PPJB dalam dokumen ini menjelaskan perjanjian antara pembeli dan penjual untuk membeli tanah. Dokumen menjelaskan klausul-klausul penting dalam PPJB seperti harga pembelian, ketentuan pembayaran, persyaratan penyerahan tanah, dan konsekuensi pelanggaran perjanjian.

1. PERJANJIAN PERIKATAN JUAL BELI
TANAH (DARI PERSPEKTIF PEMBELI)
Oleh: Rama Mahendra, S.H.
www.lekslawyer.com

2. PPJB dalam Akuisisi Properti
• Perjanjian Perikatan Jual Beli (PPJB) pada dasarnya
adalah perjanjian untuk membeli tanah dan/atau properti,
(misalnya: rumah, unit apartemen, dan lain-lain) dimana
penjual berjanji pada suatu saat yang ditentukan akan
menjual tanah dan/atau aset propertinya kepada pembeli
dan pembeli berjanji pada suatu saat yang ditentukan
akan membeli tanah dan/atau aset properti tersebut dari
penjual.
• PPJB dibuat sebagai perikatan sebelum para pihak
membuat Akta Jual Beli di hadapan Pejabat Pembuat
Akta Tanah (PPAT).

3. Apakah Fungsi PPJB?
• Untuk mengikat harga sebelum dilakukannya AJB.
• Pembeli perlu melakukan Uji Tuntas Hukum;
• Apabila pembayarannya dilakukan bertahap;
• Apabila properti yang dibeli belum dibangun (indent),
dan pengembang perlu uang muka untuk membangun;
• Apabila ada persyaratan-persyaratan yang belum
dipenuhi para pihak (perizinan, reklamasi danau, status
hukum terkait hak atas tanah, dll);
• Apabila pembeli ingin membeli tanah atau properti yang
terpisah-pisah namun secara borongan;
• Dan lain-lain.

4. Contoh Anatomi PPJB Tanah
(Main Clauses)
1. Definisi dan Interpretasi
2. Jual Beli Tanah
3. Harga Pembelian
4. Ketentuan Pembayaran
5. Janji-Janji Penjual
6. Persyaratan Pendahuluan
7. Uji Tuntas Hukum
8. Penyerahan atas Tanah
9. Penyelesaian
10. Perbedaan Luas
11. Eksklusivitas
12. Pernyataan dan Jaminan
13. Wanprestasi
14. Akibat Wanprestasi
Penjual
15. Akibat Wanprestasi
Pembeli
16. Pengakhiran Perjanjian
17. Akibat Pengakhiran
Perjanjian

5. Contoh Anatomi PPJB Tanah
(Boiler Plate Clauses)
18. Keadaan Kahar
19. Ganti Rugi
20. Hukum Yang Berlaku
21. Pengalihan
22. Penyelesaian Perselisihan
23. Pemberitahuan
24. Ketentuan lain-lain
24.1. Kerahasiaan
24.2. Jaminan Lebih lanjut
24.3. Manfaat Perjanjian
24.4. Hak Kumulatif
24.5. Pengenyampingan
24.6. Pengeyampingan Pasal
1266 KUHPer
24.7. Keseluruhan Perjanjian
24.8. Keterpisahan
24.9. Amandemen
24.10. Perikatan
24.11. Bahasa Yang Berlaku
24.12. Rangkap
24.13. Judul
24.14. Biaya Perjanjian

6. Contoh Anatomi PPJB Tanah
(Annexes)
1. Definisi
2. Lokasi Tanah
3. Jalan dan Infrastruktur Sekitar Tanah
4. Kuasa-Kuasa
5. Berita Acara Serah Terima
6. Hal-hal lain tergantung pada jenis transaksi dan
kesepakatan para pihak
BACK

7. BACK
Definisi dan Interpretasi
Berisi penjelasan secara umum tentang istilah-istilah yang digunakan
(defined terms) di dalam PPJB dan ketentuan-ketentuan dalam
melakukan interpretasi di dalam PPJB.
Definisi:
“Perjanjian adalah Perjanjian Perikatan Jual Beli ini bersama
dengan lampiran-lampirannya dan perubahannya dari waktu ke
waktu, yang merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan
Perjanjian ini.”
Interpretasi:
“bagian judul dan bagian yang digarisbawahi adalah untuk
kenyamanan saja dan tidak akan mempengaruhi interpretasi
Perjanjian ini.”

