unelgee

1. Газрын үнэлгээ
Боловсруулсан: М.БЯМБАДОРЖ
www.muisos-nbb.blogspot.com

2. АГУУЛГА
 Газрын үнэлгээний онцлог
 Газар онцгой шинжтэй үл хөдлөх хөрөнгө болох нь.
 Газрын үнэлгээний аргууд: ОУҮС-230 “Үл хөдлөх хөрөнгийн
үнэлгээ”-нд өгөгдсөн:
 Газрын үнэлгээний зах зээлийн шууд харьцуулалтын,
 Хэсэгчлэн үнэлэх,
 Хуваарилалтын,
 Ялгаврын,
 Үлдэгдлийн болон орлого капиталжуулалтын аргуудын мөн чанар,
мэдээлэл, шинжилгээ, тооцоолол.

3. Газрын үнэлгээний онцлог
Газрын хэрэглээ
Өөрөө шууд
Үйлдвэрлэл
явуулах орон зай
Үйлдвэрлэлийн
багаж зэвсэг
Ийм хэрэглээ нь газрыг өөрийг нь хэрэглэж, газрыг барьж,
чанар, үржил шимийг муутгах талтай.

4. Газар дараах онцлог шинжтэй
Үйлдвэрлэлийн
бусад хүчин зүйлийг
бодвол газар хүний
гараар бүтээгдэж
бий болдоггүй ба
тэр нь байгалийн
нөөцөд тооцогддог;
Хөдөө аж ахуйд газар
үйлдвэрлэлийн гол
хэрэгсэл болж байдаг;
Түүнийг юугаарч
орлуулж болдоггүй;
Нүүлгэншилжүүлж
болдоггүй;
Төрөл бүрийн зориулалтаар ашиглагддаг онцгой шинжтэй.

5. Монгол Улсын иргэдэд өмчлүүлснээс бусад газар төрийн өмчинд байна.
“Газар өмчлөх”-тухайн
газрыг захиран зарцуулах
эрхтэйгээр хуулиар
зөвшөөрсөн хүрээнд
өөрийн мэдэлд байлгахыг
хэлнэ.
“Газрын нэгдмэл сан”-
Монгол Улсын хилийн
доторх бүх газар нь
өмчийн төрөл, хэлбэрээс
үл хамааран газрын
нэгдмэл санг бүрдүүлдэг
“Газар эзэмших”-газрыг
гэрээнд заасан зориулалт,
нөхцөл, болзлын дагуу хуулиар
зөвшөөрсөн хүрээнд өөрийн
мэдэлд байлгахыг хэлнэ.
“Газар ашиглах”- хуулиар
зөвшөөрсөн хүрээнд газар
өмчлөгч, эзэмшигчтэй
байгуулсан гэрээнд заасны
дагуу газрын аль нэг ашигтай
чанарыг нь гаргаж хэрэглэхийг
хэлнэ.

6. Газрын нэгдмэл
сангийн ангилал:
- Үндсэн
зориулалт,
- Хэрэгцээг
ХАА-н газар
Хот, тосгон, бусад суурины газар
Зам, шугам сүлжээний газар
Ойн сан бүхий газар
Усны сан бүхий газар
Тусгай хэрэгцээний газар

7. Монгол улсын газрын нэгдмэл сангийн ангилалт, бүтэц, мянга га-
гаар /2001 он/
11,9%
0,27%
0,23%
1,07%
83,23%
3,3%

8. Газар үнэлэх эрэлт, газрын үнэлгээний зарчмууд
Газар үнэлэх эрэлт
 Худалдах худалдан
авах;
 Солилцох;
 Бэлэглэх;
 Түрээсээр ашиглуулах;
 Газар ашиглагчид
учирсан хохирлыг
тодорхойлох;
 Татвар ногдуулах;
 Даатгуулах;
 Эзэмших, сайжруулалт
хийх
 Эргүүлэн авах (улс)
 Хувь нийлүүлэх
 Бусад
Өмчлөл, эзэмшилтэй холбоотой зарчмууд
 Ашигт байдлын
 Орлуулалтын
 Хүлээлтийн
Зах зээлийн орчинтой холбоотой зарчмууд
 Эрэлт нийлүүлэлтийн
Өрсөлдөөний
Зохистой харьцааны
Гадаад орчны өөрчлөлтийн
Ашиглалтын нөхцөлтэй холбоотой зачмууд
 Үлдэгдэл бүтээмжийн
 Хязгаарын бүтээмжийн
 Тэнцвэрт байдлын
 Хуваалтын

9. Үнэлгээний үе шат
Үнэлгээний үндсэн асуудлыг торхойлно
Мэдээлэл цуглуулах, шалгаж шинжилгээ хийх
Газрыг хамгийн үр ашиг бүхий нөхцлөөр
ашиглаж чадаж буй эсэхийг тогтоох
Үнэлэх
Тайлан бичих5
4
3
2
1

10. Газрын үнэлгээний төрөл
 Tалбар газрын
/Нэг бүрчлэн үнэлэх/
 Hутаг дэвсгэрийн,
/Бөөнөөр үнэлэх/

