Báo cáo tốt nghiệp Giải pháp mở rộng cho vay mua bất động sản tại ngân hàng TMCP Việt Á – Chi nhánh Bình Dương

Luận Văn Group viết thuê luận văn thạc sĩ,chuyên đề,khóa luận tốt nghiệp, báo cáo thực tập,
Assignment, Essay
Zalo/Sdt 0967 538 624/ 0886 091 915 Website:lamluanvan.net
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT
KHOA KINH TẾ
***********
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI: GIẢI PHÁP MỞ RỘNG CHO VAY MUA BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP VIỆT Á – CHI
NHÁNH BÌNH DƯƠNG
Sinh viên thực hiện : Lê Ngọc Ánh
MSSV : 1723402010009
Lớp : D17TC01
Khoá : 2017 - 2021
Ngành : Tài chính ngân hàng
Giảng viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Ngọc Mai
i

Assignment, Essay
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi dưới sự hướng
dẫn khoa học của Cô Nguyễn Ngọc Mai. Các nội dung nghiên cứu, kết quả trong
đề tài này là trung thực và chưa công bố dưới bất kỳ hình thức nào trước đây.
Những số liệu trong các bảng biểu phục vụ cho việc phân tích, nhận xét, đánh
giá tôi thu thập từ các nguồn khác nhau có ghi rõ trong phần tài liệu tham khảo.
Ngoài ra, trong báo cáo tốt nghiệp còn sử dụng một số nhận xét, đánh giá
cũng như số liệu của tác giả, cơ quan tổ chức khác đều có trích dẫn và chú thích
nguồn gốc.
Nếu phát hiện có bất kỳ sự gian lận nào tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm
về nội dung báo cáo của mình.
Bình Dương, ngày 09 tháng 12 năm 2020
ii

Assignment, Essay
LỜI CẢM ƠN
..
Thời gian học tập dưới mái trường Đại Học Thủ Dầu Một, được sự truyền
đạt tận tình của Quý Thầy Cô, bản thân em đã tích lũy được nhiều kiến thức bổ
ích và làm quen với nhiều phương thức học tập. Nhờ vào những nền tảng tri thức
này, em đã dễ dàng lĩnh hội những kiến thức mới trong quá trình thực tập để làm
hành trang cho em tiếp cận và làm chủ công việc trong tương lai.
Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Quý Thầy Cô trường Đại học Thủ
Dầu Một. Đặc biệt là giảng viên Nguyễn Ngọc Mai – người đã trực tiếp hướng
dẫn và giúp đỡ em hoàn thành bài báo cáo thực tập này. Em xin chúc Quý Thầy
Cô nhiều sức khỏe và niềm vui trong công tác giảng dạy.
Đồng thời em cũng gửi lời cảm ơn sâu sắc đến ban lãnh đạo cùng toàn thể
quý anh chị trong Ngân hàng Thương mại cổ phẩn Việt Á – Chi nhánh Bình
Dương, đặc biệt là các anh chị trong bộ phận Phòng khách hàng cá nhân đã tận
tình giúp đỡ và tạo mọi điều kiện cho em học hỏi công việc thực tế, …
Cuối cùng, em xin chúc Quý Thầy Cô, ban lãnh đạo cùng toàn thể các anh
chị phòng ban lời chúc sức khỏe và hoàn thành tốt công việc.
Em xin chân thành cảm ơn!
Bình Dương, ngày 09 tháng 12 năm 2020
Sinh viên thực hiện
Ánh
Lê Ngọc Ánh
iii

Assignment, Essay
KHOA KINH TẾ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
CHƯƠNG TRÌNH: TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG Độc lập – Tự do –
Hạnh phúc
PHIẾU THEO DÕI TIẾN ĐỘ
THỰC HIỆN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
1.Học viên thực hiện đề tài: Lê Ngọc Ánh Ngày sinh: 14/11/1999
MSSV: 1723402010009 Lớp: D17TC01 Chuyên ngành: Tài chính ngân hàng
Điện thoại: 0365050114 Email: lengocanh1499@gmail.com
2. Số QĐ giao đề tài luận văn: Quyết định số 1493/QĐ-ĐHTDM ngày 01 tháng 10 năm
2020
3. Cán bộ hướng dẫn (CBHD): TS. Nguyễn Ngọc Mai
4. Tên đề tài: Giải pháp mở rộng cho vay mua bất động sản tại ngân hàng TMCP Việt Á
– Chi nhánh Bình Dương
Tuần thứ Ngày Kế hoạch thực hiện
Nhận xét của CBHD
(Ký tên)
1
03/11/2020 Viết phần mở đầu
2
12/10/2020 Viết chương 1
3 19/10/2020 Viết tiếp chương 1
Kiểm tra ngày: Đánh giá mức độ công việc hoàn thành:
Được tiếp tục:
Không tiếp tục:
4
26/10/2020 Viết chương 2
iv

Assignment, Essay
Tuần thứ Ngày Kế hoạch thực hiện
Nhận xét của CBHD
(Ký tên)
5 2/11/2020 Tiếp tục viết chương 2
6 9/11/2020 Viết chương 3
Kiểm tra ngày: Đánh giá mức độ công việc hoàn thành:
Được tiếp tục:
…………………Không tiếp tục:
7 23/11/2020 Tiếp tục viết chương 3
8 30/11/2020 Tiếp tục sửa bài
9 9/12/2020 Hoàn thành bài
Ghi chú: Sinh viên (SV) lập phiếu này thành 01 bản để nộp cùng với Báo cáo tốt
nghiệp khi kết thúc thời gian thực hiện BCTN.
Ý kiến của cán bộ hướng dẫnBình Dương, ngày 09 tháng 12 năm 2020
(Ký và ghi rõ họ tên) Sinh viên thực hiện
(Ký và ghi rõ họ tên)
Ánh
Lê Ngọc Ánh
v

Assignment, Essay
07 - BCTN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA
VIỆT NAM
KHOA: KINH TẾ Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
CHƯƠNG TRÌNH: TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG
PHIẾU NHẬN XÉT
(Dành cho giảng viên hướng dẫn)
I. Thông tin chung
1. Họ và tên sinh viên: Lê Ngọc Ánh MSSV: 1723402010009 Lớp: D17TC01
2. Tên đề tài: Giái pháp mở rộng cho vay mua bất động sản tại ngân hàng TMCP Việt Á
3. Họ và tên giảng viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Ngọc Mai
II. Nội dung nhận xét
1. Ưu nhược điểm của đề tài về nội dung, phương pháp, kết quả nghiên cứu
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
2. Khả năng ứng dựng của đề tài
............................................................................................................................................
3. Hình thức, cấu trúc cách trình bày
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................
4. Đánh giá về thái độ và ý thức làm việc của sinh viên
............................................................................................................................................
............................................................................................................................................

Đồng ý cho bảo vệ 
Không đồng ý cho bảo vệ
Giảng viên hướng dẫn
Ký tên (ghi rõ họ tên)

Assignment, Essay
vi

Assignment, Essay
08- BCTN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT
NAM
KHOA KINH TẾ Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
CHƯƠNG TRÌNH: TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG
Bình Dương, ngày tháng năm 2020
PHIẾU NHẬN XÉT
(Dùng cho các thành viên Hội đồng chấm)
I. Thông tin chung
1. Họ và tên sinh viên: Lê Ngọc Ánh MSSV: 1723402010009 .Lớp: D17TC01
2. Tên đề tài: Giải pháp mở rộng cho vay mua bất động sản tại ngân hàng TMCP Việt Á
3. Họ và tên giảng viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Ngọc Mai
II. Nội dung nhận xét
1. Ưu nhược điểm của đề tài về nội dung, phương pháp, kết quả nghiên cứu
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
2. Khả năng ứng dựng của đề tài
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
3. Hình thức, cấu trúc cách trình bày
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………………
Cán bộ chấm
Ký tên (ghi rõ họ tên)

Assignment, Essay
vii

Assignment, Essay
viii

Assignment, Essay
MỤC LỤC
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................... xii
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU .................................................................... xiii
PHẦN MỞ ĐẦU...................................................................................................1
CHƯƠNG 1.CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN 4
1.1 KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA CHO VAY
MUA BẤT ĐỘNG SẢN.......................................................................................4
1.1.1 Những vấn đề cơ bản về cho vay Ngân hàng Thương mại...........................4
1.1.1.1 Khái niệm cho vay của ngân hàng thương mại: ........................................4
1.1.1.2 Phân loại hoạt động cho vay ngân hàng thương mại:...............................4
1.1.1.3 Vai trò hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại..............................6
1.1.2 Hoạt động cho vay mua bất động sản ...........................................................7
1.1.2.1 Khái niệm về bất động sản.........................................................................7
1.1.2.2 Cho vay mua bất động sản.........................................................................8
1.1.2.3 Quá trình hình thành..................................................................................8
1.1.2.4 Sự cần thiết của cho vay mua bất động sản...............................................9
1.1.3 Đặc điểm của cho vay mua bất động sản....................................................10
1.1.4 Nguyên tắc cho vay mua bất động sản........................................................12
1.1.5 Phân loại cho vay mua bất động sản...........................................................12
1.1.6 Các chỉ tiêu phản ánh mở rộng cho vay mua bất động sản.........................14
1.1.6.1 Phản ánh doanh số cho vay mua BĐS .....................................................14
1.1.6.2 Chỉ tiêu phản ánh dư nợ cho vay mua BĐS:............................................14
1.1.6.3 Tỷ lệ nợ xấu..............................................................................................15
1.1.6.4 Chỉ tiêu phản ánh mở rộng loại hình sản phẩm cho vay mua BĐS.........15
1.1.7 Các nhân tố ảnh hưởng đến việc mở rộng cho vay mua bất động sản........16
1.1.7.1 Nhân tố khách quan: ................................................................................16
1.1.7.2 Nhân tố chủ quan:....................................................................................19
1.1.7.3 Các nhân tố khác:.....................................................................................20
1.1.8 Những rủi ro trong hoạt động mở rộng cho vay mua bất động sản............21
1.2 LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU............................................................................21
ix

