Dokumen tersebut membahas tentang keputusan investasi yang meliputi beberapa metode penilaian investasi seperti Accounting Rate of Return, Payback Period, Net Present Value, Internal Rate of Return, dan Profitability Index. Dokumen tersebut juga memberikan contoh perhitungan keputusan investasi pada suatu kasus.

1. KEPUTUSAN INVESTASI
Pada prinsipnya semua keputusan yang diambil oleh manajer keuangan
baik yang menyangkut keputusan investasi, keputusan pembelanjaan dan
kebijakan dividen memiliki tujuan yang sama. Semua itu mensyaratkan suatu
estimasi hasil yang diharapkan dan risiko atau kemungkinan tidak
diperolehnya hasil seperti yang diharapkan.
Keputusan investasi mempunyai dimensi waktu jangka panjang,
sehingga keputusan yang diambil harus dipertimbangkan dengan baik, karena
mempunyai konsekwensi berjangka panjang pula. Perencanaan terhadap
keputusan investasi sangat penting karena beberapa hal sebagai berikut:
a. Dana yang dikeluarkan untuk investasi jumlahnya besar, dan dana
tersebut tidak bisa diperoleh kembali dalam jangka pendek atau
diperoleh sekaligus.
b. Dana yang dikeluarkan akan terikat dalam jangka panjang, sehingga
perusahaan harus menunggu untuk memperoleh kembalinya dana
yang sudah diinvestasikan. Dengan demikian akan mempengaruhi
penyediaan dana untuk keperluan lain.
c. Keputusan investasi menyangkaut harapan terhadap hasil
keuntungan di masa yang akan dating. Kesalahan dalam
mengadakan peramalan akan dapat mengakibatkan kerugian bagi
perusahaan.
d. Keputusan investasi berjangka panjang, sehingga kesalahan dalam
pengambilan keputusan akan mempunyai akibat yang panjang dan
berat, serta kesalahan dalam keputusan ini tidak dapat diperbaiki
tanpa adanya kerugian yang besar.
ALIRAN KAS (CAHFLOW)
Keputusan investasi yang dilakukan oleh perusahaan mengharapkan
akan bisa ditutup oleh penerimaan-penerimaan dimasa yang akan
datang. Dimana penerimaan tersebut berasal dari proyeksi keuntungan
yang diperoleh atas investasi yang bersangkutan. Keuntungan ini bisa
dalam dua pengertian:
1)Laba Akuntansi yaitu laba yang terdapat dalam laporan keuangan
yang disusun oleh bagian akuntansi yakni cukup dilihat dari laba pada
laporan Rugi-Laba.
2)Laba Tunai yaitu laba berupa aliran kas atau cashflow.
PENGGOLONGAN CASHFLOW
Cashflow dikelompokkan dalam 3 macam aliran kas:
1)Inicial Cashflow
adalah aliran kas yang berhubungan dengan pengeluaran-pengeluaran
kas untuk keperluan investasi, seperti pengeluaran kas untuk pembelian
tanah,pembangunan pabrik, pembelian mesin, pengeluaran kas lain
dalam rangka mendapatkan aktiva tetap. Termasuk dalam inicial
1

