GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM

Viết thuê luận á, luận văn thạc sĩ, chuyên đề ,khóa luận, báo cáo thực tập
Sdt/zalo 0967538 624/ 0886 091 915 lamluanvan.net
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG
LUẬN VĂN THẠC SĨ
GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG
CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA
NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM
Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng
NGUYỄN ĐÌNH ĐÌNH
Hà Nội, năm 2017

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động
cho vay kinh doanh bất động sản của
Ngân hàng Công thương Việt Nam
Ngành: Tài chính - Ngân hàng - Bảo hiểm
Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng
Mã số: 60340201
Họ tên học viên: Nguyễn Đình Đình
Người hướng dẫn: PGS, TS Đỗ Thị Kim Hảo
Hà Nội, năm 2017

i
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN................................................................................................................iv
LỜI CẢM ƠN.......................................................................................................................v
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT .............................................................................................vi
DANH MỤC BẢNG BIỂU............................................................................................... vii
DANH MỤC HÌNH VẼ................................................................................................... viii
TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN .......................................................ix
LỜI MỞ ĐẦU.......................................................................................................................1
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI........................4
1.1. Tổng quan về thị trường bất động sản............................................................ 4
1.1.1. Bất động sản................................................................................................. 4
1.1.2. Thị trường bất động sản............................................................................... 5
1.1.2.1. Khái niệm Thị trường bất động sản...................................................... 5
1.1.2.2. Đặc điểm của Thị trường bất động sản ................................................ 6
1.1.2.3. Vai trò của Thị trường bất động sản................................................... 10
1.2. Hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của NHTM ........................... 12
1.2.1. Khái niệm cho vay kinh doanh bất động sản............................................. 12
1.2.2. Các hình thức cho vay kinh doanh bất động sản ....................................... 13
1.2.3. Nguyên tắc cho vay kinh doanh bất động sản ........................................... 13
1.2.4. Các tiêu chí thẩm định cho vay kinh doanh BĐS...................................... 14
1.2.5. Vai trò của hoạt động cho vay kinh doanh BĐS ....................................... 15
1.2.5.1. Đối với nền kinh tế - xã hội................................................................ 15
1.2.5.2. Đối với các ngân hàng........................................................................ 16
1.2.5.3. Đối với các nhà kinh doanh BĐS....................................................... 16
1.3. Hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của NHTM ......................... 16
1.3.1. Khái niệm................................................................................................... 16
1.3.2. Các tiêu chí đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS......... 17
1.3.2.1. Nhóm các chỉ tiêu phản ánh quy mô tín dụng.................................... 17
1.3.2.2. Nhóm chỉ tiêu phản ánh chất lượng tín dụng ..................................... 18
1.3.2.3. Chỉ tiêu phản ánh khả năng sinh lời................................................... 20
1.3.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS20
1.3.3.1. Nhân tố khách quan............................................................................ 21
1.3.3.2. Nhân tố chủ quan................................................................................ 23
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM
GIAI ĐOẠN 2011-2016 .....................................................................................................26
2.1. Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam hiện nay.................... 26
2.1.1. Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam ................................. 26
2.1.1.1. Môi trường kinh tế xã hội................................................................... 26
2.1.1.2. Tình hình pháp lý trên thị trường BĐS Việt Nam.............................. 27
2.1.1.3. Cấu trúc ngành và khả năng sinh lời ngành BĐS Việt Nam.............. 28

ii
2.1.1.4. Phân tích SWOT ngành BĐS Việt Nam ............................................ 29
2.1.2. Triển vọng kinh doanh bất động sản Việt Nam trong thời gian tới........... 32
2.1.2.1. Sự thay đổi của cung - cầu ................................................................. 32
2.1.2.2. Các dòng tiền đang quay lại thị trường BĐS ..................................... 32
2.1.2.3. Dân số trẻ và Quá trình đô thị hóa nhanh........................................... 34
2.1.2.4. Làn sóng M&A và sự hiện diện ngày càng lớn của các doanh nghiệp
ngoại mua bán dự án là xu hướng trở nên rõ rệt trong vài năm trở lại đây..... 35
2.1.2.5. BĐS vẫn là kênh đầu tư quen thuộc của người dân Việt Nam .......... 36
2.2. Thực trạng hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank 36
2.2.1. Khái quát về Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam.......................... 36
2.2.2. Thực trạng hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS......................... 42
2.2.2.1. Nhóm các chỉ tiêu phản ánh quy mô tín dụng.................................... 42
2.2.2.2. Nhóm chỉ tiêu phản ánh chất lượng tín dụng..................................... 48
2.2.2.3. Chỉ tiêu phản ánh khả năng sinh lời................................................... 54
2.2.3. Đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank.. 55
2.2.3.1. Những kết quả đạt được ..................................................................... 55
2.2.3.2. Những mặt còn hạn chế, thách thức................................................... 56
2.2.3.3. Nguyên nhân ...................................................................................... 58
CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM
TRONG THỜI GIAN TỚI................................................................................................61
3.1. Định hướng chung nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh của Ngân hàng
TMCP Công thương Việt Nam ............................................................................. 61
3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản
cho VietinBank trong thời gian tới....................................................................... 64
3.2.1. Xây dựng các loại hình cho vay kinh doanh BĐS có hiệu quả ................. 64
3.2.2. Xây dựng quy trình cho vay chặt chẽ, hiệu quả......................................... 65
3.2.3. Xây dựng phương pháp định giá phù hợp ................................................. 69
3.2.4. Hoàn thiện mô hình kiểm soát rủi ro theo chuẩn mực quốc tế .................. 69
3.2.5. Tạo lập và khai thác nguồn dữ liệu về tín dụng BĐS................................ 71
3.2.6. Xây dựng đội ngũ nhân sự có chất lượng .................................................. 72
3.3. Kiến nghị đến Chính phủ các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho
vay kinh doanh BĐS............................................................................................... 73
3.3.1. Hoàn thiện chính sách quản lý vĩ mô......................................................... 73
3.3.1.1. Ban hành các văn bản luật, tạo hành lang pháp lý thuận lợi.............. 73
3.3.1.2. Chính sách thuế phí............................................................................ 74
3.3.1.3. Chính sách định giá BĐS ................................................................... 75
3.3.2. Tạo lập cơ sở pháp lý bảo vệ quyền lợi chủ nợ của ngân hàng ................. 76
3.3.3. Thúc đẩy thị trường BĐS chuyên nghiệp .................................................. 76
3.4. Kiến nghị NHNN các giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh BĐS ........ 79
3.4.1. Tăng cường công tác quản lý, giám sát, kiểm soát rủi ro từ hoạt động cho
vay kinh doanh BĐS ............................................................................................ 79
3.4.2. Xây dựng chính sách tiền tệ hiệu quả ........................................................ 80

iii
3.4.2.1. Chính sách lãi suất.............................................................................. 80
3.4.2.2. Chính sách tỷ lệ dự trữ bắt buộc ........................................................ 81
3.4.2.3. Chính sách tín dụng BĐS................................................................... 82
KẾT LUẬN.........................................................................................................................84
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..........................................................................85
PHỤ LỤC 01..........................................................................................................................i
PHỤ LỤC 02........................................................................................................................iv

iv
LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan luận văn này là do chính tôi nghiên cứu và thực
hiện. Các kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và
chưa từng được ai công bố trong bất kỳ hình thức, công trình nào
khác. Các thông tin và số liệu trình bày trong luận văn là trung
thực, và có nguồn trích dẫn rõ ràng.
Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước nhà trường về sự cam
đoan này.
Hà Nội, ngày 03 tháng 05 năm 2017
Tác giả luận văn
Nguyễn Đình Đình

v
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình nghiên cứu luận văn này, tôi đã nhận được rất nhiều sự động
viên và giúp đỡ từ phía thầy cô, gia đình và bạn bè. Sự động viên và giúp đỡ này đã
là động lực và là cơ sở giúp cho tôi hoàn thành luận văn một cách tốt nhất.
Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến PGS.TS. Đỗ Thị Kim Hảo, Phó Giám đốc
Học viện Ngân hàng, người đã luôn tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá
trình hoàn thành luận văn này, từ việc chọn đề tài, đến xây dựng đề cương, tìm kiếm
tài liệu và hoàn thành nội dung.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám đốc, các chuyên gia và các bạn đang
công tác tại Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam - Chi nhánh Hoàn Kiếm đã
hỗ trợ, giúp đỡ, đóng góp ý kiến trong suốt thời gian tôi thực hiện luận văn thạc sĩ
chuyên ngành Tài chính - Ngân hàng.
Đồng thời, tôi cũng xin gửi lời cảm ơn đến Ban Giám Hiệu trường Đại học
Ngoại thương Hà Nội đã tạo điều kiện học tập và nghiên cứu hiệu quả cho sinh
viên. Tôi xin gửi lời cảm ơn đến các thầy cô trong trường đã tận tình dạy bảo giúp
tôi có được những kiến thức cơ bản để hoàn thành luận văn này.
Mặc dù, tôi đã hoàn thiện luận văn với toàn bộ sự nỗ lực và khả năng của bản
thân, tuy nhiên không thể tránh khỏi những thiếu sót, rất mong nhận được sự đóng
góp ý kiến của các thầy cô và các bạn.
Hà Nội, ngày 03 tháng 05 năm 2017
Tác giả luận văn
Nguyễn Đình Đình

vi
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt Từ được viết tắt
BCTC Báo cáo tài chính
BĐS Bất động sản
GDP Tổng sản phẩm quốc nội (Gross Domestic Product)
IMF Quỹ tiền tệ quốc tế (International Monetary Fund)
NHNN Ngân hàng nhà nước
NHTM Ngân hàng thương mại
TMCP Thương mại cổ phần
USD Đô la Mỹ
VietinBank Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương Việt Nam
VND Đồng Việt Nam

vii
DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1: Các chỉ tiêu kinh tế vĩ mô của Việt Nam giai đoạn 2011-2016 .............. 26
Bảng 2.2: Một số chỉ tiêu chủ yếu phản ánh kết quả hoạt động kinh doanh của
VietinBank giai đoạn 2011-2016 ............................................................................. 39
Bảng 2.3: Tỷ lệ nợ quá hạn /Tổng dư nợ trong hoạt động cho vay kinh doanh BĐS
của các ngân hàng giai đoạn 2011-2016 .................................................................. 48
Bảng 2.4: Chi tiết các nhóm nợ trong hoạt động cho vay kinh doanh BĐS theo nhóm
của một số ngân hàng tính đến hết 31/12/2016........................................................ 50
Bảng 2.5: Cơ cấu nguồn vốn cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank và hệ thống
NHTM giai đoạn 2011-2016.................................................................................... 52

