Dokumen tersebut merangkum kronologi akuisisi tanah dan saham perusahaan oleh investor. Terdapat beberapa tahapan seperti penandatanganan perjanjian awal, pemenuhan syarat pendahuluan, penyelesaian akuisisi pada tanggal tertentu beserta hal-hal yang dilakukan, dan penyelesaian kedua untuk pengalihan sertifikat tanah.
Setiap badan usaha dan perorangan yang membuat dan/atau merancang suatu perjanjian/kontrak dengan itikad baik di Indonesia berdasarkan pada buku III Pasal 1338 KUHPerdata yang menyebutkan semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang - undang bagi mereka yang membuatnya (asas kebebasan berkontrak). Dalam membuat perjanjian/kontrak harus mempunyai anatomi perjanjian/kontrak yang jelas agar dapat dipahami oleh para pihak yang membuat, anatomi perjanjian/kontrak yang digunakan dalam bisnis, yaitu memuat:
Kepala Perjanjian/Kontrak
Judul dari suatu perjanjian/kontrak.
Komparasi/Preamble
Hari, Tanggal, Tahun pembuatan perjanjian/kontrak dan data para pihak yang melakukan perjanjian/kontrak.
Latar belakang/Recital
Latar belakang di adakannya suatu perjanjian/kontrak antara para pihak dan kedudukan para pihak.
Kalimat Penghubung
Kalimat berupa pernyataan kesepakatan para pihak sebelum memuat pasal - pasal tentang isi atau muatan perjanjian.
Substansi Perjanjian/Kontrak
Definisi, obyek perjanjian/kontrak, jangka waktu perjanjian/kontrak, cara pembayaran, hak dan kewajiban para pihak.
Klausul Penunjang
Force majeur/keadaan kahar, addendum, pilihan penyelesaian sengketa, notice/pemberitahuan, pengakhiran perjanjian/kontrak, dan bahasa yang digunakan.
Penutup/Testimonium
Memuat pernyataan tegas kekuatan hukum dalam perjanjian/kontrak yang dibuat para pihak yang berlaku sama dan tanda tangan para pihak.
Lampiran
Lampiran yang memuat hal - hal detail atau penjelasan lebih lanjut dari klausul - klausul dalam kontrak.
Setiap badan usaha dan perorangan yang membuat dan/atau merancang suatu perjanjian/kontrak dengan itikad baik di Indonesia berdasarkan pada buku III Pasal 1338 KUHPerdata yang menyebutkan semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang - undang bagi mereka yang membuatnya (asas kebebasan berkontrak). Dalam membuat perjanjian/kontrak harus mempunyai anatomi perjanjian/kontrak yang jelas agar dapat dipahami oleh para pihak yang membuat, anatomi perjanjian/kontrak yang digunakan dalam bisnis, yaitu memuat:
Kepala Perjanjian/Kontrak
Judul dari suatu perjanjian/kontrak.
Komparasi/Preamble
Hari, Tanggal, Tahun pembuatan perjanjian/kontrak dan data para pihak yang melakukan perjanjian/kontrak.
Latar belakang/Recital
Latar belakang di adakannya suatu perjanjian/kontrak antara para pihak dan kedudukan para pihak.
Kalimat Penghubung
Kalimat berupa pernyataan kesepakatan para pihak sebelum memuat pasal - pasal tentang isi atau muatan perjanjian.
Substansi Perjanjian/Kontrak
Definisi, obyek perjanjian/kontrak, jangka waktu perjanjian/kontrak, cara pembayaran, hak dan kewajiban para pihak.
Klausul Penunjang
Force majeur/keadaan kahar, addendum, pilihan penyelesaian sengketa, notice/pemberitahuan, pengakhiran perjanjian/kontrak, dan bahasa yang digunakan.
Penutup/Testimonium
Memuat pernyataan tegas kekuatan hukum dalam perjanjian/kontrak yang dibuat para pihak yang berlaku sama dan tanda tangan para pihak.
