ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 5567401

1. BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
TẠI QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
NGUYỄN ANH DŨNG
HÀ NỘI, NĂM 2018

2. BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
TẠI QUẬN HOÀNG MAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ NGÀNH : 8850103
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. PHẠM ANH TUẤN.
HÀ NỘI, NĂM 2018

3. CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
Cán bộ hướng dẫn chính : TS. Phạm Anh Tuấn
Cán bộ chấm phản biện 1: PGS.TS Nguyễn Quang Học
Cán bộ chấm phản biện 2: TS. Vũ Thị Thanh Thủy
Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại:
HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
Ngày 19 tháng 01 năm 2019

4. LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày tháng năm 2018
Tác giả
Nguyễn Anh Dũng

5. LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai – Trường
Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình
giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Phạm Anh Tuấn là người trực tiếp
hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn, UBND quận Hoàng Mai, Phòng Tài nguyên và Môi
trường quận Hoàng Mai, Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội – Chi nhánh quận Hoàng
Mai, UBND phường và cán bộ địa chính của các phường trên địa bàn quận Hoàng Mai
đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ
trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân
trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên
cứu để hoàn thành luận văn này.

6. MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC
DANH MỤC BẢNG
DANH MỤC HÌNH
MỞ ĐẦU.........................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ...........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu..................................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................2
3.1.Ý nghĩa khoa học ......................................................................................................2
3.2.Ý nghĩa thực tiễn.......................................................................................................2
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ VỀ THỰC HIỆN CÁC
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT..............................................................................................3
1.1.Cơ sở lý luận............................................................................................................3
1.1.1. Khái niệm về đất đai, vai trò của đất đai với sự phát triển kinh tế, xã hội...........3
1.1.2 Hệ thống pháp luật đất đai....................................................................................4
1.1.3 Các quyền về đất đai.............................................................................................5
1.2 Cơ sở pháp lý về thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam.........................7
1.2.1. Qúa trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam .........................7
1.2.2 Cơ sở pháp lý thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam .............................13
1.3.Cơ sở thực tiễn.......................................................................................................17
1.3.1. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới.....................................17
1.3.2. Tổng quan việc thực hiện một số quyền sử dụng đất ở Việt Nam .....................24
1.3.3. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất tại một số tỉnh thành ở Việt Nam.28
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI PHƯƠNG PHÁP, NỘI DUNG NGHIÊN
CỨU ..........................................................................................................................32
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.......................................................................32
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu..........................................................................................32
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu.............................................................................................32
2.2. Nội dung nghiên cứu.............................................................................................32

7. 2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Hoàng Mai...................32
2.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại quận Hoàng Mai .......................................32
2.2.3. Đánh giá việc thực hiện các QSDĐ trên địa bàn quận Hoàng Mai.....................32
2.2.4. Đề xuất một số giải pháp đối với việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa
bàn quận Hoàng Mai .....................................................................................................32
2.3. Phương pháp nghiên cứu.....................................................................................33
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu thứ cấp...................................................33
2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ...................................................................33
2.3.3. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp.....................................................34
2.3.4. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu...................................................................34
2.3.5. Phương pháp chuyên gia .....................................................................................35
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU..................................................................36
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hoàng Mai .......................................36
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ..............................................................................................36
3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội ....................................................................40
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội...................................42
3.2.Hiện trạng quản lý và sử dụng đất......................................................................43
3.2.1. Tình hình công tác quản ý nhà nước và đất đai..................................................43
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất ........................................................................................48
3.2.3 Đánh giá chung tình hình quản lý, sử dụng đất đai tại quận Hoàng Mai...........51
3.3 Đánh giá tình hình việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn quận Hoàng Mai...........................................................................52
3.3.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng sử dụng đất ......................................52
3.3.2: Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất .......................................54
3.3.3: Tình hình thực hiền quyền tặng cho quyền sử dụng đất .....................................56
3.3.4: Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất......................................58
3.3.5: Tổng hợp và phân tích kết quả điều tra thực tế..................................................60
3.3.6 Tổng hợp kết quả điều tra ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về thực hiện các
quyền sử dụng đất..........................................................................................................66
3.3.7 Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất..........................68
3.4 Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao quyền của người sử dụng đất tại

8. quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội..........................................................................70
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.....................................................................................74
TÀI LIỆU THAM KHẢO...........................................................................................76
PHỤ LỤC
NHẬN XÉT PHẢN BIỆN
KẾT LUẬN HỘI ĐỒNG
GIẢI TRÌNH SỬA CHỮA

9. Thông tin luậnvăn:
Nội dung được trình bày gồm:
+ Họ và tên học viên: Nguyễn Anh Dũng
+ Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã ngành: 8850103
+ Cán bộ hướng dẫn: TS. Phạm Anh Tuấn
+ Tên đề tài: Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực
hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại quận Hoàng Mai, thành phố
Hà Nội
+ Thông tin luận văn: Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả
việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại quận Hoàng Mai,
thành phố Hà Nội

10. DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng, cơ cấu sử dụng đất quận Hoàng Mai năm 2017 ........................49
Bảng 3.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đấttrên địa bàn
quận Hoàng Mai từ năm 2015 - 2017............................................................................53
Bảng 3.3. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trênđịa bàn quận
Hoàng Mai từ năm 2015 – 2017....................................................................................54
Bảng 3.4. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên56địa bàn quận
Hoàng Mai từ năm 2015 – 2017....................................................................................56
Bảng 3.5 Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Hoàng Mai từ năm 2015 – 2017....................................................................................58
Bảng 3.6. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đấttrên địa bàn
quận Hoàng Mai giai đoạn 2015-2017 ..........................................................................60
Bảng 3.7. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thừa kế QSD đất...............62
Bảng 3.8. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền tặng cho QSD đất.............63
Bảng 3.9. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thế chấp QSD đất.............65
Bảng 3.10. Tổng hợp đối tượng nhận thế chấp.............................................................66
Bảng 3.11. Tổng hợp lý do thế chấp.............................................................................66
Bảng 3.12 . Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về thực hiện các QSDĐ từ
năm 2015 đến năm 2017……………………………………………………………….67

11. DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Biểu 3.1. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2015 -2017................52
Biểu 3.2. Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất từ năm 2015-2017..............................55
Biểu 3.3. Tình hình cho tặng quyền sử dụng đất từ năm 2015-2017............................57
Biểu 3.4. Tình hình thế chấp quyền sử dụng đất năm 2015-2017 ...............................59

12. DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt
BĐS : Bất động sản
CP : Chính phủ
CHXHCNVN : Cộng Hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
CNH : Công nghiệp hóa
GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GCN : Giấy chứng nhận
GTSX : Giá trị sản xuất
HĐH : Hiện đại hóa
KCN : Khu công nghiệp
KTXH : Kinh tế xã hội
QSDĐ : Quyền sử dụng đất
TTCN : Tiểu thủ công nghiệp
UBND : Ủy ban nhân dân
VPĐKQSDĐ : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

13. 1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của mọi quá
trình sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi
trường sống. Đất đai còn là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh
tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng; là yếu tố không thể thiếu trong tiến trình phát triển
của đất nước, có vai trò cực kỳ quan trọng đối với đời sống xã hội. Việc sử dụng hiệu
quả và tiết kiệm đất đai không chỉ có ý nghĩa kinh tế mà còn là sự đảm bảo cho mục
tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội. Do đất đai là một yếu tố đầu vào của nền
kinh tế xã hội cho nên Nhà nước phải quản lý chặt chẽ để tạo nên môi trường pháp lý
đảm bảo việc điều tiết quan hệ thị trường lành mạnh trong việc sử dụng đất.
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường
đã từng bước được hình thành. Các thành phần kinh tế phát triển mạnh đã hình thành
nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó có đất
đai. Thị trường đất đai ngày càng phát triển và hòa nhập vào nền kinh tế thị trường và
từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Đại hội Đảng
lần thứ IX đã có chủ trương phát triển đầy đủ thị trường quyền sử dụng đất. Luật Đất
đai 2003 có những quy định về việc giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ
dàng thực hiện các quyền của quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực
hiện các quyền sử dụng đất ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết
như: Những quy định pháp luật chồng chéo đã ảnh hưởng lớn đến việc thực hiện các
quyền của người sử dụng đất; Hiện tượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng
trốn tránh thực hiện nghĩa vụ tài chính bằng cách thông qua hợp đồng ủy quyền diễn ra
ở nhiều địa phương; Công tác bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ xây
dựng các khu công nghiệp, đô thị mới, cơ sở hạ tầng, trụ sở cơ quan Nhà nước, trường
học, bệnh viện, v.v... dựa vào khung giá đất do Nhà nước quy định tỏ ra còn nhiều bất
cập (chưa phù hợp thực tế và thiếu tính minh bạch). Giải phóng mặt bằng chậm trễ
luôn luôn là yếu tố cản trở tiến độ đầu tư của hầu hết các công trình.
Quận Hoàng Mai là một quận mới của thành phố Hà Nội. Quận được thành lập
theo Nghị định số 132/2003/NĐ-CP 06/01/2003 của Chính phủ Việt Nam và chính
thức hoạt động có hiệu lực từ ngày 28/12/2003. Là một quận mới của Thủ đô Hà Nội

14. 2
nên Hoàng Mai có vị trí thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế - văn hoá - xã hội;
đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ, diện tích đất nông nghiệp đang dần được thay thế bằng hạ
tầng đô thị phát triển, nhiều khu đô thị được xây dựng đã thu hút một lượng lớn dân cư
về đây sinh sống. Kinh tế - xã hội phát triển, cơ sở hạ tầng được đầu tư khiến nhu cầu
về quyền sử dụng đất cho các hoạt động thực hiện quyền của người sử dụng đất có xu
hướng ngày càng gia tăng. Chính tốc độ đô thị hoá nhanh chóng đó đã kéo theo rất
nhiều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền sử dụng đất
trên địa bàn Quận. Thực trạng này diễn ra thế nào? Nguyên nhân tại sao? Những giải
pháp để giải quyết tình trạng này là gì? là các câu hỏi cần phải được làm rõ nhằm đưa
ra hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tới. Vì vậy, việc thực hiện đề tài:
“ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐÂT CỦA HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI – THÀNH PHỐ HÀ NỘI” là cần thiết trong
thời điểm hiện nay.
2. Mục tiêu nghiên cứu
-Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân tại quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội.
-Đề xuất giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng
đất trên địa bàn quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Làm rõ cơ sở khoa học về quyền của người sử dụng đất. Kết quả nghiên cứu của
đề tài phụ thuộc vào nhu cầu thực hiện các quyền của hộ gia đình, cá nhân tại quận
Hoàng Mai, thành phố Hà Nội.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
-Giúp địa phương nắm rõ được những thuận lợi và bất cập trong việc thực hiện
quyền của hộ gia đình, cá nhân, từ đó địa phương có những giải pháp nâng cao hiệu
quả việc thực hiện các quyền sử dụng đất đề xuất chính sách quản lý công tác này
được chặt chẽ hơn.
-Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho học
viên cao học và sinh viên cũng như những nhà quản lý đất đai về việc thực hiện các
quyền của người sử dụng đất.

15. 3
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ
VỀ THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Khái niệm về đất đai, vai trò của đất đai với sự phát triển kinh tế, xã hội
1.1.1.1. Khái niệm về đất đai
-Trong phạm vi nghiên cứu về sử dụng đất, đất đai được nhìn nhận là một nhân
tố sinh thái [29]. Với khái niệm này, đất đai bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và
tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh hưởng nhất định đến tiềm năng và hiện trạng sử
dụng đất. Đất theo nghĩa đất đai bao gồm: khí hậu; dáng đất, địa hình; thổ nhưỡng;
thủy văn; thảm thực vật tự nhiên; cỏ dại trên đồng ruộng; động vật tự nhiên; những
biến đổi của đất do hoạt động của con người.
Đất đai là tài sản của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch sử
phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai đóng vai trò quyết
định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nếu không có đất đai thì rõ ràng
không có bất k một ngành sản xuất nào, cũng như không thể có sự tồn tại của loài
người. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của con người, điều
kiện sống cho động vật, thực vật và con người trên trái đất.
1.1.1.2. Vai trò của đất đai với sự phát triển kinh tế, xã hội
Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất đai là
địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc các công trình công nghiệp, giao thông,
thuỷ lợi và các công trình thuỷ lợi khác.
Luật Đất đai năm 1993 của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi:
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các
cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta
đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày
nay!”.
Tuy nhiên, vai trò của đất đai đối với từng ngành rất khác nhau :
Trong các ngành phi nông nghiệp: Đất đai giữ vai trò thụ động với chức năng là
cơ sở không gian và vị trí để hoàn thiện quá trình lao động, là kho tàng dự trữ trong

