Түрээсийн гэрээ нь хуульд заасан хэлбэрийн шаардлага хангасан эсэх, улмаар хүчин төгөлдөр эсэх талаархи маргааны талаар судалсан шүүхийн практикийн танилцуулгыг ЭНД дарж үзнэ үү.

1. ТҮРЭЭСИЙН ХАРИЛЦАА
(ШҮҮХИЙН ПРАКТИК)
Бэлтгэсэн: З.Сүхбаатар
Б.Диваачамба
2017-02-10

2. АГУУЛГА
Практикт талуудын хооронд байгуулсан түрээсийн гэрээ нь хуульд
заасан хэлбэрийн шаардлага хангасан эсэх, улмаар хүчин төгөлдөр эсэх
талаархи маргаан нилээдгүй гарч байна. Улсын хэмжээнд 2014 онд
түрээсийн гэрээний нийт 213 хэргийг шийдвэрлэсний 76 буюу 35,6 хувь нь
давж заалдах болон хяналтын шатаар журмаар гомдол гаргаагүй байна.
/Шүүхийн практик судалгааны цахим сэтгүүл №4. 2016.09.05/
oТүрээсийн байрыг хэсэгчлэн түрээслэх харилцаа
oТөрийн өмчийн үл хөдлөх хөрөнгө түрээслэх харилцаа
oХэлбэрийн шаардлага хангаагүй түрээсийн гэрээний харилцаа
oДүгнэлт

3. ТҮРЭЭСИЙН БАЙРЫГ ХЭСЭГЧЛЭН ТҮРЭЭСЛЭХ
ХАРИЛЦАА
Жишээ нь: Иргэн А өөрийн үйлдвэрийн барилгаас 200м2
талбайг Б-д
түрээслүүлсэн бөгөөд түрээсийн гэрээг бичгээр хийжээ. Түрээслэгч Б түрээсийн
гэрээг иргэний хуульд зааснаар үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлийн газарт
бүртгүүлээгүй тул хүчин төгөлдөр бус, тиймээс түрээсийн төлбөр төлөх үндэслэлгүй
хэмээн маргасан байна. Энэ тохиолдолд маргааныг хэрхэн шийдвэрлэх вэ?
•Иргэн А-ийн үйлдвэрийн зориулалттай барилгын зарим хэсэг болох 200 м2
талбайг
үл хөдлөх хөрөнгө гэж үзэх үү? гэдэг асуултууд бий болно. Тэгвэл А, Б нарын
хооронд байгуулсан “түрээсийн гэрээний зүйл нь тусдаа улсын эрхийн
бүртгэлд бүртгэгдсэн үл хөдлөх хөрөнгө биш бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгийн
зарим хэсгийг түрээслэхэд гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлэх
шаардлагагүй тул хэлцэл хүчин төгөлдөр гэж үзнэ”
/Нийслэлийн давж заалдах шатны шүүхийн 2007-06-18-ны 287 дугаар магадлал. Монгол Улсын шүүхийн шийдвэрийн эмхтгэл (иргэний хэрэг). Цуврал 7.УБ.2008.,89 дахь тал. Мөн ийм агуулгатай дүгнэлтийг Нийслэлийн давж заалдах шатны шүүхийн
2014 оны 1153 дугаар магадлалд хийсэн буй/

4. • “... түрээсийн гэрээний зүйл нь бие даасан бүртгэлтэй үл хөдлөх эд хөрөнгө
бус харин түүний нэг хэсэг байх тул үл хөдлөх эд хөрөнгийн түрээсийн гэрээ
улсын бүртгэлд бүртгэгдэх, ийнхүү бүртгүүлээгүй гэрээ хүчин төгөлдөр бус
байх тухай Иргэний хуулийн 318.4-т заасан зохицуулалт тухайн харилцаанд
хамааралгүй байна. Нөгөө талаар, үл хөдлөх эд хөрөнгийн түрээсийн
гэрээний хэлбэрийн шаардлага гэрээний зүйлийн ашиглалтыг
үгүйсгэхгүй тул гэрээний зүйлийг ашигласан хугацааны хөлсийг төлөх
үүргээс хариуцагчийг чөлөөлөх үндэслэл болохгүй юм.”
/Монгол Улсын дээд шүүхийн хяналтын шатны иргэний хэргийн шүүхийн 2016 оны 001/ХТ2016/01302 дугаар
тогтоолд хийсэн буй./
• “....Үл хөдлөх эд хөрөнгө бүхэлдээ бус түүний тодорхой хэсгийг түрээслэхээр
талууд бичгээр гэрээ байгуулсан нь Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн
318.3 дах хэсэгт заасныг зөрчөөгүй байна.”
/Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2016-09-05-ны өдрийн 1526 дугаартай
магадлал./

