PPJB dalam dokumen ini menjelaskan perjanjian antara pembeli dan penjual untuk membeli tanah. Dokumen menjelaskan klausul-klausul penting dalam PPJB seperti harga pembelian, ketentuan pembayaran, persyaratan penyerahan tanah, dan konsekuensi pelanggaran perjanjian.
Hukum Pertanahan Pasca UU Cipta Kerja PP No 18 Tahun 2021Leks&Co
Hukum Pertanahan Pasca UU Cipta Kerja PP No. 18/2021
Outline
Hak Pengelolaan
Tanah Reklamasi
Hak Atas Tanah
Hak Guna Usaha
Hak Guna Bangunan
Hak Pakai
Pembatalan Hak atas Tanah
Satuan Rumah Susun
Properti untuk Orang Asing
Ruang Atas Tanah dan Ruang Bawah Tanah
Pendaftaran Tanah secara Elektronik
Kawasan dan Tanah Telantar
HPL
Ketentuan mengenai HPL diatur lebih lanjut di dalam Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 Tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (“PP No. 18/2021”)
Sejarah Pengaturan HPL
Sebelum ditetapkannya PP No. 18/2021, ketentuan mengenai HPL disinggung dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah (“PP No. 40/1996”) dan berbagai aturan lain
HPL didefinisikan PP No. 40/1996 sebagai hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya.
Ketentuan mengenai subjek HPL serta tata cara permohonan dan pemberiannya diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 9 Tahun 1999 Tentang Pemberian dan Pembatalan Hak atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan (“Permenag No. 9/1999”)
PP No. 18/2021 juga memberikan definisi HPL sebagai hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang HPL
HPL dapat berasal dari (i) tanah negara dan (i) tanah ulayat.
HPL di atas tanah negara diberikan sepanjang tugas pokok dan fungsinya langsung berhubungan dengan pengelolaan tanah
Hukum Pertanahan Pasca UU Cipta Kerja PP No 18 Tahun 2021Leks&Co
Hukum Pertanahan Pasca UU Cipta Kerja PP No. 18/2021
Outline
Hak Pengelolaan
Tanah Reklamasi
Hak Atas Tanah
Hak Guna Usaha
Hak Guna Bangunan
Hak Pakai
Pembatalan Hak atas Tanah
Satuan Rumah Susun
Properti untuk Orang Asing
Ruang Atas Tanah dan Ruang Bawah Tanah
Pendaftaran Tanah secara Elektronik
Kawasan dan Tanah Telantar
HPL
Ketentuan mengenai HPL diatur lebih lanjut di dalam Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 Tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (“PP No. 18/2021”)
Sejarah Pengaturan HPL
Sebelum ditetapkannya PP No. 18/2021, ketentuan mengenai HPL disinggung dalam Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah (“PP No. 40/1996”) dan berbagai aturan lain
HPL didefinisikan PP No. 40/1996 sebagai hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya.
Ketentuan mengenai subjek HPL serta tata cara permohonan dan pemberiannya diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 9 Tahun 1999 Tentang Pemberian dan Pembatalan Hak atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan (“Permenag No. 9/1999”)
PP No. 18/2021 juga memberikan definisi HPL sebagai hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang HPL
HPL dapat berasal dari (i) tanah negara dan (i) tanah ulayat.
HPL di atas tanah negara diberikan sepanjang tugas pokok dan fungsinya langsung berhubungan dengan pengelolaan tanah
Legal Writing – Cont’d
Mulai dengan menulis untuk kepentingan hukum (penulisan hukum)
Penting sekali untuk praktisi hukum seperti advokat, hakim, in-house lawyers, jaksa, dll
Tujuan : Untuk menginformasikan, membujuk, mencatat suatu hal penting
Untuk hakim, jika ditulis secara tidak baik atau bahkan salah maka pesan yang mau disampaikan tidak akan tercapai. Jika ini adalah suatu putusan pengadilan, maka putusan tersebut tentu berisiko dibantah lebih lanjut (upaya hukum seperti banding, kasasi, dll)
Untuk advokat, jika salah menulis bahasa hukum maka bisa kalah di suatu kasus, kehilangan klien, dokumen menjadi ambigu tidak jelas (berakibat sengketa), malpraktik, dll
Terdapat tiga tipe :
Untuk menginformasikan, misalnya surat kepada klien, surat kepada pihak ketiga, nasihat hukum dan memo. Surat termasuk komunikasi elektronik seperti surat elektronik dan WhatsApp misalnya
Untuk membujuk, misalnya gugatan, memori banding, memori kasasi
Untuk mencatat atau mendokumentasikan, misalnya akta, kontrak, wasiat, resolusi rapat umum pemegang saham, dll
EMLI Training-Drafting Perjanjian di Bidang Pertambangan (Kontrak Jual Bali B...EMLI Indonesia
Materi Drafting Perjanjian di Bidang Pertambangan (Kontrak Jual Bali Batubara dan Perjanjian Jasa Pertambangan) yang disampaikan oleh Bapak Dendi Adisuryo dalam acara Kursus Intensif Hukum Pertambangan. Acara tersebut di selenggarakan oleh EMLI Trainig, yang hingga saat ini telah memiliki lebih dari 1500 Alumini dari berbagai latar belakang.
