Dokumen ini membahas metode Discounted Cash Flow (DCF) untuk menentukan nilai intrinsik suatu perusahaan. DCF melibatkan pendiskonan arus kas masa depan ke nilai sekarang dengan mempertimbangkan nilai waktu dari uang dan biaya modal. Contoh penggunaan DCF untuk menilai harga mesin yang menghasilkan pendapatan tetap selama 10 tahun digunakan untuk menjelaskan konsep-konsep seperti nilai masa kini, nilai mas

1. Discounted Cash
Flow (DCF)
Pasar Saham
Georgius Rinaldo
dodo@kuliahkita.com

2. Pendahuluan
Pada materi sebelumnya telah dibahas mengenai tahapan pertama
dan kedua dari equity research. Seorang investor bisa lanjut ke tahap
berikutnya apabila sudah lolos di 2 tahap sebelumnya.
Sebuah investasi dikatakan baik jika dan hanya jika pembelian
dilakukan di harga yang tepat di saat yang tepat. Hal ini berarti
investasi tidak harus di perusahaan yang besar, tetapi bisa juga di
perusahaan menengah (mediocre) asalkan harganya tepat dan
menghasilkan. Oleh karena itu perlu selektif dalam investasi.

3. Discounted Cash Flow
Metode untuk menentukan valuasi intrinsik perusahaan untuk
mengetahui harga yang sesuai adalah Discounted Cash Flow.
Nilai intrinsik pada metode DCF adalah evaluasi dari “harga saham
yang diketahui” dengan mempertimbangkan perspektif cash flow di
masa depan.
Pada model DCF ini akan dipahami konsep NPV dan konsep lain yang
berkaitan.

4. Future Cash Flow
Konsep future cash flow adalah inti dari DCF model.
Coba pahami contoh skenario berikut:
Misalkan Bejo memiliki rumah makan Jepang. Ia berinovasi dengan
membuat mesin pembuat sushi otomatis. Ia mengetahui bahwa
dengan mesin ini, Ia dapat menghasilkan revenue 500 juta per tahun
dengan daya tahan mesin 10 tahun.
Bakrie temannya Bejo, tertarik dengan mesin itu dan ingin membelinya
dari Bejo.

5. Future Cash Flow
Pertanyaannya adalah: Berapa harga yang perlu dibayar Bakrie untuk
mesin tersebut? Asumsikan jika Ia membelinya sekarang (2014), 10
tahun kedepan Ia akan memberi revenue 500 juta per tahun.
*asumsikan mesin mulai dipakai di awal tahun 2015
Jelas bahwa Bakrie akan mendapat revenue 5 Milyar dalam 10 tahun.
Berapapun harganya, tidak mungkin mesin itu lebih dari 5 M karena
tidak ada keuntungannya sama sekali.
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
500
juta
500
juta
500
juta
500
juta
500
juta
500
juta
500
juta
500
juta
500
juta
500
juta

6. Future Cash Flow
Misalkan Bejo meminta Bakrie membayar X rupiah. Pada tahap ini,
Bakrie punya 2 pilihan yaitu membeli atau berinvestasi sebesar X
dengan skema keuntungan tetap yang menjamin modalnya dan
memberi interest 8.5%.
Misalkan Bakrie membeli mesin tersebut dan mengabaikan risk free
interest → “opportunity cost” untuk pembelian, maka:
1. Cash Flow 10 tahun ke depan adalah - 5 M
2. Karena total cash flow diketahui, maka harga mesin < cash flow
3. Opportunity cost yang untuk pembelian mesin adalah opsi
investasi dengan interest 8.5%

7. Future Cash Flow
Dengan skenario pembelian sebelumnya, kita lihat masa depan:
1. 500 juta di tahun 2016 (masa depan) setara berapa di saat ini?
2. 500 juta di tahun 2018 (masa depan) setara berapa di saat ini?
3. Singkat kata, berapa cash flow di masa depan yang setara dengan
saat ini?
Hal ini yang dibahas dalam “Time value of money”. Maksudnya, jika Kita
bisa menghitung cash flow dari mesin itu di masa depan berdasarkan
nilainya saat ini, Kita dapat menentukan harga mesin dengan baik.

8. Time Value of Money (TMV)
TMV - memegang peranan penting di konsep finansial baik itu DCF,
financial derivatives pricing, dll. Analoginya seperti mesin pada mobil.
Konsep TMV melibatkan fakta bahwa nilai dari uang tidak selamanya
sama. Jadi misalkan nilai 50 ribu sekarang tidaklah sebenarnya 50
ribu juga di tahun depan, dan sebaliknya. Uang harus disesuaikan
dengan elemen kesempatan yang tercipta pada periode waktu
tertentu.

9. Time Value of Money (TMV)
Terdapat 2 nilai yang bisa dievaluasi yaitu nilai di masa depan atau
Future Value (FV) dan nilai saat ini atau Present Value (PV).
Selama Kita melibatkan faktor waktu , perlu ada penyesuaian nilai
uang untuk opportunity cost. Jika Kita akan menghitung nilai di masa
depan, maka disebut compounding. Jika yang dihitung adalah nilai
masa kini, maka disebut discounting.

10. Contoh: Nilai Rp 5000,- dengan opportunity cost 8.5% di 5 tahun ke
depan adalah:
Future Value = Amount x (1 + opportunity cost rate)tahun
Maka, FV = 5000 x (1 + 8.5)5
= 7518.3
Artinya, nilai 5000 saat ini setara dengan 7518,3 rupiah di masa 5
tahun berikutnya.
Time Value of Money (TMV)

11. Contoh: Berapa nilai yang setara dengan Rp 10.000,- setelah 6 tahun
dengan dicount rate 8.5% ?
Present Value = Amount / (1 + discount rate)tahun
Maka, FV = 10000 / (1 + 8.5)6
= 6129.5
Artinya, nilai 10000 setelah 6 tahun ke depan setara dengan 6129.5
rupiah di saat ini dengan discount rate 8.5%
Time Value of Money (TMV)

12. Untuk NPV, kita masih memakai data sebelumnya. Pada contoh
sebelumnya, Bakrie akan membeli mesin dan memiliki cash flow:
Dapat dilihat bahwa cash flow tersebar merata sepanjang waktu. Kita
perlu menghitung ulang present value tiap cash flow (receivable di masa
depan) dengan mendiskon opportunity cost 8.5%.
Net Present Value (NPV)
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
500
juta
500
juta
500
juta
500
juta
500
juta
500
juta
500
juta
500
juta
500
juta
500
juta

13. Maka tabel yang berisi PV dengan discount rate 8.5% adalah:
Jumlah dari seluruh present value pada future cash flow disebut dengan
“Net Present Value”. Dapat dilihat bahwa NPV-nya adalah Rp. 3280,842.
Jadi jika Bakrie ingin membeli mesin, harus dipastikan harganya di
bawah NPV-nya.
Net Present Value (NPV)
Tahun 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Total
Cash Flow
(juta)
500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 5000
Receivable
(dalam tahun)
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Present Value
(juta)
460,829 424,808 391,481 360,802 332,535 306,485 282,47 260,335 239,946 221,151 3280,842

14. Bagaimana jika kita mengganti mesin pada contoh dengan
perusahaan?
Kita dapat mengevaluasi harga saham yang layak pada saat ini
dengan menggunakan NPV - yang akan dibahas di materi selanjutnya.
Net Present Value (NPV)