Ringkasan dokumen tersebut adalah: Dokumen tersebut membahas tentang pendekatan pendapatan dalam penilaian properti, mulai dari pengertian pendekatan pendapatan, konsep dasar seperti time value of money, tingkat diskonto, tingkat kapitalisasi, hingga cara menentukan pendapatan bersih suatu properti.

1. STORYBOARD
Instructional Designer :
Version
:
Release Date
:
Subject Matter Expert :
Pendekatan
Pendapatan
Pusdiklat KNPK
Chatarina Mega
1.0
TBD

2. VISUAL AUDIO
Notes :
Modul :
Scene :
Pendekatan Pendapatan
01
Latar: host, dan papan tulis atau layar tv
Selamat datang di materi Pendekatan Pendapatan
Selamat datang di materi Pendekatan Pendapatan.
Seperti yang kita ketahui, terdapat 3 pendekatan utama yang
dalam Penilaian properti, yaitu Pendekatan Data Pasar,
Pendekatan Biaya, dan Pendekatan Pendapatan. Pada materi
ini kamu akan mempelajari apa itu pendekatan pendapatan
sampai dengan studi kasus penerapan pendekatan
pendapatan.
Setelah mempelajari materi ini, diharapkan kamu dapat :
● memahami konsep umum dan konsep dasar pendekatan
pendapatan dalam penilaian
● memahami cara menentukan pendapatan bersih
● memahami Metode Direct Capitalization dalam
pendekatan pendapatan
● memahami Metode Yield Capitalization dalam
pendekatan pendapatan
Yuk mulai belajar!

3. VISUAL AUDIO
Notes :
Modul :
Scene :
Pendekatan Pendapatan
02a
Apa itu Pendekatan Pendapatan? Apa itu Pendekatan Pendapatan?
Menurut Appraisal Institute, pendekatan pendapatan
merupakan serangkaian prosedur dimana penilai
memperoleh indikasi nilai untuk properti yang menghasilkan
pendapatan (income producing property) dengan
mengkonversi keuntungan masa depan (berupa cash flow
dan reversion) menjadi nilai.
Selanjutnya, berdasarkan Standar Penilaian Indonesia,
Pendekatan pendapatan memberikan indikasi nilai dengan
mengkonversi arus kas masa depan menjadi satu nilai saat
ini. Pada pendekatan ini nilai aset ditentukan dengan
referensi kepada pendapatan, arus kas atau penghematan
biaya yang dihasilkan aset.

4. VISUAL AUDIO
Notes :
Modul :
Scene :
Pendekatan Pendapatan
02b
Apa itu Pendekatan Pendapatan?
Nilai = f (Pendapatan)
Terdapat beberapa konsep dasar pendekatan pendapatan
yang perlu dipahami.
Nilai suatu properti yang menghasilkan pendapatan merupakan
fungsi dari arus pendapatan di masa depan, atau :
Nilai = f (Pendapatan)
Nilai properti merefleksikan kualitas dan kuantitas pendapatan
yang diharapkan dapat diperoleh dari properti tersebut.
Nilai diperoleh melalui kapitalisasi, yaitu proses untuk
mengkonversi arus pendapatan kedalam satu nilai. Karena yang
akan dikapitalisasi adalah arus kas masa depan, maka konsep
time value of money harus dipahami dalam penggunaan
pendekatan pendapatan.

5. VISUAL AUDIO
Notes :
Modul :
Scene :
Pendekatan Pendapatan
03
Batasan Penggunaan Penilaian Pendekatan Setelah memahami apa itu pendekatan pendapatan,
alangkah baiknya kita memahami seperti apa batasan
penggunaan dari pendekatan pendapatan.
Pendekatan pendapatan sesuai untuk melakukan penilaian
atas properti yang menghasilkan pendapatan (income
producing property), misal hotel, Gedung perkantoran,
apartemen, pusat perbelanjaan, tempat olahraga, dll.

