Đề tài: PHƯƠNG ÁN NÂNG CAO HIỆU QUẢ DỊCH VỤ QUẢN LÝ CHUNG CƯ CANTAVIL HOÀN CẦU VÀ LẬP PHƯƠNG ÁN QUẢN LÝ VẬN HÀNH CHUNG CƯ LAVITA GARDEN

1. BỘ TÀI CHÍNH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING
KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
VÕ MINH THẮNG
Đề tài:
PHƯƠNG ÁN NÂNG CAO HIỆU QUẢ DỊCH VỤ QUẢN LÝ
CHUNG CƯ CANTAVIL HOÀN CẦU VÀ
LẬP PHƯƠNG ÁN QUẢN LÝ VẬN HÀNH
CHUNG CƯ LAVITA GARDEN
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
TP.HỒ CHÍ MINH, 2018

2. BỘ TÀI CHÍNH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING
KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
VÕ MINH THẮNG
Đề tài:
PHƯƠNG ÁN NÂNG CAO HIỆU QUẢ DỊCH VỤ QUẢN LÝ
CHUNG CƯ CANTAVIL HOÀN CẦU
VÀ LẬP PHƯƠNG ÁN QUẢN LÝ VẬN HÀNH
CHUNG CƯ LAVITA GARDEN
Chuyên ngành: Kinh doanh bất động sản
Mã số SV: 1421004740
Khóa học: 2014 - 2018
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: ………………………………….
TP.HỒ CHÍ MINH, 2018

3. NHẬN XÉT CỦA NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
…………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………
……………..……………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………
……………………………....…………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………
ĐIỂM SỐ: KÝ TÊN
ĐIỂM CHỮ:

4. ĐÁNH GIÁ CỦA DOANH NGHIỆP THỰC TẬP
Tiêu chí
Rất kém Chưa đạt
Đạt
trung
bình
Tốt Rất tốt
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Sinh viên tuân thủ nội quy
của công ty, đi làm đúng
giờ
Sinh viên làm những việc
mà đơn vị yêu cầu với thái
độ tích cực
Sinh viên mạnh dạn giao
tiếp, thân thiện với mọi
người trong đơn vị
Nhận xét chung của doanh
nghiệp đối với sinh viên
Ý kiến khác:
Đại diện doanh nghiệp

5. LỜI CAM ĐOAN
TÁC GIẢ

6. MỤC LỤC
ĐỀ TÀI: PHƯƠNG ÁN NÂNG CAO HIỆU QUẢ DỊCH VỤ QUẢN LÝ VẬN
HÀNH CHUNG CƯ CANTAVIL HOÀN CẦU VÀ LẬP PHƯƠNG ÁN QUẢN LÝ
VẬN HÀNH CHUNG CƯ LAVITA GARDEN .................................................................1
LỜI MỞ ĐẦU...........................................................................................................................9
1. Lý do thực hiện đề án.............................................................................................9
2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................11
3. Phương pháp nghiên cứu.....................................................................................11
4. Phạm vi nghiên cứu..............................................................................................11
5. Kết cấu đề án.........................................................................................................11
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN..........................................................................................13
1.1. Bất động sản.............................................................................................................13
1.1.1. Khái niệm bất động sản................................................................................13
1.1.2. Thuộc tính của bất động sản........................................................................14
1.1.3. Đặc điểm của bất động sản..........................................................................15
1.1.4. Giá trị và giá cả bất động sản......................................................................16
1.2. Thị trường bất động sản..........................................................................................18
1.2.1 Khái niệm.............................................................................................................18
1.2.2. Đặc trưng của thị trường bất động sản...........................................................18
1.2.3. Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản...........................................20
1.2.4. Các lực lượng tham gia vào thị trường bất động sảnError! Bookmark not defined.
1.3. Quản trị Bất động sản:..........................................Error! Bookmark not defined.
1.3.1. Khái niệm quản trị Bất động sản: ............Error! Bookmark not defined.
1.3.2. Sự cần thiết phải quản lý BĐS:................Error! Bookmark not defined.
1.3.3. Đối tượng của quản lý BĐS: ....................Error! Bookmark not defined.
1.3.4. Khái quát nội dung quản lý BĐS:............Error! Bookmark not defined.
CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN VỀ ĐƠN VỊ THỰC TẬP Error! Bookmark not defined.
2.1. Giới thiệu về công ty Savista: .............................Error! Bookmark not defined.

