Dokumen tersebut membahas tentang perjanjian sewa menyewa, termasuk ketentuan hukum, poin-poin umum dalam perjanjian, aspek pidana, dan putusan pengadilan terkait sewa menyewa."

1. Perjanjian Sewa
Menyewa Mal
Eddy M. Leks, S.H., LL.M., MCIArb.

2. 1. Ketentuan Sewa
Menyewa
Berdasarkan
KUHPerdata dan
Peraturan Menteri
Perdagangan
2. Poin-poin Perjanjian
Sewa Menyewa Mal
3. Aspek Pidana terkait
Sewa Menyewa
4. Putusan Pengadilan
terkait Sewa
Menyewa
ABSTRAK

3. KUH Perdata
• Sewa menyewa adalah suatu perjanjian dengan mana
pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk
memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan
dari sesuatu barang selama suatu waktu tertentu dan
dengan pembayaran sesuatu harga, yang oleh pihak
tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya.
Pasal
1548
• Pihak yang menyewakan karena sifa perjanjian dan
tanpa perlu adanya suatu janji, wajib untuk:
• Menyerahkan barang yang disewakan kepada
penyewa;
• Memelihara barang itu sedemikian rupa sehingga
dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksud;
• Memberikan hak kepada penyewa untuk
menikmati barang yang disewakan itu dengan
tenteram selama berlangsungnya sewa.
Pasal
1550

4. • Pihak yang menyewakan wajib menyerahkan barang yang
disewakan dalam keadaan terpelihara seluruhnya. Selama
waktu sewa, ia harus menyuruh melakukan pembetulan-
pembetulan yang perlu dilakukan pada barang yang
disewakan, kecuali pembetulan yang menjadi kewajiban
penyewa.
Pasal
1551
•Pihak yang menyewakan harus menanggung penyewa
terhadap semua cacat barang yang disewakan yang
merintangi pemakaian barang itu, meskipun pihak
yang menyewakan itu sendiri tidak mengetahuinya
pada waktu dibuat persetujuan sewa. Jika cacat-cacat
itu telah mengakibatkan suatu kerugian bagi
penyewa, maka pihak yang menyewakan wajib
memberikan ganti rugi.
Pasal
1552
KUH Perdata

5. • Penyewa, jika kepadanya tidak telah diperizinkan,
tidak diperbolehkan mengulang-sewakan barang,
yang disewanya, maupun melepaskan sewanya
kepada orang lain, atas ancaman pembatalan
perjanjian sewa dan penggantian biaya, rugi dan
bunga, sedangkan pihak yang menyewakan, setelah
pembatalan itu, tidak diwajibkan mentaati
perjanjiannya ualng sewa.
• Jika yang disewa itu berupa sebuah rumah, yang
didiami sendiri oleh si penyewa, maka dapatlah ia
atas tanggung jawab sendiri, menyewakan sebagian
kepada orang lain, jika kekuasaan itu tidak telah
dilarang dalam perjanjiannya.
Pasal
1559
KUH Perdata

6. KUH Perdata
• Penyewa tidak bertanggung jawab atas kebakaran,
kecuali jika pihak yang menyewakan membuktikan
kebakaran itu disebabkan oleh kesalahan penyewa.
Pasal
1565
• Jika sewa dibuat dengan tulisan, maka sewa itu
berakhir demi hukum, apabila waktu yang
ditentukan telah lampau, tanpa diperlukannya
sesuatu pemberhentian untuk itu.
Pasal
1570
• Persetujuan sewa sekali-kali tidak dihapus dengan
meninggalnya pihak yang menyewakan ataupun
pihak yang menyewa.
Pasal
1575
• Dengan dijualnya barang sewa, suatu persewaan
yang dibuat sebelumnya, tidaklah diputuskan
kecuali apabila ini telah diperjanjikan.
Pasal
1576 (1)

7. Peraturan Pemerintah No. 49 Tahun 1963 sebagaimana
diubah Peraturan No. 55 Tahun 1981:
• Pengakhiran sewa menyewa dapat dilakukan berdasarkan kesepakatan
para pihak. Namun, apabila tidak ada kesepakatan yang dicapai untuk
dilakukannya pengakhiran, maka hanya dapat dilakukan dengan putusan
pengadilan negeri.
Peraturan Pemerintah

8. Peraturan Menteri Perdagangan
Peraturan Menteri Perdagangan Nomor 70/M-DAG/PER/12/2013 sebagaimana
sudah diubah dengan Peraturan Menteri Perdagangan Nomor 56/M-
DAG/PER/9/2014 tentang Pedoman Penataan dan Pembinaan Pasar Tradisional,
Pusat Perbelanjaan dan Toko Modern
Pasal 12
Besaran biaya yang disebutkan dalam perjanjian sewa menyewa antara pusat
perbelanjaan dan pemilik atau penyewa ruang usaha dalam pusat perbelanjaan
harus dinyatakan dalam mata uang rupiah.