6. VISUAL AUDIO
Notes :
Modul :
Scene :
Pendekatan Pendapatan
04a
Hubungan Pendekatan Pendapatan dengan Prinsip Penilaian
(TOMBOL) Prinsip Supply & Demand. Estimasi tingkat pendapatan di masa yang akan datang
dipengaruhi oleh keseimbangan supply and demand. Jika permintaan atas suatu properti
tinggi dan melampaui penawarannya, tingkat pengembalian properti akan naik karena
adanya kenaikan pendapatan. Sebaliknya apabila penawaran berlebih sementara
permintaan tetap, maka tingkat pengembalian akan turun.
(TOMBOL) Prinsip Antisipasi. Penghasilan di masa yang akan datang penuh dengan
ketidakpastian, dan nilai uang yang akan diterima di masa yang mendatang akan kecil
daripada yang dipegang sekarang. Ketidakpastian pendapatan antara lain terkait besarnya
sewa yang dapat diperoleh, besarnya tingkat kekosongan, dan kondisi perekonomian secara
keseluruhan. Risiko tersebut harus direfleksikan dalam tingkat diskon dan tingkat kapitalisasi
yang ditentukan penilai.
Selanjutnya, apa hubungan antara pendekatan
pendapatan dengan prinsip penilaian ya?
Perlu diketahui bahwa pendekatan pendapatan berkaitan
dengan beberapa prinsip, yaitu
● Prinsip Supply & Demand (muncul tombol)
● Prinsip Antisipasi (muncul tombol)
● Prinsip Keseimbangan (muncul tombol)
● Prinsip Substitusi (muncul tombol)
● Prinsip Kompetisi (muncul tombol)
Silakan klik masing-masing tombol prinsip untuk mengetahui
penjelasan masing-masing prinsip.
(TOMBOL) Prinsip Keseimbangan. Prinsip ini menyatakan bahwa keseimbangan antara faktor-faktor yang mempengaruhi produktivitas properti akan
menciptakan profitabilitas yang maksimal dan berkelanjutan. Efisiensi penggunaan tanah yang tidak seimbang bisa menurunkan nilai. Efisiensi penggunaan

7. VISUAL AUDIO
Notes :
Modul :
Scene :
Pendekatan Pendapatan
04b
Hubungan Pendekatan Pendapatan dengan Prinsip Penilaian (lanjutan visual)
(TOMBOL) Prinsip Substitusi. Harga properti, nilai sewa, dan tingkat pengembalian dibentuk
oleh harga, sewa, dan tingkat pengembalian properti pembanding.
Prinsip ini memberikan dasar untuk menaksir pendapatan sewa dan biaya. Prinsip ini
memandu penilai untuk menetapkan tingkat diskonto dan mendasari ide bahwa tingkat
diskonto untuk properti subjek dapat diturunkan dari properti lain yang sebanding. Prinsip ini
juga mendasari pertimbangan seorang investor untuk menginvestasikan dananya, karena
dengan biaya yang sama investor akan mensyaratkan keuntungan (return) yang sama.
(TOMBOL) Prinsip Kompetisi. Analisis kompetisi penting untuk mengestimasi nilai aliran
pendapatan yang dihasilkan pasar, karena kompetisi menghasilkan tingkat pengembalian
yang lebih sesuai. Pada umumnya semakin tinggi persaingan, maka Nilai properti cenderung
akan Turun akibat banyaknya pilihan

8. VISUAL AUDIO
Notes :
Modul :
Scene :
Pendekatan Pendapatan
05
Prosedur Penilaian dengan Pendekatan Pendapatan Lalu, bagaimana langkah-langkah penggunaan pendekatan
pendapatan itu sendiri?
Pendekatan pendapatan dilakukan dengan langkah-langkah
sebagai berikut:
Pertama, menghitung pendapatan kotor potensial atau potential
gross income
Kedua, menaksir kekosongan dan kerugian sewa per tahun, dan
menghitung pendapatan lain-lain
Ketiga, menentukan pendapatan kotor efektif atau effective
gross income
Keempat, menentukan biaya operasi
Kelima, menentukan pendapatan operasi bersih atau net
operating income
Keenam, kapitalisasi pendapatan

9. VISUAL AUDIO
Notes :
Modul :
Scene :
Pendekatan Pendapatan
06
Time Value Of Money Setelah mengetahui konsep umum terkait dengan pendekatan
pendapatan, sekarang kita akan memperdalam konsep dasar
pendekatan pendapatan. Mari kita mulai dengan membahas
Time Value of Money.
Time value of money (nilai waktu dari uang) adalah konsep
finansial penting yang menyatakan bahwa nilai uang sekarang
lebih berharga daripada jumlah uang yang sama di waktu
mendatang, karena adanya potensi pendapatan yang dapat
diperoleh dari uang tersebut sehingga pemilik bisa mendapatkan
bunga atau hasil investasi lainnya.
Selain itu ada juga faktor risiko bahwa di masa depan kita
kemungkinan tidak mendapatkan senilai uang yang sama
dengan nilai sekarang karena penurunan nilai uang akibat
adanya inflasi atau kegagalan investasi.