2. cashflow adalah kebutuhan dana yang akan digunakan untuk modal
kerja. Inicial cashflow biasanya dikeluarkan pada saat awal pendirian
statu proyek investasi.
2)Operacional Cashflow
merupakan aliran kas yang akan dipergunakan untuk menutup
investasi. Operational cashflow biasanya diterima setiap tahun selama
usia investasi, dan berupa aliran kas bersih. Operasional cashflow
diperoleh dapat dihitung dengan menambahkan laba akuntansi(EAT)
dengan penyusustan.
Permasalahan operasional cashflow ini muncul bila dalam keputusan
investasi sumber dana yang dipergunakan berasal dari hutang, yang
mengakibatkan laba setelah pajak berbeda, dan tentunya akan
mengakibatkan cashflownya menjadi berbeda antara bila dibelanjai
dengan modal sendiri dan dibelanjai dengan hutang. Sehingga suatu
proyek akan kelihatan lebih baik dibiayai dengan modal sendiri sebab
akan menghasilkan cashflow yang lebih besar. Padahal satu proyek
hanya mempunyai kesimpulan yaitu layak apa tidak layak, tidak peduli
apakah proyek itu dibiayai dengan modal sendiri atau modal asing.
Oleh karena itu dalam menaksir operasiona cashflow tidak boleh
mencampuradukkan keputusan pembiayaan dengan keputusan investasi.
Sehingga untuk menaksir aliran kas operasi bila sebagian atau
seluruhnya dibelanjai dengan modal asing adalah :
Cashflow= Laba Setelah Pajak+Penyusutan+Bunga(1-pajak)
3)Terminal cashflow
merupakan aliran kas yang diterima sebagai akibat habisnya umur
ekonomis suatu proyek.( seperti niali residu dan modal kerja yang
digunakan)
METODE PENILAIAN INVESTASI
Ada beberapa alat analisa dalam menilai keputusan investasi Yaitu:
1. Metode Accounting Rate of Return
2. Metode Payback Periode
3. Metode Net Present Value
4. Metode Internal Rate of Return
5. Metode Profitability Index
*Metode Accounting Rate of Return adalah metode penilaian investasi
yang mengukur seberapa besar tingkat keuntungan dari investasi.
Metode ini menggunakan dasar laba akuntansi, sehingga angka yang
digunakan adalah laba setelah pajak(EAT) yang dibandingkan dengan
rata-rata investasi.
Rata-rata EAT
ARR =
Rata-rata Investasi
2

3. untuk menghitung rata-rata EAT dengan cara menjumlahkan EAT
selama umur investasi dibagi dengan umur investasi. sedangkan untuk
menghitung rata-rata investasi hádala investasi dengan nilai residu
dibagi 2.
**Metode Payback Periode
hádala metode yang mengukur lamanya dana investasi yang ditanamkan
kembali seperti semula.(statu periode yang diperlukan untuk menutup
kembali pengeluaran investasi dengan menggunakan aliran kas yang
diterima)
Investasi
Payback Periode = x 1Th
Cashflow
***Metode Net Present Value
Salah satu metode untuk menilai investasi yang memperhatikan time
value of money adalah net present value. NPV adalah selisih antara
nilai sekarang dari cashflow dengan nilai sekarang dari investasi.
Untuk menghitung NPV, pertama menghitung present value dari
penerimaan atau cashflow dengan discount rate tertentu, kemudian
dibandingkan dengan present value dari investasi. Jika selisih antara PV
dari cashflow lebih besar berarti terdapat NPV positif, artinya proyek
investasi adalah layak. dan sebaliknya.
****Metode Internal Rate of Return
Jika pada NPV mencari nilai sekarang bersih dengan tingkat discount
rate tertentu, maka metode IRR mencari discount rate yang dapat
menyamakan antara present value dari aliran kas dengan present value
dari investasi. atau IRR adalah tingkat discount rate yang dapat
menyamakan PV of cashflow dengan PV of investment. Sehingga untu
mencari besar IRR diperlukan data NPV yang mempunyai dua kutub
positif dan negative. dan selanjutnya dilakukan interpolasi.
NPVrr
IRR = rr + x (rt –rr)
TPVrr - TPVrt
Dimana:
rr = tingkat discount rate(r) lebih rendah
rt = tingkat discount rate(r) lebih tinggi
TPV = Total Present Value
NPV = Net Present Value
***** Metode Profitability Index
metode ini membandingkan antara present value dari penerimaan
dengan present value dari investasi. Jika PI lebih besar dari 1, maka
proyek dikatakan layak untuk dijalankan.
3