Legal Writing – Cont’d
Mulai dengan menulis untuk kepentingan hukum (penulisan hukum)
Penting sekali untuk praktisi hukum seperti advokat, hakim, in-house lawyers, jaksa, dll
Tujuan : Untuk menginformasikan, membujuk, mencatat suatu hal penting
Untuk hakim, jika ditulis secara tidak baik atau bahkan salah maka pesan yang mau disampaikan tidak akan tercapai. Jika ini adalah suatu putusan pengadilan, maka putusan tersebut tentu berisiko dibantah lebih lanjut (upaya hukum seperti banding, kasasi, dll)
Untuk advokat, jika salah menulis bahasa hukum maka bisa kalah di suatu kasus, kehilangan klien, dokumen menjadi ambigu tidak jelas (berakibat sengketa), malpraktik, dll
Terdapat tiga tipe :
Untuk menginformasikan, misalnya surat kepada klien, surat kepada pihak ketiga, nasihat hukum dan memo. Surat termasuk komunikasi elektronik seperti surat elektronik dan WhatsApp misalnya
Untuk membujuk, misalnya gugatan, memori banding, memori kasasi
Untuk mencatat atau mendokumentasikan, misalnya akta, kontrak, wasiat, resolusi rapat umum pemegang saham, dll
EMLI Training-Drafting Perjanjian di Bidang Pertambangan (Kontrak Jual Bali B...EMLI Indonesia
Materi Drafting Perjanjian di Bidang Pertambangan (Kontrak Jual Bali Batubara dan Perjanjian Jasa Pertambangan) yang disampaikan oleh Bapak Dendi Adisuryo dalam acara Kursus Intensif Hukum Pertambangan. Acara tersebut di selenggarakan oleh EMLI Trainig, yang hingga saat ini telah memiliki lebih dari 1500 Alumini dari berbagai latar belakang.
Materi kali ini membahas terkait Jual Beli Hak Atas Tanah. Syarat Formil dan Syarat Materiil. Mulai Prosedur Persiapan, Pembuatan Akta hingga Pendaftaran di Kantor Pertanahan setempat.
Ricco S. Yubaidi, S.H., M.Kn.
Supreme Court Regulation No. 3 of 2023 on Procedure for Appointment of Arbitr...Leks&Co
In general, arbitration procedures are regulated under Law No. 30 of 1999 on Arbitration and Alternative Dispute Resolution (“Arbitration Law”).
In the last quarter of 2023, the Supreme Court issued SC Regulation No. 3/2023. As part of the regulatory framework under Arbitration Law, this regulation sets out further details in arbitration procedures, among others, the court-ordered appointment of arbitrators, right to challenge, and the enforcement as well as the annulment of arbitral awards.
Key Provisions of SC Regulation No.3/2023
1. Recognition of Sharia Arbitration;
2. Appointment of Arbitrator and Right to Challenge;
3. Registration and Enforcement of Arbitral Award; and
4. Annulment of Arbitral Award;
This regulation aims to streamline arbitration processes and ensure clarity and fairness in the resolution of disputes through both conventional and Sharia arbitration mechanisms.
HUKUM PROPERTI PASCA UU CIPTA KERJA
Kepemilikan HMSRS Orang Asing
Ketentuan Umum HMSRS
• UU Rusun: SHMSRS diterbitkan bagi setiap orang yang memenuhi syarat sebagai pemegang HAT
• HAT adalah hak-hak atas tanah yang diatur dalam UUPA, untuk Orang Asing yang relevan adalah Hak Pakai
Kepemilikan HMSRS oleh Orang Asing
• UU CK: HMSRS dapat diberikan kepada Orang Asing yang memiliki izin sesuai ketentuan per-uu-an
• PP 18/2021: Rumah tempat tinggal/hunian yang dapat dimiliki Orang Asing dapat berupa Rusun yang dibangun di atas bidang tanah: (i) HP atas Tanah Negara/HPL/Hak Milik; atau (ii) HGB atas Tanah Negara/HPL/Hak Milik
• Orang Asing dapat memiliki Sarusun yang dibangun di atas HP atau HGB. Ketentuan Orang Asing berhak memiliki Sarusun di atas HGB hanya muncul di PP 18/2021
Catatan/Tanggapan Kritis
• Ada potensi pertentangan ketentuan dalam PP 18/2021 dengan ketentuan dalam UU Rusun dan UUPA
• PP 18/2021 memperkenankan Orang Asing memiliki Sarusun yang dibangun di atas HGB, padahal dalam UU Rusun dan UUPA, Orang Asing hanya berhak memiliki Sarusun yang dibangun di atas HP
• Apa beda SHMSRS Orang Asing di atas HGB dan SKBG?
• Risiko: Ketentuan PP 18/2021 diajukan uji materiil melalui Mahkamah Agung karena dinilai bertentangan dengan UU Rusun dan UUPA
Kepemilikan HMSRS Orang Asing (HGB) Tidak Meliputi Tanah Bersama
Kepemilikan Sarusun oleh Orang Asing tidak meliputi Tanah Bersama
• UU Rusun: HMSRS merupakan hak milik yang bersifat perorangan terpisah dengan hak bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama
• Pasal 188 (2) Permen ATR 18/2021: dalam hal Sarusun Orang Asing dibangun di atas HGB, hak bersama atas kepemilikan Sarusun dihitung berdasarkan NPP yang terdiri atas bagian bersama, benda bersama, dan tidak termasuk tanah bersama
• Sebaliknya, jika dibangun di atas HP, karena Orang Asing berhak memegang HP, maka hak bersama yang dapat dimiliki Orang Asing meliputi tanah bersama
Catatan/Tanggapan Kritis
• Jika Orang Asing yang memiliki Sarusun yang dibangun di atas HGB tidak memiliki hak bersama atas tanah bersama, bukankah seharusnya Orang Asing juga dapat memiliki Sarusun yang dibangun di atas HM dengan catatan ia tidak memiliki hak bersama atas tanah bersama? Mengapa dibatasi hanya di atas HGB?