10. VISUAL AUDIO
Notes :
Modul :
Scene :
Pendekatan Pendapatan
07a
Konsep Time Value Of Money
(TOMBOL) Future Value. Jumlah yang akan diterima pada tahun ke n apabila Rp 1
diinvestasikan selama n tahun ke depan.
Dimana:
FV adalah future value
PV adalah present value
i adalah tingkat pengembalian
n adalah jumlah tahun
Untuk menghitung time value of money, beberapa data yang
diperlukan sebelum melakukan kalkulasi, adalah:
● Suku bunga (interest) atau biasa dinotasikan dalam i
● Waktu (time) atau biasa dinotasikan dalam n
Terdapat beberapa konsep penting dalam time value of money,
yaitu:
● Nilai di masa depan (future value) (muncul tombol)
● Nilai sekarang (present value) (muncul tombol)
● Anuitas (muncul tombol)
● Perpetuity (muncul tombol)
Silakan klik masing-masing tombol konsep untuk mengetahui
penjelasan lebih lanjut.
Contoh: Anda menabung di deposito Rp 100 saat ini. Dengan tingkat bunga 6% berapakah yang akan anda peroleh apabila anda menutup deposito
tersebut tahun depan? Bagaimana bila Rp 100 tersebut Anda terima 5 tahun yang akan datang?

11. VISUAL AUDIO
Notes :
Modul :
Scene :
Pendekatan Pendapatan
07b
Konsep Time Value Of Money (lanjutan visual)
(TOMBOL) Present Value. Jumlah yang akan diterima saat ini apabila Rp 1 diperoleh n tahun di
masa depan.
Contoh: Anda akan menerima Rp 100 satu tahun dari sekarang. Dengan tingkat bunga 6% berapakah yang akan anda peroleh apabila jumlah tersebut
diterima saat ini? Bagaimana bila Rp 100 tersebut Anda terima 5 tahun yang akan datang, berapa nilainya sekarang?

12. VISUAL AUDIO
Notes :
Modul :
Scene :
Pendekatan Pendapatan
07c
Konsep Time Value Of Money (lanjutan visual)
(TOMBOL) Anuitas. Anuitas adalah suatu seri penerimaan atau pembayaran kas yang
jumlahnya sama setiap kali penerimaan atau pembayaran. Dengan demikian semakin tinggi
tingkat bunga dan semakin jauh dimensi waktunya, maka semakin kecil nilai sekarangnya.
Contoh: Berapakah nilai kini (PV) dari Rp 1.000 yang dibayarkan setiap akhir tahun selama 3 tahun, apabila tingkat bunga adalah 8%?

13. VISUAL AUDIO
Notes :
Modul :
Scene :
Pendekatan Pendapatan
07d
Konsep Time Value Of Money (lanjutan visual)
(TOMBOL) Perpetuity. Perpetuity adalah anuitas yang diperoleh selamanya. Pendapatan bisa
berjumlah tetap atau mengalami pertumbuhan dengan tingkat pertumbuhan yang sama.
Rumus Present value of Perpetuity:
Dimana:
V = nilai
CF = cash flow (arus pendapatan)
i = tingkat pengembalian
G = pertumbuhan
Contoh:
Suatu properti memiliki NOI Rp 10.000 per tahun, tanpa pertumbuhan. Discount rate adalah 15%. Maka nilainya adalah :

