Tân Uyên
STT Nội dung Số lượng cán bộ nhân viên
1 Tổng số cán bộ nhân viên 16
Nhân viên nữ 8
Nhân viên nam 8
2 Trình độ học vấn
Đại học 14
Sau đại học 2
3 Theo độ tuổi
23-30 tuổi 14
30-35 tuổi 2
4 Theo kinh nghiệm
<3 năm 6
3-5 năm 8
>5 năm 2
(Nguồn: NamABank – PGD Tân Uyên)
Từ những số liệu phân tích cho thấy được nhân sự của PGD Tân Uyên
có sự phân bổ đều theo giới tính. Nam có 8 nhân sự chiếm tỉ lệ 50%, nữ có 8
nhân sự chiếm tỉ lệ ngang bằng là 50%. Điều này khiến NH không có sự phân
biệt giới tính, mọi người đều bình đẳng vì năng lực của họ. Mọi người có thể
cùng nhau cố gắng, giúp đỡ và chia sẻ với nhau về áp lực công việc.
23

Assignment, Essay
Toàn bộ nhân viên của PGD Tân Uyên đều có trình độ chuyên môn
cao, hơn 87% là từ đại học, và hơn 12% là trình độ sau đại học. Từ những số
liệu đó ta có thể thấy PGD đã tuyển dụng được những cán bộ nhân viên có
chất lượng cao trong chuyên môn, phù hợp với môi trường ngân hàng.
Đội ngũ nhân viên của Nam Á Bank – PGD Tân Uyên trẻ trung, năng
động, môi trường làm việc chuyên nghiệp, đều có trình độ cao là tốt nghiệp đại
học và sau đại học của các ngành chuyên về lĩnh vực Tài chính – Ngân hàng.
Phần lớn các nhân viên đều kí hợp đồng có thời hạn từ 1 năm đến 3 năm và có
độ tuổi khá trẻ trung bình từ 23 đến 35 tuổi chiếm tỷ trọng tuyệt đối (100%), cho
ta thấy được sự năng động, có khả năng tiếp thu nhanh tiến bộ khoa học – công
nghệ, hướng đến mục tiêu phát triển bền vững. Bên cạnh đó cán bộ, nhân viên
trên 35 tuổi có kinh nghiệm, với thâm niên nghề nghiệp từ 10 năm trở lên; đã
đem kinh nghiệm tích lũy của mình chia sẽ, truyền đạt cho lớp trẻ hoàn thành
công việc tốt hơn vì vậy cán bộ, nhân viên này cũng rất quan trọng và cần thiết
đối với ngân hàng. Trải qua 4 năm hoạt động, đội ngũ nhân viên của PGD không
ngừng tăng lên cả về số lượng lẫn chất lượng. Ngân hàng TMCP Nam
Á chi nhánh Bình Dương – PGD Tân Uyên đã dần tạo được sự tín nhiệm của
khách hàng trên địa bàn thị xã Tân Uyên.
2.1.4 Một số kết quả kinh doanh tại NH Nam Á giai đoạn 2017-2019
Bảng 2.2 Kết quả hoạt động kinh doanh NH TMCP Nam Á 2017 – 2019
ĐVT: tỷ đồng
Năm Chênh lệch Chênh lệch
Chỉ số 2018/2017 2019/2018
2017 2018 2019
+/- % +/- %
Vốn huy
3545 4420 5404 875 24,7% 984 22,3%
động
Tổng dư nợ
3064 3387 3542 323 10,5% 155 4,6%
cho vay
Doanh thu 624 749 855 125 20% 106 14,2%
Chi phí 553 659 713 106 19,2% 54 8,2%
24