Assignment, Essay
CHƯƠNG 2. PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG VỀ GIẢI PHÁP MỞ RỘNG
CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG VIỆT Á – CHI
NHÁNH BÌNH DƯƠNG....................................................................................25
2.1 GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ NGÂN HÀNG VIỆT Á – CHI NHÁNH
BÌNH DƯƠNG....................................................................................................25
2.1.1 Lịch sử hình thành ngân hàng Việt Á – Chi nhánh Bình Dương................25
2.1.2 Cơ cấu tổ chức của ngân hàng Việt Á – Chi nhánh Bình Dương...............29
2.1.3 Tình hình nhân sự của ngân hàng Việt Á – Chi nhánh Bình Dương..........32
2.1.4 Hoạt động kinh doanh của Ngân hàng Việt Á – Chi nhánh Bình Dương
2017 – 2019..........................................................................................................36
2.2 PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG VỀ GIẢI PHÁP MỞ RỘNG CHO VAY MUA
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG VIỆT Á – CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG
38
2.2.1 Các phương thức cho vay............................................................................38
2.2.1.1 Tiện ích và điều kiện: ...............................................................................38
2.2.1.2 Thủ tục: ....................................................................................................39
2.2.2 Quy trình cho vay mua bất động sản...........................................................40
2.2.3 Các chỉ tiêu đánh giá mở rộng cho vay mua bất động sản..........................43
2.2.3.1 Chi tiêu phản ánh doanh số cho vay mua bất động sản .....................43
2.2.3.2 Chỉ tiêu phản ánh dư nợ CVMBĐS .....................................................44
2.2.3.3 Chỉ tiêu phản ánh nợ xấu ......................................................................45
2.3 ĐÁNH GIÁ CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG PHÂN TÍCH
SWOT: .................................................................................................................46
2.3.1 Điểm mạnh ..................................................................................................46
2.3.2 Điểm yếu .....................................................................................................47
2.3.3 Cơ hội..........................................................................................................48
2.3.4 Thách thức...................................................................................................49
CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP – KIẾN NGHỊ .......................................................51
3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA NGÂN HÀNG VIỆT Á – CHI
NHÁNH BÌNH DƯƠNG TRONG 5 NĂM TỚI.................................................51
3.2 GIÁI PHÁP – KIẾN NGHỊ............................................................................52
x

Assignment, Essay
3.2.1 Giải pháp .....................................................................................................52
3.2.2 Kiến nghị.....................................................................................................54
3.2.2.1 Kiến nghị đối với các cơ quan Nhà Nước:...............................................54
3.2.2.2 Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà Nước..................................................55
3.2.2.3 Kiến nghị đối với Ngân hàng Việt Á ........................................................58
TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................................62
PHỤ LỤC 1
PHỤ LỤC 2
PHỤ LỤC 3
xi

Assignment, Essay
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt Chú thích
BĐS Bất động sản
BLDS Bộ luật Dân sự
CIC Trung tâm thông tin tín dụng
CMND Chứng minh nhân dân
CVMBĐS Cho vay mua bất động sản
CVTD Chuyên viên tín dụng
ĐVKD Đơn vị kinh doanh
GDBĐ Giao dịch ban đầu
GDV Giao dịch viên
GTGT Giá trị gia tăng
HĐMB Hợp đồng mua bán
HĐQT Hội đồng quản trị
KH Khách hàng
KHCN Khách hàng cá nhân
KHDN Khách hàng doanh nghiệp
NHNN Ngân hàng Nhà nước
NHTM Ngân hàng Thương mại
QHKH Quan hệ khách hàng
SYCC Sao y công chứng
TCTD Tổ chức tín dụng
TMCP Thương mại Cổ phần
UBND Ủy ban nhân dân
xii

Assignment, Essay
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng biểu Tên bảng Số trang
Bảng 2.1
Thống kê tình hình nhân sự ngân hàng Việt Á –
33
Chi nhánh Bình Dương
Thổng kê tình hình nhân sự theo trình độ, độ tuổi,
Bảng 2.2 giới tính của ngân hàng Việt Á – Chi nhánh Bình 35
Dương
Bảng 2.3
Kết quả hoạt động kinh doanh của Ngân hàng
36
Việt Á – Chi nhánh Bình Dương
Bảng 2.4
Tình hình doanh số cho vay mua bất động sản tại
43
Ngân hàng Việt Á – Chi nhánh Bình Dương
Bảng 2.5
Tình hình dư nợ cho vay mua bất động sản tại
44
Ngân hàng Việt Á – Chi nhánh Bình Dương
Tình hình nợ xấu về hoạt động cho vay mua bất
Bảng 2.6 động sản tại Ngân hàng Việt Á – Chi nhánh Bình 45
Dương
xiii

Assignment, Essay
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình vẽ Tên hình
Số
trang
Hình 2.1 Logo Ngân hàng TMCP Việt Á 27
Hình 2.2
Sơ đồ cơ cấu tổ chức Ngân hàng Việt Á – Chi nhánh
29
Bình Dương
Hình 2.3
Quy trình cho vay mua Bất động sản tại Ngân hàng
40
Việt Á
xiv

Assignment, Essay
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Theo Tạp chí Mặt Trận thuộc Cơ quan của Ủy Ban Mặt Trận Tổ Quốc Việt
Nam thống kê tốc độ tăng trưởng dân số của khu vực Châu Á luôn ở mức cao,
con số này tăng lên gấp 4 lần trong vòng 1 thế kỷ qua. Tăng trưởng dân số trong
tương lai phụ thuộc nhiều vào khả năng sinh sản. Mức sinh toàn cầu được dự báo
sẽ giảm từ 2,5 trẻ/phụ nữ trong gian đoạn 2010-2015 xuống còn 2,4 trẻ/phụ nữ
vào giai đoạn 2025-2030 và còn 2,0 trẻ/phụ nữ vào giai đoạn 2095-2100. Tuy
nhiên, đối với các nước có mức sinh cao thì không có sự chắc chắn trong việc dự
báo mức sinh. Ở những nước này, người phụ nữ có trung bình 5 con trở lên trong
suốt cuộc đời của họ. Trong số 21 quốc gia có khả năng sinh sản cao, có 19 quốc
gia thuộc khu vực châu Phi và 2 quốc gia ở châu Á.
Mặc dù, châu Á có nguồn tài nguyên phong phú và đa dạng sinh học, nhưng
sự gia tăng dân số nhanh dẫn đến sự thiếu hụt nguồn lực, đồng thời phá hủy những
nguồn tài nguyên hiện có. Theo dự báo, dân số châu Á sẽ tiếp tục tăng trưởng với
tốc độ cao trong một thời gian dài, điều này sẽ tiếp tục gây áp lực lên các nguồn lực.
Dựa trên các ước tính hiện tại, đến năm 2050, dân số sẽ tăng ở hầu hết các quốc gia
trong khu vực châu Á, ngoại trừ ở Nhật Bản và Kazakhstan. Một số quốc gia bao
gồm Afghanistan, Nepal và Pakistan sẽ tăng gấp đôi về dân số trong thời gian này,
trong khi Ấn Độ, Việt Nam, Malaysia và các quốc gia khác có tỷ lệ tăng trưởng cao
đặc biệt. Tuy nhiên, nhiều quốc gia có tỷ lệ tăng trưởng dân số thuộc nhóm cao lại
là những quốc gia có thu nhập thuộc nhóm thấp, các nước này ít có khả năng xử lý
được những áp lực về tài nguyên và các nguồn lực. Và một nhu cầu nữa không thể
thiếu đó là nhu cầu về bất động sản, nhà ở.
Dân gian có câu “tậu trâu, lấy vợ, làm nhà”, với mức thu nhập trung bình, chi
tiêu hàng ngày càng trở nên đắt đỏ, thật khó khăn để tích góp mua được một ngôi
nhà, một miếng đất ưng ý. Nắm bắt được nhu cầu cấp bách trên, các Ngân hàng
Thương mại (NHTM) đã đưa ra gói sản phẩm cho vay mua bất động sản (BĐS).
Hoạt động cho vay mua BĐS tuy còn khá mới mẻ ở Việt Nam nhưng lại là lĩnh vực
có nhiều tiềm năng phát triển lớn, là hoạt động mang lại mức lợi nhuận cao cho các
NHTM nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, xuất phát từ nhu cầu đầu tư BĐS của
người dân Việt Nam và cùng từ chính nhu cầu phát triển của mỗi ngân hàng trong
quá trình hội nhập kinh tế quốc tế. Để hạn chế được rủi ro nhưng vẫn không ngừng
phát triển nghiệp vụ cho vay mua BĐS, đáp ứng triệt để nhu cầu của người dân
chính là bài toán khó mà tất cả các NHTM đều muốn tìm ra đáp án tối ưu nhất.
1

Assignment, Essay
Xuất phát từ nhu cầu thực tế trên và thời gian thực tập nghiên cứu tại phòng
Khách hàng cá nhân – ngân hàng Việt Á, nên em chọn để tài: “Giải pháp mở
rộng cho vay mua bất động sản tại ngân hàng TMCP Việt Á - Chi nhánh
Bình Dương” làm đề tài cho báo cáo thực tập.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Tìm hiểu thực trạng về hoạt động cho vay mua bất động sản tại ngân hàng
TMCP Việt Á - Chi nhánh Bình Dương.
Đánh giá ưu và nhược điểm, cơ hội, thách thức của hoạt động cho vay mua
bất động sản tại ngân hàng TMCP Việt Á – Chi nhánh Bình Dương.
Đưa ra các giải pháp, kết luận, đề xuất và kiến nghị nhằm mở rộng cho vay
mua bất động sản tại ngân hàng TMCP Việt Á – Chi nhánh Bình Dương.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu là hoạt động cho vay mua BĐS của khách hàng cá
nhân giai đoạn 2017 – 2019 tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Việt Á – chi
nhánh Bình Dương.
Phạm vi nghiên cứu được thực hiện tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Việt
Á – Chi nhánh Bình Dương. Thông tin và số liệu sử dụng trong đề tài được lấy từ
Ngân hàng Thương mại cổ phần Việt Á – Chi nhánh Bình Dương.
4. Phương pháp nghiên cứu
Thu thập số liệu: các văn bản, tài liệu của Ngân hàng Thương mại cổ phần
Việt Á – Chi nhánh Bình Dương. Những cuốn sách liên quan về tài chính, các
điều luật …
Phương pháp xử lí thông tin số liệu: tổng hợp và thống kê các số liệu lấy từ
hoạt động của ngân hàng từ năm 2017, 2018, 2019. Diễn dịch lại bằng lời văn từ
các hoạt động, công việc mà mình đã quan sát được trong quá trình thực tập.
Phương pháp so sánh: So sánh các cơ sở dữ liệu, tỷ trọng, cơ cấu biểu diễn
qua các bảng biểu để chúng ta dễ dàng so sánh qua các năm để thấy được mức
độ tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận của chi nhánh.
Từ đó phân tích tình hình hoạt động của ngân hàng và đưa ra giải pháp nhằm
mở rộng cho vay mua bất động sản.
2

Assignment, Essay
5. Ý nghĩa đề tài
Từ những số liệu thu thập được trong quá trình thực tập đã trình bày được
về thực trạng cho vay mua bất động sản tại ngân hàng TMCP Việt Á – Chi
nhánh Bình Dương. Từ đó, nhìn thấy được ưu điểm, nhược điểm, cơ hội và thách
thức trong hoạt động cho vay, đưa ra các kiến nghị và giải pháp mở rộng cho vay
mua bất động sản tại ngân hàng.
6. Kết cấu của đề tài
Đề tài được chia thành 3 chương với những nội dung chính như sau:
- Chương 1: Cơ sở lý thuyết về cho vay mua bất động sản.
- Chương 2: Phân tích thực trạng về giải pháp mở rộng cho vay mua bất động
sản tại ngân hàng Việt Á – Chi nhánh Bình Dương.
- Chương 3: Giải pháp – kiến nghị về giải pháp mở rộng cho vay mua bất động
sản tại ngân hàng Việt Á – Chi nhánh Bình Dương.
3