Lampiran
Lampiran yang memuat hal - hal detail atau penjelasan lebih lanjut dari klausul - klausul dalam kontrak.
beberapa bank menyediakan layanan perbankan yang namanya Bank Garansi. Bank Garansi dapat meningkatkan keyakinan Anda dalam mengambil projek dan sekaligus meminimalkan resiko kerugian. Bank Garansi adalah jaminan pembayaran yang diberikan kepada pihak penerima jaminan, apabila pihak yang dijamin tidak memenuhi kewajibannya.
beberapa bank menyediakan layanan perbankan yang namanya Bank Garansi. Bank Garansi dapat meningkatkan keyakinan Anda dalam mengambil projek dan sekaligus meminimalkan resiko kerugian. Bank Garansi adalah jaminan pembayaran yang diberikan kepada pihak penerima jaminan, apabila pihak yang dijamin tidak memenuhi kewajibannya.
Penyelesaian Sengketa Komersial Implementasi dalam Praktik dan Contoh KasusLeks&Co
Sengketa Komersial
Sengketa, persoalan, dan konflik yang timbul di antara para pihak yang timbul dalam ruang lingkup niaga atau perdagangan, antara lain:
perniagaan;
perbankan;
keuangan;
penanaman modal;
industri;
konstruksi;
dll.
Situasi dalam Sengketa Komersial
Setiap pihak bersengketa memiliki perspektif, kepentingan, sumber daya, aspirasi, dan ketakutan masing-masing.
Hampir sebagian besar pihak yang bersengketa tidak menikmati pengalaman bersengketa karena menguras energi.
Sengketa memaksa pihak yang bersengketa untuk berhubungan dengan pihak lain (lawan) yang sebenarnya tidak ingin ditemuinya.
Sengketa dapat memakan waktu panjang dan biaya yang besar bagi pihak bersengketa.
Tugas Lawyer Adalah Menjaga Kepentingan Kliennya
Menjadi “part of the solution, not part of the problem”.
Memahami aspek komersial dan praktik bisnis yang menjadi sengketa;
Mencari langkah-langkah penyelesaian sengketa dengan menganalisa risiko-risiko bagi klien.
Menganalisa dan nenyampaikan risiko-risiko yang dapat terjadi terkait pelaksanaan upaya hukum kepada klien agar klien dapat mengetahui konsekuensi yang dapat terjadi ke depan.
HUKUM PROPERTI PASCA UU CIPTA KERJA
Kepemilikan HMSRS Orang Asing
Ketentuan Umum HMSRS
• UU Rusun: SHMSRS diterbitkan bagi setiap orang yang memenuhi syarat sebagai pemegang HAT
• HAT adalah hak-hak atas tanah yang diatur dalam UUPA, untuk Orang Asing yang relevan adalah Hak Pakai
Kepemilikan HMSRS oleh Orang Asing
• UU CK: HMSRS dapat diberikan kepada Orang Asing yang memiliki izin sesuai ketentuan per-uu-an
• PP 18/2021: Rumah tempat tinggal/hunian yang dapat dimiliki Orang Asing dapat berupa Rusun yang dibangun di atas bidang tanah: (i) HP atas Tanah Negara/HPL/Hak Milik; atau (ii) HGB atas Tanah Negara/HPL/Hak Milik
• Orang Asing dapat memiliki Sarusun yang dibangun di atas HP atau HGB. Ketentuan Orang Asing berhak memiliki Sarusun di atas HGB hanya muncul di PP 18/2021
Catatan/Tanggapan Kritis
• Ada potensi pertentangan ketentuan dalam PP 18/2021 dengan ketentuan dalam UU Rusun dan UUPA
• PP 18/2021 memperkenankan Orang Asing memiliki Sarusun yang dibangun di atas HGB, padahal dalam UU Rusun dan UUPA, Orang Asing hanya berhak memiliki Sarusun yang dibangun di atas HP
• Apa beda SHMSRS Orang Asing di atas HGB dan SKBG?
• Risiko: Ketentuan PP 18/2021 diajukan uji materiil melalui Mahkamah Agung karena dinilai bertentangan dengan UU Rusun dan UUPA
Kepemilikan HMSRS Orang Asing (HGB) Tidak Meliputi Tanah Bersama
Kepemilikan Sarusun oleh Orang Asing tidak meliputi Tanah Bersama
• UU Rusun: HMSRS merupakan hak milik yang bersifat perorangan terpisah dengan hak bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama
• Pasal 188 (2) Permen ATR 18/2021: dalam hal Sarusun Orang Asing dibangun di atas HGB, hak bersama atas kepemilikan Sarusun dihitung berdasarkan NPP yang terdiri atas bagian bersama, benda bersama, dan tidak termasuk tanah bersama
• Sebaliknya, jika dibangun di atas HP, karena Orang Asing berhak memegang HP, maka hak bersama yang dapat dimiliki Orang Asing meliputi tanah bersama
Catatan/Tanggapan Kritis
• Jika Orang Asing yang memiliki Sarusun yang dibangun di atas HGB tidak memiliki hak bersama atas tanah bersama, bukankah seharusnya Orang Asing juga dapat memiliki Sarusun yang dibangun di atas HM dengan catatan ia tidak memiliki hak bersama atas tanah bersama? Mengapa dibatasi hanya di atas HGB?