14. VISUAL AUDIO
Notes :
Modul :
Scene :
Pendekatan Pendapatan
08
Tingkat Diskonto/ Discount Rate
Formula:
i = (m)(kd) + (1-m)(ke)
Dimana:
Y = discount rate
m = persentase pinjaman
1-m = persentase ekuitas
Kd = cost of debt (interest rate, tingkat bunga pinjaman)
Ke = cost of equity
Konsep dasar pendekatan pendapatan, yang perlu dipahami
selanjutnya adalah Tingkat Diskonto atau Discount Rate.
Discount rate merupakan suatu besaran tertentu untuk
mengkonversi serangkaian pendapatan bersih di masa
mendatang menjadi nilai kini. Discount rate merepresentasikan
Rate of return atau tingkat pendapatan yang diharapkan oleh
investor untuk keseluruhan investasi pada suatu properti
Karenanya, discount rate ini juga mencerminkan biaya modal
atas investasi tersebut. Disc rate dinyatakan dalam bentuk
persentase atau desimal untuk periode tahunan
Salah satu metode yang dapat digunakan untuk menghitung
Discount rate adalah Band-of-Investment Method dengan
formula sebagai berikut:
Silahkan klik tombol contoh untuk mengetahui contoh
penerapan Band-of-Investment Method
Contoh Band-of-Investment Method:
Misalnya Tuan A akan membangun sebuah properti berupa ruko. Bank sebagai pemberi pinjaman memberikan 75% dari biaya yang diperlukan untuk pembangunan
properti, dengan bunga (interest rate) 10%. Sedangkan sisanya sebesar 25% diperoleh dari investor melalui penyertaan modal (ekuitas) dengan tingkat pengembalian

15. VISUAL AUDIO
Notes :
Modul :
Scene :
Pendekatan Pendapatan
09
Tingkat Kapitalisasi / Capitalization Rate
Formula:
sehingga :
Setelah time value of money dan tingkat diskon, konsep dasar
yang akan kita pelajari selanjutnya adalah Tingkat Kapitalisasi
atau Capitalization Rate.
Capitalization Rate merupakan suatu tingkat balikan tertentu
dalam persen, yang menggambarkan perbandingan antara
pendapatan bersih tahunan dengan nilai suatu properti.
Dalam penilaian properti, tingkat kapitalisasi digunakan untuk
mengkonversi pendapatan properti yang sudah berada pada
kondisi tetap/stabil menjadi nilai.
Selain dengan persamaan yang menghubungkannya dengan
tingkat diskon (pada rumus perpetuity), Capitalization rate dapat
ditentukan dengan menggunakan metode Direct market
comparison. yaitu dengan formula berikut:
Silahkan klik tombol contoh untuk mengetahui contoh
penerapan Direct market comparison
Contoh: Sebuah properti berupa hotel terjual seharga Rp 425.000.000.000,-. Kemudian, diketahui bahwa pendapatan bersih operasional per tahun dari
properti tersebut sebesar Rp 40.000.000.000,-. Maka indikasi tingkat kapitalisasi adalah

16. VISUAL AUDIO
Notes :
Modul :
Scene :
Pendekatan Pendapatan
10a
Menentukan NOI
(TOMBOL MASING-MASING ELEMEN : Potential Gross Income (PGI). Vacancy And Collection Loss. Other
Income. Biaya Operasi)
Setelah mempelajari konsep umum dan konsep dasar
pendekatan pendapatan, sekarang kita akan mempelajari
bagaimana menentukan pendapatan bersih dan biaya. Dimulai
dari menentukan pendapatan bersih atau Net Operating
Income.
Estimasi nilai dengan pendekatan pendapatan diperoleh
dengan cara menentukan nilai kini untuk arus pendapatan yang
diperoleh di masa depan.
Arus pendapatan yang dimaksud dalam hal ini adalah
pendapatan bersih operasi atau Net Operating Income (NOI).
Format NOI adalah sebagai berikut:
Mari telaah satu per satu elemennya, dengan mengklik masing-
masing tombol elemen yang tersedia.

17. VISUAL AUDIO
Notes :
Modul :
Scene :
Pendekatan Pendapatan
10b
Menentukan NOI
(TOMBOL) Potential Gross Income (PGI) adalah nilai sewa suatu properti yang dihasilkan jika: 100%
tempat hunian terisi sepanjang tahun dan semua biaya sewa diterima. PGI ditentukan dari
pendapatan utama properti, yaitu pendapatan dari penyewaan ruang sebagaimana bisnis intinya.
Sumber data: properti pesaing, properti subjek, publikasi hasil survei. PGI Diperoleh dari: Contract rent
(untuk sewa existing), market rent (untuk ruang kosong).
(TOMBOL) Vacancy And Collection Loss adalah pengurangan PGI karena adanya : Kekosongan
hunian/sewa, Kerugian karena karena adanya konsesi atau penyewa gagal membayar. Sumber data
Vacancy and Collection Loss: properti pesaing sebagai data pembanding (data pasar).
(TOMBOL) Other Income merupakan tambahan pendapatan selain pendapatan utama dari
penyewaan ruang. Misalnya: pendapatan dari parkir untuk pusat perbelanjaan, pendapatan laundry
untuk hotel.
(TOMBOL) Biaya Operasi adalah biaya yang terkait dengan operasi properti tersebut. Penilai membandingkan biaya operasi property subyek dengan informasi dari
properti pembanding. Penilai menganalisis historical cost of operation property subyek untuk mengetahui konsistensi dalam pelaporan sekaligus kewajaran biaya. Penilai
menganalisis lingkungan ekonomi pada tanggal penilaian dan memperkirakan apakah akan ada perubahan biaya.