4. Contoh:
À. PT DUTA merencanakan sebuah proyek investasi yang diperkirakan akan
menghabiskan dana sebesar Rp.750.000.000,- Dana tersebut
Rp.100.000.000,- merupakan modal kerja, dan sisanya modal tetap
dengan nilai residu diperkirakan sebesar Rp.150.000.000,-dan
mempunyai umur ekonomis 5 tahun. Proyeksi penjualan selama usia
ekonomis diperkirakan sebagai berikut:
Tahun 1 Rp.400.000.000,-
Tahun 2 Rp.450.000.000,-
Tahun 3 Rp.500.000.000,-
Tahun 4 Rp.550.000.000,-
Tahun 5 Rp.600.000.000,-
Struktur biaya pada proyek ini adalah biaya variabel 40%, dan biaya
tetap tunai selain penyusutan sebesar Rp.20.000.000,-pertahun. Pajak
yang diperhitungkan 30% dan return yang diharapkan 18 %.
Dari data tersebut apakah proyek investasi tersebut layak dijalankan!
(Gunakan 5 metode penilaian)
JAWAB:
Perhitungan laba setelah pajak dan cashflow(000)
KETERANGAN Tahun1 Tahun2 Tahun3 Tahun4 Tahun5
Penjualan 400.000 450.000 500.000 550.000 600.000
Biaya Variabel 160.000 180.000 200.000 220.000 240.000
Bia Tetap Tunai 20.000 20.000 20.000 20.000 20.000
Penyusutan 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000
Total Biaya 280.000 300.000 320.000 340.000 360.000
Laba Sbl Pajak 120.000 150.000 180.000 210.000 240.000
Pajak 30% 36.000 45.000 54.000 63.000 72.000
Laba Setelah Pajak 84.000 105.000 126.000 147.000 168.000
Penyusutan 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000
Nilai Residu - - - - 150.000
Modal Kerja - - - - 100.000
Cashflow 184.000 205.000 226.000 247.000 518.000
Analisa Kelayakan:
1. Accounting Rate of Return
84.000 + 105.000 + 126.000 + 147.000 +168.000/5
ARR = X 100%
750.000+150.000
2
= 28 %
Karena tingkat keuntungan yang diharapkan sebesar 18% ,maka menurut
metode ini investasi layak untuk dijalankan.
2. Payback Period
Investasi 750.000
4

5. Cashflow th1 184.000
566.000
Cashflow th2 205.000
361.000
Cashflow th3 226.000
135.000
Cashflow th 4 247.000
135.000
Payback Periode = 3 tahun + x 1Th
247.000
= 3,55 tahun
Jika target kembalinya investasi 4 tahun, maka investasi ini layak ,karena
PBP lebih kecil disbanding dengan target kembalinya investasi.
3. Net Present Value
Tabel Perhitungan Net Present Value r = 18%
Tahun Cashflow Discount Factor Present Value
R =18% Of Cashflow
1 184.000.000 0,847 155.848.000
2 205.000.000 0,718 147.190.000
3 226.000.000 0,609 137.634.000
4 247.000.000 0,516 127.452.000
5 518.000.000 0,437 226.366.000
Total Present Value of Cashflow 794.490.000
Present Value of Investment 750.000.000
44.490.000
Dengan menggunakan tingkat keuntungan yang diharapkan sebesar 18%,
ternyata diperoleh NPV sebesar Rp.44.490.000,- Artinya dengan NPV
positif maka proyek investasi ini layak untuk dilaksanakan.
4. Internal Rate of Return
Tabel Perhitungan Net Present Value r = 24%
Tahun Cashflow Discount Factor Present Value
R =24% Of Cashflow
1 184.000.000 0,806 148.304.000
2 205.000.000 0,650 133.250.000
3 226.000.000 0,524 118.424.000
4 247.000.000 0,423 104.481.000
5 518.000.000 0,341 176.638.000
Total Present Value of Cashflow 681.097.000
Present Value of Investment 750.000.000
-68.903.000
5

6. Dengan demikian :
rr = 18 % NPVrr = 44.490.000
rt = 24%
TPVrr = 794.490.000,-
TPVrt = 681.097.000,-
NPVrr
IRR = rr + x (rt –rr)
TPVrr - TPVrt
44.490.000
IRR = 18% + x (24% -18%)
794.490.000 – 681.097.000
IRR = 20,35%
Karena IRR yang diperoleh lebih besar dari tingkat keuntungan yang
disyaratkan maka proyek tersebut layak untuk dijalankan.
5. Profitability Index
PV of Cashflow
Profitability Index =
Investasi
794.490.000
PI =
750.000.000
= 1,06
Karena PI lebih besar dari 1 maka proyek dikatakan layak.
Soal :
1. PT Swadaya awal tahu 2010 mempertimbangkan sebuah proyek
yang membutuhkan dana sebesar Rp.1.300.000.000,-.Dana tersebut,
sebesar Rp.200.000.000,- diperuntukkan sebagai modal kerja,
sedang sisanya sebagai modal tetap. Umur ekonomis proyek
tersebut diperkirakan 6 tahun dengan nilai residu Rp.150.000.000,-
Proyeksi Penjualan untuk tahun-tahun kedepan adalah sebagai
berikut :
Tahun 2010 Rp.400.000.000,-
Tahun 2011 Rp.600.000.000,-
Tahun 2012 Rp. 750.000.000,-
Tahun 2013 Rp.850.000.000,-
Tahun 2014 Rp.900.000.000,-
6

