Nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu 6670973.pdf

1. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
----------------------
MAI NGUYỄN HUYỀN TRANG
NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG
CHO VAY MUA NHÀ, ĐẤT TẠI
NHTM CP Á CHÂU
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
Tp. Hồ Chí Minh – Năm 2014

2. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
-----------------------
MAI NGUYỄN HUYỀN TRANG
NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA
NHÀ, ĐẤT TẠI NHTM CP Á CHÂU
Chuyên ngành : Tài chính - Ngân hàng
Mã số : 60340201
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. LẠI TIẾN DĨNH
Tp. Hồ Chí Minh – Năm 2014

3. LỜI CAM ĐOAN
…….………
Tôi xin cam đoan luận văn “Nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà, đất
tại NHTM CP Á Châu” là kết quả của quá trình nghiên cứu độc lập và nghiêm túc của
tôi dưới sự hướng dẫn tận tình của Người hướng dẫn khoa học. Các số liệu trong luận
văn có nguồn gốc rõ ràng, đáng tin cậy và được xử lý khách quan, trung thực
Tất cả những phần kế thừa, tham khảo đều được trích dẫn và ghi nguồn cụ thể
trong danh mục tài liệu tham khảo.
Tác giả
Mai Nguyễn Huyền Trang

4. MỤC LỤC
Trang bìa phụ
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt
Danh mục các bảng
Danh mục các hình vẽ, đồ thị
LỜI MỞ ĐẦU
CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ THUYÊT VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY
MUA NHÀ, ĐẤT TẠI NHTM...................................................................................... 1
1.1 Tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà đất tại NHTM ................................ 1
1.1.1 Khái niệm về cho vay mua nhà đất..................................................................... 1
1.1.2 Đặc điểm hoạt động cho vay mua nhà đất.......................................................... 1
1.1.2.1 Hoạt động cho vay mua nhà ở, đất ở phụ thuộc vào chu kỳ vận động của
thị trường BĐS............................................................................................. 1
1.1.2.2 Quy mô của khoản vay lớn và có thời hạn kéo dài trong nhiều năm .......... 2
1.1.2.3 Khách hàng (KH) là cá nhân, hộ gia đình ................................................... 2
1.1.2.4 Thường được bảo đảm bằng chính BĐS hình thành từ vốn vay ................. 2
1.1.3 Rủi ro tín dụng trong hoạt động cho vay mua nhà đất ...................................... 2
1.1.4 Vai trò của hoạt động tài trợ nhà đất................................................................... 3
1.1.4.1 Đối với nền kinh tế- xã hội......................................................................... 3
1.1.4.2 Đối với các ngân hàng thương mại (NHTM) .............................................. 4
1.1.4.3 Đối với Khách hàng..................................................................................... 5

5. 1.1.5 Các xu hướng dẫn dắt việc mở rộng cho vay mua nhà ở, đất ở đối với nền kinh
tế mới nổi ......................................................................................................... 5
1.2 Hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà đất........................................................... 7
1.2.1 Khái niệm về hiệu quả cho vay mua nhà đất..................................................... 6
1.2.2 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà đất......................... 7
1.2.2.1 Các chỉ tiêu đánh giá tính thanh khoản........................................................ 7
1.2.2.2 Các chỉ tiêu đánh giá khả năng sinh lời....................................................... 8
1.2.2.3 Các chỉ tiêu đánh giá khả năng thu hồi nợ................................................. 10
1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động cho vay nhà, đất ....................11
1.2.3.1 Nhóm nhân tố thuộc NHTM...................................................................... 12
1.2.3.2 Nhóm nhân tố thuộc về KH....................................................................... 13
1.2.3.3 Nhóm nhân tố vĩ mô .................................................................................. 14
Kết luận chương 1........................................................................................................ 16
CHƢƠNG 2 THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG NHÀ ĐẤT VÀ HIỆU QUẢ HOẠT
ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ, ĐẤT TẠI NHTM CP Á CHÂU ............................ 17
2.1 Các nhân tố tác động đến hoạt động cho vay mua nhà đất tại NHTM CP Á
Châu giai đoạn 2010 – 06/2014 .......................................................................... 17
2.1.1 Nhóm nhân tố vĩ mô ......................................................................................... 22
2.1.1.1 Môi trường kinh tế..................................................................................... 22
2.1.1.2 Chính sách của Chính phủ và NHNN........................................................ 18
2.1.2 Nhóm nhân tố thuộc KH................................................................................... 20
2.1.2.1 Cầu nhà ở, đất để xây dựng nhà ở ............................................................. 20
2.1.2.2 Thu nhập và cầu tín dụng nhà đất.............................................................. 22
2.2 Hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà đất tại ACB giai đoạn 2010 – 06/2014 24
2.2.1 Một số quy định chung liên quan đến sản phẩm cho vay mua nhà đất tại ACB
........................................................................................................................ 24
2.2.1.1 Các quy định sản phẩm vay mua nhà đất .................................................. 34

6. 2.2.1.2 Đặc điểm sản phẩm cho vay mua nhà đất ................................................. 24
2.2.1.3 Quy trình cho vay và phê duyệt cho vay mua nhà đất............................... 24
2.2.2 Phân tích hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà đất tại ACB ........................... 27
2.2.2.1 Sự phù hợp về nguồn vốn cho vay mua nhà đất của ACB ........................ 27
2.2.2.2 Dư nợ cho vay mua nhà đất....................................................................... 30
2.2.2.3 Nợ xấu cho vay mua nhà đất ..................................................................... 36
2.2.2.4 Thu nhập cho vay mua nhà đất ................................................................. 41
2.3 Đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà, đất tại NHTM CP Á Châu. 44
2.3.1 Thành tựu và tồn tại......................................................................................... 44
2.3.1.1 Những thành tựu đạt được ......................................................................... 44
2.3.1.2 Những tồn tại cần được khắc phục ............................................................ 52
2.3.1.3 Nguyên nhân dẫn đến những tồn tại trong hoạt động cho vay mua nhà, đất
của NHTM CP Á Châu.............................................................................. 58
Kết luận chương 2........................................................................................................ 66
CHƢƠNG 3 GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHO VAY MUA NHÀ, ĐẤT
TẠI NHTM CP Á CHÂU ........................................................................................... 67
3.1 Định hƣớng cho vay mua nhà, đất tại NHTM CP Á Châu trong thời gian tới
............................................................................................................................... 67
3.1.1 Định hướng hoạt động chung từ 2014- 2018.................................................... 67
3.1.2 Định hướng cho vay mua nhà, đất tại ACB trong thời gian tới........................ 68
3.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả cho vay mua nhà, đất tại ACB .............. 69
3.2.1 Tăng cường nguồn vốn cho vay mua nhà đất:.................................................. 69
3.2.2 Duy trì tính ổn định của định hướng cho vay và chính sách tín dụng:............. 70
3.2.3 Nâng cao hiệu quả bán hàng của hoạt động cho vay mua nhà, đất:................. 71
3.2.3.1 Điều chỉnh thiết kế sản phẩm vay mua nhà, đất phù hợp.......................... 71
3.2.3.2 Nâng cao chất lượng chăm sóc và hậu mãi khách hàng vay ..................... 72
3.2.3.3 Tăng cường hoạt động tiếp thị, quảng bá sản phẩm và mạng lưới bán hàng

7. cho hoạt động cho vay mua nhà, đất: ........................................................ 72
3.2.4 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực phục vụ cho hoạt động cho vay mua nhà,
đất.................................................................................................................... 74
3.2.5 Nâng cao hiệu quả hoạt động kiểm soát, giám sát và quản trị rủi ro đối với hoạt
động cho vay mua nhà, đất:............................................................................. 76
3.2.6 Hoàn thiện hệ thống các quy định hướng dẫn, tài liệu nội bộ liên quan đến hoạt
động cho vay mua nhà, đất:............................................................................. 79
3.3 Một số kiến nghị .................................................................................................. 80
3.3.1 Đối với Chính Phủ............................................................................................ 80
3.3.2 Đối với NHNN.................................................................................................. 82
Kết luận chương 3......................................................................................................... 84
KẾT LUẬN
Tài liệu tham khảo
Phụ lục 01 : Quy định sản phẩm cho vay mua nhà, đất tại Ngân hàng TMCP Á Châu
Phụ lục 02 : Danh sách các dự án và Đối tác liên kết áp dụng trong chương trình cho
vay mua nhà, đất tại Ngân hàng TMCP Á Châu

8. DANH MỤC CÁC KÍ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
……….………
ACB : Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu
ACBA : Công ty Quản lý nợ và Khai thác Tài sản
ANZ : Ngân hàng Trách nhiệm hữu hạn một thành viên ANZ Việt Nam
BĐS : BĐS
BIDV : NHTM CP Đầu tư và Phát triển Việt Nam
CAR : Hệ số an toàn vốn (Capital Adequacy Ratio)
CIC : Trung tâm Thông tin Tín dụng
CLCS : Hệ thống Quản lý nợ (Consumer Loan Collection System)
CLMS : Chương trình Quản lý Quan hệ khách hàng vay (Customer Loan
Management System)
CPI : Chỉ số giá tiêu dùng (Consumer Price Index)
FDI : Đầu tư trực tiếp nước ngoài (Foreign Direct Investment)
GDP : Tổng sản phẩm quốc nội (Gross Domestic Production)
HDBank : Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phát triển Thành phố Hồ Chí
Minh

9. Hong Leong Bank: Ngân hàng Trách nhiệm hữu hạn một thành viên Hong Leong Bank
Việt Nam
HSBC : Ngân hàng Trách nhiệm hữu hạn một thành viên HSBC Việt Nam
KH : Khách hàng
KHCN : Khách hàng cá nhân
KHDN : Khách hàng doanh nghiệp
KPP : Kênh phân phối
Maritime Bank : Ngân hàng Thương mại Cổ phần Hàng Hải Việt Nam
NHNN : Ngân hàng Nhà Nước
NHTM CP : Ngân hàng thương mại cổ phần
PLCT : Pháp lý chứng từ
SME : Doanh nghiệp nhỏ và vừa (Small and Medium Enterprise)
TCBS : Công nghệ Ngân hàng lõi (The Complete Banking Solution)
TCTD : Tổ chức tín dụng
TĐTS : Thẩm định tài sản
Techcombank : Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ Thương Việt Nam
TMCP : Thương mại cổ phần
TNHH : Trách nhiệm hữu hạn
TP. HCM : Thành phố Hồ Chí Minh

10. TSBĐ : Tài sản bảo đảm
TT. TDCN : Trung tâm tín dụng cá nhân
VAMC : Công ty Trách nhiệm một thành viên Quản lý tài sản của các tổ
chức tín dụng Việt Nam (Vietnam Asset Management Company)
VP Bank : Ngân hàng Thương mại Cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng
XDSC : Xây dựng sửa chữa

11. DANH MỤC CÁC BẢNG
……….………
Bảng 2.1 : Tình hình thực hiện gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng cho Nhà ở xã
hội đối với KHCN.....................................................................................20
Bảng 2.2 : Thống kê tồn kho BĐS tính đến tháng 12/2013........................................21
Bảng 2.3 : Thu nhập và chi tiêu đời sống bình quân một nhân khẩu một tháng theo
nhóm thu nhập ..........................................................................................22
Bảng 2.4 : Cơ cấu vốn huy động của ACB 2010 - 06/2014........................................28
Bảng 2.5 : Cơ cấu nguồn vốn của ACB 2010 – 06/2014............................................29
Bảng 2.6 : Dư nợ cho vay theo sản phẩm KHCN tại ACB 2010 - 06/2014 ...............31
Bảng 2.7 : Dư nợ cho vay mua nhà ở/ đất để ở, lãi suất cho vay trung dài hạn tại
ACB và giá nhà, đất..................................................................................33
Bảng 2.8 : Tình hình nợ xấu tại ACB 2010 – 06/2014 ...............................................37
Bảng 2.9 : Tỷ lệ nợ xấu theo sản phẩm KHCN tại ACB ............................................38
Bảng 2.10 : Nợ xấu và tỷ trọng nợ xấu theo sản phẩm KHCN tại ACB ......................39
Bảng 2.11 : Thu nhập từ lãi các sản phẩm cho vay KHCN tại ACB............................41
Bảng 2.12 : Lãi suất mua bán vốn nội bộ của ACB 2010-06/2014 ..............................42
Bảng 2.13 Tỷ lệ trả vốn gốc theo quy định sản phẩm vay mua nhà, đất tại ACB .......45

12. DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
……….………
Hình 2.1 : Cơ cấu huy động và cho vay theo kì hạn tại ACB ....................................29
Hình 2.2 : Tỷ trọng dư nợ cho vay theo sản phẩm KHCN tại ACB...........................31
Hình 2.3 : Mối quan hệ giữa dư nợ cho vay mua nhà đất, lãi suất cho vay trung
dài hạn tại ACB và giá nhà đất .................................................................34
Hình 2.4 : Nợ xấu và tỷ lệ nợ xấu sản phẩm cho vay mua nhà, đất tại ACB............. 37
Hình 2.5 : Mối quan hệ giữa thu nhập lãi thuần, dư nợ cho vay và FTP bình quân
của sản phẩm cho vay mua nhà, đất tại ACB ...........................................43

