NPV dan IRR merupakan metode penilaian kelayakan investasi yang mempertimbangkan nilai waktu uang dengan memperkirakan arus kas masa depan dan menghitung nilai sekarangnya. Payback period mengukur lama waktu yang dibutuhkan untuk mengembalikan modal awal berdasarkan arus kas bersih setiap tahun. Ketiga metode ini digunakan untuk membantu pengambilan keputusan apakah suatu investasi layak dilakukan.

1. NPV
Dari Wikipedia bahasa Indonesia, ensiklopedia bebas
http://id.wikipedia.org/wiki/NPV di akses, 26 Juni 2012 pk 10:44 wib
NPV merupakan selisih antara pengeluaran dan pemasukan yang telah didiskon dengan
menggunakan social opportunity cost of capital sebagai diskon faktor, atau dengan kata lain
merupakan arus kas yang diperkirakan pada masa yang akan datang yang didiskonkan pada saat
ini.Untuk menghitung NPV diperlukan data tentang perkiraan biaya investasi, biaya operasi, dan
pemeliharaan serta perkiraan manfaat/benefit dari proyek yang direncanakan.
Rumus yang digunakan
Arus kas masuk dan keluar yang didiskonkan pada saat ini (present value (PV)). yang
dijumlahkan selama masa hidup dari proyek tersebut dihitung dengan rumus:
dimana:
t - waktu arus kas
i - adalah suku bunga diskonto yang digunakan
- arus kas bersih (the net cash flow) dalam waktu t
Arti perhitungan NPV
Pada tabel berikut ditunjukkan arti dari perhitungan NPV terhadap keputusan investasi yang akan
dilakukan.
Bila...
Berarti...
investasi yang dilakukan
NPV >
memberikan manfaat bagi
0
perusahaan
investasi yang dilakukan
NPV <
akan mengakibatkan
0
kerugian bagi perusahaan
investasi yang dilakukan
NPV = tidak mengakibatkan
0
perusahaan untung ataupun
merugi
Maka...
proyek bisa dijalankan
proyek ditolak
Kalau proyek dilaksanakan atau tidak dilaksanakan tidak
berpengaruh pada keuangan perusahaan. Keputusan harus
ditetapkan dengan menggunakan kriteria lain misalnya
dampak investasi terhadap positioning perusahaan.

2. IRR
Dari Wikipedia bahasa Indonesia, ensiklopedia bebas
IRR berasal dari bahasa Inggris Internal Rate of Return disingkat IRR yang merupakan
indikator tingkat efisiensi dari suatu investasi. Suatu proyek/investasi dapat dilakukan apabila
laju pengembaliannya (rate of return) lebih besar dari pada laju pengembalian apabila melakukan
investasi di tempat lain (bunga deposito bank, reksadana dan lain-lain).
Penggunaan
IRR digunakan dalam menentukan apakah investasi dilaksanakan atau tidak, untuk itu biasanya
digunakan acuan bahwa investasi yang dilakukan harus lebih tinggi dari Minimum acceptable
rate of return atau Minimum atractive rate of return. Minimum acceptable rate of return
adalah laju pengembalian minimum dari suatu investasi yang berani dilakukan oleh seorang
investor.
Cara perhitungan IRR
Posisi IRR ditunjukkan pada grafik
(
dengan label 'i' pada grafik)
IRR [1]merupakan suku bunga yang akan menyamakan jumlah nilai sekarang dari penerimaan
yang diharapkan diterima (present value of future proceed) dengan jumlah nilai sekarang dari
pengeluaran untuk investasi.
Besarnya nilai sekarang dihitung dengan menggunakan pendekatan sebagai berikut:

3. Contoh
Bila suatu investasi mempunyai arus kas sebagaimana ditunjukkan dalam tabel berikut
Tahun ( ) Arus kas (
0
-4000
1
1200
2
1410
3
1875
4
)
1050
Kemudian IRR
dihitung dari
.
Dalam kasus ini hasilnya adalah 14.3%.
Perhitungan IRR praktis
Untuk mempermudah perhitungan IRR, yaitu dengan mencoba suku bunga yang diperkirakan
akan memberikan nilai NPV positif misalnya 10 % yang akan memberikan NPV sebesar 382 dan
dilanjutkan dengan perhitungan NPV yang negatif, Misalnya pada 20 % akan memberikan NPV
sebesar -429. Dengan menggunakan rumus sebagai berikut :