7. Tahun 2015 Rp.1000.000.000,-
Struktur biaya dari proyek ini adalah 40% merupakan biaya
variabel. Biaya tetap tunai selain penyusutan sebesar
Rp.50.000.000,- per tahun. Pajak 30% dan keuntungan yang
disyaratkan sebesar 17 %. Menurut saudara apakah proyek ini
layak?
INVESTASI PENGGANTIAN
Karena kemajuan teknologi, kadang peralatan dan mesin yang
digunakan oleh perusahaan menjadi ketinggalan jaman (out of date)
padahal umur ekonomisnya masih cukup panjang. Aktiva tetap
baru tersebut bisa lebih efisien, sehingga dapat menghemat biaya-
biaya yang dikeluarkan, seperti penghematan biaya tenaga kerja,
penghematan bahan baku dan sebagainya.
Investasi penggantian adalah mengganti aktiva tetap lama yang
masih mempunyai umur ekonomis dengan aktiva tetap baru yang
lebih menguntungkan. Karena AT lama masih mempunyai umur
ekonomis, artinya At lama tersebut mempunyai nilai buku, yaitu
selisih harga perolehan aktiva dikurangi dengan akumulasi
penyusutannya. AT lama juga mempunyai harga jual, sehingga
bila diganti dengan AT baru perlu dihitung laba atau rugi atas
penjualan aktiva tetap lama tersebut. Laba didapat jika harga jual
aktiva tetap lama lebih tinggi dibanding dengan nilai bukunya.dan
sebaliknya, jika harga jual lebih rendah dibanding nilai bukunya
berarti mengalami kerugian.
Untuk menilai penggantian aktiva tetap layak atau tidak layak,
perlu menghitung: (1) Investasi bersih, (2) tambahan cashflow.
Investasi Bersih
Pada penilaian investasi penggantian, yang dianalisis adalah
besarnya tambahan keuntungan dan tambahan investasi. Tambahan
investasi atau sering disebut investasi bersih ini didapatkan dari
harga beli aktiva baru dengan penerimaan bersih atas penjualan
mesin lama. Dengan demikian perhitungan investasi bersih sebagai
berikut:
a. Perhitungan penjualan aktiva tetap lama
Harga beli aktiva tetap lama xxx
Akumulasi penyusutan xxx
Nilai Buku xxx
Harga jual aktiva tetap lama xxx
Laba(Rugi) penjualan AT lama xxx
Pajak xxx
Laba bersih penjualan AT lama xxx
b. Perhitungan penerimaan bersih dan investasi bersih
7

8. Nilai buku AT lama xxx
Laba(Rugi) penjualan AT lama xxx
Penerimaan bersih xxx
Harga Beli AT baru xxx
Investasi Bersih xxx
investasi bersih ini nantinya yang akan menjadi initial cashflow yang harus
ditutup dengan aliran kas yang diterima dari penggantian.
Contoh:
PT Abadi merencanakan akan mengganti mesin yang dibeli 3 tahun lalu
seharga Rp.500.000.000,- umur ekonomis 7 tahun dan nilai residu
Rp.80.000.000,- dengan mesin baru yang diperkirakan lebih efisien seharga
Rp.700.000.000,- dengan umur ekonomis 4 tahun dan nilai residu sebesar
Rp.200.000.000,- Mesin lama diperkirakan akan laku dijual dengan harga
Rp.350.000.000,- Atas penggantian mesin tersebut diharapkan akan bisa
menghemat biaya tunai dari penurunan bahan baku dan biaya TK sebesar
Rp.115.000.000,- Pajak 30% dan return yang diharapkan sebesar 18%
Dari contoh soal tersebut kita bisa menghitung besarnya investasi bersih
sebagai berikut:
500juta - 80 juta
Penyusutan Mesin Lama per tahun = = Rp.60 juta
7
700juta - 200 juta
Penyusutan Mesin Baru per tahun = = Rp.125 juta
4
a. Perhitungan penjualan aktiva tetap lama
Harga beli aktiva tetap lama 500.000.000
Akumulasi penyusutan 3xRp60.000.000 180.000.000
Nilai Buku 320.000.000
Harga jual aktiva tetap lama 350.000.000
Laba(Rugi) penjualan AT lama 30.000.000
Pajak 9.000.000
Laba bersih penjualan AT lama 21.000.000
b. Perhitungan penerimaan bersih dan investasi bersih
Nilai buku AT lama 320.000.000
Laba bersih penjualan AT lama 21.000.000
Penerimaan bersih 341.000.000
Harga Beli AT baru 700.000.000
Investasi Bersih 359.000.000
Investasi bersih ini (359.000.000) yang nantinya akan ditutup dengan
penerimaan – penerimaan dari proyek penggantian ini.(atau sebagai initial
cashflow)
8

