Leks&Co, profile picture
Uploaded byLeks&Co
21,219 views

Hukum Rumah Susun

Dokumen ini membahas undang-undang no. 20 tahun 2011 mengenai rumah susun, termasuk ketentuan untuk pengembang dan pemilik, serta prosedur pembangunan dan pengelolaan rumah susun. Diatur bahwa perusahaan penanam modal asing dapat berkontribusi dalam pembangunan rumah susun komersial dengan kepemilikan saham sepenuhnya. Selain itu, dokumen ini mencakup kewajiban pelaku pembangunan untuk menyediakan rusun umum dan sertifikasi berbagai dokumen terkait kepemilikan dan pemasaran rumah susun.

Law◦

Embed presentation

www.lekslawyer.com Hukum Rumah Susun Dalam Perspektif Pengembang
Latar Belakang • Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (“UU Rumah Susun”) diundangkan pada tanggal 10 November 2011, dan berlaku sejak tanggal diundangkan. • Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun (“UU Lama”) dicabut dan dinyatakan tidak berlaku. • Semua peraturan pelaksanaan dari UU Lama dinyatakan tetap berlaku sepanjang tidak bertentangan atau belum diganti dengan peraturan pelaksanaan yang baru berdasarkan Undang-Undang baru ini.
• Bangunan gedung bertingkat; • Dibangun dalam satu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian; • Distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal; • Merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian; • Dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Rumah Susun Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) • Badan hukum • Anggotanya adalah pemilik atau penghuni Sarusun Jenis Rumah Susun Rumah Susun Umum Rumah Susun Khusus Rumah Susun Negara Rumah Susun Komersial
Pembangunan Rusun oleh Perusahaan Penanam Modal Asing • Pengembangan Rusun komersial dapat dilaksanakan oleh setiap orang, termasuk oleh perusahaan penanaman modal asing (Pasal 16 ayat (1) dan Pasal Pasal 41 UU Rumah Susun); • Penanaman modal asing wajib dilakukan dalam bentuk perseroan terbatas (“PT PMA”); • Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (“KBLI”) yang cocok bagi PT PMA dengan kegiatan pengembangan Rusun adalah KBLI No. 68110 (Real Estat Yang Dimiliki Sendiri Atau Disewa).
Pembangunan Rusun oleh Perusahaan Penanam Modal Asing (Cont’d) • KBLI No. 68110 (Real Estat Yang Dimiliki Sendiri Atau Disewa): “Kelompok ini mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa, seperti bangunan apartemen, bangunan tempat tinggal dan bukan tempat tinggal. Termasuk kegiatan penjualan tanah dan pengoperasian kawasan tempat tinggal yang bisa dipindah-pindah.” • Penanam modal asing dapat memiliki 100 % (seratus persen) saham di dalam PT PMA dengan KBLI No. 68110.
Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (“SHM Sarusun”) Tanda bukti kepemilikan atas satuan rumah susun (Sarusun) di atas tanah hak milik (HM), hak guna bangunan (HGB) atau hak pakai (HP) di atas tanah negara, serta HGB atau HP di atas tanah hak pengelolaan (HPL). Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung Satuan Rumah Susun (“SKBH satuan Sarusun”) Tanda bukti kepemilikan atas Sarusun di atas barang milik negara/daerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa. • Angka yang menunjukkan perbandingan antara Sarusun terhadap hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang dihitung berdasarkan nilai sarusun yang bersangkutan terhadap jumlah nilai rumah susun secara keseluruhan pada waktu pelaku pembangunan pertama kali memperhitungkan biaya pembangunannya secara keseluruhan untuk menentukan harga jualnya Nilai Perbandingan Proporsional (NPP)
Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun) Merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan, yang terdiri dari: a. Salinan buku tanah dan surat ukur atas tanah bersama sesuai dengan ketentuan perundang-undangan; b. Gambar denah lantai pada tingkat rumah susun bersangkutan yang menunjukkan Sarusun yang dimiliki; dan c. Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama bagi yang bersangkutan. Dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan sesuai dengan ketentuan perundang-undangan.
Sertifikat Kepemilikan Bagunan Gedung Sarusun (SKBG Sarusun) Merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan yang terdiri atas: a. Salinan buku bangunan gedung; b. Salinan surat perjanjian sewa atas tanah; c. Gambar denah lantai pada tingkat Rusun yang bersangkutan yang menunjukkan sarusun yang dimiliki; dan d. Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama dan benda bersama yang bersangkutan. Dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani fidusia sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Kewajiban Pelaku Pembangunan Rusun Komersial untuk Menyediakan Rusun Umum • Pelaku pembangunan Rusun komersial wajib untuk menyediakan Rusun umum (yang dapat dilakukan di luar lokasi Rusun komersial di dalam kabupaten/kota yang sama) minimal 20% dari total luas lantai Rusun komersial yang dibangun. • Ketentuan lebih lanjut akan diatur di Peraturan Pemerintah
• Hak Milik • Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas Tanah Negara • Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas Hak Pengelolaan Rusun dapat dibangun di atas tanah:
Gambar dan Uraian Pelaku pembangunan wajib memisahkan Rusun atas Sarusun yang bersifat perorangan, dengan hak bersama bersama, benda bersama dan tanah bersama Pemisahan Rusun wajib dituangkan dalam bentuk gambar dan uraian Gambar dan uraian menjadi dasar untuk menetapkan NPP, SHM sarusun atau SKBG sarusun, dan PPJB Gambar dan uraian dibuat sebelum pelaksanaan pembangunan Rusun Ketentuan lebih lanjut diatur dengan peraturan pemerintah
Gambar dan uraian dituangkan dalam bentuk akta pemisahan yang disahkan oleh bupati/walikota Khusus untuk DKI Jakarta, akta pemisahan disahkan oleh Gubernur Status hak atas tanah dan Dalam melakukan pembangunan Rusun, pelaku pembangunan harus memenuhi ketentuan administratif yang meliputi: Izin mendirikan bangunan (IMB)
Rencana fungsi dan pemanfaatan Rusun harus mendapatkan izin dari bupati/walikota Khusus untuk Provinsi DKI Jakarta, rencana fungsi dan pemanfaatan harus mendapatkan izin dari Gubernur. Setelah mendapatkan izin, pelaku pembangunan wajib meminta pengesahan dari pemerintah daerah tentang pertelaan yang menunjukkan batas yang jelas dari setiap Sarusun, bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama berserta uraian NPP.
Permohonan izin diajukan oleh pelaku pembangunan dengan melampirkan persyaratan berikut: • sertifikat hak atas tanah; • surat keterangan rencana kabupaten/kota; • gambar rencana tapak; • gambar rencana arsitektur yang memuat denah, tampak, dan potongan Rusun yang menunjukkan dengan jelas batasan secara vertikal dan horizontal dari Sarusun; • gambar rencana yang menunjukkan dengan jelas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama; dan • gambar rencana utilitas umum dan instalasi berserta perlengkapannya. • Perjanjian tertulis pemanfaatan dan pendayagunaan tanah (bila dibangun di atas tanah sewa).
Perubahan Rencana Fungsi dan Pemanfaatan Tanah Rusun • Wajib mendapatkan izin dari bupati/ walikota; • Perubahan rencana fungsi dan pemanfaatan rusun tidak mengurangi fungsi bagian bersama, benda bersama, dan fungsi hunian. • Dalam hal perubahan rencana fungsi dan pemanfaatan tanah Rusun mengakibatkan perubahan NPP, maka pertelaannya harus mendapatkan pengesahan kembali dari bupati/walikota. • Khusus untuk Provinsi DKI Jakarta, harus mendapatkan izin dari Gubernur;
Sertifikat Laik Fungsi • Pelaku pembangunan wajib mengajukan permohonan Sertifikat Laik Fungsi (SLF) kepada bupati/walikota setelah menyelesaikan seluruh atau sebagian pembangunan rusun sepanjang tidak bertentangan dengan IMB. • Laik fungsi adalah berfungsinya seluruh atau sebagian bangunan rusun yang dapat menjamin dipenuhinya persyaratan tata bangunan dan keandalan bangunan rusun sesuai dengan fungsi yang ditetapkan dalam IMB. • Khusus untuk Provinsi DKI Jakarta, permohonan diajukan kepada Gubernur.
Pemasaran Rusun • Apabila pemasaran dilakukan sebelum pembangunan rusun dilaksanakan, pelaku pembangunan sekurang-kurangnya harus memiliki (Pasal 42 ayat (2) UU Rusun): a. kepastian peruntukan ruang; b. kepastian hak atas tanah; c. kepastian status penguasaan rusun; d. perizinan pembangunan rusun; dan e. jaminan atas pembangunan rusun dari lembaga penjamin. • Dalam hal pemasaran dilakukan sebelum pembangunan rusun segala sesuatu yang dijanjikan oleh pelaku pembangunan dan/atau agen pemasaran mengikat sebagai perjanjian pengikatan jual beli bagi para pihak.
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) PPJB dilakukan setelah memenuhi persyaratan atau kepastian: Status kepemilikan tanah Kepemilikan IMB Ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum Keterbangunan paling sedikit 20% 20% dari volume konstruksi bangunan rusun yang sedang dipasarkan Hal yang diperjanjikan Lokasi, bentuk, spesifikasi, harga, prasarana, sarana, utilitas umum, waktu serah terima Dibuat di hadapan notaris
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Pedoman PPJB Rusun Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor: 11/KPTS/1994 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun (Kepmenpera No. 11/1994)
Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Ketentuan Material dalam PPJB PPJB mengatur hal-hal berikut, antara lain:  Objek yang akan diperjualbelikan adalah hak milik atas Sarusun yang meliputi bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama sesuai dengan Nilai Perbandingan Proportional (NPP) dari Sarusun yang bersangkutan. Rusun yang akan dijual wajib memiliki izin-izin seperti izin lokasi, bukti penguasaan dan pembayaran tanah dan izin mendirikan bangunan.  Pengelolaan Rusun menetapkan bahwa pembeli harus bersedia untuk menjadi anggota Perimpunan Pemilik dan Penghuni Sarusun (sekarang PPPSRS) dalam rangka untuk mengelola bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama berserta fasilitasnya dengan memungut uang pangkal dan iuran yang besarnya akan ditetapkan secara musyawarah.