viii
DANH MỤC HÌNH VẼ
Hình 2.1. Tình hình cho vay kinh doanh BĐS của Việt Nam từ 2004 đến nay ........ 33
Hình 2.2. Dòng vốn FDI được giải ngân và Kiều hối giai đoạn 2010-2016 ............. 33
Hình 2.3. Dư nợ cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank và của cả nền kinh tế .. 43
Hình 2.4. Doanh số cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank ................................ 45
Hình 2.5. Tỷ trọng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS của một số ngân hàng ............. 46
Hình 2.6. Tỷ trọng dư nợ /tổng dư nợ trong hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của
VietinBank ................................................................................................................ 47
Hình 2.7. Tỷ lệ nợ xấu/Tổng dư nợ trong hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của
VietinBank giai đoạn 2011-2016 .............................................................................. 51
Hình 2.8. Tỷ lệ sinh lời từ cho vay kinh doanh BĐS của VietinBank giai đoạn 2011-
2016 ........................................................................................................................... 54

ix
TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN
Nâng cao hiệu quả cho vay kinh doanh bất động sản trong điều kiện toàn ngành
ngân hàng đang phải đối mặt với vấn nạn nợ xấu, thị trường bất động sản vừa mới thoát
khỏi đóng băng đang trong quá trình phục hồi và chủ trương kiểm soát chặt chẽ hoạt
động tín dụng trên thị trường của Ngân hàng Nhà nước là vấn đề đã và đang nhận được
sự quan tâm sâu sắc của Ban lãnh đạo và các bộ phận của Ngân hàng TMCP Công
Thương Việt Nam trong giai đoạn hiện nay. Luận văn nghiên cứu chuyên sâu về lĩnh
vực cho vay kinh doanh bất động sản của ngân hàng. Tuy nhiên phạm vi và đối tượng
nghiên cứu là khá rộng, đồng thời có nhiều vấn đề mới và phức tạp về mặt lý luận cũng
như thực tiễn nghiên cứu. Trong quá trình nghiên cứu đề tài “Giải pháp nâng cao hiệu
quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng Công thương Việt
Nam”, Luận văn đã làm rõ được các nội dung quan trọng sau:
Luận văn đã trình bày một cách có hệ thống các lý luận về hoạt động kinh
doanh bất động sản trên thị trường bất động sản và hoạt động cho vay kinh doanh
bất động sản của các ngân hàng thương mại; trình bày một cách logic và có phương
pháp khoa học về đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản, các
nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản tại các
ngân hàng thương mại.
Trên cơ sở nhận thức rõ các vấn đề lý luận, đặc biệt là việc đánh giá hiệu
quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của ngân hàng thương mại, tác giả
đã tiến hành xem xét, nghiên cứu thực trạng hoạt động cho vay kinh doanh bất động
sản của Ngân hàng Công thương Việt Nam thông qua việc nghiên cứu, đánh giá
hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản dựa trên một số chỉ tiêu về quy
mô tín dụng, chất lượng tín dụng và khả năng sinh lời. Từ các nghiên cứu đánh giá
đó, tác giả đã rút ra được các vấn đề còn hạn chế, thách thức cùng các nguyên nhân
cơ bản của những hạn chế đó trong hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của
Ngân hàng Công thương Việt Nam. Những vấn đề trình bày ở trên đã tạo lập cơ sở
cho việc xây dựng các giải pháp cho việc nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh
doanh bất động sản của Ngân hàng Công thương Việt Nam trong tương lai.

x
Trên cơ sở thực trạng về hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động
sản của Ngân hàng Công thương Việt Nam, tác giả đã đưa ra định hướng, các quan
điểm với các nhóm giải pháp cùng những kiến nghị lên Chính phủ và Ngân hàng
Nhà nước nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của
Ngân hàng Công thương Việt Nam.
Theo nhận xét của tác giả, các định hướng, quan điểm và giải pháp và kiến
nghị đó là phù hợp và có tính khả thi với Ngân hàng Công Thương Việt Nam trong
định hướng phát triển tới năm 2020.

1
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong những năm gần đây, nền kinh tế các quốc gia đang phát triển ở Châu Á
đã có những đóng góp đáng kể cho sự phát triển của nền kinh tế thế giới, trong đó
không thể không nhắc đến bước phát trìển của nền kinh tế Việt Nam. Bằng những
nỗ lực chủ động hội nhập kinh tế quốc tế, Việt Nam đã khẳng định được vị thế của
mình trên trường quốc tế. Điều này mở ra một giai đoạn phát triển mới khi Việt
Nam trở thành đối tác tin cậy của các quốc gia trên toàn thế giới, đồng thời khẳng
định công cuộc hội nhập của nước ta với bạn bè trên khắp năm châu.
Trong xu thế kinh tế thế giới phát triển mạnh mẽ đó, nhu cầu nguồn vốn để
đầu tư và phát triển nền kinh tế trở thành nhu cầu cấp thiết. Nhu cầu đó càng trở nên
quan trọng hơn đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản (BĐS) khi đây là một
ngành yêu cầu số vốn vay khổng lồ nhằm đáp ứng những nhu cầu khách quan ngày
một tăng lên cả về số lượng và chất lượng. Tuy nhiên, kinh doanh BĐS mặc dù có
thể mang lại lợi nhuận cao nhưng cũng tiềm ẩn yếu tố rủi ro rất lớn. Điều này khiến
lĩnh vực kinh doanh BĐS gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình vay vốn, và cũng
gây ra cho các ngân hàng nhiều rắc rối trong quá trình cho vay các dự án kinh doanh
BĐS. Mối quan hệ giữa kinh doanh BĐS và hoạt động cho vay của các ngân hàng
có tác động vô cùng lớn đối với các lĩnh vực khác nhau của nền kinh tế cả về cường
độ và phạm vi ảnh hưởng. Nắm được các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay
kinh doanh BĐS sẽ giúp các ngân hàng hạn chế được rủi ro, mở rộng quy mô và gia
tăng lợi nhuận trong hoạt động tín dụng. Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam
là một trong những ngân hàng đang dẫn đầu về hoạt động cho vay kinh doanh bất
động sản trên thị trường Việt Nam, do đó việc nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay
kinh doanh bất động sản rất được quan tâm bởi ban lãnh đạo và và các đơn vị chức
năng trong ngân hàng.
Xuất phát từ quan điểm đó, tôi lựa chọn đề tài “Giải pháp nâng cao hiệu quả
hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng Công thương Việt
Nam” để nghiên cứu trong luận văn thạc sĩ của mình.

2
2. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích, đánh giá một cách tổng quan thực
trạng và hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng TMCP
Công thương Việt Nam giai đoạn 2011-2016. Qua đó đề tài đưa ra một số giải pháp
nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản cho Ngân hàng
TMCP Công thương Việt Nam trong thời gian tới.
3. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh
bất động sản của Ngân hàng thương mại.
4. Phạm vi của đề tài
Phạm vi nghiên cứu của đề tài là nghiên cứu thực trạng hoạt động cho vay
kinh doanh bất động sản của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam trong giai
đoạn từ năm 2011-2016, đồng thời tìm ra các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động
cho vay kinh doanh bất động sản của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam
trong thời gian tới.
5. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục đích nghiên cứu và tìm được đối tượng nghiên cứu, đề tài tự
xác định cho mình những nhiệm vụ sau đây cần giải quyết:

Nghiên cứu cơ sở lý luận về hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động
sản của các Ngân hàng thương mại;



Phân tích, đánh giá thực trạng hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất
động sản của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam giai đoạn 2011 - 2016;



Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động
sản của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam trong thời gian tới.


6. Giả thuyết khoa học
Nếu tìm ra các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất
động sản của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam thì sẽ làm tăng được quy
mô, chất lượng tín dụng và tăng khả năng sinh lời từ hoạt động cho vay kinh doanh
bất động sản.

3
7. Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện được mục đích nghiên cứu đề tài sẽ sử dụng những phương pháp
nghiên cứu sau đây:

Nhóm các phương pháp nghiên cứu lý thuyết: Phương pháp phân tích và tổng
hợp lý thuyết; phương pháp phân loại, hệ thống hóa lý thuyết.



Nhóm các phương pháp nghiên cứu thực tiễn: thống kê, điều tra thu thập số
liệu và xử lý số liệu.


8. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, danh mục chữ viết
tắt, mục lục và các phụ lục, nội dung chính của luận văn được thể hiện ở ba chương
sau đây:
Chương I: Cơ sở lý luận về hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản
của các Ngân hàng thương mại;
Chương II: Thực trạng về hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của
Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam giai đoạn 2011 - 2016;
Chương III: Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh bất động
sản của Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam trong thời gian tới.

4
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. Tổng quan về thị trường bất động sản
1.1.1. Bất động sản
Hiện nay hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại Tài sản thành “Động
sản” và “Bất động sản”. Theo đó, Bất động sản được hiểu là đất đai, của cải trong
lòng đất và công sức lao động của con người gắn liền với đất đai. Tuy nhiên hệ
thống pháp luật của từng nước lại có những cách diễn đạt khác nhau về Bất động
sản, tạo ra các cách hiểu khác nhau về loại tài sản này.
Ở Việt Nam, theo Bộ Luật Dân sự năm 2015, tại điều 107 chương VII có quy
định: “Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với
đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản
khác theo quy định của pháp luật” 1
.
Bất động sản có những đặc điểm khác biệt so với những tài sản khác như tính
cố định về địa lý và không di dời được; tính lâu bền, tính khan hiếm, tính cá biệt và
giá trị phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng…
Trong đó, tính cố định là đặc trưng khác biệt giữa Bất động sản và các tài sản
khác. Đặc tính này đòi hỏi phải có phương thức giao dịch và quản lý hoạt động giao
dịch bất động sản khác với các thị trường giao dịch tài sản khác. Với các động sản,
các bên giao dịch có thể dễ dàng đem tài sản đến địa điểm giao dịch, nhưng đối với
bất động sản thì bên mua phải đến nơi có BĐS và BĐS không thể đem đến thị
trường để trưng bày như các loại tài sản khác mà phải giới thiệu nó thông qua mô tả
bằng mô hình, hình ảnh hoặc bản vẽ thiết kế.
Đặc điểm cố định còn tạo ra cho BĐS tính cá biệt rất cao. Cùng một loại BĐS
nhưng ở những địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau. Với BĐS có cùng quy mô,
chất lượng như nhau, nhưng do có vị trí khác nhau nên giá trị của chúng sẽ có sự
1
Bộ luật Dân sự số 91.2015/QH13 do Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam thông qua ngày 24/11/2015.