9. 2. Poin-Poin Umum dalam Perjanjian Sewa Menyewa
a. Relokasi
b. Biaya Promosi
c. Fitting out dan Renovasi
d. Keharusan Mulai Berdagang/Melakukan
Kegiatan Usaha
e. Penjualan Keliling
f. Sewa Ulang
g. Kewajiban Asuransi
h. Kejadian Kelalaian Penyewa
i. Konsekuensi Kejadian Kelalaian
j. Hak Eksklusif

10. Contoh Klausa
“Pemberi sewa dapat melakukan perubahan tata letak objek sewa dengan
pemberitahuan tertulis terlebih dahulu kepada penyewa dalam waktu
selambat-lambatnya [*] hari sebelum dilakukannya perubahan tata letak
objek sewa.”
a. Relokasi

11. Contoh Klausa
• “Penyewa wajib membayar biaya promosi sebesar [*] per meter persegi per
bulan tidak termasuk PPN sehingga jumlah seluruh promosi selama [*] adalah
sebesar [*], dengan tata cara pembayaran dibayarkan setiap bulan di muka
terhitung sejak pembukaan tempat yang disewakan.”
• “Penyewa wajib mengikuti program promosi yang diadakan oleh pemberi sewa
dan membayar biayanya sesuai dengan ketentuan penyewa.”
b. Biaya Promosi

12. • “The tenant hereby agrees to, from and after the Commencement Date or from and after
the official opening date of the premises as approved in writing by the landlord, whichever
is earlier, pay the landlord on each date when the payments of Rent are due hereunder a
promotional levy equal to Rp 10,000.00 (ten thousand Indonesia Rupiah) per square meter
per month as the tenant’s contribution to the cost of promoting and advertising the Mall.
The landlord reserves the right to review and increase the promotional levy from time to
time.”
• “The lessee shall pay to the Lessor a single/one off contribution of Rp. 100,000.00 (One
hundred thousand Rupiah) per square meter of the Demised Premises to cover the Lessee’s
share of the promotion and advertising expenses with respect to the Grand Opening of the
Retail Mall. “
b. Biaya Promosi (cont.)

13. Contoh Klausa
• “Selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan sebelum penyerahan tempat yang
disewakan, penyewa wajib menyerahkan kepada pemberi sewa rencana
gambar tata ruang/interior tempat yang disewakan yang wajib dibuat oleh
penyewa berdasarkan Pedoman Teknis Interior Fitting Out dari pemberi
sewa disertai dengan jadwal pelaksanaan pekerjaan renovasi/fitting out
untuk memperoleh persetujuan dari pemberi sewa sebelum
dilaksanakannya pekerjaan renovasi/fitting out.”
• “Penyewa akan menerima penyerahan objek sewa dan wajib
menandatangani berita acara serah terima objek sewa dalam waktu 3
(tiga) bulan sebelum dimulainya tanggal efektif sewa untuk melakukan
pekerjaan renovasi/fitting out.”
c. Fitting out dan Renovasi

14. c. Fitting out dan Renovasi (cont.)
Contoh Klausa
• “Apabila menurut pemberi sewa tempat yang disewakan tidak sesuai
dengan gambar desain yang telah disetujui pemberi sewa maka
selambat-lambatnya [*] hari kalender sejak tanggal surat
pemberitahuan dari pemberi sewa kepada penyewa, penyewa wajib
melakukan perbaikan dan penyesuaian dengan gambar desain yang
telah disetujui pemberi sewa berdasarkan Pedoman Teknis Interior
Fitting Out .”
• “Apabila dalam masa sewa, menurut penilaian pemberi sewa kondisi
tempat yang disewakan sudah tidak layak atau tidak sesuai dengan jenis
usaha atau lingkungan sekitarnya, maka penyewa wajib melakukan
renovasi selambat-lambatnya [*] setelah [*] hari kalendar menerima
pemberitahuan dari pemberi sewa kepada penyewa.”

15. Contoh Klausa
• “Apabila penyewa terlambat/tidak mulai berdagang/melakukan kegiatan
usaha di tempat yang disewakan terhitung sejak tanggal dimulainya jangka
waktu sewa menyewa, maka segala biaya sewa, biaya pelayanan dan biaya
promosi dan biaya lainnya tetap wajib dibayar oleh penyewa. “
• “Apabila dalam waktu [*] hari kalendar sejak dimulainya jangka waktu
sewa, penyewa masih belum berdagang, maka pemberi sewa berhak
untuk mengakhiri perjanjian.”
d. Keharusan Mulai Berdagang/Melakukan Kegiatan Usaha

16. Contoh Klausa
“Tanpa ijin tertulis terlebih dahulu dari pemberi sewa, penyewa tidak
diijinkan menjual makanan atau minuman keliling atau mengijinkan para
pelayan atau agen-agen dari penjual keliling itu membawa ke tempat yang
disewakan atau bagian lain dari bangunan untuk dimakan di dalam tempat
yang disewakan.”
e. Penjualan keliling

17. Contoh Klausa:
“Penyewa tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari pemberi sewa,
tidak diperkenankan menyerahkan atau mengoperkan hak sewanya,
menyewaulangkan atau membagi persewaan baik seluruh atau sebagian dari
tempat yang disewakan kepada pihak lain”
f. Sewa Ulang