Assignment, Essay
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CHO VAY MUA
BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA CHO VAY
MUA BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1 Những vấn đề cơ bản về cho vay Ngân hàng Thương mại
1.1.1.1 Khái niệm cho vay của ngân hàng thương mại:
Cho vay là chức năng kinh tế cơ bản hàng đầu của ngân hàng thương mại.
Cho vay là việc ngân hàng đưa tiền cho khách hàng với cam kết khách hàng phải
hoàn trả cả gốc và lãi trong khoảng thời gian xác định.
Theo Quyết định 1627 về việc ban hành Quy chế cho vay của Tổ chức tín
dụng với khách hàng đã được sửa đổi, bổ sung theo Quyết định 127/2005/QĐ –
NHNN ngày 03/02/2005 và Quyết định 783/2005/QĐ – NHNN ngày 31/05/2005
do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam phê duyệt, cho vay là một hình
thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao cho khách hàng sử dụng một
khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo thỏa thuận với
nguyên tắc có hoàn trả cả gốc lẫn lãi.
Theo Luật các tổ chức tín dụng năm 2010 đã được Quốc hội nước Cộng hòa
Xã hội Chủ nghĩa (CHXHCN) Việt Nam thông qua thì “Cấp tín dụng là việc
thỏa thuận để tổ chức, cá nhân sử dụng một khoản tiền hoặc cam kết sử dụng
một khoản tiền hoặc cam kết cho phép sử dụng một khoản tiền theo nguyên tắc
có hoàn trả bằng nghiệp vụ cho vay, chiết khấu, cho thuê tài chính, bao thanh
toán, bão lãnh ngân hàng và các nghiệp vụ cấp tín dụng khác”.
1.1.1.2 Phân loại hoạt động cho vay ngân hàng thương mại:
Tại các Ngân hàng thương mại hiện nay có rất nhiều hình thức cho vay
khác nhau. Các hình thức này được sắp xếp vào từng nhóm riêng biệt để phù hợp
với từng phân đoạn thị trường cụ thể và tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng
trong việc quản lý các món vay. Ở các ngân hàng thương mại khác nhau do có
nhiều yếu tố khác nhau như chiến lược, quy mô vốn, địa bàn… mà cũng có
những cách phân loại điển hình như sau:
Căn cứ vào thời hạn cho vay:
- Cho vay ngắn hạn: là các khoản vay có thời hạn cho vay đến dưới 12 tháng.
- Cho vay trung hạn: là các khoản vay có thời hạn cho vay từ 12 tháng đến
4

Assignment, Essay
dưới 60 tháng.
- Cho vay dài hạn: là các khoản vay có thời hạn cho vay từ 60 tháng trở lên.
Căn cứ vào mức độ tín nhiệm của khách hàng: Tư cách của khách hàng:
Điều này rất quan trọng, tư cách của khách hàng quyết định thiện chí trả nợ của
khách hàng. Nhưng việc thu thập thông tin của nhóm khách hàng khó có thể đầy
đủ và chính xác, dẫn tới những quyết định sa lầm, rủi ro tín dụng là điều khó
tránh khỏi.
- Cho vay có tài sản đảm bảo: là hình thức cho vay mà ngân hàng yêu cầu
khách hàng phải có tài sản đảm bảo như quyền sở hữu, quyền sử dụng, khả năng
bán, khả năng tài chính của người thứ ba,…
- Cho vay không có tài sản đảm bảo: là hình thức cho vay dựa trên uy tín
của khách hàng, thường là đối với khách hàng làm ăn thường xuyên có lãi,
tình hình tài chính lành mạnh,…
Căn cứ vào phương thức cho vay:
- Cho vay từng lần: mỗi lần vay vốn khách hàng và ngân hàng thực hiện thủ
tục vay vốn cần thiết và ký kết hợp đồng tín dụng.
- Cho vay theo hạn mức tín dụng: ngân hàng và khách hàng thỏa thuận một
hạn mức tín dụng duy trì trong một khoảng thời gian nhất định.
- Cho vay theo dự án đầu tư: ngân hàng cho khách hàng vay vốn để thực
hiện các dự án đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh, dịch vụ và các dự án đầu tư
phục vụ đời sống.
- Cho vay hợp vốn: một nhóm ngân hàng cùng cho vay với một dự án vay
vốn của khách hàng hoặc phương án vay vốn của khách hàng, trong đó có một
ngân hàng làm đầu mối dàn xếp, phối hợp các ngân hàng khác.
- Cho vay trả góp: khi vay vốn, ngân hàng và khách hàng xác định và thỏa
thuận số lãi vốn vay phải trả cộng với số dư nợ gốc được chia ra để trả nợ theo
nhiều kỳ hạn trong thời hạn cho vay.
- Cho vay theo hạn mức tín dụng dự phòng: ngân hàng cam kết đảm bảo sẵn
sàng cho khách hàng vay vốn trong phạm vi hạn mức tín dụng nhất định. Ngân
hàng cam kết đảm bảo sẵn sàng cho khách hàng vay vốn trong phạm vi tín dụng
nhất định. Ngân hàng và khách hàng thỏa thuận về thời hạn hiệu lực của hạn
mức tín dụng dự phòng, mức phí trả cho hạn mức tín dụng dự phòng.
5

Assignment, Essay
- Cho vay thông qua nghiệp vụ phát hành và sử dụng thẻ tín dụng: ngân
hàng chấp thuận cho khách hàng được sử dụng số vốn vay trong phạm vi hạn
mức tín dụng để thanh toán tiền mua hàng hóa, dịch vụ và rút tiền mặt tại máy
rút tiền tự động hoặc điểm ứng tiền mặt là đại lý ngân hàng.
- Cho vay theo hạn mức thấu chi: là việc cho vay mà ngân hàng thỏa thuận
bằng văn bản chi vượt số tiền có trên tài khoản thanh toán của khách hàng.
- Cho vay luân chuyển: là nghiệp vụ cho vay dựa trên luân chuyển hàng
hóa. Khi doanh nghiệp mua hàng mà thiếu vốn, ngân hàng có thể cho vay và sẽ
thu nợ khi doanh nghiệp bán được hàng.
Căn cứ vào mục đích của hoạt động cho vay:
- Cho vay phục vụ sản xuất kinh doanh công thương nghiệp.
- Cho vay tiêu dùng cá nhân.
- Cho vay bất động sản.
- Cho vay nông nghiệp.
- Cho vay kinh doanh xuất nhập khẩu.
Căn cứ vào hình thức tài trợ của ngân hàng:
- Cho vay trực tiếp: ngân hàng trực tiếp cấp vốn cho khách hàng và khách
hàng cũng trực tiếp hoàn trả nợ cho ngân hàng.
- Cho vay gián tiếp: đây là hình thức cho vay của ngân hàng thông qua tổ chức
trung gian như tổ, đội, nhóm,… hay là thông qua người bán lẻ các sản phẩm
đầu vào của quá trình sản xuất.
1.1.1.3 Vai trò hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
Đối với ngân hàng thương mại
Trong hoạt động sản xuất kinh doanh, các tổ chức kinh tế luôn đặt ra mục
tiêu là tối đa hóa lợi nhuận. Ngân hàng là một tổ chức kinh doanh ngoại tệ và
hoạt động cho vay vô cùng quan trọng, gắn liền với sự hình thành và phát triển
của ngân hàng.
Hoạt động cho vay là nguồn lợi nhuận chính của ngân hàng nhưng nó là hoạt
động tiềm ẩn nhiều rủi ro nhất. Với tư cách là một trung gian tài chính kinh doanh
ngoại tệ với nguyên tắc tiền gửi của khách hàng. Với số vốn huy động được, ngân
6

Assignment, Essay
hàng tiến hành cho vay dưới nhiều hình thức khác nhau. Sự chênh lệch giữa tiền
lãi kiếm được và tiền lãi phải trả cho nguồn vốn huy động chính là lợi nhuận của
ngân hàng. Tuy còn nhiều hoạt động đem lại lợi nhuận cho ngân hàng nhưng đây
là phần chiếm tỷ trọng lớn nhất.
Đối với khách hàng
Hoạt động cho vay của ngân hàng giúp khách hàng giải quyết những khó
khăn như thiếu hụt vốn, tạo điều kiện để mở rộng và phát triển sản xuất kinh
doanh, tiêu dùng. Các sản phẩm vay da dạng, phù hợp với nhiều đối tượng khách
hàng với mức lãi suất hợp lý.
Riêng đối với khách hàng doanh nghiệp, khoản tài trợ này của ngân hàng còn
góp phần làm tối ưu hóa cơ cấu vốn cho khách hàng. Do sử dụng đòn bẩy tài chính
nên các doanh nghiệp sẽ giảm bớt được gánh nặng về thuế và làm tăng lợi nhuận.
Đối với nền kinh tế
Giữ vai trò là một trung gian tài chính, ngân hàng được xem là cầu nối giữa
những người thừa vốn và những người thiếu vốn. Điều này giúp tập trung và
phân phối lại nguồn hàng hóa – vật tư – thiết bị, sức lao động… Tạo điều kiện
mở rộng sản xuất kinh doanh, đổi mới công nghệ và trang thiết bị nhờ đó nền
kinh tế cũng phát triển theo.
1.1.2 Hoạt động cho vay mua bất động sản
1.1.2.1 Khái niệm về bất động sản
Xoay quanh vấn để về khái niệm bất động sản, pháp luật của nhiều nước có
những cách đưa ra những quan điểm khác nhau, tuy nhiên các nước đều thống nhất
ở chổ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai và có sự
phân chia ranh giới về khải niệm bắt động sản và động sản.
Theo Điều 517, 518 Bộ Luật Dân sự (BLDS) Cộng hoà Pháp năm 1998, Điều
86, BLDS Nhật Bản năm 1889, thì đưa ra khái niệm "bất động sản là đất đai và
những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi
vị trí địa lý của đất". (BLDS Cộng Hòa Pháp, 1998 ; BLDS Nhật Bản, 1889).
Theo Điều 100, BLDS Thái Lan có quy định: “BĐS là đất đai và những vật
gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. (BLDS
Thái Lan, 1995).
7