5
khác nhau. Tương tự như vậy, cùng một loại BĐS nhưng BĐS ở đô thị lớn có giá trị
cao hơn nhiều so với BĐS ở các đô thị nhỏ, vùng sâu, vùng xa.
Tính cố định và cá biệt của BĐS đặt ra vấn đề phải có sự điều tiết thị trường BĐS
khác so với các thị trường khác. Với tài sản bình thường có thể điều chỉnh cung
- cầu bằng cách chuyển hàng hoá từ những nơi dư thừa đến nơi thiếu. Nhưng với BĐS
phải điều chỉnh cung - cầu thông qua công tác dự báo và lập kế hoạch phù hợp với
điều kiện cụ thể của từng địa phương, khu vực.
Ngoài ra, Bất động sản còn có những đặc điểm khác, như: tính bền lâu; tính
chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau; tính phụ thuộc vào năng lực quản lý; chịu sự chi phối
của các yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội…
1.1.2. Thị trường bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm Thị trường bất động sản
Thị trường là một phạm trù kinh tế tổng hợp, ra đời gắn liền với nền sản xuất
hàng hoá. Nó là môi trường để tiến hành các hoạt động giao dịch mang tính chất
thương mại của mọi chủ thể trong nền kinh tế. Trong một xã hội phát triển, thị
trường không nhất thiết là địa điểm cụ thể giao dịch trực tiếp giữa bên mua và bên
bán mà các bên có thể chỉ giao dịch, thoả thuận với nhau thông qua các phương tiện
thông tin viễn thông hiện đại.
Thị trường bất động sản là một thị trường, ở đó thể hiện tổng các quan hệ giao
dịch BĐS hàng hóa giữa các chủ thể của nền kinh tế thông qua một cơ chế giá, tại
một thời điểm xác định.
Tuy nhiên hiện nay cũng có nhiều quan niệm khác nhau về Thị trường bất
động sản. Có ý kiến cho rằng Thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết
định về việc ai tiếp cận được bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như thế
nào và vì mục đích gì. Bên cạnh đó, có khái niệm cho rằng Thị trường bất động sản
là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hóa bất động sản hoặc thị
trường bất động sản là nơi thực hiện các giao dịch về bất động sản, bao gồm các
hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ khác.

6
Dựa trên những quan niệm trên về thị trường bất động sản, có thể khái quát
khái niệm Thị trường bất động sản như sau:
“Thị trường bất động sản là một thị trường, trong đó diễn ra các hoạt động
mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi
giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường. Ở đó vai trò quản lý nhà nước đối
với thị trường bất động sản có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay
kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường bất động sản.”
1.1.2.2. Đặc điểm của Thị trường bất động sản
Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, do đó thị trường bất động sản cũng
có những đặc điểm riêng khác với các loại thị trường khác.
Thứ nhất, Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và
không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước. Bất động sản có
đặc điểm là cố định, không thể di dời được. Nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố điều
kiện tự nhiên, tập quán, thị hiếu và kinh tế của từng vùng, từng khu vực, mà các
điều kiện này ở mỗi vùng, mỗi khu vực lại khác nhau, không thể di chuyển tập
quán, thị hiếu… từ nơi này sang nơi khác được. Bên cạnh đó, quy mô và trình độ
phát triển kinh tế - xã hội của các vùng là khác nhau dẫn đến cung cầu bất động sản
của từng nơi sẽ khác nhau về lượng, độ co dãn theo giá và mức độ dịch chuyển khi
các yếu tố khác trên thị trường thay đổi. Có thể nhận thấy trên thực tế, thị trường bất
động sản ở các đô thị lớn thường có quy mô lớn hơn, hoạt động sôi nổi hơn thị
trường bất động sản ở nông thôn, miền núi…
Đặc điểm này của thị trường bất động sản cho thấy sự biến động các quan hệ giao
dịch bất động sản thường chỉ diễn ra trong từng khu vực; quan hệ cung - cầu, giá cả
BĐS chỉ ảnh hưởng trong một một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng đến thị trường
BĐS ở các khu vực khác. Đồng thời, việc nghiên cứu thị trường BĐS phải đặt chúng
trong từng vùng, từng khu vực và gắn chúng với các điểu kiện thiên nhiên, kinh tế,
chính trị, xã hội của vùng, của khu vực đó. Không thể lấy quan hệ cung - cầu hay giá cả
BĐS của vùng này, khu vực này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác.

7
Thứ hai, thị trường bất động sản có tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm
giao dịch. Trên thị trường hàng hóa thông thường, địa điểm giao dịch thường là nơi
có sự hiện diện của hàng hóa giao dịch. Còn trên thị trường BĐS, do tính cố định,
không thể di dời và không tập trung của của BĐS nên địa điểm giao dịch thường
cách biệt với hàng hóa BĐS. Hoạt động giao dịch BĐS có thể được tiến hành ở các
trung tâm giao dịch lớn (sàn giao dịch BĐS) hay là một địa điểm bất kỳ (nhà riêng,
quán café, qua mạng internet…) mà không cần có sự hiện diện của hàng hóa BĐS
đang giao dịch.
Do tính cách biệt giữa hàng hóa BĐS và địa điểm giao dịch, các hoạt động
giao dịch bất động sản trên thị trường cần phải trải qua một số bước nhằm kiểm soát
rủi ro, đảm bảo sự quản lý của nhà nước đối với BĐS thì mới có thể hoàn thành giao
dịch. Mọi đối tượng tham gia vào thị trường BĐS đều phải trải qua đầy đủ các bước
giao dịch như sau:
- Tìm kiếm hoặc cung cấp thông tin trên các sản giao dịch bất động sản,
phương tiện thông tin đại chúng… nhằm đưa cung đến gặp cầu;
- Kiểm tra thực địa, tình trạng của BĐS và kiểm tra độ chính xác của thông
tin về BĐS;
- Thực hiện các thủ tục pháp lý và các nghĩa vụ phải nộp cho Nhà nước.
Các bước giao dịch trên có tính chất bắt buộc đối với thị trường BĐS chính
thức, có kiểm soát của Nhà nước.
Thứ ba, thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và
lợi ích chứa đựng trong BĐS. Đặc điểm này xuất phát từ đặc điểm của đất đai. Đặc
điểm của đất đai là không hao mòn và không mất đi, người có quyền sở hữu hay có
quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hóa khác. Điều mà họ
mong muốn là các quyền và lợi ích mà đất đai mang lại. Vì vậy, khi tính giá cả của
đất đai, người ta không thể tính giá của nó như hàng hóa thông thường mà chỉ có thể
xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư
vào đất đai.

8
Thứ tư, Cung về BĐS phản ứng chậm hơn khi có biến động về cầu và giá cả
BĐS. Đối với hàng hóa thông thường, quan hệ cung - cầu và giá cả thường diễn ra
theo quy luật: khi có yếu tố tác động làm tăng cầu hàng hóa trên thị trường, lượng
cung hàng hóa đó sẽ tăng lên tương ứng với mức giá cân bằng mới của thị trường.
Tuy nhiên đối với hàng hóa BĐS, khi cầu tăng lên thì lượng cung BĐS không thể
phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hóa khác. Nguyên nhân bởi thời gian để
hình thành tài sản là bất động sản thường là lâu, cần trải qua nhiều bước từ tìm hiểu
thông tin, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công...
Cung BĐS có giới hạn và phản ứng chậm của cung không theo kịp sự gia tăng
của cầu dẫn đến biến động của giá cả theo chiều hướng tăng lên, hình thành những
cơn sốt giá bất động sản. Chính vì vậy, Nhà nước cần phải can thiệp nhằm điều
chỉnh quan hệ cung - cầu về BĐS, đặc biệt là có các giải pháp để bình ổn thị trường
BĐS, hạn chế và kiểm soát sự gia tăng của cầu về BĐS không chính đáng (như đầu
cơ, tạo sự khan hiếm ảo về cung bất động sản).
Thứ năm, Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo. Xuất phát từ
đặc trưng riêng của từng vùng, từng khu vực đều có các yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội,
văn hóa tập quán, thị hiếu… là khác nhau dẫn đến thông tin về hàng hóa BĐS trong thị
trường là không đầy đủ và ít phổ biến hơn các loại hàng hóa khác. Hơn nữa, do BĐS có
tính cá biệt nên trên thị trường, người ta chỉ có thể xếp BĐS thành những phân khúc
nhỏ bao gồm những BĐS cùng loại, có những yếu tố tương đồng nhau để giao dịch và
việc so sánh giữa hai BĐS trong cùng một phân khúc không phải lúc nào cũng chính
xác. Bên cạnh đó, sự kiểm soát của Nhà nước đối với thị trường Bất động sản là một
yếu tố khiến cho thị trường này trở nên không hoàn hảo.
Đặc điểm này dẫn đến những hệ quả như sau:
- Giá cả BĐS hình thành trên thị trường không hoàn toàn là theo cơ chế
cung - cầu. Thậm chí trong nhiều trường hợp, do tính cá biệt của BĐS nên
người bán có lợi thế độc quyền trong giao dịch.
- Khi có những yếu tố tác động làm tăng giá cả BĐS, những người có được
thông tin là bên có lợi thế, có thể trục lợi không chính đáng trong giao dịch