Assignment, Essay
Lợi nhuận
71 90 142 19 26,8% 52 57,8%
trước thuế
Thuế 8 25 40 17 212,5% 15 37,5%
Lợi nhuận
63 65 102 2 3,2% 37 55,4%
sau thuế
(Nguồn: Phòng kinh doanh Nam A Bank – CN Bình Dương – PGD Tân Uyên)
*Phân tích doanh thu
Ta thấy chỉ tiêu doanh thu có xu hướng tăng đều qua các năm cho thấy
công tác kinh doanh của PGD đang rất tốt. Cụ thể, doanh thu năm 2018 tăng
lên so với năm 2017, tăng 125 tỷ đồng, với tỷ lệ tăng là 20%. Doanh thu năm
2019 cũng tăng so với năm 2018, cụ thể tăng 106 tỷ đồng, tương ứng 14,2%.
Ta có thể thấy tốc độ tăng trưởng thu nhập năm 2019 không quá cao so với
năm 2018, nhưng bù lại năm 2018 cao hơn vượt bậc so với năm 2017, nhưng
nhìn chung thu nhập đều tăng trưởng qua các năm. Ngoài việc đẩy mạnh thu
nhập từ tiền gửi và tiền vay, thu nhập từ các hoạt động khác cũng được tiến
hành mạnh mẽ như mua bán ngoại tệ, ủy thác thanh toán hóa đơn,.. Nguyên
nhân có thể là do trong giai đoạn này doanh số cho vay tăng đáng kể, ngân
hàng thực hiện tốt công tác thu hồi nợ, từ đó làm cho doanh số thu nợ cũng
tăng lên liên tục góp phần làm tăng thu nhập.
900 855
800 749
700
624
600
500
400
300
200
100
0
2017 2018 2019
doanh thu
Hình 2.2 Doanh thu của NH Nam Á- PGD Tân Uyên 2017-2019 (tỷ đồng)
(Nguồn: Tác giả)

Assignment, Essay
25

Assignment, Essay
*Phân tích chi phí
Chi phí trong giai đoạn 2017-2019 tăng trưởng cùng chiều với thu nhập.
Cụ thể chi phí hoạt động kinh doanh năm 2018 tăng 106 tỷ đồng tương ứng
19,2% so với năm 2017. Chi phí hoạt động kinh doanh năm 2019 tăng khá ít
54 tỷ đồng, tương ứng 8,2% so với năm 2018.
Chi phí hoạt động kinh doanh tăng, đầu tiên là do sự tăng lên của việc
hoạt động ngân hàng. Việc chi trả lãi tăng cao trong giai đoạn này chứng tỏ
công tác huy động vốn của ngân hàng đạt kết quả tốt, có được kết quả này là
do chiến lược kinh doanh của ngân hàng trong việc thu hút và tạo niềm tin
cho khách hàng, với đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, thái độ phục vụ tận
tình và mức lãi suất phù hợp. Chi từ hoạt động bao gồm các khoản chi trả cho
nhân viên, chi hoạt động quản lý công vụ và các chi khác như khấu hao, lỗ
kinh doanh ngoại hối,... nhưng chiếm tỷ trọng cao nhất là chi trả lương nhân
viên và chi quản lý công vụ. Trong những năm qua, chi ngoài lãi luôn tăng,
đặc biệt là năm 2019, nguyên nhân là do ngân hàng đã tuyển thêm một lượng
nhân viên đáng kể, nâng cao khả năng phục vụ khách hàng. Trong thời gian
tới, khi các hoạt động của ngân hàng đã ổn định, ngân hàng cần chú trọng việc
giảm chi phí để tăng lợi nhuận cho ngân hàng.
900 855
800 749
713
700 659
624
600 553
500
400
300
200
100
0
2017 2018 2019
doanh thu Chi phí
Hình 2.3 Chi phí NH Nam Á – PGD Tân Uyên 2017-2019 (tỷ đồng)
26

Assignment, Essay
*Phân tích lợi nhuận
Về lợi nhuận trước thuế: Đây là tiêu chí đánh giá sự hiệu quả trong hoạt
động kinh doanh của ngân hàng. Một tổ chức kinh tế muốn duy trì được phải
có lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh. Mặc dù để có được lợi nhuận trước
thuế thì trước đó phải trừ đi các dự phòng rủi ro cho các khoản nợ xấu. nhưng
do công tác quản lí nợ tốt và kéo theo kết quả của thu nhập và chi phí, lợi
nhuận trước thuế của PGD vẫn tăng qua các năm. Năm 2017 lợi nhuận trước
thuế của PGD là 71 tỷ đồng. Đến năm 2018 tăng đến 90 tỷ đồng, tăng 19 tỷ
đồng tương ứng 26,8% so với năm 2017. Năm 2019 tăng mạnh với số tiền là
142 tỷ đồng, tăng 52 tỷ đồng tương ứng 57,8% so với năm trước là 2018.
Về lợi nhuận ròng: Năm 2018 LNR của NH tăng 2 tỷ, khá ít so với năm
2017, tương ứng 3,2%. Nhưng bù lại đến năm 2019 LNR tăng mạnh, tăng 37
tỷ, tương đương 55,4% so với 2018. Điều này cho thấy ngân hàng đang phát
triển mạnh.
160
142
140
120
102
100
71
90
80
65
63
60
40
20
0
2017 2018 2019
Lợi nhuận trước thuế Lợi nhuận sau thuế
Hình 2.4 Lợi nhuận của Nam Á – PGD Tân Uyên 2017-2019 ( tỷ đồng)
27