PPJB (Cont’d)  Kewajiban Pengusaha Pembangunan Perumahan dan Permukiman: 1. Sebelum melakukan pemasaran perdana, perusahaan pembangunan perumahan dan permukiman wajib melaporkan kepada Bupati/Walikota dengan tembusan kepada Menteri Negara Perumahan Rakyat, dengan melampirkan: • salinan surat persetujuan izin prinsip; • salinan surat keputusan pemberian izin lokasi; • bukti pengadaan dan pelunasan tanah; • salinan surat izin mendirikan bangunan; • gambar denah pertelaan yang telah mendapat pengesahan dari pemerintah daerah setempat. Dalam jangka waktu selambat-lambatnya 30 (tiga puluh) hari kalendar terhitung sejak tanggal yang tercantum dalam tanda terima laporan tersebut belum mendapat jawaban dari Bupati/Walikota yang bersangkutan, maka pemasaran perdana tersebut dapat dilaksanakan. Ketentuan dan syarat terkait pemasaran dalam UU Rusun bukanlah hal yang baru, sebab sebelumnya telah diatur di dalam Kepmenpera No. 11/1994.
PPJB (Cont’d) 2. Menyediakan dokumen pembangunan perumahan antara lain : • sertifikat hak atas tanah; • rencana tapak; • gambar rencana arsitektur yang memuat denah dan potongan beserta pertelaannya yang menunjukkan dengan jelas batas secara vertikal dan horizontal dari Sarusun; • gambar rencana struktur beserta, perhitungannya; • gambar rencana yang menunjukkan dengan jelas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama; • gambar rencana jaringan dan instalasi beserta perlengkapannya. 3. Menyelesaikan bangunan sesuai dengan standar yang telah diperjanjikan; 4. Memperbaiki kerusakan yang terjadi dalam jangka waktu 100 hari setelah tanggal ditandatangani berita acara penyerahan sarusun, dari pengusaha kepada pemesan;
PPJB (Cont’d) 5. Bertanggung jawab terhadap adanya cacat tersembunyi yang baru dapat diketahui di kemudian hari; 6. Menjadi pengelola sementara Rusun sebelum terbentuknya perhimpunan penghuni dan membantu menunjuk pengelola setelah perhimpunan penghuni terbentuk; 7. Mengasuransikan pekerjaan pembangunan tersebut selama berlangsungnya pembangunan; 8. Jika selama berlangsungnya pembangunan terjadi force majeur (keadaan kahar) yang di luar kemampuan para pihak, Pengusaha dan Pembeli akan mempertimbangkan penyelesaiannya sebaik-baiknya dengan dasar pertimbangan utama adalah dapat diselesaikannya pembangunan sarusun;
PPJB (Cont’d) 9. Menyiapkan akta jual beli Sarusun kemudian bersama-sama dengan pembeli menandatangani akta jual beli di hadapan Notaris/PPAT pada tanggal yang ditetapkan. Kemudian, perusahaan pembangunan perumahan dan permukiman dan/atau Notaris/PPAT yang ditunjuk akan mengurus agar pembeli memperoleh sertifikat hak milik atas Sarusun atas nama pembeli, yang biayanya ditanggung oleh pembeli. 10. Menyerahkan Sarusun termasuk fasilitas umum dan fasilitas sosial secara sempurna pada tanggal yang ditetapkan, dan jika pengusaha belum dapat menyelesaikan pada waktu tersebut, maka diberi kesempatan menyelesaikan pembangunan tersebut dalam jangka waktu 120 (seratus dua puluh) hari kalendar, dihitung sejak tanggal rencana penyerahan rusun tersebut.
PPJB (Cont’d) Apabila penyerahan Sarusun ternyata masih tidak terlaksana sama sekali, maka perikatan jual beli batal demi hukum, dan kebatalan ini tidak perlu dibuktikan atau dimintakan keputusan pengadilan atau badan arbitrase. Perusahaan pembangunan perumahan dan permukiman diwajibkan mengembalikan pembayaran uang yang telah diterima dari pembeli ditambah dengan denda dan bunga setiap bulannya sesuai dengan suku bunga bank yang berlaku. 11. Penyelesaian perselisihan yang terjadi sehubungan dengan perjanjian jual beli pendahuluan sarusun dilakukan melalui arbitrase yang ditetapkan sesuai dengan aturan-aturan Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) dengan biaya ditanggung renteng oleh para pihak.
PPJB (Cont’d)  Kewajiban Pemesan adalah: 1. Menyatakan bahwa pemesan (calon pembeli) telah membaca, memahami, dan menerima syarat-syarat dan ketentuan dari surat pesanan dan pengikatan jual beli serta akan tunduk kepada syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan anggaran dasar perhimpunan pemilik dan penghuni Sarusun dan dokumen-dokumen lain terkait, serta bahwa ketentuan dari perjanjian-perjanjian dan dokumen-dokumen tersebut mengikat pembeli; 2. Setiap pemesan setelah menjadi pembeli Sarusun wajib membayar biaya pengelolaan (management fee) dan biaya utilitas (utility charge) dan jika terlambat pembayarannya dikenakan denda yang besarnya disesuaikan dengan keputusan perhimpunan penghuni; 3. Yang menjadi tanggung jawab pemesan meliputi: a. biaya pembayaran akta-akta yang diperlukan b. biaya jasa PPAT untuk pembuatan akta jual beli Sarusun; c. biaya untuk memperoleh Hak Milik atas Sarusun, biaya pendaftaran jual beli atas Sarusun
PPJB (Cont’d) 4. Setelah akta jual beli ditandatangani tetapi sebelum sertifikat hak milik Sarusun diterbitkan oleh kantor pertanahan setempat: a) Jika Sarusun tersebut dialihkan kepada pihak ketiga dikenakan biaya administrasi yang ditetapkan perusahaan pembangunan dan perumahan dan pemukiman, yang besarnya tidak lebih dari 1% dari harga jual. b) Jika Sarusun dialihkan kepada pihak anggota keluarga karena sebab apapun juga termasuk karena pewarisan menurut hukum dikenakan biaya administrasi untuk Notaris/ PPAT yang besarnya sesuai dengan ketentuan yang berlaku. 5. Sebelum lunasnya pembayaran atas harga jual Sarusun yang dibelinya pemesan tidak dapat mengalihkan atau menjadikan Sarusun tersebut sebagai jaminan utang tanpa persetujuan tertulis dari perusahaan pembangunan perumahan dan pemukiman.
SHM Sarusun atau SKBG Sarusun Sertifikat Laik Fungsi Pembangunan Rusun dinyatakan selesai Setelah Penerbitan Pasal 44 Undang- Undang Rumah Susun
Pemanfaatan Rusun • Hunian, atau • Campuran Pemanfaatan Rusun: “Fungsi campuran” adalah campuran antara fungsi hunian dan bukan hunian Terdapat kerancuan di dalam UU Rusun, sebab UU Rusun tidak mengatur pemanfaatan Rusun untuk fungsi bukan hunian.
Pengelolaan Rusun Pengelolaan Rusun meliputi kegiatan operasional, pemeliharaan, dan perawatan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Pengelolaan Rusun harus dilaksanakan oleh pengelola yang berbadan hukum, kecuali Rusun umum sewa, Rusun khusus, dan Rusun negara Pengelola berhak Pengelolaan Rusun menerima sejumlah biaya pengelolaan yang dibebankan kepada pemilik dan penghuni secara proporsional. Pengelola yang berbadan hukum tersebut harus mendaftar dan mendapatkan izin usaha dari bupati/walikota. Khusus untuk Provinsi DKI Jakarta, harus didapat dari Gubernur.
Pengelolaan Rusun (Cont) Dapat bekerjasama dengan Pengelola Pelaku Pembangunan, dalam masa transisi wajib mengelola Rusun sebelum terbentuknya Perhimpunan pemilik dan penghuni sarusun (PPPSRS) • Masa transisi ditetapkan paling lama 1 (satu) tahun sejak penyerahan pertama kali sarusun kepada pemilik. • Besarnya biaya pengelolaan Rusun pada masa transisi ditanggung oleh pelaku pembangunan dan pemilik sarusun berdasarkan Nilai Perbandingan Proporsional (NPP) setiap sarusun
Pendirian PPPSRS Berdasarkan Undang Undang Rusun • Pelaku pembangunan wajib memfasilitasi terbentuknya PPPSRS paling lambat sebelum masa transisi berakhir; • PPPSRS diberi kedudukan sebagai badan hukum berdasarkan undang-undang; • Pemilik sarusun wajib membentuk PPPSRS; • PPPSRS beranggotakan pemilik atau penghuni yang mendapat kuasa dari pemilik sarusun.
Pendirian PPPSRS Berdasarkan Undang Undang Rusun (Cont’d) • Dalam hal PPPSRS telah terbentuk, pelaku pembangunan segera menyerahkan pengelolaan benda bersama, bagian bersama, dan tanah bersama kepada PPPSRS. • PPPSRS dapat membentuk atau menunjuk pengelola; • Tata cara mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni yang bersangkutan dengan penghunian diatur dalam Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga PPPSRS;
Pendirian PPPSRS Berdasarkan Kepmenpera No. 06/1995 Keputusan Menteri NegaraPerumahan Rakyat No. 06/KPTS/BKP4N/1995 tentang Pedoman Penyusunan Akta Pendirian, Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan Penghuni Rumah Susun Mengatur tentang pendirian Perhimpunan pemilik dan penghuni sarusun (PPPSRS)
Pendirian PPPSRS Berdasarkan Kepmenpera No. 06/1995 (Cont’d) • Para pemilik dan/atau penghuni Rusun mengadakan rapat pembentukan PPPSRS, dan hasilnya dituangkan dalam risalah (notulen) rapat; • Rapat pembentukan PPPSRS menunjuk beberapa anggota atau peserta rapat yang diberi kuasa untuk membuat pernyataan dari segala yang diputuskan dalam rapat di hadapan notaris; • Rapat pembentukan PPPSRS memutuskan dan menetapkan anggaran dasar dari PPPSRS; • Akta pembentukan disahkan oleh Bupati/Walikota, dan untuk Daerah Khusus Ibukota Jakarta disahkan oleh Gubernur.
Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Sarusun (PPPSRS) – Cont’d • Dalam hal PPPSRS memutuskan sesuatu yang berkaitan dengan kepemilikan dan pengelolaan Rusun, setiap anggota mempunyai hak yang sama dengan NPP • Dalam hal PPPSRS memutuskan sesuatu yang berkaitan dengan kepentingan penghunian Rusun, setiap anggota berhak memberikan satu suara. Ini berarti apabila sarusun telah dihuni, suara pemilik dapat dikuasakan kepada setiap penghuni sarusun. Sedangkan, apabila sarusun belum dihuni, setiap nama pemilik hanya mempunyai satu suara walaupun pemilik yang bersangkutan memiliki lebih dari satu sarusun.
Hak Suara Anggota PPPSRS Hak Suara untuk Anggota PPPSRS • Hak Suara Penghunian: Hak suara untuk menentukan tata tertib, pemakaian fasilitas bersama dan kewajiban pembayaran iuran atas pengelolaan dan asuransi kebakaran terhadap hak bersama seperti pengelolaan benda bersama, bagian bersama dan tanah bersama • Hak Suara Pengelolaan: Hak suara untuk menentukan pemeliharaan, perbaikan dan pembangunan prasarana lingkungan, serta fasilitas sosial, bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama • Hak Suara Kepemilikan: Hak suara untuk menentukan hal-hal yang menyangkut hubungan antara penghuni Sarusun, pemilihan pengurus perhimpunan penghuni dan biaya-biaya atas sarusun. Jenis hak suara tersebut di atas berpedoman pada Kepmenpera No. 06/1995
Hak Suara Anggota PPPSRS (Cont’d) Kepemilikan NPP Pengelolaan NPP Penghunian One unit one vote, apabila sarusun sudah dihuni, suara pemilik dapat dikuasakan kepada penghuni. Apabila belum dihuni, pemilik hanya punya satu suara meski memiliki lebih dari satu sarusun