• Bagaimana perhitungan NPP jika ada Orang Asing berkenaan dengan tanah bersama? 100% - NPP orang asing? Bagaimana pencatatan para pemilik hak atas tanah ketika terjadi perpanjangan hak? Tidak ada panduan tentang hal ini.
Batasan Kepemilikan Orang Asing atas Properti yang Belum Jelas
Batasan Kepemilikan Orang Asing atas Properti
• Minimal Harga
v Belum diatur di dalam Peraturan Menteri
v Sebelumnya batasan minimal harga diatur dalam Permen ATR 29/2016, namun dicabut oleh Permen ATR 18/2021
• Luas bidang tanah
v Rumah tapak: Maksimal 2.000m2 [kecuali untuk perwakilan negara asing/badan internasional]
• Jumlah bidang tanah atau Sarusun
v Rumah tapak: 1 bidang tanah [kecuali untuk perwakilan negara asing/badan internasional]
Hukum Perumahan dan Hukum Rumah Susun Pasca UU Cipta Kerja
Pendahuluan
Pada awalnya, pengaturan mengenai Perumahan dan Kawasan Permukiman dapat ditemukan dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (“UU No.1/2011”). Namun, sejak diundangkannya Undang Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja (“UU No. 11/2020”), UU No. 1/2011 mengalami beberapa perubahan.
Perencanaan dan Perancangan Rumah
UU No.1/2011
Perencanaan dan perancangan rumah harus memenuhi persyaratan teknis, administratif, tata ruang, dan ekologis.
UU No.11/2020
Hasil perencanaan dan perancangan rumah harus memenuhi standar.
Perencanaan dan Perancangan PSU
UU No.1/2011
Perencanaan prasarana, sarana, dan utilitas umum harus memenuhi persyaratan administratif, teknis, dan ekologis.
UU No.11/2020
Perencanaan prasarana, sarana, dan utilitas umum harus memenuhi standar.
Hunian Berimbang
UU No. 1/2011
Tidak diatur mengenai konversi Hunian Berimbang (kecuali untuk rusun umum).
UU No. 11/2020
Dalam hal rumah sederhana tidak dapat dibangun dalam bentuk rumah tunggal atau rumah deret, dapat dikonversi dalam:
a. bentuk rumah susun umum yang dibangun dalam satu hamparan yang sama; atau
b. bentuk dana untuk pembangunan rumah umum.
Filsafat Hukum John Finnis Kewajiban Hukum dan Hukum tidak AdilLeks&Co
Filsafat Hukum John Finnis Kewajiban Hukum dan Hukum tidak Adil
Siapakah John Finnis?
Biografi Singkat John Finnis
• John Finnis adalah seorang pemikir hukum kodrat kontemporer;
• Cukup banyak mengacu dan dipengaruhi oleh pemikiran Thomas Aquinas;
• Ia membedakan kewajiban hukum dari sudut pandang moral dan dari sudut pandang legal;
• Finnis menyelesaikan gelar sarjana-nya di Universitas Adelaide dan kemudian melanjutkan Pendidikan pada tahun 1960 di Oxford dengan beasiswa Australian Rhodes;
• Dalam membuat disertasi hukumnya yang mengangkat tema “kekuasaan yudisial”, Finnis berada di bawah pengawasan HLA Hart yang merupakan seorang profesor yurisprudensi pada Universitas Oxford dan seorang filosof hukum terkenal pada zamannya;
• Banyak pemikiran hukum dan politik yang dicapai oleh Finnis merupakan tanggapan kritis dari pemikiran Hart;
• Hart juga yang merekomendasikan Finnis untuk menulis Natural Law and Natural Rights;
• Finnis berpandangan bahwa terhadap hukum yang tidak adil, yang gugur hanya “kewajiban hukum dalam arti moral”, sedangkan, “kewajiban hukum dalam arti legal” tetap hidup dan mengikat.
Filsafat Hukum John Finnis
Finnis mengatakan, ada beberapa nilai kehidupan manusia, yaitu hidup; pengetahuan; rekreasi; pengalaman estetis; sosial (persahabatan); kemasukakalan praktis (practical reasonableness); dan agama.
Kemasukakalan Praktis
• Kemasukakalan praktis adalah suatu nilai dasar yang melibatkan kegiatan intelektual dalam pemilihan pengambilan tindakan seseorang ketika menghadapi berbagai permasalahan yang ada dan gaya hidup dan juga pembentukan karakter orang tersebut.
Syarat-syarat dasar kemasukakalan praktis:
1. Rencana hidup yang koheren;
2. Tidak mengurangi nilai dasar lain secara sewenang-wenang;
3. Netral terhadap orang lain yang juga berpartisipasi dalam nilai baik manusia;
4. Pelepasan;
5. Komitmen;
6. (Keterbatasan) Relevansi terhadap konsekuensi; efisiensi yang wajar;
7. Penghargaan terhadap nilai dasar lain dalam setiap tindakan;
8. Apresiasi dan pembinaan kebaikan bersama pada komunitas; dan
9. Mengikuti suara hati.
Hukum Perumahan dan Hukum Rumah Susun Pasca UU Cipta KerjaLeks&Co
Outline:
1. Perubahan istilah
2. Skala perumahan
3. Hunian berimbang
4. Dana konversi
5. PPJB
6. Sanksi administratif & pidana
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (“UU No. 1/2011”) Pasca UU Cipta Kerja
Pada awalnya, pengaturan mengenai Perumahan dan Kawasan Permukiman dapat ditemukan dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (“UU No.1/2011”). Namun, sejak diundangkannya Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja (“UU No. 11/2020”), UU No.1/2011 mengalami beberapa perubahan.