8. BACK
Jual Beli Tanah
• Contoh klausul:
“Dengan tunduk pada syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan
dalam Perjanjian ini, Penjual dengan ini
setuju untuk menjual, mengalihkan, menyerahkan
Tanah kepada Pembeli, bebas dari hak tanggungan,
agunan, hak gadai, hak istimewa, atau beban-beban
dalam bentuk lainnya, dan Pembeli dengan ini setuju
untuk membeli dan menerima pengalihan atas Tanah”.

9. Harga Pembelian
• Berisi kesepakatan atas harga pembelian tanah:
1. Harga tanah per meter persegi (m2) (“Harga Tanah”);
2. Total harga pembelian tanah = (luas tanah yang tercantum
pada sertifikat) x (Harga Tanah)
• Total harga pembelian tanah akan disesuaikan kembali,
tergantung pada hasil pengukuran final yang dilakukan oleh
kantor pertanahan.

10. Cont’d – Harga Pembelian
Biaya-Biaya dan Pajak-Pajak
Pembeli
1. Biaya-biaya Notaris/ PPAT
(Akta Jual Beli, pemeriksaan atas Sertifikat
Tanah, perubahan nama pada Sertifikat
Tanah menjadi atas nama Pembeli, dan
layanan-layanan lainnya);
2. Pajak Pertanbahan Nilai (PPN);
3. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan);
4. Pajak Bumi dan Bangunan atas Tanah
setelah tanggal serah atas Tanah;
5. Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP)
untuk melakukan balik nama atas Sertifikat
Tanah.
Penjual
1. Pajak Penghasilan Penjual;
2. Pajak Bumi dan Bangunan atas Tanah
sampai dengan tanggal serah terima atas
Tanah.
BACK

11. Ketentuan Pembayaran
• Mengatur mengenai tahapan, jadwal, serta syarat-syarat
pendahuluan atas pembayaran dari pembeli
kepada penjual.
• Syarat pendahuluan tersebut adalah kondisi yang
harus dipenuhi oleh penjual sebelum pembayaran
oleh pembeli.
• Apabila penjual tidak memenuhi kondisi tersebut
maka pembeli tidak wajib melakukan pembayaran.

12. Cont’d - Ketentuan Pembayaran
Syarat pendahuluan untuk tiap tahapan pembayaran
perlu diatur sedemikian rupa untuk memitigasi resiko-resiko
yang dapat merugikan klien kita.
Contoh klausul:
“Pembayaran Pertama dibayar pada tanggal [*],
dengan bergantung pada pemenuhan kewajiban
Penjual sebagaimana diatur dalam Pasal [*] dalam
Perjanjian ini”

13. BACK
Cont’d - Ketentuan Pembayaran
Dalam pasal ini diatur juga mengenai cara pembayaran dan
informasi rekening penjual untuk melakukan pembayaran.
Contoh klausul:
“Setiap pembayaran dari Pembeli kepada Penjual sesuai
dengan Perjanjian ini wajib dibuat melalui setoran tunai
atau transfer kepada rekening bank Penjual atau alat
pembayaran lainnya yang akan disepakati oleh Para
Pihak. Pembayaran dengan cara setor tunai atau transfer
tunai harus dilakukan ke rekening bank Penjual berikut ini:
[***]”

14. BACK
Janji-Janji Penjual
Pasal ini mengatur mengenai kewajiban-kewajiban
Penjual terhadap Pembeli.
Contoh Klausul:
“Tanpa mengurangi kewajiban-kewajiban lain dari
Penjual sebagaimana telah diatur dalam Perjanjian
ini, Penjual wajib: (i) [*], (ii) [*], (iii) [*], dst… “

15. Persyaratan Pendahuluan
Pasal ini mengatur mengenai kondisi-kondisi yang
harus terpenuhi sebelum para pihak melakukan
penyelesaian transaksi (closing) atas jual-beli tanah,
dengan penandatanganan AJB.
Contoh Klausul:
“Penyelesaian I adalah bergantung (kecuali
dikesampingkan secara tertulis oleh Pembeli, jika
dapat dikesampingkan) pada: (i) [*], (ii) [*], dst…”

16. BACK
Cont’d - Persyaratan Pendahuluan
• Hal-hal material apa saja yang perlu dimasukan ke
dalam Persyaratan Pendahuluan?
• Apakah akibatnya jika Persyaratan Pendahuluan tidak
terpenuhi?
• Apakah perbedaan Persyaratan Pendahuluan pada
pasal ini dengan Persyaratan Pendahuluan pada pasal
Ketentuan Pembayaran?
• Apakah perbedaan Persyaratan Pendahuluan dengan
Janji-Janji Penjual?