13. LỜI MỞ ĐẦU
..….…..
1. Lý do chọn đề tài:
Cùng với sự phát triển và hội nhập của nền kinh tế Việt Nam, thị trường bất
động sản (BĐS) đã có những thời điểm hoạt động rất sôi nổi, đóng vai trò quan trọng
trong việc thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển. Tuy nhiên, tác động tiêu cực từ cuộc
khủng hoảng tài chính thế giới cùng những khó khăn của nền kinh tế đã làm cho thị
trường này xuất hiện nhiều dấu hiện bất ổn và rơi vào trạng thái suy thoái. Mặc dù vậy,
không phải phân khúc nào trên thị trường BĐS cũng rơi vào tình trạng trên. Thực tế
cho thấy, tình hình này lại mở ra một hướng đi mới cho thị trường BĐS đó là phân
khúc nhà ở, đất để ở. Đây là một kênh đầu tư rất có triển vọng vì nhu cầu hoàn toàn có
thực và rất lớn, và được xác định là chương trình chiến lược trọng điểm của quốc gia ở
thời điểm hiện tại. Một khi phân khúc sản phẩm này phát triển tốt chắc chắn sẽ không
chỉ giúp thị trường BĐS khởi sắc hơn mà còn tác động tích cực lên cả nền kinh tế. Vấn
đề duy nhất là làm sao cho nhu cầu này trở thành hiện thực?
Trả lời cho câu hỏi trên phải bắt nguồn từ tính liên thông giữa thị trường BĐS và
thị trường tín dụng. Từng là một kênh thúc đẩy tăng trưởng tín dụng được ưa chuộng
nhưng sự suy thoái của thị trường BĐS đã kéo theo sự thu hẹp của hoạt động cho vay
BĐS tại các Ngân hàng. Hướng đi mới trên thị trường BĐS buộc hoạt động này phải
hướng đến nhu cầu mua nhà, đất thực để ở từ các cá nhân. Và đây chính là nguyên
nhân của cuộc đua mới của các ngân hàng Việt Nam hiện nay.
Không nằm ngoài xu hướng trên, NHTM CP Á Châu (ACB) cũng đang rất chú ý
đến phân khúc sản phẩm này. Nếu hoạt động tín dụng này đạt hiệu quả cao sẽ không
chỉ giúp Ngân hàng nắm bắt được nhu cầu của thị trường, gia tăng sức cạnh tranh trên
thị trường và lợi nhuận mà còn có thể giải quyết được phần nào vấn đề nợ xấu của
mình. Do đó “Nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà, đất tại NHTM CP Á

14. Châu” luôn là một đề tài lớn và cần được nghiên cứu kĩ.
2. Mục tiêu nghiên cứu:
Đề tài này được thực hiện nhằm các mục tiêu sau:
˗ Phân tích và đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà, đất tại NHTM CP
Á Châu.
˗ Kiến nghị và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà,
đất tại NHTM CP Á Châu.
3. Câu hỏi nghiên cứu:
˗ Hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà, đất là gì? Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả
hoạt động cho vay mua nhà, đất?
˗ Nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà đất là gì? Các nhân tố tác động
đến hiệu quả hoạt động hoạt động cho vay mua nhà đất?
˗ Hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà, đất của NHTM CP Á Châu giai đoạn
2010-06/2014?
˗ Các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà đất tại NHTM CP
Á Châu?
4. Đối tƣợng nghiên cứu: Hoạt động cho vay mua nhà ở, đất để ở dành cho KHCN
tại NHTM CP Á Châu.
5. Phạm vi nghiên cứu:
˗ Không gian: NHTM CP Á Châu (ACB)
˗ Thời gian: 2010 – 06/2014
6. Phƣơng pháp nghiên cứu: Phương pháp nghiên cứu là thu thập số liệu, phân
tích, so sánh, diễn giải, tổng hợp, từ đó làm rõ được mục tiêu nghiên cứu của đề
tài.
7. Kết cấu luận văn:
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu
làm 3 chương như sau:

15. ˗ Chương 1: Cơ sở lý thuyết về hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà đất tại
NHTM
˗ Chương 2: Thực trạng thị trường BĐS và hoạt động cho vay mua nhà, đất tại
NHTM CP Á Châu.
˗ Chương 3: Giải pháp và kiến nghị nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua
nhà, đất tại NHTM CP Á Châu.

16. 1
CHƢƠNG 1
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA
NHÀ ĐẤT TẠI NHTM
1.1 Tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà đất tại NHTM:
1.1.1 Khái niệm về cho vay mua nhà, đất:
Cho vay mua nhà đất là khoản cấp tín dụng BĐS được cung cấp cho KHCN nhằm
mục đích mua nhà đất được xác định là khoản vay trả góp trong thời gian dài và là
khoản vay theo món có tài sản bảo đảm (Trần Hà Kim Thanh, 2011). Trong đó, khoản
cấp tín dụng BĐS được hiểu là sản phẩm tín dụng dành cho KHCN nhằm đáp ứng nhu
cầu mua nhà ở, đất để ở, xây dựng/sửa chữa nhà ở của KHCN nhưng chưa thể thực
hiện được do gặp khó khăn về tài chính.
1.1.2 Đặc điểm hoạt động cho vay mua nhà, đất:
1.1.2.1 Hoạt động cho vay mua nhà, đất phụ thuộc vào chu kỳ vận động của
thị trƣờng BĐS:
Thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà ở, đất để ở nói riêng luôn có mối
quan hệ mật thiết với thị trường tài chính, mọi biến động trên thị trường BĐS đều ảnh
hưởng đến hoạt động cho vay mua nhà, đất của NHTM.
˗ Khi nền kinh tế tăng trưởng ổn định, thị trường BĐS ở giai đoạn phát triển bình
thường, thu nhập của người dân tăng đều làm tăng nhu cầu mua nhà ở, đất để ở. Thêm
vào đó, giá trị tài sản thế chấp tăng còn làm giảm rủi ro tín dụng cho NH, lúc này hoạt
động cho vay mua nhà, đất của NH có cơ hội mở rộng.
˗ Ngược lại, khi thị trường BĐS bị thu hẹp, suy thoái hay đóng băng, nền kinh tế
bị trì trệ khiến cho việc cho vay mua BĐS nói chung và nhà ở, đất để ở nói riêng bị thu
hẹp lại. Giá trị nhà, đất được sử dụng làm tài sản thế chấp cũng bị sụt giảm, rủi ro tín
dụng của NHTM cũng theo đó mà tăng lên. Mặt khác, đối với các khoản vay đã giải
ngân, các NHTM sẽ phải đối mặt với khả năng KH không trả nợ nếu tình hình tài chính
của họ bị ảnh hưởng.

17. 2
1.1.2.2 Quy mô của khoản vay lớn và có thời hạn kéo dài trong nhiều năm
˗ Do có tính khan hiếm nên giá trị nhà ở, đất để ở thường cao hơn so với các loại
hàng hóa khác, do đó khoản cho vay mua nhà, đất thường lớn hơn so với các khoản
cho vay tiêu dùng hay vay sản xuất kinh doanh nhỏ.
˗ Thông thường, các khoản vay dành cho mục đích này thường được xếp vào
khoản vay trung dài hạn với thời hạn kéo dài từ 10 đến 30 năm tùy theo chính sách tín
dụng của từng NH và ở từng thời kì cụ thể.
1.1.2.3 Khách hàng (KH) là cá nhân, hộ gia đình:
Sở hữu nhà ở, đất để ở luôn là nhu cầu có thực và rất lớn đối với KH là cá nhân,
hộ gia đình. Do đó, xu hướng của tín dụng hiện tại luôn hướng đến nhu cầu thực tế này.
1.1.2.4 Thƣờng đƣợc bảo đảm bằng chính BĐS hình thành từ vốn vay:
Đây cũng là điểm tạo ra sự khác biệt với các sản phẩm tín dụng khác của NHTM.
Trong cho vay mua nhà đất thì giá trị và tình trạng của tài sản là trọng tâm của món
vay, chúng có tầm quan trọng tương đương với thu nhập của người đi vay và phải được
đánh giá chính xác khi xem xét quyết định cấp tín dụng.
1.1.3 Rủi ro tín dụng trong hoạt động cho vay mua nhà đất:
Đây là rủi ro do bên được cấp tín dụng, bên có nghĩa vụ hoặc đối tác không thực
hiện hoặc không có khả năng thực hiện một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ của mình theo
cam kết cho bên cấp tín dụng. Đặc điểm của cho vay mua nhà đất đã khiến cho sản
phẩm này luôn là một trong những sản phẩm có rủi ro tín dụng cao nhất của NHTM.
Các nguyên nhân có thể kể đến như:
˗ Nguyên nhân chung: Bao gồm những thay đổi tiêu cực trong nền kinh tế nói
chung và thị trường nhà đất nói riêng, môi trường pháp lý, chính sách của Chính phủ
và NHNN, giá trị tài sản thế chấp, biến động của lãi suất…từ đó làm giảm sút khả năng
trả nợ của KH và giá trị tài sản đảm bảo cho khoản vay của NHTM.
˗ Nguyên nhân từ KH: Sự sụt giảm trong tình hình tài chính và sức khỏe của
người vay, cố tình vi phạm cam kết với ngân hàng hay sử dụng vốn sai mục đích như

18. 3
đầu cơ thay vì mua nhà đất để ở….đều có thể xảy ra nhất là đối với các khoản vay dài
hạn như vay mua nhà đất, kết quả là khiến cho các NHTM không thu được đầy đủ nợ
vay.
˗ Nguyên nhân từ chính các NHTM: Định hướng và chinh sách tín dụng không
hợp lý, không thực hiện đầy đủ hoặc thực hiện không chính xác công tác thẩm định tín
dụng của người vay; quy trình thẩm định và cho vay chưa được xây dựng chặt chẽ và
đầy đủ; đạo đức nghề nghiệp, trình độ nhân viên kém hay năng lực kiểm tra và giám
sát rủi ro còn hạn chế là những nguyên nhân hàng đầu dẫn đến rủi ro tín dụng cho NH.
1.1.4 Vai trò của hoạt động tài trợ nhà, đất:
1.1.4.1 Đối với nền kinh tế- xã hội:
˗ Một trong những lý do chính có liên quan đến hoạt động tài trợ nhà, đất là vì
nhà ở, đất để ở là phần quan trọng của của cải và nguồn vốn cố định. Theo nghiên cứu
của Goldsmith (1984), loại tài sản này chiếm đến 50% của cải quốc gia, chiếm phần
lớn nguồn vốn cố định và hơn 80% của cải của hầu hết gia đình ở hầu hết các nền kinh
tế. Rõ ràng, cách thức mà nó được tài trợ có tác động quan trọng lên nền kinh tế.
˗ Nhà ở, đất để ở cũng là loại hàng hóa chiếm một tỷ lệ lớn trong tiêu dùng của
hầu hết các gia đình. Đầu tư vào tài sản này cũng là phần chính của GDP, thường lên
đến 4-8% GDP và 20-30% tổng vốn đầu tư. Do đó, khả năng tài trợ hiệu quả sẽ có tác
động đáng kể đến tổng thể mức độ đầu tư và tăng trưởng của nền kinh tế.
˗ Tài trợ nhà ở, đất để ở cũng giúp cải thiện hoạt động của các thị trường và nền
kinh tế theo một số cách, cả trực tiếp bằng việc tạo điều kiện thuận lợi cho các giao
dịch liên quan đến nhà, đất và gián tiếp bằng việc cải thiện các môi trường diễn ra các
giao dịch này. Nhà, đất cũng là loại TSBĐ giúp cho các hộ gia đình hay tổ chức nhận
tài trợ cho nhu cầu tiêu dùng hay sản xuất với chi phí thấp nhất, nói cách khác, nó giúp
cho tiêu dùng “mượt hơn”.
˗ Tài trợ nhà ở, đất để ở có thể cũng có tác động mạnh trong sự phát triển đô thị,
theo gợi ý của Renaud (1990) rằng “Thành phố được ấy dựng theo cách chúng được tài

