Dokumen tersebut membahas beberapa metode untuk menilai kelayakan investasi, yaitu Net Present Value (NPV), Equivalent Annual Cost (EAC), Profitability Index (PI), Internal Rate of Return (IRR), dan Modified Internal Rate of Return (MIRR). Metode-metode tersebut digunakan untuk membandingkan nilai sekarang dari arus kas masuk dan keluar suatu proyek investasi.

1. Kriteria keputusan Investasi
Bab ini menjelaskan tentang bagaimana seorang manajer seharusnya memilih investasi yang
paling menguntungkan.
Pada bab ini, akan ada 4 metode yang akan dipelajari dalam menentukan investasi yang paling
metode, yaitu :
• Net Present Value (NPV)
• Equivalent Annual Cost (EAC)
• Profitability Index (PI)
• Internal Rate of Return (IRR)
• Modified Internal Rate of Return (MIRR)
1. Net Present Value
Dalam net present value kita menilai perbedaan antara nilai sekarang dari arus kas masuk (cash
inflow) dan arus kas keluar (cash outflow). NPV memperkirakan jumlah kekayaan yang
diciptakan proyek.
Kriteria keputusan : Proyek investasi diterima apabila cash inflow lebih tinggi dibanding cash
outflow (NPV bernilai positif). Apabila cash outflow lebih besar dibanding cash inflow
(NPV negative) maka proyek tersebut ditolak
NPV dihitung dengan rumus :
Net Present
Value (𝑁𝑃𝑉)
=
Cash Flow
for Year 0 (𝐶𝐹0)
+
Cash Flow
for Year 1 (𝐶𝐹1)
(1+
Discount
Rate (𝑘)
)
1 +
Cash Flow
for Year 2 (𝐶𝐹2)
(1+
Discount
Rate (𝑘)
)
2 + ⋯ +
Cash Flow
for Year 𝑛 (𝐶𝐹 𝑛)
(1+
Discount
Rate (𝑘)
)
𝑛
Misal :
Pak Wendi hendak berinvestasi di ranah kuliner, yakni Martabak. Terdapat 2 opsi investasi :
a. Proyek Marmud memiliki nilai investasi Rp. 20.000.000. Investasi tersebut akan
memberikan hasil sebanyak Rp. 5.000.000 setiap tahunnya selama 5 tahun. Nilai bunga
yang diberikan sebesar 2.5%. Apakah investasi ini sebaiknya diambil Pak Wendi?
Jawab :
Net Present
Value (𝑁𝑃𝑉)
= −20.000.000 +
5.000.000
(1+0.025)1 +
5.000.000
(1+0.025)2 +
5.000.000
(1+0.025)3 +
5.000.000
(1+0.025)4 +
5.000.000
(1+0.025)5
Net Present
Value (𝑁𝑃𝑉)
= −20.000.000 + 4.878.048 + 4.759.071 + 4.642.997 + 4.529.753
+ 4.419.271
Net Present
Value (𝑁𝑃𝑉)
= −20.000.000 + 23.229.140 = 𝑅𝑝. 3.229.140
Karena NPV bernilai positif, maka Proyek ini dapat diambil oleh Pak Wendi