Ketentuan Pidana (Cont’d) • Pelaku pembangunan rusun komersial yang mengingkari kewajibannya untuk menyediakan rusun umum minimal 20 % dari total rusun komersial yang dibangun. Dipidana dengan pidana penjara paling lama 2 tahun atau denda paling banyak Rp 20 M • Pelaku pembangunan yang membuat PPJB yang tidak sesuai dengan yang dipasarkan • atau belum memenuhi semua persyaratan kepastian seperti yang tercantum di dalam UU sebagai berikut: • status kepemilikan tanah; • kepemilikan IMB; • ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum; • keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen); dan • hal yang diperjanjikan. Dipidana penjara paling lama 4 tahun atau denda paling banyak Rp 4 M
Ketentuan Pidana (Cont’d) Dipidana dengan pidana penjara paling lama 1 tahun atau denda paling banyak Rp 50 juta • Merusak atau mengubah prasarana, sarana, dan utilitas umum; • Melakukan perbuatan yang membahayakan orang lain atau kepentingan umum; • Mengubah fungsi dan pemanfaatan sarusun; atau • Mengalihfungsikan prasarana, sarana, dan utilitas umum, serta benda bersama, bagian bersama dan tanah bersama dalam pembangunan atau pengelolaan rusun. Dipidana dengan pidana penjara paling lama 1 tahun atau denda paling banyak Rp 50 jutaRupiah • mengubah peruntukan lokasi Rusun yang sudah ditetapkan; atau • mengubah fungsi dan pemanfaatan Rusun
Ketentuan Pidana yang dilakukan oleh Badan Hukum • Selain pidana penjara dan denda terhadap pengurusnya, pidana dapat dijatuhkan terhadap badan hukum berupa pidana denda dengan pemberatan 3 kali dari pidana denda terhadap orang (Pasal 117 UU Rumah Susun) • Badan hukum dapat dijatuhi pidana tambahan berupa: Pencabutan Izin Usaha Pencabutan Status Badan Hukum Pembubaran suatu perseroan terbatas terjadi karena dicabutnya izin usaha perseroan terbatas tersebut, sehingga mewajibkan perseroan terbatas tersebut untuk melakukan likuidasi.
Sengketa Pembentukan PPPSRS Sengketa Rapat Pembentukan PPRS Bellezza • Perkara Perdata No. 235/Pdt.G/2011/PN.Jkt.Sel oleh Para Pemilik Sarusun PPRS Bellezza Permata Hijau terhadap (i) PT Sumber Daya Nusaphala, (ii) Notaris Mahendra Adinegara, dan (ii) Pengurus PPRS The Bellezza. • Gugatan Tata Usaha Negara oleh Para Pemilik terhadap Gubernur DKI Jakarta. PPRS The Bellezza Sebagai Tergugat Intervensi.
Flowchart Rapat Pembentukan Pembentukan PPRS The Bellezza Undangan Rapat dan Agenda Rapat Umum (min. H-7) Verifikasi oleh Panitia Rapat Pembukuan serta penetapan tata tertib Rapat Umum oleh Ketua PPRS Kuorum 2/3 atau sama dengan 67% dari jumlah peserta Rapat Umum. Tidak Tercapai Tercapai Rapat ditunda selama 2 x 30 menit Pemilihan Pengurus PPRS Berapapun jumlah yang hadir dapat melangsungkan Rapat Umum dan mengambil keputusan yang sah dan mengikat semua Peserta Rapat
Flowchart Rapat Pembentukan Pembentukan PPRS The Bellezza (Cont’d) Ketua PPRS Sementara memimpin agenda rapat Aklamasi Voting (pemungutan suara) Pengurus terpilih Serah terima jabatan oleh Ketua PPRS Sementara kepada Ketua PPRS terpilih Ketua PPPRS terpilih mengajukan draft AD/ART ditolak/keberatan, maka voting (pemungutan suara); Penetapan AD/ART PPRS Permohonan pengesahan ke Gubernur DKI Jakarta Aklamasi
Sengketa Pembentukan P3SRS Perkara Perdata No. 235/Pdt.G/2011/PN.Jkt.Sel Pengguggat Tergugat I Tidak semua pemilik dan penghuni Apartemen The Bellezza menerima undangan Rapat Pembentukan PPRS The Bellezza (Rapat Pembentukan); Tergugat I telah mengirim undangan Rapat Pembentukan kepada seluruh pemilik dan penghuni Rusun The Bellezza; Pengiriman undangan Rapat Pembentukan tidak sesuai dengan Kepmenpera No. 06/1995, karena kurang dari 14 hari sebelum Rapat Pembentukan; Kepmenpera No. 06/1995 tidak mengatur jangka waktu pengiriman undangan terkait dengan Rapat Pembentukan. Pengaturan jangka waktu undangan diatur dalam Lampiran III Kepmenpera No. 06/1995, adalah pedoman mengenai pembuatan ART. Kuorum Rapat Pembentukan kurang dari 30% dari NPP; Tidak terdapat pengaturan secara khusus yang mengatur mengenai kuorum Rapat Pembentukan untuk pertama kali. Pengesahan Tata Tertib Rapat Pembentukan bukanlah berdasarkan kuorum dari NPP, namun berdasarkan aklamasi.
Sengketa Pembentukan P3SRS (Cont’d) Perkara Perdata No. 235/Pdt.G/2011/PN.Jkt.Sel Berdasarkan kebiasaan, rapat umum luar biasa untuk pertama kali dilakukan setelah beberapa kali jeda waktu selama 30 menit, dan apabila tidak kuorum maka ditunda untuk kemudian diundang kembali; Mekanisme Rapat Pembentukan telah dilakukan berdasarkan ketentuan di dalam Tata Tertib Rapat Pembentukan. Rapat Pembentukan tidak mencapai kuorum, namun Tergugat membahas dan memutuskan Tata Tertib Rapat Pembentukan; Tata Tertib Rapat Pembentukan diperlukan karena tidak terdapat pengaturan secara khusus yang mengatur mekanisme maupun kuorum Rapat Pembentukan untuk pertama kali. Tata Tertib Rapat Pembentukan dijadikan pedoman dan dasar pelaksanaan dan jalannya Rapat Pembentukan, selayaknya norma pelaksanaan rapat yang ada di dalam masyarakat.
Sengketa Pembentukan P3SRS (Cont’d) Perkara Perdata No. 235/Pdt.G/2011/PN.Jkt.Sel Tergugat I tidak dapat menunjukkan surat keputusan Gubernur DKI Jakarta tentang pertelaan; Pertelaan Apartemen The Bellezza telah disahkan berdasarkan Kepgub DKI Jakarta No. 2190/2010, tertanggal 17 Desember 2010. AD/ART seharusnya disusun oleh pengurus terpilih, dan disahkan dalam rapat umum yang berbeda (bukan di dalam Rapat Pembentukan tersebut). Pengurus PPRS The Bellezza yang terpilih menyampaikan usulan draft AD/ART yang mengacu pada draft yang diberikan oleh Dinas Perumahan DKI Jakarta. Dalam undangan disebutkan bahwa draft tersebut sebelumnya telah disampaikan kepada para penghuni dan pemilik Apartemen The Bellezza untuk dapat diambil dan dipelajari. Kemudian, draft AD/ART disahkan secara musyawarah untuk mufakat di dalam Rapat Pembentukan.
Sengketa Pembentukan P3SRS (Cont’d) Putusan Perkara Perdata No. 235/Pdt.G/2011/PN.Jkt.Sel Pertimbangan Hukum: • Tergugat I telah mengajukan bukti surat undangan Rapat Pembentukan; • Telah menjadi pengetahuan umum bahwa pemilik Rusun pada umumnya adalah orang-orang yang mobilitasnya sangat tinggi; • Kepmenpera No. 06/1995 tidak mengatur secara tegas kuorum Rapat Pembentukan; • Saksi ahli Mo. Yahya Mulyarso, S.H., MSi menjelaskan bahwa tidak ada aturan yang mengatur mengenai jangka waktu pengiriman undangan Rapat Pembentukan kepada para penghuni dan pemilik Rusun; • Tergugat II telah membacakan draft Tata Tertib Rapat Pembentukan, dan di dalam Rapat Pembentukan peserta rapat telah diberikan kesempatan untuk memberikan tanggapan terhadap draft, dan draft tersebut diterima secara aklamasi oleh peserta rapat; • Pengurus PPRS The Bellezza terpilih telah diakui keabsahannya berdasarkan Keputusan Gubernur DKI Jakarta tentang pengesahan akta pembentukan PPRS The Bellezza;
Sengketa Pembentukan P3SRS (Cont’d) Putusan Perkara Perdata No. 235/Pdt.G/2011/PN.Jkt.Sel Amar Putusan: • Menolak gugatan Penggugat. • Menghukum Penggugat untuk membayar biaya perkara. Perangkat hukum pembentukan PPPSRS masih belum memadai, dan sebagai akibatnya pembentukan PPPSRS menjadi sumber konflik antara pengembang dengan penghuni, terutama terkait prosedur pembentukan PPPSRS untuk pertama kalinya.
Sengketa Pembentukan P3SRS Perkara Tata Usaha Negara No. 226/G/2012/PTUN.JKT Penggugat Tergugat II Intervensi Kepgub DKI No. 1397/2011 telah melanggar Kepmen No. 06/1995 jo. Pasal 71 PP No. 4/1998, antara lain mengenai tata cara undangan, kuorum rapat beserta Tata Tertib Rapat Pembentukan, sehingga seluruh hasil Rapat Pembentukan harus dinyatakan tidak sah Terkait Rapat Pembentukan, tidak ada satupun ketentuan dalam Kepmenpera No. 06/1995 yang mengatur mengenai tata cara undangan, kuorum serta tata tertib bagi Rapat Pembentukan untuk pertama kali. Di dalam susunan pengurus PPRS The Bellezza terdapat juga pihak PT Sumber Daya Nusaphala, sehingga melanggar Pasal 57 ayat (4) PP No. 4/1988. Pengurus PPRS The Bellezza terdiri dari orang pribadi, bukan PT Sumber Daya Nusaphala. Pengurus PPRS The Bellezza dipilih berdasarkan asas kekeluargaan. Penggugat juga mengajukan gugatan perbuatan melawan hukum di Pengadilan Negeri Jakarta Selatan. Gugatan perbuatan melawan hukum oleh Penggugat tidak ada hubungannya dengan perkara ini, sebab tidak mengikutsertakan Gubernur DKI Jakarta sebagai Tergugat.
Sengketa Pembentukan P3SRS Perkara Tata Usaha Negara No. 226/G/2012/PTUN.JKT Tindakan Tergugat yang menerbitkan Kepgub No. 1397/2011 mengabaikan keberatan Para Penggugat sehingga bertentangan dengan asas-asas umum pemerintahan yang baik. Dinas Perumahan DKI Jakarta telah menindaklanjuti surat keberatan Para Penggugat. Putusan Perkara Tata Usaha Negara No. 226/G/2012/PTUN.JKT Pertimbangan Hukum: • Majelis Hakim tidak menemukan adanya kewenangan Tergugat untuk menunda pengesahan akta notaris, dan Tergugat justru terikat untuk tunduk pada pembentukan PPRS berdasarkan akta notaris. • Dalam ketentuan hukum materil, Tergugat tidak memiliki kewenangan untuk menunda dan mengenyampingkan akta pembentukan. • Putusan Peradilan Tata Usaha Negara tidak mungkin dapat menyelesaikan permasalahan Para Penggugat sepanjang akta pembentukan tersebut tidak dibatalkan, sehingga gugatan perdata yang diajukan ke Pengadilan Negeri Jakarta Selatan sudah tepat untuk menghindari disparitas putusan antara lembaga peradilan.
Sengketa Pembentukan P3SRS Putusan Perkara Tata Usaha Negara No. 226/G/2012/PTUN.JKT • Pokok permasalahan menyangkut mengenai keabsahan suatu akta notaris yang pembatalannya merupakan kewenangan peradilan umum, dan oleh karenanya pokok sengketa ini bukanlah sengketa tata usaha negara. Amar Putusan: • Menyatakan Pengadilan Tata Usaha Negara Jakarta tidak berwenang sengketa tata usaha negara ini. • Menghukum Para Penggugat untuk membayar biaya perkara.
Leks&Co Menara Palma 17 Floor, Suite17-02B Jl. HR. Rasuna Said Blok X2 Kav.6 Kuningan, Jakarta 12950, Indonesia T. +62 21 5795 7550 F. +62 21 5795 7551 www.lekslawyer.com

