Komentar terhadap RUU Pertanahan

1. COMPANY PROFILECOMPANY PROFILECOMPANY PROFILECOMPANY PROFILE
Komentar terhadap RUU Pertanahan

2. Outline Komentar
• HPL – Kompensasi
• Hak Milik – pengertian, kepemilikan, amanat UUPA
• HGU – pembubaran, kelompok badan hukum, permodalan
• HGB – terminologi, pembubaran, permodalan, jaminan,
afiliasi
• HP – kegiatan usaha, terminologi, rumah/rusun kepemilikan
WNA
• Hak Sewa – cakupan, jangka waktu, kepemilikan bangunan,
amanat UUPA
• Nominee Arrangement
• Pendaftaran Tanah
• Sengketa Tanah

3. Hak Pengelolaan - Kompensasi
• Praktek menunjukkan adanya kompensasi yang
diambil oleh pemegang HPL pada saat perpanjangan
HGB atau peralihan HGB
• Hal ini perlu diperjelas di dalam RUU Pertanahan,
apakah diijinkan atau tidak
• Jika diijinkan, berapa batasan kompensasi yang dapat
ditarik oleh pemegang HPL mengingat pembeli
masih akan menanggung BPHTB, PNBP, dan biaya
PPAT

4. Hak Milik - Pengertian
• Tidak ada penjelasan secara rinci apa fungsi dan
peruntukkan hak milik
• Apakah dengan demikian hak milik dapat digunakan
untuk semua jenis hak atas tanah lain atau di luar
peruntukkan yang telah diatur dalam hak atas tanah
lain?
• HGU, HGB, dan HP diatur jelas peruntukkannya

5. Hak Milik - Kepemilikan
• Kata WNI “tunggal” apa artinya? Apakah satu orang
WNI atau hanya bisa dimiliki oleh WNI
(dikontraskan dengan kepemilikan WNI dan WNA
secara bersama-sama, misalnya: harta bersama dalam
suatu perkawinan)
• “tunggal” dalam KBBI adalah 1. satu-satunya; 2.
bukan jamak; 3. utuh; bulat-bulat

6. Hak Milik – Amanat UUPA
• UUPA mengamanatkan ketentuan lebih lanjut
mengenai hak milik diatur dengan undang-undang

7. Hak Guna Usaha - Pembubaran
• Pengelola aset mempunyai waktu 1 tahun untuk
mengalihkan “hak” kepada pihak lain
• “hak” merujuk kepada HGU atau seluruh aset
perseroan yang dibubarkan?
• Terdapat konflik pengaturan pembubaran di dalam
UUPT dan pengaturan di RUU Pertanahan
• UUPT tidak memberikan batas waktu selesainya
likuidasi

8. HGU – Pembubaran (Cont’d)
• “pembubaran” sendiri tidak selalu diikuti likuidasi
mis: dalam hal merger dan konsolidasi
• Pengaturan bahwa aset harus dialihkan setelah
perseroan dibubarkan tidak pas, karena pengalihan
aset baru terjadi dalam proses likuidasi, bukan
pembubaran

9. Hak Guna Usaha – Kelompok Badan
Hukum
• Kriteria perlu lebih jelas, apa yang dimaksud
“kelompok badan hukum”
• Kata “afiliasi” harus jelas, apa 5%, 15%, lebih dari
50% atau tanpa saham tapi mempunyai pengendalian
terhadap perusahaan lain dapat dikatakan afiliasi
• “satu orang” merujuk pada individu atau badan
hukum. Ultimate shareholder sering kali tidak dapat
terlihat di level Indonesia, karena dimiliki lagi oleh
badan hukum asing yang berdomisili di LN

10. Hak Guna Usaha - Permodalan
• Bagaimana mengukur tanah HGU yang dimohonkan
perlu sesuai dengan struktur permodalan yang ada?
Bagaimana jika pemohonnya adalah WNI?
• Beberapa peraturan sektoral mensyaratkan modal
minimum, salah satunya PMA yang dikoordinasikan
oleh BKPM. Apa hal yang sama akan mulai berlaku
terhadap perusahaan yang bergerak di bidang
perkebunan?
• Berlaku untuk HGU yang dimohonkan dari tanah
negara atau yang dibeli dari pihak lain?

11. Hak Guna Bangunan - Terminologi
• Perjanjian pemberian hak Vs Akta Pemberian Hak
• Harus jelas supaya tidak membingungkan

12. Hak Guna Bangunan - Pembubaran
• Pengelola aset mempunyai waktu 1 tahun untuk
mengalihkan “hak” kepada pihak lain
• “hak” merujuk kepada HGB atau seluruh aset
perseroan yang dibubarkan?
• Terdapat konflik pengaturan pembubaran di dalam
UUPT dan pengaturan di RUU Pertanahan
• UUPT tidak memberikan batas waktu selesainya
likuidasi

13. HGB – Pembubaran (Cont’d)
• pembubaran” sendiri tidak selalu diikuti likuidasi
mis: dalam hal merger dan konsolidasi
• Pengaturan bahwa aset harus dialihkan setelah
perseroan dibubarkan tidak pas, karena pengalihan
aset baru terjadi dalam proses likuidasi, bukan
pembubaran

14. Hak Guna Bangunan – Permodalan
• Bagaimana mengukur tanah HGB yang dimohonkan
perlu sesuai dengan struktur permodalan yang ada?
Bagaimana jika pemohonnya adalah WNI?
• Beberapa peraturan sektoral mensyaratkan modal
minimum, salah satunya PMA yang dikoordinasikan
oleh BKPM. Apa hal yang sama akan mulai berlaku
terhadap perusahaan yang bergerak di bidang real
estat?
• Berlaku untuk HGB yang dimohonkan dari tanah
negara atau yang dibeli dari pihak lain?