Assignment, Essay
Tuy nhiên theo BLDS Cộng hoà Liên bang Nga 1994 lại quy định: “BĐS là
những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng". Luật này
còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay,
phương tiện N vũ trụ..." cũng là các BĐS. (BLDS Cộng hòa Liên bang Nga, 1994)
Theo Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nuớc Cộng hoà Xã Hội Chủ Nghĩa
(XHCN) Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất
đai: Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản
khác do pháp luật quy định". (BLDS Cộng hòa XHCN Việt Nam, 2005)
Như vậy, với khái niệm bất động sản rất đa dạng và đều có sự quy định cụ
thể bằng pháp luật của mỗi nước, theo đó pháp luật của mỗi nước sẽ quy định
những hạng mục tài sản nào được đưa vào mục bất động sản và những tài sản
nào được đưa vào hạng mục động sản.
Quan điểm của cá nhân đưa ra khái niệm về bất động sản là những tài sản
không thể dịch chuyển được bao gồm đất đai và các tài sản khác gắn liên với đất.
1.1.2.2 Cho vay mua bất động sản
Sản phẩm “Vay mua bất động sản” là dịch vụ tài chính đáp ứng nhu cầu của
(KHCN) mua nhà và đất ở, đất ở, căn hộ (chung cư, nhà tập thể) đã được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/quyền sở hưu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất. Tài sản bảo đảm (TSBĐ) là BĐS hình thành từ vốn vay hoặc BĐS khác
của người vay/của bên thứ ba (bảo lãnh). (VAB – Chi nhánh Bình Dương, 2015)
1.1.2.3 Quá trình hình thành
Năm 1993 thị trường bất động sản bắt đầu phát triển do Luật Đất Đai và
Pháp lệnh về nhà ở ra đời. Nền kinh tế bắt đầu vươn mình đứng dậy, nhà cửa
ruộng vườn còn thưa thớt, đất đai vườn tược rộng rãi, người dân không phải lo
lắng nhiều về việc xây dựng nhà cửa, hầu hết mọi người đều an cư lạc nghiệp
ngay chính trên mảnh đất quê nhà mà rất ít người phải tha hương cầu thực nơi
đất khách quê người, một phần người thì ít mà đất đai ruộng vườn thì nhiều.
Nhưng khi thời kì hiện đại hóa công nghiệp hóa diễn ra với tốc độ nhanh
chóng, các khu đô thị lớn thu hút một số lượng lớn dân cư đổ về thành thị làm ăn
và sinh sống. Mật độ dân số tăng cao các đô thị, thành phố có mật độ dân số tăng
8

Assignment, Essay
lên, đất đai ngày càng thu hẹp. Bên cạnh đó Việt Nam có một nguồn nhân lực lao
động trẻ, các nhà đầu tư nước ngoài ồ ạt đầu tư vào Việt Nam, cơ sở hạ tầng
ngày càng được nâng cấp, các tòa nhà cao tầng cùng với các công trình xây dựng
ngày càng mọc lên nhiều hơn. Nền kinh tế tăng trưởng ổn định tạo điều kiện cho
thu nhập của người dân tăng cao, chất lượng đời sống bắt đầu ổn kéo theo đó là
nhu đầu bất động sản. Nhu cầu đó trở nên khó khăn khi mà đất đai thì càng ngày
càng thu hẹp, giá đất thì ngày một leo thang, dù cho thu nhập tăng nhưng tích
góp đủ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng để mua một mảnh đất để xây nhà hoặc đầu
tư kinh doanh là một điều khó khăn phải mất một khoảng thời gian dài.
Nhận thấy được nhu cầu cấp thiết của người dân, các NHTM đã đua nhau
tung ra sản phẩm cho vay mua bất động sản và ngày càng cải thiện, đa dạng hóa
sản phẩm để đáp ứng được nhu cầu của người dân.
1.1.2.4 Sự cần thiết của cho vay mua bất động sản
Đối với các NHTM:
Cho vay là nghiệp vụ quan trọng nhất của NHTM mang lại lợi nhuận cao.
Thị trường cho vay mua BĐS là phân đoạn thị trường khá mới, được đánh giá là
tiềm năng, khi mà các khu đô thị, các trung tâm mới được triển khai xây dựng,
thu nhập cung như nhu cầu của người dân ngày một tăng cao. Hơn nữa cho vay
mua bất động sản chiếm tỉ trọng lớn trong cho vay tiêu dùng với quy mô khá lớn
và mức lãi suất rất là cao, là nguồn thu lớn của ngân hàng. Bên cạnh đó, hoạt
động cho vay mua bất động sản còn giúp ngân hàng đa dạng hóa danh mục sản
phẩm, góp phần phân tán rủi ro, thu hút khách hàng nhiều hơn. Ngoài ra, hoạt
động cho vay mua bất động sản ra đời đáp ứng được nhu cầu cấp thiết của người
dân, khiến cho người dân tin tưởng vào ngân hàng, tạo cho người dân thói quen
tiếp cận các dịch vụ, tiện ích sản phẩm của ngân hàng. Đồng thời phát triển được
nhiều sản phẩm liên kết như cho vay mua ô tô, cho vay du học, cho vay sản xuất
kinh doanh. Phát triển cho vay bất động sản giúp ngân hàng mở rộng quan hệ với
khách hàng mình, giúp ngân hàng có cơ hội tiếp cận và tìm hiểu khách hàng
nhằm tăng khả năng huy động vốn của ngân hàng. (Mai Văn Bạn, 2011)
Đối với xã hội:
Mỗi gia đình là một tế bào của xã hội. Gia đình có ổn định thì xã hội mới phát
triển được. Bên cạnh đó, hoạt động cho vay mua bất động sản còn có ý nghia
9

Assignment, Essay
hết sức quan trọng đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói
riêng bởi sự tham gia vào thị trường của các NHTM tạo được những đòn bẩy
quan trọng kích thích nền sản xuất phát triển và là một trong những yếu tố quan
trọng và cần thiết để thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển do
nhu cầu về vốn là yếu tố quan trộng, thúc đẩy cung cầu thị trường nhà đất phát
triển, thúc đẩy quá trình đô thị hóa đất nước. (Mai Văn Bạn, 2011)
Như vậy nghiệp vụ cho vay mua bất động sản ra đời có ý nghĩa quan trọng
đối với môi người dân Việt Nam, với các NHTM và với toàn xã hội.
1.1.3 Đặc điểm của cho vay mua bất động sản
Cho vay mua bất động sản (CVMBĐS) là một trong các loại hình cho vay
tiêu dùng nên nó mang các đặc trưng của cho vay tiêu dùng. Tuy nhiên, chính
nhưng đặc điểm riêng của đối tượng được tài trợ mà CVMBĐS có nhưng đặc
điểm khác biệt so với những loại hình khác.
- Quy mô khoản vay: Quy mô của các khoản CVMBĐS thường lớn hơn
nhiều so với quy mô trung bình của các khoản vay tiêu dùng thông thường.
- Thời gian cho vay: Cho vay mua bất động sản là loại hình tín dụng tiêu
dùng có kỳ hạn dài nhất, giao động từ 10 năm cho đến 30 năm.
- Tài sản đảm bảo: Khi mua bất động sản, khách hàng thường thế chấp bằng
chính bất động sản đó hoặc bất động sản khác tùy theo quy định riêng của từng
ngân hàng.
- Rủi ro: CVMBĐS chứa đựng rủi ro tiềm ẩn rất cao mà chủ yếu là rủi ro tín
dụng, là rủi ro khách hàng không trả được nợ gốc, lãi, hoặc cả gốc và lãi đúng
hạn gây tổn thất cho ngân hàng. Do nguồn trả nợ của khách hàng lấy từ thu nhập
thường xuyên, nên ngân hàng sẽ gặp rủi ro khi chu kỳ kinh tế thay đổi theo chiều
hướng bất lợi, hay khi khách hàng bị mất việc, tai nạn giao thông… Mặt khác,
thời gian cho vay kéo dài, mọi biến cố đều có thể xảy ra nên rủi ro ngân hàng
gặp phải là rất cao mà ngân hàng không thể dự đoán trước.
Thị trường bất động sản mang tính chu kỳ, mỗi giai đoạn khủng hoảng sẽ kéo
dài nhiều năm dẫn đến giá cả có thể biến động, trong khi đó tài sản đảm bảo vay
thường chính là bất động sản mà khách hàng vay mua nên trong trường hợp ngân
hàng muốn xử lý tài sản đảm bảo sẽ rất khó khăn. Chất lượng thông tin tín dụng
10

Assignment, Essay
ít, thông tin thu được chủ yếu là do ngân hàng cung cấp nên họ có thể đưa ra các
thông tin không chính xác, dẫn đến quyết định cấp tín dụng sai.
Trong tình hình thị trường bất động sản giảm mạnh, đa phần các ngân hàng
đều hạn chế cho vay đối với lĩnh vực bất động sản, việc siết chặt tín dụng trong lĩnh
vực này trong khi các dự án bất động sản phần lớn phụ thuộc vào vốn vay ngân
hàng đã dẫn đến các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản căn hộ, nhà chung
cư bị chậm tiến độ, các dự án chưa hoàn thành nên chưa thể bàn giao cho khách
hàng, nguồn vốn không lưu chuyển được, các công ty kinh doanh địa ốc, xây dựng
dự án không có tiền để trả nợ ngân hàng làm tăng rủi ro cho ngân hàng trong
việc thu hồi nợ.
Đối với các khoản cho vay bất động sản kỳ hạn thường dài (có khi đến 25
năm) với mức lãi suất được điều chỉnh 6 tháng một lần trong khi tình hình vốn
huy động thường là ngắn hạn. Như vậy xét về mặt thời gian và rủi ro, với tình
hình biến động lãi suất nhanh như hiện nay, giả sử nếu lãi suất huy động tăng cao
trong khi thời gian điều chỉnh lãi suất đối với khách hàng chưa đến hạn sẽ làm
cho ngân hàng gặp phải rủi ro về lãi suất.
Khi khách hàng không trả được nợ, ngân hàng buộc phải thanh lý tài sản đảm
bảo của người vay. Tuy nhiên khó khăn ngân hàng thường gặp phải đó là việc
thanh lý tài sản đảm bảo, bởi tài sản đảm bảo là bất động sản là loại tài sản mà
tính thanh khoản không cao, giá biến động liên tục nên rất khó bán. Do đó trước
khi chovay ngân hàng buộc phải thẩm định khách hàng thận trọng, hạn chế tối đa
việc phảithanh lý tài sản đảm bảo.
Một rủi ro nữa mà ngân hàng có thể gặp phải khi cho vay bất động sản đó là
rủi ro về mặt đạo đức, khi mà khách hàng cấu kết với người bán, làm các giấy tờ
giả, cố tình lừa đảo để chiếm đoạt tài sản của ngân hàng.
- Lãi suất khoản vay: Thường là rất cao và thả nổi theo từng năm do rủi ro
lớn và chi phí họat động cao, bao gồm chi phí huy động vốn trong dài hạn chi
phí thẩm định, chi phí định giá tài sản đảm bảo và điều chỉnh kịp thời theo nhưng
biến động thị trường, chi phí bù đắp rủi ro…
11