1. Rusun umum & alas hak rusun
2. Pemisahan & pertelaan
3. SHM & SKBG sarusun
4. P3SRS
5. Sanksi administratif & pidana
6. Perbandingan PP rusun
Perubahan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun(”UU No. 20/2011”) Pasca UU Cipta Kerja
Pada awalnya, pengaturan mengenai Rumah Susun dapat ditemukan dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (“UU No.20/2011”). Namun, sejak diundangkannya Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja (“UU No. 11/2020”), UU No.20/2011 mengalami beberapa perubahan.
Outline
Perjanjian Kerja Waktu Tertentu
Alih Daya
Lembur
Pengupahan
Pemutusan Hubungan Kerja
Penggunaan Tenaga Kerja Asing
PKWT – Perubahan UU Ketenagakerjaan dalam UU Cipta Kerja
PKWT dibuat berdasarkan (i) jangka waktu, atau (ii) selesainya suatu pekerjaan tertentu;
Jangka waktu atau selesainya pekerjaan tertentu diatur dalam perjanjian kerja;
Ketentuan lebih lanjut PKWT diatur dalam Peraturan Pemerintah.
Alih Daya - Perubahan UU Ketenagakerjaan dalam UU Cipta Kerja
UU Cipta Kerja menghapus ketentuan mengenai:
penyerahan sebagian pekerjaan melalui perjanjian pemborongan pekerjaan atau perjanjian penyediaan jasa pekerja;
persyaratan pemborongan dan penyediaan jasa pekerja;
syarat-syarat pekerjaan yang dapat dilakukan pemborongan dan penyediaan jasa pekerja;
peralihan hubungan kerja dari perusahaan pemborongan/penyediaan jasa pekerja ke perusahaan pemberi pekerjaan dalam hal tidak dipenuhinya persyaratan penyerahan sebagian pelaksanaan pekerjaan...
Penyelesaian Sengketa Komersial Implementasi dalam Praktik dan Contoh KasusLeks&Co
Sengketa Komersial
Sengketa, persoalan, dan konflik yang timbul di antara para pihak yang timbul dalam ruang lingkup niaga atau perdagangan, antara lain:
perniagaan;
perbankan;
keuangan;
penanaman modal;
industri;
konstruksi;
dll.
Situasi dalam Sengketa Komersial
Setiap pihak bersengketa memiliki perspektif, kepentingan, sumber daya, aspirasi, dan ketakutan masing-masing.
Hampir sebagian besar pihak yang bersengketa tidak menikmati pengalaman bersengketa karena menguras energi.
Sengketa memaksa pihak yang bersengketa untuk berhubungan dengan pihak lain (lawan) yang sebenarnya tidak ingin ditemuinya.
Sengketa dapat memakan waktu panjang dan biaya yang besar bagi pihak bersengketa.
Tugas Lawyer Adalah Menjaga Kepentingan Kliennya
Menjadi “part of the solution, not part of the problem”.
Memahami aspek komersial dan praktik bisnis yang menjadi sengketa;
Mencari langkah-langkah penyelesaian sengketa dengan menganalisa risiko-risiko bagi klien.
Menganalisa dan nenyampaikan risiko-risiko yang dapat terjadi terkait pelaksanaan upaya hukum kepada klien agar klien dapat mengetahui konsekuensi yang dapat terjadi ke depan.
Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli RumahLeks&Co
Pendahuluan
Peraturan Menteri PU dan PR Nomor 11/PRT/M/2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah (“Permen PPJB”) mencabut dua peraturan sebelumnya, yaitu:
- Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 11/KPTS/1994 tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun; dan
- Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 09/KPTS/M/1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah.
Di dalam ketentuan peralihan, disebutkan bahwa PPJB yang masih dalam proses penyusunan (belum ditandatangani sebelum 18 Juli 2019), harus disesuaikan dengan ketentuan Permen PPJB.
Updated and revised edition: The Ownership of House and Resident by ForeignerLeks&Co
Franework
Legal basis;
Subject;
Object;
Terms and conditions;
Transfer of house and residence;
Mortgage rights of house or residence;
Termination of the ownership of house or residence;
Differences between the previous regulation and the current regulation; and
Conflicting regulations.
Association of Owner And Tenant of Condominium Unit (P3SRS)Leks&Co
The establishment of P3SRS must be facilitated by the developers no later than the end of transition period.
The transition period is at the latest 1 year from the first handover of condominium unit to the owner, despite that the condition all condominium units have not been sold.
The “facilitation” must consist of at least:
providing meeting rooms along with its supporting equipment, which must consist of at least tables, chairs, whiteboards/stationaries, microphones, and information/media boards for the owners and/or tenants.
providing ownership and/or tenancy data, along with the location of condominium units based on the record conducted by the developers.
supporting the administration and providing meals (consumption).
The establishment of P3SRS consists of the (i) preparation for the establishment, and (ii) implementation of establishment, with the funding that will be borne by the developer.
Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah SusunLeks&Co
Pembentukan P3SRS wajib difasilitasi oleh Pelaku Pembangunan paling lambat sebelum masa transisi berakhir.
Masa transisi ditetapkan paling lama 1 tahun sejak penyerahan pertama kali Sarusun kepada pemilik, tanpa dikaitkan dengan belum terjualnya Sarusun.
Pembentukan P3SRS terdiri atas Persiapan Pembentukan dan Pelaksanaan Pembentukan P3SRS yang pembiayaannya dibebankan kepada Pelaku Pembangunan.