18. VISUAL AUDIO
Notes :
Modul :
Scene :
Pendekatan Pendapatan
11a
Contoh penentuan NOI
Suatu Gedung perkantoran memiliki luas lantai kotor (gross building area) 30.000 m2, dengan Net rentable area 70%
dari luas lantai kotor. Dari informasi pasar diperoleh data bahwa sewa per m2untuk Gedung serupa adalah Rp
110.000/bulan . Selain pendapatan sewa, pengelola dapat memperoleh pendapatan dari parkir dan service charge.
Besarnya pendapatan parkir adalah Rp 438.000.000 per tahun. Service charge besarnya Rp 20.000 untuk tiap m2
lantai yang disewakan.
Biaya operasi per tahun untuk Gedung ini adalah sebagai berikut:
- Biaya bahan persediaan sebesar Rp 120.000.000 - Biaya premi asuransi bangunan Rp
450.000.000
- Biaya gaji karyawan Rp 2.900.000.000 - Biaya perlengkapan kantor/administrasi
Rp 125.000.000
- Biaya listrik Rp 2.950.000.000 - Biaya promosi dan
pemasaran Rp 400.000.000
- Biaya air bersih Rp 107.500.000 - Pajak Bumi dan
Bangunan Rp 125.000.000
- Biaya perawatan bangunan Rp 800.000.000 - Biaya lain-lain Rp 160.000.000
sehingga total biaya operasi adalah Rp 8,137,500,000.
Hitunglah NOI untuk properti tersebut!
Mari simak contoh penentuan NOI berikut ini,

19. VISUAL AUDIO
Notes :
Modul :
Scene :
Pendekatan Pendapatan
11b
Contoh penentuan NOI
Penghitungan NOI:
Gross Rentable Area = 30.000 m2
Net Rentable Area = 70% = 70% x 30.000 m2 = 21.000 m2
Sewa/m2/bulan = Rp 110.000
Maka:
Potential Gross Income (PGI) = Rp 110.000 x 21.000 x 12 =
Rp 27.720.000.000
(-) Vacancy and Collection Lost (12%) = 12% x Rp 27.720.000.000 =
Rp 3.326.400.000
(+) Other Income
Parkir
= Rp 438.000.000
Service charge = [(100%-12%) x 21.000] x Rp 20.000 = Rp 369.600.000
Total other income
= Rp 807.600.000
Effective Gross Income (EGI)
= Rp 24.831.600.000
(-) Total biaya operasi
= Rp 8.137.500.000
Net Operating Income
= Rp 16.694.100.000
Mari simak contoh penentuan NOI berikut ini,

20. VISUAL AUDIO
Notes :
Modul :
Scene :
Pendekatan Pendapatan
12
Kapitalisasi Pendapatan
Dua metode yang dapat digunakan untuk melakukan kapitalisasi, yaitu kapitalisasi langsung
(direct cap) dan yield capitalization.
Berdasarkan prosedur pendekatan pendapatan, setelah menentukan
NOI, langkah selanjutnya adalah Kapitalisasi Pendapatan.Terdapat dua
metode yang dapat digunakan untuk melakukan kapitalisasi, yaitu
kapitalisasi langsung (direct cap) dan yield capitalization.
Perbedaan utama keduanya adalah pada pendapatan dan asumsi
yang mendasari. Pada direct cap, pendapatan sebagai dasar analisis
adalah pendapatan satu tahun saja, sehingga Penilai hanya perlu
mengestimasi pendapatan properti pada tahun penilaian. Asumsi yang
mendasari adalah properti telah berada pada tahap stabil, sehingga
pendapatan yang diperoleh besarnya tetap. Sementara pada yield
cap pendapatan sebagai dasar analisis akan diestimasi per tahun
selama periode waktu tertentu, sehingga merupakan rangkaian
pendapatan. Jadi asumsi yang mendasari adalah pendapatan akan
mengalami perubahan dari tahun ke tahun, karena adanya faktor
yang mempengaruhi, misalnya terjadinya penurunan atau kenaikan
pendapatan karena siklus bisnis.
Mari telaah kedua metode tersebut satu per satu.