Assignment, Essay
- Phương thức cho vay: Theo Điều 16, Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN
“Cho vay từng lần là mỗi lần vay vốn khách hàng và tổ chức tín dụng thực hiện
thủ tục vay vốn cần thiết và ký kết hợp đồng tín dụng”.
1.1.4 Nguyên tắc cho vay mua bất động sản
- Vốn vay phải có mục đích, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả.
- Khách hàng vay vốn sử dụng đúng mục đích như đã cam kết trong hợp
đồng vay vốn. Nếu có những hành vi sai trái trong quá trình sử dụng vốn thì
khách hàng sẽ phải chịu mọi trách nhiệm trước pháp luật.
- Nguyên tắc này đề ra nhằm đảm bảo cho các ngân hàng thương mại tồn tại
và hoạt động một cách bình thường. Vì nguồn vốn cho vay của ngân hàng chủ
yếu là vốn huy động. Đó là một bộ phận tài sản của các chủ sở hữu mà ngân
hàng tạm thời quản lí và sử dụng, ngân hàng cũng có nghĩa vụ đáp ứng nhu cầu
rút tiền của khách hàng nếu họ yêu cầu.
- Nếu các khoản tín dụng không được hoàn trả đúng hạn thì nhất định sẽ
ảnh hưởng tới khả năng hoàn trả của ngân hàng.
1.1.5 Phân loại cho vay mua bất động sản
- Việc phân loại cho vay bất động sản sẽ có những cách khác nhau, tuy
nhiên nếu căn cứ vào mục đích vay bất động sản được chia thành 2 mảng chính:
cho vay kinh doanh bất động sản và cho vay tiêu dùng bất động sản.
- Mảng cho vay kinh doanh bất động sản dành cho đối tượng khách hàng
doanh nghiệp để tài trợ cho các dự án bất động sản như xây khu đô thị mới, khu
thương mại, khu căn hộ chung cư …
- Mảng cho vay tiêu dùng bất động sản dành cho đối tượng khách hàng cá
nhân để tài trợ cho nhu cầu về nhà ở như xây dựng, mua đất nền, mua nhà … và
đây cũng chính là mảng đề tài muốn hướng đến.
- Căn cứ Công văn 5659/NHNN-CSTT về các loại hình tín dụng bất động
sản gồm có:
+ Xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh
+ Xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất
+ Xây dựng khu đô thị mới
+ Xây dựng trung tâm thương mại
12

Assignment, Essay
+ Xây dựng cao ốc cho thuê
+ Xây dựng, sửa chữa, mua nhà để ở
+ Xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán
+ Quyền sử dụng đất
+ Đầu tư, kinh doanh BĐS khác
- Cho vay theo thời hạn (ngắn hạn, trung hạn, dài hạn).
+ Cho vay ngắn hạn: Là các hợp đồng vay dưới 12 tháng. Thường sử dụng
để bù đắp vốn trong kinh doanh hoặc tiêu dùng cá nhân. (Nguyễn Minh Kiều,
2011).
+ Cho vay trung hạn: Là hợp đồng vay từ 12 tháng đến 5 năm. Thường sử
dụng để mua sắm tài sản cố định, xây dựng nhà xưởng hoặc đầu tư trang thiết bị
máy móc để phục vụ sản xuất. (Nguyễn Minh Kiều, 2011).
+ Cho vay dài hạn: Là hợp đồng vay từ 5 năm trở lên và có thể kéo dài đến
40 năm. Thường sử dụng để xây dựng nhà ở, các công trình,… (Nguyễn Minh
Kiều, 2011).
Quy chế cho vay mua bất động sản: Theo quyết định số 1627/2001/QĐ-
NHNN, đã cho phép các tổ chức tín dụng thực hiện các loại hình cho vay hợp
pháp, trong đó có nêu rõ ở phần điều kiện vay vốn là: Khách hàng có dự án đầu
tư, phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ khả thi và có hiệu quả; hoặc có dự án
đầu tư, phương án phục vụ đời sống khả thi và phù hợp với quy định của pháp
luật. Những điều khoản trong quy chế cho vay này mang tính chặt chẽ và logic,
phần nào đã tác động tích cực đến hoạt động cho vay tiêu dùng và cho vay mua
nhà, mua bất động sản của các ngân hàng thương mại.
Ngoài những quy định trực tiếp trên, hoạt động cho vay mua nhà còn chịu
ảnh hưởng gián tiếp của các quy định về thủ tục đảm bảo tiền vay, thủ tục đăng
ký giao dịch bảo đảm được căn cứ ở Nghị định số 178/1999/NĐ-CP và Nghị
định số 85/2002/NĐ-CP. Những quy định trên mang tính gián tiếp đến hoạt động
cho vay mua bất động sản nhưng thực tế nó ảnh hưởng lớn đến hoạt động cho
vay như thời gian giải quyết món vay, quy trình phải phức tạp hơn, chặt chẽ hơn.
13

Assignment, Essay
1.1.6 Các chỉ tiêu phản ánh mở rộng cho vay mua bất động sản
1.1.6.1 Phản ánh doanh số cho vay mua BĐS
Chỉ tiêu phản ánh doanh số cho vay mua bất động sản:
Doanh số cho vay mua bất động sản (DSCV): Là tổng số tiền mà ngân hàng
cho vay mua BĐS trong kỳ, nó phản ánh một cách khái quát về hoạt động cho
vay mua BĐS của ngân hàng trong một thời kỳ nhất định, thường tính theo năm
tài chính. (Nguyễn Minh Kiều, 2011).
Tỷ lệ tăng trưởng DSCV = DSCV năm nay − DSCV năm trước x 100% DSCV năm trước
Chỉ tiêu này cho biết tốc độ tăng trưởng doanh số cho vay mua BĐS năm
nay so với năm trước. Khi chỉ tiêu này tăng lên, nó thể hiện rằng doanh số cho
vay mua BĐS qua các năm của ngân hàng tăng lên tương đối.
Mở rộng doanh số cho vay mua BĐS là kết quả của sự gia tăng về giá trị
món vay và số lượng khoản vay của ngân hàng. Chỉ tiêu này thể hiện ro nhất tốc
độ mở rộng cho vay mua BĐS, nguồn vốn NH phục vụ trong hoạt động cho vay
mua BĐS càng lớn thì nhu cầu vay của KH ngày một tốt hơn, bên cạnh đó cho
thấy khả năng tăng lợi nhuận từ NH.
Chỉ tiêu phản ánh tăng trưởng về tỉ trọng:
Doanh số CVMBĐS
Tỉ trọng = Doanh số cho vay x 100%
Chỉ tiêu này cho biết doanh số của hoạt động cho vay mua bất động sản
(CVMBĐS) chiểm tỉ lệ bao nhiêu trong tỏng doanh số của hoạt dộng cho vay của
ngân hàng. Khi tỉ trọng CVMBĐS tăng lên qua các năm, chứng tỏ tỉ lệ CVMBĐS
trong hoạt động cho vay tăng lên và đánh giá được hoạt động CVMBĐS mở rộng.
1.1.6.2 Chỉ tiêu phản ánh dư nợ cho vay mua BĐS:
Dư nợ cho vay mua bất động sản là: là số tiền mà khách hàng đang nợ ngân
hàng tại một thời điểm. Chỉ tiêu này thường được sử dụng kết hợp với chỉ tiêu
doanh số cho vay mua bất động sản nhằm phản ánh tình hình mở rộng cho vay
mua bất động sản của ngân hàng. (Nguyễn Minh Kiều, 2011)
Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ = Dư nợ năm nay − Dư nợ năm trước x 100% Dư nợ năm trước
14

Assignment, Essay
Chỉ tiêu này dùng để so sánh sự tăng trưởng dư nợ tín dụng qua các năm để
đánh giá khả năng cho vay, tìm kiếm khách hàng và đánh tình hình thực hiện kế
hoạch tín dụng của ngân hàng.
Phản ánh về sự da dạng về loại hình CVMBĐS mà ngân hàng cung cấp cho
khách hàng như: mua nhà và đất ở, đất ở, căn hộ chung cư, nhà tập thể,…
Những lọai hình cho vay mua BĐS phản ánh khả năng mở rộng quy mô,
phạm vi hoạt động CVMBĐS của ngân hàng đó. Phản ánh sự đa dạng về cách
thức mà ngân hàng cung cấp dịch vụ CVMBĐS, khả năng nắm bắt nhu cầu
khách hàng của ngân hàng. Khi loại hình cho vay này được mở rộng thì sẽ thỏa
mãn tốt các nhu cầu, mong muốn của khách hàng, qua đó cũng thể hiện hoạt
động CVMBĐS của ngân hàng ngày càng phát triển.
1.1.6.3 Tỷ lệ nợ xấu
Nợ xấu là: các khoản tiền mà ngân hàng cho khách hàng vay nhưng khi đến
hạn thu hồi nợ lại không thể đòi được do yếu tố chủ quan từ chính phía khách
hàng như doanh nghiệp, tổ chức vay tín dụng làm ăn thua lỗ, phá sản dẫn đến
tình trạng mất khả năng thanh toán khoản nợ đã vay của ngân hàng khi đến kỳ
hạn. (Nguyễn Minh Kiều, 2011)
Tổng nợ xấu
Tỷ lệ nợ xấu = Tổng dư nợ x 100%
Tỷ lệ nợ xấu dùng để phân tích thực chất tình hình chất lượng tín dụng tại
ngân hàng. Tỷ lệ này càng cao thể hiện chất lượng tín dụng của ngân hàng càng
kém và ngược lại.
1.1.6.4 Chỉ tiêu phản ánh mở rộng loại hình sản phẩm cho vay mua BĐS
Là chỉ tiêu mà phản ánh sự đa dạng về loại khách hàng mà ngân hàng cho vay mua
BĐS như:
Khách hàng là cá nhân: trong nhóm khách hàng là cá nhân thì có những cá
nhân có thu nhập thấp, thu nhập trung bình và thu nhập cao … mỗi cá nhân có
mục đích vay tiền của ngân hàng để mua BĐS với quy mô khác nhau. Từ đó tạo
nên sự đa dạng cho hoạt động cho vay mua bất động sản.
Khách hàng là các công ty BĐS tư nhân: hầu hết mức vốn vay khá cao. Họ
vay tiền để đầu tư mua BĐS vào các mục đích khác nhau như mua BĐS để làm
dự án, vay BĐS để cho thuê và làm văn phòng…
15