5. ТӨРИЙН ӨМЧИЙН ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГӨ
ТҮРЭЭСЛЭХ ХАРИЛЦАА
Төрийн өмчийн үл хөдлөх хөрөнгийг түрээслэж байгаа тохиолдолд иргэний хуульд заасан улсын
бүртгэлд бүртгүүлэх заалт үйлчлэх эсэх талаар талууд нилээдгүй маргадаг байна.
Жишээ нь: У эмнэлэгийн нэхэмжлэлтэй иргэний хэргийн хариуцагчийн төлөөлөгч Б
хяналтын шатны шүүхэд “...Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.3-т зааснаар түрээсийн
гэрээг үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлээгүй ба дээрх хуулийн 318 дугаар
зүйлийн 318.4-т зааснаар уг гэрээ хүчин төгөлдөр бус байна...” гэсэн үндэслэлээр гомдол
гаргажээ.
•Харин хяналтын шатны шүүх “У эмнэлэг нь улсын төсөвт байгууллага учир түүний эзэмшиж
буй үл хөдлөх эд хөрөнгийг түрээслэх журмыг “Төрийн болон орон нутгийн өмчийн тухай
хууль”-аар зохицуулдаг болно. Уг хуулийн 28 дугаар зүйлийн 28.2-т” ...үл хөдлөх эд хөрөнгийг
түрээсээр эзэмшүүлж ашиглуулах эрхийг төрийн өмчийн хуулийн этгээд эдэлнэ” гэсэн тул
“...түрээсийн гэрээг үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлийн газарт бүртгүүлээгүй гэрээ хүчин
төгөлдөр бус” гэсэн хариуцагчийн хяналтын гомдлыг хангахгүй орхисон байна
/Улсын дээд шүүхийн хяналтын шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдааны 2006-01-26-ны 45 дугаар тогтоол.
Монгол Улсын шүүхийн шийдвэрийн эмхтгэл (иргэний хэрэг). Цуврал 4. УБ.2006., 192 дахь тал./

6. ХЭЛБЭРИЙН ШААРДЛАГА ХАНГААГҮЙ
ТҮРЭЭСИЙН ГЭРЭЭНИЙ ХАРИЛЦАА
Түрээсийн гэрээг хуульд заасан хэлбэрийн шаардлага хангуулан байгуулаагүй
атлаа түрээсийн харилцааг тодорхой хугацаагаар үүсгэсэн тохиолдол байдаг.
Энэ тохиолдолд талуудын аль нэг нь түрээсийн гэрээ хүчин төгөлдөр бус тул
гэрээний дагуу авсан бүх зүйлээ харилцан буцааж өгөх ёстой гэж маргах нь бий.
Жишээ нь: Иргэн А өөрийн эзэмшлийн цайны газрыг иргэн Б-д 1
жилийн хугацаатай түрээслүүлэх түрээсийн гэрээг бичгээр хийжээ.
Түрээслэгч Б 6 сарын дараа цайны газрын зөвшөөрөл авах гэтэл түрээсийн
гэрээг иргэний хуульд зааснаар үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлийн газарт
бүртгүүлээгүй тул хүчин төгөлдөр бус, тиймээс түрээсийн төлбөр, барьцаа
төлбөр, засвар үйлчилгээний хийгдсэн зардал, засварын ажлын хөлс зэргийг
түрээслүүлэгчээс буцаан төлөхийг шаардсан байна. Энэ тохиолдолд
маргааныг хэрхэн шийдвэрлэх вэ?

7. А. Хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус гэж
үзсэн тохиолдолд
• “...Түрээслэгчийн түрээсийн хөлсөнд авсан төлбөр түрээслэгчид буцаан олгогдох үндэслэл
болохгүй юм. Учир нь хэлцлийн дагуу авсан бүх зүйлийг харилцан буцаах тохиолдолд
түрээсийн эд хөрөнгийн эзэмшиж ашиглаж байсан байдлыг түрээслэгч түрээслүүлэгчид
биет байдлаар буцаах боломжгүй тул мөнгөн хэлбэрээр буцаах үүрэгтэй болно. Энэ
утгаараа түрээсийн төлбөрт төлөгдсөн мөнгө түрээслэгчид үлдэх учиртай юм” гэж хяналтын
шатны иргэний шүүх хуралдааны 2006 оны 248 дугаар тогтоолд тусгасан байна.
/Улсын дээд шүүхийн хяналтын шатны иргэний хэргийн шүүх хуралдааны 2006-01-26-ны 45 дугаар тогтоол.
Монгол Улсын шүүхийн шийдвэрийн эмхтгэл (иргэний хэрэг). Цуврал 4. УБ.2006.,253 дахь тал/
• “....Түрээсийн гэрээг хуульд заасан хэлбэрийн шаардлагын дагуу бүртгүүлээгүйгээс уг гэрээ
хүчин төгөлдөр бус болсон байх ба энэ үндэслэлээр давж заалдах шатны шүүх алдангийг
гаргуулах шаардлагыг хэрэгсэхгүй болгож, уг гэрээний хугацаанд ашигласан хөлсийг
Иргэний хуулийн 492 дугаар зүйлд заасан үндэслэлээр олгохоор шийдвэрлэсэн нь зөв гэж
үзэв.
/Монгол улсын дээд шүүхийн Хяналтын шатны иргэний хэргийн шүүхийн 2016-12-13-ны 001/ХТ2016/01378
дугаар тогтоол./