18. Contoh Klausa:
• “Pemberi sewa akan mengasuransikan Bangunan termasuk objek sewa
dan barang-barang milik pemberi sewa dalam objek sewa terhadap
kerusakan oleh kebakaran tetapi tidak termasuk barang-barang milik
penyewa yang terdapat dalam objek sewa.”
• “Penyewa wajib mengasuransikan seluruh benda miliknya yang
ditempatkan pada ruang sewa dan tanggung jawab terhadap pihak ketiga
dengan asuransi all risk termasuk tetapi tidak terbatas pada asuransi
kebakaran, pencurian, pencurian dengan pengrusakan, dan personal
liability insurance dengan nilai polis penuh.
g. Kewajiban asuransi

19. h. Kejadian Kelalaian Penyewa
Pasal ini mengatur tindakan-tindakan yang dikategorikan sebagai tindakan
wanprestasi oleh penyewa, sebagai berikut:
• Penyewa tidak melaksanakan kewajiban pembayaran
• Lalai memenuhi kewajiban-kewajiban berdasarkan perjanjian
• Penyataan dan jaminan tidak benar dan/atau menyesatkan
• Penyewa tidak menyerahkan kembali objek sewa
• Penyewa mengabaikan objek sewa atau menunda pengoperasian sewa sesuai
dengan peruntukan sewa
• Penyewa gagal membuka usaha atas objek sewa

20. i. Konsekuensi Kejadian Kelalaian
Pasal ini mengatur tentang konsekuensi atas terjadinya wanprestasi
penyewa, dengan contoh sebagai berikut:
 Penyewa memberikan kuasa kepada pemberi sewa untuk melakukan
segala tindakan tanpa proses hukum dan tanpa bertanggung jawab atas
kerugian untuk memasuki dan mengambil alih objek sewa, serta menyegel
atau memasuki dan mengambil alih objek sewa;
 Pemberi sewa berkuasa atas setiap benda-benda penyewa dan seluruh
furnitur, peralatan, dokumen dan barang-barang lain di dalam objek sewa;
 Jika diperlukan, pemberi sewa dapat menjual seluruh atau sebagian
barang kepada pihak ketiga dengan harga yang dianggap layak;
 Pemberi sewa dapat mengeluarkan, memindahkan benda-benda atau
barang-barang tersebut dan menempatkannya ke suatu tempat yang
ditunjuk dan ditetapkan oleh pihak pemberi sewa dan biaya-biaya yang
dikeluarkan atas itu merupakan tanggung jawab penyewa;

21. i. Konsekuensi Kejadian Kelalaian – Cont’d
 Pemberi sewa berhak untuk mendeklarasikan bahwa hubungan sewa
menyewa dengan pihak kedua telah berakhir dan menawarkan objek sewa
kepada pihak ketiga
 Pemberi sewa berhak untuk melakukan segala hal yang diperlukan dalam
arti seluas-luasnya, untuk melindungi hak-hak dan kepentingan-
kepentingan pemberi sewa, sebagai berikut:
Memutus
segala cara
untuk
mengakses
Objek Sewa
Memutus
listrik, telepon
dan air yang
tersambung ke
dalam Objek
Sewa
Segala
pelayanan
utilitas dan
layanan lain
yang disediakan
oleh pemberi
sewa

22. Contoh Klausa:
• Selama Jangka Waktu Sewa, Penyewa diberikan hak eksklusif sebagai satu-
satunya toko dengan jenis bidang usaha nya di dalam Bangunan sebagaimana
dimaksud dalam Lampiran I Perjanjian ini, sehingga Pemberi Sewa tidak akan
memasukan tenant lain untuk menyewa tempat di dalam Bangunan dengan
bidang usaha yang sejenis dengan Penyewa, untuk jangka waktu [*] tahun
terhitung sejak Tanggal Efektif Sewa.
j. Hak Ekslusif

23. 3. Aspek Pidana Terhadap Sewa Menyewa
a. Ketentuan Pidana tentang Kejahatan Terhadap Ketertiban Umum
b. Ketentuan Pidana tentang Kealpaan pemberi sewa
c. Ketentuan Pidana tentang Perbuatan Tidak Menyenangkan (telah diubah
berdasarkan Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor: 1/PUU-XI/2013)
d. Ketentuan Pidana tentang Penganiayaan
e. Ketentuan Pidana tentang Pencurian
f. Ketentuan Pidana tentang Perusakan

24. a. Ketentuan Pidana tentang Kejahatan Terhadap Ketertiban
Umum
Contoh kasus : Apabila pemberi sewa gedung memaksa masuk ke dalam unit yang
disewa oleh penyewa tanpa izin dari penyewa. Penyewa dapat membuat laporan ke
kepolisian. Pemberi sewa dapat melakukan hal-hal sebagai berikut:
- mengirimkan surat teguran; atau
- apabila harus memasuki unit maka paling tidak disaksikan oleh aparat
pemerintahan dan kepolisian dengan dibuat berita acaranya.
Pasal 167 ayat
(1) KUHP
“Barangsiapa memaksa masuk ke dalam
rumah, ruangan atau pekarangan tertutup
yang dipakai orang lain dengan melawan
hukum atau berada di situ dengan melawan
hukum, dan atas permintaan yang berhak
atau suruhannya tidak pergi dengan segera,
diancam dengan pidana penjara paling lama
sembilan bulan atau pidana denda paling
banyak empat ribu lima ratus rupiah.”