Assignment, Essay
Khách hàng là một trong những yếu tố rất quan trọng trong hoạt động của
ngân hàng, vì vậy cần mở rộng và tiếp cận mới có thể mở rộng hoạt động cho
vay bất động sản của ngân hàng.
Chỉ tiêu này tăng lên chứng tỏ ngân hàng đã thực sự quan tâm tới nhu cầu
của người dân và ngày càng phát triển sản phẩm đáp ứng nhu cầu đó. Để tăng chỉ
tiêu này, ngân hàng cần dùng nhiều chiến lượt marketing, đồng thời cải tiến sản
phẩm, hình thành các sản phẩm mới để thu hút những nhóm khách hàng mới và
giữ chân những khách hàng mới. Như vậy chỉ tiêu mở rộng về khách hàng vay
mua BĐS chỉ thực hiện khi ngân hàng đã hoàn thành tốt chỉ tiêu mở rộng loại
hình sản phẩm cho vay mua BĐS.
1.1.7 Các nhân tố ảnh hưởng đến việc mở rộng cho vay mua bất động sản
Hoạt động CVMBĐS nói riêng và hoạt động kinh doanh của ngân hàng nói
chung chịu ảnh hưởng của rất nhiều nhân tố. Có thể chia các nhân tố ảnh hưởng
tới hoạt động CVMBĐS ra thành hai nhóm nhân tố: các nhân tố khách quan và
các nhân tố chủ quan. Để có thể mở rộng và phát triển hoạt động CVMBĐS thì
ngân hàng cần tìm hiểu tới sự biến động của những nhân tố này.
1.1.7.1 Nhân tố khách quan:
Môi trường vĩ mô:
- Môi trường kinh tế: bao gồm những yếu tố ảnh hưởng đến khả năng thu
nhập, thanh toán, chi tiêu, nhu cầu về vốn và tiền gửi của dân cư. Môi trường
kinh tế là một nhân tố liên tục biến động, nó bao gồm tình hình hoạt động của tất
cả các thành phần kinh tế và được đánh giá bằng các chỉ tiêu:
Tốc độ tăng trưởng kinh tế: khi nền kinh tế tăng trưởng, mức sống của người
dân được nâng cao, thu nhập cao hơn và ổn định, do đó nhu cầu về tiêu dùng của
dân cư cung trở nên phong phú và da dạng hơn. Vì vậy nhu cầu vay mua BĐS hay
tiêu dùng cá nhân cung trở nên phong phú và đa dạng hơn. Vì vạy nhu cầu vay mua
BĐS hay tiêu dùng cá nhân và hộ gia đình se tăng lên do người dân yên tâm và tin
tưởng rằng trong tương lai thu nhập và các điều kiện kinh tế khác sẽ cao và thuận
lợi. Ngược lại, khi nền kinh tế suy thoái, thu nhập của người dân giảm sút, làm cho
nhu cầu chi tiêu giảm theo và người dân trở nên bi quan hơn và có tâm lý ngại vay
ngân hàng hơn kéo theo nhu cầu vay mua BĐS cũng giảm theo.
16

Assignment, Essay
+ Lãi suất: Khi lãi suất trên thị trường tăng thì lãi suất CVMBĐS của các
NHTM cũng tăng cao, làm chi phí mua tăng lên, nhu cầu vay mua của khách
hàng giảm, ảnh hưởng tới hoạt động CVMBĐS của ngân hàng.
+ Lạm phát: Nền kinh tế xảy ra lạm phát cho đồng tiền bị mất giá. Lúc này
người dân không thích gửi tiền vào ngân hàng. Hoạt động huy động vốn của
ngân hàng gặp khó khăn, ảnh hưởng xấu đến hoạt động cho vay nó chung và
CVMBĐS nói riêng.
+ Thị trường bất động sản: Thị trường phát triển thì người dân càng dê dàng
tiếp cận và mua nhiều hơn.
+ Thu nhập của dân cư: Tăng cao kéo theo nhu cầu mua BĐS tăng, nhu cầu
vốn đáp ứng cho nhu cầu mua BĐS lớn làm cho hoạt động CVMBĐS phát triển
mạnh và ngược lại.
- Môi trường chính trị - pháp luật:
+ Tình hình chính trị quốc gia: Luôn là một vấn đề lớn ảnh hưởng tới việc
CVMBĐS của các NHTM. Sự ổn định chính trị luôn là yếu tố đầu tiên để thu hút
các nhà đầu tư trong và ngoài nước quyết định đầu tư vào thị trường bất động
sản của nước ta, cở sở hạ tầng phát triển. Tạo điều kiện cho nghiệp vụ CVMBĐS
của ngân hàng mở rộng và phát triển mạnh mẽ.
+ Pháp luật: Pháp luật điều chỉnh mọi quan hệ kinh tế cũng như xã hội. Mọi
thành phần kinh tế đều có quyền tự do kinh doan nhưng phải nằm trong khuôn khổ
pháp luật. Hoạt động CVMBĐS của NHTM cũng phải tuân thủ các quy định của
Nhà nước, luật các tổ chức tín dụng, luật dân sự và đặc biệt là luật về bất động sản
cung như các quy định về đảm bảo tiền vay bằng bất động sản. Linh vực bất động
sản luôn nhạy cảm và thường trong tình trạng không ổn định. Nếu như các văn bản
pháp luật quy định không rõ ràng, đầy đủ sẽ tạo ra nhưng khe hở gây rắc rối và tổn
hại đến lợi ích của các bên tham gia quan hệ tín dụng, hạn chế sự phát triển của loại
hình dịch vụ CVMBĐS. Ngược lại, sự chặt chẽ đồng bộ, chính xác và công bằng về
quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia thì sẽ góp phần tạo môi trường cạnh
tranh lành mạnh, tạo tính trật tự và ổn định của thị trường để hoạt
động CVMBĐS cũng như các hoạt động kinh tế xã hội khác được phát triển
thuận lợi và có hiệu quả.
17

Assignment, Essay
- Môi trường văn hóa xã hội:
+ Trình độ dân trí: Dân trí của người Việt Nam còn tương đối thấp, đâ cũng
là một trở ngại lớn cho việc mở rộng CVMBĐS của các NHTM trong nước.
Hiện tại CVMBĐS ở nước ta chỉ tập trung ở những thành phố lớn, nơi mà người
dân có trình độ học vấn tương đối cao, thu nhập và nhu tiêu dùng nhiều.
+ Thói quen: Tiêu xài tiền mặt, không quen thanh toán qua thẻ của người
dân Việt Nam khá nhiều.
+ Tâm lý: Người Việt Nam là e ngại vay mượn, sống đúng với kinh tế của
gia đình mình.
+ Dân số: Tăng dân số, kết cấu dân số trẻ sẽ có nhu cầu cao hơn so với
những khu vực có dân số già và dân cư thưa thớt.
- Môi trường công nghệ: bao gồm các nhân tố ảnh hưởng đến công nghệ
mới, thiết kế sản phẩm mới và cơ hội thị trường mới. Đây được 18han1818 yếu tố
nâng cao khả năng cạnh tranh cho các NHTM. Vì vậy các ngân hàng phải nhanh
chóng nắm bắt và ứng dụng công nghệ hiện đại vào hoạt động kinh doanh của
mình. Đặc biệt là công nghệ thẻ, các phần mềm xử lý nghiệp vụ… giúp ngân
hàng giải quyết công việc một cách hiệu qua, nhanh chóng và an toàn, tiết kiệm
thời giạn cho ngân hàng và khách hàng.
- Đối thủ cạnh tranh:
+ Trực tiếp: Là những tổ chức tài chính hoạt động trong cùng lĩnh vực,
cũng chia sẻ lợi nhuận với ngân hàng như: các ngân hàng khác, các công ty tài
chính, quỹ tín dụng nhân dân. Các tổ chức tài chính luôn ganh đua và dùng mọi
biện pháp để tạo lợi thế cạnh tranh, xâm nhập thị phần cua nhau. Các đối thủ
luôn đa dạng hóa kinh doanh , tung sản phẩm mới , các hình thức CVMBĐS mới
để thu hút khách hàng , tạo môi trường cạnh tranh và cùng khốc liệt.
+ Tiềm ẩn: là các tổ chức tài chính sắp hình thành, hoạt động trong cùng một
lĩnh vực ngân hàng, như các ngân hàng liên doanh, ngân hàng nước ngoài hay các
ngân hàng thương mại cổ phần sắp thành lập. Đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn có những
lợi thế của người đi sau là tránh được những sai lầm mà các ngân hàng đi trước đã
gặp phải, do đó cũng góp phần làm cho môi trường cạnh tranh khốc liệt hơn.
- Khách hàng:
+ Tư cách đạo đức của khách hàng: Thể hiện thiện chí trả nợ của khách hàng.
Khi khách hàng có khả năng tài chính tốt nhưng không có thiện chí trả nợ thì ngân
18

Assignment, Essay
hàng cũng khó khăn thu hồi được các khoản cho vay. Khi đó rủi ro hoạt động
CVMBĐS mang lại cho ngân hàng sẽ rất cao, các ngân hàng khó khăn mở rộng
CVMBĐS.
+ Khả năng tài chính của khách hàng: quyết định đến khả năng trả nợ tiền
vay cho ngân hàng. Một khách hàng có khả năng tài chính tốt sẽ đảm bao cho
khoản vay của ngân hàng được an toàn do khả năng thu hồi nợ cao. Vì vậ, trong
CVMBĐS ngân hàng luôn được quan tâm đến khả năng tài chính của khách hàng,
mức thu nhập, sự ổn định… ảnh hưởng đến quyết định cho vay của ngân hàng.
1.1.7.2 Nhân tố chủ quan:
- Nguồn lực về tài chính:
+ Vốn tự có: Là những giá trị tiền tệ do ngân hang tạo lập được và thuộc
quyền sở hữu của ngân hàng. Vốn tự có chiếm một tỷ trọng nhỏ trong tổng
nguồn vốn của ngân hàng nhưng có vai trò hết sức quan trọng. Nó được xem như
một cái đệm để chống đỡ sự giảm giá trị tài sản. Có của ngân hàng, giúp ngân
hàng thoát khỏi tình trạng thiếu khả năng chi trả và phá sản. Nó quyết định quy
mô hoạt động của ngân hàng cũng như góp phần làm tăng lòng tin, hình ảnh, uy
tín của ngân hàng với khách hàng. Như vậy, việc huy động vốn của ngân hàng sẽ
tốt hơn, tạo nguồn vốn CVMBĐS nhiều hơn và ngược lại.
+ Khả năng huy động vốn: khi quy mô huy động vốn lớn, ngân hàng có khả
năng cho vay ra càng nhiều. Nếu chi phí huy động vốn thấp thì ngân hàng sẽ có
điều kiện cho khách hàng vay với lãi suất cạnh tranh. Điều này tạo thuận lợi cho
ngân hàng mở rộng tín dụng nói chung và CVMBĐS nói riêng.
Đối với khoản CVMBĐS đòi hỏi nguồn vốn có kì hạn dài, do đó để phát triển
hoạt động ngân hàng phải có tiềm lực về nguồn vốn dài hạn và cả nguồn vốn ngắn
hạn thường xuyên. Ngoài ra công tác marketing, tư vấn, gặp gỡ, tìm hiểu khách
hàng, hướng dẫn khách hàng các thủ tục hồ sơ vay vốn, giới thiệu các tiện ích của
loại sản phẩm CVMBĐS của ngân hàng sẽ góp phần quan trọng trong việc quyết
định khả năng thu hút lượng lớn khách hàng tạo ra những thay đổi trong hoạt động
CVMBĐS.
- Chính sách tín dụng và cơ chế cho vay mua bất động sản:
Mỗi ngân hàng có một chính sách tín dụng riêng, bao gồm các yếu tố hạn mức
cho vay đối với mỗi khách hàng, kì hạn khoản vay, lãi suất cho vay, mức lệ phí,
19