16. 4
lòng đất (các ngành khai thác khoáng sản). Quá trình sản xuất và sản phẩm được tạo ra
không phụ thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu của đất, chất lượng thảm thực vật và các
tính chất tự nhiên có sẵn trong đất.
Trong các ngành nông-lâm nghiệp: Đất đai là yếu tố tích cực của quá trình sản
xuất, là điều kiện vật chất – cơ sở không gian, đồng thời là đối tượng lao động (luôn
chịu sự tác động của quá trình sản xuất như cày, bừa, xới xáo….) và công cụ hay
phương tiện lao động (sử dụng để trồng trọt, chăn nuôi…). Quá trình sản xuất nông-
lâm nghiệp luôn liên quan chặt chẽ với độ phì nhiêu quá trình sinh học tự nhiên của
đất.
Thực tế cho thấy trong quá trình phát triển xã hội loài người, sự hình thành và
phát triển của mọi nền văn minh vật chất - văn minh tinh thần, các thành tựu k thuật
vật chất - văn hoá khoa học đều được xây dựng trên nền tảng cơ bản - sử dụng đất.
Mục đích sử dụng đất nêu trên biểu lộ rõ nét trong các khu vực kinh tế xã hội
phát triển mạnh,cùng với sự tăng dân số nhanh đã làm cho mối quan hệ giữa người và
đất ngày càng căng thẳng những sai lầm liên tục của con người trong quá trình sử dụng
đất đã dẫn đến huỷ hoại môi trường đất, một số công năng nào đó của đất đai bị yếu đi,
vấn đề sử dụng đất đai càng trở nên quan trọng và mang tính toàn cầu [30].
1.1.2 Hệ thống pháp luật đất đai
* Hệ thống pháp luật
Theo giáo sư Ulf Jensel (Lund University): Theo sự phân chia truyền thống dựa
trên cơ sở mô hình luật (Legand Model) các nước trên thế giới áp dụng 2 hệ thống
pháp luật chủ yếu là: Luật chung (Common Law) như Anh, M và các nước thuộc địa
cũ của Anh; Luật lục địa (Continental Law) như Pháp, Tây Ban Nha và các nước thuộc
địa cũ của 2 nước này (Nhánh La Mã), Đức và Bắc u (Nhánh Đức), Liên Xô và Đông
u cũ ( Nhánh xã hội chủ nghĩa). Tuy nhiên, Luật bất động sản của Đức, c, M không
mang tính toàn liên bang và chỉ trong phạm vi từng bang. Vì vậy, Luật M được hiểu
theo nghĩa chung và nguồn gốc chung của Luậtkhông nhất thiết dẫn đến các quy định
tương đồng về bất động sản [3].
* Hình thức văn bản pháp luật về đất đai
Khung pháp lý về đất đai được quy định trong các loại văn bản pháp luật như
sau: Hiến Pháp;

17. 5
Bộ Luật: Ví dụ Bộ Luật đất đai Thụy Điển (1970);
Luật: Ví dụ Luật đất đai Việt Nam (1987, 1993, 2003, 2013) Pháp lệnh: Ví dụ
pháp lệnh Nhà ở Việt Nam (1991)
* Phạm vi điều tiết của pháp luật đất đai
Pháp luật đất đai điều tiết các nội dung chủ yếu như sau:
-Các quyền về đất đai;
-Phạm vi giao dịch đất đai;
-Quản lý nhà nước về đất đai;
-Các nghĩa vụ của chủ sử dụng, chủ sở hữu đất đai;
-Các dịch vụ hỗ trợ quản lý đất đai [3].
1.1.3 Các quyền về đất đai
1.1.3.1 Quyền sở hữu
a) Khái niệm: Theo điều 158 của Bộ Luật dân sự 2015: Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật” [19].
b) Các hình thức sở hữu về đất đai bất động sản gồm:
-Sở hữu nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước);
-Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể, cộng đồng);
-Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân).
c) Quyền của chủ sở hữu đất đai bất động sản: Chủ sở hữu có quyền thực hiện
bất cứ hoạt động nào mà không trái quy định pháp luật, không xâm phạm quyền lợi và
lợi ích của người khác bao gồm: Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế chấp, chuyển
nhượng, cho thuê, để thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ bất động sản.
d) Xác lập quyền của chủ sở hữu đất đai bất động sản: Quyền sở hữu đất đai, bất
động sản được xác lập khi một pháp nhân tạo được một bất động sản mới để sửdụng hợp
pháp do mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế hoặc theo phán quyết của tòa án.
e) Chấm dứt quyền sở hữu đất đai, bất động sản: Quyền sở hữu đất đai, bất động
sản chấm dứt khi: Chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản hoặc đất đai, bất động
sản bị thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc theo phán
quyết của Tòa án.

18. 6
1.1.3.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau nhưng suy cho
cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có Nhà nước, sở hữu đất đai cũng
chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng có thể trong
một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu
công hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể đan xen cả hai chế độ sở
hữu đó.
Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển theo
những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình
thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịnh sử. Chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam
đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên,
quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được khẳng định một cách tuyệt đối từ Hiến pháp
1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp năm 1992 [2].
Điều 53, Hiến pháp 2013 khẳng định: Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên
khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài
sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.
Luật Đất đai 1993 cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hóa
các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật Đất đai 1993 quy định các nguyên tắc
quản lý và sử dụng đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản
lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo
vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững [15].
Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ Sở hữu đất đai” (Điều 4),
Nội dung Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22), Nhà nước thực hiện việc thống nhất
quản lý về đất đai trong cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người
sử dụng [18].
1.1.3.3 Quyền sử dụng đất.
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất
đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế
hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các quyền năng đó,

19. 7
cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện
cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế.
Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập
pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể
phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình. Để người dân
có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và
đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai
trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước. Khái niệm quyền sử dụng
đất” của người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn
nói trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân
[20]. Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gần liền với đất (GCN), quyền được pháp luật
bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi
ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và
một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử
dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử
dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất?
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất baogồm:
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.2Cơ sở pháp lý về thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.2.1. Qúa trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.2.1.1 Thời kỳ trước năm 1986
-Hiến pháp 1946 đã quy định về quyền sở hữu tài sản, trong đó có quy định về
quyền sở hữu ruộng đất.
-Luật cải cách ruộng đất năm 1953 đã đánh dấu Pháp luật đầu tiên về đất đai của
Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa.
1.2.1.2 Thời kỳ đổi mới từ năm 1986 đến nay
a) Giai đoạn 1986-1993
Ngày 29/12/1987, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh
các quan hệ về quản lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hóa đường lối, chính sách

