Kriteria investasi

1. KRITERIA INVESTASI
THP 2021

2. Kriteria Investasi
 Kriteria investasi adalah alat ukur yang menentukan apakah suatu proyek
layak untuk dilaksanakan atau tidak layak untuk dilaksanakan.
1. Net Present Value (NPV)
2. Internal Rate of Return (IRR)
3. Profitability Ratio
4. Net Benefit-Cost Ratio (Net B/C)
5. Gross Benefit-Cost Ratio (Gross B/C)

3. 1. NPV (Net Present Value)
 Yaitu selisih antara present value dari benefit dan present value dari biaya.
 Untuk menghitung NPV, terlebih dahulu kita harus mengetahui berapa PV kas
bersihnya. PV kas bersih dapat dicari dengan cara membuat dan menghitung
cash flow perusahaan selama umur investasi tertentu.
 NPV positif  maka investasi diterima
 NPV negative  sebaiknya investasi ditolak

4. Contoh soal NPV
 Bila diketahui, suatu proyek pembangunan rumah sakit bernilai Rp.
173.000.000. nilai tersebut merupakan nilai dari biaya pengadaan, biaya
persiapan operasi dan biaya proyek.
Umur proyek ini adalah 4 tahun, dengan proceed (selisih dari manfaat yang
diperoleh dikurangi dengan biaya operasi dan pemeliharaan system untuk tiap
tahunnya adalah:
nilai tahun 1: Rp. 55.800.000
nilai tahun 2: Rp. 74.500.000
nilai tahun 3: Rp. 97.200.000
nilai tahun 4: Rp. 108.450.000
dengan mempertimbangkan bahwa nilai inflasi di Indonesia sebesar 7% per
tahun, apakah anda akan mau melakukan usaha tersebut?

5. Penyelesaian NPV
 Nilai investasi Rp. 173.000.000
Tahun ke- Cash flow Disc. Factor
(7%)
Nilai PV
1 55.800.000 0,934 52.149.532,7
2 74.500.000 0,873 65.071.185,3
3 97.200.000 0,816 79.346.938,8
4 108.450.000 0,7629 82.742.046,2
335.950.000 279.309.703
𝑁𝑃𝑉 =
55.800.000
(1 + 0,07)1
=
55.800.000
(1,07)
𝑁𝑃𝑉 =
74.500.000
(1 + 0,07)2
=
74.500.000
(1,1449)
𝑁𝑃𝑉 =
97.200.000
(1 + 0,07)3
=
97.200.000
1,225
𝑁𝑃𝑉 =
108.450.000
(1 + 0,07)4 =
108.450.000
1,3107
𝑁𝑃𝑉 = 𝑁𝑖𝑙𝑎𝑖 𝑃𝑉 − 𝑁𝑖𝑙𝑎𝑖 𝐼𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑎𝑠𝑖
= 279.309.703 – 173.000.000
= 106.309.703
𝑵𝑷𝑽 > 𝟎 (𝑷𝒐𝒔𝒊𝒕𝒊𝒗𝒆)
𝐷𝑖𝑠𝑐. 𝐹𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟:
1
(1 + 𝑖)𝑛
Disc. Fak:
1
(1+0.07)1 =

6. 2. Profitability Index (PI)
 Profitability index (PI) merupakan rasio aktivitas dari jumlah nilai sekarang
penerimaan bersih dengan nilai sekarang pengeluaran investasi selama umur
investasi.
 Rumus yang digunakan untuk menentukan PI adalah:
 Apabila PI lebih besar (>) dari 1 maka diterima
 Apabila PI lebih kecil (<) dari 1 maka ditolak

7. 3. Internal Rate of Return (IRR)
 Internal rate of return (IRR) merupakan alat untuk mengukur tingkat
pengembalian hasil intern. Ada dua cara yang digunakan untuk mencari IRR.
 Perhitungan IRR menggunakan cara trial & error (coba-coba), Ketika
menentukan besarnya discount rate/tingkat bunga

8. 3. Internal Rate of Return IRR
 Pada suku bunga IRR akan diperoleh NPV=0. artinya suku bunga yang dapat diberikan investasi yang
memberikan NPV=0, syarat utamanya adalah IRR>suku bunga MARR
 Untuk memperoleh hasil akhir dari perhitungan IRR, maka kita harus mencari discount rate yang
menghasilkan NPV positif.
 Setelah itu cari discount rate yang menghasilkan NPV negatif
Kriteria investasi berdasarkan nilai
IRR
• IRR<MARR, artinya bahwa usaha
atau proyek tersebut tidak layak
secara finansial
• IRR=MARR, maknanya usaha atau
proyek tersebut berada dalam
keadaan break even point.

9. Contoh soal IRR
 Bila diketahui, suatu proyek pembangunan rumah sakit bernilai Rp.
173.000.000. nilai tersebut merupakan nilai dari biaya pengadaan, biaya
persiapan operasi dan biaya proyek.
Umur proyek ini adalah 4 tahun, dengan proceed (selisih dari manfaat yang
diperoleh dikurangi dengan biaya operasi dan pemeliharaan system untuk tiap
tahunnya adalah:
nilai tahun 1: Rp. 55.800.000
nilai tahun 2: Rp. 74.500.000
nilai tahun 3: Rp. 97.200.000
nilai tahun 4: Rp. 108.450.000
dengan mempertimbangkan bahwa nilai inflasi di Indonesia sebesar 7% per
tahun, apakah anda akan mau melakukan usaha tersebut?
 Jika diasumsikan bahwa MARR adalah 10%, hitung nilai NPV dan IRR nya.