8. “...Бусдын эд хөрөнгийг Иргэний хуулийн 492 дугаар зүйлийн 492.1.1-т зааснаар
үндэслэлгүйгээр олж авсан этгээд нь уг эд зүйлийг буцаан өгөх үүрэгтэй бөгөөд
нэхэмжлэгчийн буцаан шаардах шаардлагад мөн хуулийн 493 дугаар зүйлийн
493.6 дахь хэсэгт зааснаар “үндэслэлгүй шилжүүлсэн хөрөнгөөс зайлшгүй
олох ёстой байсан орлого үр шим буюу талбайн ашиглалт” хамаарах тул
нэхэмжлэгчийн олох байсан түрээсийн төлбөрийн хэмжээгээр
хариуцагчийг үндэслэлгүй хөрөнгөжсөн гэж үзэх үндэслэлтэй.” гэж
дүгнэжээ.
/Нийслэлийн иргэний хэргийн давж заалдах шатны шүүхийн 2016-10-03-ны өдрийн 1671
дугаартай магадлал./

9. А. Хэлцлийг хүчин төгөлдөр гэж үзсэн
тохиолдолд
• ...Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.3, 318.4 дах хэсэгт зааснаар түрээсийн гэрээг
бичгээр байгуулах ба үл хөдлөх эд хөрөнгө түрээслэх гэрээг үл хөдлөх эд хөрөнгийн
бүртгэлийн байгууллагад бүртгүүлэх хуулийн шаардлага хангаагүй гэрээ хүчин төгөлдөр
бус байхаар тусгасан ч талууд гэрээндээ улсын бүртгэлд бүртгүүлэхгүй байхаар тусгасан.
Иргэний хуулийн 196 дугаар зүйлийн 196.1.1 дэх хэсэгт зааснаар уг гэрээний гол нөхцлийн
талаар талууд тохиролцож, тухайн эд хөрөнгийн шилжүүлсэн байх тул талуудын хооронд
түрээсийн гэрээг байгуулагдаагүй гэж үзэх хууль зүйн үндэслэлгүй.
• Мөн Иргэний хуулийн 39 дүгээр зүйлийн 39.1, 40 дүгээр зүйлийн 40.1-д зааснаар түрээсийн
гэрээг хүчин төгөлдөр гэрээ гэж үзэх үндэслэлтэй, талууд байгуулсан гэрээнийхээ хүчин
төгөлдөр байдлын талаар маргахгүйгээр гэрээг үргэлжлүүлж, гэрээний үр дагаврыг бий
болгосон, үр шимийг олж авсан.
• Монгол улсын Иргэний хуулийн 318 дугаар зүйлийн 318.5-д түрээсийн гэрээнд эд хөрөнгө
хөлслөх гэрээний журам үйлчлэхээр заасан байх тул Монгол улсын Иргэний хуулийн 287
дугаар зүйлийн 287.1 дэх хэсэгт зааснаар хөлслөгч нь эд хөрөнгө ашигласны хөлсийг төлөх
үүргийг хүлээсэн тул түрээсийн төлбөрөө төлөх үүрэгтэй гэж шийдвэрлэсэн байна.
/Сонгинохайрхан дүүргийн иргэний хэргийн анхан шатны шүүхийн 2016-10-13-ны 1150 дугаар шийдвэр./

10. ДҮГНЭЛТ
Шүүх талуудын хооронд байгуулсан
түрээсийн гэрээ нь хуульд заасан
хэлбэрийн шаардлага хангасан эсэх, хүчин
төгөлдөр эсэх талаархи маргааныг
шийдвэрлэхдээ илүү уян хатан буюу
талуудын хүсэл зоригийг тайлбарлах
замаар шийдвэрлэх болсон байна.

11. Анхаарал хандуулсанд
баярлалаа.