25. a. Ketentuan Pidana tentang Kejahatan Terhadap Ketertiban
Umum – Cont’d
Pasal 170 ayat
(1) KUHP
“Barangsiapa dengan terang-
terangan dan dengan tenaga
bersama menggunakan
kekerasan terhadap orang atau
barang, diancam dengan pidana
penjara paling lama lima tahun
enam bulan.”
Pasal 170 (2) KUHP
Yang bersalah diancam:
1. Dengan pidana penjara
paling lama tujuh tahun,
jika ia dengan sengaja
menghancurkan barang
atau jika kekerasan yang
digunakan mengakibatkan
luka-luka
2. Dengan pidana
penjara paling lama
sembilan tahun, jika
kekerasan
mengakibatkan luka
berat
3. Dengan pidana
penjara paling lama dua
belas tahun, jika
kekerasan
mengakibatkan maut

26. a. Ketentuan Pidana tentang Kejahatan Terhadap Ketertiban
Umum – Cont’d
Contoh Kasus:
Dalam hal pemberi sewa berselisih paham
dengan penyewa, dan secara spontan
bersama-sama memukul penyewa ataupun
merusak barang milik penyewa/penghuni.
Pemberi sewa memberikan pemahaman
kepada karyawan untuk menghindari
tindakan tersebut.

27. b. Ketentuan Pidana tentang Kealpaan pemberi sewa
Pasal 188
KUHP
“Barangsiapa karena kesalahan
(kealpaan) menyebabkan kebakaran,
ledakan atau banjir, diancam dengan
pidana penjara paling lama lima tahun
atau pidana kurungan paling lama satu
tahun atau pidana denda paling banyak
empat ribu lima ratus rupiah, jika karena
perbuatan itu timbul bahaya umum bagi
barang, jika karena perbuatan itu timbul
bahaya bagi nyawa orang lain, atau jika
karena perbuatan itu mengakibatkan
orang mati.”

28. b. Ketentuan Pidana tentang Kealpaan pemberi sewa –
Cont’d
Faktor-
faktor
penyebab
kebakaran
- Korsleting
- Kompor/Tabung Gas meledak
- Kerusakan alat elektronik yang mengeluarkan api
- Sambaran petir tanpa penangkal petir yang baik
- Puntung rokok menyala yang dibuang sembarangan
Apabila pemberi sewa melakukan kelalaian
seperti membiarkan kabel-kabel atau
instalasi listrik terbuka atau tidak
terlindungi dengan baik. Atau dalam hal
pemberi sewa mencoba memperbaiki
instalasi listrik sendiri sehingga
menyebabkan kebakaran, dan terbukti
diakibatkan oleh kelalaian pemberi sewa.

29. b. Ketentuan Pidana tentang Kealpaan pemberi sewa –
Cont’d
Pasal 360 KUHP
(1) Barangsiapa karena kesalahannya
(kealpaannya) menyebabkan orang lain
mendapat luka-luka berat, diancam
dengan pidana penjara paling
lama lima tahun atau pidana kurungan
paling lama satu tahun
(2) Barangsiapa karena kesalahannya
(kealpaannya) menyebabkan orang lain luka-
luka sedemikian rupa sehingga timbul
penyakit atau halangan menjalankan
pekerjaan jabatan atau pencarian selama
waktu tertentu, diancam dengan pidana
penjara paling lama sembilan bulan atau
pidana kurungan paling lama enam bulan
atau pidana denda paling tinggi empat ribu
lima ratus rupiah

30. b. Ketentuan Pidana tentang Kealpaan pemberi sewa –
Cont’d
Contoh
Kasus:
Apabila pengunjung ataupun penyewa dalam kondisi hamil
terpeleset di dalam gedung hingga mengalami keguguran karena
pemberi sewa gedung lupa atau lalai dalam memberikan
peringatan/tanda tentang kondisi lantai yang licin. Kasus lain
seperti atap bocor dan menjadi bobol sehingga pengunjung atau
penyewa kejatuhan benda keras dari atas atau terjadi kerusakan
elevator mengakibatkan penyewa/pengunjung terjepit
Maka pemberi sewa dapat dilaporkan telah melakukan kealpaan
yang menyebabkan luka berat.

31. 1) Barangsiapa secara melawan
hukum memaksa orang lain supaya
melakukan, tidak melakukan atau
membiarkan sesuatu, dengan
memakai kekerasan, sesuatu
perbuatan lain maupun perlakuan
yang tak menyenangkan, atau
dengan memakai ancaman
kekerasan, sesuatu perbuatan lain
maupun perlakuan yang tak
menyenangkan, baik terhadap orang
itu sendiri maupun orang lain
1)“Barangsiapa secara melawan
hukum memaksa orang lain supaya
melakukan, tidak melakukan atau
membiarkan sesuatu, dengan
memakai kekerasan, atau dengan
memakai ancaman kekerasan, baik
terhadap orang itu sendiri maupun
orang lain.”
c. Ketentuan Pidana tentang Perbuatan Tidak Menyenangkan (telah
diubah berdasarkan Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor: 1/PUU-
XI/2013)
Ketentuan Awal Perubahan
Mahkamah Konstitusi pada putusan perkara Nomor: 1/PUU-XI/2013 pada tanggal
16 Januari 2014 menyatakan bahwa frasa, “Sesuatu perbuatan lain maupun
perlakuan yang tak menyenangkan” dalam Pasal 335 ayat (1) ke-1 KUHP adalah
bertentangan dengan UUD 1945 dan tidak mempunyai kekuatan hukum mengikat.