21. VISUAL AUDIO
Notes :
Modul :
Scene :
Pendekatan Pendapatan
13
Metode Direct Capitalization
Metode Direct Capitalization
Pendekatan pendapatan mengestimasi nilai berdasarkan
pendapatan yang dapat diperoleh property di masa depan.
Pada metode kapitalisasi langsung, pendapatan yang menjadi
dasar estimasi nilai adalah pendapatan satu tahun.
Metode kapitalisasi langsung dapat digunakan untuk properti
yang menghasilkan pendapatan yang tetap atau tumbuh
secara tetap secara terus menerus untuk jangka waktu
selamanya (Perpetuity), dan berada dlm keadaan
perekonomian yg stabil.
Ada 2 Teknik yang dapat digunakan dalam metode ini, yaitu:
● Overall Rate (OAR)
● Gross Income Multiplier (GIM)

22. VISUAL AUDIO
Notes :
Modul :
Scene :
Pendekatan Pendapatan
14a
Teknik Overall Rate
Yang pertama, Teknik Overall Rate.
Teknik Overall Rate menghubungkan rata-rata pendapatan
bersih tahun berjalan dengan harga jual. Nilai objek penilaian
didapatkan dari membagi NOI [pendapatan bersih satu tahun]
dengan Capitalization Rate [tingkat kapitalisasi].
Pendapatan bersih per tahun dianggap relatif tetap, tidak
berubah jumlahnya selama masa investasi atau kepemilikan
properti. Lamanya investasi atau kepemilikan properti sifatnya tak
terhingga atau selamanya [perpetuity]. Ro (Tingkat kapitalisasi)
dapat diperoleh dari properti pembanding yang sejenis.
Formula umum Overall Rate adalah sebagai berikut:

23. VISUAL AUDIO
Notes :
Modul :
Scene :
Pendekatan Pendapatan
14b
Teknik Overall Rate
Langkah-langkah penggunaan teknik Overall Rate, yaitu:
● Menentukan angka kapitalisasi untuk daerah/wilayah dimana obyek penilaian berada (dengan
cara sebagaimana materi 3). Angka kapitalisasi untuk suatu daerah/wilayah diperoleh dari rata-
rata tingkat kapitalisasi properti pembanding.
● Mengestimasi pendapatan bersih (NOI) property yang dinilai;
● Mengestimasi nilai properti yang dinilai dengan membagi NOI dengan tingkat kapitalisasi.
Langkah-langkah penggunaan teknik Overall Rate, yaitu:

24. VISUAL AUDIO
Notes :
Modul :
Scene :
Pendekatan Pendapatan
14c
Contoh Teknik Overall Rate
Suatu properti rata-rata menghasilkan pendapatan bersih sebesar Rp.60.000.000 per tahun, dan
diperkirakan pendapatan bersih tersebut tidak akan berubah dari tahun ke tahun. Tingkat kapitalisasi
adalah 18%. Berdasarkan data tersebut, hitunglah nilai properti tersebut.
Jawab :
Value = NOI / Ro
= 60.000.000 / 18% = Rp333.333.333
Silahkan simak contoh teknik Overall Rate berikut ini.

25. VISUAL AUDIO
Notes :
Modul :
Scene :
Pendekatan Pendapatan
15a
Teknik Gross Income Multiplier.
Selanjutnya, Gross Income Multiplier.
Pada metode Gross Income Multiplier, nilai obyek penilaian
didapatkan dengan mengkonversikan Pendapatan kotor
tahunan (Potential Gross Income) yang mencerminkan dan
mewakili pendapatan tahunan dimasa yang akan datang
dengan konstanta tertentu yang disebut Gross Income Multiplier.
Apabila pada Teknik Overall Rate yang dijadikan basis
penghitungan adalah pendapatan bersih (NOI), pada GIM basis
penghitungan adalah pendapatan kotor. Jadi pada teknik ini
yang diukur adalah hubungan antara pendapatan kotor
property (PGI) dengan harga jualnya.
Teknik GIM cocok digunakan pada properti yang kecil dan
sederhana, karena jumlah propertinya lebih banyak, lebih
homogen, dan sering diperjualbelikan contoh: single family
house, apartemen.
Formula perhitungan nilai dengan GIM sebagai berikut:

26. VISUAL AUDIO
Notes :
Modul :
Scene :
Pendekatan Pendapatan
15b
Teknik Gross Income Multiplier.
Langkah-langkah penggunaan teknik gross income multiplier, yaitu:
● Menentukan properti yang sebanding dan sejenis dengan objek penilaian yang sudah diketahui
harga jualnya sebagai pembanding (rule of thumb: 3 pembanding).
● Mengestimasi pendapatan kotor potensial dari properti pembanding;
● Membagi nilai jual properti pembanding dengan pendapatan kotor potensialnya untuk
memperoleh gross income multiplier untuk tiap property sehingga diperoleh GIM rata-rata yang
berlaku untuk daerah tersebut;
● Mengestimasi pendapatan kotor potensial objek penilaian; dan
● Mengalikan gross income multiplier dengan pendapatan kotor potensial objek penilaian untuk
memperoleh indikasi Nilai objek penilaian.
Langkah-langkah penggunaan teknik gross income multiplier,
yaitu:

27. VISUAL AUDIO
Notes :
Modul :
Scene :
Pendekatan Pendapatan
15c
Contoh Gross Income Multiplier.
Anda ditugaskan menilai properti D yang rata-rata setiap tahun menghasilkan pendapatan kotor Rp 35
juta. Dari hasil survei properti pembanding yang sejenis diperoleh data sbb:
Maka nilai property D adalah:
Silahkan simak contoh teknik Gross Income Multiplier berikut ini.
1. Menghitung GIM properti pembanding
Properti Estimasi Pendapatan Kotor Harga Jual
A Rp 50 juta Rp 600 juta
B Rp 40 juta Rp 500 juta
C Rp 60 juta Rp 700 juta

28. VISUAL AUDIO
Notes :
Modul :
Scene :
Pendekatan Pendapatan
16a
Yield - Discounted Cash Flow
Dimana: V = Value
NOI = Net Operating Income
i = Discount Rate
Kita telah membahas mengenai metode Kapitalisasi Langsung.
Maka, kini kita akan membahas tentang metode Yield
Capitalization.
Teknik yang banyak digunakan dalam yield
capitalization adalah Discounted Cash Flow. Metode
DCF mengakomodasi perubahan pendapatan dan
biaya sepanjang umur investasi, karenanya sangat
sesuai untuk properti yang menghasilkan pendapatan
yang besarnya berubah-ubah (tidak tetap) dari waktu
ke waktu.
Karena mendasarkan estimasi nilai pada proyeksi
pendapatan di masa depan, maka pada teknik ini
proyeksi pendapatan merupakan variabel yang
sangat penting.
Nilai objek penilaian diperoleh dengan mendiskontokan
rangkaian pendapatan yang akan datang untuk memperoleh
Nilai kini (Present Value). Prosedur diskonto juga dapat dilakukan
dengan mengalikan dengan discount factor. (ingat discount
factor pada materi 1]
Berikut formal discount cash flow,

29. VISUAL AUDIO
Notes :
Modul :
Scene :
Pendekatan Pendapatan
16b
Yield - Discounted Cash Flow Untuk menentukan nilai properti, maka estimasi/proyeksi
pendapatan dibagi menjadi 2 periode, yaitu periode proyeksi
eksplisit dan periode setelah proyeksi eksplisit (disebut juga
periode kekal atau terminal value/continuing value). Nilai
properti merupakan jumlah dari Nilai kini periode proyeksi eksplisit
dan nilai kini terminal value.
Jangka waktu proyeksi eksplisit adalah jangka waktu
pendapatan sampai dengan tahap stabil (umumnya 5 – 10
tahun).
Setelah periode eksplisit, properti memasuki masa terminal value,
yaitu periode dimana pendapatan telah mencapai tahap stabil
atau periode dimana masa kepemilikan berakhir.