More Related Content

PPTX
Poin-Poin Penting Dalam UU Cipta Kerja
byLeks&Co
 
PPTX
Hukum Perumahan dan Hukum Rumah Susun Pasca UU Cipta Kerja
byLeks&Co
 
PPTX
Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun
byLeks&Co
 
PPTX
Perumahan Permukiman
byLeks&Co
 
PPT
VIII PENDAFTARAN DAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH.ppt
byYohanesWatoLewar1
 
PPTX
Rev_PPT PROSES PENGADAAN TANAH.pptx
byNurFitriahAndriani2
 
PDF
Lelang - Ricco Survival Yubaidi, S.H., M.Kn.
byRicco Survival Yubaidi
 
PPT
Pembinaan dan Pengawasan PPAT (Permen Nomor 20 Tahun 2018)
byMuhammadSahlan19
 
Poin-Poin Penting Dalam UU Cipta Kerja
byLeks&Co
 
Hukum Perumahan dan Hukum Rumah Susun Pasca UU Cipta Kerja
byLeks&Co
 
Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun
byLeks&Co
 
Perumahan Permukiman
byLeks&Co
 
VIII PENDAFTARAN DAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH.ppt
byYohanesWatoLewar1
 
Rev_PPT PROSES PENGADAAN TANAH.pptx
byNurFitriahAndriani2
 
Lelang - Ricco Survival Yubaidi, S.H., M.Kn.
byRicco Survival Yubaidi
 
Pembinaan dan Pengawasan PPAT (Permen Nomor 20 Tahun 2018)
byMuhammadSahlan19
 

What's hot

PPTX
Undang-undang Rumah Susun Terbaru
byLeks&Co
 
PPTX
Pendaftaran tanah
byAliya Brahmandita
 
PPTX
Dasar - Dasar Hukum Pertanahan (Seri 2)
byLeks&Co
 
PPTX
Hukum Agraria - Pendaftaran Tanah
byAnnisa Fitria SH MH M.kn
 
PPTX
Dasar-Dasar Hukum Pertanahan
byLeks&Co
 
PPTX
Permasalahan Hukum di Sektor Perumahan/Properti di Indonesia dan Upaya Pengua...
byLeks&Co
 
PDF
Materi pengadaan tanah
byAkram Naufal
 
PPTX
Uji Tuntas Hukum Akuisisi Saham
byLeks&Co
 
PPTX
Konsolidasi Tanah dan Pengendalian Pertanahan
byushfia
 
PPTX
Pengadaan Tanah
byLeks&Co
 
PPT
Hukum agraria nasional pert ke 2
byAnnisa Fitria SH MH M.kn
 
PPTX
Permasalahan tata ruang dalam pembangunan (1)
byFithrohPutri
 
PPTX
hukum tata ruang
bygege52
 
PDF
Penyusunan Rencana Tata Ruang dan Dokumen Perencanaan Pembangunan Daerah
byDadang Solihin
 
PPTX
Dasar - Dasar Hukum Pertanahan (Seri 1)
byLeks&Co
 
PPTX
Mekanisme pembentukan peraturan daerah
byArdi Susanto
 
PPTX
Hak milik atas tanah powerpoint
byAndhika Pratama
 
PDF
Bab 8 hak kewajiban dan peran masyarakat
byDeki Zulkarnain
 
DOC
AKTA JUAL BELI ( CONTOH )
byDeejay Satugus Susanto
 
PPT
Hukum agraria
byAnnisa Fitria SH MH M.kn
 
Undang-undang Rumah Susun Terbaru
byLeks&Co
 
Pendaftaran tanah
byAliya Brahmandita
 
Dasar - Dasar Hukum Pertanahan (Seri 2)
byLeks&Co
 
Hukum Agraria - Pendaftaran Tanah
byAnnisa Fitria SH MH M.kn
 
Dasar-Dasar Hukum Pertanahan
byLeks&Co
 
Permasalahan Hukum di Sektor Perumahan/Properti di Indonesia dan Upaya Pengua...
byLeks&Co
 
Materi pengadaan tanah
byAkram Naufal
 
Uji Tuntas Hukum Akuisisi Saham
byLeks&Co
 
Konsolidasi Tanah dan Pengendalian Pertanahan
byushfia
 
Pengadaan Tanah
byLeks&Co
 
Hukum agraria nasional pert ke 2
byAnnisa Fitria SH MH M.kn
 
Permasalahan tata ruang dalam pembangunan (1)
byFithrohPutri
 
hukum tata ruang
bygege52
 
Penyusunan Rencana Tata Ruang dan Dokumen Perencanaan Pembangunan Daerah
byDadang Solihin
 
Dasar - Dasar Hukum Pertanahan (Seri 1)
byLeks&Co
 
Mekanisme pembentukan peraturan daerah
byArdi Susanto
 
Hak milik atas tanah powerpoint
byAndhika Pratama
 
Bab 8 hak kewajiban dan peran masyarakat
byDeki Zulkarnain
 
AKTA JUAL BELI ( CONTOH )
byDeejay Satugus Susanto
 
Hukum agraria
byAnnisa Fitria SH MH M.kn
 

Similar to Hukum Rumah Susun

PDF
rumah susun nih
byHanyauntukwebsite
 
PDF
Strata title dan SHM Sarusun
byIwanSukirman
 
PPTX
Hukum Properti pasca UU Cipta Kerja
byLeks&Co
 
PPT
Paparan sosialisasi uu nomor 20 tahun 2011 prog sejuta rumah-pekanbaru
bynovri ilham
 