32. c. Ketentuan Pidana tentang Perbuatan Tidak Menyenangkan
(telah diubah berdasarkan Putusan Mahkamah Konstitusi
Nomor: 1/PUU-XI/2013) – Cont’d
Contoh Kasus:
Perbuatan pemberi sewa seperti menghentikan supply aliran
listrik/gas/air unit sewa, penutupan paksa pintu unit usaha, dan
pengosongan paksa ruang sewadapat dijadikan alasan oleh penyewa
untuk melaporkan pemberi sewa.
Pemberi sewa dapat melakukan hal-hal sebagai berikut:
• pemberian surat teguran atau peringatan yang di dalamnya
tercantum batas waktu pemenuhan kewajiban dan
• disaksikan oleh aparat pemerintahan atau kepolisian.

33. d. Ketentuan Pidana tentang Penganiayaan
Pasal 351 KUHP
• Penganiayaan diancam dengan pidana penjara paling
lama dua tahun delapan bulan atau pidana denda paling
banyak empat ribu lima ratus rupiah,
• Jika perbuatan mengakibatkan luka-luka berat, yang
bersalah diancam dengan pidana penjara paling
lama lima tahun.
• Jika mengakibatkan mati, diancam dengan pidana penjara
paling lama tujuh tahun.
• Dengan penganiayaan disamakan sengaja merusak
kesehatan.
• Percobaan untuk melakukan kejahatan ini tidak dipidana.

34. d. Ketentuan Pidana tentang Penganiayaan – Cont’d
Dalam hal terjadi perselisihan atau
perdebatan yang menyebabkan pihak
pemberi sewa dengan penyewa terlibat
dalam perkelahian.
Untuk itu, pemberi sewa harus memberikan
pemahaman kepada para karyawan agar
menghindari tindakan represif seperti itu.

35. e. Ketentuan Pidana tentang Pencurian
Pasal 362
KUHP
“Barangsiapa mengambil barang
sesuatu, yang seluruhnya atau sebagian
kepunyaan orang lain, dengan maksud
untuk dimiliki secara melawan hukum,
diancam karena pencurian, dengan
pidana penjara paling lama lima tahun
atau pidana denda paling banyak
sembilan ratus rupiah.”

36. e. Ketentuan Pidana tentang Pencurian – Cont’d
Contoh
Kasus:
Dalam hal ini terdapat risiko apabila penyewa
melaporkan pemberi sewa kepada pihak kepolisian
apabila saat memasuki unit usaha milik penyewa
secara paksa ada barang milik penyewa yang hilang,
padahal barang tersebut sudah hilang sebelumnya.

37. f. Ketentuan Pidana tentang Perusakan
Pasal
406
ayat (1)
KUHP
“Barangsiapa dengan sengaja dan melawan
hukum menghancurkan, merusakkan, membikin
tak dapat dipakai atau menghilangkan barang
sesuatu yang seluruhnya atau sebagian milik
orang lain, diancam dengan pidana penjara
paling lama dua tahun delapan bulan atau
pidana denda paling banyak empat ribu lima
ratus rupiah.”
Pasal ini merupakan yang paling sering digunakan oleh penyewa dalam
melaporkan pemberi sewa kepada kepolisian, biasanya terkait dengan
pembobolan pintu masuk ke objek sewa oleh pemberi sewa

38. f. Ketentuan Pidana tentang Perusakan – Cont’d
Contoh
Kasus:
Dalam hal ini ialah apabila pemberi sewa menghentikan
supply listrik/gas/air ke dalam unit yang disewa secara
mendadak. Hal ini secara tidak langsung dapat
menyebabkan kerusakan barang milik penyewa yang
memang memerlukan listrik/gas/air.
Misalnya seperti penyewa mempunyai usaha makanan
sehingga penghentian arus listrik secara mendadak akan
berdampak pada rusaknya bahan makanan yang dimiliki
oleh penyewa.