17. Uji Tuntas Hukum
Pada pasal ini diatur mengenai cakupan, jangka waktu, dan kewajiban
penjual sehubungan dengan Uji Tuntas Hukum.
Contoh Klausul:
• “Penjual dengan ini mengijinkan Pembeli dan setiap staf,
manajemen, konsultan yang ditunjuk oleh Pembeli untuk melakukan
uji tuntas terhadap Tanah”
• “Uji Tuntas sebagaimana dimaksud di atas telah dapat dimulai
dilakukan terhitung sejak tanggal penandatanganan Perjanjian ini
sampai dengan tanggal penandatanganan akta jual beli atas Tanah
SHM antara Penjual dan Pembeli dihadapan PPAT”
• “Penjual wajib membantu Pembeli dalam pelaksanaan Uji Tuntas
dengan menerbitkan dan/atau menyerahkan surat-surat atau
dokumen-dokumen milik Penjual yang diminta oleh Pembeli”

18. BACK
Cont’d - Uji Tuntas Hukum
• Mana yang lebih baik, Uji Tuntas Hukum sebelum
atau sesudah tanda tangan PPJB?
• Biasanya Uji Tuntas Hukum dikaitkan juga dengan
syarat pendahuluan (baik syarat untuk pembayaran
ataupun syarat untuk closing).
• Uji Tuntas Hukum juga dapat dikaitkan dengan
pengakhiran perjanjian.

19. Penyerahan Atas Tanah
Pasal ini mengatur mengenai kewajiban Penjual
menyerahkan tanah miliknya (secara fisik) kepada
pembeli, antara lain waktu serta kondisi serah terima.
Waktu serah terima tanah, biasanya bersamaan dengan:
1. Penandatanganan AJB (Closing);
2. Pelunasan Pembayaran (Final Payment).

20. BACK
Cont’d - Penyerahan Atas Tanah
Contoh klausul:
“Selambat-lambatnya pada tanggal [*], Penjual wajib:
a) menyerahkan Tanah kepada Pembeli; dan
b) menyerahkan Sertifikat Tanah atas Tanah yang
telah didaftarkan menjadi atas nama Pembeli;
Penjual akan menyerahkan Tanah dengan kondisi bahwa
ketinggian permukaan tanah atas Tanah akan +/- 50 cm
(kurang lebih lima puluh centimeter) lebih tinggi dari
ketinggian permukaan jalan terdekat yang ada di sekitar
Tanah”

21. Penyelesaian
Pasal ini mengatur mengenai waktu, dan hal-hal yang
terjadi pada saat dilakukannya Penyelesaian (Closing).
Penyelesaian dapat dilakukan pada tanggal yang
ditentukan, atau tergantung pada pemenuhan Syarat
Pendahuluan, atau kombinasi dari keduanya.
Apakah yang biasanya terjadi saat Penyelesaian?
1. AJB
2. Serah Terima?
3. Pelunasan Pembayaran?

22. BACK
Cont’d - Penyelesaian
Contoh Klausul:
“Penyelesaian jual beli atas Tanah A akan dilakukan pada
Tanggal Penyelesaian I, setelah semua syarat pendahuluan
sebagaimana tercantum dalam Pasal [*] telah dipenuhi
(“Penyelesaian I”)”
“Pada Penyelesaian I:
a) Para Pihak akan menandatangani Akta Jual Beli atas
Tanah A; dan
b) Penjual akan menyerahkan Tanah A kepada Pembeli”

23. BACK
Perbedaan Luas
Contoh Klausul:
“Apabila terdapat perbedaan antara total luas Tanah
sebagaimana tertera dalam Lampiran [*] Perjanjian
ini dengan hasil final pengukuran oleh Badan
Pertanahan Nasional, maka Para Pihak harus tunduk
pada hasil pengukuran dari Badan Pertanahan
Nasional dan harus menyesuaikan total harga
transaksi Tanah sesuai dengan hasil akhir pengukuran
oleh Badan Pertanahan Nasional”