11. Газрын үнэлгээний аргууд
ЗАРДЛЫН ХАНДЛАГЫН АРГУУД
 Дуудлага хулалдааны үнэ анхны үнэ
тогтоох аргачилал /олж бэлтгэх өртөг/
 Нормативын/хуучин социалист орнуудад/
ОРЛОГЫН ХАНДЛАГЫН АРГУУД
 Орлогыг шууд капиталчлах арга
 Газрын үлдэгдэл орлогын арга
ЗАХ ЗЭЭЛИЙН ЖИШИХ АРГУУД
 Харьцуулах нэгжийн арга
 Жишиг хэлцлийн арга

12. Зах зээлийн жишиг үнийн хандлага
Талбар газрын /Нэг бүрчлэн үнэлэх/
 Мэдээлэл хангалттaй байх тохиолдолд үнэ цэнэ тооцох
хамгийн цэгцтэй шууд хандлага гэж тооцогддог.
 Борлуулалтын мэдээллийг цуглуулж шалгасны дараа
харьцуулагдах нэг, эсвэл хэд хэдэн нэгжийг сонгож дүн
шинжилгээ хийнэ.

13.  Тохиромжтойгоор сонгогдон зөв хэрэглэгдсэн,
 Арилжаанд оролцогч талуудын хэрэглэдэг нэгж
байх,
 1 га, 1 акр, 1 кв.м, нүүрэн талын фронтын 1 тууш метр,
 1 га-ын ургац, үржиж байгаа амьтны тоо,
Харьцуулалтын нэгж

14. Харьцуулалт хийх дэс дараалал
1) Зах зээлийн судалгаа,
2) Мэдээллийн баталгаажуулалт,
3) Харьцуулалтын нэгжийг сонгох,
4) Борлуулагдсан өмчийг үнэлэгдэж буй
өмчтэй харьцуулах,
5) Гарсан үр дүнг нягтлах, сонгох,

15. Харьцуулалт хийгдэх хүчин зүйлс
 Санхүүжилтийн нөхцөл,
 Борлуулалтын нөхцөл,
 Худалдан авсны дараах зардал,
 Зах зээлийн нөхцөл,
 Байршил /Гүний тохируулга “4-3-2-1”-ийн дүрэм, өнцгийн байрлалын/
 Биет шинж чанар/хэмжээний,зөв бус хэлбэрийн “65-35”-ийн дүрэм/
 Эдийн засгийн шинж чанарууд,
 Ашиглалт,
 Борлуулалтын хөдлөх бүрэлдэхүүн хэсэг

16. Орлогыг капиталчлах арга
 Капиталчлах орлогын хэмжээг тодорхойлно
 Капиталчлах коэффициентийг тодорхойлно
[Газрын үнэлгээ=Орлого: капиталчлах хувь]
Орлогын бүтэц
 Газрын төлбөр
 Газрын түрээсийн төлбөр
 Объект (газар, барилга)-ын үлдэгдлийн аргаар тооцсон газарт ногдох орлого
 Ирээдүйд газрыг худалдахад бий болох үнийн өсөлт
Капиталчлах хувийг тодорхойлох
 К-г тодорхойлоход зөвхөн орлогын хувь ашиглана. Нөхөлтийн хувь
ашиглагдахгүй

17. Үлдэгдэл орлогын арга
Барилга байгууламж нь шинэхэн ашиглалтанд орсон, үнэ цэнийг
нь нарийн тодорхойлох боломжтой эсвэл барилга нь хараахан
баригдаагүй боловч төсөвт өртгийг нарийн тодорхойлох
боломжтой үед энэ аргыг хэрэглэдэг.
№ Үзүүлэлтүүд Дүн /мян.төг/ Дүн /мян.төг/
1 Газар болон барилгаас олох орлого 100,000.0
2 Барилгын үнэ /өгөөж 10%, нөхөлт 4%/ 500,000.00
3 Барилгаас олох орлого /500,000*(0.10+0.04)/ 70,000.0
4 Газарт ногдох орлого/100,000-70,000/ 30,000.0
5 Газрын үнэ цэнэ /30,000:0.10/ 300,000.00
6 Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ 800,000.00

18. Нутаг дэвсгэрийн
/Бөөнөөр үнэлэх/
 Хот суурингийн газрын үнийн норматив
 Газрын үнийн мэдээлэл бүрдүүлэх
 Газрын үнэлгээний бүчлэл тогтоох,
 Газрын санхүүгийн кадастр,
 Суурь үнэ тогтоох урьдчилсан судалгаа хийх
Зорилгоор газрын кадастрын үнэлгээг хийж, хөгжүүлж ирсэн

19. Кадастрын үнэлгээний загвар
 Кадастрын үнэлгээ,
 Бүсийн жишиг үнэ,
 Газрын хэмжээ (м2),
 Автобусны буудал хүртэлх зайн засварын итгэлцүүр,
 Худаг хүртэлх зайн засварын итгэлцүүр,
 Хотын төвөөс алслагдсан зайн засварын итгэлцүүр,
 Газрын гадаргын налуугийн засварын итгэлцүүр,
 Цэвдэгт хөрсний засварын итгэлцүүр,
 Газрын үерт автагдах байдлын засварын итгэлцүүр,
 Хэрэглээний үнийн индекс.