15. Hak Guna Bangunan – Jaminan
• Apa HGB di atas HPL dapat dijaminkan?
• Perlu diatur supaya jelas, dengan konsekuensi dan
batasan-batasan apa yang bisa timbul sebagai akibat
dari penjaminan tersebut

16. Hak Guna Bangunan – Afiliasi
• Kata “afiliasi” harus jelas, apa 5%, 15%, lebih dari
50% atau tanpa saham tapi mempunyai pengendalian
terhadap perusahaan lain dapat dikatakan afiliasi

17. Hak Pakai – Kegiatan Usaha
• Hak pakai dapat digunakan untuk kegiatan usaha
pertanian, perkebunan, peternakan, dll
• Komponen tersebut masuk ke dalam komponen HGU
dimana HGU tidak dapat dimiliki oleh orang asing,
tapi HP bisa. Ini konflik.
• HP dapat juga untuk kegiatan usaha (bisnis). Padahal,
orang asing hanya bisa melakukan bisnis di Indonesia
dalam bentuk perseroan terbatas (penanaman modal
asing). Ini konflik dengan UU Penanaman Modal

18. Hak Pakai - Terminologi
• Perjanjian pemberian hak Vs Akta Pemberian Hak
• Perlu diperjelas agar tidak salah pengertian

19. Hak Pakai – Rumah/Rusun
Kepemilikan WNA
• Sudah diatur di dalam PP dan peraturan pelaksanaan,
tapi tidak jelas
• Lebih baik diatur di dalam UU agar jelas dan
memberikan kepastian hukum bagi WNA

20. Hak Sewa untuk Bangunan - Cakupan
• Hak sewa merujuk sewa tanah, tapi RUU tendensius
hanya atas HM
• Apakah berarti sewa atas HGB dan HP tidak
diijinkan?
• Bagaimana ketentuan perjanjian sewa tanah yang
diatur di dalam KUHPerdata? Apa masih berlaku dan
dapat dijadikan acuan?

21. Hak Sewa – Cakupan (Cont’d)
• Bagaimana dengan sewa bangunan seperti sewa-
menyewa rumah, sewa menyewa rumah susun, sewa
menyewa unit kantor dll? Apakah hak sewa yang
dimaksud RUU Pertanahan khusus untuk
“mendirikan bangunan”?
• Perlu diperjelas karena menimbulkan kebingungan
dalam praktek

22. Hak Sewa – Jangka Waktu
• Jangka waktu sewa tidak jelas
• Dalam praktek menimbulkan kebingungan
• Jika sewa atas HM, mengingat HM berlaku turun-
temurun, apa bisa disewa seterusnya atau selama 99
tahun?
• Jika sewa atas HGB atau HP, apa harus mengikuti
jangka waktu HGB atau HP? Tidak jelas

23. Hak Sewa – Kepemilikan Bangunan
• Hak mendirikan bangunan apa otomatis juga
memiliki bangunan?
• Apa yang terjadi dengan bangunan pada saat sewa
menyewa berakhir?
• Sebaiknya UU mengatur secara jelas tentang
kepemilikan bangunan dan apa yang terjadi setelah
sewa berakhir, jika hal tersebut belum diatur di dalam
perjanjian sewa tanah

24. Hak Sewa – Amanat UUPA
• UUPA mengatur bahwa ketentuan lebih lanjut
terhadap hak sewa untuk bangunan diatur dengan
peraturan perundangan
• Faktanya, RUU Pertanahan tidak memberi
pengaturan yang lebih lanjut mengenai hal ini, begitu
juga peraturan pelaksanaan yang telah terbit setelah
UUPA

25. Nominee Arrangement
• Praktek terus menerus terjadi sampai saat ini
• Perlu diberikan ketegasan seperti UU Penanaman
Modal bahwa segala bentuk nominee arrangement
adalah batal demi hukum

26. Pendaftaran Tanah
• Pasal 52 ayat (6)  notaris atau PPAT
• Dapat menimbulkan kerancuan
• PPAT membuat (i) akta jual beli (ii) akta tukar menukar
(iii) akta hibah (iv) akta pemasukan dalam perusahaan (v)
akta pembagian hak bersama (vi) akta pemberian hak
tanggungan (vii) akta pemberian HGB di atas HM (viii)
akta pemberian HP di atas HM
• Lelang  berita acara lelang oleh pejabat lelang
• Pelepasan hak atas tanah  bawah tangan atau notarial
• Merger dan konsolidasi  Notaris

27. Sengketa Tanah
• Indonesia menganut negative publication system
dengan unsur positif
• Sebaiknya hal 5 tahun tidak dapat mengajukan
gugatan yang diatur di dalam PP Pendaftaran Tanah
dimasukkan di dalam UU, untuk memberikan
kepastian hukum
• Penting untuk mengurangi gugatan-gugatan yang
tiada henti terhadap obyek tanah
• Pengadilan cenderung tidak mau mengikuti unsur
positif karena diatur di dalam PP Pendaftaran Tanah

28. Kesimpulan
• RUU Pertanahan mempunyai tujuan baik dan patut
diapresiasi
• Beberapa kelemahan harus dibenahi agar menjadi UU
yang kuat karena akan menjadi acuan banyak UU sektoral
lain, dalam kaitannya dengan aspek pertanahan
• Nominee Arrangement harus diatasi untuk mengurangi
atau menghilangkan penyelundupan hukum
• Pentingnya pengaturan aspek kepastian hukum di dalam
sistem pendaftaran tanah untuk melindungi kepentingan
hukum pembeli beritikad baik dan penanaman modal
asing