2. Rumus di atas dapat kita sederhanakan menjadi :
Net Present
Value (𝑁𝑃𝑉)
=
Cash Flow
for Year 0 (𝐶𝐹0)
+ [𝐶𝑎𝑠ℎ 𝐹𝑙𝑜𝑤 ×
(1 − (1 + 𝑘)−𝑛
)
𝑘
]
Rumus di atas tidak bisa dipakai jika investasi yang dihasilkan setiap tahunnya berbeda. Misal
dalam kasus pak Wendi di atas, alih – alih menerima 5.000.000 per tahun, di tahun terakhir pak
Wendi hanya menerima 4.000.000. Maka rumus di atas hanya berlaku pada 4 tahun pertama,
sedangkan tahun terakhir dihitung dengan cara manual seperti rumus pertama. Rumus kedua
hanya bisa dipakai jika nominal investasi yang diterima per tahunnya dalah sama.
Jika semisal seorang investor dihadapkan pada 2 pilihan investasi, maka investasi dengan hasil
lebih besarlah yang dipilih.
2. Equivalent Annual Cost
Sebelum masuk lebih dalam, ada baiknya mengetahui macam – macam investasi.
Dalam konteks ini, kita akan membahas 2 macam investasi, yaitu :
• independent investment project: proyek yang berdiri sendiri dan dapat dilakukan tanpa
mempengaruhi penerimaan atau penolakan proyek lain.
• mutually exclusive project : mencegah proyek lain agar tidak diterima.
Untuk proyek independen kita bisa menghitungnya dengan metode NPV. Proyek diterima jika
NPV bernilai positif, dan ditolak jika negatif
Jika Proyek mutual eksklusif (ketika membandingkan 2 investasi), maka perhitungan kriteria
investasi dilakukan dengan EAC dalam 2 syarat, yakni :
• Jika NPV kedua investasi sama
• Jika NPV kedua investasi sama namun berbeda tahun
Rumus EAC :
Equivalent
Annual Cost (𝐸𝐴𝐶)
=
𝑃𝑉 of Costs
Annuity Present Value
Interest Factor
=
𝐶𝐹0+
𝐶𝐹1
(1+𝑘)1+
𝐶𝐹2
(1+𝑘)2+⋯+
𝐶𝐹 𝑛
(1+𝑘) 𝑛
(
1
𝑘
−
1
𝑘(1+𝑘) 𝑛)
=
𝑁𝑃𝑉
(
1
𝑘
−
1
𝑘(1+𝑘) 𝑛)
Jika NPV membandingkan cash flow dari suatu investasi, EAC melihat investasi dari segi cost-
nya.
Misal : Pak Bendi akan investasi kepada salah satu perusahaan dari dua perusahaan. Kedua
perusahaan itu memiliki jangka waktu investasi 5 tahun. Setelah dihitung NPVnya, ternyata nilai
NPV keduanya sama yaitu 3.000.000. Investasi A memiliki nilai bunga 2%, sedangkan investasi
B memiliki nilai bunga 3%. Maka kita dapat langusng menghitungnya dengan :
Investasi A :
3.000.000
(
1
0.02
−
1
0.02(1+0.02)5)
= 636.475
Investasi B :
3.000.000
(
1
0.03
−
1
0.03(1+0.03)5)
= 655.063

3. Setelah memperoleh nilai EAC dari kedua investasi, maka Pak Bendi memilih Investasi
B
Alternatif rumus EAC :
𝐶𝐹0
(
1
𝑘
−
1
𝑘(1+𝑘) 𝑛)
+
𝐶𝐹1 → 𝑆𝑒𝑙𝑎𝑚𝑎 𝑐𝑜𝑠𝑡 𝑝𝑒𝑟 𝑡𝑎ℎ𝑢𝑛𝑛𝑦𝑎 𝑠𝑎𝑚𝑎
3. Profitability Index
Profitability Index (PI) atau Indeks Profitabilitas adalah metode penghitungan kelayakan proyek
dengan membandingkan antara jumlah present value nilai arus kas dengan nilai investasi dari
proyek.
Jika PI bernilai > 1, maka proyek diterima
Jika PI bernilai < 1, maka proyek ditolak
PI dapat dihitung dengan rumus:
𝑃𝐼 =
𝐶𝑎𝑠ℎ 𝐹𝑙𝑜𝑤
𝑓𝑜𝑟 𝑌𝑒𝑎𝑟 1 ( 𝐶𝐹1)
(1 +
𝐷𝑖𝑠𝑐𝑜𝑢𝑛𝑡
𝑅𝑎𝑡𝑒 ( 𝑘)
)
1 +
𝐶𝑎𝑠ℎ 𝐹𝑙𝑜𝑤
𝑓𝑜𝑟 𝑌𝑒𝑎𝑟 2 ( 𝐶𝐹2)
(1 +
𝐷𝑖𝑠𝑐𝑜𝑢𝑛𝑡
𝑅𝑎𝑡𝑒 ( 𝑘) )
2 + ⋯ +
𝐶𝑎𝑠ℎ 𝐹𝑙𝑜𝑤
𝑓𝑜𝑟 𝑌𝑒𝑎𝑟 𝑛 ( 𝐶𝐹𝑛)
(1 +
𝐷𝑖𝑠𝑐𝑜𝑢𝑛𝑡
𝑅𝑎𝑡𝑒 ( 𝑘) )
𝑛
𝐶𝐹0
Contoh :
Diperoleh data investasi dari suatu perusahaan sebagai berikut, bunga 3% :
Year Expected cash flow
0 $45,000
1 $10,000
2 $12,000
3 $8,000
4 $15,000
Masukkan pada rumus diatas, kita dapat :
𝑃𝐼 =
10000
(1.03)1 +
12000
(1 + .03)2 +
8000
(1.03)3 +
15000
(1 + .03)4 +
10000
(1 + .03)5
45000
𝑃𝐼 = 0.92
Maka dalam kasus ini, investasi kita tolak karena PI < 1