• Bagaimana perhitungan NPP jika ada Orang Asing berkenaan dengan tanah bersama? 100% - NPP orang asing? Bagaimana pencatatan para pemilik hak atas tanah ketika terjadi perpanjangan hak? Tidak ada panduan tentang hal ini.
Batasan Kepemilikan Orang Asing atas Properti yang Belum Jelas
Batasan Kepemilikan Orang Asing atas Properti
• Minimal Harga
v Belum diatur di dalam Peraturan Menteri
v Sebelumnya batasan minimal harga diatur dalam Permen ATR 29/2016, namun dicabut oleh Permen ATR 18/2021
• Luas bidang tanah
v Rumah tapak: Maksimal 2.000m2 [kecuali untuk perwakilan negara asing/badan internasional]
• Jumlah bidang tanah atau Sarusun
v Rumah tapak: 1 bidang tanah [kecuali untuk perwakilan negara asing/badan internasional]
Supreme Court Regulation No. 3 of 2023 on Procedure for Appointment of Arbitr...Leks&Co
In general, arbitration procedures are regulated under Law No. 30 of 1999 on Arbitration and Alternative Dispute Resolution (“Arbitration Law”).
In the last quarter of 2023, the Supreme Court issued SC Regulation No. 3/2023. As part of the regulatory framework under Arbitration Law, this regulation sets out further details in arbitration procedures, among others, the court-ordered appointment of arbitrators, right to challenge, and the enforcement as well as the annulment of arbitral awards.
Key Provisions of SC Regulation No.3/2023
1. Recognition of Sharia Arbitration;
2. Appointment of Arbitrator and Right to Challenge;
3. Registration and Enforcement of Arbitral Award; and
4. Annulment of Arbitral Award;
This regulation aims to streamline arbitration processes and ensure clarity and fairness in the resolution of disputes through both conventional and Sharia arbitration mechanisms.
Hukum Perumahan dan Hukum Rumah Susun Pasca UU Cipta Kerja
Pendahuluan
Pada awalnya, pengaturan mengenai Perumahan dan Kawasan Permukiman dapat ditemukan dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (“UU No.1/2011”). Namun, sejak diundangkannya Undang Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja (“UU No. 11/2020”), UU No. 1/2011 mengalami beberapa perubahan.
Perencanaan dan Perancangan Rumah
UU No.1/2011
Perencanaan dan perancangan rumah harus memenuhi persyaratan teknis, administratif, tata ruang, dan ekologis.
UU No.11/2020
Hasil perencanaan dan perancangan rumah harus memenuhi standar.
Perencanaan dan Perancangan PSU
UU No.1/2011
Perencanaan prasarana, sarana, dan utilitas umum harus memenuhi persyaratan administratif, teknis, dan ekologis.
UU No.11/2020
Perencanaan prasarana, sarana, dan utilitas umum harus memenuhi standar.
Hunian Berimbang
UU No. 1/2011
Tidak diatur mengenai konversi Hunian Berimbang (kecuali untuk rusun umum).
UU No. 11/2020
Dalam hal rumah sederhana tidak dapat dibangun dalam bentuk rumah tunggal atau rumah deret, dapat dikonversi dalam:
a. bentuk rumah susun umum yang dibangun dalam satu hamparan yang sama; atau
b. bentuk dana untuk pembangunan rumah umum.
Filsafat Hukum John Finnis Kewajiban Hukum dan Hukum tidak AdilLeks&Co
Filsafat Hukum John Finnis Kewajiban Hukum dan Hukum tidak Adil
Siapakah John Finnis?