Perizinan Berusaha di Indonesia Melalui OSSLeks&Co
Perizinan Berusaha Terintegrasi secara Elektronik atau OSS (Online Single Submission) adalah perizinan berusaha yang diterbitkan oleh Lembaga OSS untuk dan atas nama menteri, pimpinan lembaga, gubernur, atau bupati / wali kota kepada Pelaku Usaha melalui sistem elektronik yang terintegrasi.
Sistem OSS hanya merupakan sebuah platform perantara perizinan berusaha yang dikelola oleh Lembaga OSS yang bekerja sama dengan menteri, pimpinan lembaga, gubernur, atau bupati / wali kota sebagai pejabat-pejabat yang berwenang menerbitkan izin.
Jenis perizinan berusaha yang diurus melalui OSS terbagi menjadi Izin Usaha dan Izin Komersial atau Operasional.
Alternatif penyelesaian sengketa adalah lembaga penyelesaian sengketa atau beda pendapat melalui prosedur yang disepakati para pihak yang didasarkan pada itikad baik dengan mengesampingkan penyelesaian secara litigasi di pengadilan
Perjanjian Sewa Menyewa Mal
1.Ketentuan Sewa Menyewa Berdasarkan KUHPerdata dan 2.Peraturan Menteri Perdagangan
3.Poin-poin Perjanjian Sewa Menyewa Mal
4.Aspek Pidana terkait Sewa Menyewa
5.Putusan Pengadilan terkait Sewa Menyewa
2. PPJB dalam Akuisisi Properti
• Perjanjian Perikatan Jual Beli (PPJB) pada dasarnya
adalah perjanjian untuk membeli tanah dan/atau properti,
(misalnya: rumah, unit apartemen, dan lain-lain) dimana
penjual berjanji pada suatu saat yang ditentukan akan
menjual tanah dan/atau aset propertinya kepada pembeli
dan pembeli berjanji pada suatu saat yang ditentukan
akan membeli tanah dan/atau aset properti tersebut dari
penjual.
• PPJB dibuat sebagai perikatan sebelum para pihak
membuat Akta Jual Beli di hadapan Pejabat Pembuat
Akta Tanah (PPAT).
3. Apakah Fungsi PPJB?
• Untuk mengikat harga sebelum dilakukannya AJB.
• Pembeli perlu melakukan Uji Tuntas Hukum;
• Apabila pembayarannya dilakukan bertahap;
• Apabila properti yang dibeli belum dibangun (indent),
dan pengembang perlu uang muka untuk membangun;
• Apabila ada persyaratan-persyaratan yang belum
dipenuhi para pihak (perizinan, reklamasi danau, status
hukum terkait hak atas tanah, dll);
• Apabila pembeli ingin membeli tanah atau properti yang
terpisah-pisah namun secara borongan;
• Dan lain-lain.
4. Contoh Anatomi PPJB Tanah
(Main Clauses)
1. Definisi dan Interpretasi
2. Jual Beli Tanah
3. Harga Pembelian
4. Ketentuan Pembayaran
5. Janji-Janji Penjual
6. Persyaratan Pendahuluan
7. Uji Tuntas Hukum
8. Penyerahan atas Tanah
9. Penyelesaian
10. Perbedaan Luas
11. Eksklusivitas
12. Pernyataan dan Jaminan
13. Wanprestasi
14. Akibat Wanprestasi
Penjual
15. Akibat Wanprestasi
Pembeli
16. Pengakhiran Perjanjian
17. Akibat Pengakhiran
Perjanjian
5. Contoh Anatomi PPJB Tanah
(Boiler Plate Clauses)
18. Keadaan Kahar
19. Ganti Rugi
20. Hukum Yang Berlaku
21. Pengalihan
22. Penyelesaian Perselisihan
23. Pemberitahuan
24. Ketentuan lain-lain
24.1. Kerahasiaan
24.2. Jaminan Lebih lanjut
24.3. Manfaat Perjanjian
24.4. Hak Kumulatif
24.5. Pengenyampingan
24.6. Pengeyampingan Pasal
1266 KUHPer
24.7. Keseluruhan Perjanjian
24.8. Keterpisahan
24.9. Amandemen
24.10. Perikatan
24.11. Bahasa Yang Berlaku
24.12. Rangkap
24.13. Judul
24.14. Biaya Perjanjian
6. Contoh Anatomi PPJB Tanah
(Annexes)
1. Definisi
2. Lokasi Tanah
3. Jalan dan Infrastruktur Sekitar Tanah
4. Kuasa-Kuasa
5. Berita Acara Serah Terima
6. Hal-hal lain tergantung pada jenis transaksi dan
kesepakatan para pihak
BACK
7. BACK
Definisi dan Interpretasi
Berisi penjelasan secara umum tentang istilah-istilah yang digunakan
(defined terms) di dalam PPJB dan ketentuan-ketentuan dalam
melakukan interpretasi di dalam PPJB.
Definisi:
“Perjanjian adalah Perjanjian Perikatan Jual Beli ini bersama
dengan lampiran-lampirannya dan perubahannya dari waktu ke
waktu, yang merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan
Perjanjian ini.”
Interpretasi:
“bagian judul dan bagian yang digarisbawahi adalah untuk
kenyamanan saja dan tidak akan mempengaruhi interpretasi
Perjanjian ini.”
8. BACK
Jual Beli Tanah
• Contoh klausul:
“Dengan tunduk pada syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan
dalam Perjanjian ini, Penjual dengan ini
setuju untuk menjual, mengalihkan, menyerahkan
Tanah kepada Pembeli, bebas dari hak tanggungan,
agunan, hak gadai, hak istimewa, atau beban-beban
dalam bentuk lainnya, dan Pembeli dengan ini setuju
untuk membeli dan menerima pengalihan atas Tanah”.