19. 4
trợ”. Ở các nước có hệ thống tài trợ nhà, đất kém phát triển, hầu hết các hộ gia đình
xây dựng nhà ở của họ theo cách độc lập hoặc theo cấu trúc có chất lượng thấp mà
không tuân thủ theo quy định quy hoạch, dẫn đến khu vực đô thị bị quy hoạch nghèo
nàn. Hơn nữa, việc thiếu tài trợ nhà, đất gây cản trở cho việc dịch chuyển lao động, đặc
biệt là thị trường nhà, đất dành cho người có thu nhập thấp và trung bình; và ảnh
hưởng tiêu cực đến chất lượng của khu đô thị, do đó ảnh hưởng đến tình hình tài chính
của địa phương. Kết quả là, sự thiếu hiệu quả của tài trợ nhà, đất gây cản trở cho cả
việc cung cấp dịch vụ chính quyền địa phương lẫn thị trường lao động.
˗ Đối với lĩnh vực tài chính, nhà ở, đất để ở cung cấp tài sản thế chấp tốt cho cả
các nước phát triển và đang phát triển, có tầm quan trọng trong việc thúc đẩy thị trường
chứng khoán dài hạn.
˗ Thiết lập được tính liên thông giữa thị trường BĐS nói chung, thị trường nhà ở,
đất để ở nói riêng, vốn và tiền tệ còn là nền tảng cho việc tạo lập và gia tăng hiệu quả
các chính sách kinh tế vĩ mô và vi mô. Đồng thời hoạt động cho vay mua nhà, đất sẽ
tác động đến cả cung lẫn cầu BĐS, do đó, việc cấp tín dụng cho các đối tượng có nhu
cầu thực sự này là giải pháp hiệu quả trong việc kích thích thị trường BĐS hiện nay.
1.1.4.2 Đối với các ngân hàng thƣơng mại (NHTM):
˗ Là hoạt động tín dụng hấp dẫn do tạo được dư nợ tín dụng lớn và tốc độ phát
triển nhanh khi cầu nhà ở, đất để ở hiện nay là rất lớn.
˗ Xuất phát từ vai trò quan trọng của nhà ở, đất để ở, nếu các NHTM tạo ra được
sản phẩm tín dụng hỗ trợ cho việc sở hữu loại tài sản đặc biệt này với nhiều điểm riêng
biệt và nổi trội hơn các đối thủ cạnh tranh thì sẽ tạo được hiệu ứng tốt trong việc định
vị thương hiệu đối với KH, từ đó xây dựng được tài sản thương hiệu dịch vụ mạnh, qua
đó tạo nên sự gia tăng đáng kể kết quả tài chính của mình (Hoàng Thị Phương Thảo và
Hoàng Trọng, 2010)
˗ Bên cạnh đó, cho vay BĐS nói chung và mua nhà ở, đất ở nói riêng còn hỗ trợ
cho hoạt động đa dạng hóa sản phẩm, bán chéo sản phẩm, gia tăng nguồn thu cho các

20. 5
NHTM thông qua việc ký kết các hợp đồng hợp tác với các chủ đầu tư dự án, thu hút
được nguồn vốn và gia tăng lợi nhuận nhờ thu phí nhờ hoạt động thanh toán tiền mua
bán qua NH...
1.1.4.3 Đối với KH:
˗ Gia tăng cơ hội cho các gia đình và cá nhân có thể sở hữu nhà ở, đất để ở từ đó
ổn định cuộc sống.
˗ Gia tăng tính tiện lợi cho KH vay khi TSBĐ cho khoản vay cũng có thể là các
tài sản phát sinh từ nguồn vốn vay. Ngoài ra, đây còn là cơ hội cho KH sở hữu nhà/đất
có giá cả phù hợp và thủ tục nhanh chóng thông qua các dự án liên kết giữa các NHTM
và các chủ đầu tư.
Tóm lại, hiệu quả của hoạt động cho vay nhà ở, đất để ở không chỉ dừng lại ở
mức độ cá nhân, tổ chức mà còn mở rộng cho cả lợi ích của toàn bộ nền kinh tế và xã
hội.
1.1.5 Các xu hƣớng dẫn dắt việc mở rộng cho vay mua nhà ở, đất để ở đối với
nền kinh tế mới nổi:
Trong thập kỉ qua, một số xu hướng có ý nghĩa quan trọng dẫn dắt cho việc mở
rộng tài trợ nhà ở, đất để ở tại các nền kinh tế mới nổi (World Bank, 2005), gồm:
˗ Các điều kiện kinh tế vĩ mô thuận lợi, các điều kiện lạm phát và lãi suất vay thế
chấp giảm một cách đáng kể (cả trong danh nghĩa lẫn thực): Việc tăng trưởng GDP
phần nào làm gia tăng thu nhập của các hộ gia đình và tạo điều kiện thuận lợi không
chỉ cho việc mở rộng cho hoạt động tài trợ nhà ở, đất để ở mà còn bao gồm cả hoạt
động thế chấp, trong khi tính bất ổn vĩ mô lại làm gia tăng rủi ro và chi phí cung cấp
các khoản vay dài hạn. Thực tế đã chứng minh một số thất bại lịch sử của tài trợ nhà,
đất được liên hệ với tính bất ổn của thị trường, và thường kết hợp với các nguyên tắc
quản trị rủi ro và môi trường quản trị rủi ro bất tương xứng.
˗ Nhu cầu nhà ở, đất để ở gia tăng liên quan đến đô thị hóa dài hạn và các lực
lượng nhân khẩu học: Theo Điều tra dân số của Vụ Các vấn đề Kinh tế và Xã hội của

21. 6
Liên Hiệp Quốc (DESA) năm 2005 cho thấy, 91% trong tổng tăng trưởng thuần dân số
thế giới từ 2000-2030 sẽ tập trung ở các thành phố của các nền kinh tế mới nổi; và
Châu Á được đặc biệt nhắc tới như là nơi sẽ phải đối mặt với sự gia tăng áp lực đô thị
hóa trong các thập kỉ tới. Nhu cầu nhà ở, đất để ở cũng như nhu cầu về điều kiện nhà ở
tốt hơn cũng vì thế gia tăng. Ngoài ra, loại BĐS này cũng thường được lựa chọn đầu tư
khi các công cụ đầu tư tài chính và thị trường nợ của Chính phủ không phát triển.
˗ Tự do hóa tài chính với sự kết thúc của các chu trình tài trợ nhà ở, đất để ở
công khép kín (các Quỹ dành riêng cho nhà ở, các NH tài trợ nhà ở thuộc sở hữu của
nhà nước…) có thể là tác nhân quan trọng cho tài trợ nhà, đất. Rõ ràng, lĩnh vực nhà ở,
đất để ở là quá rộng cho bất cứ Chính phủ nào có thể tài trợ một mình. Tự do hóa là xu
hướng chung huy động các nguồn tiết kiệm từ dân chúng thông qua các NH, và ở giai
đoạn sau đó, thông qua các thị trường vốn, cung cấp đến người có nhu cầu vay mua
nhà, đất; miễn sao các khoản vay này có thể cung cấp tỷ lệ lợi nhuận theo rủi ro hấp
dẫn cho nhà đầu tư mà đặc biệt là các NHTM. Ngoài ra, tự do hóa tài chính cũng gắn
bó chặt chẽ với các cải cách khác (như quản lý nợ công, phát triển các thị trường vốn,
các quỹ hưu trí và bảo hiểm) và cùng với sự tăng trưởng của khu vực tài chính dẫn tới
chi phí hoạt động thấp hơn, cải tiến công nghệ thông tin và các công cụ quản lý rủi ro
tốt hơn, nhờ đó nâng cao hiệu quả cho hoạt động tài trợ này.
˗ Vai trò của Nhà nước chuyển từ cho vay trực tiếp và xây dựng nhà ở, đất để ở
sang ban hành các quy định, phát triển chính sách, xây dựng cơ sở hạ tầng thị trường
và nhiều sự hỗ trợ hiệu quả hơn cho các nhóm có thu nhập thấp.
1.2 Tổng quan về hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà đất:
1.2.1 Khái niệm về hiệu quả cho vay mua nhà, đất:
Như đã phân tích ở trên, hoạt động cho vay mua nhà, đất hiệu quả mang lại nhiều
lợi ích không chỉ cho một KH, một NHTM cụ thể mà còn đối với cả nền kinh tế-xã hội,
trong khi nếu không hiệu qủa sẽ trả lại cho các bên những rủi ro, tổn thất và thậm chí
có thể làm cho nền kinh tế dễ bị tổn thương dẫn đến khủng hoảng (Renaud, 2008). Do

22. 7
đó, việc xem xét hiệu quả của hoạt động này phải được thực hiện thường xuyên nhằm
giúp các NHTM đánh giá chính xác thực trạng hoạt động cho vay của mình; những
điểm mạnh, điểm yếu từ đó đưa ra các giải pháp khắc phục những tồn tại, thiếu sót;
củng cố và phát huy hơn nữa những thế mạnh của mình.
Xét theo quan điểm của NHTM, hiệu quả của hoạt động cho vay mua nhà, đất
được xem là có hiệu quả khi đảm bảo được các yếu tố:
˗ Khả năng sinh lời.
˗ Khả năng thu hồi nợ vay.
˗ Khả năng thanh khoản.
Một khoản vay mua nhà, đất được xem là hiệu quả không chỉ dừng ở việc đem lại
thu nhập cho NH mà còn đảm bảo được thu hồi, đảm bảo tính thanh khoản trong cơ
cấu vốn của NH và phải kiểm soát được các rủi ro liên quan. Điều này có nghĩa là
không phải NH cứ cho vay nhiều, mang lại lợi nhuận là có hiệu quả cao vì nếu không
thu hồi được nợ vay hoặc hoạt động cho vay này không cân xứng với nguồn vốn huy
động thì chắc chắn sẽ bị thua lỗ, ảnh hưởng lớn đến tính ổn định của NH. Chính vì vậy,
việc đánh giá hiệu quả cho vay nói chung và cho vay với mục đích mua nhà, đất nói
riêng là hoạt động cực kì quan trọng, ảnh hưởng đến sự tồn tại và phát triển của NH.
1.2.2 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà, đất:
1.2.2.1 Các chỉ tiêu đánh giá tính thanh khoản:
˗ Tỷ trọng vốn trung, dài hạn trong tổng nguồn vốn huy động:
𝑉ố𝑛 𝑡𝑟𝑢𝑛𝑔 𝑑à𝑖 ℎạ𝑛
𝑇ổ𝑛𝑔 𝑛𝑔𝑢ồ𝑛 𝑣ố𝑛 ℎ𝑢𝑦 độ𝑛𝑔
× 100%
Bất kì NHTM nào muốn cho vay thì yêu cầu trước tiên cần phải có nguồn vốn,
tuy nhiên để đảm bảo khả năng thanh toán thường xuyên thì các khoản vay mua nhà,
đất thường được tài trợ chủ yếu bằng nguồn vốn trung, dài hạn (bao gồm cả nguồn vốn
có thời hạn từ một năm trở lên và cả các nguồn vốn có thời gian dưới một năm nhưng
có tính ổn định trong thời gian dài). Do đó, tỷ trọng vốn trung dài hạn trong cơ cấu vốn

23. 8
của NH càng cao càng cho phép NH có thể mở rộng được hoạt động cho vay mua nhà,
đất của mình đồng thời đảm bảo được sự an toàn trong hoạt động.
˗ Mức độ an toàn vốn:
Phản ánh lượng vốn an toàn có thể đảm bảo cho khả năng bù đắp các tổn thất có
thể xảy ra nhất là đối với hoạt động cho vay được tài trợ chủ yếu bằng nguồn vốn trung
dài hạn như cho vay mua nhà, đất. Một số chỉ tiêu đánh giá mức độ an toàn vốn phổ
biến như hệ số vốn tự có so với tài sản có rủi ro (CAR) và tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn
được sử dụng để cho vay trung dài hạn. Theo quy định của NHNN, các tỷ lệ này lần
lượt phải đảm bảo từ 9% trở lên và từ 30% trở xuống.
1.2.2.2 Các chỉ tiêu đánh giá khả năng sinh lời:
 Các chỉ tiêu về dư nợ:
Cho vay là một trong những chức năng kinh tế hàng đầu của các NHTM (Rose,
1999), do đó các chỉ tiêu liên quan đến dư nợ vay- chỉ tiêu đo lường khả năng cho vay
đối với KH là đặc biêt quan trọng khi xem xét hiệu quả hoạt động kinh doanh của NH.
˗ Dư nợ cho vay mua nhà, đất: Là số tiền mà KH vay với mục đích mua nhà, đất
đang còn nợ chưa trả lại tại một thời điểm, nó phản ánh phần vốn mà NH đã cấp cho
KH vay với mục đích mua nhà ở, đất để ở nhưng chưa thu hồi. Chỉ tiêu này cũng phản
ánh khả năng đáp ứng nguồn vốn của các NHTM đối với nhu cầu sử dụng vốn mua
nhà, đất trong nền kinh tế và qua đó cho thấy định hướng chính sách tín dụng của NH
là đang mở rộng hay thu hẹp đối với lĩnh vực này.
˗ Tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà, đất:
𝐷ư 𝑛ợ 𝑐ℎ𝑜 𝑣𝑎𝑦 𝑚𝑢𝑎 𝑛ℎà, đấ𝑡
𝑇ổ𝑛𝑔 𝑑ư 𝑛ợ 𝑡í𝑛 𝑑ụ𝑛𝑔 𝐾𝐻𝐶𝑁
× 100%
Chỉ tiêu này phản ánh tỷ trọng cho vay mua nhà, đất trong tổng dư nợ cho vay
KHCN, qua đó so sánh quy mô của hoạt động này với các hoạt động cho vay khác và
cũng có thể dùng để so sánh giữa các NHTM để thấy được định hướng, chính sách tín
dụng và thế mạnh của họ. Đặc điểm của hoạt động cho vay mua nhà, đất khiến cho tỷ