Biografi Singkat John Finnis
• John Finnis adalah seorang pemikir hukum kodrat kontemporer;
• Cukup banyak mengacu dan dipengaruhi oleh pemikiran Thomas Aquinas;
• Ia membedakan kewajiban hukum dari sudut pandang moral dan dari sudut pandang legal;
• Finnis menyelesaikan gelar sarjana-nya di Universitas Adelaide dan kemudian melanjutkan Pendidikan pada tahun 1960 di Oxford dengan beasiswa Australian Rhodes;
• Dalam membuat disertasi hukumnya yang mengangkat tema “kekuasaan yudisial”, Finnis berada di bawah pengawasan HLA Hart yang merupakan seorang profesor yurisprudensi pada Universitas Oxford dan seorang filosof hukum terkenal pada zamannya;
• Banyak pemikiran hukum dan politik yang dicapai oleh Finnis merupakan tanggapan kritis dari pemikiran Hart;
• Hart juga yang merekomendasikan Finnis untuk menulis Natural Law and Natural Rights;
• Finnis berpandangan bahwa terhadap hukum yang tidak adil, yang gugur hanya “kewajiban hukum dalam arti moral”, sedangkan, “kewajiban hukum dalam arti legal” tetap hidup dan mengikat.
Filsafat Hukum John Finnis
Finnis mengatakan, ada beberapa nilai kehidupan manusia, yaitu hidup; pengetahuan; rekreasi; pengalaman estetis; sosial (persahabatan); kemasukakalan praktis (practical reasonableness); dan agama.
Kemasukakalan Praktis
• Kemasukakalan praktis adalah suatu nilai dasar yang melibatkan kegiatan intelektual dalam pemilihan pengambilan tindakan seseorang ketika menghadapi berbagai permasalahan yang ada dan gaya hidup dan juga pembentukan karakter orang tersebut.
Syarat-syarat dasar kemasukakalan praktis:
1. Rencana hidup yang koheren;
2. Tidak mengurangi nilai dasar lain secara sewenang-wenang;
3. Netral terhadap orang lain yang juga berpartisipasi dalam nilai baik manusia;
4. Pelepasan;
5. Komitmen;
6. (Keterbatasan) Relevansi terhadap konsekuensi; efisiensi yang wajar;
7. Penghargaan terhadap nilai dasar lain dalam setiap tindakan;
8. Apresiasi dan pembinaan kebaikan bersama pada komunitas; dan
9. Mengikuti suara hati.
Hukum Perumahan dan Hukum Rumah Susun Pasca UU Cipta KerjaLeks&Co
Outline:
1. Perubahan istilah
2. Skala perumahan
3. Hunian berimbang
4. Dana konversi
5. PPJB
6. Sanksi administratif & pidana
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (“UU No. 1/2011”) Pasca UU Cipta Kerja
Pada awalnya, pengaturan mengenai Perumahan dan Kawasan Permukiman dapat ditemukan dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (“UU No.1/2011”). Namun, sejak diundangkannya Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja (“UU No. 11/2020”), UU No.1/2011 mengalami beberapa perubahan.
1. Rusun umum & alas hak rusun
2. Pemisahan & pertelaan
3. SHM & SKBG sarusun
4. P3SRS
5. Sanksi administratif & pidana
6. Perbandingan PP rusun
Perubahan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun(”UU No. 20/2011”) Pasca UU Cipta Kerja
Pada awalnya, pengaturan mengenai Rumah Susun dapat ditemukan dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (“UU No.20/2011”). Namun, sejak diundangkannya Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja (“UU No. 11/2020”), UU No.20/2011 mengalami beberapa perubahan.
Outline
Perjanjian Kerja Waktu Tertentu
Alih Daya
Lembur
Pengupahan
Pemutusan Hubungan Kerja
Penggunaan Tenaga Kerja Asing
PKWT – Perubahan UU Ketenagakerjaan dalam UU Cipta Kerja
PKWT dibuat berdasarkan (i) jangka waktu, atau (ii) selesainya suatu pekerjaan tertentu;
Jangka waktu atau selesainya pekerjaan tertentu diatur dalam perjanjian kerja;
Ketentuan lebih lanjut PKWT diatur dalam Peraturan Pemerintah.