9
BĐS. Đồng thời, khi có sự tăng về cầu hàng hóa BĐS nhưng lượng cung
trên thị trường chưa đáp ứng đủ thì sẽ tạo nên các cơn sốt BĐS, đẩy giá cả
lên cao trong một thời gian dài.
Thứ sáu, Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn
và tài chính. Những biến động trên thị trường này tác động tới nhiều thị trường khác
trong nền kinh tế.
Xuất phát từ đặc điểm của BĐS là có giá trị lớn, có thời gian hình thành tài sản
dài cũng như thời gian thu hồi vốn lâu nên mọi giao dịch đầu tư kinh doanh BĐS đòi
hỏi khối lượng vốn lớn trong dài hạn. Lượng vốn này phải được huy động trên thị
trường vốn. Thực tế cho thấy nếu không có một thị trường vốn có quy mô và phát triển
ổn định thì thị trường BĐS cũng không thể phát triển ổn định và có hiệu quả được.
Những khủng hoảng tài chính trên thế giới từ trước đến nay đều dẫn đến sự mất ổn
định, suy giảm thậm chí khủng khoảng sang thị trường BĐS. Khi BĐS sụt giá nhanh
khiến cho các khoản nợ không có khả năng thu hồi tăng lên, ảnh hưởng đến hoạt động
kinh doanh của các tổ chức tài chính tín dụng và có thể dẫn đến phá sản.
Thứ bảy, Thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập. Do hàng hóa BĐS
không được bày bán trên thị trường như các hàng hóa khác, người mua và người
bán không có đầy đủ thông tin và cơ hội để lựa chọn thị trường phù hợp với BĐS
cần giao dịch. Mặt khác, vì BĐS thường có giá trị lớn, bên mua và bên bán thường
có ít cơ hội giao dịch nên họ có ít kinh nghiệm khi tham gia vào thị trường BĐS.
Trước khi thực hiện mua bán, họ thường mất nhiều công sức tìm kiếm thông tin,
mất nhiều thời gian để hoàn thành giao dịch.
Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên thị trường BĐS cần phải có các trung
gian tư vấn, môi giới được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, hiểu biết luật
pháp và có nhiều kinh nghiệm. Với sự tham gia của họ, các giao dịch BĐS sẽ được
tiến hành dễ dàng, nhanh chóng hơn. Thực tế cho thấy nếu lực lượng trung gian tư
vấn, môi giới thiếu chuyên nghiệp, kém phát triển thì hoạt động trên thị trường BĐS
sẽ kém hiệu quả, làm tăng chi phí của các giao dịch trên thị trường. Do đó, cần phải

10
định hướng cho trung gian tư vấn, môi giới BĐS trở thành một nghề chuyên nghiệp,
độc lập.
Thứ tám, Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. BĐS là loại tài
sản có giá trị lớn, là hàng hóa đặc biệt, hoạt động giao dịch trên thị trường BĐS tác
động đến nhiều thị trường trọng yếu khác, qua đó tác động mạnh mẽ lên hầu hết các
hoạt động kinh tế - xã hội. Vì vậy, sự quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS
bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch BĐS cũng như đảm bảo
cho sự ổn định của cả nền kinh tế. Mọi BĐS đều được Nhà nước quàn lý chặt chẽ bằng
một hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng, đặc biệt là các văn bản quy phạm
pháp luật về đất đai và nhà ở. Đồng thời, thông qua việc kiểm soát thị trường BĐS, Nhà
nước còn có thêm nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch BĐS.
Thứ chín, việc tham gia hoặc rút khỏi thị trường BĐS là một vấn đề khó khăn,
phức tạp và cần phải có nhiều thời gian để thực hiện. Bởi vì BĐS thường có giá trị
lớn, người có nhu cầu và có khả năng mua trên thị trường là không đông, việc mua
bán không đơn giản và nhanh chóng như đối với các loại hàng hóa khác. Hơn nữa,
BĐS là những yếu tố vật chất bền lâu, khó chuyển đổi công năng và tính chất nên
không thể thay đổi định hướng đầu tư, khai thác các công trình BĐS. Đặc điểm này
đòi hỏi các nhà đầu tư tham gia thị trường BĐS phải xác định hướng đầu tư dài hạn,
đồng thời phải tính toán mối quan hệ giữa chu kì kinh tế và tuổi thọ vật lý để quyết
định hướng đầu tư.
1.1.2.3. Vai trò của Thị trường bất động sản
- Thị trường bẩt động sản là một thị trường quan trọng của nền kinh tế vì liên
quan trực tiếp tới một lượng tài sản rất lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị
trong nền kinh tể quốc dân.
Năm 2015, tổng giá trị BĐS trên thế giới lên đến 217 nghìn tỷ USD, chiếm
58,33% tổng lượng tài sản trên toàn cầu. Đồng thời gấp 3,02 lần Tổng thu nhập quốc
nội của toàn thế giới (đạt giá trị 72 nghìn tỷ USD)2
. Điều này chứng tỏ vai trò quan
2
Phân tích từ số liệu công bố năm 2016 của Quỹ tiền tệ quốc tế

11
trọng của BĐS đối với nền kinh tế. BĐS loại hình tài sản đặc biệt chịu ảnh hưởng
mạnh mẽ nhất bởi các hoạt động đầu tư và điều kiện tiền tệ, nhưng đổi lại nó có tác
động nhiều nhất tới tình hình kinh tế của mỗi quốc gia cũng như toàn thế giới.
Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với nhiều thị trường khác như thị
trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị
trường lao động... Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tác dụng
thúc đẩy tăng trưởng kinh tể thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập
các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc... từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và
quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước.
- Thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường trong và ngoài nước, mở rộng
quan hệ quốc tế.
Thị trường chung của mỗi quốc gia là một thể thống nhất của nhiều loại thị
trường như: thị trường tài chính, thị trường hàng hoá, thị trường lao động, thị trường
xây dựng... Các thị trường này tác động qua lại lẫn nhau, do đó sự phát triển của thị
trường BĐS có ảnh hưởng đến tất cả các thị trường và đó thị trường chung của mỗi
quốc gia. Khi thị trường BĐS phát triển nó kéo theo các thị trường khác phát triển
theo: thị trường tài chính phát triển để cung cấp vốn cho đầu tư phát triển; thị trường
hàng hoá, thị trường lao động là các yếu tố đầu vào cho thị trường BĐS nên cũng
phát triển theo tương ứng…
- Thị trường BĐS góp phần vào sự ổn định của xã hội, nâng cao đời sống của nhân
dân. Nếu thị trường BĐS phát triển không lành mạnh sẽ dẫn đến sự rối loạn thị trường,
gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lũng đoạn giá cả làm cho giá cả lên xuống thất
thường... Điều đó tác động xấu đến niềm tin của người dân đối với các chủ trương,
chính sách, sẽ hạn chế sự phát triển của BĐS. Do đó, ảnh hưởng đến sản xuất và đời
sống của con người và các hoạt động xã hội nói chung. Thị trường BĐS hoạt động
lành mạnh sẽ góp phần điều hòa cung cầu, bình ổn giá cả BĐS, do đó sẽ góp phần
làm cho xã hội ổn định hơn.
http://www.imf.org/external/pubs/ft/weo/2015/01/weodata/download.aspx

12
Thị trường BĐS phát triển buộc người sản xuất kinh doanh BĐS phải không ngừng
nâng cao trình độ khoa học kỹ thuật, đổi mới công nghệ sản xuất. Do đó, không chỉ góp
phần đáp ứng cho sản xuất mà còn đáp ứng cho tiêu dùng của nhân dân thông qua các
công trình phục vụ cho các hoạt động đáp ứng nhu cầu văn hoá, thể thao, vui chơi, giải
trí, giao tiếp công cộng... Hơn nữa, nó còn góp phần thoả mãn các yêu cầu về nơi ăn
chốn ở, giao thông, thông tin liên lạc, sinh hoạt... Thị trường BĐS là một bộ phận của
thị trường xã hội, vì vậy, sự phát triển của thị trường này sẽ tác động mạnh mẽ đến sự
phát triển của thị trường vốn, thị trường sức lao động, thị trường hàng hoá, nói chung là
tác động tốt đến sự phát triển thị trường chung đáp ứng các nhu cầu đa dạng của con
người, qua đó mà nâng cao đời sống của nhân dân.
1.2. Hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản của NHTM
1.2.1. Khái niệm cho vay kinh doanh bất động sản
Các hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam được điều chỉnh theo
Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 do Quốc hội nước Cộng hòa Xã
hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2014. Theo Khoản 1, Điều
3 tại Chương I của Luật Kinh doanh bất động sản thì hoạt động kinh doanh bất động
sản được hiểu là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận
chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất
động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động
sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
Cho vay kinh doanh bất động sản là hoạt động tín dụng của các Ngân hàng
nhằm tài trợ cho các hoạt động kinh doanh BĐS, đảm bảo sự an toàn, có tính khả thi
và có khả năng trả nợ của các dự án này cho ngân hàng.
Khi nghiên cứu quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng liên quan đến
lĩnh vực BĐS, căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng để phân biệt rõ hai trường
hợp: cho vay kinh doanh BĐS và cho vay tiêu dùng BĐS (sử dụng cho chính nhu cầu
của người vay). Việc cho vay kinh doanh BĐS chịu rủi ro trực tiếp khi thị trường BĐS
có tăng trưởng nóng hoặc bị đóng băng, do người vay chưa kịp hoàn vốn đầu tư hoặc
không thể thu hồi đủ vốn từ việc bán BĐS đã đầu tư. Còn đối với việc cho vay

13
tiêu dùng BĐS, nếu người vay có nguồn thu nhập ổn định, không phụ thuộc vào thị
trường BĐS khi thị trường này biến động hoặc đóng băng thì họ vẫn có khả năng trả
nợ ngân hàng.
1.2.2. Các hình thức cho vay kinh doanh bất động sản
Trên thế giới, nghiệp vụ cho vay kinh doanh BĐS là một trong những dịch vụ
tài chính phổ biến nhất của ngân hàng. Những ngân hàng có khả năng cho vay kinh
doanh BĐS thường là các ngân hàng có nguồn tiền gửi dài hạn và có một đội ngũ
nhân viên chuyên nghiệp trong việc thẩm định giá trị tài sản và am hiểu luật pháp về
BĐS. Những hình thức cho vay kinh doanh BĐS phổ biến của ngân hàng bao gồm:
- Cho vay đầu tư các dự án BĐS nhà ở: Đây là lĩnh vực cho vay các doanh nghiệp
để đầu tư kinh doanh các dự án BĐS tạo lập nhà ở như khu đô thị, khu chung cư, dự
án dân cư...
- Cho vay đầu tư BĐS sản xuất thương mại gồm cho vay để đầu tư nhà xưởng,
khu công nghiệp, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê...
- Cho vay BĐS du lịch bao gồm cho vay để đầu tư nhà hàng khách sạn, resort,
khu nghỉ dưỡng...
- Cho vay mua bán kinh doanh BĐS: mục đích của khách hàng vay vốn để mua
BĐS và bán lại nhằm hưởng chênh lệch giá từ việc kỳ vọng xu hướng tăng giá của
BĐS, thời hạn vay ngắn (từ 1-2 năm). Nguồn trả nợ chủ yếu từ nguồn bán BĐS.
- Cho vay sản xuất kinh doanh có thế chấp bằng BĐS: Doanh nghiệp thế chấp
BĐS để vay vốn bổ sung nguồn vốn kinh doanh hoặc cho mục đích đầu tư khác.
1.2.3. Nguyên tắc cho vay kinh doanh bất động sản
Hoạt động cho vay BĐS dựa trên các nguyên tắc của tín dụng ngân hàng nhằm
đảm bảo giải quyết hợp lý giữa lợi ích của Nhà nước, khách hàng và Ngân hàng,
đồng thời hạn chế tới mức tối đa rủi ro trong hoạt động tín dụng vì sự tồn tại và phát
triển của Ngân hàng.
Thứ nhất, khách hàng phải hoàn trả vốn (gốc) và lãi sau một thời gian nhất định.
Đây là nguyên tắc quan trọng nhất bởi vì các khoản tín dụng của ngân hàng chủ yếu
được huy động từ các khoản tiền gửi của khách hàng hoặc đi vay từ các tổ chức