Assignment, Essay
2.2 PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI NH TMCP NAM Á – CN BÌNH DƯƠNG – PGD TÂN UYÊN
2.2.1 Tình hình huy động vốn của Nam Á – PGD Tân Uyên
Bảng 2.3 Kết quả huy động vốn của Nam Á – PGD Tân Uyên 2017-2019
ĐVT: tỷ đồng
Chênh lệch Chênh lệch
Chỉ số 2017 2018 2019 2018/2017 2019/2018
+/- % +/- %
Vốn huy
3545 4420 5404 875 24,7% 984 22,3%
động
-Tổ chức
2380 2837 3001 457 19,2% 164 5,8%
kinh tế
-Cá nhân 1165 1583 2403 418 35,9% 820 51,8%
(Nguồn: Nam Á Bank – PGD Tân Uyên)
Huy động vốn của NH Nam Á tăng trưởng qua các năm. Năm 2018,
vốn huy động tăng 875 tỷ, tương đương 24,7% so với năm 2017. Đến năm
2019, sự tăng trưởng ít hơn năm trước, tăng 984 tỷ đồng tương ứng 22,3% so
với năm 2018. Nhưng nhìn chung tốc độ tăng trưởng khá ngang nhau trong
giai đoạn 2017-2019.
Cụ thể, đối với Tổ chức kinh tế, vốn huy động tăng 457 tỷ, tương
đương 19,2% so với năm 2017. Đến năm 2019, tăng 164 tỷ đồng tương ứng
5,8% so với năm 2018. Đối với Cá nhân, vốn huy động năm 2018 là 1583 tỷ,
tăng 418 tỷ, tương đương 35,9% so với năm 2017. Đến năm 2019 tăng mạnh
đến 2403 tỷ, tức tăng 820 tỷ, tương ứng 51,8% so với năm 2018. Đây là sự
tăng trưởng khá cao.
Ta có thể thấy, vốn huy động từ tổ chức kinh tế giảm, và từ cá nhân tăng
cao do nguồn khách hàng chủ yếu của NH là cá nhân, nên hình thức huy động
vốn phải đa dạng, phong phú mang tính đơn điệu để tạo cho KH có quyền được
lựa chọn phương thức gửi tiền, nên mới thu hút được nhiều KH cá nhân. Bên
cạnh đó các chính sách về lãi suất, về KH, các chính sách liên quan đến việc
hoạch định chiến lược trong huy động vốn ngày càng linh hoạt, phù hợp, có như
vậy mới thích nghi được với sự thay đổi của nền kinh tế thị trường. Về
28

Báo cáo tốt nghiệp Phân tích hoạt động cho vay mua bất động sản tại Ngân hàng TMCP Nam Á – Chi nhánh Bình Dương – PGD Tân Uyên

Báo cáo tốt nghiệp Phân tích hoạt động cho vay mua bất động sản tại Ngân hàng TMCP Nam Á – Chi nhánh Bình Dương – PGD Tân Uyên

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to Báo cáo tốt nghiệp Phân tích hoạt động cho vay mua bất động sản tại Ngân hàng TMCP Nam Á – Chi nhánh Bình Dương – PGD Tân Uyên

Similar to Báo cáo tốt nghiệp Phân tích hoạt động cho vay mua bất động sản tại Ngân hàng TMCP Nam Á – Chi nhánh Bình Dương – PGD Tân Uyên (20)

More from lamluanvan.net Viết thuê luận văn

More from lamluanvan.net Viết thuê luận văn (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (8)

Báo cáo tốt nghiệp Phân tích hoạt động cho vay mua bất động sản tại Ngân hàng TMCP Nam Á – Chi nhánh Bình Dương – PGD Tân Uyên