PPT
kulrusunscdcddfcdfcfdvdscdscdscdscssax12007.ppt
byAldoPamungkas6
 
PDF
Permen pupr11 2019
byKantorHukum1
 
rumah susun nih
byHanyauntukwebsite
 
Strata title dan SHM Sarusun
byIwanSukirman
 
Hukum Properti pasca UU Cipta Kerja
byLeks&Co
 
Paparan sosialisasi uu nomor 20 tahun 2011 prog sejuta rumah-pekanbaru
bynovri ilham
 
kulrusunscdcddfcdfcfdvdscdscdscdscssax12007.ppt
byAldoPamungkas6
 
Permen pupr11 2019
byKantorHukum1
 

More from Leks&Co

PPTX
Hukum Rusun dan Hukum Perumahan
byLeks&Co
 
PPTX
Hukum Pertanahan Pasca UU Cipta Kerja PP No 18 Tahun 2021
byLeks&Co
 
PPTX
Hukum Ketenagakerjaan Pasca UU Cipta Kerja
byLeks&Co
 
PPTX
SYARAT DAN KETENTUAN PEMBANGUNAN DAN PENGEMBANGAN PROPERTI
byLeks&Co
 
PPT
Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah
byLeks&Co
 
PPTX
Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun
byLeks&Co
 
PPTX
Alternatif penyelesaian Sengketa
byLeks&Co
 
PPTX
Pengetahuan hukum bagi broker properti
byLeks&Co
 
PPTX
Perizinan Berusaha di Indonesia Melalui OSS
byLeks&Co
 
PPTX
Legal Drafting
byLeks&Co
 
PPTX
Penyelesaian Sengketa Komersial Implementasi dalam Praktik dan Contoh Kasus
byLeks&Co
 
PPTX
Mall lease agreement
byLeks&Co
 
PPTX
Filsafat Hukum John Finnis Kewajiban Hukum dan Hukum tidak Adil
byLeks&Co
 
PPTX
Penyediaan Tenaga Listrik untuk Bangunan dalam Kawasan Terbatas
byLeks&Co
 
PPTX
Updated and revised edition: The Ownership of House and Resident by Foreigner
byLeks&Co
 
PPTX
Association of Owner And Tenant of Condominium Unit (P3SRS)
byLeks&Co
 
PPTX
Steps and Explanation on Drafting Contract
byLeks&Co
 
PPTX
Dinamika Penyelesaian Sengketa Non-Litigasi terhadap Agunan pada Fasilitas KPR
byLeks&Co
 
PPTX
Supreme Court Regulation No. 3 of 2023 on Procedure for Appointment of Arbitr...
byLeks&Co
 
PPTX
Presentation for Quo Vadis RUU Pertanahan
byLeks&Co
 
Hukum Rusun dan Hukum Perumahan
byLeks&Co
 
Hukum Pertanahan Pasca UU Cipta Kerja PP No 18 Tahun 2021
byLeks&Co
 
Hukum Ketenagakerjaan Pasca UU Cipta Kerja
byLeks&Co
 
SYARAT DAN KETENTUAN PEMBANGUNAN DAN PENGEMBANGAN PROPERTI
byLeks&Co
 
Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah
byLeks&Co
 
Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun
byLeks&Co
 
Alternatif penyelesaian Sengketa
byLeks&Co
 
Pengetahuan hukum bagi broker properti
byLeks&Co
 
Perizinan Berusaha di Indonesia Melalui OSS
byLeks&Co
 
Legal Drafting
byLeks&Co
 
Penyelesaian Sengketa Komersial Implementasi dalam Praktik dan Contoh Kasus
byLeks&Co
 
Mall lease agreement
byLeks&Co
 
Filsafat Hukum John Finnis Kewajiban Hukum dan Hukum tidak Adil
byLeks&Co
 
Penyediaan Tenaga Listrik untuk Bangunan dalam Kawasan Terbatas
byLeks&Co
 
Updated and revised edition: The Ownership of House and Resident by Foreigner
byLeks&Co
 
Association of Owner And Tenant of Condominium Unit (P3SRS)
byLeks&Co
 
Steps and Explanation on Drafting Contract
byLeks&Co
 
Dinamika Penyelesaian Sengketa Non-Litigasi terhadap Agunan pada Fasilitas KPR
byLeks&Co
 
Supreme Court Regulation No. 3 of 2023 on Procedure for Appointment of Arbitr...
byLeks&Co
 