Alih Daya - Perubahan UU Ketenagakerjaan dalam UU Cipta Kerja
UU Cipta Kerja menghapus ketentuan mengenai:
penyerahan sebagian pekerjaan melalui perjanjian pemborongan pekerjaan atau perjanjian penyediaan jasa pekerja;
persyaratan pemborongan dan penyediaan jasa pekerja;
syarat-syarat pekerjaan yang dapat dilakukan pemborongan dan penyediaan jasa pekerja;
peralihan hubungan kerja dari perusahaan pemborongan/penyediaan jasa pekerja ke perusahaan pemberi pekerjaan dalam hal tidak dipenuhinya persyaratan penyerahan sebagian pelaksanaan pekerjaan...
Hukum Pertanahan Pasca UU Cipta Kerja PP No 18 Tahun 2021Leks&Co
Hukum Pertanahan Pasca UU Cipta Kerja PP No. 18/2021
Outline
Hak Pengelolaan
Tanah Reklamasi
Hak Atas Tanah
Hak Guna Usaha
Hak Guna Bangunan
Hak Pakai
Pembatalan Hak atas Tanah
Satuan Rumah Susun
Properti untuk Orang Asing
Ruang Atas Tanah dan Ruang Bawah Tanah
Pendaftaran Tanah secara Elektronik
Kawasan dan Tanah Telantar
HPL
Ketentuan mengenai HPL diatur lebih lanjut di dalam Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 Tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (“PP No. 18/2021”)
Sejarah Pengaturan HPL
Sebelum ditetapkannya PP No. 18/2021, ketentuan mengenai HPL disinggung dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah (“PP No. 40/1996”) dan berbagai aturan lain
HPL didefinisikan PP No. 40/1996 sebagai hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya.
Ketentuan mengenai subjek HPL serta tata cara permohonan dan pemberiannya diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 9 Tahun 1999 Tentang Pemberian dan Pembatalan Hak atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan (“Permenag No. 9/1999”)
PP No. 18/2021 juga memberikan definisi HPL sebagai hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang HPL
HPL dapat berasal dari (i) tanah negara dan (i) tanah ulayat.
HPL di atas tanah negara diberikan sepanjang tugas pokok dan fungsinya langsung berhubungan dengan pengelolaan tanah
Legal Writing – Cont’d
Mulai dengan menulis untuk kepentingan hukum (penulisan hukum)
Penting sekali untuk praktisi hukum seperti advokat, hakim, in-house lawyers, jaksa, dll
Tujuan : Untuk menginformasikan, membujuk, mencatat suatu hal penting
Untuk hakim, jika ditulis secara tidak baik atau bahkan salah maka pesan yang mau disampaikan tidak akan tercapai. Jika ini adalah suatu putusan pengadilan, maka putusan tersebut tentu berisiko dibantah lebih lanjut (upaya hukum seperti banding, kasasi, dll)
Untuk advokat, jika salah menulis bahasa hukum maka bisa kalah di suatu kasus, kehilangan klien, dokumen menjadi ambigu tidak jelas (berakibat sengketa), malpraktik, dll
Terdapat tiga tipe :
Untuk menginformasikan, misalnya surat kepada klien, surat kepada pihak ketiga, nasihat hukum dan memo. Surat termasuk komunikasi elektronik seperti surat elektronik dan WhatsApp misalnya
Untuk membujuk, misalnya gugatan, memori banding, memori kasasi
Untuk mencatat atau mendokumentasikan, misalnya akta, kontrak, wasiat, resolusi rapat umum pemegang saham, dll
Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli RumahLeks&Co
Pendahuluan
Peraturan Menteri PU dan PR Nomor 11/PRT/M/2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah (“Permen PPJB”) mencabut dua peraturan sebelumnya, yaitu:
- Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 11/KPTS/1994 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun; dan
- Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah.
Di dalam ketentuan peralihan, disebutkan bahwa PPJB yang masih dalam proses penyusunan (belum ditandatangani sebelum 18 Juli 2019), harus disesuaikan dengan ketentuan Permen PPJB.
Updated and revised edition: The Ownership of House and Resident by ForeignerLeks&Co
Franework
Legal basis;
Subject;
Object;
Terms and conditions;
Transfer of house and residence;
Mortgage rights of house or residence;
Termination of the ownership of house or residence;
Differences between the previous regulation and the current regulation; and
Conflicting regulations.
Association of Owner And Tenant of Condominium Unit (P3SRS)Leks&Co
The establishment of P3SRS must be facilitated by the developers no later than the end of transition period.
The transition period is at the latest 1 year from the first handover of condominium unit to the owner, despite that the condition all condominium units have not been sold.