39. 4. Contoh Kasus Sengketa Sewa Menyewa
Bangunan Mall
1. Sengketa karena Jual-Beli
2. Kebakaran
3. Force Majure
4. Sengketa karena Habis Sewa
5. Sengketa karena Sita Eksekusi

40. 1. Sengketa karena Jual-Beli Gedung (1)
No. 431/Pdt.G/2014/PN.JKT.PST
PT Upaya Paraputra Utama (“Penyewa”)
v.
PT Graha Baru Raya (“Pemberi Sewa Baru”) dan PT Multi Nusantara Karya (“Pelaksana
Operasional”)
• Kasus Posisi: Sewa menyewa yang dilakukan Penyewa dengan Pemberi Sewa Lama
berlaku hingga tahun 2014. Kemudian, pemilik gedung mengalihkan kepemilikan
gedung kepada Pemberi Sewa Baru, sehingga terdapat perjanjian sewa baru antara
penyewa dan Pemberi Sewa Baru yang berlaku sampai tahun 2014. Namun, pada
tahun 2013, Pemberi Sewa Baru mengakhiri perjanjian sepihak dengan alasan terjadi
pengalihan kepemilikan. Sehingga, Penyewa melakukan gugatan perbuatan melawan
hukum kepada pemberi sewa baru.
• Kaidah Hukum: menurut hakim Perjanjian sewa-menyewa yang dilakukan kedua
belah pihak mengatur bahwa ‘semua sengketa yang timbul dari Perjanjian ini akan
diselesaikan dan diputus oleh Badan Arbitrase Nasional (BANI)’, sehingga Pengadilan
Negeri Jakarta Pusat tidak berwenang memeriksa dan mengadili perkara ini.

41. 1. Sengketa karena Jual-Beli Gedung (2)
No. 37/PDT.G/2014/PN.Bgr
Ardiyanti Prananingsih, Rimbu Rahardjo Sutady, Para Ahli Waris Alm. Mudjiono, Indah
Apriani, Dr. Mellywati, Irvan Ahmad Solihin (“Para Penyewa”)
v.
PT Girimulia Perkasa Jaya (Persero) (“Pembeli Objek Sewa”)
Kasus Posisi: Para Penyewa adalah penyewa tenant ruangan usaha dalam bangunan
gedung Pangrango Plaza di Bogor (“Objek Sewa”) dengan PT Bogor Internusa Plaza
(“Pemberi Sewa Lama”). Perjanjian sewa-menyewa dilakukan dengan waktu yang
berbeda-beda dengan masa sewa yang berbeda tanggalnya namun dimulai dari 2005
dan habis pada tahun 2025. Pada saat berjalannya sewa-menyewa, Para Penyewa
merasa diusir secara paksa oleh Pemberi Sewa Lama dengan cara dimatikannya listrik
dan mengunci pintu masuk kedalam gedung karena Pemberi Sewa Lama sedang dalam
proses pailit. Kemudian pada tahun 2013, Objek Sewa dijual secara lelang kepada pihak
Pembeli Objek Sewa. Karena Objek Sewa sudah terjual, maka Para Penyewa
memintakan Pembeli Objek Sewa sisa hak sewanya namun pada faktanya Objek Sewa
sedang direnovasi oleh Pembeli Objek Sewa sebelum dipulihkannya hak Para Penyewa.
Dengan demikian, Para Penyewa menggugat Pembeli Objek Sewa dengan perbuatan
melawan hukum karena dianggap belum memulihkan hak sewanya.

42. Kaidah Hukum: Hakim melihat bahwa perjanjian Para Penyewa dengan
Pemberi Sewa Lama tunduk pada aturan khusus tentang Kepailitan
dimana Para Penyewa hanya dapat menuntut pemenuhan perjanjian
kepada Kurator Pemberi Sewa, sehingga Hakim menilai perjanjian sewa-
menyewa dianggap selesai dan berakhir. Dengan demikian, Pembeli Objek
Sewa tidak memiliki kewajiban hukum terhadap pemenuhan perjanjian
tersebut dan berhak melakukan renovasi karena Pembeli Objek Sewa
memiliki Hak Pengelolaan Objek Sewa.
1. Sengketa karena Jual-Beli Gedung (2) (cont.)

43. No. 523/PDT.G/2011/PN.JKT.PST
NY. Mimi Aten (“Penyewa”)
v.
Pemerintah RI Cq. Kementrian Keuangan RI Cq. Direktorat Jenderal Pengelolaan Utang
Negara (“Pembeli Gedung”)
Pemerintah RI Cq. Kementrian Negara Badan Usaha Milik Negara (BUMN) Cq. PT.
Perusahaan Perseroan (Persero) Penerbitan dan Percetakan Balai Pustaka Disingkat PT.
(Persero) Balai Pustaka (“Pemberi Sewa Lama”)
Notaris Vivi Novita Rido, S.H., Mkn (“Notaris”)
Kasus Posisi: Perjanjian sewa-menyewa dimulai dengan perjanjian antara Penyewa dan
Pemberi Sewa lama atas Ruang Auditorium Gedung Balai Pustaka Negara (“Objek Sewa”)
dari bulan Januari 2006 dan diperpanjang sampai Desember 2014 dan sudah dilunasi
oleh Penyewa. Pada bulan November 2010, terjadi pemindahan hak dengan akta jual-beli
bangunan oleh Pemberi Sewa Lama dengan Pembeli Gedung di hadapan Notaris. Pemberi
Sewa Lama sebelum melakukan pemindahan hak, sudah menginformasikan kepada
Pembeli Gedung atas perjanjian sewa-menyewa dengan Penyewa, namun dalam akta
terdapat klausa bahwa ‘apa yang dijual harus bebas dari suatu sitaan atau tersangkut
tanggungan untuk suatu hutang atau beban apapun’ yang bertolak belakang dengan
informasi yang diberikan. Pada 14 Febuari 2011 Pembeli Gedung meminta Penyewa untuk
mengosongkan ruangan Objek Sewa sebelum 1 April 2011 tetapi ditolak Penyewa karena
belum habisnya masa sewa. Namun, pada Agustus 2011 Pembeli Gedung tetap
melakukan renovasi yang membuat Penyewa memohon pembatalan perpanjangan
perjanjian sewa-menyewa dan menggugat Pembeli Gedung dengan perbuatan melawan
hukum.
1. Sengketa karena Jual-Beli Gedung (3)