4. atau disederhanakan
dari data di atas akan diperoleh IRR Sebesar 14,71 %, angka ini sedikit berbeda dari hasil
hitungan di atas karena merupakan perhitungan empiris, angka ini bisa diperbaiki kalau rentang
bunga tinggi dengan bunga rendah lebih kecil.
Metode Payback Period
http://datastudi.wordpress.com/2008/12/25/analisis-kelayakan-investasi/
Metode ini mencoba mengukur seberapa cepat suatu investasi dapat kembali dari hasil
pendapatan bersih atau aliran kas netto (net cash flow).
Berikut ini dikemukakan definisi yang berhubungan dengan masalah payback period
yaitu menurut Fred Weston dan Eugena F. Brigham (1975:40) adalah sebagai berikut ”Payback
period is number of years is takes a firm to recover its original investment from net cash flow”.
Period adalah jangka waktu yang diperlukan suatu perusahaan untuk mengembalikan
modal investasinya dari cash flow semakin cepat dana investasi dapat diperoleh kembali, maka
semakin kecil resiko yang ditanggung oleh perusahaan. Selain itu dana tersebut dapat digunakan
untuk kebutuhan lain.
Rumus yang digunakan untuk menghitung payback period adalah sebagai berikut:
Jumlah investasi
Payback period =
-- -----------------------------x 1 tahun
NPV setiap tahun
Setelah diketahui jangka waktu dari pengambilan investasi ini, maka selanjutnya
dibandingkan dengan umur investasi tersebut untuk mengetahui layak atau tidaknya suatu
investasi. Untuk lebih jelasnya akan di kemukakan pendapat Bambang Riyanto, bahwa “apabila
payback period dari suatu investasi yang diusulkan lebih pendek dari pada payback period
maksimum, maka usul investasi tersebut dapat diterima. Sebaliknya kalau payback periodnya
lebih panjang dari pada maksimumnya maka usul investasi seharusnya ditolak.
Problema utama dari metode ini adalah sulitnya menentukan periode payback
maksimum yang disyaratkan untuk digunakan sebagai angka pembanding. Secara normatif
memang tidak ada pedoman yang biasa dipakai untuk menentukan payback
maksimum.Kelemahan lain dari metode ini adalah diabaikannya nilai waktu uang dan
diabaikannya aliran kas setelah period payback.

5. Contoh:
Ada usul investasi dalam suatu proyek membutuhkan investasi sebesar Rp 120,000,- (jutaan)
yang diperkirakan mempunyai proceeds (penerimaan pertahun) selama usia nya seperti Nampak
dibawah ini:
Pola proceeds (keuntungan neto setelah pajak plus depresiasi)
Tahun
1
2
3
4
5
6
Payback period +
Jumlah investasi
Proceeds th 1
Proceeds (dlm jutaan rp)
60,000
50,000
40,000
30,000
20,000
10,000
Rp 120,000,000,000,Rp 60,000,000,000,- (-)
Rp 60,000,000,000,Proceeds th 2
Rp 50,000,000,000,- (-)
Rp 10,000,000,000,Rp 10,000,000,000,- adalah investasi yang belum tertutup sesudah akhir tahun ke 2 (dua tahun).
Proceeds tahun ke 3 sebesar Rp 40,000,000,000,- padahal dana yang dibutuhkan untuk menutup
kekurangan investasi sebesar Rp 10,000,000,000,- Ini berarti bahw waktu yang yang diperlukan
untuk memperoleh dana sebesar tadi dalam tahun ke tiga selama ¼ tahun yaitu:
Rp 10,000,000,000,----------------------------- X 1 tahun = ¼ tahun Jadi proyek tersebut Payback period = 2 th 3 bln
Rp 40,000,000,000,-