Assignment, Essay
các thủ tục vay, tài sản đảm bảo…tất cả các yếu tố đó tạo nên đặc tính riêng cho
từng sản phẩm cho vay của mỗi ngân hàng, có thể tác động trực tiếp và mạnh mẽ
đến khả năng mở rộng hoạt động tín dụng cũng như họa động CVMBĐS của ngân
hàng. Nếu ngân hàng có chính sách tín dụng mở rộng tang cho vay, chấp nhận rủi ro
để đạt được lợi nhuận cao hơn thì sẽ thuận lợi cho việc mở rộng CVMBĐS. Tuy
nhiên ngân hàng cũng cần chú ý đến chất lượng của hoạt động cho vay. Nếu ngân
hàng có chính sách thắt chặt, đặt mục tiêu an toàn cao hơn lợi nhuận thì việc mở
rộng cho vay nói chung và CVMBĐS nói riêng sẽ gặp khó khăn hơn.
- Trình độ của cán bộ, nhân viên tín dụng:
Cán bộ tín dụng là người tiếp xúc trực tiếp với khách hàng, thẩm định khách
hàng. Một ngân hàng có đội ngũ cán bộ tín dụng giỏi chuyên môn, có tinh thần
trách nhiệm trong công việc, năng động, nhiệt tình sẽ nâng cao chất lượng cho
vay nói chung và CVMBĐS nói riêng, tạo được uy tín cho ngân hàng, giúp ngân
hàng thành công trong công việc kinh doanh cũng như mở rộng CVMBĐS thuận
lợi hơn.
- Quá trình thẩm định:
Việc thẩm định nhằm rút ra những kết luận chính xác về khách hàng, tính
khả thi, khả năng trả nợ và những rủi ro có thể xảy ra khi quyết định cho vay hay
từ chối cho vay. Công tác thẩm định ảnh hướng rất lớn đến hoạt động tín dụng
của các ngân hàng. Nếu việc thẩm định được thực hiện một cách khoa học,
nghiêm túc chặt chẽ với chất lượng cao sẽ mang lại các quyết định chính xác,
hạn chế rủi ro, đảm bảo khả năng thu hồi vốn và lợi nhuận cho ngân hàng. Quá
trình thẩm định hiệu quả, không rườm rà là một trong những phương thức rất
hiệu quả để lôi kéo khách hàng.
Một hệ thống các thang điểm, chỉ tiêu đánh giá khách hàng một cách khoa
học, đơn giản nhưng hợp lý là yếu tố quyết định đến chất lượng thẩm định, chất
lượng khoản vay. Trong việc thẩm định khách hàng và đặc biệt là thẩm định tài sản
đảm bảo thì hiện nay các ngân hàng ở Việt Nam còn đang gặp nhiều khó khăn.
1.1.7.3 Các nhân tố khác:
Cơ sở vật chất, thiết bị phục vụ cho hoạt động cho vay cũng có ảnh hưởng sâu
sắc tới việc thu hút khách hàng cũng như tới mục tiêu mở rộng CVMBĐS. Với một
cơ sở vật chất, trang thiết bị tiên tiến, phù hợp sẽ đáp ứng kịp thời các nhu cầu
20

Assignment, Essay
của khách hàng, tạo sự thuận tiện, thoải mái trong việc giao dịch. Bên cạnh đó
đẩy mạnh công tác marketing trong lĩnh vực cho vay mua nhà, xây dựng một hệ
thống thu nhập và xử lý thông tin về khách hàng đem lại hiệu quả cao cho hoạt
động điều tra và thẩm định khách hàng, từ đó giúp ngân hàng nâng cao năng lực
cạnh tranh, thu hút được nhiều khách hàng hơn.
1.1.8 Những rủi ro trong hoạt động mở rộng cho vay mua bất động sản
Rủi ro về đạo đức nhân viên: Là khi nhân viên tín dụng không làm đúng quy
trình cho vay đối với các mối quan hệ thân quen, từ đó thông tin của khách hàng
không chính xác, dẫn đến các khoản nợ gốc và lãi của khách hàng không thể chi trả.
Hoặc nhân viên làm giả hồ sơ khách hàng, chiếm dụng vốn của ngân hàng.
Rủi ro trong quá trình thẩm định hồ sơ khách hàng: Thông tin không chính
xác từ nhân viên thu thập và khách hàng trong quá trình kê khai hồ sơ và thẩm
định hồ sơ. Từ đó ngân hàng giải ngân cho vay không đúng người, hoặc sau khi
vay khách hàng không có khả năng trả nợ.
Rủi ro về tài sản và trả nợ: Hiện nay hầu hết các ngân hàng đều có dịch vụ
cho vay mua bất động sản chấp nhận cho khách hàng dùng chính bất động sản đó
để thế chấp, việc cho khách hàng vay vốn và được thế chấp ngân hàng phải chấp
nhận rủi ro về tài sản.
Rủi ro về lãi suất: lãi suất ngoài thị trường luôn luôn biến đổi còn lãi suất
trong ngân hàng cho khách hàng vay mua bất động sản là một mức lãi suất cố
định. Vì vậy hiện nay các ngân hàng đã ứng phó với lãi suất thả nỗi và lãi suất cố
định tùy thỏa thuận với khách hàng.
1.2 LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU
Trần Văn Thuyên (2015) với đề tài “Phân tích hoạt động cho vay bất động sản
cho đối tượng khách hàng cá nhân tại ngân hàng Quân Đội – Chi nhánh Đông
Sài Gòn” trong bài luận tác giả Trần Văn Thuyên đề cập đến các vấn đề liên
quan về hoạt động tín dụng cho vay mua bất động sản. Tác giả trình bày cơ sở lý
luận chung về hoạt động cho vay mua bất động sản, trình bày các chính sách tín
dụng với hoạt động cho vay bất động sản đối với khách hàng cá nhân tại ngân
hàng Quân đội, nêu ra rõ những quy định về chính sách với khách hàng vay và
những chính sách hỗ trợ cho hoạt động cho vay mua bất động sản. Để phân tích
rõ hơn về hoạt động cho vay mua bất động sản của ngân hàng, tác giả phân tích
tới tính cạnh tranh trong và ngoài nước của ngân hàng Quân Đội nói chung và
ngân hàng Quân Đội chi nhánh Đông Sài Gòn nói riêng. Từ đó phân tích đến
doanh số cho 21

Assignment, Essay
vay, thu hồi nợ, nợ quà hạn đối với hoạt động cho vay bất động sản. Đứng trước
những khó khăn cũng như hạn chế trong hoạt động cho vay mua bất động sản tác
giả đã đưa ra những giải pháp nâng cao hiệu quả thẩm định dự án bất động sản
như hình thành cơ sở định giá độc lập, nâng cao hiệu quả công tác tổ chức thẩm
định. Đồng thời kiến nghị với cơ quan nhà nước đẩy mạnh việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất đối với tổ chức và cá nhân, ban hành văn bản pháp luật
quy định phương pháp trình tự thủ tục định giá bất động sản thế chấp,…
Ngô Thị Phương Thảo (2011), với nghiên cứu “Định giá Bất động sản thế
chấp trong các ngân hàng thương mại Việt Nam” về thực trạng và giải pháp hoàn
thiện công tác định giá bất động sản. Tác giả tập trung nghiên cứu vào những
mục tiêu như hệ thống hoá về mặt lý luâṇ liên quan đến định giá bất động sản.
Từ đó đánh giá khái quát thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại
Ngân hàng, thực hiện định giá bất động sản thế chấp trong Ngân hàng TMCP
Việt Nam. Nhận thức được thực trạng đó tác giả đưa ra những giải pháp giúp
hoàn thiên hơn công tác định giá bất động sản. Tác giả có những định hướng rõ
ràng trong chiến lược hoàn thiện công tác định giá bất động sản cụ thể trong thời
gian tới các NHTM Việt Nam cần định hướng hoàn thiện định giá bất động sản
thế chấp trong hoạt động cho vay của các NHTM, dự báo nhu cầu định giá bất
động sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại Việt Nam, cần tiếp tục mở rộng
nghiệp vụ cho vay có bảo đảm bằng tài sản trên quan điểm giảm thiểu rủi ro và
an toàn hoạt động của ngân hàng. Tiếp tục gia tăng tỷ trọng tín dụng có tài sản
đảm bảo là bất động sản trong tổng dư nợ cho vay của ngân hàng, mở rộng đa
dạng hóa các loại tài sản đảm bảo thế chấp khác để mọi khách hàng đều có thể
tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng. Tác giả còn có đề cập đến giải pháp hoàn thiện
là xây dựng một hệ thống thống nhất trong hoạt động tín dụng cả về tổ chức lẫn
quy trình và vận dụng các phương pháp định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng.
Kết hợp và phát triển gắn liền với việc xây dựng chính sách phát triển thị trường
tín dụng BĐS tại Việt Nam nói riêng trong khu vực nói chung.
Nguyễn Thị Thanh Thư (2018), với nghiên cứu “Thực trạng và giải pháp
nhằm đẩy mạnh chính sách cho vay bất động sản ở các ngân hàng thương mại Việt
Nam” tác giả đã đưa ra những định nghĩa cơ bản về cho vay bất động sản, chính
sách cho vay bất động sản và những yếu tố tác động lên những chính sách này ở các
NHTM Việt Nam. Những nhận định này là nền tảng cho những cơ sở lý luận được
hình thành. Qua quá trình phân tích chi tiết chính sách cho vay bất động sản của
ngân hàng dựa trên từng yếu tố chi tiết. Chương ba của luận văn đã đưa ra cái nhìn
toàn cảnh một cách rõ nét về chính sách cho vay bất động sản của các ngân hàng
hiện nay và những đánh giá về mặt hiệu quả của quá trình thực hiện các
22