44. • Kaidah Hukum: Penyewa dalam kasus ini dimenangkan karena dalam
putusannya Majelis Hakim menimbang bahwa Pemberi Sewa Lama tidak
beritikad baik dimana Pemberi Sewa Lama seharusnya mencantumkan secara
tegas dalam akta jual-beli tentang perjanjian sewa-menyewa. Selain itu, Pemberi
Sewa Lama dianggap telah melakukan perbuatan melawan hukum.
1. Sengketa karena Jual-Beli Gedung (3) (cont.)

45. No. 320/PK/PDT/2010
PT MATAHARI PUTRA PRIMA, Tbk., (“Penyewa”)
v.
PT BOGOR INTERNUSA PLAZA (dahulu PT Bogor Internusa Graha Hotel) (“Pemberi
Sewa”)
Kasus Posisi: Penyewa mula-mula melakukan perjanjian sewa-menyewa dengan
Pemberi Sewa pada bulan November 1986 untuk menyewa ruang di lantai 1, yang
dengan berjalannya waktu menambah ruangan beberapa kali hingga ruangan di lantai 2
di Gedung Bogor Internusa Plaza (Pangrango Plaza) (“Objek Sewa”) pada tanggal 18
September 1995 yang dari perjanjian-perjanjian itu berlaku hingga tahun 2013. Namun
pada tanggal 29 Febuari 1996, terjadi kebakaran di lantai dasar dan lantai 1 dan 2
gedung Objek Sewa. Kemudian, pada tahun 2000, Pemberi Sewa membangun kembali
dan menambah jumlah lantai yang sebelumnya 4 lantai menjadi 7 lantai dan
menawarkan lantai 1 dan 2 kepada Penyewa dan disetujui oleh Penyewa. Namun, pada
tahun 2003, Pemberi Sewa menawarkan lantai 2, 3 dan 4 kepada Penyewa karena lantai
1 sudah dijual kepada pihak lain. Dengan penjualan tanpa izin tersebut, Penyewa
menggugat Pemberi Sewa dengan wanprestasi dan meminta ganti rugi. Namun, pihak
Pemberi Sewa mengajukan gugatan rekovensi yang isinya Penyewa yang
menyebabkan kebakaran karena tidak membuka pintu darurat yang sudah diatur dalam
perjanjian bahwa Penyewa diwajibkan membuka pintu darurat. Pemberi Sewa
menganggap tindakan Penyewa ini menyebabkan sulit masuknya pemadam kebakaran.
2. Sengketa karena Jual-Beli Ruang Usaha

46. Kaidah Hukum:
• Dari tahap pengadilan negeri sampai tahap peninjuan kembali, baik majelis
hakim tingkat pertama maupun majelis hakim tingkat tinggi mengabulkan
gugatan Penyewa dan menyatakan Pemberi Sewa telah melakukan wanprestasi
atas tindakannya menjual lantai 1 kepada pihak lain, serta menghukum Pemberi
Sewa untuk membayar ganti rugi.
2. Sengketa karena Jual-Beli Ruang Usaha
(cont.)

47. No. 348 K/Pdt/2012
PT Suriatama Minang Lestari (“Penyewa”)
v.
PT Basko Minang Plaza (“Pemberi Sewa”)
Kasus Posisi: Perjanjian Sewa menyewa dibuat pada tanggal 18 Febuari 2000 atas
ruangan usaha di dalam gedung Minang Plaza Padang (“Objek Sewa”) untuk tanggal 2
Desember 2000 sampai 1 Desember 2005 dan perpanjangan sewa untuk tanggal 2
Desember 2005 hingga 31 November 2010. Pada tanggal 30 September 2009 terjadi
gempa bumi yang merusak bangunan gedung Objek Sewa padahal Penyewa masih
memiliki sisa 14 bulan sewa. Kemudian, pada tanggal 3 Desember 2009 Pemberi Sewa
menyampaikan pengakhiran perjanjian sewa menyewa dengan Penyewa sehingga
Penyewa menggugat Pemberi Sewa dengan perbuatan wanprestasi dengan meminta
ganti rugi dan mengembalikan deposit uang sewa.
3. Force Majure