24. Eksklusivitas
Penjual tidak akan melakukan
(sebelum tanggal penyelesaian)
Menjual, mengalihkan, membebankan,
memindahtangankan atau memberikan
hak opsi
Meminta, berinisiatif atau
menganjurkan suatu penawaran dari
pihak manapun
Menyediakan informasi kepada pihak
manapun, sehubungan dengan penjualan
tanah, kecuali apabila informasi tersebut
berdasarkan hukum dan peraturan yang
berlaku di Indonesia
BACK

25. Pernyataan dan Jaminan
Pasal ini berisi pernyataan atas fakta (statements of
facts) dan jaminan dari masing-masing pihak kepada
pihak lainnya.
Isi dari pernyataan dan jaminan bisa dibagi menjadi
dua bagian, yaitu pernyataan dan jaminan secara umum
dan secara khusus.

26. Cont’d - Pernyataan dan Jaminan
Contoh Klausul:
Umum:
“Tiap-tiap Pihak menyatakan dan menjamin Pihak lainnya,
dengan seolah-olah diulang kembali pada Tanggal
Penyelesaian, sebagai berikut: (i) [*], (ii) [*], dst…”
Khusus:
“Sebagai tambahan atas Pasal [*] di atas, Penjual dengan
ini menyatakan dan menjamin kepada Pembeli, dengan
seolah-olah diulang kembali pada Tanggal Penyelesaian,
sebagai berikut: (i) [*], (ii) [*], dst…”

27. Cont’d - Pernyataan dan Jaminan
Cacat Tersembunyi (hidden defect)
• Penjual harus menanggung barang itu
terhadap cacat tersembunyi, yang
sedemikian rupa sehingga barang itu
tidak dapat digunakan untuk tujuan yang
dimaksud, atau yang demikian
mengurangi pemakaian, sehingga
seandainya pembeli mengetahui cacat
itu, ia sama sekali tidak akan
membelinya atau tidak akan
membelinya selain dengan harga yang
kurang (Pasal 1504 KUHper).
Strict Liability (Tanggung
Jawab Mutlak)
• diatur dalam Pasal 88 UU
Lingkungan Hidup.
• Bertanggungjawab mutlak atas
kerugian yang terjadi tanpa
perlu pembuktian unsur
kesalahan.
BACK

28. Wanprestasi
• Pasal ini mengatur mengnai tindakan-tindakan yang
dikategorikan sebagai tindakan wanprestasi oleh
Penjual (“Wanprestasi Penjual”) maupun Pembeli
(“Wanprestasi Pembeli”).
• Apa sajakah contoh Wanprestasi Penjual dan
Wanprestasi Pembeli?
• Di dalam pasal ini biasanya juga dapat diatur
mekanisme pemberitahuan dan jangka waktu
perbaikan wanprestasi (remedial period).

29. Cont’d - Wanprestasi
Wanprestasi Penjual
Lalai
menyerahkan
Tanah dalam
waktu yang
ditetapkan
Lalai memenuhi
janji-janji Penjual
Lalai memenuhi
kewajiban-kewajiban
berdasarkan
Perjanjian
Pernyataan dan
Jaminan tidak
benar dan/atau
menyesatkan

30. Cont’d - Wanprestasi
Wanprestasi
Pembeli
Lalai melakukan
pembayaran yang
telah ditetapkan
Lalai memenuhi
kewajiban-kewajiban
berdasarkan
Perjanjian
Pernyataan dan
jaminan dari Pembeli
tidak benar dan/atau
menyesatkan

31. BACK
Cont’d - Wanprestasi
Contoh Klausul:
“Tindakan-tindakan berikut ini akan dikategorikan sebagai
tindakan wanprestasi oleh Penjual: (i) [*], (ii) [*], dst…”
“Jika wanprestasi dilakukan oleh Penjual, Pembeli akan
memberitahukan kepada Penjual secara tertulis untuk
menginstruksikan agar Penjual memperbaiki kelalaiannya
selambat-lambatnya dalam waktu [*] hari kalender setelah
diterimanya surat pemberitahuan dari Pembeli”

32. Akibat Wanprestasi
• Pasal ini mengatur tentang konsekuensi atas
terjadinya Wanprestasi Penjual dan Wanprestasi
Pembeli.
• Contoh akibat wanprestasi?
▫ membayar denda (cara perhitungan, cara pembayaran);
▫ pihak yang dirugikan tidak wajib melaksanakan
kewajibannya di dalam Perjanjian (kewajiban secara
umum atau spesifik);
▫ mengakhiri Perjanjian;
▫ dan lain-lain.