The “facilitation” must consist of at least:
providing meeting rooms along with its supporting equipment, which must consist of at least tables, chairs, whiteboards/stationaries, microphones, and information/media boards for the owners and/or tenants.
providing ownership and/or tenancy data, along with the location of condominium units based on the record conducted by the developers.
supporting the administration and providing meals (consumption).
The establishment of P3SRS consists of the (i) preparation for the establishment, and (ii) implementation of establishment, with the funding that will be borne by the developer.
Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah SusunLeks&Co
Pembentukan P3SRS wajib difasilitasi oleh Pelaku Pembangunan paling lambat sebelum masa transisi berakhir.
Masa transisi ditetapkan paling lama 1 tahun sejak penyerahan pertama kali Sarusun kepada pemilik, tanpa dikaitkan dengan belum terjualnya Sarusun.
Pembentukan P3SRS terdiri atas Persiapan Pembentukan dan Pelaksanaan Pembentukan P3SRS yang pembiayaannya dibebankan kepada Pelaku Pembangunan.
Perizinan Berusaha di Indonesia Melalui OSSLeks&Co
Perizinan Berusaha Terintegrasi secara Elektronik atau OSS (Online Single Submission) adalah perizinan berusaha yang diterbitkan oleh Lembaga OSS untuk dan atas nama menteri, pimpinan lembaga, gubernur, atau bupati / wali kota kepada Pelaku Usaha melalui sistem elektronik yang terintegrasi.
Sistem OSS hanya merupakan sebuah platform perantara perizinan berusaha yang dikelola oleh Lembaga OSS yang bekerja sama dengan menteri, pimpinan lembaga, gubernur, atau bupati / wali kota sebagai pejabat-pejabat yang berwenang menerbitkan izin.
Jenis perizinan berusaha yang diurus melalui OSS terbagi menjadi Izin Usaha dan Izin Komersial atau Operasional.
Alternatif penyelesaian sengketa adalah lembaga penyelesaian sengketa atau beda pendapat melalui prosedur yang disepakati para pihak yang didasarkan pada itikad baik dengan mengesampingkan penyelesaian secara litigasi di pengadilan
Perjanjian Sewa Menyewa Mal
1.Ketentuan Sewa Menyewa Berdasarkan KUHPerdata dan 2.Peraturan Menteri Perdagangan
3.Poin-poin Perjanjian Sewa Menyewa Mal
4.Aspek Pidana terkait Sewa Menyewa
5.Putusan Pengadilan terkait Sewa Menyewa
1. Oleh: Eddy Marek Leks, S.H., M.H., ACIArb
www.lekslawyer.com
Contoh Kasus Akuisisi
2. Kronologis Akuisisi
Investor
PT A
Pemegang
Saham A
Pemegang
Saham B
Pemegang
Pembelian tanah dari Saham C
para pemilik tanah
Pemegang
SahamA
Pemegang
Saham B
Pemegang
Saham C
Pemilik
Tanah A
(PT)
Pemilik
Tanah B
• SHM
• SHGB
• SKHUAT
• SHM
• SHGB
• SHM
• SHGB
SHGB SKHUAT
3. Deskripsi Kronologis Akuisisi
• Pemegang Saham A ialah pemegang 70.000 (tujuh puluh ribu) lembar saham,
Pemegang Saham B ialah pemegang 20.000 (dua puluh ribu) lembar saham, dan
Pemegang Saham C ialah pemegang 10.000 (sepuluh ribu) lembar saham, dari
seluruh modal yang telah ditempatkan dan disetor di dalam PTA.
• Para pemegang saham PT A mengundang Investor masuk menjadi pemegang saham
utama di dalam PT A untuk bersama-sama mengembangkan proyek properti di atas
Tanah.
• Kepemilikan dan penguasaan terhadap tanah perlu dialihkan kepada PT A.
• Investor akan masuk ke dalam PT A untuk mengambil alih PT A sebagai pemegang
saham utama PT Amelalui penerbitan saham baru oleh PT A (Pengambilalihan).