24. 9
lệ này sẽ phụ thuộc vào đặc điểm riêng của NH về nguồn vốn, khả năng quản lý, trình
độ chuyên môn, chính sách tín dụng cũng như đặc điểm kinh tế và quy định của pháp
luật từng thời kì. Nhìn chung, tỷ lệ này càng cao và càng tăng cho thấy NH đang chú
trọng đến việc mở rộng hoạt động này.
˗ Tỷ trọng dư nợ cho vay mua nhà, đất trong tổng tài sản:
𝐷ư 𝑛ợ 𝑐ℎ𝑜 𝑣𝑎𝑦 𝑚𝑢𝑎 𝑛ℎà, đấ𝑡
𝑇ổ𝑛𝑔 𝑡à𝑖 𝑠ả𝑛
× 100%
Chỉ tiêu trên phản ánh tỷ trọng dư nợ vay mua nhà, đất trong tổng tài sản của NH,
cho phép đánh giá tầm quan trọng của hoạt động so với các tài sản khác trong Bảng
cân đối cũng như đánh giá được tính hợp lý trong cơ cấu sử dụng vốn NH. Tỷ lệ này
cao chứng tỏ các khoản cho vay mua nhà, đất chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản và
sẽ là tích cực nếu NH đó có tiềm lực và nguồn vốn dồi dào, đồng thời năng lực quản lý
rủi ro tốt. Ngược lại, nếu tiềm lực về nguồn vốn trung dài hạn hay khả năng quản lý rủi
ro không tốt sẽ đẩy NH rơi vào tình thế nguy hiểm khi mất khả năng thanh khoản.
 Các chỉ tiêu đánh lợi nhuận mang lại:
Cũng như bất cứ một tổ chức kinh tế, một trong những mục tiêu hoạt động của
các NHTM là lợi nhuận. Đây là yếu tố để đảm bảo đến sự tồn tại và phát triển của NH
do đó khi đánh giá hiệu quả hoạt đông cho vay mua nhà ở, đất ở không thể bỏ qua tiêu
chí này. Hiệu quả hoạt động cho vay của NH không thể là tốt nhất nếu như lợi nhuận
mang lại thấp, không tương xứng với nguồn lực và rủi ro mà NH gánh chịu.
˗ Tỷ lệ sinh lời của cho vay mua nhà, đất:
𝐿ợ𝑖 𝑛ℎ𝑢ậ𝑛 𝑡ừ 𝑐ℎ𝑜 𝑣𝑎𝑦 𝑚𝑢𝑎 𝑛ℎà, đấ𝑡
𝐷ư 𝑛ợ 𝑐ℎ𝑜 𝑣𝑎𝑦 𝑚𝑢𝑎 𝑛ℎà, đá𝑡
× 100%
Chi tiêu này phản ánh khả năng sinh lời của hoạt động cho vay mua nhà, đất khi
cho biết một đồng dư nợ cho vay mua nhà, đất mang lại bao nhiêu đồng lợi nhuận cho
NH. Chỉ tiêu này càng cao chứng tỏ lợi nhuận mang lại từ hoạt động này càng cao, đây
cũng là nhân tố tạo nên hiệu quả cho vay mua nhà, đất.

25. 10
˗ Tỷ lệ lợi nhuận từ cho vay mua nhà, đất:
𝐿ợ𝑖 𝑛ℎ𝑢ậ𝑛 𝑐ℎ𝑜 𝑣𝑎𝑦 𝑚𝑢𝑎 𝑛ℎà, đấ𝑡
𝑇ổ𝑛𝑔 𝑙ợ𝑖 𝑛ℎ𝑢ậ𝑛 𝑐ℎ𝑜 𝑣𝑎𝑦
× 100%
Chỉ tiêu này thể hiện mức độ đóng góp của hoạt động cho vay mua nhà, đất vào
lợi nhuận của NH, cho phép đánh giá tầm quan trọng của hoạt động cho vay này trong
mối quan hệ với toàn bộ hoạt động của NH. Tỷ lệ này cao chỉ có thể có được khi quy
mô cho vay mua nhà, đất chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu tài sản của NH đồng thời
chúng được quản lý hiệu quả và do đó, tạo được lợi nhuận cao. Hay nói cách khác,
hiệu quả cho vay mua nhà, đất được đánh giá là khả quan.
1.2.2.3 Các chỉ tiêu đánh giá khả năng thu hồi nợ:
˗ Tỷ lệ nợ xấu mua nhà, đất:
𝑁ợ 𝑥ấ𝑢 𝑐ℎ𝑜 𝑣𝑎𝑦 𝑚𝑢𝑎 𝑛ℎà, đấ𝑡
𝐷ư 𝑛ợ 𝑐ℎ𝑜 𝑣𝑎𝑦 𝑚𝑢𝑎 𝑛ℎà, đấ𝑡
× 100%
Tỷ lệ này cho biết, trong 100 đồng dư nợ vay mua nhà, đất thì có bao nhiêu đồng
là nợ xấu và là chỉ tiêu cơ bản đánh giá hiệu quả tín dụng của NH. Tỷ lệ này cao phản
ánh khả năng thu hồi vốn của NH đang gặp rất nhiều khó khăn, vốn của NH lúc này
không còn ở mức độ rủi ro thông thường nữa mà đã là nguy cơ mất vốn.
˗ Tỷ trọng nợ xấu cho vay mua nhà, đất trong nợ xấu của khối KHCN:
𝑁ợ 𝑥ấ𝑢 𝑐ℎ𝑜 𝑣𝑎𝑦 𝑚𝑢𝑎 𝑛ℎà, đấ𝑡
𝑇ổ𝑛𝑔 𝑛ợ 𝑥ấ𝑢 𝑘ℎố𝑖 𝐾𝐻𝐶𝑁
× 100%
Chỉ tiêu này cho biết, lượng nợ xấu cho vay mua nhà, đất hiện chiếm bao nhiêu
trong tổng nợ xấu của toàn bộ sản phẩm dành cho KHCN. Chỉ tiêu này cũng cho thấy
mức độ rủi ro của sản phẩm này so với các sản phẩm tín dụng khác của NH.
˗ Tốc độ gia tăng nợ xấu mua nhà, đất:
𝑇ỷ 𝑙ệ 𝑛ợ 𝑥ấ𝑢 𝑐ℎ𝑜 𝑣𝑎𝑦 𝑚𝑢𝑎 𝑛ℎà, đấ𝑡𝑛ă𝑚 𝑡
𝑇ỷ 𝑙ệ 𝑛ợ 𝑥ấ𝑢 𝑐ℎ𝑜 𝑣𝑎𝑦 𝑚𝑢𝑎 𝑛ℎà, đấ𝑡𝑛ă𝑚 (𝑡−1)
× 100%
Chỉ tiêu này cho thấy xu hướng biến động của tỷ lệ nợ xấu trong hoạt động cho
vay mua nhà, đất. Tỷ lệ này càng cao càng cho thấy rủi ro tín dụng của NH ngày càng

26. 11
gia tăng, khả năng quản lý rủi ro của NH ngày càng hạn chế, tác động rất xấu đến hiệu
quả hoạt động của NH.
Nhìn chung, nếu cả ba chỉ tiêu trên đều cao thì rõ ràng là hoạt động của NH đang
gặp nhiều rủi ro và cho thấy hiệu quả của hoạt động cho vay mua nhà ở, đất để ở của
NH là thấp, ảnh hưởng lớn đến tính ổn định của NH.
1.2.3 Các nhân tố ảnh hƣởng đến hiệu quả hoạt động cho vay nhà, đất:
1.2.3.1 Nhóm nhân tố thuộc NHTM:
˗ Sự phù hợp về nguồn vốn của NH: Là khoản vay có giá trị lớn và thời gian vay
dài, cho vay mua nhà ở, đất để ở luôn đòi hỏi ở NH cho vay sự ổn định của nguồn vốn.
Do đó, quy mô và cơ cấu kì hạn nguồn vốn của các NHTM được xem là yếu tố quan
trọng trong quyết định sẽ cung cấp cho KH hình thức cho vay nhà, đất nào và với khối
lượng là bao nhiêu (Rose, 1999). Những NH nắm giữ một bộ phận lớn nguồn vốn dài
hạn đến từ lượng tiền gửi ổn định và dài hạn, vốn chủ sở hữu hay vốn vay trung, dài
hạn trong nước và ngoài nước sẽ dễ dàng trong việc triển khai và mở rộng hoạt động
cho vay mua nhà ở, đất ở; trong khi các NH có nguồn vốn thiên về ngắn hạn thì không
thể và cũng không nên mở rộng sản phẩm này khi phải đối mặt với nhiều rủi ro.
˗ Năng lực của các NHTM trong việc thẩm định KH:
Một trong những tiêu chí để đánh giá hiệu quả cho vay mua nhà ở, đất ở là nợ
vay phải được thanh toán đầy đủ và đúng hạn, đảm bảo tính ổn định cho NH. Tuy
nhiên, đặc điểm của khoản vay mua nhà ở, đất ở với giá trị lớn, thời hạn vay dài, rủi ro
tín dụng cao…là lý do luôn khiến cho việc thẩm định của NH trở nên khó khăn hơn so
với các hoạt động vay khác. Những khoản vay này luôn yêu cầu phía NH phải cân
nhắc cẩn thận các khía cạnh: Mức thu nhập của KH vay và tính ổn định của nó, uy tín
và vốn sẵn có của người đi vay, tính pháp lý của nhà đất và ngay cả những tiêu chí
mang tính vĩ mô hơn như triển vọng lãi suất hay triển vọng của thị trường BĐS địa
phương…để làm cơ sở cho việc ra quyết định cho vay. Độ chính xác là tối quan trọng,
ảnh hưởng lớn đến chất lượng và hiệu quả tín dụng.

27. 12
Chính vì thế, để nâng cao năng lực thẩm định tín dụng qua đó nâng cao hiệu quả
cho vay mua nhà, đất buộc NH phải có quy trình tín dụng chặt chẽ; hệ thống các quy
định cho vay mua nhà, đất đầy đủ, rõ ràng, hợp lý, phù hợp với điều kiện thực tế, làm
cơ sở cho việc thẩm định và ra quyết định; và không thể thiếu một đội ngũ nhân viên
thông thạo trong việc thẩm định không chỉ nguồn thu nhập của KH mà còn trong việc
đánh giá giá trị tài sản, luật pháp về BĐS và cả dự đoán được triển vọng của thị trường
nói chung và thị trường BĐS nói riêng. Điều này càng trở nên quan trọng hơn khi tài
sản thế chấp được hình thành từ vốn vay. Do đó, năng lực thẩm định của NH là một
trong những yếu tố quyết định đến tính hiệu quả của hoạt động cho vay mua nhà, đất
˗ Năng lực giám sát và xử lý các tình huống cho vay của NH:
Cho vay mua nhà, đất là hoạt động có tốc độ phát triển nhanh chóng trong những
năm gần đây, tuy nhiên, thật không may khi đây lại là một trong những sản phẩm rủi ro
nhất trong hoạt động tín dụng NH. Thật khó để đảm bảo các tiêu chuẩn đánh giá khoản
vay trước, trong và sau khi cấp tín dụng là không đổi qua một thời gian dài. Do đó,
công tác giám sát và xử lý các tình huống tín dụng sau khi cho vay là thực sự cần thiết.
Hoạt động này cần tập trung vào các vấn đề như: Tính tuân thủ sử dụng vốn vay đúng
mục đích, tính ổn định của thu nhập, lịch sử tín dụng và tiến độ trả nợ, triển vọng thị
trường…Nếu làm tốt công tác này sẽ giúp cho NH đánh giá đúng thực trạng khoản vay,
phát hiện và ngăn chặn kịp thời các biểu hiện tiêu cực như sử dụng vốn sai mục đích,
lừa đảo…đồng thời có kế hoạch giúp đỡ, hỗ trợ cho KH vay khi gặp khó khăn về mặt
tài chính, từ đó gia tăng khả năng thu hồi vốn vay, nâng cao hiệu quả tín dụng.
˗ Định hướng cho vay và chính sách tín dụng NH:
Định hướng cho vay và chính sách tín dụng NH là hệ thống các quy định của NH
về điều kiện, tiêu chuẩn cấp tín dụng đối với KH vay; đặc điểm sản phẩm tín dụng;
TSBĐ và tỷ lệ cấp tín dụng; quy trình tín dụng và cấp phê duyệt; tỷ lệ phân bổ tín dụng
theo lĩnh vực, theo đối tượng KH; cách xác định lãi suất cho vay và các khoản phí...
trong từng thời kì cụ thể, đảm bảo kiểm soát các rủi ro và mang lại hiệu quả tín dụng,