9. Harga Pembelian
• Berisi kesepakatan atas harga pembelian tanah:
1. Harga tanah per meter persegi (m2) (“Harga Tanah”);
2. Total harga pembelian tanah = (luas tanah yang tercantum
pada sertifikat) x (Harga Tanah)
• Total harga pembelian tanah akan disesuaikan kembali,
tergantung pada hasil pengukuran final yang dilakukan oleh
kantor pertanahan.
10. Cont’d – Harga Pembelian
Biaya-Biaya dan Pajak-Pajak
Pembeli
1. Biaya-biaya Notaris/ PPAT
(Akta Jual Beli, pemeriksaan atas Sertifikat
Tanah, perubahan nama pada Sertifikat
Tanah menjadi atas nama Pembeli, dan
layanan-layanan lainnya);
2. Pajak Pertanbahan Nilai (PPN);
3. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan
Bangunan);
4. Pajak Bumi dan Bangunan atas Tanah
setelah tanggal serah atas Tanah;
5. Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP)
untuk melakukan balik nama atas Sertifikat
Tanah.
Penjual
1. Pajak Penghasilan Penjual;
2. Pajak Bumi dan Bangunan atas Tanah
sampai dengan tanggal serah terima atas
Tanah.
BACK
11. Ketentuan Pembayaran
• Mengatur mengenai tahapan, jadwal, serta syarat-syarat
pendahuluan atas pembayaran dari pembeli
kepada penjual.
• Syarat pendahuluan tersebut adalah kondisi yang
harus dipenuhi oleh penjual sebelum pembayaran
oleh pembeli.
• Apabila penjual tidak memenuhi kondisi tersebut
maka pembeli tidak wajib melakukan pembayaran.
12. Cont’d - Ketentuan Pembayaran
Syarat pendahuluan untuk tiap tahapan pembayaran
perlu diatur sedemikian rupa untuk memitigasi resiko-resiko
yang dapat merugikan klien kita.
Contoh klausul:
“Pembayaran Pertama dibayar pada tanggal [*],
dengan bergantung pada pemenuhan kewajiban
Penjual sebagaimana diatur dalam Pasal [*] dalam
Perjanjian ini”
13. BACK
Cont’d - Ketentuan Pembayaran
Dalam pasal ini diatur juga mengenai cara pembayaran dan
informasi rekening penjual untuk melakukan pembayaran.
Contoh klausul:
“Setiap pembayaran dari Pembeli kepada Penjual sesuai
dengan Perjanjian ini wajib dibuat melalui setoran tunai
atau transfer kepada rekening bank Penjual atau alat
pembayaran lainnya yang akan disepakati oleh Para
Pihak. Pembayaran dengan cara setor tunai atau transfer
tunai harus dilakukan ke rekening bank Penjual berikut ini:
[***]”
14. BACK
Janji-Janji Penjual
Pasal ini mengatur mengenai kewajiban-kewajiban
Penjual terhadap Pembeli.
Contoh Klausul:
“Tanpa mengurangi kewajiban-kewajiban lain dari
Penjual sebagaimana telah diatur dalam Perjanjian
ini, Penjual wajib: (i) [*], (ii) [*], (iii) [*], dst… “
15. Persyaratan Pendahuluan
Pasal ini mengatur mengenai kondisi-kondisi yang
harus terpenuhi sebelum para pihak melakukan
penyelesaian transaksi (closing) atas jual-beli tanah,
dengan penandatanganan AJB.
Contoh Klausul:
“Penyelesaian I adalah bergantung (kecuali
dikesampingkan secara tertulis oleh Pembeli, jika
dapat dikesampingkan) pada: (i) [*], (ii) [*], dst…”
16. BACK
Cont’d - Persyaratan Pendahuluan
• Hal-hal material apa saja yang perlu dimasukan ke
dalam Persyaratan Pendahuluan?
• Apakah akibatnya jika Persyaratan Pendahuluan tidak
terpenuhi?
• Apakah perbedaan Persyaratan Pendahuluan pada
pasal ini dengan Persyaratan Pendahuluan pada pasal
Ketentuan Pembayaran?
• Apakah perbedaan Persyaratan Pendahuluan dengan
Janji-Janji Penjual?
17. Uji Tuntas Hukum
Pada pasal ini diatur mengenai cakupan, jangka waktu, dan kewajiban
penjual sehubungan dengan Uji Tuntas Hukum.
Contoh Klausul:
• “Penjual dengan ini mengijinkan Pembeli dan setiap staf,
manajemen, konsultan yang ditunjuk oleh Pembeli untuk melakukan
uji tuntas terhadap Tanah”
• “Uji Tuntas sebagaimana dimaksud di atas telah dapat dimulai
dilakukan terhitung sejak tanggal penandatanganan Perjanjian ini
sampai dengan tanggal penandatanganan akta jual beli atas Tanah
SHM antara Penjual dan Pembeli dihadapan PPAT”
• “Penjual wajib membantu Pembeli dalam pelaksanaan Uji Tuntas
dengan menerbitkan dan/atau menyerahkan surat-surat atau
dokumen-dokumen milik Penjual yang diminta oleh Pembeli”
18. BACK
Cont’d - Uji Tuntas Hukum
• Mana yang lebih baik, Uji Tuntas Hukum sebelum
atau sesudah tanda tangan PPJB?
• Biasanya Uji Tuntas Hukum dikaitkan juga dengan
syarat pendahuluan (baik syarat untuk pembayaran
ataupun syarat untuk closing).
• Uji Tuntas Hukum juga dapat dikaitkan dengan
pengakhiran perjanjian.