4. 4. Internal Rate of Return
Tingkat pengembalian internal adalah tingkat diskonto yang membuat nilai NPV dari semua
arus kas dari proyek tertentu sama dengan nol. Perhitungan IRR bergantung pada formula yang
sama seperti NPV.
Rumus IRR adalah sebagai berikut :
Net Present
Value
=
Cash Flow
for Year 0 (𝐶𝐹0)
+
Cash Flow
for Year 1 (𝐶𝐹1)
(1+
Internal Rate
of Return (𝐼𝑅𝑅)
)
1 +
Cash Flow
for Year 2 (𝐶𝐹2)
(1+
Internal Rate
of Return (𝐼𝑅𝑅)
)
2 + ⋯ +
Cash Flow
for Year 𝑛 (𝐶𝐹 𝑛)
(1+
Internal Rate
of Return (𝐼𝑅𝑅)
)
𝑛 = 0
Kriteria keputusan : Terima proyek jika IRR lebih besar dari tingkat pengembalian yang
diperlukan atau tingkat diskonto yang digunakan untuk menghitung NPV dari proyek, dan
tolaklah sebaliknya.
Contoh Soal : PT. Wendi melakukan investasi dengan biaya $100.000. Investasi tersebut
diperkirakan akan memberikan arus masuk $35.000 setiap tahunnya selama 3 tahun. Berapa IRR
nya apabila tingkat diskonto 5%? Apakah Investasi diterima?
Jawab:
-100000 +
35000
(1+
Internal Rate
of Return (𝐼𝑅𝑅)
)
1 +
35000
(1+
Internal Rate
of Return (𝐼𝑅𝑅)
)
2 +
35000
(1+
Internal Rate
of Return (𝐼𝑅𝑅)
)
3 = 0
IRR = 0.0247 ~ 2%
IRR lebih kecil dari tingkat diskonto maka proyek ditolak
5. Modified Internal Rate of Return
MIRR menata ulang arus kas proyek sehingga hanya ada satu perubahan dalam tanda arus kas
selama umur proyek. Ada dua langkah untuk menghitung MIRR.
1. Ubah arus kas proyek dengan mendiskontokan arus kas negatif di masa depan kembali ke
masa sekarang menggunakan tingkat diskonto. Nilai sekarang dari arus kas negatif masa
depan ini kemudian ditambahkan ke pengeluaran awal untuk membentuk aliran arus kas
proyek yang dimodifikasi
2. MIRR = IRR
MIRR membicarakan bagaimana jika dalam suatu investasi terdapat dua atau lebih cash outflow.
Misal contoh di atas, jika pada tahun kedua investasi yang didapat $50.000, dan pada tahun ketiga
terdapat cash outflow sebesar $10.000, maka $10.000 itu kita taruh pada tahun ke 0, dengan
mengcari PV-nya pada tingkat bunga yang tertera yaitu 10% :
100000 + 9151 =
35000
(1 +
Internal Rate
of Return (𝐼𝑅𝑅)
)
1 +
50000
(1 +
Internal Rate
of Return (𝐼𝑅𝑅)
)
2

5. MIRR = 109.151 =
35000
(1+
Internal Rate
of Return (𝐼𝑅𝑅)
)
1 +
50000
(1+
Internal Rate
of Return (𝐼𝑅𝑅)
)
2
MIRR = 0.1278 ~ 12%
Maka Proyek diterima
6. Payback Period
Periode pengembalian untuk peluang investasi adalah jumlah tahun yang diperlukan untuk
memulihkan pengeluaran kas awal yang diperlukan untuk melakukan investasi.
Kriteria Keputusan: Terima proyek jika periode pengembalian kurang dari jumlah tahun
maksimum yang ditentukan sebelumnya.
Contoh :
Proyek Nusa Bangsa membutuhkan initial cash outlay sebesar $10.000. Proyek tersebut
memberikan imbalan hasil selama 3 tahun sebesar $5000, $5000, dan $1000. Apakah proyek
tersebut sebaiknya diambil?
Jawab :
Proyek Nusa Bangsa mengembalikan dana investasi sebesar $10.000 dalam 2 tahun dari jumlah
tahun maksimum yang telah ditentukan sebelumnya. Maka proyek ini dapat diterima.
Kekurangan :
• mengabaikan nilai waktu dari uang
• mengabaikan arus kas yang dihasilkan oleh proyek di luar akhir periode pengembalian.
• menggunakan kriteria cutoff sewenang-wenang.
Jika membandingkan 2 atau lebih investasi, maka investasi yang lebih baik adalah investasi yang
memberikan cash inflow lebih banyak setelah payback period-nya.