10. Contoh soal IRR
 Tahap I. terlebih dahulu siapkan table cash flow dari proyek
 nilai tahun 1: Rp. 55.800.000
nilai tahun 2: Rp. 74.500.000
nilai tahun 3: Rp. 97.200.000
nilai tahun 4: Rp. 108.450.000

11. Contoh soal IRR
 Tahap II. Memilih discount factor tertentu untuk
mencapai NPV=0
 Dicoba dengan menggunakan factor diskonto 30%.
 NPV = -173.000.000 +
55.800.000
(1+0,3)1 +
74.500.000
(1+0,3)2 +
97.200.000
(1+0,3)3 +
108.450.000
(1+0,3)4
 NPV = -173.000.000+
55.800.000
1,3
+
74.500.000
1,69
+
97.200.000
2,197
+
108.450.000
2,8561
 NPV = -173.000.000 + 42.923.076 + 44.082.840+ 44.242.148 + 37.971.359
 NPV = -3.780.576

12.  Tahap III. Memilih discount factor tertentu untuk mencapai NPV = 0
 Jika NPV yang diperoleh masih negative, sedangkan yang diharapkan adalah nol, maka pilih lagi
discount factor dengan harapan NPV = 0
 Dicoba dengan menggunakan factor diskonto/discount factor 10%
NPV = -173.000.000 +
55.800.000
(1+0,1)1 +
74.500.000
(1+0,1)2 +
97.200.000
(1+0,1)3 +
108.450.000
(1+0,1)4
NPV = -173.000.000+
55.800.000
1,1
+
74.500.000
1,21
+
97.200.000
1,331
+
108.450.000
1,4641
NPV = -173.000.000 + 50.727.272 + 61.570.247+ 73.027.798 +
74.072.809
NPV = -173.000.000 + 259.398.126
NPV = 86.398.126  jadi nilai NPV nya adalah Rp. 86.398.126

13.  Tahap IV. Interpolasi antar factor Diskonto
 Karena NPV yang diperoleh positif dan negative, maka kita harus membuat interpolasi antar factor
diskonto agar tercapai NPV = 0
Keterangan:
IRR : Internal rate of return
I1 : tingkat diskonto yang menghasilkan NPV+
I2 : tingkat diskonto yang menghasilkan NPV-
NPV1 : Net present value bernilai positif
NPV2 : net present value bernilai negatif
IRR = 10% +
86.398.126
86.398.126 −(−3.780.576 )
x (30% - 10%)
IRR = 10% +
86.398.126
90.178.702
(20%)
IRR = 29,1%

14. 4. Net Benefir Cost Ratio (Net B/C)
 Net B/C = perbandingan antara jumlah NPV positif dengan jumlah NPV
negative
 Net B/C menunjukkan gambaran berapa kali lipat benefit akan diperoleh dari
biaya yang dikeluarkan.

15. Contoh
 Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan untuk membangun industry
pengolahan hasil pertanian, diketahui:
dana investasi : Rp. 35.000.000, dialokasikan selama 2 tahun, yaitu tahun
persiapan Rp. 20.000.000 dan tahun pertama Rp. 15.000.000. kegiatan pabrik
dimulai setelah tahun ke-2 dari pengembangan konstruksi.
Jumlah biaya operasi dan pemeliharaan berdasarkan rekapitulasi dari
berbagai biaya pada tahun kedua sebesar Rp. 5.000.000 per tahun dan untuk
tahun-tahun berikutnya berdasarkan table 1.
benefit dari kegiatan industry ini adalah jumlah produksi dari pengolahan
hasil-hasil pertanian. Kegiatan produksi dimulai pada tahun kedua dengan
jumlah penghasilan Rp. 10.000.000, sedang tahun-tahun berikutnya seperti
terlihat pada table 1. berdasarkan data diatas, apakah rencana pembukaan
industry yang mengolah hasil pertanian tersebut layak untuk dikembangkan
dengan diskon factor sebesar 18%.

16. Dalam Rp.000

17. Net Benefit-Cost Ratio
-32.711.870
44.825.582
Net B/C =
44.825.582
−(−32.711.870)
= 1,3703
Hasil perhitungan menunjukkan
bahwa Net B/C>1, berarti proyek
tersebut layak untuk dikerjakan.

18. Gross Benefit-Cost Ratio (Gross B/C)
 Gross B/C = perbandingan antara jumlah present value benefit (PV Benefit)
dengan Present Value biaya (PV cost).
Jika Gros B/C>1, berarti proyek (usaha) layak dikerjakan
Jika Gross B/C<1, berarti proyek tidak layak untuk dikerjakan
Jika Gross B/C = 1, berarti proyek dalam keadaan BEP

19. Gross B/C =
69.080.000
57.966.000
= 1,19
B= benefit * D.F 18%
C= total cost * D.F 18%