19. Penyerahan Atas Tanah
Pasal ini mengatur mengenai kewajiban Penjual
menyerahkan tanah miliknya (secara fisik) kepada
pembeli, antara lain waktu serta kondisi serah terima.
Waktu serah terima tanah, biasanya bersamaan dengan:
1. Penandatanganan AJB (Closing);
2. Pelunasan Pembayaran (Final Payment).
20. BACK
Cont’d - Penyerahan Atas Tanah
Contoh klausul:
“Selambat-lambatnya pada tanggal [*], Penjual wajib:
a) menyerahkan Tanah kepada Pembeli; dan
b) menyerahkan Sertifikat Tanah atas Tanah yang
telah didaftarkan menjadi atas nama Pembeli;
Penjual akan menyerahkan Tanah dengan kondisi bahwa
ketinggian permukaan tanah atas Tanah akan +/- 50 cm
(kurang lebih lima puluh centimeter) lebih tinggi dari
ketinggian permukaan jalan terdekat yang ada di sekitar
Tanah”
21. Penyelesaian
Pasal ini mengatur mengenai waktu, dan hal-hal yang
terjadi pada saat dilakukannya Penyelesaian (Closing).
Penyelesaian dapat dilakukan pada tanggal yang
ditentukan, atau tergantung pada pemenuhan Syarat
Pendahuluan, atau kombinasi dari keduanya.
Apakah yang biasanya terjadi saat Penyelesaian?
1. AJB
2. Serah Terima?
3. Pelunasan Pembayaran?
22. BACK
Cont’d - Penyelesaian
Contoh Klausul:
“Penyelesaian jual beli atas Tanah A akan dilakukan pada
Tanggal Penyelesaian I, setelah semua syarat pendahuluan
sebagaimana tercantum dalam Pasal [*] telah dipenuhi
(“Penyelesaian I”)”
“Pada Penyelesaian I:
a) Para Pihak akan menandatangani Akta Jual Beli atas
Tanah A; dan
b) Penjual akan menyerahkan Tanah A kepada Pembeli”
23. BACK
Perbedaan Luas
Contoh Klausul:
“Apabila terdapat perbedaan antara total luas Tanah
sebagaimana tertera dalam Lampiran [*] Perjanjian
ini dengan hasil final pengukuran oleh Badan
Pertanahan Nasional, maka Para Pihak harus tunduk
pada hasil pengukuran dari Badan Pertanahan
Nasional dan harus menyesuaikan total harga
transaksi Tanah sesuai dengan hasil akhir pengukuran
oleh Badan Pertanahan Nasional”
24. Eksklusivitas
Penjual tidak akan melakukan
(sebelum tanggal penyelesaian)
Menjual, mengalihkan, membebankan,
memindahtangankan atau memberikan
hak opsi
Meminta, berinisiatif atau
menganjurkan suatu penawaran dari
pihak manapun
Menyediakan informasi kepada pihak
manapun, sehubungan dengan penjualan
tanah, kecuali apabila informasi tersebut
berdasarkan hukum dan peraturan yang
berlaku di Indonesia
BACK
25. Pernyataan dan Jaminan
Pasal ini berisi pernyataan atas fakta (statements of
facts) dan jaminan dari masing-masing pihak kepada
pihak lainnya.
Isi dari pernyataan dan jaminan bisa dibagi menjadi
dua bagian, yaitu pernyataan dan jaminan secara umum
dan secara khusus.
26. Cont’d - Pernyataan dan Jaminan
Contoh Klausul:
Umum:
“Tiap-tiap Pihak menyatakan dan menjamin Pihak lainnya,
dengan seolah-olah diulang kembali pada Tanggal
Penyelesaian, sebagai berikut: (i) [*], (ii) [*], dst…”
Khusus:
“Sebagai tambahan atas Pasal [*] di atas, Penjual dengan
ini menyatakan dan menjamin kepada Pembeli, dengan
seolah-olah diulang kembali pada Tanggal Penyelesaian,
sebagai berikut: (i) [*], (ii) [*], dst…”
27. Cont’d - Pernyataan dan Jaminan
Cacat Tersembunyi (hidden defect)
• Penjual harus menanggung barang itu
terhadap cacat tersembunyi, yang
sedemikian rupa sehingga barang itu
tidak dapat digunakan untuk tujuan yang
dimaksud, atau yang demikian
mengurangi pemakaian, sehingga
seandainya pembeli mengetahui cacat
itu, ia sama sekali tidak akan
membelinya atau tidak akan
membelinya selain dengan harga yang
kurang (Pasal 1504 KUHper).
Strict Liability (Tanggung
Jawab Mutlak)
• diatur dalam Pasal 88 UU
Lingkungan Hidup.
• Bertanggungjawab mutlak atas
kerugian yang terjadi tanpa
perlu pembuktian unsur
kesalahan.
BACK
28. Wanprestasi
• Pasal ini mengatur mengnai tindakan-tindakan yang
dikategorikan sebagai tindakan wanprestasi oleh
Penjual (“Wanprestasi Penjual”) maupun Pembeli
(“Wanprestasi Pembeli”).
• Apa sajakah contoh Wanprestasi Penjual dan
Wanprestasi Pembeli?
• Di dalam pasal ini biasanya juga dapat diatur
mekanisme pemberitahuan dan jangka waktu
perbaikan wanprestasi (remedial period).