20. 8
của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất đai được ban
hành đúng vào thời k đất nước ta bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời k
này có nhiều chính sách mở cửa. Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai năm 1987 là:
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao
đất chỉ được hưởng kết quả đầu tư trên đất. Họ không có quyền chuyển QSDĐ đai
dưới mọi hình thức khác nhau. Luật quy định: Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất
đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử
dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích
khác, làm hủy hoại đất đai”[13].
Theo Nguyễn Thị Mai, (2002): Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho
thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập đó là người sử dụng đất thực sự không có
quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng. Họ chỉ
được chuyển QSDĐ trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập
đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp
và cá thể thỏa thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi ngườiđược giao đất
chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử
dụng đất đó. Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được
QSDĐ ở có ngôi nhà đó sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở
hữu đối với nhà ở. Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó chưa đáp ứng được
nhu cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất. Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng
mua bán đất trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán , nhưng thực chất
là bán đất. Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh. Nhà nước chỉ quản lý
về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt
kinh tế đối với đất đai [10].
b) Giai đoạn 1993-2003
Hiến pháp 1992 quy định: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền
chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” [14].
Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10 06 1993 của Ban chấp hành Trung ương
khóa VII: Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn đã khẳng định cho
người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thừa kế, thế chấp QSDĐ”.

21. 9
Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực
ngày 15/10/1993 cho phép người sử dụng được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Như vậy, luật đưa ra những quy định theo
xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế
QSDĐ của mình. Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức
do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định.
Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của kinh tế, xã hội qua thực tế cuộc
sống với tác động của cơ chế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở lên phức tạp,
nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất
đai 1993 chưa có quy định. Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung.
Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá
trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước
cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiềnthuê đất đã trả
trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các quyền như chuyển nhượng, thế chấp,
góp vốn, cho thuê lại QSDĐ. Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới trả tiền thuê đất
hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
liền với QSDĐ[16].
Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và để
đồng bộ với một số Luật và Quốc hội mới thông qua trong thời gian thực hiện như
Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam thì Luật
Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Trong chương trình xây dựng
Luật, pháp lệnh của Quốc hội, ủy ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại
được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung. Ngày 29 /6/ 2001 Quốc hội khóa X, k
họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai; Luật lần
này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như sau:
-Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp,
đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi đối với
đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng
thủy sản nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
-Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐ theo
quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu

22. 10
của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt
Nam. Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại
các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh Ngân hàng nước ngoài hoạt
động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài.
c) Giai đoạn từ 2003 đến nay
Trong thời k đẩy mạnh công nghiệp hóa – hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử
dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những
thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ
sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc
trong công tác quản lý, sử dụng đất, đảm bảo tính ổn định của pháp luật, đồng thời thể
chế hóa kịp thời đường lối, chủ trường, chính sách của Đảng về đấtđai trong thời k
mới. Luật Đất đai 2003 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
khóa XI k họp thứ 4 thông qua ngày 26 /11/ 2003 và có hiệu lực từ ngày 01 /7 /2004.
Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy định
của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia đình,
cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi
thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ nông nghiệp trồng
cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử
dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng
của Nhà nước. Cụ thể Điều 106, Luật Đất đai 2003 quy định
Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền
được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” [18].
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam:
Luật Đất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhận nước ngoài thuê đất có các quyền tương
ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
Bổ sung quyền được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam.
Tuy nhiên, để quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả và tốt hơn, ngày 29/
11/ 2013, tại k họp thứ 6, Quốc hội khóa XIII đã thông qua Luật Đất đai năm 2013.
Luật Đất đai năm 2013 đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng
nêu trong Nghị quyết số 19-NQ TW Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành Trung Ương

23. 11
Đảng đồng thời khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá
trình thi hành Luật Đất đai 2003. Luật Đất đai năm 2013 được hoàn thiện theo hướng
quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất (cơ quan, tổ chức
Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân...) phù hợp với hình thức giao đất, thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các
quyền của người sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 2013 có một số những điểm mới sau:
-Bổ sung quy định quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất mà có chung
quyền sử dụng đất (khoản 2 Điều 167) [20]. Nhóm người sử dụng đất gồm: hộ gia
đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá
nhân. Trường hợp trong nhóm có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa
vụ của tổ chức kinh tế. Trường hợp QSDĐ phân chia được theo phần cho từng thành
viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện chuyển đổi với phần
QSDĐ của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định và làm thủ tục cấp
GCN và thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định. Trường
hợp không phân chia được theo từng phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực
hiện.
+ Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được quy định tại
Điều 179. Nội dung Điều này kế thừa các quy định Điều 113 của Luật Đất đai năm
2003, đồng thời có các sửa đổi, bổ sung các nội dung sau đây:
-Quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà
nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức, đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng,
nhận tặng cho, nhận thừa kế, đất giao có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử
dụng đất và đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được chuyển
nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; trường hợp đất thuộc diện thu
hồi để đầu tư xây dựng dự án có mục đích sản xuất, kinh doanh hoặc xây dựng kinh
doanh nhà ở thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho thuê QSDĐ, góp vốn QSDĐ.
-Quy định quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê
đất thu tiền thuê đất hàng năm
-Quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu

24. 12
công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.
+ Về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước
ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất.
Nội dung mục này bổ sung một số nội dung sau:
ở Quy định quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định
cưnước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Người nước ngoài hoặc người Việt
Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với đất ở tại
Việt Nam. Nội dung điều này kế thừa quy định tại Điều 2 Luật số 34 2009 QH12 và
luật hóa Điều 13 của Nghị định 84 2007 NĐ-CP (Điều 186).
-Bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư thuê đất để xây dựng công trình ngầm (Điều 187)
[20].
+ Về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Đây là một mục mới
quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất, cụ thể:
-Điều 188 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn
bằng QSDĐ. Cụ thể: người sử dụng đất được thực hiện các quyền nêu trên khi có Giấy
chứng nhận, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm
thi hành án và phải ở trong thời hạn sử dụng đất; khi thực hiện các quyền thì phải đăng
ký tại Văn phòng đăng ký (VPĐK) và giao dịch thực hiện có hiệu lực kể từ ngày đăng
ký vào sổ địa chính.
-Điều 189 quy định về điều kiện thực hiện bán tài sản gắn liền với đất được Nhà
nước cho thuê trả tiền đất hàng năm. Tài sản gắn liền với đất thuê phải được tạo lập
hợp pháp theo quy định của pháp luật và đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy
hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận. Người mua tài
sản gắn liền với đất thuê phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư; có
ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư; không vi phạm các quy định của
pháp Luật Đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực
hiện dự án trước đó.
-Điều 190 quy định về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Quyền này áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà

25. 13
nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho
quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất
nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khácđể thuận lợi
cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền
sử dụng đất và lệ phí trước bạ.
-Điều 191 quy định về những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất. Theo quy định này, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp
sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng
đất trồng lúa. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu
bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh
sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
-Điều 192 quy định về các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng
cho QSDĐ có điều kiện. Theo quy định này, Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen
kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc
dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời k cho thấy, Luật đang dần dần
đưa ra những quy định cho phù hợp với cuộc sống hơn, giúp người sử dụng đất ổn
định sử dụng, đầu tư vào đất đai, phát huy nguồn nội lực đất đai góp phần quan trọng
trong ổn định và phát triển kinh tế - xã hội, giải quyết được nhiều vấn đề cấp thiết
trong đời sống.
1.2.2 Cơ sở pháp lý thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.2.2.1 Các văn bản Luật
-Hiến pháp 1992 do Quốc hội ban hành ngày 15 tháng 04 năm 1992;
-Luật Đất đai năm 1993 do Quốc hội ban hành ngày 14 tháng 7 năm 1993;
-Luật Thuế chuyển QSDĐ năm 1994 do Quốc hội ban hành ngày 22 tháng 06
năm 1994;
-Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 do Quốc hội ban
hành ngày 02 tháng 12 năm 1998;

26. 14
-Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ năm 1999 do
Quốc hội ban hành ngày 21 tháng 12 năm 1999;
-Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 do Quốc hội ban
hành ngày 29 tháng 06 năm 2001;
-Luật Đất đai năm 2003 do Quốc hội ban hành ngày 26 tháng 11 năm 2003;
-Luật sửa đổi Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai năm 2009
do Quốc hội ban hành ngày 18 tháng 06 năm 2009;
-Luật Đất đai năm 2013 do Quốc hội ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013;
-Bộ luật Dân sự năm 2015 do Quốc hội ban hành ngày 24 tháng 11 năm 2015;
1.2.2.2 Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật
-Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ chi tiết thi hành
Luật Đất đai năm 2013.
-Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá
đất.
-Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu
tiền sử dụng đất.
-Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/ 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước.
-Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
-Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt vi
phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
1.2.2.3 Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật của Bộ và các cơ quan ngang Bộ.
-Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
-Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về hồ sơ địa chính.
-Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về bản đồ địa chính
-Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi

27. 15
trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi
đất
-Thông tư 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ tài nguyên và môi
trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
-Thông tư số 76/2014/TT-BTNMT ngày 16/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày
15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
-Thông tư 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài Chính hướng dẫn nghị
định 46 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước
-Thông tư 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ tài nguyên và môi
trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và nghị định số
44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
-Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ tài nguyên và môi
trường quy định chi tiết nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của
Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và
sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai.
1.2.2.4 Các văn bản quy định thực hiện QSDĐ tại thành phố Hà Nội
-Quyết định số 13/2013 QĐ-UBND ngày 24/4/2013 của UBND thành phố Hà
Nội về việc Ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyèn sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về dân cư, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội.
-Quyết định 22/2014 QĐ-UBND về nội dung thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân
dân Thành phố được Luật Đất đai 2013 và Nghị định của Chính phủ giao về hạn mức
giao đất; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu
được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội.
-Quyết định 24/2014 QĐ-UBND quy định nội dung thuộc thẩm quyền của Ủy
ban nhân dân thành phố được Luật Đất đai 2013 và Nghị định của Chính phủ giao về
đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất vườn,

28. 16
ao xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố
Hà Nội.
-Quyết định số 96/2014 QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội về việc ban
hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01 01
2015 đến 31 12 2019.
-Quyết định số 12/2017 QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội ban hành
Quy định một số nội dung về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử
dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư sang đất ở trên
địa bàn thành phố Hà Nội.
-Quyết định số 13/2017 QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban
hành một số quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyềnsở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu
tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Nội.

29. 17
1.3. Cơ sở thực tiễn
1.3.1. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
Bài báo Đa dạng hóa quyền sở hữu đất đai - Những vấn đề cần bàn luận” tại mục
Nghiên cứu và trao đổi, Tạp chí Phát triển &hội nhập Số 9 (19) - Tháng 03-04/2013,
tác giả Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Vinh viết:
Ngày nay trên thế giới có 2 hình thức sở hữu đất đai là đa hình thức sở hữu và chỉ
một hình thức sở hữu (sở hữu đơn).
Dạng đa hình thức sở hữu đất đai bao gồm sở hữu nhà nước, sở hữu cộng đồng
(sở hữu chung) và sở hữu tư nhân.
Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân
về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một số đặc
điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác.
Trong đó tài sản thuộc sở hữu cộng đồng có thể là các công trình văn hóa, tín
ngưỡng; chung cư, bệnh viện… Hầu hết các quốc gia trên thế giới như Mỹ, Đức, Pháp,
Nga, Nhật, Ý… chọn hình thức đa hình thức sở hữu trong quản lý đất đai.
Tại một số quốc gia đôi khi hình thức sở hữu đơn chỉ tồn tại dưới dạng danh
nghĩa, như Vương quốc Anh và các nước thuộc liên hiệp Anh thì đất đai thuộc Nữ
hoàng, tuy nhiên Luật pháp cho phép các chủ thể được mua bán đất đai trong thời hạn
999 năm, 99 năm hay 75 năm.
Dạng hình thức đơn sở hữu có nghĩa rằng theo pháp định chỉ tồn tại duy nhất một
hình thức sở hữu về đất đai, sở hữu đó có thể là sở hữu nhà nước hoặc sở hữu toàn dân
được hiểu là sở hữu chung. Có rất ít quốc gia trên thế giới có hình thức sở hữu nhà
nước như Trung Quốc, Mông Cổ, Cộng hòa dân chủ nhân dân Triều Tiên.
1.3.1.1. Các nước phát triển
Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân
về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một số đặc
điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác.
a. Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp Luật Đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về
đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên
rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt động giám

30. 18
sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống
pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật,
pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các hoạt
động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động
sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được luật hoá. Dưới đây là
một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:
-Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển
nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất
đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua.
Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu
với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để
người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà
án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển
nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán).
-Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết
nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp luật về
thế chấp, có 3 bước thủ tục để thực hiện thế chấp: Bước (1) Trước tiên người sở hữu
đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được
duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản
xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được
sử dụng cho một cam kết thế chấp thực tế được thực hiện sau khi đăng ký.Văn bản xác
nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển. Bước
(2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực
hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp.
Yêucầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn
(tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay
phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi
vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế
chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. Đó là trình
tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do