Assignment, Essay
chính sách này tại các ngân hàng. Tác giả đã đưa ra những dữ kiện thực tế định
hướng cho những dự đoán xu hướng trong tương lai. Từ những dự đoán và thực
trạng này, những giải pháp từ phía trong và phía ngoài ngân hàng đã được đưa ra
để xây dựng một chính sách chặt chẽ trong ngân hàng và môi trường bất động
sản lành mạnh làm nền tảng để chính sách ngân hàng hoạt động tốt, hiệu quả và
minh bạch.
Phan Thị Thanh Tâm (2012), với đề tài “Phân tích hoạt động cho vay thế chấp
bất động sản của ngân hàng Eximbank chi nhánh Quận 4” tác giả khẳng định một
trong những vấn đề giúp cho hoạt động cho vay của ngân hàng có hiệu quả và mang
tính cẩn thận là biện pháp đảm bảo tiền vay do pháp luật điều chỉnh và quy chế của
ngân hàng quy định. Do đó, mục tiêu nghiên cứu của tác giả là tìm hiểu các biện
pháp đảm bảo tiền vay đang được pháp luật điều chỉnh và quy định, cụ thể hơn là
bằng bất động sản thế chấp tại ngân hàng Eximbank chi nhánh Quận
4. Thông qua việc tìm hiểu các hoạt động, quy trình và kết quả của biện pháp
cho vay có đảm bảo bằng bất động sản thế chấp, kết hợp với các phương pháp
nghiên cứu, thu thập số liệu, so sánh, dự báo và các phương pháp thẩm định giá
bất động sản để đánh giá những kết quả đạt được cũng như những khó khăn đang
gặp phải của hoạt động này.
Đỗ Thế Thành (2015), với nghiên cứu “Quản trị rủi ro trong định giá tài sản
đảm bảo là bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn – Hà Nội, chi
nhánh Tây Hà Nội” đã đề cập đến vấn đề quản trị những rủi ro có thể sảy ra trong
quá trình quản lý tài sản đảm bảo là bất động sản tại ngân hàng. Tác giả đã chỉ ra
những rủi ro khách quan và chủ quan ảnh hưởng trực tiếp đế quá trình quản lý tài
sản đảm bảo của khoản vay tín dụng. Bao gồm rủi ro về mặt pháp lý, rủi ro về hiện
trạng BĐS thế chấp, rủi ro phát sinh trong giao đoạn định giá BĐS, rủi ro phát sinh
trong giao đoạn quản lý BĐS. Tác giả đề ra nhiều giải pháp như thường xuyên cập
nhật các quy định điều chỉnh hoặc bổ sung của Pháp luật và các tình huống phát
sinh thực tế, mở rộng thêm các công ty hoặc tổ chức độc lập có chuyên môn trong
việc xác thực hồ sơ tài sản bảo đảm, hạn chế tài trợ đối với các dự án không ổn
định, chứa đựng nhiều rủi ro. Đồng thời tăng cường công tác cảnh báo rủi ro đến
các ĐVKD và các đơn vị có liên quan khác. Thường xuyên giám sát và yêu cầu các
ĐVKD báo cáo về hiện trạng TSBĐ, qua đó kịp thời cập nhật những biến động về
hiện trạng, liên tục rà soát và có báo cáo định kỳ 6 tháng/lần về chất lượng định giá
của các đơn vị, thường xuyên cập nhật và ban hành khung giá đất mới phù hợp với
thực tế, đơn giá phải linh hoạt hơn trước đáp ứng được thay đổi của thị trường,…
Qua nghiên cứu của tác giả phản ánh việc quản lý rủi ro trong quản lý tài sản đảm
bảo là bất động sản còn được khá ít ngân hàng chú tầm đến vì
23

Assignment, Essay
vậy các ngân hàng cần quan tâm hơn đến việc quản lý rủi ro này để làm tăng lợi
nhuận tín dụng cho ngân hàng hơn và hạn chế ít nhất những rủi ro bắt buộc.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Qua những phân tích trên ta thấy được tình cơ sở lý luận về bất động sản
nói chung và hoạt động cho vay mua bất động sản của ngân hàng nói riêng.
Một là tìm hiểu những cơ sở lý thuyết về hoạt động bất động sản.
Hai là tìm hiểu những cơ sở lý thuyết về hoạt động cho vay mua bất động sản
nói chung và tại ngân hàng TMCP Việt Á – Chi nhánh Bình Dương nói riêng.
Ba là những tài liệu tham khảo từ những đề tài, nghiên cứu.
24

Assignment, Essay
CHƯƠNG 2. PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG VỀ GIẢI PHÁP
MỞ RỘNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN
HÀNG VIỆT Á – CHI NHÁNH BÌNH DƯƠNG
2.1 GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ NGÂN HÀNG VIỆT Á – CHI NHÁNH
BÌNH DƯƠNG
2.1.1 Lịch sử hình thành ngân hàng Việt Á – Chi nhánh Bình Dương
Ngân hàng Thương mại Cổ phần Việt Á – chi nhánh Bình Dương, thường
được mọi người biết đến với tên gọi Việt Á (VAB). Được thành lập vào ngày
05/04/2010 với vốn điều lệ ban đầu chỉ có 23 tỷ Đồng Việt Nam (VNĐ).
Với phương châm “Đồng hành cùng khát vọng”, Việt Á không chỉ là điểm
tựa an toàn cho khách hàng cá nhân mà còn sát cánh với các doanh nghiệp trong
sự nghiệp phát triển kinh tế chung của tỉnh Bình Dương.
Việt Á đã không ngừng nỗ lực phát triển mạnh mẽ với thành tích kinh
doanh xuất sắc và được ghi nhận là một tổ chức tài chính uy tín với nhiều danh
hiệu và bằng khen của Ngân hàng Nhà nước, của Ủy ban Nhân dân tỉnh Bình
Dương, ngoài ra Ngân hàng còn tham gia những phong trào thi đua cùng các
Ngân hàng trong khu vực, thực hiện và tham gia các hoạt động tình nguyện. Bên
cạnh đó còn tham gia các cuộc thi và hoạt động văn hóa gắn kết như
VietABank’s Got Talent, Shark tank VietABank, Duyên dáng VietABank,…
Triết lý kinh doanh gắn với trách nhiệm xã hội, đồng thời thực hiện mục
tiêu “bảo đảm phúc lợi xã hội, an sinh xã hội và cải thiện đời sống nhân dân” của
Chính phủ, Việt Á – Chi nhánh Bình Dương luôn thực hiện tốt các hoạt động an
sinh xã hội, coi đây vừa là trách nhiệm xã hội vừa là động lực để phát triển bền
vững. Tham gia các công tác đoàn hội hỗ trợ đời sống những người dân gặp khó
khăn trong cuộc sống: ủng hộ Quỹ bảo trợ trẻ em, thăm tặng quà người già neo
đơn, ủng hộ đồng bào thiên tai lũ lụt …
Hôm nay, khi nhìn lại quá trình 10 năm hình thành và phát triển bằng những
sự cố gắng và thành tựu VAB – Chi nhánh Bình Dương đã đạt được qua những
con số thực tế hiển thị trên báo cáo trong khoảng thời gian vừa qua. Có thể tự
hào về những thành tựu đã đạt được. Chi nhánh đã khắc phục khó khăn, xây
dựng được nguồn nhân lực chất lượng cao và cơ sở vật chất kỹ thuật ngân hàng
hiện đại, định hướng đúng với chiến lược kinh doanh, đáp ứng được yêu cầu đòi
hỏi của nền kinh tế theo xu hướng hội nhập và phát triển.
25

Assignment, Essay
Bên cạnh đó VAB – Chi nhánh Bình Dương đã tập trung đầu tư cho vay
vốn vào các chương trình kinh tế trọng điểm của tỉnh, đầu tư lĩnh vực phát triển
hạ tầng kỹ thuật, lĩnh vực sản xuất hàng xuất khẩu. Tạo được thị trường tài chính
vững mạnh, góp phần thu hút các doanh nghiệp lớn nhỏ trong khu vực. Thông
qua việc chủ động cơ cấu lại kỳ hạn nợ, cho vay với mức lãi suất ưu đãi, giãn
thời gian phù hợp với chu kỳ trả lãi của khách hàng.
Trải qua nhiều năm hình thành và phát triển ngân hàng TMCP Việt Á đã
dành được nhiều giải thưởng lớn như:
- Giải thưởng “Doanh nghiệp phát triển bền vững” 2014
- Top 10 Ngân hàng điện tử được yêu thích nhất – My Ebank
- Top 20 đơn vị chấp hành tốt Quy chế hoạt động thông tin tín dụng của
Ngân hàng Nhà Nước.
- “Thương hiệu mạnh Việt Nam năm 2013” do Thời báo kinh tế Việt Nam
phối hợp với Bộ Công Thương về việc bình chọn và trao giải thưởng.
- Top 1000 Doanh nghiệp nộp thuế lớn nhất Việt Nam
- Thương hiệu Việt được yêu thích nhất 2012 do Bạn đọc báo Sài Gòn Giải
Phóng bình chọn.
Tên tiếng Việt: Ngân hàng Thương mại Cổ phần Việt Á.
Tên tiếng Anh: Vietnam Asia Commercial Joint Stock Bank.
Tên giao dịch: VietABank.
Địa chỉ: Tầng trệt Trung tâm thương mại Becamex, Số 230, Đại lộ Bình -
Phường Phú Hòa - Thành phố Thủ Dầu Một - Bình Dương.
Điện thoại: 06503872830
Fax: 06503872831
Mã số thuế: 0302963695-011
Slogan: ĐỒNG HÀNH CÙNG KHÁT VỌNG
26

Assignment, Essay
Logo:
(Nguồn: www.vietabank.com.vn)
Hình 2.1: Logo Ngân hàng TMCP Việt Á
- Về hình ảnh: VietABank thiết kế logo với hình ảnh biểu trưng nổi bật là
hình tam giác thể hiện sự đoàn kết, liên minh cho thấy sức mạnh, vững bền và
chắc chắn.
Ở giữa logo được thiết kế chữ “V” màu trắng là biểu tượng viết tắt chữ cái
đầu của “Việt Á”, tạo nên vết ngăn cách thành các khối ghép với nhau, thể hiện
sự kết nối đồng lòng tạo thành một khối vững chắc.
- Về màu sắc: Logo được thiết kế hai màu chủ đạo là màu xanh dương và
màu đỏ.
Màu đỏ hình tam giác thể hiện sự quyết tâm, khát vọng, may mắn và hưng
thịnh. Màu đỏ cho thấy nhiệt huyết bùng cháy như ngọn lửa tượng trưng cho sự
quyết tâm phát triển không ngừng.
Màu xanh mang đến cảm giác tươi mới, toát lên vẻ hiện đại, bình dị, bền bỉ.
Màu xanh còn có ý nghĩa là khát vọng vươn xa và sự tận tâm của ngân hàng Việt
Á
- Về chữ viết: Với kiểu chữ đơn giản mang đến cảm giác hòa đồng, bình dị,
thương hiệu “VietABank” được thiết kế chính giữa như sự khẳng định tên tuổi của
ngân hàng. Ngoài ra, câu slogan bên dưới “Đồng hành cùng khát vọng” cũng cho
thấy khát vọng phát triển VietABank. Ở đây VietABank muốn nhắn nhủ rằng ngân
hàng sẽ luôn phát triển và sẽ đáp ứng mọi yêu cầu, khát vọng của khách hàng.
Như vậy qua hình tượng logo, VietABank đã thể hiện được khát vọng phát
triển của mình và luôn sẵn sàng đáp ứng mọi nhu cầu của khách hàng, từ đó tạo
nên một khối liên kết vững mạnh, lâu dài.
27

Báo cáo tốt nghiệp Giải pháp mở rộng cho vay mua bất động sản tại ngân hàng TMCP Việt Á – Chi nhánh Bình Dương

Báo cáo tốt nghiệp Giải pháp mở rộng cho vay mua bất động sản tại ngân hàng TMCP Việt Á – Chi nhánh Bình Dương

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to Báo cáo tốt nghiệp Giải pháp mở rộng cho vay mua bất động sản tại ngân hàng TMCP Việt Á – Chi nhánh Bình Dương

Similar to Báo cáo tốt nghiệp Giải pháp mở rộng cho vay mua bất động sản tại ngân hàng TMCP Việt Á – Chi nhánh Bình Dương (20)

More from lamluanvan.net Viết thuê luận văn

More from lamluanvan.net Viết thuê luận văn (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (20)

Báo cáo tốt nghiệp Giải pháp mở rộng cho vay mua bất động sản tại ngân hàng TMCP Việt Á – Chi nhánh Bình Dương