9. Tambahan Cashflow
Untuk menilai kelayakan investasi penggantian , aliran kas yang
digunakan adalah aliran kas tambahan(incremental cashflow) yang disebabkan
penggantian aktiva tetap tersebut. Tambahan aliran kas ini bisa disebabkan
karena adanya penghematan biaya tunai seperti turunya biaya bahan baku dan
biaya tenaga kerja, dan juga karena peningkatan penjualan yang disebabkan
aktiva tetap baru. Penghematan-penghematan ini akan menjadi tambahan
penghasilan, sehinngga perlu dikurangi dengan kenaikan biaya, seperti
kenaikan penyusutan (penyusutan mesin baru – penyusutan mesin lama).
Dengan demikian dari contoh diatas dapat dihitung tambahan cashflow
sebagai berikut:
Penghematan tunai Rp.115.000.000,-
Tambahan Ph:
Ph Mesin Baru = Rp.125.000.000
Ph Mesin Lama = Rp. 60.000.000
Rp. 65.000.000,-
Tambahan EBIT Rp. 50.000.000,-
Pajak 30 % Rp. 15.000.000,-
Tambahan EAT Rp. 35.000.000,-
Tambahan Penyusutan Rp. 65.000.000,-
Tambahan Cashflow Rp.100.000.000,-
Dengan demikian penggantian tersebut menghasilkan tambahan cashflow
sebesar Rp.100.000.000,-
Untuk menilai kelayakannya, misal dengan menggunakan metode NPV maka
dapat dihitung NPV nya sebagai berikut:
PV dari tambahan cashflow tahun 1-4 = Rp 100.000.000 x 2,690 = Rp269.000.000,-
PV dari nilai residu tahun 4 = Rp 200.000.000 x 0,516 = Rp103.200.000,-
Total PV of Cashflow Rp 372.200.000,-
Investasi Rp 359.000.000,-
Net Present Value Rp 13.200.000,-
Dari perhitungan tersebut ternyata menghasilkan NPV positif sebesar Rp
13.200.000,- sehingga dapat disimpulkan bahwa investasi penggantian
tersebut adalah layak.
Soal: 2
PT Argolawu sedang mempertimbangkan untuk mengganti mesinnya yang
dibeli dua tahun lalu dengan harga Rp 360.000.000,- umur ekonomis 6 tahun,
dan nilai residu Rp 60.000.000,- dengan mesin baru yang lebih efisien yang
mempunyai harga Rp 500.000.000,- umur ekonomis 4 tahun dan nilai residu
Rp 150.000.000,- Mesin lama laku dijual dengan harga Rp 250.000.000,-
Atas penggantian tersebut didapatkan penghematan tunai dari efisiensi bahan
baku dan biaya tenaga kerja sebesar Rp 75 juta per tahun. Pajak 30 % dan
return yang diharapkan sebesar 17 %, apakah proyek penggantian ini layak?
9