31. 19
ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn
bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản)
và một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên
và gửi đơn xin thế chấp đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được
chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến
khi có quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế
chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho
bên đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi không được
thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ.
Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành
pháp luật (Enforcement Service). Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được
bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp.Thủ tục
này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ
khi có đơn xin bán đấu giá [7].
b. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm.
Thời gian trước 1 1 1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của
Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là
đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển
nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 1 1 1875).
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối,
không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho
thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình
công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902) nhưng chủ sở
hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân
vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ
và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền [9].
1.3.1.2. Một số nước trong khu vực
a. Thái Lan
Theo báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng đất đai

32. 20
của một số nước trong khu vực và trên thế giới Hoàng Huy Biều (2000) cho biết:
Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và sở
hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất đai. Ở
Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau. M i loại giấy chứng
nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử
dụng đất, cụ thể:
-Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở hữu về
đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc
1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ sở hữu loại
giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa
đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy
chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì
trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không có giấy tờ
pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển nhượng.
-Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu). Có hai loại
giấy chứng nhận được cấp tu thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để đo ranh giới
thửa đất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó
được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn. Loại giấy này có
quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất không được sử
dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấychứng nhận
NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó
được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông báo loại
giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Đất không được để
không sử dụng trên 5 năm.
-Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về đất.
Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có đơn
xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng đất mà
Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính. Loại giấy này có quyền
thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ khi có dấu "Được sử dụng". Có thể

33. 21
chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí, hoặc
chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện. Đất không được để không sử
dụng quá 10 năm.
-Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu và sử
dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhận này có
thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng nhận sở
hữu NS4.
-Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh
trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được
QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp Hoàng
gia cấp giấy chứng nhận STK2.êg
-Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục Phúc lợi
Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý. Loại đất này không được chuyển nhượng,
chỉ có thể được thừa kế.
-Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông qua
việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện. Giấy này không
chuyển nhượng được.
-Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông nghiệp cấpdựa
theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp bị thoái hoá.
Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển nhượng chỉ được
thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân có giấy chứng nhận SPK-
01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành giấy NS4.
-Đất chưa có giấy chứng nhận: là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân nhưng chưa
cấp được giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K [2].
b. Trung Quốc
Trong bài báo khoa học Pháp Luật Đất đai và vấn đề đầu tư nước ngoài vào thị
trường bất động sản ở Trung Quốc” Lưu Quốc Thái (2006) cho biết:
Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở
Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với
đất thuộc khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của
chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở

34. 22
Trung Quốc đều dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù không thừa
nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, QSDĐ
được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong điều kiện này, QSDĐ đã được tách
rời khỏi quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được cấp” và
QSDĐ được giao”. QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng cho
các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không
thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trường hợp này, QSDĐ
không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung
Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ giao”. Các doanh nghiệp, người sử dụng đất
được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với
một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tu thuộc vào mục
đích sử dụng). Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu
hoặc đấu giá. Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất
đai qua các hình thức sau:
Chuyển nhượng QSDĐ:
Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự, cho
nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành
chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba điều kiện cơ bản để
được chuyển nhượng, đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ; có giấy
chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định,
thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án.
Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống với điều
kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu. Về điều kiện
thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy định của pháp
luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người
SDĐ và việc quản lý nhà nước về đất đai.
Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐ không
nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong 15 ngày kể từ ngày ký
hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng quản lý

35. 23
Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng.
Về giá Cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển nhượng.
Không có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng này, mà nó
do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận. Tuy nhiên, trong
trường hợp giá cả chuyển nhượng thấp một cách đáng nghi ngờ”, chính quyền địa
phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này. Quy định này nhằm
tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ.
Cho thuê QSDĐ:
Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền cho thuê. Giao dịch này
phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Hai bên trong giao dịch phải đến cơ quan
quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày sau khi
hợp đồng có hiệu lực. Nội dung chính của hợp đồng là bên thuê phải sử dụng đất đúng
theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam kết trước đây để có được QSDĐ.
Thế chấp QSDĐ:
Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy chứng nhận QSDĐ tại
các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao dịch thế chấp phải được thực hiện
thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay. Nếu đến hạn thanh
toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền sử
dụng với tư cách là người sử dụng đất mới.
Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn từ các tổ
chức tín dụng địa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường được coi là nguồn cấp vốn
cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền của Trung Quốc [22].
c. Singapore
Trong cuốn Bình ổn giá quyền sử dụng đất đô thị ở Việt Nam” Hoàng Việt và
Hoàng Văn Cường (2008) cho biết:
Singapore là quốc gia phát triển có thu nhập quốc dân bình quân đầu người cao,
vấn đề giải quyết nhà ở cho dân cư thuộc các thành phần khác nhau không phải là một
vấn đề đơn giản. Chính phủ Singapore vẫn phải có những h trợ tài chính đáng kể cho
những người thuộc diện thu nhập không cao thông qua các cơ quan chuyên trách của
mình. Hơn 80% dân số, tương đương với 3,5 triệu người dân được sống trong những
căn hộ do Ủy ban Phát triển nhà ở Singapore đầu tư. Hiện nay, Ủy ban này quản lý
hơn 880.000 căn hộ, trong đó hơn 90% thuộc sở hữu cá nhân.