30. VISUAL AUDIO
Notes :
Modul :
Scene :
Pendekatan Pendapatan
16c
Yield - Discounted Cash Flow
Langkah-langkah penggunaan teknik Discounted Cash Flow yaitu:
1. Menentukan lama periode proyeksi eksplisit.
2. Menentukan proyeksi NOI dari properti yang dinilai untuk periode eksplisit dan periode terminal
3. Menentukan tingkat Diskonto untuk periode proyeksi eksplisit dan tingkat kapitalisasi untuk periode
terminal;
4. Mendiskontokan NOI untuk periode proyeksi eksplisit sehingga diperoleh PV NOI periode proyeksi
eksplisit.
5. Menentukan terminal value dengan membagi NOI periode terminal dengan tingkat kapitalisasi
yang sesuai. Pada tahap ini terminal value diperoleh dengan kapitalisasi langsung, dengan tingkat
kapitalisasi sama dengan discount rate (i) atau (i-g) apabila ada pertumbuhan.
6. Mendiskonto terminal value dengan tingkat diskon sama dengan tahun terakhir periode proyeksi
eksplisit sehingga diperoleh PV NOI periode terminal.
7. Nilai properti adalah PV NOI periode eksplisit + PV NOI periode terminal
Langkah-langkah penggunaan teknik Discounted Cash Flow
yaitu:

31. VISUAL AUDIO
Notes :
Modul :
Scene :
Pendekatan Pendapatan
16d
Yield - Discounted Cash Flow
Contoh Discounted Cash Flow
Hasil analisis data property dan analisis pasar di wilayah obyek penilaian memberikan data sebagai
berikut :
Properti berupa apartemen sewa yang terdiri dari 23 unit
Besaran Sewa : Rp 350.000 per unit/bulan
Discount rate (i) : 13%
Growth sewa (g) : 3% per tahun
Vacancy allowance and collection lost : 5%
Operating expense : 35% dari EGI
Periode eksplisit, yaitu lamanya waktu sampai dengan pendapatan stabil : 5 tahun
Capitalization rate (Ro) untuk tahun ke 6 diperkirakan adalah (13%-3%)=10%
Tentukan nilai properti tersebut!
Silahkan simak contoh penerapan teknik Discounted Cash Flow
berikut ini.

32. VISUAL AUDIO
Notes :
Modul :
Scene :
Pendekatan Pendapatan
16e
Jawaban
1. Menentukan waktu periode proyeksi eksplisit, pada kasus ini adalah 5 tahun yaitu lamanya waktu
sampai dengan pendapatan stabil.
2. Memperkirakan NOI periode proyeksi eksplisit (dalam ribuan)
3. Menentukan discount rate yaitu sebesar 13% dan capitalization rate sebesar 10% (diketahui dari contoh)
4. Mendiskonto NOI untuk menentukan PV NOI
Income (000)
Tahun ke-
1 2 3 4 5
PGI (23 x 350 x 12) 96.600 99.498 102.483 105.557 108.724
vacancy (5%) 4.830 4.975 5.124 5.278 5.436
EGI 91.770 94.523 97.359 100.280 103.288
Operating expense (35%) 32.120 33.083 34.076 35.098 36.151
NOI 59.651 61.440 63.283 65.182 67.137

33. VISUAL AUDIO
Notes :
Modul :
Scene :
Pendekatan Pendapatan
16e
Jawaban
5. Menghitung terminal value (pada tahun ke 6 atau n+1)
Terminal value dihitung pada tahun ke-6 sebagai tahun pertama periode terminal, dimana pendapatan
mulai tahun tsb akan berlangsung selamanya (perpetuity). Karena pendapatan bersifat stabil dengan
pertumbuhan yang sama, maka kita dapat menerapkan formula perpetuity disini, yaitu V=I/R. R
merupakan cap rate, yaitu 10%)
6. Mendiskonto terminal value dengan discount factor sama dengan tahun terakhir periode proyeksi eksplisit sehingga diperoleh PV NOI periode terminal
Terminal value = Rp 691.510.000
Income (Rp 000) Tahun ke-6
PGI 111.986
vacancy (5%) 5.599
EGI 106.387
Operating expense (35%) 37.236
NOI 69.151
Terminal value / Value in perpetuity (NOI/Ro) 691.510

34. VISUAL AUDIO
Notes :
Modul :
Scene :

35. VISUAL AUDIO
Notes :
Modul :
Scene :
Pendekatan Pendapatan
17
Closing
Selamat, Learners!
Kamu telah mempelajari materi Pendekatan Pendapatan.
Sampai jumpa pada topik selanjutnya.
Selamat belajar!