14
tín dụng khác. Ngân hàng phải có trách nhiệm hoàn trả cả vốn lẫn lãi nên ngân hàng
luôn luôn yêu cầu người nhận tín dụng phải thực hiện đúng cam kết này. Đây là
điều kiện để duy trì hiệu quả tín dụng trên thị trường.
Thứ hai, khách hàng phải cam kết sử dụng tín dụng theo đúng mục đích đã thỏa
thuận với ngân hàng. Bởi vì khi cấp tín dụng cho khách hàng, ngân hàng đã tiến hành
thẩm định các yếu tố hiệu quả đầu tư kinh doanh, khả năng thu hồi nợ, sự phù hợp với
pháp luật của Nhà nước và các quy định của ngân hàng. Việc không đảm bảo thực hiện
đúng nguyên tắc này sẽ làm gia tăng rủi ro ngoài dự tính, ảnh hưởng đến kết quả kinh
doanh của ngân hàng và hoạt động tín dụng trong nền kinh tế.
Thứ ba, ngân hàng tài trợ dựa trên dự án có hiệu quả đối với cho vay kinh
doanh BĐS. Hiện nay, các hoạt động kinh tế diễn ra hết sức đa dạng và phức tạp, vì
thế mọi dự báo về rủi ro của ngân hàng chỉ có tính tương đối. Do đó, nhằm đảm bảo
cho ngân hàng có khả năng thu hồi một phần, khách hàng cần phải chứng minh khả
năng thu hồi vốn đầu tư và có lãi của dự án BĐS để trả nợ ngân hàng. Các khoản tài
trợ của ngân hàng phải gắn liền với việc hình thành tài sản của người vay. Trong
trường hợp tài sản hình thành chưa đủ đáp ứng điều kiện an toàn, ngân hàng có thể
đòi hỏi người vay phải có tài sản đảm bảo khi vay.
1.2.4. Các tiêu chí thẩm định cho vay kinh doanh BĐS
Khi tiến hành thẩm định các dự án kinh doanh BĐS để cho vay, ngân hàng
thường dựa trên các tiêu chí như sau:
- Đối tượng khách hàng: là các pháp nhân có năng lực pháp luật và năng lực hành
vi dân sự, có uy tín trong hoạt động kinh doanh và lịch sử tín dụng chưa từng phát
sinh nợ quá hạn.
- Mục đích vay vốn: nhằm bổ sung vốn kinh doanh, đầu tư dự án, hay cho các
mục đích khác không trái với quy định của pháp luật. Đối với các dự án kinh doanh
BĐS, ngoài việc đáp ứng các quy định tín dụng ngân hàng, dự án còn phải đáp ứng
các quy định pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng và kinh doanh BĐS.

15
- Hiệu quả của phương án/dự án vay vốn: một dự án có hiệu quả thì mới có
nguồn trả nợ cho ngân hàng. Do đó ngân hàng chỉ xem xét cho vay đối với những
kể hoạch kinh doanh khả thi, các rủi ro ở mức có thể kiểm soát.
- Thời hạn và hạn mức cho vay được ngân hàng xác định phù hợp với chu kỳ
sản xuất kinh doanh, đặc điểm kinh doanh, khả năng trả nợ của khách hàng và
nguồn vốn cho vay của ngân hàng.
- Tài sản thế chấp là bất động sản thuộc sở hữu hợp pháp của người vay hoặc
được bảo lãnh của bên thứ 3 và tài sản hình thành từ vốn vay. Tài sản đảm bảo có
thể là nhà ở, nhà xưởng, nhà văn phòng, quyền sử dụng đất...
- Giá trị tài sản đảm bảo do ngân hàng định giá hoặc thông qua cơ quan định giá
độc lập. Tùy theo chính sách khách hàng, ngân hàng sẽ quyết định tỷ lệ cho vay so
với giá trị tài sản đảm bảo.
1.2.5. Vai trò của hoạt động cho vay kinh doanh BĐS
Xuất phát từ vai trò quan trọng của thị trường BĐS đối với nền kinh tế, việc
đáp ứng nhu cầu về vốn và dịch vụ trung gian tài chính trong hoạt động kinh doanh
BĐS là điều cần thiết. Do đó cần phải kể đến một số vai trò nhất định của hoạt động
cho vay kinh doanh BĐS:
1.2.5.1. Đối với nền kinh tế - xã hội
Thị trường bất động sản là một bộ phận không tách rời của nền kinh tế hàng
hóa. Việc cấp vốn đúng mức cần thiết cho thị trường bất động sản, khơi thông dòng
chảy vốn trong nền kinh tế, từ đó sẽ thúc đẩy thị trường này phát triển, kéo theo
những ảnh hưởng tích cực đối với nền kinh tế nói chung, kể cả thị trường tài chính.
Nguồn vốn cho vay kinh doanh bất động sản là một trong những nguồn lực
trong xã hội mang lại cơ hội mở rộng đầu tư cho các doanh nghiệp, từ đó tăng năng
lực cạnh tranh, tạo cơ hội việc làm mới và thu hút lao động, tận dụng được nguồn
nhân lực trong xã hội. Bên cạnh đó, ngân hàng cũng đã góp phần nâng cao hiệu quả
của dự án kinh doanh BĐS bởi ngân hàng là nhà tư vấn, cung cấp dịch vụ thanh
toán, thậm chí có thể góp vốn cùng với doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

16
Ngoài ra, mối quan hệ mật thiết giữa thị trường bất động sản với các thị trường
khác, đặc biệt là thị trường tài chính - tiền tệ nền tảng cho công việc thiết lập chính
sách kinh tế vĩ mô cho Chính phủ. Thông qua các chỉ tiêu đánh giá dư nợ cho vay
kinh doanh BĐS, Nhà nước sẽ có cách nhìn tổng quát hơn về sự phát triển của thị
trường BĐS để có cách điều tiết hợp lý.
1.2.5.2. Đối với các ngân hàng
Các ngân hàng thường đẩy mạnh hoạt động cho vay kinh doanh BĐS vì đây là
một trong những lĩnh vực tạo dư nợ tín dụng lớn và có tốc độ tăng trưởng khá
nhanh. Để chạy theo các chỉ tiêu dư nợ tín dụng thì đây là hoạt động tín dụng hấp
dẫn để có doanh số cho vay cao. Bên cạnh việc tạo được dư nợ lớn, cho vay kinh
doanh bất động sản còn hỗ trợ cho các ngân hàng mại trong việc bán chéo sản
phẩm, gia tăng tiện ích, gia tăng nguồn thu như ký kết các hợp đồng hợp tác với các
chủ đầu tư dự án, mở tài khoản thanh toán tiền mua bán qua ngân hàng, tạo được
nguồn thu phí dịch vụ, gia tăng vốn huy động,…
1.2.5.3. Đối với các nhà kinh doanh BĐS
Việc nhận được các khoản cho vay kinh doanh BĐS của ngân hàng đã bổ sung
thêm nguồn vốn còn hạn chế, góp phần tăng năng lực đầu tư cho các bên tham gia
vào thị trường BĐS. Điều này đặc biệt có ý nghĩa vì tài sản đảm bảo trong kinh
doanh BĐS là các tài sản phát sinh từ nguồn vốn vay. Khách hàng của các khoản
vay kinh doanh BĐS có cơ hội tái tạo BĐS, mở rộng kinh doanh sang các lĩnh vực
khác, tăng cường lợi thế cạnh tranh trong kinh doanh của mình.
1.3. Hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của NHTM
1.3.1. Khái niệm
Hiệu quả có thể hiểu theo nhiều cách khác nhau tùy theo lĩnh vực được nói
đến. Xét theo khía cạnh kinh tế, đó là một phạm trù phản ánh trình độ sử dụng các
nguồn lực (nhân lực, tài lực, vật lực, tiền vốn) để đạt được mục tiêu xác định.
Hiệu quả cho vay kinh doanh BĐS là một trong những biểu hiện của hiệu quả
kinh tế, nó phản ánh chất lượng của hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của ngân

17
hàng. Đó là khả năng cho vay phù hợp với yêu cầu phát triển của các mục tiêu kinh
tế xã hội và nhu cầu của khách hàng mà vẫn đảm bảo được những nguyên tắc cho
vay, mang lại lợi nhuận cho ngân hàng. Trên có sở đó đảm bảo cho sự tồn tại và
phát triển bền vững của ngân hàng.
1.3.2. Các tiêu chí đánh giá hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS
1.3.2.1. Nhóm các chỉ tiêu phản ánh quy mô tín dụng
a) Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS
Dư nợ cho vay kinh doanh BĐS là số tiền mà ngân hàng đã cho vay và chưa
thu về tại một thời điểm xác định nào đó. Đây cũng là khoản mà ngân hàng cần phải
thu về trong tương lai. Dư nợ cuối năm được tính bằng dư nợ đầu năm cộng với
doanh số cho vay và trừ đi doanh số thu nợ trong năm. Dư nợ cho vay kinh doanh
BĐS của ngân hàng càng lớn thì chứng tỏ nhu cầu vay của khách hàng được đáp
ứng tốt hơn, đồng thời cho thấy một phần khả năng tạo ra lợi nhuận từ hoạt động
này của ngân hàng.
Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS là chỉ tiêu dùng để so sánh
tốc độ tăng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS qua các năm, qua đó phản ánh năng lực
tìm kiếm khách hàng, tình hình thực hiện kế hoạch của ngân hàng. Tỷ lệ này càng
cao thì hoạt động của ngân hàng càng ổn định và có hiệu quả. Ngược lại, ngân hàng
đang gặp khó khăn trong việc tìm kiếm khách hàng và thực hiện kế hoạch chưa hiệu
quả. Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS được tính bằng công thức:
ỷ ệ ă ưở = Đ ă − Đ ă ướ × 100%
Đ Đ ă ướ
b) Tỷ lệ tăng trưởng doanh số cho vay kinh doanh BĐS
Doanh số cho vay kinh doanh BĐS là số vốn mà ngân hàng đã giải ngân để tài trợ
cho hoạt động kinh doanh BĐS trong một khoảng thời gian nào đó, không kể món cho
vay đó đã được thu hồi về hay chưa. Doanh số cho vay kinh doanh BĐS của ngân hàng
càng lớn thì chứng tỏ nhu cầu vay của khách hàng được đáp ứng tốt hơn, đồng thời cho
thấy một phần khả năng tạo ra lợi nhuận từ hoạt động này của ngân hàng.