Presentation for Quo Vadis RUU Pertanahan
byLeks&Co
 

Hukum Rumah Susun

  • 1.
    www.lekslawyer.com Hukum RumahSusun Dalam Perspektif Pengembang
  • 2.
    Latar Belakang •Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (“UU Rumah Susun”) diundangkan pada tanggal 10 November 2011, dan berlaku sejak tanggal diundangkan. • Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun (“UU Lama”) dicabut dan dinyatakan tidak berlaku. • Semua peraturan pelaksanaan dari UU Lama dinyatakan tetap berlaku sepanjang tidak bertentangan atau belum diganti dengan peraturan pelaksanaan yang baru berdasarkan Undang-Undang baru ini.
  • 3.
    • Bangunan gedungbertingkat; • Dibangun dalam satu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian; • Distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal; • Merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian; • Dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Rumah Susun Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) • Badan hukum • Anggotanya adalah pemilik atau penghuni Sarusun Jenis Rumah Susun Rumah Susun Umum Rumah Susun Khusus Rumah Susun Negara Rumah Susun Komersial
  • 4.
    Pembangunan Rusun olehPerusahaan Penanam Modal Asing • Pengembangan Rusun komersial dapat dilaksanakan oleh setiap orang, termasuk oleh perusahaan penanaman modal asing (Pasal 16 ayat (1) dan Pasal Pasal 41 UU Rumah Susun); • Penanaman modal asing wajib dilakukan dalam bentuk perseroan terbatas (“PT PMA”); • Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (“KBLI”) yang cocok bagi PT PMA dengan kegiatan pengembangan Rusun adalah KBLI No. 68110 (Real Estat Yang Dimiliki Sendiri Atau Disewa).
  • 5.
    Pembangunan Rusun olehPerusahaan Penanam Modal Asing (Cont’d) • KBLI No. 68110 (Real Estat Yang Dimiliki Sendiri Atau Disewa): “Kelompok ini mencakup usaha pembelian, penjualan, persewaan dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa, seperti bangunan apartemen, bangunan tempat tinggal dan bukan tempat tinggal. Termasuk kegiatan penjualan tanah dan pengoperasian kawasan tempat tinggal yang bisa dipindah-pindah.” • Penanam modal asing dapat memiliki 100 % (seratus persen) saham di dalam PT PMA dengan KBLI No. 68110.
  • 6.
    Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun (“SHM Sarusun”) Tanda bukti kepemilikan atas satuan rumah susun (Sarusun) di atas tanah hak milik (HM), hak guna bangunan (HGB) atau hak pakai (HP) di atas tanah negara, serta HGB atau HP di atas tanah hak pengelolaan (HPL). Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung Satuan Rumah Susun (“SKBH satuan Sarusun”) Tanda bukti kepemilikan atas Sarusun di atas barang milik negara/daerah berupa tanah atau tanah wakaf dengan cara sewa. • Angka yang menunjukkan perbandingan antara Sarusun terhadap hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang dihitung berdasarkan nilai sarusun yang bersangkutan terhadap jumlah nilai rumah susun secara keseluruhan pada waktu pelaku pembangunan pertama kali memperhitungkan biaya pembangunannya secara keseluruhan untuk menentukan harga jualnya Nilai Perbandingan Proporsional (NPP)
  • 7.
    Sertifikat Hak MilikSatuan Rumah Susun (SHM Sarusun) Merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan, yang terdiri dari: a. Salinan buku tanah dan surat ukur atas tanah bersama sesuai dengan ketentuan perundang-undangan; b. Gambar denah lantai pada tingkat rumah susun bersangkutan yang menunjukkan Sarusun yang dimiliki; dan c. Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama bagi yang bersangkutan. Dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan sesuai dengan ketentuan perundang-undangan.
  • 8.
    Sertifikat Kepemilikan BagunanGedung Sarusun (SKBG Sarusun) Merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan yang terdiri atas: a. Salinan buku bangunan gedung; b. Salinan surat perjanjian sewa atas tanah; c. Gambar denah lantai pada tingkat Rusun yang bersangkutan yang menunjukkan sarusun yang dimiliki; dan d. Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama dan benda bersama yang bersangkutan. Dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani fidusia sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
  • 9.
    Kewajiban Pelaku PembangunanRusun Komersial untuk Menyediakan Rusun Umum • Pelaku pembangunan Rusun komersial wajib untuk menyediakan Rusun umum (yang dapat dilakukan di luar lokasi Rusun komersial di dalam kabupaten/kota yang sama) minimal 20% dari total luas lantai Rusun komersial yang dibangun. • Ketentuan lebih lanjut akan diatur di Peraturan Pemerintah
  • 10.
    • Hak Milik • Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas Tanah Negara • Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas Hak Pengelolaan Rusun dapat dibangun di atas tanah:
  • 11.
    Gambar dan Uraian Pelaku pembangunan wajib memisahkan Rusun atas Sarusun yang bersifat perorangan, dengan hak bersama bersama, benda bersama dan tanah bersama Pemisahan Rusun wajib dituangkan dalam bentuk gambar dan uraian Gambar dan uraian menjadi dasar untuk menetapkan NPP, SHM sarusun atau SKBG sarusun, dan PPJB Gambar dan uraian dibuat sebelum pelaksanaan pembangunan Rusun Ketentuan lebih lanjut diatur dengan peraturan pemerintah
  • 12.
    Gambar dan uraian dituangkan dalam bentuk akta pemisahan yang disahkan oleh bupati/walikota Khusus untuk DKI Jakarta, akta pemisahan disahkan oleh Gubernur Status hak atas tanah dan Dalam melakukan pembangunan Rusun, pelaku pembangunan harus memenuhi ketentuan administratif yang meliputi: Izin mendirikan bangunan (IMB)
  • 13.
    Rencana fungsi dan pemanfaatan Rusun harus mendapatkan izin dari bupati/walikota Khusus untuk Provinsi DKI Jakarta, rencana fungsi dan pemanfaatan harus mendapatkan izin dari Gubernur. Setelah mendapatkan izin, pelaku pembangunan wajib meminta pengesahan dari pemerintah daerah tentang pertelaan yang menunjukkan batas yang jelas dari setiap Sarusun, bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama berserta uraian NPP.
  • 14.
    Permohonan izin diajukanoleh pelaku pembangunan dengan melampirkan persyaratan berikut: • sertifikat hak atas tanah; • surat keterangan rencana kabupaten/kota; • gambar rencana tapak; • gambar rencana arsitektur yang memuat denah, tampak, dan potongan Rusun yang menunjukkan dengan jelas batasan secara vertikal dan horizontal dari Sarusun; • gambar rencana yang menunjukkan dengan jelas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama; dan • gambar rencana utilitas umum dan instalasi berserta perlengkapannya. • Perjanjian tertulis pemanfaatan dan pendayagunaan tanah (bila dibangun di atas tanah sewa).
  • 15.
    Perubahan Rencana Fungsidan Pemanfaatan Tanah Rusun • Wajib mendapatkan izin dari bupati/ walikota; • Perubahan rencana fungsi dan pemanfaatan rusun tidak mengurangi fungsi bagian bersama, benda bersama, dan fungsi hunian. • Dalam hal perubahan rencana fungsi dan pemanfaatan tanah Rusun mengakibatkan perubahan NPP, maka pertelaannya harus mendapatkan pengesahan kembali dari bupati/walikota. • Khusus untuk Provinsi DKI Jakarta, harus mendapatkan izin dari Gubernur;
  • 16.
    Sertifikat Laik Fungsi • Pelaku pembangunan wajib mengajukan permohonan Sertifikat Laik Fungsi (SLF) kepada bupati/walikota setelah menyelesaikan seluruh atau sebagian pembangunan rusun sepanjang tidak bertentangan dengan IMB. • Laik fungsi adalah berfungsinya seluruh atau sebagian bangunan rusun yang dapat menjamin dipenuhinya persyaratan tata bangunan dan keandalan bangunan rusun sesuai dengan fungsi yang ditetapkan dalam IMB. • Khusus untuk Provinsi DKI Jakarta, permohonan diajukan kepada Gubernur.
  • 17.
    Pemasaran Rusun •Apabila pemasaran dilakukan sebelum pembangunan rusun dilaksanakan, pelaku pembangunan sekurang-kurangnya harus memiliki (Pasal 42 ayat (2) UU Rusun): a. kepastian peruntukan ruang; b. kepastian hak atas tanah; c. kepastian status penguasaan rusun; d. perizinan pembangunan rusun; dan e. jaminan atas pembangunan rusun dari lembaga penjamin. • Dalam hal pemasaran dilakukan sebelum pembangunan rusun segala sesuatu yang dijanjikan oleh pelaku pembangunan dan/atau agen pemasaran mengikat sebagai perjanjian pengikatan jual beli bagi para pihak.
  • 18.
    Perjanjian Pengikatan JualBeli (PPJB) PPJB dilakukan setelah memenuhi persyaratan atau kepastian: Status kepemilikan tanah Kepemilikan IMB Ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum Keterbangunan paling sedikit 20% 20% dari volume konstruksi bangunan rusun yang sedang dipasarkan Hal yang diperjanjikan Lokasi, bentuk, spesifikasi, harga, prasarana, sarana, utilitas umum, waktu serah terima Dibuat di hadapan notaris
  • 19.
    Perjanjian Pengikatan JualBeli (PPJB) Pedoman PPJB Rusun Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor: 11/KPTS/1994 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun (Kepmenpera No. 11/1994)
  • 20.
    Perjanjian Pengikatan JualBeli (PPJB) Ketentuan Material dalam PPJB PPJB mengatur hal-hal berikut, antara lain:  Objek yang akan diperjualbelikan adalah hak milik atas Sarusun yang meliputi bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama sesuai dengan Nilai Perbandingan Proportional (NPP) dari Sarusun yang bersangkutan. Rusun yang akan dijual wajib memiliki izin-izin seperti izin lokasi, bukti penguasaan dan pembayaran tanah dan izin mendirikan bangunan.  Pengelolaan Rusun menetapkan bahwa pembeli harus bersedia untuk menjadi anggota Perimpunan Pemilik dan Penghuni Sarusun (sekarang PPPSRS) dalam rangka untuk mengelola bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama berserta fasilitasnya dengan memungut uang pangkal dan iuran yang besarnya akan ditetapkan secara musyawarah.
  • 21.