28. 13
từ đó giúp nâng cao uy tín và vị thế cạnh tranh cho NH (Lê Văn Tề, 2009).
Rõ ràng với vai trò là “kim chỉ nam” trong hoạt động cấp tín dụng của NH, định
hướng cho vay và chính sách tín dụng có tác động rất lớn đến hoạt động tín dụng nói
chung và hoạt động cho vay mua nhà, đất nói riêng trên tất cả các khía cạnh: Quy mô,
chất lượng và hiệu quả tín dụng. Các quy định này phải đảm bảo tính chặt chẽ, rõ ràng,
hợp lý, phù hợp với các quy định/chính sách của NHNN và Chính phủ nhưng không
được quá rườm rà, không sát với thực tế nhằm thỏa mãn nhu cầu của KH vay, hay nói
cách khác phải đảm bảo tính hài hòa lợi ích của các NHTM, KH và cả xã hội, từ đó
góp phần nâng cao hiệu quả tín dụng cho NH.
˗ Thông tin tín dụng: Là cơ sở để đánh giá mức độ phù hợp của KH vay đối với
các tiêu chí cấp tín dụng của NH nhằm đưa ra quyết định cho vay, mức độ chính xác
của thông tin tín dụng đóng vai trò hết sức quan trọng đối với việc nâng cao hiệu quả
tín dụng, đặc biệt là đối với hoạt động cho vay nhà, đất. Dòng tiền hoặc thu nhập của
người đi vay, giá trị và tình trạng nhà, đất được xem là trọng tâm của khoản vay này
(Rose, 1999), tuy nhiên, các yếu tố này lại luôn chịu sự tác động của các biến động
kinh tế vĩ mô cũng như các quy định pháp luật (Ebrahim và Mathur, 2007). Do đó,
thông tin càng chính xác, đầy đủ, cập nhật sẽ càng giúp cho NH dễ dàng đánh giá chính
xác thực trạng khoản vay, kiểm soát được các rủi ro tín dụng, đảm bảo nguyên tắc hoàn
trả đầy đủ và đúng hạn nợ vay, góp phần nâng cao hiệu quả cho vay của mình.
1.2.3.2 Nhóm nhân tố thuộc về KH:
˗ Nhu cầu của KH: Là yếu tố quyết định đến cầu nhà ở, đất để ở1
, qua đó ảnh
hưởng đến cầu tài trợ vốn mua nhà, đất. Đối với KH, khoản vay có hiệu quả là phải
đáp ứng được mục đích sử dụng vốn vay của họ, với số lượng, kỳ hạn, lãi suất và lịch
trả nợ hợp lý; thủ tục đơn giản, đảm bảo nguyên tắc tín dụng và tuân thủ pháp pháp
luật (Nguyễn Văn Tiến, 2013). Do đó, việc xác định đối tượng KH và nhu cầu cụ thể
1
Theo thuyết nhu cầu của Maslow thì nhu cầu về nhà ở là một trong những nhu cầu đầu tiên và thiết yếu của tất
cả các nhóm thu nhập khác nhau

29. 14
của họ là rất cần thiết trong việc nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà, đất
˗ Khả năng của KH trong việc đáp ứng yêu cầu, điều kiện, tiêu chuẩn tín dụng
của NH:
+ Thu nhập: Là yếu tố ảnh hưởng đến quyết định vay mua nhà, đất của KH (Lê
Xuân Nghĩa, 2011) và cũng là tiêu chí mà NH tập trung vào để đánh giá khả
năng trả nợ của người vay. Mức thu nhập và tính ổn định của nó phải được xem
xét kĩ lưỡng trong suốt thời hạn vay nhằm đảm bảo các nguyên tắc tín dụng và
hạn chế rủi ro khoản vay.
+ Vốn tích lũy: Là lượng vốn của KH tham gia vào phương án vay, thể hiện tiềm
lực tài chính người vay. Tỷ trọng vốn tham gia vào phương án vay càng cao
càng là động lực cho KH tham gia vào phương án vay nhằm sở hữu nhà, đất
mong muốn đồng thời cũng sẽ giúp nâng cao trách nhiệm của họ đối với khoản
vay để tránh những rủi ro cho chính họ. Và điều quan trọng là yếu tố này sẽ
giúp NH giảm bớt lượng vốn cung cấp trong phương án vay, hạn chế rủi ro tín
dụng từ đó nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay.
1.2.3.3 Nhóm nhân tố vĩ mô:
˗ Môi trường kinh tế: Là một trong những yếu tố dẫn dắt cho hoạt động cho vay
mua nhà, đất và ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả hoạt động này. Kinh tế tăng trưởng ổn
định sẽ dẫn đến sự gia tăng đáng kể trong tổng thu nhập và của cải, mức lãi suất cũng
được duy trì ổn định và thấp, tính thanh khoản của NH được đảm bảo tạo điều kiện cho
việc mở rộng và nâng cao hiệu quả hoạt động tài trợ nhà, đất. Ngược lại, các cú sốc
kinh tế không chỉ đơn thuần tác động tiêu cực đến khả năng thanh toán của KH mà còn
ảnh hưởng trực tiếp đến tính thanh khoản của NH, gia tăng lạm phát, lãi suất và các rủi
ro, ảnh hưởng đến thị trường BĐS nói chung và nhà, đất nói riêng (Ebrahim và Mathur,
2007), từ đó kéo theo hiệu quả cho vay đối với hoạt động này ngày càng xấu đi.
˗ Môi trường pháp lý. Là yếu tố điều chỉnh mọi mối quan hệ kinh tế - xã hội của
các chủ thể tham gia, môi trường pháp lý sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt tín dụng.

30. 15
Một môi trường pháp lý đầy đủ, đồng bộ và ổn định sẽ tạo điều kiện cho các thành
phần kinh tế hoạt động theo khuôn khổ pháp luật, tạo sự công bằng về quyền lợi và
trách nhiệm cho cả bên vay và cho vay, giảm thiểu rủi ro tín dụng và nâng cao hiệu quả
cho vay. Trong khi hệ thống pháp luật yếu, bất cập, nhiều kẽ hở với các quy định chồng
chéo nói chung, cơ sở hạ tầng pháp lý kém phát triển với riêng thị trường nhà, đất và
thị trường tài trợ nhà, đất không chỉ làm hạn chế quy mô tài trợ cho hoạt động này mà
còn có thể gây khó khăn cho các NHTM trong việc quản lý rủi ro đặc biệt là rủi ro liên
quan đến TSBĐ. Đây cũng là đặc điểm cần khắc phục ở các nền kinh tế mới nổi trong
đó có Việt Nam (World Bank, 2009).
˗ Chính sách của Chính phủ và NHNN: Sự thay đổi các chính sách này có thể
dẫn đến sự thay đổi trong hoạt động của thị trường BĐS, tính pháp lý của BĐS nói
chung và nhà, đất nói riêng, định hướng chính sách tín dụng của các NH và các chỉ số
vĩ mô khác như lãi suất, lạm phát… từ đó dẫn đến sự mở rộng hay thu hẹp hoạt động
tín dụng nói chung và hoạt động tín dụng nhà, đất nói riêng. Mặt khác, tài trợ nhà, đất
không chỉ là hoạt động kinh tế của các NH mà còn là một chương trình phúc lợi của
Chính phủ, vì vậy vai trò của Chính phủ và NHNN trong việc xây dựng, triển khai và
giám sát hoạt động này là rất quan trọng, ảnh hưởng lớn đến hiệu quả hoạt động này.

31. 16
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1
Lý luận chung nhất về thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà ở, đất để
ở nói riêng cho thấy độ lớn và mức ảnh hưởng của chúng không chỉ đối với nền kinh tế
mà còn cả sự ổn định xã hội và chính trị. Qua đó cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của
hệ thống tài trợ nhà ở, đất để ở đặc biệt là vai trò của các NHTM.
Chính vì vậy, việc nghiên cứu và đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà
đất trên cơ sở đảm bảo được sự hài hòa giữa thu nhập và rủi ro của các NHTM là hết
sức cần thiết. Hiệu quả của hoạt động này phụ thuộc trước hết vào định hướng tín
dụng, năng lực quản trị nguồn vốn và rủi ro của ngân hàng cùng nhu cầu và khả năng
tài chính của khách hàng. Đồng thời sự kết hợp giữa môi trường kinh tế ổn định với
các biểu hiện là lãi suất thị trường thấp hơn, thanh khoản ngân hàng với môi trường
pháp lý được cải thiện cho người cho vay có thể sẽ dẫn đến một hiệu ứng khởi động
hiệu quả cho hoạt động cho vay mua nhà, đất.

32. 17
CHƢƠNG 2
THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG NHÀ ĐẤT VÀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY
MUA NHÀ, ĐẤT TẠI NHTM CP Á CHÂU
2.1 Các nhân tố tác động đến hoạt động cho vay mua nhà đất tại NHTM Á Châu
giai đoạn 2010 – 06/2014:
2.1.1 Nhóm nhân tố vĩ mô:
2010 -2014 là giai đoạn cực kì quan trọng trong nỗ lực đưa Việt Nam thoát ra
cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu bắt đầu từ Hoa Kỳ năm 2008 và lan rộng ra thế
giới. Với độ mở lớn cộng thêm những yếu kém và hạn chế nội tại, nền kinh tế Việt
Nam rõ ràng đã chịu ảnh hưởng không nhỏ nhất là giai đoạn 2008-2011. Chỉ cho đến
năm 2012, nền kinh tế mới bắt đầu có những điểm sáng nhưng nhìn chung vẫn chưa
thể phục hồi như giai đoạn trước đó. Cụ thể:
2.1.1.1 Môi trƣờng kinh tế:
Từng được coi là nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng GDP thuộc nhóm hàng đầu
thế giới (7.6% trong giai đoạn 2000-2007) nhưng dưới tác động của cuộc khủng hoảng
kinh tế 2008, tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam giảm đi đáng kể, đạt bình quân 6%
trong giai đoạn 2008-2011, thậm chí sang năm 2012 chỉ dừng ở con số 5.03% - mức
thấp nhất trong giai đọan này. Tuy nhiên, bắt đầu từ năm 2013 chỉ tiêu này đã “thoát
đáy” và tăng lên mức 5.18% trong 6 tháng đầu năm 2014. Mặc dù tốc độ phục hồi tăng
trưởng là chậm nhưng là phù hợp với tình hình khó khăn chung của kinh tế thế giới và
phần nào cho thấy khả năng phục hồi của nền kinh tế sau khủng hoảng.
Xu hướng trên cũng xảy ra cho chỉ tiêu tiêu dùng cuối cùng và tổng vốn đầu tư.
Trong ba năm 2010-2012, tiêu dùng cuối cùng chỉ tăng bình quân 4.71% (thấp hơn tốc
độ tăng GDP) cho thấy sức mua của đại bộ phận người tiêu dùng đã bị ảnh hưởng lớn
do thu nhập suy giảm và thất nghiệp gia tăng nhưng đến 06/2014, chỉ số đã được cải
thiện, người dân bắt đầu chi tiêu nhiều hơn khi tin vào sự phục hồi nền kinh tế. Tương
tự cho tổng vốn đầu tư xã hội, giảm tốc và ngày càng chiếm tỷ trọng ít hơn trong GDP

33. 18
trong giai đoạn này (từ 36.4% năm 2011 xuống còn 30.4% năm 2012) nhưng đã cho
thấy tín hiệu phục hồi trong năm 2014 khi tăng 8.2% so với cùng kì năm ngoái. Cũng
trong năm này, Việt Nam đã thu hút nhiều vốn FDI hơn so với 2013 và phần lớn vốn
được rót vào ngành công nghiệp chế biến và sản xuất thay vì lĩnh vực kinh doanh BĐS
và tài chính như các năm về trước.
Về kiềm chế lạm phát, đây được coi là thành công quan trọng của Chính phủ xét
theo mục tiêu từ đầu năm 2011 đến nay: Từ mức 18.13% trong năm 2011 xuống còn
6.04% trong năm 2012 và chỉ còn 1.38% trong 6 tháng đầu năm 2014. Lạm phát được
duy trì ổn định và thấp trong thời gian này là một yếu tố thuận lợi, dẫn dắt cho việc mở
rộng cầu nhà, đất cũng như tài trợ nhà ở, đất để ở.
Như vậy có thể thấy nền kinh tế Việt Nam trong giai đoạn 2010- 06/2014 nhìn
chung vẫn chưa thoát khỏi giai đoạn trì trệ, tốc độ và chất lượng tăng trưởng vẫn còn
thấp nhưng đã có những dấu hiệu phục hồi. Những điểm tích cực nổi bật là các chỉ báo
kinh tế vĩ mô được cải thiện theo hướng ổn định hơn, lạm phát được kiềm chế, lãi suất
có xu hướng giảm, tạo điều kiện cho hoạt động cho vay nhà ở, đất để ở phát triển.
2.1.1.2 Chính sách của Chính phủ và NHNN:
Lãi suất chính sách của NHNN và lãi suất tín dụng liên tục được điều chỉnh giảm
là xu hướng chủ đạo trong giai đoạn này: Chỉ trong năm 2013, NHNN giảm tới
2%/năm các mức lãi suất điều hành; giảm 3%/năm lãi suất cho vay ngắn hạn bằng
VND và nhiều giải pháp kết hợp làm cho mặt bằng lãi suất giảm liên tục từ 2-5%/năm
(trở về mức lãi suất giai đoạn 2005-2006), và cho đến Quý II/2014 thì lãi suất cho vay
xuống còn 8-11.5%/năm (so với 12.5-17%/năm ở năm 2012); riêng đối với lãi suất cho
vay 5 nhóm lĩnh vực ưu tiên đã giảm mạnh từ 12%/năm xuống chỉ còn ở mức 7-
9%/năm. Điều này đã tác động tích cực đến nhu cầu sử dụng nguồn vốn tín dụng của
người dân và việc mở rộng tài trợ nhà ở, đất để ở của các NHTM. Thêm vào đó, Chính
phủ và NHNN áp dụng hàng loạt các biện pháp cứng rắn lên thị trường vàng và thị
trường ngoại hối giúp giải phóng một lượng lớn USD và vàng từ trong dân chúng,