18
Bên cạnh đánh giá doanh số tuyệt đối, người ta còn sử dụng chỉ số tương đối
để đánh giá tỷ lệ tăng trưởng doanh số cho vay kinh doanh BĐS (DSCV KDBĐS)
của ngân hàng qua các năm:
ỷ ệ ă ưở = Đ ă − Đ ă ướ × 100%
Đ Đ ă ướ
Chỉ tiêu này càng cao thì chứng tỏ sự ổn định trong việc tìm kiếm khách hàng
và hiệu quả trong việc thực hiện kế hoạch của ngân hàng trong dài hạn.
c) Tỷ trọng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS trên tổng dư nợ
Là chỉ tiêu sử dụng để so sánh mức độ tập trung vốn cho hoạt động cho vay
kinh doanh BĐS của từng ngân hàng và so sánh với mức bình quân của các nhóm
hay của cả hệ thống ngân hàng. Chỉ tiêu này càng cao thể hiện ngân hàng càng tập
trung nhiều nguồn lực của mình để tài trợ cho dự án kinh doanh BĐS, và căn cứ vào
diễn biến trên thị trường BĐS, có thể đánh giá được hiệu quả của hoạt động cho vay
kinh doanh BĐS của ngân hàng.
Tỷ trọng dư nợ cho vay kinh doanh BĐS trên tổng dư nợ được tính bằng công
thức:
ỷ ệ ư ợ
=
ư ợ Đ
× 100%
Đ / ổ ổ ư ợ
1.3.2.2. Nhóm chỉ tiêu phản ánh chất lượng tín dụng
a) Tỷ lệ Nợ quá hạn/Tổng dư nợ trong hoạt động kinh doanh BĐS
Nợ quá hạn trong cho vay kinh doanh BĐS là khoản nợ kinh doanh BĐS đến hạn
mà khách hàng chưa có khả năng trả nợ cho ngân hàng. Vấn đề nợ quá hạn là một điều
khó tránh khỏi trong hoạt động ngân hàng. Tuy nhiên nếu nợ quá hạn ở mức cao sẽ
khiến doanh số thu nợ của ngân hàng giảm xuống, làm giảm lợi nhuận và nguồn vốn
quay vòng, đồng thời ngân hàng phải trích lập dự phòng nhiều hơn theo quy định của
Nhà nước và phù hợp với nguyên tắc quản trị rủi ro của ngân hàng.
Để dễ dàng so sánh nợ quá hạn trong hoạt động cho vay kinh doanh BĐS qua
các năm và giữa các ngân hàng, người ta sử dụng Tỷ lệ nợ quá hạn trong hoạt động
cho vay kinh doanh BĐS:

19
ỷ ệ ợ á ℎạ
=
ợ á ℎạ Đ
× 100%
ℎ ℎ Đ ổ ư ợ Đ
Chỉ tiêu này phản ánh độ rủi ro và chất lượng nghiệp vụ cho vay kinh doanh
BĐS của ngân hàng. Tỷ lệ càng cao thể hiện chất lượng hoạt động cho vay kinh doanh
BĐS của ngân hàng càng kém và ngược lại.
b) Tỷ lệ nợ xấu/Tổng dư nợ trong hoạt động cho vay kinh doanh BĐS
Theo Quyết định 493/2005/QĐ-NHNN ngày 22/04/2005 của NHNN, các
khoản dư nợ tín dụng khách hàng của ngân hàng được phân loại từ Nhóm 1 đến
Nhóm 5, tương ứng với các loại: (1) Nợ đủ tiêu chuẩn; (2) Nợ cần chú ý; (3) Nợ
dưới tiêu chuẩn; (4) Nợ nghi ngờ; (5) Nợ có khả năng mất vốn.
Các khoản nợ phân loại từ Nhóm (3) - (5) được xem là nợ xấu. Cụ thể, nợ xấu
được xác định căn cứ theo hai yếu tố là các khoản nợ quá hạn trên 90 ngày và khả
năng trả nợ đáng lo ngại của khách hàng.
Tỷ lệ nợ xấu/Tổng dư nợ trong hoạt động cho vay kinh doanh BĐS là chỉ tiêu
phản ánh chất lượng và rủi ro cho vay kinh doanh BĐS của ngân hàng:
ỷ ệ ợ ấ
=
ợ ấ Đ
× 100%
ℎ ℎ Đ ổ ư ợ Đ
Nếu tỷ lệ này cao so với trung bình ngành và có xu hướng tăng lên có thể là
dấu hiệu cho thấy ngân hàng đang gặp khó khăn trong việc quản lý chất lượng các
khoản cho vay. Ngược lại, tỷ lệ này thấp so với các năm trước cho thấy chất lượng
các khoản tín dụng được cải thiện. Hoặc cũng có thể ngân hàng có chính sách xóa
các khoản nợ xấu hay thay đổi các phân loại nợ.
c) Mức độ tập trung cho vay kinh doanh BĐS theo thời hạn
Chỉ tiêu này là cơ cấu nguồn vốn tín dụng của ngân hàng để cho vay kinh
doanh BĐS, theo đó tỷ trọng nguồn vốn cho vay kinh doanh BĐS sẽ được phân chia
theo các hình thức tín dụng: ngắn hạn, trung hạn và dài hạn để qua đó đánh giá mức
độ rủi ro hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của ngân hàng.

20
Nếu ngân hàng sử dụng càng nhiều vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn,
nguy cơ mất cân đối cơ cấu nguồn vốn là rất cao, gây rủi ro thanh khoản trong ngắn
hạn và tạo áp lực huy động vốn trong tương lai cho ngân hàng. Ngược lại, nếu ngân
hàng không sử dụng quá nhiều vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn thì áp lực huy
động vốn để đảm bảo tính thanh khoản là không cao, nguy cơ mất cân đối cơ cấu vốn là
thấp nhưng ngân hàng có thể sẽ bỏ lỡ cơ hội mở rộng quy mô cho vay, hạn chế lợi
nhuận thu về, chưa tối ưu được hiệu quả từ hoạt động cho vay kinh doanh BĐS.
Do đó, có được một mức độ tập trung cho vay kinh doanh BĐS theo thời hạn
hợp lý sẽ giúp ngân hàng đạt được hiệu quả trong hoạt động ngân hàng nói chung và
hoạt động cho vay kinh doanh BĐS nói riêng.
1.3.2.3. Chỉ tiêu phản ánh khả năng sinh lời
NHTM là một tổ chức kinh doanh tiền tệ nên mục tiêu sinh lời luôn phải đặt lên
hàng đầu, NHTM thu được từ lãi cho vay kinh doanh BĐS chính là khoản chênh lệch
giữa lãi suất đi vay và lãi suất cho vay. Chỉ tiêu này đặc biệt quan trọng đối với những
NHTM có nguồn thu từ hoạt động cho vay kinh doanh BĐS chiếm tỷ trọng lớn. Nếu
hoạt động cho vay kinh doanh BĐS không đạt chất lượng tốt thì không những không
thu được nợ gốc và lãi mà còn tăng về chi phí của NHTM, làm giảm lợi nhuận.
ỷ ệ sinh ờ
=
ℎ ừ ã ℎ Đ
× 100%
ừ Đ ư ợ ì ℎ â ℎ Đ
Tỷ lệ sinh lời từ cho vay kinh doanh BĐS càng cao chứng tỏ hoạt động cho
vay kinh doanh BĐS của ngân hàng càng có chất lượng, đạt hiệu quả tốt. Ngược lại,
tỷ lệ này càng thấp thì NHTM cần có những giải pháp để làm tăng hiệu quả của hoạt
động cho vay kinh doanh BĐS hoặc cơ cấu lại danh mục cho vay để tập trung
nguồn vốn vào những ngành có tỷ lệ sinh lời cao hơn.
1.3.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS
Để có thể nâng cao hiệu quả cho vay kinh doanh BĐS của ngân hàng, cần phải
hiểu rõ các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động cho vay kinh doanh BĐS để
từ đó phát huy những ảnh hưởng tích cực cũng như hạn chế những ảnh hưởng tiêu

21
cực. Có như thế thì ngân hàng mới đưa ra được giải pháp đúng đắn, cụ thể phù hợp
với chiến lược kinh doanh của mình một cách tốt nhất.
1.3.3.1. Nhân tố khách quan
a) Các chính sách điều tiết vĩ mô của Nhà nước
Trên góc độ điều hành kinh tế vĩ mô, có hai mục tiêu cơ bản được hầu hết các
nhà nước quan tâm đó là mục tiêu ổn định và tăng trưởng, trong đó mục tiêu ổn định
thường xét trong ngắn hạn còn mục tiêu tăng trưởng lại đặt ra trong dài hạn. Để đảm
bảo thực hiện tốt hai mục đích này, Nhà nước cần sử dụng bốn loại công cụ chính
sách, đó là: chính sách tài khóa, chính sách tiền tệ, chính sách thu nhập và chính
sách kinh tế đối ngoại. Tuy nhiên mỗi chính sách đều có một số nhược điểm riêng,
làm ảnh hưởng bất lợi đến một số yếu tố kinh tế khác, gián tiếp kìm hãm sự tăng
trưởng thậm chí gây mất ổn định trên thị trường BĐS nói chung và hoạt động cho
vay kinh doanh BĐS nói riêng.
Bên cạnh đó, Nhà nước cũng có thể ban hành những chính sách trực tiếp liên
quan tới hoạt động kinh doanh bất động sản nhằm tạo điều kiện cho thị trường BĐS
phát triển hoặc ngăn chặn những tác động tiêu cực khi thị trường rơi vào tình trạng
tăng trưởng nóng hoặc đóng băng, thiết lập sự ổn định và phục hồi cho thị trường.
b) Tình hình kinh tế trong và ngoài nước
Tình hình của nền kinh tế là một nhân tố vĩ mô tác động đến mọi hoạt động
trên thị trường BĐS nói chung và hiệu quả của hoạt động cho vay kinh doanh BĐS
của ngân hàng nói riêng. Căn cứ vào các chỉ số kinh tế trong cả ngắn hạn và dài hạn,
các ngân hàng tiến hành phân tích và đưa ra chính sách tài trợ cho kinh doanh BĐS
phù hợp với nội lực và định hướng phát triển của bản thân ngân hàng đó. Khi có sự
biến động của tình hình kinh tế trong và ngoài nước, các chỉ số kinh tế phù hợp với
những phân tích của ngân hàng trước đó sẽ buộc ngân hàng phải thay đổi để ổn định
và phát triển đúng định hướng.
Trong điều kiện nền kinh tế phát triển hưng thịnh, các hoạt động trên thị trường
BĐS, thị trường tài chính diễn ra sôi nổi sẽ là cơ sở để ngân hàng mở rộng quy mô, gia
tăng lợi nhuận cho vay kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, đây cũng là giai đoạn mà các