    PPJB (Cont’d) Kewajiban Pengusaha Pembangunan Perumahan dan Permukiman: 1. Sebelum melakukan pemasaran perdana, perusahaan pembangunan perumahan dan permukiman wajib melaporkan kepada Bupati/Walikota dengan tembusan kepada Menteri Negara Perumahan Rakyat, dengan melampirkan: • salinan surat persetujuan izin prinsip; • salinan surat keputusan pemberian izin lokasi; • bukti pengadaan dan pelunasan tanah; • salinan surat izin mendirikan bangunan; • gambar denah pertelaan yang telah mendapat pengesahan dari pemerintah daerah setempat. Dalam jangka waktu selambat-lambatnya 30 (tiga puluh) hari kalendar terhitung sejak tanggal yang tercantum dalam tanda terima laporan tersebut belum mendapat jawaban dari Bupati/Walikota yang bersangkutan, maka pemasaran perdana tersebut dapat dilaksanakan. Ketentuan dan syarat terkait pemasaran dalam UU Rusun bukanlah hal yang baru, sebab sebelumnya telah diatur di dalam Kepmenpera No. 11/1994.
  • 22.
    PPJB (Cont’d) 2.Menyediakan dokumen pembangunan perumahan antara lain : • sertifikat hak atas tanah; • rencana tapak; • gambar rencana arsitektur yang memuat denah dan potongan beserta pertelaannya yang menunjukkan dengan jelas batas secara vertikal dan horizontal dari Sarusun; • gambar rencana struktur beserta, perhitungannya; • gambar rencana yang menunjukkan dengan jelas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama; • gambar rencana jaringan dan instalasi beserta perlengkapannya. 3. Menyelesaikan bangunan sesuai dengan standar yang telah diperjanjikan; 4. Memperbaiki kerusakan yang terjadi dalam jangka waktu 100 hari setelah tanggal ditandatangani berita acara penyerahan sarusun, dari pengusaha kepada pemesan;
  • 23.
    PPJB (Cont’d) 5.Bertanggung jawab terhadap adanya cacat tersembunyi yang baru dapat diketahui di kemudian hari; 6. Menjadi pengelola sementara Rusun sebelum terbentuknya perhimpunan penghuni dan membantu menunjuk pengelola setelah perhimpunan penghuni terbentuk; 7. Mengasuransikan pekerjaan pembangunan tersebut selama berlangsungnya pembangunan; 8. Jika selama berlangsungnya pembangunan terjadi force majeur (keadaan kahar) yang di luar kemampuan para pihak, Pengusaha dan Pembeli akan mempertimbangkan penyelesaiannya sebaik-baiknya dengan dasar pertimbangan utama adalah dapat diselesaikannya pembangunan sarusun;
  • 24.
    PPJB (Cont’d) 9.Menyiapkan akta jual beli Sarusun kemudian bersama-sama dengan pembeli menandatangani akta jual beli di hadapan Notaris/PPAT pada tanggal yang ditetapkan. Kemudian, perusahaan pembangunan perumahan dan permukiman dan/atau Notaris/PPAT yang ditunjuk akan mengurus agar pembeli memperoleh sertifikat hak milik atas Sarusun atas nama pembeli, yang biayanya ditanggung oleh pembeli. 10. Menyerahkan Sarusun termasuk fasilitas umum dan fasilitas sosial secara sempurna pada tanggal yang ditetapkan, dan jika pengusaha belum dapat menyelesaikan pada waktu tersebut, maka diberi kesempatan menyelesaikan pembangunan tersebut dalam jangka waktu 120 (seratus dua puluh) hari kalendar, dihitung sejak tanggal rencana penyerahan rusun tersebut.
  • 25.
    PPJB (Cont’d) Apabilapenyerahan Sarusun ternyata masih tidak terlaksana sama sekali, maka perikatan jual beli batal demi hukum, dan kebatalan ini tidak perlu dibuktikan atau dimintakan keputusan pengadilan atau badan arbitrase. Perusahaan pembangunan perumahan dan permukiman diwajibkan mengembalikan pembayaran uang yang telah diterima dari pembeli ditambah dengan denda dan bunga setiap bulannya sesuai dengan suku bunga bank yang berlaku. 11. Penyelesaian perselisihan yang terjadi sehubungan dengan perjanjian jual beli pendahuluan sarusun dilakukan melalui arbitrase yang ditetapkan sesuai dengan aturan-aturan Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) dengan biaya ditanggung renteng oleh para pihak.
  • 26.
    PPJB (Cont’d) Kewajiban Pemesan adalah: 1. Menyatakan bahwa pemesan (calon pembeli) telah membaca, memahami, dan menerima syarat-syarat dan ketentuan dari surat pesanan dan pengikatan jual beli serta akan tunduk kepada syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan anggaran dasar perhimpunan pemilik dan penghuni Sarusun dan dokumen-dokumen lain terkait, serta bahwa ketentuan dari perjanjian-perjanjian dan dokumen-dokumen tersebut mengikat pembeli; 2. Setiap pemesan setelah menjadi pembeli Sarusun wajib membayar biaya pengelolaan (management fee) dan biaya utilitas (utility charge) dan jika terlambat pembayarannya dikenakan denda yang besarnya disesuaikan dengan keputusan perhimpunan penghuni; 3. Yang menjadi tanggung jawab pemesan meliputi: a. biaya pembayaran akta-akta yang diperlukan b. biaya jasa PPAT untuk pembuatan akta jual beli Sarusun; c. biaya untuk memperoleh Hak Milik atas Sarusun, biaya pendaftaran jual beli atas Sarusun
  • 27.
    PPJB (Cont’d) 4.Setelah akta jual beli ditandatangani tetapi sebelum sertifikat hak milik Sarusun diterbitkan oleh kantor pertanahan setempat: a) Jika Sarusun tersebut dialihkan kepada pihak ketiga dikenakan biaya administrasi yang ditetapkan perusahaan pembangunan dan perumahan dan pemukiman, yang besarnya tidak lebih dari 1% dari harga jual. b) Jika Sarusun dialihkan kepada pihak anggota keluarga karena sebab apapun juga termasuk karena pewarisan menurut hukum dikenakan biaya administrasi untuk Notaris/ PPAT yang besarnya sesuai dengan ketentuan yang berlaku. 5. Sebelum lunasnya pembayaran atas harga jual Sarusun yang dibelinya pemesan tidak dapat mengalihkan atau menjadikan Sarusun tersebut sebagai jaminan utang tanpa persetujuan tertulis dari perusahaan pembangunan perumahan dan pemukiman.
  • 28.
    SHM Sarusun atau SKBG Sarusun Sertifikat Laik Fungsi Pembangunan Rusun dinyatakan selesai Setelah Penerbitan Pasal 44 Undang- Undang Rumah Susun
  • 29.
    Pemanfaatan Rusun •Hunian, atau • Campuran Pemanfaatan Rusun: “Fungsi campuran” adalah campuran antara fungsi hunian dan bukan hunian Terdapat kerancuan di dalam UU Rusun, sebab UU Rusun tidak mengatur pemanfaatan Rusun untuk fungsi bukan hunian.
  • 30.
    Pengelolaan Rusun PengelolaanRusun meliputi kegiatan operasional, pemeliharaan, dan perawatan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Pengelolaan Rusun harus dilaksanakan oleh pengelola yang berbadan hukum, kecuali Rusun umum sewa, Rusun khusus, dan Rusun negara Pengelola berhak Pengelolaan Rusun menerima sejumlah biaya pengelolaan yang dibebankan kepada pemilik dan penghuni secara proporsional. Pengelola yang berbadan hukum tersebut harus mendaftar dan mendapatkan izin usaha dari bupati/walikota. Khusus untuk Provinsi DKI Jakarta, harus didapat dari Gubernur.
  • 31.
    Pengelolaan Rusun (Cont) Dapat bekerjasama dengan Pengelola Pelaku Pembangunan, dalam masa transisi wajib mengelola Rusun sebelum terbentuknya Perhimpunan pemilik dan penghuni sarusun (PPPSRS) • Masa transisi ditetapkan paling lama 1 (satu) tahun sejak penyerahan pertama kali sarusun kepada pemilik. • Besarnya biaya pengelolaan Rusun pada masa transisi ditanggung oleh pelaku pembangunan dan pemilik sarusun berdasarkan Nilai Perbandingan Proporsional (NPP) setiap sarusun
  • 32.
    Pendirian PPPSRS BerdasarkanUndang Undang Rusun • Pelaku pembangunan wajib memfasilitasi terbentuknya PPPSRS paling lambat sebelum masa transisi berakhir; • PPPSRS diberi kedudukan sebagai badan hukum berdasarkan undang-undang; • Pemilik sarusun wajib membentuk PPPSRS; • PPPSRS beranggotakan pemilik atau penghuni yang mendapat kuasa dari pemilik sarusun.
  • 33.
    Pendirian PPPSRS BerdasarkanUndang Undang Rusun (Cont’d) • Dalam hal PPPSRS telah terbentuk, pelaku pembangunan segera menyerahkan pengelolaan benda bersama, bagian bersama, dan tanah bersama kepada PPPSRS. • PPPSRS dapat membentuk atau menunjuk pengelola; • Tata cara mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni yang bersangkutan dengan penghunian diatur dalam Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga PPPSRS;
  • 34.
    Pendirian PPPSRS BerdasarkanKepmenpera No. 06/1995 Keputusan Menteri NegaraPerumahan Rakyat No. 06/KPTS/BKP4N/1995 tentang Pedoman Penyusunan Akta Pendirian, Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga Perhimpunan Penghuni Rumah Susun Mengatur tentang pendirian Perhimpunan pemilik dan penghuni sarusun (PPPSRS)
  • 35.
    Pendirian PPPSRS BerdasarkanKepmenpera No. 06/1995 (Cont’d) • Para pemilik dan/atau penghuni Rusun mengadakan rapat pembentukan PPPSRS, dan hasilnya dituangkan dalam risalah (notulen) rapat; • Rapat pembentukan PPPSRS menunjuk beberapa anggota atau peserta rapat yang diberi kuasa untuk membuat pernyataan dari segala yang diputuskan dalam rapat di hadapan notaris; • Rapat pembentukan PPPSRS memutuskan dan menetapkan anggaran dasar dari PPPSRS; • Akta pembentukan disahkan oleh Bupati/Walikota, dan untuk Daerah Khusus Ibukota Jakarta disahkan oleh Gubernur.
  • 36.
    Perhimpunan Pemilik danPenghuni Sarusun (PPPSRS) – Cont’d • Dalam hal PPPSRS memutuskan sesuatu yang berkaitan dengan kepemilikan dan pengelolaan Rusun, setiap anggota mempunyai hak yang sama dengan NPP • Dalam hal PPPSRS memutuskan sesuatu yang berkaitan dengan kepentingan penghunian Rusun, setiap anggota berhak memberikan satu suara. Ini berarti apabila sarusun telah dihuni, suara pemilik dapat dikuasakan kepada setiap penghuni sarusun. Sedangkan, apabila sarusun belum dihuni, setiap nama pemilik hanya mempunyai satu suara walaupun pemilik yang bersangkutan memiliki lebih dari satu sarusun.
  • 37.
    Hak Suara AnggotaPPPSRS Hak Suara untuk Anggota PPPSRS • Hak Suara Penghunian: Hak suara untuk menentukan tata tertib, pemakaian fasilitas bersama dan kewajiban pembayaran iuran atas pengelolaan dan asuransi kebakaran terhadap hak bersama seperti pengelolaan benda bersama, bagian bersama dan tanah bersama • Hak Suara Pengelolaan: Hak suara untuk menentukan pemeliharaan, perbaikan dan pembangunan prasarana lingkungan, serta fasilitas sosial, bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama • Hak Suara Kepemilikan: Hak suara untuk menentukan hal-hal yang menyangkut hubungan antara penghuni Sarusun, pemilihan pengurus perhimpunan penghuni dan biaya-biaya atas sarusun. Jenis hak suara tersebut di atas berpedoman pada Kepmenpera No. 06/1995
  • 38.
    Hak Suara AnggotaPPPSRS (Cont’d) Kepemilikan NPP Pengelolaan NPP Penghunian One unit one vote, apabila sarusun sudah dihuni, suara pemilik dapat dikuasakan kepada penghuni. Apabila belum dihuni, pemilik hanya punya satu suara meski memiliki lebih dari satu sarusun
  • 39.