36. 24
Chương trình nhà ở của Singapore có được thành công trên là nhờ kết hợp nhiều
yếu tố. Quy hoạch các khu chung cư được thiết kế hợp lý ngay từ đầu nhằm mang lại
trí tưởng tượng sáng tạo và tăng sức hấp dẫn cho người mua. Diện tích m i căn hộ
cũng khác nhiều so với cách đây 40 năm, trước kia người dân chỉ cần những căn hộ có
diện tích 35,0 m2
, nay tối thiểu phải 60,0 m2
với 2 - 3 phòng ngủ.
Ủy ban phát triển nhà được thành lập từ những năm 80 của thế kỷ XX với dự
định chỉ xây nhà cho thuê, nhưng 4 năm sau, Chính phủ quyết định phải bán những
căn hộ đó. Thủ tướng Lý Quang Diệu cho rằng, phải để người dân sở hữu một tài sản
nào đó để họ gắn bó, chăm lo nó và cho cả đất nước. Để dân chúng có thể muađược
nhà, Chính phủ cung cấp các khoản vay sao cho m i tháng họ có thể trích dưới 20%
thu nhập trả tiền mua nhà, đồng thời thiết lập Qu nhà ở Trung ương (một dạng của
qu bảo hiểm) bắt buộc cả xã hội tham gia, giá bán nhà được trợ cấp sẽ thấp hơn giá thị
trường.
Các nhà kiến trúc, xây dựng cũng rất quan tâm tới tính cộng đồng vì Singapore
mang đặc tính đa văn hóa với nhiều dân tộc cùng chung sống. Đồng thời, m i khu nông
thôn lại có bản sắc riêng. Đặc biệt, những cá nhân có nhu cầu mua căn hộ gần nơi ở
của bố mẹ sẽ được ưu tiên và được trợ cấp nhiều hơn.
Sang những năm 90, Chính phủ có chương trình đổi mới khu căn hộ cũ để nó tiếp
tục hấp dẫn và người dân không di chuyển sang các khu mới. Ngoài ra, Chính phủ có
hệ thống tái phát triển khu cũ bằng cách tăng cường xây dựng các khu mới xen kẽ.
Những hộ nào sống ở căn hộ đó 40 năm có thể di rời sang khu căn hộ mới gần đấy hấp
dẫn hơn, những gia đình trẻ chưa có điều kiện có thể ở khu căn hộ cũ.
Nhằm thu hút đầu tư trong nước vào chương trình nhà ở, tháng 7- 2003,
Singapore thực hiện chính sách công ty hóa các cơ quan trực thuộc Ủy ban Phát triển
nhà như xây dựng, thiết kế…và một trong các công ty tư nhân nổi tiếng là Subana.
Năm 2006, Chính phủ mở rộng các dự án và áp dụng nguyên tắc thị trường một cách
mạnh mẽ hơn [26].
1.3.2. Tổng quan việc thực hiện một số quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.3.2.1 Tình hình giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng.
Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Trong giai
đoạn từ năm 1990 đến năm 2000 Nhà nước đã trao quyền sử dụng bằng hình thức giao
đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê có thu tiền sử

37. 25
dụng đất, cho thuê đất cho khoảng 13 triệu hộ gia đình, cá nhân (trong đó có 60.000
hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh nghiệp nhà nước;
70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân nước ngoài. Nhu cầu
sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội được đáp ứng, Nhà nước đã
phân bố qu đất cho các mục đích sử dụng và giảm diện tích đất chưa sử dụng. Tổng
diện tích đất đã được Nhà nước giao và cho thuê đến tháng12 2003 là 25.160.119 ha,
chiếm 76,40% tổng diện tích tự nhiên cả nước [5].
Theo tác giả Đào Trung Chính trong bài viết Một số vấn đề về quyền sử dụng đất
trong thị trường bất động sản”: Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn
thiện đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường QSDĐ, góp phần sử dụng đất hiệu quả,
thúc đẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây
dựng, dịch vụ phát triển. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, việc giao đất, cho
thuê đất còn có những hạn chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng đất
cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều dự án được giao đất
nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không có khả năng đầu tư trên đất,
đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích; tình trạng quy hoạch treo” khá
phổ biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ rất chậm, ảnh hưởng lớn đến các hoạt
động giao dịch bất động sản cũng như việc thực hiện các QSDĐ; việc thu hồi đất, giải
phóng mặt bằng để giao đất cho các nhà đầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao
đất, cho thuê đất còn nặng về cơ chế xin - cho”, việc thực hiện đấu giá QSDĐ hiện mới
chỉ trong giai đoạn đầu làm thử, có sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà nước
quyết định và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ đó tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai,
kinh doanh bất động sản trái phép; giá đất trên thực tế có xu hướng tăng không phù
hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn định kinh tế - xã hội.
1.3.2.2 Công tác cấp giấy chứng nhận.
Theo Nguyễn Đình Bồng và Ctg (2012) [5]: Giấy chứng nhận đã cấp là chứng
thư pháp lý quan trọng xác định mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất.
Cấp Giấy chứng nhận giúp Nhà nước nắm chắc đất đai đến từng thửa đất, từng chủ sử
dụng và tạo điều kiện để tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thực hiện các quyền và nghĩa vụ
của mình theo quy định của pháp luật, sử dụng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả, tạo điều
kiện cho việc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, góp phần giải quyết vướng

38. 26
mắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng nhằm thúc đẩy các dự án đầu tư
phát triển kinh tế - xã hội.
Trong thời gian qua các địa phương đã và đang tập trung thực hiện Nghị quyết số
07/2007/QH12 đến năm 2009 thực hiện Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ.
Ngành Quản lý đất đai tổ chức cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác găn liền với đất, việc thống nhất một loại Giấy chứng nhận đã tạo
thuận lợi cho việc chuyển nhượng nhà đất góp phần thúc đẩy thị trường nhà đất phát
triển và hoạt động lành mạnh. Đây là nhiệm vụ trọng tâm của ngành nên đã tập trung
chỉ đạo, tổ chức thực hiện quyết liệt, kết quả đến nay: Trên địa bàn cả nước đã cấp
được 30.248.000 Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân và tổ chức với diện tích
cần cấp 16.976.000 ha. Trong đó: đất sản xuất nông nghiệp đạt 85% tổng diện tích, đất
lâm nghiệp đạt 86,3% diện tích, đất ở nông thôn đạt 82,1% diện tích, đất ở đô thị đạt
63,5% diện tích, đất chuyên dùng đạt 54,9% diện tích, đất cơ sở tôn giáo đạt 81,6%
diện tích. Trong đó, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất trong hơn 01 năm qua, cả nước đã cấp được 1.348.152
Giấy với diện tích 898.030 ha.
Đến nay, trên địa bàn cả nước đã căn bản hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất lần đầu với tỷ lệ cấp giấy chứng nhận đạt 94.9% diện tích cần cấp. Kết quả
cấp giấy chứng nhận cụ thể đối với từng loại đất như sau: đất sản xuất nông nghiệp đạt
90,1% tổng diện tích, đất lâm nghiệp đạt 98,1% diện tích, đất ở nông thôn đạt 94,4%
diện tích, đất ở đô thị đạt 96,7 diện tích, đất chuyên dùng đạt 84,8% diện tích, đất cơ
sở tôn giáo đạt 81,1% diện tích.
1.3.2.3 Thị trường quyền sử dụng đất.
Thị trường QSDĐ là thị trường giao dịch về các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn. Các quy định của pháp Luật Đất đai
từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất đai có tác dụng thúc đẩy mạnh mẽ thị
trường QSDĐ.
a) Về tình hình chuyển nhượng QSDĐ:
Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân
khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh. Người sử dụng
đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được