29. Cont’d - Wanprestasi
Wanprestasi Penjual
Lalai
menyerahkan
Tanah dalam
waktu yang
ditetapkan
Lalai memenuhi
janji-janji Penjual
Lalai memenuhi
kewajiban-kewajiban
berdasarkan
Perjanjian
Pernyataan dan
Jaminan tidak
benar dan/atau
menyesatkan
30. Cont’d - Wanprestasi
Wanprestasi
Pembeli
Lalai melakukan
pembayaran yang
telah ditetapkan
Lalai memenuhi
kewajiban-kewajiban
berdasarkan
Perjanjian
Pernyataan dan
jaminan dari Pembeli
tidak benar dan/atau
menyesatkan
31. BACK
Cont’d - Wanprestasi
Contoh Klausul:
“Tindakan-tindakan berikut ini akan dikategorikan sebagai
tindakan wanprestasi oleh Penjual: (i) [*], (ii) [*], dst…”
“Jika wanprestasi dilakukan oleh Penjual, Pembeli akan
memberitahukan kepada Penjual secara tertulis untuk
menginstruksikan agar Penjual memperbaiki kelalaiannya
selambat-lambatnya dalam waktu [*] hari kalender setelah
diterimanya surat pemberitahuan dari Pembeli”
32. Akibat Wanprestasi
• Pasal ini mengatur tentang konsekuensi atas
terjadinya Wanprestasi Penjual dan Wanprestasi
Pembeli.
• Contoh akibat wanprestasi?
▫ membayar denda (cara perhitungan, cara pembayaran);
▫ pihak yang dirugikan tidak wajib melaksanakan
kewajibannya di dalam Perjanjian (kewajiban secara
umum atau spesifik);
▫ mengakhiri Perjanjian;
▫ dan lain-lain.
33. BACK
Cont’d – Akibat Wanprestasi
Contoh Klausul:
“Jika Penjual tidak memperbaiki kelalaiannya
sebagaimana diatur dalam Pasal [*] dalam waktu
sebagaimana diatur dalam Pasal [*], Penjual wajib
membayar denda kepada Pembeli sebesar 0.1% (nol
koma satu persen) dari total pembayaran yang telah
dilakukan oleh Pembeli kepada Penjual, dihitung per
hari, hingga kelalaian tersebut telah sepenuhnya
diperbaiki”
34. Pengakhiran Perjanjian
• Pasal ini mengatur mengenai sebab-sebab,
mekanisme, dan pembatasan-pembatasan atas
terjadinya suatu pengakhiran Perjanjian.
• Apa sajakah sebab-sebab pengakhiran Perjanjian?
• Siapa yang dapat mengakhiri Perjanjian?
• Bagaimana mekanisme untuk mengakhiri Perjanjian?
35. Cont’d – Pengakhiran Perjanjian
Pengakhiran
berdasarkan kesepakatan
Para Pihak secara tertulis.
oleh Pembeli ataupun Penjual,
dengan memberikan
pemberitahuan secara tertulis
dalam jangka waktu tertentu
kepada pihak lainnya
Keterlambatan prestasi
tertentu yang berlanjut
sampai jangka waktu
tertentu
Salah satu pihak lalai
memperbaiki kelalaiannya
sebagaimana diatur dalam
Perjanjian dalam jangka
waktu tertentu
Salah satu pihak menjadi
pailit atau tidak mampu
membayar, atau usahanya
dialihkan kepada
penerima, penerima
pengalihan, atau wali, baik
dengan sukarela ataupun
sebaliknya
berdasarkan kesepakatan oleh
Para Pihak sebagai akibat dari
adanya Keadaan Kahar
36. BACK
Cont’d - Pengakhiran Perjanjian
Apa sajakah pembatasan-pembatasan yang berlaku
terhadap pengakhiran Perjanjian?
Contoh Klausul:
“Para Pihak setuju bahwa setelah Penyelesaian II telah
selesai, maka tidak akan ada lagi pengakhiran atas
Perjanjian ini”
“Untuk menghindari keragu-raguan, pengakhiran setelah
Penyelesaian I hanya akan dapat dilakukan oleh Pembeli
karena kegagalan Penjual untuk menyerahkan Tanah
sebagaimana dimaksud dalam Pasal [*]”
37. Akibat Pengakhiran Perjanjian
Pasal ini mengatur mengenai konsekuensi atas masing-masing
Pengakhiran Perjanjian yang telah diatur
sebelumnya.
Sebagai konsultan hukum, kita perlu memperhatikan
secara cermat semua alur dari Wanprestasi sampai
dengan Akibat Pengakhiran Perjanjian.
Perlu diatur bahwa pasal ini akan tetap berlaku
meskipun Perjanjian ini berakhir.
38. Cont’d - Akibat Pengakhiran
Perjanjian
Contoh Akibat Pengakhiran oleh Pembeli:
• Mengembalikan semua pembayaran yang telah
dilakukan oleh Pembeli kepada Penjual (diluar PPN);
• Membayar denda yang terhutang kepada Pembeli;
• Membayar kompensasi.
Contoh Akibat Pengakhiran oleh Penjual:
• Pembayaran yang telah dibayarkan oleh Pembeli
akan hangus dan ditahan oleh Penjual
39. Cont’d - Akibat Pengakhiran
Perjanjian
Contoh Klausul:
“Jika Perjanjian diakhiri oleh Pembeli sebagaimana disebutkan
dalam Pasal [*], Penjual wajib, tidak lebih dari dari 14 (empat
belas) hari kalender setelah menerima pemberitahuan
pengakhiran dari Pembeli:
a) mengembalikan semua pembayaran yang telah dilakukan
oleh Pembeli kepada Penjual (di luar PPN); dan
b) membayar kompensasi kepada Pembeli sebesar 20% (dua
puluh persen) dari seluruh pembayaran yang telah
dibayarkan oleh Pembeli kepada Penjual (di luar PPN)”.