22
ngân hàng tập trung cạnh tranh để phát triển nên mục tiêu ổn định không phải là
quan trọng nhất, quá trình mở rộng quy mô sẽ đi kèm với việc tích lũy rủi ro cho
ngân hàng và đến một lúc nào đó những rủi ro này sẽ trở thành vấn đề kìm hãm sự
hiệu quả trong hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của ngân hàng. Khi nền kinh tế
không ổn định, các cơ hội đầu tư bị thu hẹp, khả năng hoàn trả vốn và lãi của khách
hàng không ở mức cao, thị trường BĐS ảm đạm chỉ dành cho những người thực sự
có nhu cầu… Do đó ngân hàng sẽ chuyển hướng tín dụng sang những lĩnh vực khác
an toàn và có lợi nhuận hơn kinh doanh BĐS.
c) Thông tin bất cân xứng trên thị trường bất động sản
Sự cân bằng về thông tin là một tiêu chí quan trọng để đánh giá sự minh bạch
trong hoạt động kinh doanh BĐS. Để có một thị trường BĐS phát triển và ổn định,
các bên tham gia thị trường đều phải được tiếp cận với nguồn thông tin đầy đủ, đáng
tin cậy về các sản phẩm BĐS. Nếu một trong số các đối tượng nêu trên không nắm
bắt được thông tin một cách đầy đủ và chính xác thì những rủi ro trong hoạt động
kinh doanh BĐS sẽ gia tăng. Trong khi đó, các ngân hàng lại dựa vào khả năng sinh
lời và mức độ rủi ro để ra các quyết định cho vay đối với BĐS. Như vậy có thể nói,
thông tin là rất quan trọng, ảnh hưởng lớn đến hoạt động kinh doanh BĐS của các
nhà đầu tư. đồng thời cũng ảnh hưởng đến hoạt động cho vay kinh doanh BĐS của
các ngân hàng cả về quy mô và tốc độ.
d) Đặc điểm của hoạt động kinh doanh BĐS
Như đã phân tích ở trên, kinh doanh BĐS là một hoạt động yêu cầu có quy mô
lớn về vốn, mang lại lợi nhuận cao nhưng cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Các ngân
hàng cần phải đánh giá được tiềm năng lợi nhuận và mức độ rủi ro của hoạt động
kinh doanh BĐS để đưa ra những quyết định tài trợ đúng đắn. Khi thị trường BĐS
phát triển thuận lợi, các ngân hàng sẽ cạnh tranh cho vay với những điều kiện ưu đãi
nhất để mở rộng khách hàng, gia tăng doanh số cho vay của mình. Ngược lại, khi thị
trường BĐS đóng băng, ngân hàng sẽ siết chặt cho vay đối với các dự án kinh
doanh BĐS, cũng đồng nghĩa làm giảm lợi nhuận và quy mô cho vay của ngân hàng
cho hoạt động này.

23
e) Biến động lãi suất trên thị trường
Như đã phân tích ở trên, lãi suất là một biến số của nền kinh tế có thể bị thay đổi
do các chính sách điều tiết của Chính phủ, qua đó gián tiếp tác động tới hiệu quả hoạt
động của ngân hàng nói chung và hoạt động cho vay kinh doanh BĐS nói riêng.
Ở một khía cạnh khác, khi lãi suất biến động do các tác nhân của thị trường sẽ tác
động trực tiếp tới hoạt động huy động vốn và tài trợ vốn của ngân hàng. Ngân hàng
phải trả lãi khi huy động vốn và thu lãi khi tài trợ vốn, nên khi lãi suất biến động có
thể làm gia tăng hoặc làm giảm lợi nhuận của ngân hàng. Đặc biệt là đối với cho
vay kinh doanh BĐS, thời hạn cho vay thường là rất lâu, BĐS là tài sản có giá trị
lớn. Trong thời hạn đó, căn cứ vào việc nghiên cứu và dự báo lãi suất trong tương
lai, ngân hàng đã tính toán các khoảng thời gian đặt lại lãi suất theo sự biến động
của thị trường cũng như có các chính sách lãi suất có lợi nhất. Tuy nhiên trong
nhiều trường hợp ngân hàng không thể dự báo chính xác mức độ biến động của lãi
suất, khiến cho hoạt động ngân hàng trong tương lại có thể xuất hiện những tổn thất,
ảnh hưởng đến sự phát triển ổn định và bền vững của ngân hàng.
1.3.3.2. Nhân tố chủ quan
a) Năng lực tài chính và chính sách phát triển kinh doanh của NHTM
Các ngân hàng căn cứ vào năng lực tài chính của mình, phản ánh ở các chỉ tiêu
quy mô nguồn vốn huy động; cơ cấu nguồn vốn là ngắn hạn hay trung dài hạn; lợi
nhuận và tăng trưởng hàng năm; tính thanh khoản trên tài sản; chất lượng tín dụng
và các khoản đầu tư, để xác định quy mô cho vay kinh doanh BĐS cũng như chiến
lược cho vay kinh doanh BĐS trong từng giai đoạn cụ thể. Năng lực về tài chính
của ngân hàng càng lớn, càng có điều kiện mở rộng hoạt động kinh doanh như nâng
cao cơ sở hạ tầng, máy móc, áp dụng công nghệ tiên tiến, tiếp cận được nguồn nhân
lực chất lượng cao trong ngành... từ đó làm tăng sức cạnh tranh trong ngành, nâng
cao hiệu quả kinh doanh của ngân hàng và hoạt động cho vay kinh doanh BĐS
không phải là một ngoại lệ.
Chính sách phát triển kinh doanh của ngân hàng bao gồm các yếu tố quy mô, lãi
suất, kỳ hạn, hạn mức, lệ phí, phương thức cho vay, phương pháp giải quyết những

24
rủi ro hoạt động ngân hàng… Tất cả các yếu tố này có tác dụng trực tiếp và mạnh
mẽ đến hiệu quả hoạt động của ngân hàng. Nếu như các yếu tố thuộc chính sách
phát triển kinh doanh là đúng đắn, hợp lý, linh hoạt, đáp ứng được các nhu cầu đa
dạng của khách hàng thì ngân hàng đó sẽ thành công trong việc tăng quy mô doanh
số, lợi nhuận của mình mà vẫn đảm bảo được chất lượng và an toàn trong hoạt động
ngân hàng. Ngược lại, những yếu tố này bất hợp lý, phản ứng chậm với các tình
huống phát sinh, cứng nhắc và xa rời thực trạng của thị trường sẽ làm hạn chế tính
hiệu quả trong hoạt động của ngân hàng.
b) Năng lực thẩm định dự án và quản trị rủi ro của NHTM đối với hoạt động kinh
doanh BĐS
Các dự án kinh doanh BĐS muốn được ngân hàng tài trợ phải chứng minh
được hiệu quả của dự án và có khả năng trả lại vốn và lãi cho ngân hàng. Dự án
càng khả thi càng được ngân hàng ưu tiên cho vay. Tuy nhiên nếu ngân hàng thẩm
định dự án không tốt, không lường trước được những rủi ro của dự án đầu tư sẽ làm
giảm lợi nhuận mà ngân hàng thu về được, hơn nữa có thể khiến dư nợ tín dụng, nợ
xấu của ngân hàng tăng cao.
Bên cạnh đó, thị trường BĐS chịu tác động của nhiều yếu tố và biến động
không ngừng. Việc nhà đầu tư tính toán khả thi và ngân hàng thẩm định dự án cũng
chưa lường hết được toàn bộ rủi ro của dự án. Do đó, ngân hàng cần phải xây dựng
một quy trình chính thức và chuẩn mực cho việc đánh giá, báo cáo và kiểm soát rủi
ro phát sinh ngoài dự tính nhằm giảm thiểu thiệt hại và nâng cao hiệu quả cho vay.
Quy trình quản trị rủi ro đó cần xem xét ba tiêu chí như sau:
Thứ nhất, có bộ phận nghiên cứu, theo dõi chặt chẽ sự biến động trên thị
trường BĐS, thị trường tài chính để có thể chủ động đối phó với rủi ro. Việc nghiên
cứu này nhằm tạo cơ sở cho định hướng phát triển cho vay kinh doanh BĐS của
ngân hàng, đồng thời tạo ra những gói sản phẩm tín dụng phù hợp để tài trợ cho dự
án kinh doanh BĐS;

25
Thứ hai, liên kết, chia sẻ thông tin với các tổ chức tín dụng, ngân hàng khác để
đánh giá năng lực tài chính, mức độ tín nhiệm của chủ đầu tư. Từ đó sàng lọc thật
kỹ mới quyết định cho vay;
Thứ ba, giám sát quá trình thực hiện dự án của nhà đầu tư. Mặc dù ngân hàng
giải ngân dựa trên cơ sở giá trị đã thực hiện theo hợp đồng nhưng trong quá trình thi
công, ngân hàng cũng cần kiểm soát tiến độ thi công, chất lượng công trình. Đây là
điều kiện quan trọng để đảm bảo dự án có khả năng trả nợ cho ngân hàng.
c) Đội ngũ nhân sự
Yếu tố con người luôn đóng vai trò quan trọng trong hoạt động kinh doanh của
ngân hàng bởi đội ngũ cán bộ nhân viên chính là bộ mặt, là hình ảnh, là nòng cốt của
ngân hàng. Trình độ chuyên môn, đạo đức, thái độ phục vụ... của cán bộ ngân hàng có
ảnh hưởng rất lớn tới kết quả kinh doanh nói chung, hoạt động cho vay kinh doanh
BĐS nói riêng. Cho vay kinh doanh BĐS là một hình thức cho vay có rủi ro khá cao
nên trình độ chuyên môn của cán bộ ngân hàng là rất quan trọng. Nếu ngay từ khâu
thẩm định đã làm không tốt thì có thể sẽ gây ra tổn thất cho ngân hàng.
Bên cạnh đó, ngân hàng là một ngành kinh doanh dịch vụ nên thái độ phục vụ
cũng như chế độ chăm sóc khách hàng rất được chú trọng. Nếu cán bộ ngân hàng có
thái độ phục vụ nhiệt tình, chế độ chăm sóc khách hàng chu đáo thì khách hàng sẽ
giao dịch với ngân hàng nhiều hơn, nhờ đó mà ngân hàng mở rộng được đối tượng
khách hàng. Bên cạnh đó, vấn đề đạo đức nghề nghiệp cũng cần phải được quan
tâm. Cán bộ ngân hàng phải biết đặt lợi ích của ngân hàng và khách hàng lên đầu,
không vì tư lợi cá nhân mà làm tổn hại đến ngân hàng và khách hàng.
Ngoài ra, đội ngũ cán bộ công nhân viên cũng chính là nguồn ý tưởng, sáng
kiến giúp ngân hàng cải thiện, phát triển hoạt động cho vay kinh doanh BĐS. Bởi
họ là những người tiếp xúc trực tiếp với khách hàng, biết được các yêu cầu, vướng
mắc, khó khăn của khách hàng. Nhờ đó mà có thể cải tiến sản phẩm dịch vụ để phù
hợp và đáp ứng được nhu cầu của khách hàng hơn nữa.