• Sebagian besar tanah yang akan diambil alih oleh PT A dijaminkan ke bank
(Sertifikat Yang Diagunkan)
4. Resiko Dalam Akuisisi
• Pemilik hak atas tanah berbeda-beda, demikian juga dengan jenis hak atas tanah;
• SHM tidak dapat diturunkan menjadi SHGB, dan SKHUAT tidak dapat disertifikasi;
• Rentang waktu antara pengambilalihan Saham Baru dengan pengambilalihan Tanah;
• PT masih dipimpin oleh pengurus yang lama, sehingga kontrol PT A masih terdapat
pada Direksi dan Komisaris dari PT A yang lama;
• Sebagian besar tanah yang akan diambil alih oleh PT A dijaminkan ke bank
(Sertifikat Yang Diagunkan);
• Kemungkinan atas terdapatnya permasalahan di atas Tanah, demikian juga dengan
permasalahan di PTA;
• Kondisi keuangan PT A tidak baik;
5. Kronologis Akuisisi
Penandatanganan
Perjanjian Pokok
Pengumuman rencana
Pengambilalihan (i) di
surat kabar harian nasional,
dan (ii) ke seluruh
karyawan PTA
Pemenuhan Syarat
Pendahuluan dalam
Perjanjian Pokok
Tanggal
Penyelesaian
Tanggal Penyelesaian II
Pemegang Saham A
melakukan
penggabungan
seluruh sertifikat hak
guna bangunan 90
hari setelah Tanggal
Penyelesaian II
6. Syarat Pendahuluan
• PT A telah memperoleh seluruh persetujuan korporasi dan perijinan-perijinan yang
diperlukan berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku, sehubungan
dengan rencana Pengambilalihan;
• Menyerahkan asli dan salinan bukti pengumuman Pengambilalihan (i) di surat kabar
nasional, dan (ii) bagi seluruh karyawan, kepada Investor;
• Para pemegang saham telah menandatangani suatu keputusan rapat umum pemegang
saham sirkuler (RUPS Sirkuler), dengan bentuk dan isi yang memuaskan Investor,
yang mengesahkan dan menyetujui:
- perubahan beberapa ketentuan Anggaran Dasar;
- peningkatan modal ditempatkan dan modal disetor PT A;
- pengenyampingan hak Pemegang Saham untuk mengambil dan membeli saham
baru;
- perubahan komposisi direksi dan dewan komisaris sesuai dengan usulan dari
Investor;
- pembelian Tanah dan sehubungan dengan hal tersebut, penandatanganan terhadap
Akta Pelepasan Hak, PPJB dan AJB, dengan syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan
yang dianggap baik oleh direksi.
Back
7. Syarat Pendahuluan (Cont’d)
• tiap-tiap anggota Direksi yang diganti berdasarkan Keputusan RUPS Sirkuler telah
menandatangani dan menyampaikan surat pengunduran diri dengan menyatakan
bahwa yang bersangkutan menerima pengunduran diri tersebut dan tidak
mempunyai hak-hak yang belum selesai dalam bentuk apapun terhadap PTA;
• PT A dan Para Pemilik Tanah (yang mana yang relevan) telah menandatangani
PPJB terhadap tanah SHGB dan tanah SHM;
• Investor puas dengan hasil Uji Tuntas;
• PT A telah memperoleh (i) Surat Kuasa Penyimpanan Sertifikat, (ii) Surat Kuasa
Menjual Tanah, (iii) Surat Kuasa Menurunkan Hak, dan (iv) surat kuasa
pengurusan sertifikasi terhadap Tanah SKHUAT.
• persetujuan terhadap syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan Perjanjian Antar
Pemegang Saham;
Back
8. Syarat Pendahuluan (Cont’d)
• para pemegang saham Pemilik Tanah 1 telah menerbitkan persetujuan rapat umum
pemegang saham Pemilik Tanah 1 menyetujui penjualan seluruh tanah-tanah yang
dimiliki oleh Pemilik Tanah 1 kepada PT A dan (ii) Direksi dan Dewan Komisaris
Pemilik Tanah 1 telah menerbitkan persetujuan penjualan seluruh tanah-tanah yang
dimiliki oleh Pemilik Tanah 1 kepada PT A, seluruhnya dalam bentuk dan isi yang
memuaskan Investor;
• suami atau istri dari tiap-tiap Para Pemilik Tanah telah menerbitkan
persetujuannya, dalam bentuk dan isi yang memuaskan Investor, untuk menjual
Tanah kepada PTA atau pihak lain yang ditunjuk oleh PTA;
• PT A dan Para Pemilik Tanah telah menandatangani PPJB terhadap Tanah SHGB
dan Tanah SHM;
• tidak adanya cacat, pemblokiran, sita, hak kontrol dalam bentuk apapun, hak
tanggungan, hak gadai, tuntutan, agunan, hak istimewa, kompensasi, atau hak-hak
lainnya yang dibebani atas Saham dan Tanah;
• tidak ada keputusan badan pengadilan atau pemerintahan yang telah dikeluarkan
sehingga dapat menghalangi atau membahayakan Pengambilalihan dan pembelian
Tanah oleh PTA
Back
9. Tanggal Penyelesaian
• Tanggal Penyelesaian adalah (i) tanggal [*] (suatu tanggal spesifik yang
diperjanjikan oleh Para Pihak); atau (ii) dalam waktu selambat-lambatnya 60
(enam puluh) hari setelah lewatnya waktu sebagaimana dimaksud di atas, jika
syarat pendahuluan belum dapat dipenuhi oleh pemegang saham dan/atau PT A;
atau (iii) tanggal lain yang disepakati oleh para pihak.