34. 19
không chỉ làm tăng đáng kể dự trữ ngoại hối, tăng tính thanh khoản của các NHTM mà
còn hỗ trợ tích cực lên thị trường nhà ở, đất để ở.
Cũng trong giai đoạn này, Chính phủ đã đưa ra hàng loạt các giải pháp tháo gỡ
khó khăn cho thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà ở, đất để ở nói riêng, cụ thể:
˗ Nghị quyết 02/2013/NQ-CP ngày 07/01/2013 và sau đó là Thông tư số
11/2013/TT-NHNN ngày 15/05/2013 với nội dung là chỉ đạo các TCTD tiếp tục mở
rộng tín dụng trong lĩnh BĐS ở mức hợp lý, ưu tiên tập trung vào cấp tín dụng cho các
dự án BĐS sắp hoàn thành, các dự án phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập
thấp, lao động ở các khu công nghiệp và các đối tượng khác với mức lãi suất phù hợp
và không tính tỷ lệ dư nợ này trong tổng dư nợ cấp tín dụng BĐS bị khống chế. Ngoài
ra, NHNN còn chỉ đạo cho các NHTM Nhà nước phải dành một lượng vốn hợp lý (tối
thiểu 3% tổng dư nợ) cho các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ, công chức, viên chức,
lực lượng vũ trang để thuê, thuê mua nhà ở xã hội và mua nhà ở thương mại có diện
tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 với lãi suất hợp lý.
˗ Triển khai gói tín dụng ưu đãi dành cho người có thu nhập thấp mua nhà trong
Quý II/2013 trị giá lên tới 30,000 tỷ đồng với lãi suất chỉ 6%/năm (bằng 50% lãi suất
thông thường), xuất hiện ra xu hướng chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại sang nhà
ở xã hội nhằm được hỗ trợ vay vốn, kéo theo đó là cuộc cạnh tranh mới về giá nhà ở
theo hướng có lợi cho người dân. Thống kê từ Bộ Xây dựng, cả nước đã có tới 57 dự
án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với quy mô xây dựng
khoảng 34,837 căn, tổng mức đầu tư 20,567 tỷ đồng (Ủy Ban Giám sát Tài Chính
Quốc gia, 2014).

35. 20
Bảng 2.1: Tình hình thực hiện gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng cho Nhà ở xã
hội đối với KHCN.
Thời điểm
Số dƣ nợ cam kết
(Tỷ đồng)
Dƣ nợ đã giải ngân
(Tỷ đồng)
Số hồ sơ
30/06/2013 5.7 3.46 19
15/07/2013 21 11 56
31/07/2013 46.56 34.13 159
13/08/2013 65.57 48.92 219
31/08/2013 105.32 62.021 305
20/09/2013 172 115 510
(Nguồn: Báo cáo lưu hành nội bộ của Phòng Kế hoạch Tổng hợp BIDV, 2013)
Tuy nhiên, hiệu quả của các giải pháp này vẫn bị đánh giá là quá chậm: Tính đến
20/09/2013, số tiền giải ngân dành cho KHCN chỉ là 115 tỷ đồng, rất nhỏ so với mục
tiêu 21,000 tỷ đồng đề ra2
, tính đến hết năm 2013 con số giải ngân cũng chỉ dừng ở
mức 758.7 tỷ đồng cho cả KHCN và KHDN (chiếm 2.5% giá trị gói hỗ trợ). Tiêu chí
cho vay chưa rõ ràng, khó xác định thời hạn giải ngân, giới hạn khả năng chuyển
nhượng, chỉ được triển khai gói gọn trong 5 NHTM Nhà nước…đã khiến cho người có
nhu cầu lại gặp khó trong việc tiếp cận vốn, và cũng không xác định được liệu rằng
những người có thu nhập thấp thực sự có tiếp cận được ưu đãi này? Hay nói cách khác,
một lượng nhu cầu khổng lồ trên thị trường tài chính nhà ở, đất để ở vẫn chưa được
đáp ứng và phân khúc này vẫn sẽ rộng mở cho các NHTM khác.
2.1.2 Nhóm nhân tố thuộc KH:
2.1.2.1 Cầu nhà ở, đất để xây dựng nhà ở:
Cùng với sự phát triển kinh tế mạnh mẽ trong thời gian qua, Việt Nam đã vượt
qua ngưỡng các nước nghèo khi thu nhập bình quân đầu người năm 2013 đạt khoảng
2
70% tổng giá trị gói tín dụng nhà ở 30.000 tỷ đồng là dành cho KHCN vay.

36. 21
1,280 USD/năm (Lê Hồng Giang và Nguyễn Trí Dũng, 2014) khiến cho cầu nhà ở và
tỷ lệ thu nhập được dành cho việc mua nhà ở, đất để ở theo đó mà tăng nhanh. Hơn
nữa, các đô thị mới và các khu công nghiệp mới hình thành ngày càng nhiều đã tạo ra
sự dịch chuyển lao động với tốc độ ngày càng tăng. Theo dự báo của Bộ Xây Dựng đến
năm 2015, chỉ tính riêng khu vực đô thị đã có khoảng 1,740 nghìn người khó khăn về
nhà ở và 1,715 nghìn công nhân có nhu cầu ổn định chỗ ở, tương ứng cần xây dựng
khoảng 700 nghìn căn hộ. Mặc khác, dân số Việt Nam tăng liên tục trong thời gian gần
đây làm cho nhu cầu sở hữu nhà ở, đất để ở ngày càng trở nên bức thiết.
Cơ cấu hàng hóa thị trường nhà ở, đất để ở cũng dần được điều chỉnh sát với nhu
cầu thực của thị trường: Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, chủ lực hiện nay là phân
khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội và nhà cho người có thu nhập thấp và trung bình có
mức giá bán thấp từ 10-17 triệu đồng/m2, diện tích nhỏ từ 40-70m2. Tính đến cuối
tháng 12/2013, tổng giá trị tồn kho của thị trường BĐS ở mức 94,459 tỷ đồng, giảm
13% so với cùng kỳ năm 2012 và 27% so với Quý I/2013 trong đó tập trung giảm ở
phân khúc căn hộ và nhà thấp tầng.
Bảng 2.2: Thống kê tồn kho BĐS tính đến tháng 12/2013
ĐVT: Tỷ đồng
Phân khúc
12/2012 03/2013 05/2013 12/2013
Giá trị Giá trị Số lƣợng Giá trị Số lƣợng Giá trị
Căn hộ (căn) - - 27,805 41,542 20,012 29,230
Nhà thấp tầng (căn) - - 15,070 27,445 13,585 24,140
Đất nền nhà ở (m2) - - 9,937,385 33,951 10,800,000 34,890
Đất nền thương mại (m2) - - 2,016,915 5,835 2,002,000 6,199
Tổng giá trị (Tỷ đồng) 108,508 128,542 108,773 94,459
(Nguồn: Bộ Xây dựng năm 2013)
Về khía cạnh giá, việc đưa BĐS giá rẻ xuống mức thấp cũng trở thành một quy
luật tất yếu của thị trường: Giá nhà đất hiện tại đã giảm sâu 20-30% so với năm 2011,
giảm 50% so với năm 2008 – 2009, trở về mặt bằng giá năm 2006 và ngày càng tiệm

37. 22
cận với nhu cầu và khả năng tài chính của người dân. Chính vì vậy, không có gì đáng
ngạc nhiên khi đây là phân khúc BĐS hiện đang được rất nhiều người quan tâm đặc
biệt là của người dân chưa có nhà ở, đất để ở.
2.1.2.2 Thu nhập và cầu tín dụng nhà đất:
Về nguồn thu nhập và tiết kiệm, theo kết quả khảo sát của Tổng cục Thống kê
Việt Nam năm 2008, 2010 và 2012 cho thấy, hai chỉ tiêu này đã tăng dần qua các năm:
Bảng 2.3: Thu nhập và chi tiêu đời sống bình quân một nhân khẩu một tháng
theo nhóm thu nhập
ĐVT: Đồng
Nhóm
thu
nhập
2008 2010 2012
Thu nhập Chi tiêu
Tiết
kiệm
Thu
nhập
Chi tiêu
Tiết
kiệm
Thu
nhập
Chi tiêu Tiết kiệm
1 453,200 330,000 123,200 632,600 499,000 133,600 951,500 711,000 240,500
2 867,800 460,000 407,800 1,153,500 720,000 433,500 1,672,200 1,030,000 642,200
3 1,229,900 568,000 661,900 1,611,500 914,000 697,500 2,332,900 1,328,000 1,004,900
4 1,722,200 776,000 946,200 2,268,400 1,247,000 1,021,400 3,198,300 1,713,000 1,485,300
5 3,752,400 1,391,000 2,361,400 4,983,400 2,311,000 2,672,400 6,794,400 2,733,000 4,061,400
Chung 995,200 792,000 203,200 1,387,100 1,211,000 176,100 1,988,800 1,1603,000 395,800
(Nguồn: Kết quả khảo sát mức sống hộ gia đình của Tổng cục Thống kê, 2012)
Tuy nhiên, Bảng 2.2 cũng cho thấy với năng lực tài chính như hiện tại thì khả
năng của người dân đa phần chỉ phù hợp với các dự án nhà ở giá thấp và trung bình. Sẽ
rõ ràng hơn khi xét đến mức tiết kiệm của nhóm 5 (nhóm thu nhập cao nhất) cũng chỉ
xấp xỉ 4 triệu đồng/tháng, tức là để sở hữu căn hộ có diện tích nhỏ nhất 40m2
, mức giá
thấp nhất là 10 triệu đồng/m2
thì người dân cũng phải góp đến gần 10 năm. Một thị
trường nhà ở, đất để ở thực sự phát triển cần được hỗ trợ tốt về tài chính. Hay nói cách
khác, để tăng khả năng sở hữu cũng như rút ngắn thời gian sở hữu nhà, đất thì ngoài
nguồn vốn tự có của mình, người dân rất cần được hỗ trợ tài chính từ các nguồn khác
trong đó có ngân hàng.

38. 23
Trên thực tế, trong giai đoạn 2012-2013, tín dụng BĐS của các NHTM cũng đã
hướng đến nhu cầu mua nhà, đất thực để ở từ các KHCN thay vì chạy đua cho vay
trong lĩnh vực kinh doanh BĐS như trước.
Cụ thể, HDBank công bố gói tín dụng ưu đãi lên đến 1,000 tỷ đồng dành cho
KHCN vay tiêu dùng, mua nhà ở/đất để ở, xây dựng/sửa chữa nhà… với lãi suất chỉ
0%/năm áp dụng trong tháng đầu tiên và 11.86%/năm cố định cho 11 tháng tiếp theo.
VP Bank tiếp bước triển khai chương trình mua nhà với lãi suất chỉ 6%/năm cố định
trong 6 tháng tiếp theo. Trong khi đó, Maritime Bank lại đưa ra mức lãi suất cạnh tranh
8%/năm trong 6 tháng đầu và 13.8%/năm cho 6 tháng tiếp theo…
Cuộc đua này không chỉ giới hạn ở NHTM trong nước mà có sự tham gia của các
ngân hàng nước ngoài. Có thể kể đến gói lãi suất tín dụng mua nhà của ANZ với lãi
suất chỉ 6.5%/năm trong 3 tháng đầu, sau đó khoản vay sẽ được áp mức lãi suất tiêu
chuẩn 10.5%/năm cho thời gian còn lại, hoặc lãi suất cố định 12.5%/năm cho 2 năm
đầu tiên. Hong Leong Bank cũng đẩy mạnh mảng tín dụng này bằng cách triển khai
chương trình vay ưu đãi với mức lãi suất 6%/năm áp dụng cho 3 tháng đầu tiên hoặc
KH có thể lựa chọn gói cố định lãi suất 11.5%/năm cho năm đầu tiên…
Kết quả là mặt bằng lãi suất liên tục giảm, từ mức 14-16.5%/năm xuống còn 9-
12%/năm. Không chỉ ưu đãi về lãi suất, các NH còn thu hút KH bằng việc kéo dài thời
hạn vay lên đến 20-30 năm với hạn mức vay được nâng đến mức 90% giá trị TSBĐ,
tăng thêm thời gian ân hạn, giải ngân nhanh, chấp nhận trả nợ linh hoạt thay vì theo
đúng lịch cam kết, thủ tục được đơn giản hóa ở mức tối đa. Bên cạnh đó, nhiều NHTM
còn chủ động hợp tác với các chủ đầu tư để cho vay ưu đãi và cam kết đảm bảo tiến độ
giao nhà cho KH. Kết quả là, đến tháng 12/2013 tín dụng cho vay xây dựng/sửa chữa
nhà, mua nhà, đất để ở kết hợp với cho thuê là 67,186 tỷ đồng, tăng 25.8% so với
31/12/2012 và chiếm tỷ trọng 25.6% tổng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực đầu tư, kinh
doanh BĐS và dự đoán sẽ được mở rộng hơn nữa trong tương lai.
Tóm lại, các nhân tố tác động tích cực đến hiệu quả hoạt động tín dụng nhà ở, đất