48. Kaidah Hukum:
Majelis Hakim Mahkamah Agung, menolak permohonan kasasi Penyewa, yang
menyatakan bahwa Pemberi Sewa wanprestasi karena:
• dalam perjanjian tidak dinyatakan bahwa perjanjian dapat diakhiri dengan alasan
terjadinya bencana alam
• dalam perjanjian Penyewa dibebaskan dari pembayaran uang sewa dan Pemberi
Sewa akan memperbaiki kerusakan yang disebabkan dari bencana alam
Dengan demikian, Pemberi Sewa tidak bisa dibebankan kerugian yang disebabkan
oleh bencana alam.
(Pasal 1245 KUHPer terkait Force Majure : “Tidaklah biaya rugi dan bunga, harus
digantinya, apabila lantaran keadaan memaksa atau lantaran suatu kejadian tidak
disengaja si berhutang berhalangan memberikan atau berbuat sesuatu yang
diwajibkan, atau lantaran hal-hal yang sama telah melakukan perbuatan yang
terlarang”.)
(Pasal 1553 ayat (2): Jika barang nya hanya sebagian musnah karena kejadian yang
tidak disengaja, si penyewa dapat memilih, menurut keadaan, apakah ia akan meminta
pengurangan harga sewa, ataukah ia akan meminta bahkan pembatalan perjanjian
sewanya; tetapi tidak dalam satu dari kedua hal itu pun ia berhak atas suatu ganti rugi)
3. Force Majure (cont.)

49. No. 450/PK/PDT/2012
ANDREY SITANGGANG & PARTNERS (“Penyewa”)
v.
PT. BUMI DAYA PLAZA (“Pemberi Sewa”)
Kasus Posisi : Penggugat merupakan penyewa gedung perkantoran yang disewakan
oleh Tergugat sebagai pihak Pemberi Sewa perkantoran Bumi Daya Plaza Building.
Gedung tersebut disewa dengan masa sewa hingga tanggal 14 April 2006.
Berdasarkan ketentuan Perjanjian Sewa Menyewa, jika Penyewa ingin
memperpanjang masa sewa, harus menginfokan serta disetujui oleh Pemberi Sewa
paling lambat 3 (tiga) bulan sebelum masa sewa habis. Penyewa sesuai ketentuan
tersebut di atas telah memberitahukan kepada Pemberi Sewa akan maksudnya
atau niatnya untuk memperpanjang masa sewa gedung, namun pihak Pemberi
Sewa menolak niat Penyewa tersebut tanpa alasan yang jelas. Akibat tindakan
Pemberi Sewa tersebut, pihak Penyewa mengajukan gugatan wanprestasi atas
penolakan perpanjangan sewa ke Pengadilan Negeri Jakarta Pusat serta
menggugat pihak Pemberi Sewa untuk membayar ganti rugi materil maupun
imateril. Adapun gugatan rekovensi yang diajukan Pemberi Sewa menyatakan
Penyewa masih menempati Objek Sewa meskipun sudah melewati masa sewa
sehingga menimbulkan kerugian bagi Pemberi Sewa.
4. Sengketa Habis Waktu Sewa (1)

50. • Kaidah Hukum: Hakim Pengadilan Negeri maupun Hakim dalam tingkat
peninjauan kembali memutuskan untuk memenangkan Pemberi Sewa dan
menghukum pihak Penyewa gedung untuk membayar ganti rugi kepada
Pemberi Sewa atas tindakannya tetap menempati ruangan yang telah habis
masa sewa.
4. Sengketa Habis Waktu Sewa (1) (cont.)

51. City Bank NA (“Pemohon Sita”)
v.
PT Bank Perkreditan Rakyat (“Penyewa”)
Tuan Moeliono Halim (“Pemberi Sewa”)
Kasus Posisi: Penyewa pada tahun 1990 mulai menyewa bangunan milik Pemberi
Sewa untuk jangka waktu sampai tahun 1999. Namun, pada tahun 1991 Pemberi
Sewa menjaminkan bangunan tersebut kepada Pemohon Sita yang berakibat
disitanya bangunan tersebut pada tahun 1992 atas permohonan Pemohon Sita.
Penyewa mengajukan bantahan ke Pengadilan Negeri Tangerang dengan
menyatakan sewa-menyewanya sah dan memohon pengangkatan sita eksekusinya
sampai habis masa sewa. Dalam akta pengakuan utang antara Pemohon Sita dan
Pemberi Sewa terdapat klausul yang menyatakan bahwa “tanah yang dijaminkan
pada Pemohon Sita adalah dalam keadaan bebas dan tidak boleh dijaminkan
ataupun diberi beban diatasnya.”
5. Sengketa karena Sita Eksekusi

52. Kaidah hukum:
Hakim Mahkamah Agung membenarkan Pemohon Sita sebagai pemohon kasasi
karena bantahan pihak ketiga terhadap sita eksekusi harus diajukan oleh pemilik
atau orang merasa bahwa ia adalah pemilik, sedangkan pembantah adalah
Penyewa yang tidak berhak mengajukan bantahan atas sita eksekusi tersebut.
Dengan demikian, kaidah hukum dari putusan ini adalah penyewa tidak berhak
mengajukan bantahan terhadap sita eksekusi karena yang berhak melakukan
bantahan eksekusi adalah pemilik atau orang yang merasa memiliki objek sita
tersebut.
5. Sengketa karena Sita Eksekusi (cont.)