    Ketentuan Pidana (Cont’d) • Pelaku pembangunan rusun komersial yang mengingkari kewajibannya untuk menyediakan rusun umum minimal 20 % dari total rusun komersial yang dibangun. Dipidana dengan pidana penjara paling lama 2 tahun atau denda paling banyak Rp 20 M • Pelaku pembangunan yang membuat PPJB yang tidak sesuai dengan yang dipasarkan • atau belum memenuhi semua persyaratan kepastian seperti yang tercantum di dalam UU sebagai berikut: • status kepemilikan tanah; • kepemilikan IMB; • ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum; • keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh persen); dan • hal yang diperjanjikan. Dipidana penjara paling lama 4 tahun atau denda paling banyak Rp 4 M
  • 40.
    Ketentuan Pidana (Cont’d) Dipidana dengan pidana penjara paling lama 1 tahun atau denda paling banyak Rp 50 juta • Merusak atau mengubah prasarana, sarana, dan utilitas umum; • Melakukan perbuatan yang membahayakan orang lain atau kepentingan umum; • Mengubah fungsi dan pemanfaatan sarusun; atau • Mengalihfungsikan prasarana, sarana, dan utilitas umum, serta benda bersama, bagian bersama dan tanah bersama dalam pembangunan atau pengelolaan rusun. Dipidana dengan pidana penjara paling lama 1 tahun atau denda paling banyak Rp 50 jutaRupiah • mengubah peruntukan lokasi Rusun yang sudah ditetapkan; atau • mengubah fungsi dan pemanfaatan Rusun
  • 41.
    Ketentuan Pidana yangdilakukan oleh Badan Hukum • Selain pidana penjara dan denda terhadap pengurusnya, pidana dapat dijatuhkan terhadap badan hukum berupa pidana denda dengan pemberatan 3 kali dari pidana denda terhadap orang (Pasal 117 UU Rumah Susun) • Badan hukum dapat dijatuhi pidana tambahan berupa: Pencabutan Izin Usaha Pencabutan Status Badan Hukum Pembubaran suatu perseroan terbatas terjadi karena dicabutnya izin usaha perseroan terbatas tersebut, sehingga mewajibkan perseroan terbatas tersebut untuk melakukan likuidasi.
  • 42.
    Sengketa Pembentukan PPPSRS Sengketa Rapat Pembentukan PPRS Bellezza • Perkara Perdata No. 235/Pdt.G/2011/PN.Jkt.Sel oleh Para Pemilik Sarusun PPRS Bellezza Permata Hijau terhadap (i) PT Sumber Daya Nusaphala, (ii) Notaris Mahendra Adinegara, dan (ii) Pengurus PPRS The Bellezza. • Gugatan Tata Usaha Negara oleh Para Pemilik terhadap Gubernur DKI Jakarta. PPRS The Bellezza Sebagai Tergugat Intervensi.
  • 43.
    Flowchart Rapat PembentukanPembentukan PPRS The Bellezza Undangan Rapat dan Agenda Rapat Umum (min. H-7) Verifikasi oleh Panitia Rapat Pembukuan serta penetapan tata tertib Rapat Umum oleh Ketua PPRS Kuorum 2/3 atau sama dengan 67% dari jumlah peserta Rapat Umum. Tidak Tercapai Tercapai Rapat ditunda selama 2 x 30 menit Pemilihan Pengurus PPRS Berapapun jumlah yang hadir dapat melangsungkan Rapat Umum dan mengambil keputusan yang sah dan mengikat semua Peserta Rapat
  • 44.
    Flowchart Rapat PembentukanPembentukan PPRS The Bellezza (Cont’d) Ketua PPRS Sementara memimpin agenda rapat Aklamasi Voting (pemungutan suara) Pengurus terpilih Serah terima jabatan oleh Ketua PPRS Sementara kepada Ketua PPRS terpilih Ketua PPPRS terpilih mengajukan draft AD/ART ditolak/keberatan, maka voting (pemungutan suara); Penetapan AD/ART PPRS Permohonan pengesahan ke Gubernur DKI Jakarta Aklamasi
  • 45.
    Sengketa Pembentukan P3SRS Perkara Perdata No. 235/Pdt.G/2011/PN.Jkt.Sel Pengguggat Tergugat I Tidak semua pemilik dan penghuni Apartemen The Bellezza menerima undangan Rapat Pembentukan PPRS The Bellezza (Rapat Pembentukan); Tergugat I telah mengirim undangan Rapat Pembentukan kepada seluruh pemilik dan penghuni Rusun The Bellezza; Pengiriman undangan Rapat Pembentukan tidak sesuai dengan Kepmenpera No. 06/1995, karena kurang dari 14 hari sebelum Rapat Pembentukan; Kepmenpera No. 06/1995 tidak mengatur jangka waktu pengiriman undangan terkait dengan Rapat Pembentukan. Pengaturan jangka waktu undangan diatur dalam Lampiran III Kepmenpera No. 06/1995, adalah pedoman mengenai pembuatan ART. Kuorum Rapat Pembentukan kurang dari 30% dari NPP; Tidak terdapat pengaturan secara khusus yang mengatur mengenai kuorum Rapat Pembentukan untuk pertama kali. Pengesahan Tata Tertib Rapat Pembentukan bukanlah berdasarkan kuorum dari NPP, namun berdasarkan aklamasi.
  • 46.
    Sengketa Pembentukan P3SRS(Cont’d) Perkara Perdata No. 235/Pdt.G/2011/PN.Jkt.Sel Berdasarkan kebiasaan, rapat umum luar biasa untuk pertama kali dilakukan setelah beberapa kali jeda waktu selama 30 menit, dan apabila tidak kuorum maka ditunda untuk kemudian diundang kembali; Mekanisme Rapat Pembentukan telah dilakukan berdasarkan ketentuan di dalam Tata Tertib Rapat Pembentukan. Rapat Pembentukan tidak mencapai kuorum, namun Tergugat membahas dan memutuskan Tata Tertib Rapat Pembentukan; Tata Tertib Rapat Pembentukan diperlukan karena tidak terdapat pengaturan secara khusus yang mengatur mekanisme maupun kuorum Rapat Pembentukan untuk pertama kali. Tata Tertib Rapat Pembentukan dijadikan pedoman dan dasar pelaksanaan dan jalannya Rapat Pembentukan, selayaknya norma pelaksanaan rapat yang ada di dalam masyarakat.
  • 47.
    Sengketa Pembentukan P3SRS(Cont’d) Perkara Perdata No. 235/Pdt.G/2011/PN.Jkt.Sel Tergugat I tidak dapat menunjukkan surat keputusan Gubernur DKI Jakarta tentang pertelaan; Pertelaan Apartemen The Bellezza telah disahkan berdasarkan Kepgub DKI Jakarta No. 2190/2010, tertanggal 17 Desember 2010. AD/ART seharusnya disusun oleh pengurus terpilih, dan disahkan dalam rapat umum yang berbeda (bukan di dalam Rapat Pembentukan tersebut). Pengurus PPRS The Bellezza yang terpilih menyampaikan usulan draft AD/ART yang mengacu pada draft yang diberikan oleh Dinas Perumahan DKI Jakarta. Dalam undangan disebutkan bahwa draft tersebut sebelumnya telah disampaikan kepada para penghuni dan pemilik Apartemen The Bellezza untuk dapat diambil dan dipelajari. Kemudian, draft AD/ART disahkan secara musyawarah untuk mufakat di dalam Rapat Pembentukan.
  • 48.
    Sengketa Pembentukan P3SRS(Cont’d) Putusan Perkara Perdata No. 235/Pdt.G/2011/PN.Jkt.Sel Pertimbangan Hukum: • Tergugat I telah mengajukan bukti surat undangan Rapat Pembentukan; • Telah menjadi pengetahuan umum bahwa pemilik Rusun pada umumnya adalah orang-orang yang mobilitasnya sangat tinggi; • Kepmenpera No. 06/1995 tidak mengatur secara tegas kuorum Rapat Pembentukan; • Saksi ahli Mo. Yahya Mulyarso, S.H., MSi menjelaskan bahwa tidak ada aturan yang mengatur mengenai jangka waktu pengiriman undangan Rapat Pembentukan kepada para penghuni dan pemilik Rusun; • Tergugat II telah membacakan draft Tata Tertib Rapat Pembentukan, dan di dalam Rapat Pembentukan peserta rapat telah diberikan kesempatan untuk memberikan tanggapan terhadap draft, dan draft tersebut diterima secara aklamasi oleh peserta rapat; • Pengurus PPRS The Bellezza terpilih telah diakui keabsahannya berdasarkan Keputusan Gubernur DKI Jakarta tentang pengesahan akta pembentukan PPRS The Bellezza;
  • 49.
    Sengketa Pembentukan P3SRS(Cont’d) Putusan Perkara Perdata No. 235/Pdt.G/2011/PN.Jkt.Sel Amar Putusan: • Menolak gugatan Penggugat. • Menghukum Penggugat untuk membayar biaya perkara. Perangkat hukum pembentukan PPPSRS masih belum memadai, dan sebagai akibatnya pembentukan PPPSRS menjadi sumber konflik antara pengembang dengan penghuni, terutama terkait prosedur pembentukan PPPSRS untuk pertama kalinya.
  • 50.
    Sengketa Pembentukan P3SRS Perkara Tata Usaha Negara No. 226/G/2012/PTUN.JKT Penggugat Tergugat II Intervensi Kepgub DKI No. 1397/2011 telah melanggar Kepmen No. 06/1995 jo. Pasal 71 PP No. 4/1998, antara lain mengenai tata cara undangan, kuorum rapat beserta Tata Tertib Rapat Pembentukan, sehingga seluruh hasil Rapat Pembentukan harus dinyatakan tidak sah Terkait Rapat Pembentukan, tidak ada satupun ketentuan dalam Kepmenpera No. 06/1995 yang mengatur mengenai tata cara undangan, kuorum serta tata tertib bagi Rapat Pembentukan untuk pertama kali. Di dalam susunan pengurus PPRS The Bellezza terdapat juga pihak PT Sumber Daya Nusaphala, sehingga melanggar Pasal 57 ayat (4) PP No. 4/1988. Pengurus PPRS The Bellezza terdiri dari orang pribadi, bukan PT Sumber Daya Nusaphala. Pengurus PPRS The Bellezza dipilih berdasarkan asas kekeluargaan. Penggugat juga mengajukan gugatan perbuatan melawan hukum di Pengadilan Negeri Jakarta Selatan. Gugatan perbuatan melawan hukum oleh Penggugat tidak ada hubungannya dengan perkara ini, sebab tidak mengikutsertakan Gubernur DKI Jakarta sebagai Tergugat.
  • 51.
    Sengketa Pembentukan P3SRS Perkara Tata Usaha Negara No. 226/G/2012/PTUN.JKT Tindakan Tergugat yang menerbitkan Kepgub No. 1397/2011 mengabaikan keberatan Para Penggugat sehingga bertentangan dengan asas-asas umum pemerintahan yang baik. Dinas Perumahan DKI Jakarta telah menindaklanjuti surat keberatan Para Penggugat. Putusan Perkara Tata Usaha Negara No. 226/G/2012/PTUN.JKT Pertimbangan Hukum: • Majelis Hakim tidak menemukan adanya kewenangan Tergugat untuk menunda pengesahan akta notaris, dan Tergugat justru terikat untuk tunduk pada pembentukan PPRS berdasarkan akta notaris. • Dalam ketentuan hukum materil, Tergugat tidak memiliki kewenangan untuk menunda dan mengenyampingkan akta pembentukan. • Putusan Peradilan Tata Usaha Negara tidak mungkin dapat menyelesaikan permasalahan Para Penggugat sepanjang akta pembentukan tersebut tidak dibatalkan, sehingga gugatan perdata yang diajukan ke Pengadilan Negeri Jakarta Selatan sudah tepat untuk menghindari disparitas putusan antara lembaga peradilan.
  • 52.
    Sengketa Pembentukan P3SRS Putusan Perkara Tata Usaha Negara No. 226/G/2012/PTUN.JKT • Pokok permasalahan menyangkut mengenai keabsahan suatu akta notaris yang pembatalannya merupakan kewenangan peradilan umum, dan oleh karenanya pokok sengketa ini bukanlah sengketa tata usaha negara. Amar Putusan: • Menyatakan Pengadilan Tata Usaha Negara Jakarta tidak berwenang sengketa tata usaha negara ini. • Menghukum Para Penggugat untuk membayar biaya perkara.
  • 53.
    Leks&Co Menara Palma17 Floor, Suite17-02B Jl. HR. Rasuna Said Blok X2 Kav.6 Kuningan, Jakarta 12950, Indonesia T. +62 21 5795 7550 F. +62 21 5795 7551 www.lekslawyer.com