• Pengambilalihan harus dilakukan pada Tanggal Penyelesaian setelah seluruh
syarat pendahuluan telah dipenuhi.
Back
10. Hal Yang Dilakukan Pada Tanggal Penyelesaian
• Penandatanganan keputusan RUPS Sirkuler oleh pemegang saham PTA;
• Investor melakukan penyetoran terhadap Nilai Pengambilalihan;
• Pemegang Saham dan Investor menandatangani Perjanjian Antar Pemegang
Saham;
• Para Pemilik Tanah menyerahkan seluruh asli sertifikat-sertifikat atas Tanah dan
dokumen-dokumen Tanah terkait lainnya (khususnya bukti-bukti kepemilikan
atas Tanah SKHUAT) kepada PTA;
• tiap-tiap Pemegang Saham menyetorkan bagian yang diambil dari Saham Baru
kepada PT A;
Back
11. Hal Yang Dilakukan Pada Tanggal Penyelesaian (Cont’d)
• PT A dan Para Pemilik Tanah, sebagaimana dihadirkan oleh Pemegang Saham A,
akan menandatangani AJB terhadap Tanah SHGB dan Akta Pelepasan Hak
terhadap Tanah SKHUAT. Apabila Sertifikat Yang Diagunkan belum dilepaskan
oleh bank, maka penandatanganan AJB terhadap Tanah SHGB dan Akta
Pelepasan Hak terhadap Tanah SKHUAT akan dilaksanakan pada hari kerja
berikutnya, setelah Sertifikat Yang Diagunkan diperoleh oleh PT A.
• Direksi lama PT A wajib menyerahkan kepada Direksi baru PT A dokumen-dokumen
korporasi, asli seluruh PPJB terhadap Tanah, surat pengunduran diri
Direksi dan Dewan Komisaris dari kantor-kantor mereka di PT A yang
menandakan bahwa mereka tidak mempunyai hak-hak yang belum selesai dalam
bentuk apapun terhadap PTA;
Back
12. Hal Yang Dilakukan Pada Tanggal Penyelesaian (Cont’d)
• formulir-formulir yang sesuai untuk mengubah mandat yang diberikan oleh PT A
kepada bankirnya, termasuk dalam bentuk contoh tanda tangan; dan semua
dokumen lain, surat-surat, buku-buku, dan formulir-formulir PT A lainnya yang
belum disebutkan pada ketentuan di atas.
Apabila Pemegang Saham A tidak dapat menyebabkan Para Pemilik Tanah untuk
menandatangani AJB terhadap Tanah SHGB sesuai permintaan dari PT A, maka
PT A dapat melaksanakan Surat Kuasa Menjual dan menandatangani AJB
terhadap Tanah SHGB untuk dan atas nama Para Pemilik Tanah (yang mana yang
relevan).
Back
13. Tanggal Penyelesaian II
• Tanggal Penyelesaian II adalah selambat-lambatnya [*] hari setelah Tanggal
Penyelesaian atau tanggal lain yang disepakati oleh Para Pihak.
Hal Yang Dilakukan Pada Tanggal Penyelesaian II
PT A dan Para Pemilik Tanah (yang mana yang relevan), sebagaimana dihadirkan
oleh Pemegang Saham A, akan menandatangani AJB di hadapan Notaris/PPAT
terhadap Tanah SHM yang telah diturunkan menjadi hak guna bangunan.
Back