39. 24
để ở đang dần xuất hiện trong thời gian gần đây: Môi trường kinh tế ngày càng ổn
định; thu nhập và tích lũy tăng; cơ cấu thị trường nhà đất cũng đã có sự điều chỉnh phù
hợp hơn với nhu cầu của người dân khi tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội và căn hộ
có diện tích nhỏ, niềm tin cũng dần hồi phục; hơn nữa, các chính sách của Chính Phủ
và NHNN được tập trung vào việc hỗ trợ cho thị trường tín dụng nhà ở đất để ở. Vấn
đề đặt ra là làm thế nào người dân có thể tiếp cận được các nguồn vốn này để biến nhu
cầu sở hữu nhà, đất thành hiện thực. Chắc chắn lời đáp cho câu hỏi này không thể thiếu
đi vai trò của các NHTM và đây sẽ là phân khúc mà các NHTM nói chung, ACB nói
riêng sẽ phải nỗ lực “chạy đua” để giành thị phần.
2.2 Hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà, đất tại ACB giai đoạn 2010- 06/2014:
2.2.1 Một số quy định chung liên quan đến sản phẩm cho vay mua nhà đất tại
ACB:
2.2.1.1 Các quy định sản phẩm vay mua nhà đất:
˗ Nhà: Là nhà, căn hộ mà KHCN (người mua/người vay) dùng để ở
˗ Đất: Đất đã được cấp quyền sử dụng đất bao gồm đất ở khu dân cư ổn định mà
KHCN dùng để xây dựng nhà ở hoặc đất liền kề nhà ở đang thuộc sở hữu của KH hoặc
đang mua.
˗ Mục đích sử dụng vốn: Mua nhà ở, đất để ở xây dựng nhà ở
˗ Điều kiện đối với nhà đất mua: Được phép giao dịch/chuyển nhượng theo quy
định của pháp luật
2.2.1.2 Đặc điểm sản phẩm:
˗ Mức cho vay trên phương án:
+ Số tiền cho vay ≤ 5 tỷ đồng /nhà, đất:
o Mức cho vay mua nhà ở không vượt quá giá trị chuyển nhượng nhà ở trên
hợp đồng mua bán công chứng hoặc hợp đồng mua bán với chủ đầu tư và
o Mức cho vay mua trang thiết bị:
 Mức cho vay mua trang thiết bị + Mức cho vay mua nhà ở ≤ 5 tỷ đồng;

40. 25
và Mức cho vay mua trang thiết bị + Mức cho vay mua nhà ở < giá trị
mua bán thực tế.
+ Số tiền cho vay > 5 tỷ đồng/nhà, đất:
o Mức cho vay mua nhà ở
 Mức cho vay không vượt quá giá trị chuyển nhượng nhà ở trên hợp
đồng mua bán công chứng hoặc hợp đồng mua bán với chủ đầu tư; và
o Mức cho vay mua trang thiết bị:
 Mức cho vay mua trang thiết bị ≤ 100% giá trị công chứng; và
 Mức cho vay mua trang thiết bị ≤ 05 tỷ đồng; và
 Mức cho vay mua nhà ở + Mức cho vay mua trang thiết bị < giá trị mua
bán thực tế
˗ Tỷ lệ cho vay/TSBĐ: Theo chính sách tín dụng của ACB theo từng thời kỳ, tối
đa là 95%. Đối với trường hợp cho vay mua nhà ở thế chấp chính nhà ở thuộc các dự
án liên kết với ACB, tỷ lệ này sẽ theo quy định từng dự án.
˗ Lãi suất cho vay: Theo quy định của ACB từng thời kỳ, cách tính lãi theo tích
số (theo dư nợ thực tế)
˗ Thời hạn cho vay: Tối đa 20 năm và cho phép ân hạn vốn ≤12 tháng
˗ Phương thức cho vay: Theo món.
˗ Phương thức trả nợ: Trả góp.
+ Lãi: Trả hàng tháng
+ Gốc: Trả định kỳ hàng tháng hoặc định kỳ khác (≤ 6 tháng) theo phương thức
vốn góp đều hoặc vốn góp bậc thang hoặc trả theo dòng tiền thực tế của KH và
có sự xem xét, phê duyệt theo cấp phê duyệt hiện hành .
˗ Quy mô khoản vay: Tối thiểu 20 triệu đồng, mức tối đa sẽ xem xét tùy theo
giới hạn do luật định (căn cứ vốn tự có của ACB), nhu cầu của KH, phương án sử dụng
vốn và khả năng trả nợ của KH. Thông thường số tiền vay/phương án vay ≤ 70%.
2.2.1.3 Quy trình cho vay và phê duyệt:

41. 26
Phù hợp
Đàm
phán
Giải ngân, Thu nợ
Quản lý giám sát sau giải
ngân
Kết
thúc
HSTD
Thống
nhất
Không
thống
nhất
Đồng ý
Nhận kết quả phê
duyệt
Chưa
Duyệt
Tái thẩm định Phê duyệt
HSTD
Chưa
Chưa
Kiểm soát TTTD
Trình HSTD
Chưa
Đạt
Thẩm định, nhập liệu &
Hoàn tất TTTD
Chưa phù hợp
Phù hợp
Bổ sung/làm rõ
Tư vấn và nhận
HSTD
Thẩm định
HSTD
Thẩm định
TSBĐ
Hồ sơ TSBĐ
Hỗ trợ thẩm
định
(nếu có)
Bƣớc Quy trình Đơn vị
1
KPP
2
KPP/
TT. TDCN,
Phòng TĐTS
3 KPP/
TT. TDCN
4 KPP
5 KPP
6
Trung tâm
phê duyệt tín
dụng
7
KPP
8 KPP,
TT. PTCT

42. 27
2.2.2 Phân tích hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà, đất để ở tại ACB:
2.2.2.1 Sự phù hợp về nguồn vốn cho vay mua nhà đất của ACB:
Vốn huy động là nền tảng cho sự thịnh vượng và phát triển của bất kì một tổ chức
tín dụng nào. Quy mô và cơ cấu của chỉ tiêu này sẽ quyết định đến sự tăng trưởng về
quy mô và cơ cấu tín dụng, và do đó, tác động trực tiếp đến lợi nhuận cũng như rủi ro
phát sinh. Lượng vốn huy động cũng là thước đo quan trọng về sự chấp nhận của công
chúng đối với NH. Do đó, đây luôn là chỉ tiêu mà ACB hết sức quan tâm trong quá
trình hoạt động của mình.
Giai đoạn 2010-2011 là khoảng thời gian mà ACB vẫn còn phát triển ở mức rất
cao, theo đó hoạt động huy động vốn cũng có sự tăng trưởng mạnh mẽ khi tốc độ tăng
bình quân đạt đến 32.12%. Tuy nhiên, khi kinh tế chuyển biến bất lợi cùng với đó là sự
cố rút tiền xảy ra vào tháng 8/2012 đã ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động của ACB nói
chung và công tác huy động vốn nói riêng, tính đến cuối năm 2012, tổng vốn huy động
của ACB giảm sâu 32% so với năm 2011 nhưng đã dần được khôi phục trong năm
2013 khi mức giảm tốc dừng ở con số 5%. Đây là mức giảm hợp lý vì việc ACB gần
như khôi phục được quy mô huy động vốn chỉ sau 1 năm trong khi phải thực hiện tất
toán toàn bộ các khoản huy động vàng theo đúng lộ trình của NHNN không chỉ ghi
nhận sự thành công trong nỗ lực phục hồi niềm tin KH của ACB mà còn cho thấy tính
chủ động của ACB trong việc điều chỉnh tốc độ tăng trưởng và cơ cấu huy động vốn để
phù hợp với khả năng sử dụng vốn nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đồng thời
giảm thiểu rủi ro thanh khoản cũng như rủi ro tiền tệ. Nếu loại trừ yếu tố tiền gửi bằng
vàng thì tiền gửi KH- thành phần chiếm tỷ trọng cao nhất trong cơ cấu huy động vốn
đã tăng gần 13,000 tỷ đồng (từ 125,234 tỷ đồng lên 138,111 tỷ đồng), tương ứng mức
tăng 10.3%, cho thấy ngay trong tình hình kinh tế có nhiều bất ổn, môi trường cạnh
tranh gay gắt và có nhiều biến cố xấu tác động trực tiếp đến Ngân hàng thì ACB vẫn đủ
khả năng vượt qua để duy trì được nhịp tăng trưởng nguồn vốn huy động từ thị trường
1 của mình và hoàn toàn có thể cung ứng vốn cho hoạt động tín dụng của mình từ

43. 28
chính nguồn vốn này mà không quá phụ thuộc vào nguồn vốn từ thị trường 2 hay vốn
vay khác.
Bảng 2.4: Cơ cấu vốn huy động của ACB 2009- 06/2014
ĐVT: Triệu đồng
Năm 2010 2011 2012 2013 06/2014
1. Tiền gửi thanh toán 19,289,397 38,833,703 21,014,604 30,799,858 34,810,382
2. Tiền gửi tiết kiệm 116,434,800 140,998,927 120,097,278 106,696,734 111,764,986
3. Ký quỹ đảm bảo 2,370,462 6,424,341 1,069,205 1,172,531 1,383,029
4. Tiền gửi của TCTD 28,174,155 34,722,382 9,319,102 5,850,180 6,796,721
5. Vay(NHNN, TCTD) 9,451,677 6,530,305 4,448,912 3,533,986 4,585,271
6. Trái phiếu ACB 5,090,000 5,090,000 3,000,000 3,000,000 3,000,000
TỔNG 180,810,492 232,649,659 158,949,101 151,053,289 162,340,390
(Nguồn: Báo cáo phân tích theo loại huy động- Phòng Thông tin Quản trị ACB, 2014)
Về loại hình huy động, đa phần nguồn vốn của ACB đến từ tiền gửi của khu vực
dân cư và KHDN (chiếm khoảng 67% tổng vốn huy động). Đây là nguồn vốn ổn định
và là thế mạnh truyền thống của ACB. Đồng thời, ACB cũng có xu hướng tăng lượng
lượng vốn giá rẻ là tiền gửi thanh toán trong khi giảm mạnh lượng vốn vay (từ TCTD,
NHNN) và nguồn huy động từ thị trường 2, điều này cho thấy ACB đã chủ động giảm
bớt việc phụ thuộc vào các nguồn vốn này trong điều kiện vốn nhàn rỗi trên thị trường
1 tương đối lớn.
Nguồn vốn có vai trò quan trọng tiếp theo là vốn tự có. Nguồn vốn này cũng được
tăng cường qua các năm với tốc độ tăng trưởng vốn chủ sở hữu bình quân 5 năm đạt
10.08%/năm. Trong đó, nguồn vốn điều lệ được giữ ổn định qua hầu hết các năm, giúp
cho hệ số an toàn vốn tối thiểu (CAR) của Ngân hàng luôn dao động ở mức 13% - cao
hơn mức quy định 9%
Xét cơ cấu huy động và cho vay của ACB: Trong khi các khoản vay tại ACB đa
phần là ngắn hạn thể hiện qua tỷ trọng luôn được duy trì trên mức 50% tổng dư nợ thì
nguồn vốn huy động phân theo kỳ hạn của ACB lại đang có sự điều chỉnh theo hướng

44. 29
nguồn vốn trung, dài hạn ngày càng chiếm tỷ trọng cao: Nếu như năm 2010, tỷ trọng
nguồn vốn trung, dài hạn ở mức 46.75% thì đến 06/2014 đã tăng lên mức 55.19%. Như
vậy, với cơ cấu huy động dài và cho vay ngắn như hiện nay thì rủi ro kỳ hạn không
phải là mối lo ngại lớn của ACB và sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho ACB trong việc cung
cấp vốn cho các khoản vay có thời hạn dài bao gồm sản phẩm cho vay mua nhà, đất.
Bảng 2.5: Cơ cấu nguồn vốn của ACB 2010-06/2014
ĐVT: Tỷ đồng
NĂM
CƠ CẤU NGUỒN VỐN
Vốn huy động
Vốn điều
lệ
Tỷ trọng
(%)
Ngắn
hạn
Tỷ trọng
(%)
Trung
hạn
Tỷ trọng
(%)
Dài hạn
Tỷ trọng
(%)
2010 96,299 53.26 79,422 43.93 5,039 2.82 9,377 4.57
2011 132,912 57.13 94,648 40.68 5,039 2.19 9,377 3.34
2012 49,588 31.20 106,361 66.92 3,000 1.89 9,377 5.32
2013 62,717 41.52 85,336 56.49 3,000 1.99 9,377 5.64
06/2014 72,751 44.81 86,590 53.34 3,000 1.85 9,377 5.28
(Nguồn: Tổng hợp các Báo cáo tài chính ACB 2010-2014)
Hình 2.1: Cơ cấu huy động và cho vay theo kì hạn tại ACB
Tuy nhiên, phân tích sâu hơn về đặc điểm sản phẩm của tiền gửi huy động tại
ACB thì có thể thấy rõ việc phân chia cơ cấu huy động theo kì hạn chỉ mang tính tương
đối mà thôi. Một số sản phẩm tiền gửi Floating tại ACB mặc dù mang tên kì hạn dài
53.26%
57.13%
31.20%
41.52%
44.81%
43.93%
40.68%
66.92%
56.49%
53.34%
2.82%
2.19%
1.89%
1.99%
1.85%
0% 50% 100%
2010
2011
2012
2013
06/2014
Tiền gửi ngắn hạn Tiền gửi trung hạn
Tiền gửi dài hạn
50.33%
51.90%
54.87%
53.53%
52.66%
22.79%
26.73%
18.47%
15.71%
16.12%
26.88%
21.36%
26.66%
30.76%
31.23%
0% 50% 100%
2010
2011
2012
2013
06/2014
Cho vay ngắn hạn Cho vay trung hạn
Cho vay dài hạn