39. 27
nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn,mỗi năm
có khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia định nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu
thông qua con đường chuyển nhượng QSDĐ. Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn
một số tồn tại như chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện có điều kiện
đã không h trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông thôn, có đến trên
50% số vụ chuyển nhượng QSDĐ không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm
quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp [8].
b) Về tình hình cho thuê đất, cho thuê lại đất:
Quy định của pháp luật về quyền cho thuê đất, cho thuê lại đất đã có tác dụng
tích cực trong việc đầu tư trên đất. Tuy nhiên, việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê
lại đất còn có tồn tại: nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phía các cơ quan
nhà nước đã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại, cụ thể như nhiều cơ
quan hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang cho thuê đất làm văn phòng, nhà
xưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trên đất được Nhà nước giao theo chế độ không thu
tiền sử dụng đất (riêng các cơ quan hành chính sự nghiệp hiện đang cho thuê khoảng
1.319.457 m2
); nhiều hộ gia đình, cá nhân dành đất, mặt bằng, nhà ở cho thuê để làm
cửa hàng, cơ sở dịch vụ môi giới, văn phòng hoặc cho sinh viên, người lao động,
người nước ngoài thuê để ở mà không đăng ký với cơ quan nhà nước [8].
c) Về thế chấp QSDĐ:
Việc thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ thực sự đã phát huy được nguồn vốn
đầu tư đất đai, góp phần đáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh. Người
sử dụng đất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn. Trình tự, thủ tục để thực hiện
quyền thế chấp đã được cải cách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cả người đi vay và
người cho vay. Việc thế chấp QSDĐ để vay vốn tăng dần qua các năm (dư nợ cho vay
có bảo đảm bằng QSDĐ năm 1998 tăng 7,3 lần so với năm 1993, năm 2001 tăng 3,1
lần so với năm 1998). Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này cũng đã bộc lộ một số
bất cập: pháp luật quy định tính giá đất cao hơn nhiều lần, vì vậy số tiền được vay
không tương xứng với giá trị thực của QSDĐ; GCN được cấp chưa nhiều; chưa có cơ
quan đăng ký thế chấp phù hợp; chưa có hệ thống dữ liệu thông tin đất đai [8].
d) Về tình hình góp vốn QSDĐ:
Sự phát triển nhanh cả về số lượng và quy mô của các cơ sở sản xuất kinh doanh

40. 28
từ các thành phần kinh tế và sự gia tăng của đầu tư nước ngoài vào nước ta dẫn đến sự
liên doanh, liên kết trong đầu tư, sản xuất, kinh doanh mà chủ yếu là thông qua việc
góp vốn bằng QSDĐ, đặc biệt là trong liên doanh với nước ngoài (tổng giá trị góp vốn
bằng QSDĐ đã lên tới 3 tỷ USD). Tuy nhiên, hiện nay nhiều vấn để nảy sinh trong quá
trình liên doanh, liên kết nhưng chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết như QSDĐ khi cổ
phần hóa doanh nghiệp, khi doanh nghiệp liên doanh chuyển sang doanh nghiệp 100%
vốn đầu tư nước ngoài, khi doanh nghiệp phá sản hoặc giải thể [8].
e) Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam:
Việc thực hiện các QSDĐ tuy đã được pháp luật quy định song những quy định
còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa
đồng bộ, trong đó có thủ tục kê khai đăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ quan dịch vụ
chưa có kế hoạch và còn yếu kém về năng lực, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều
văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đất đai để
chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn QSDĐ. Do những tồn
tại nêu trên, các hoạt động chuyển QSDĐ phi chính quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi tác
động xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý,
sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân [8].
1.3.3. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất tại một số tỉnh thành ở Việt Nam
1.3.3.1. Thành phố Hà Nội
Hiện nay trên toàn địa bàn thành phố việc chuyển quyền sử dụng đất đô thị diễn
ra hết sức phức tạp nhưng nó vẫn đang được UBND thành phố phối hợp với các cơ
quan dần đi vào nề nếp.
Trên cơ sở giá trị quyền sử dụng đất và các quyền của người sử dụng đất theo
Luật Đất đai quy định. UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định
số24/2014/QD- UBND ngày 20/6 /2014 quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của
UBND thành phố được Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về
đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất, đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ
gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân
nước ngoài, chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất vườn, ao xen kẹt

41. 29
trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Quyết định ban hành đã tháo gỡ vướng mắc khó khăn cho các chủ sử dụng đất trong
việc thực hiện các quyền sử dụng đất cũng như trong việc cấp GCN lần đầu góp phần
tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Thành phố Hà Nội đã giải phóng mặt bằng thực hiện một số dự án đầu tư xây
dựng các công trình trọng điểm phục vụ dân sinh, các công trình công cộng. Tập trung
giải quyết các vấn đề khó khăn phức tạp tái định cư, hậu giải phóng mặt bằng. Tập
trung triển khai và xây dựng các khu tái định cư tập trung của thành phố với khả năng
bố trí tái định cư phục vụ công tác tái định cư cho cac dự án. Bổ sung qu nhà đất thành
phố để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng một số quận.
Tính đến ngày 16/3/2018, trên địa bàn Thành phố đã thực hiện cấp Giấy chứng
nhận và đăng ký kê khai đất đai lần đầu đạt 98,9% (1.535.543 thửa,1.551.951 thửa);
cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà tại dự án phát triển nhà ở đạt 90,32%
(161.028 căn,178.278 căn); cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà tái định cư đạt
92,11% (12.920 căn 14.027 căn); cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sau
dồn điền đổi thửa đạt 99,01% (616.704 622.861 GCN), cấp Giấy chứng nhận cho các
tổ chức đạt 89,54% (17.233 19.247 thửa đất).( Nguồn: Cổng giao tiếp điện tử Hà Nội )
1.3.3.2. Thành phố Đà Nẵng
Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng đã ký Quyết định số 3935/KH-UBND theo dõi tình
hình thi hành pháp luật về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
trên địa bàn năm 2017.
Việc dùng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để thế chấp rất phổ biến.
Đối với loại tài sản này, khi mang ra thế chấp cần phải đăng ký với cơ quan có thẩm
quyền để Nhà nước có thể quản lý nhà ở, đất đai một cách có hiệu quả. Việc đăng ký
thế chấp loại tài sản này phải tuân theo những quy định của pháp luật, cụ thể tại Thông
tư liên tịch 09/ 2016 /TTLT-BTP-BTNMT ngày 23 /06/ 2016 quy định nguyên tắc
đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp hồ sơ đăng ký hợp lệ có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc
Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì việc đăng ký thế chấp được
thực hiện trong ngày nhận hồ sơ; nếu nộp hồ sơ đăng ký sau ba (03) giờ chiều thì việc
đăng ký thế chấp được thực hiện chậm nhất trong ngày làm việc tiếp theo.