10. PEMILIHAN INVESTASI DENGAN UMUR BERBEDA
Dalam keputusan investasi penggantian, kadang-kadang umur ekonomis dari
aktiva tetap yang akan diganti dengan aktiva tetap pengganti berbeda. Sebagai
contoh perusahaan akan mengadakan pembaharuan dalam pergudangan. Ada
dua alternative alat pemindah barang yaitu system conveyor(proyek C) dan
truk forklift (proyek F). Proyek C mempunyai umur 6 tahun dan proyek F
mempunyai umur 3 tahun. Investasi dan cashflow masing-masing proyek
adalah sebagai berikut:
Tahun Proyek C Proyek F
0 -100.000.000,- -50.000.000,-
1 25.000.000,- 25.000.000,-
2 35.000.000,- 27.500.000,-
3 37.500.000,- 35.000.000,-
4 35.000.000,-
5 27.000.000,-
6 35.000.000,-
NPV r= 15% 21.676.207 15.546.149
IRR 22,72% 32,55%
Dari contoh diatas dapat dilihat dari analisis NPV proyek yang lebih baik
adalah proyek C, karena menghasilkan NPV positif lebih besar disbanding
proyek F. Tetapi jika dilihat dari analisis IRR ternyata proyek yang lebih baik
adalah proyek F, karena IRRnya lebih tinggi disbanding dengan proyek C.
Untuk itu penyelesaiannya dapat menggunakan :
1) Replacement Chain Approach
2) Equivalen Annual Annuity Approach
1. Replacement Chain Approach
yaitu merupakan metode yang menjadikan kedua mesin yang umurnya
berbeda dibuat menjadi sama dengan mengasumsikan membeli mesin
tersebut beberapa kali, sehingga menghasilkan umur yang sama.
Misal: Mesin A umur ekonomis 2 tahun dan mesin B umur ekonomis 3
tahaun. Maka untuk menyamakan umur mesin A dianggap membeli tiga
kali sehingga umurnya 6 tahun, sedang mesin B dianggap membeli 2 kali
sehingga umurnya sama. Selanjutnya kedua mesin tersebut dianalisis
dengan NPV dan IRR, proyek yang memberikan NPV dan IRR lebih besar
yang dianggap lebih baik.
Dari contoh kasus proyek C dan F di atas, karena umur proyek F 3 tahun
sementara proyek C mempunyai umur 6 tahun, maka proyek F dianggap
melakukan 2 kali investasi. Sehingga proyek F akan tampak sbb:
0 1 2 3 4 5 6
-50000 25000 27500 35000 25000 27500 35000
-50000
-15000
10

11. Dari cashflow tersebut, selanjutnya dihitung besarnya NPV dan IRR untuk
proyek F selama enam tahun. Setelah dihitung discount rate 15% ternyata
menghasilkan NPV sebesar Rp.25.757,5 dengan IRR sebesar 32,88%.
Dengan demikian baik dengan NPV maupun dengan IRR lebih besar
proyek F, oleh karena itu dusulkan yang dipilih adalah proyek F.
2. Equivalen Annual Annuity Approach
Dalam pendekatan ini, masing-masing proyek perlu dicari NPVnya, yang
kemudian yang kemudian dibuat rata-rata tahunan dengan membaginya
dengan discount factor anuitetnya selama umur ekonomis masing-masing
proyek. Dengan demikian langkah yang perlu diambil adalah:
1. Menghitung NPV masing-masing proyek dengan tingkat
diskonto tertentu. Misal proyek C dan F di atas, dengan tingkat
diskonto 15% diperoleh NPV proyek C = Rp 21.676.207 dan
proyek F NPVnya = Rp15.545.149
2. Menghitung discount factor anuity masing-masing proyek
dengan discount rate sama dengan untuk mencari NPV yakni
15%. Oleh karena itu discount factor 15% untuk 3 tahun =
2,283 dan 6 tahun = 3,784.
3. Selanjutnya menghitung Equivalen Annual Annuity (EAA)
masing-masing proyek dengan jalan membagi NPV proyek
dengan discount factor annuitynya.
EAA proyek C = Rp 21.676.207 : 3,784 = Rp5.728.385,-
EAA proyek F = Rp 15.546.149 : 2,283 = Rp6.809.527,-
Dengan demikian EAA proyek F lebih besar, sehingga dengan metode
ini , proyek F sebaiknya yang dipilih sebab menghasilkan EAA lebih besar
disbanding dengan proyek C.
11

12. 12