45. 30
như tiết kiệm 12 tháng, 20 tháng, 24 tháng thậm chí 36 tháng nhưng thực chất KH hoàn
toàn có thể rút trước hạn tại cuối mỗi kỳ lãnh lãi (1 tháng, 2 tháng, 3 tháng, 6 tháng, 9
tháng hay 12 tháng) mà vẫn được hưởng trọn vẹn lãi suất gửi có kì hạn. Lãi suất của
sản phẩm này cũng được linh hoạt điều chỉnh vào đầu mỗi kỳ lãnh lãi tiếp theo Ví dụ,
sản phẩm tiền gửi tiết kiệm Floating 24 tháng thả nổi 1 tháng tại ACB cho phép KH có
thể rút vốn sau 1 tháng mà vẫn được hưởng lãi suất tiết kiệm dài hạn tại thời điểm đầu
kỳ lãnh lãi chứ không phải là lãi suất không kì hạn; nếu KH có nhu cầu gia hạn thêm
thì tiền lãi sẽ được nhập vốn và gửi thêm kì hạn 1 tháng nữa, lãi suất sẽ được áp dụng
theo quy định tại thời điểm đó tức là lãi suất có thể thay đổi theo tháng chứ không phải
là cố định theo kì hạn 24 tháng. Nếu loại trừ lượng vốn tiền gửi huy động Floating kỳ
lãnh lãi dưới 12 tháng ra khỏi nguồn vốn dài hạn thì tỷ trọng vốn ngắn hạn trung bình
chiếm đến 85% vốn huy động, trong khi của vốn trung dài hạn chỉ ở mức 15%.
Như vậy, lượng vốn trung dài hạn của ACB về lý thuyết trung bình chiếm hơn
50% tổng vốn huy động chưa phản ánh đúng con số thực tế. Do đó, ACB hoàn toàn có
thể gặp rủi ro thanh khoản nếu như sử dụng quá nhiều nguồn vốn dạng này để tài trợ
cho các khoản vay có thời hạn dài.
2.2.2.2 Dƣ nợ cho vay mua nhà đất:
Với tầm nhìn trở thành Ngân hàng bán lẻ hàng đầu Việt Nam, ACB luôn dành sự
quan tâm đặc biệt đến những nhu cầu tín dụng của đối tượng KH cá nhân trong đó có
nhu cầu vay mua nhà, đất.
Trên thực tế, đây là nhóm sản phẩm quan trọng hàng đầu tại ACB, thể hiện qua tỷ
trọng dư nợ cho vay bình quân trong giai đoạn này luôn chiếm hơn 1/3 tổng dư nợ cho
vay khối KHCN, chỉ đứng sau nhóm sản phẩm sản xuất kinh doanh. Trong nhóm sản
phẩm nhà, đất thì hoạt động cho vay mua BĐS (nhà, đất) chiếm đa số, thể hiện qua tỷ
trọng dư nợ bình quân chiếm đến 77.85% dư nợ sản phẩm nhà đất, 26.94% tổng dư nợ
khối KHCN và bình quân chiếm hơn 5% tổng tài sản. Điều này là do quy mô một
khoản vay mua nhà, đất thường lớn hơn so với các khoản vay có mục đích khác và

46. 31
thường là khoản vay trung dài hạn với phương thức trả nợ là góp đều hàng năm.
Bảng 2.6: Dƣ nợ cho vay theo sản phẩm KHCN tại ACB 2010-06/2014
ĐVT: Tỷ đồng, %
Nhóm SP
2010 2011 2012 2013 06/2014
Dƣ nợ
Tỷ trọng
(%)
Dƣ nợ
Tỷ trọng
(%)
Dƣ nợ
Tỷ trọng
(%)
Dƣ nợ
Tỷ trọng
(%)
Dƣ nợ
Tỷ trọng
(%)
Cầm cố thẻ TK 4,192 12.02 4,193 11.87 3,054 8,71 3,523 8,16 4,194 9.14
Đầu tư 1,196 3.43 977 2.77 1,504 4.29 1,745 4,04 419 0.91
Sản phẩm nhà đất 13,784 39.52 13,062 36.97 12,176 34.72 12,504 28.95 13,252 28.89
- Mua BĐS thế
chấp BĐS
11,716 33.59 10,540 29.83 9,591 27.35 9,540 22.09 10,024 21.85
- XDSC nhà thế
chấp BĐS
2,068 5.93 2,522 7.14 2,585 7.37 2,964 6.86 3,228 7.04
SXKD 13,083 37.51 14,103 39.92 14,541 41.46 19,338 44.78 21,324 46.49
Tiêu dùng 1,615 4.63 1,868 5.29 2,305 6.57 4,544 10.52 5,273 11.50
Tín chấp 558 1.60 628 1.78 768 2.19 853 1.97 812 1.77
Thẻ tín dụng 450 1.29 499 1.41 720 2.05 682 1.58 595 1.30
TỔNG 34,878 100 35,328 100 35,067 100 43,188 100 45,871 100
(Nguồn: Báo cáo tình hình dư nợ cho vay theo sản phẩm của Khối KHCN ACB, 2014)
Hình 2.2: Tỷ trọng dƣ nợ cho vay theo sản phẩm KHCN tại ACB
Tuy nhiên, hình 2.2 cũng cho thấy trong khi các sản phẩm cho vay thế chấp khác
0.00%
10.00%
20.00%
30.00%
40.00%
50.00%
60.00%
70.00%
80.00%
90.00%
100.00%
2011 2012 2013 06/2014
Nhóm thẻ tín dụng
Nhóm SP tín chấp
Nhóm SP tiêu dùng
Nhóm SP sản xuất kinh
doanh
Nhóm SP nhà, đất
Nhóm SP cho vay đầu tư
Nhóm SP cho vay cầm cố
thẻ tiết kiệm

47. 32
đều có sự tăng trưởng về dư nợ, dẫn đầu là cho vay sản xuất kinh doanh và tiêu dùng
(lần lượt là 15.54%/năm và 38.06%/năm) thì dư nợ cho vay mua nhà, đất - một trong
những sản phẩm chủ lực của ACB không những không tăng mà lại bị sụt giảm, từ hơn
11,716 tỷ đồng năm 2010 xuống còn hơn 9,539 tỷ đồng trong năm 2013, tức trung bình
giảm hơn 6.5%/năm. Mức giảm mạnh nhất được ghi nhận là ở năm 2011 khi giảm đến
10% so với năm trước. Tình hình chỉ được cải thiện vào năm 2013 khi tốc độ giảm
xuống còn 0.54% trước khi tăng lên 5.08% vào giữa năm 2014. Kết quả là, tỷ trọng
cho vay mua nhà ở, đất để ở suy giảm hơn 10.5%, từ mức 39.52% năm 2010 xuống
còn 28.89% tính đến tháng 6/2014, tức giảm trung bình 7.34%/năm, đặc biệt là trong
năm 2012 khi giảm sâu hơn 16% so với năm trước đó.
Mặt khác, mức độ thay đổi của dư nợ cho vay mua nhà, đất luôn mang tính tiêu
cực hơn so của tổng dư nợ cho vay KHCN: Trong năm 2012, tổng dư nợ sụt giảm chỉ
0.74% thì dư nợ vay mua nhà, đất giảm đến hơn 9%; tiếp đến năm 2013 dư nợ cho vay
tăng mạnh 23% thì dư nợ vay mua nhà, đất vẫn bị sụt giảm hơn 0.5%, và tính cho đến
06/2014, trong khi dư nợ đã tăng 6.2% thì dư nợ sản phẩm này chỉ tăng 5.1%. Điều này
cho thấy sản phẩm vay mua nhà, đất của ACB hoặc chưa được chú trọng đúng mức
hoặc quyết định vay của KH ngoài việc chịu ảnh hưởng của chính sách tín dụng nói
riêng của ACB còn chịu tác động của thị trường BĐS.
Báo cáo chỉ số giá BĐS của Savills 2010 - 2014 cho thấy, ở cả 2 thị trường lớn là
TP. HCM và Hà Nội nhìn chung giá nhà, đất sau khi đạt đỉnh vào giữa năm 2010 ở TP.
HCM và giữa năm 2011 ở Hà Nội đã có xu hướng giảm mạnh trước khi được cải thiện
năm 2014. Trong khi đó, như đã phân tích ở trên, dư nợ cho vay mua nhà, đất tại ACB
cũng có sự suy giảm trong giai đoạn này và cũng chỉ dần được cải thiện từ đầu năm
2014. Hay nói cách khác, sự biến động của dư nợ tín dụng nhà, đất tại ACB có tuân
theo sự biến động của giá nhà đất: Khi các giao dịch thị trường BĐS nói chung và thị
trường nhà, đất nói riêng rơi vào trạng thái trầm lắng, tính thanh khoản của sản phẩm
đóng băng đã khiến tâm lý đầu cơ không còn nhiều đồng thời người dân có nhu cầu

48. 33
thực sự vẫn chờ những đợt giảm giá tiếp theo đã làm cho cầu tín dụng giảm đi nhiều.
Bảng 2.7: Dƣ nợ cho vay mua nhà, đất, lãi suất cho vay trung dài hạn tại ACB và
giá nhà, đất
ĐVT: Triệu đồng, %
Thời gian
Tốc độ tăng giá nhà đất
Lãi suất vay trung
dài hạn
Dƣ nợ cho vay
nhà đất
TP. HCM Hà Nội
2010
Q1 -1.9 9 17.5 8,782,727
Q2 0.1 6.3 16.3 9,953,758
Q3 0.8 1.5 16.1 12,295,818
Q4 -0.9 3.5 18.6 11,710,303
2011
Q1 -2.6 4.3 21.3 11,358,994
Q2 -1.5 2.1 22.7 11,124,788
Q3 0.5 -8.9 22.8 10,773,479
Q4 -1 -0.6 21.9 10,539,984
2012
Q1 -3.3 -4.2 19.5 10,487,284
Q2 0.2 -2.6 18.3 10,223,784
Q3 -2 -3.1 17.3 9,638,758
Q4 -0.8 -4.6 16.5 9,590,804
2013
Q1 -0.4 -6.4 15.0 9,542,850
Q2 0.2 -3.6 12.3 9,523,668
Q3 0.6 -1.4 12.0 9,491,648
Q4 -0.1 -2.6 11.0 9,539,345
2014
Q1 0.4 -0.7 10.0 9,730,132
Q2 0.5 0.3 9.4 10,024,072
(Nguồn: Tổng hợp biểu lãi suất KHCN của ACB và Báo cáo giá nhà, đất của Savill)

49. 34
Hình 2.3: Mối quan hệ giữa dƣ nợ cho vay mua nhà đất, lãi suất cho vay trung
dài hạn tại ACB và giá nhà đất.
Đồng thời, trong giai đoạn cuối 2010-2011, do sự điều chỉnh chính sách của
NHNN3
, lãi suất cho vay trung dài hạn tại ACB liên tục có sự biến động mạnh: Từ mức
16.1%/năm trong Quý 3/2010 vọt lên đến 21.3%/năm chỉ trong vòng 6 tháng và đạt
“đỉnh” 24%/năm vào cuối Quý 2/2011, biên độ cho vay trung dài hạn bị đẩy từ 5% lên
đến 9.3%. Mức lãi suất này cao hơn là quá cao so với khả năng tài chính của người
vay; hơn nữa, nó lại được duy trì trong suốt cả năm 2011 và xảy ra trong điều kiện kinh
tế vĩ mô còn quá nhiều bất ổn, lạm phát liên tục tăng cao (CPI từ mức 11.75% trong
năm 2010 lên 18.13% trong 2011, đạt đỉnh ở mức 23.02% vào tháng 08/2011). Cũng
trong thời gian này, ACB siết chặt điều kiện cho vay thậm chí là dừng giải ngân các
khoản vay trung dài hạn ở một số thời điểm nhằm hạn chế rủi ro đã khiến cho là hoạt
động tín dụng nhà, đất sụt giảm rất mạnh. Kết quả, dư nợ cho vay mua nhà, đất năm
3
Trong năm 2011, để kiềm chế tín dụng BĐS, NHNN đã ban hành các chính sách như đưa tín dụng BĐS vào danh mục tài
sản có rủi ro cao nhất (250%) tại các NHTM, hạn chế tín dụng phi sản xuất 22% (30/06/2011) và giảm xuống còn 16%
(31/12/2011).
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
25
0
2,000,000
4,000,000
6,000,000
8,000,000
10,000,000
12,000,000
10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1
Dư nợ cho vay mua nhà, đất Tốc độ tăng giá nhà, đất tại TP HCM (%)
Tốc độ tăng giá nhà, đất tại HN (%) Lãi suất cho vay trung dài hạn (%)