26
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG VỀ HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG TMCP CÔNG
THƯƠNG VIỆT NAM GIAI ĐOẠN 2011-2016
2.1. Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam hiện nay
2.1.1. Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam
2.1.1.1. Môi trường kinh tế xã hội
Theo Tổng cục Thống kê, tăng trưởng GDP giai đoạn 2011-2016 đạt trên mức
5%/năm nhờ hai lĩnh vực chính là Công nghiệp và Xây dựng (tăng trên 6%/năm).
Kết quả này khẳng định rằng dấu hiệu phục hồi của nền kinh tế Việt nam đã trở nên
rõ nét và vững chắc hơn. Bên cạnh đó, giá xăng dầu trên thế giới lao dốc từ giữa
năm 2014 đã giúp giữ chỉ số giá tiêu dùng CPI và lạm phát của Việt Nam ở mức
thấp. Đây là một yếu tố có tác động tích cực cho nền kinh tế, mang lại niềm vui cho
người tiêu dùng và cũng không phải là dấu hiệu tiêu cực về sức cầu yếu ảnh hưởng
sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp (không có biểu hiện giảm phát). Do đó,
đây điều kiện tốt để tận dụng dư địa điều hành chính sách tiền tệ, thúc đẩy mạnh
hơn tăng trưởng tín dụng để kích thích tăng trưởng kinh tế.
Bảng 2.1: Các chỉ tiêu kinh tế vĩ mô của Việt Nam giai đoạn 2011-2016
Chỉ tiêu kinh tế 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Tăng trưởng GDP (%) 5,89 5,25 5,42 5,98 6,68 6,21
Lạm phát (%) 8,6 6,8 6,2 4,09 2,05 1,83
Tốc độ tăng CPI (%) 18,58 9,21 6,6 4,09 0,63 2,66
Vốn FDI được giải ngân (tỷ USD) 9,2 10,5 11,5 12,4 14,5 15,8
Cán cân thương mại (tỷ USD) 0.1 0,3 0,9 2,0 -3,2 2,6
Kim ngạch thương mại (tỷ USD) 268,3 228,9 263,5 298,0 328,0 349,2
Tốc độ tăng dân số (%) 1,06 1,06 1,08 1,08 1,07 1,08
Nguồn: Tổng cục Thống kê; Cục đầu tư nước ngoài - Bộ KH & ĐT
Năm 2016, FDI đăng ký ước đạt 24,4 tỷ USD nhưng FDI giải ngân đạt 15,8 tỷ
USD (cao nhất từ trước đến nay) cho thấy sự tích cực của nguồn vốn đầu tư quan
trọng này, thể hiện niềm tin mạnh mẽ của nhà đầu tư nước ngoài vào tiềm năng và
môi trường kinh doanh tại Việt Nam. Thu hút vốn FDI sẽ tiếp tục khả quan trong

27
những năm tiếp theo nhờ các hiệp định thương mại tự do mà Việt Nam đang đàm
phán và xu hướng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam.
Bên cạnh đó, tốc độ tăng dân số của Việt Nam trong giai đoạn này ổn định
nhưng cao hơn các quốc gia khác trong khu vực và thế giới. Hiện nay, Việt Nam
đang chủ động về nguồn nhân lực trẻ, dồi dào vào độ tuổi lao động. Lực lượng lao
động ổn định trong những năm gần đây và đến 2016 đạt 54,4 triệu người (chiếm gần
60% tổng dân số)3
. Dưới tác động của đô thị hóa, sự dịch chuyển của người lao
động từ nông thôn ra thành thị để kiếm việc làm là điều tất yếu, kéo theo đó là nhu
cầu bức thiết về nhà ở. Từ năm 2000, dân số đô thị bùng nổ mạnh mẽ và tốc độ tăng
này được dự báo kéo dài hơn 50 năm. Năm 2025, tổng dân số Việt Nam dự báo đạt
99,33 triệu người, nguồn cung nhân lực sẽ tiếp tục dồi dào nên nhu cầu về bất động
sản vẫn sẽ gia tăng trong thời gian tới.
2.1.1.2. Tình hình pháp lý trên thị trường BĐS Việt Nam
Thị trường BĐS luôn chịu sự điều tiết từ Chính phủ các quốc gia thông qua các
cơ chế, chính sách pháp lý. Tuy nhiên, tùy vào mức độ phát triển của từng nền kinh tế
khác nhau mà mức độ can thiệp của Chính phủ vào thị trường cũng khác nhau. Ở Việt
Nam, ngành BĐS có tiềm năng phát triển to lớn nhưng thực trạng từ phát triển sơ khai
đến nay vẫn tồn tại rất nhiều hạn chế, đặc biệt là vấn nạn thông tin không minh bạch
khiến Chính phủ phải luôn quan tâm và quản lý chặt chẽ bằng các công cụ chính sách.
Hệ thống văn bản pháp luật liên quan ngành BĐS của Việt Nam hiện vẫn rất phức tạp
và chồng chéo nên chưa thật sự phát huy được vai trò điều tiết thị trường.
Bên cạnh đó sự rườm rà, nhiêu khê trong quá trình đầu tư dẫn đến dự án chậm
khởi công, tăng chi phí khiến giá nhà buộc phải tăng. Thủ tục mất thời gian nhất là ở
khâu thỏa thuận quy hoạch bởi quyền lợi giữa nhà đầu tư và người quản lý luôn ngược
nhau, dễ dấn đến chuyện “xin - cho”, kéo dài thời gian. Tiếp đến là sự phức tạp trong
thủ tục định giá đất và giao đất, ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành sản phẩm của dự án,
cộng thêm khó khăn trong cấp phép xây dựng cũng khiến các chủ đầu tư mệt mỏi.
3
Công bố thông tin ngày 29/03/2017 của Hội thảo “Bản tin cập nhật thị trường lao động Việt Nam - số 12,
quý IV năm 2016” do Bộ Lao động, Thương binh và Xã hội phối hợp Tổng cục Thống kê.

28
Hiện nay doanh nghiệp BĐS phải mất từ 2 - 4 năm để có thể hoàn thành xây
dựng dự án, đây là thời gian quá dài dẫn đến chi phí đầu tư tăng cao. Nhiều chuyên
gia nhận định rằng, nếu giảm thủ tục hành chính 30 - 50% tức là giảm được 1 - 2
năm làm thủ tục cho doanh nghiệp thì sẽ giảm được chi phí đầu tư khoảng 20%,
theo đó giá nhà cũng có thể giảm được 20%. Nhận thấy được điều đó, Chính phủ đã
đặt ra mục tiêu trọng tâm trong cải cách thủ tục hành chính đối với ngành Xây dựng
- BĐS trong thời gian tới đó là cắt giảm ít nhất 1/3 thời gian thực hiện thủ tục hành
chính về đầu tư xây dựng.
2.1.1.3. Cấu trúc ngành và khả năng sinh lời ngành BĐS Việt Nam
Qua hơn 25 năm chính thức bắt đầu nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS Việt
Nam đã trải qua nhiều biến động thăng trầm. Nó thể hiện quy luật cung cầu trên thị
trường và phản ánh tác động từ các chính sách vĩ mô nhằm điều tiết nền kinh tế. Cho
đến nay, thị trường BĐS Việt Nam đã ba lần phát triển bùng nổ và nhanh chóng rơi vào
trạng thái đóng băng trong một thời gian dài (Chi tiết xem Phụ lục 01).
Đến nay ở Việt Nam có khoảng 4.480 công ty BĐS đang hoạt động. Trong số
này có thể chia thành 2 nhóm theo chuỗi giá trị là nhóm phát triển BĐS và nhóm
môi giới, trong đó các công ty phát triển BĐS thường có nhu cầu về vốn cao hơn để
hoạt động và là đối tượng chính nhận tài trợ tín dụng của các NHTM.
Về hoạt động kinh doanh, có thể phân chia các công ty này theo 3 nhóm bao gồm:
BĐS kinh doanh và phát triển nhà ở, BĐS nghỉ dưỡng và BĐS cho thuê (Văn phòng,
khu công nghiệp, bán lẻ). Mỗi nhóm ngành này bị chi phối bởi các yếu tố khác nhau
làm ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh, qua đó tác động tới cấu trúc ngành.
BĐS kinh doanh và phát triển nhà ở: Chu kỳ kinh doanh thường khá thấp, trung
bình sau 3 - 6 năm, các BĐS này sẽ được tiêu thụ hết và ngưng đem lại doanh thu.
BĐS nghỉ dưỡng: Dòng tiền đem lại có tính ổn định tương đối hơn và trong
thời gian lâu hơn. Tuy nhiên, số lượng địa điểm có thể được khai thác cho các BĐS
loại này lại thường bị hạn chế. Ngoài ra, doanh thu của nhóm này bị ảnh hưởng rất
lớn bởi thu nhập người dân (GDP) cũng như số lượng khách du lịch vãng lai.

GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM

GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM

Similar to GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM (20)

More from lamluanvan.net Viết thuê luận văn

More from lamluanvan.net Viết thuê luận văn (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (20)

GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CHO VAY KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG VIỆT NAM