33. BACK
Cont’d – Akibat Wanprestasi
Contoh Klausul:
“Jika Penjual tidak memperbaiki kelalaiannya
sebagaimana diatur dalam Pasal [*] dalam waktu
sebagaimana diatur dalam Pasal [*], Penjual wajib
membayar denda kepada Pembeli sebesar 0.1% (nol
koma satu persen) dari total pembayaran yang telah
dilakukan oleh Pembeli kepada Penjual, dihitung per
hari, hingga kelalaian tersebut telah sepenuhnya
diperbaiki”

34. Pengakhiran Perjanjian
• Pasal ini mengatur mengenai sebab-sebab,
mekanisme, dan pembatasan-pembatasan atas
terjadinya suatu pengakhiran Perjanjian.
• Apa sajakah sebab-sebab pengakhiran Perjanjian?
• Siapa yang dapat mengakhiri Perjanjian?
• Bagaimana mekanisme untuk mengakhiri Perjanjian?

35. Cont’d – Pengakhiran Perjanjian
Pengakhiran
berdasarkan kesepakatan
Para Pihak secara tertulis.
oleh Pembeli ataupun Penjual,
dengan memberikan
pemberitahuan secara tertulis
dalam jangka waktu tertentu
kepada pihak lainnya
Keterlambatan prestasi
tertentu yang berlanjut
sampai jangka waktu
tertentu
Salah satu pihak lalai
memperbaiki kelalaiannya
sebagaimana diatur dalam
Perjanjian dalam jangka
waktu tertentu
Salah satu pihak menjadi
pailit atau tidak mampu
membayar, atau usahanya
dialihkan kepada
penerima, penerima
pengalihan, atau wali, baik
dengan sukarela ataupun
sebaliknya
berdasarkan kesepakatan oleh
Para Pihak sebagai akibat dari
adanya Keadaan Kahar

36. BACK
Cont’d - Pengakhiran Perjanjian
Apa sajakah pembatasan-pembatasan yang berlaku
terhadap pengakhiran Perjanjian?
Contoh Klausul:
“Para Pihak setuju bahwa setelah Penyelesaian II telah
selesai, maka tidak akan ada lagi pengakhiran atas
Perjanjian ini”
“Untuk menghindari keragu-raguan, pengakhiran setelah
Penyelesaian I hanya akan dapat dilakukan oleh Pembeli
karena kegagalan Penjual untuk menyerahkan Tanah
sebagaimana dimaksud dalam Pasal [*]”

37. Akibat Pengakhiran Perjanjian
Pasal ini mengatur mengenai konsekuensi atas masing-masing
Pengakhiran Perjanjian yang telah diatur
sebelumnya.
Sebagai konsultan hukum, kita perlu memperhatikan
secara cermat semua alur dari Wanprestasi sampai
dengan Akibat Pengakhiran Perjanjian.
Perlu diatur bahwa pasal ini akan tetap berlaku
meskipun Perjanjian ini berakhir.

38. Cont’d - Akibat Pengakhiran
Perjanjian
Contoh Akibat Pengakhiran oleh Pembeli:
• Mengembalikan semua pembayaran yang telah
dilakukan oleh Pembeli kepada Penjual (diluar PPN);
• Membayar denda yang terhutang kepada Pembeli;
• Membayar kompensasi.
Contoh Akibat Pengakhiran oleh Penjual:
• Pembayaran yang telah dibayarkan oleh Pembeli
akan hangus dan ditahan oleh Penjual

39. Cont’d - Akibat Pengakhiran
Perjanjian
Contoh Klausul:
“Jika Perjanjian diakhiri oleh Pembeli sebagaimana disebutkan
dalam Pasal [*], Penjual wajib, tidak lebih dari dari 14 (empat
belas) hari kalender setelah menerima pemberitahuan
pengakhiran dari Pembeli:
a) mengembalikan semua pembayaran yang telah dilakukan
oleh Pembeli kepada Penjual (di luar PPN); dan
b) membayar kompensasi kepada Pembeli sebesar 20% (dua
puluh persen) dari seluruh pembayaran yang telah
dibayarkan oleh Pembeli kepada Penjual (di luar PPN)”.