7. 2.1.1. Giới thiệu công ty: .....................................Error! Bookmark not defined.
2.1.2. Quá trình hình thành và phát triển của công ty SavistaError! Bookmark not defined.
2.1.3. Lĩnh vực hoạt động:...................................Error! Bookmark not defined.
2.1.4. Tầm nhìn và sứ mệnh:...............................Error! Bookmark not defined.
2.1.5. Giá trị cốt lõi và phương châm hoạt động:Error! Bookmark not defined.
2.1.6. Thông tin công ty:......................................Error! Bookmark not defined.
2.1.7. Sơ đồ tổ chức công ty Savista: .................Error! Bookmark not defined.
2.1.8. Một số dự án tiêu biểu Savista đã và đang quản lý:Error! Bookmark not defined.
2.2. Giới thiệu về Phòng Phát triển dự án tại công tyError! Bookmark not defined.
2.2.1. Sơ lược khối kinh doanh công ty SavistaError! Bookmark not defined.
2.2.2. Phòng phát triển dự án công ty Savista...Error! Bookmark not defined.
2.3. Tổng quan thị trường quản lý bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí
Minh..................................................................................Error! Bookmark not defined.
2.3.1. Thực trạng bất động sản thành phố Hồ Chí Minh.Error! Bookmark not defined.
2.3.2. Thị trường Quản lý vận hành tòa nhà chung cư trên địa bàn Thành phố
Hồ Chí Minh................................................................Error! Bookmark not defined.
2.3.3. Dự đoán xu hướng thuê đơn vị quản lý vận hành tòa nhà chung cư,
nhận định cơ hội và thách thức của các công ty quản lý vận hành.Error! Bookmark not define
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG ÁN QUẢN LÝ NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ VẬN
HÀNH CHUNG CƯ CANTAVIL HOÀN CẦU ............Error! Bookmark not defined.
3.1. Giới thiệu dự án và chủ đầu tư Chung cư Cantavil Hoàn Cầu.Error! Bookmark not defined
3.2. Hiện trạng và tình hình quản lý vận hành tại dự án Cantavil Hoàn Cầu.Error! Bookmark no
3.2.1. Sơ đồ tổ chức ban quản lý: .......................Error! Bookmark not defined.
3.2.2. Cơ cấu ban quản lý tại chung cư....................Error! Bookmark not defined.
3.2.3. Bộ phận bảo vệ an ninh...................................Error! Bookmark not defined.
3.2.4. Bộ phận vệ sinh và cây xanh ....................Error! Bookmark not defined.
3.2.5. Mô tả nhiệm vụ và công việc của đội ngũ nhân sự các bộ phận và các
quy trình áp dụng quản lý. .........................................Error! Bookmark not defined.
3.2.5.1. Nhiệm vụ và công việc của ban quản lý.....Error! Bookmark not defined.
3.2.5.2. Các quy trình áp dụng quản lý....................Error! Bookmark not defined.
3.3. Đánh giá tình hình quản lý vận hành tại dự án Cantavil Hoàn Cầu.Error! Bookmark not de
3.4. Đề xuất phương án nâng cao hiệu quả quản lý vận hành cho dự án Chung cư
Cantavil Hoàn Cầu. .........................................................Error! Bookmark not defined.

8. 3.4.1. Đề xuất tăng nhân sự ban quản lý đảm bảo kỹ thuật tòa nhà.Error! Bookmark not de
3.4.2. Phương án tăng nguồn thu cho tòa nhà .........Error! Bookmark not defined.
CHƯƠNG 4: LẬP PHƯƠNG ÁN QUẢN LÝ VẬN HÀNH CHUNG CƯ LAVITA
GARDEN..............................................................................Error! Bookmark not defined.
4.1. Giới thiệu công trình và chủ đầu tư dự án Lavita Garden.Error! Bookmark not defined.
4.2. Lập phương án quản lý vận hành chung cư Lavita Garden.Error! Bookmark not defined.
4.2.1. Phương thức chung và các công việc cơ bản của Công ty quản lý.Error! Bookmark n
4.2.2. Nội dung phương án và các quy trình quản lý Tòa Nhà.Error! Bookmark not defined
4.2.3. Các quy trình áp dụng vào quản lý trong tòa nhà.Error! Bookmark not defined.
4.2.4. Vận hành các hệ thống kỹ thuật của Tòa Nhà.Error! Bookmark not defined.
4.3. Phân tích dòng thu, dòng chi và đánh giá phương án quản lý Tòa Nhà.Error! Bookmark no
KẾT LUẬN ..........................................................................Error! Bookmark not defined.

9. LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do thực hiện đề án
Với sự phát triển sôi động của bất động sản, các dãy nhà cửa thấp lụp xụp,
những cánh đồng bỏ hoang, những nhà máy trong khu dân cư khói bụi…đã dần
được thay thế bằng những khu đô thị hiện đại văn minh, những cao ốc văn phòng,
trung tâm thương mại… sang trọng. Đó là thực tế ai cũng nhìn thấy được và đó là
thành quả của lĩnh vực Bất động sản. Qua đó cho thấy bất động sản không chỉ
phục vụ nhu cầu chính đáng của người dân, của xã hội mà còn gián tiếp xây dựng
hình ảnh quốc gia năng động, phát triển. . Qua bao nhiêu khó khăn Việt Nam bây
giờ đang trên con đường phát triển và hội nhập nhập quốc tế.
Đối với Việt Nam, Bất động sản là một ngành mới nổi nhưng lại mang trong
mình rất nhiều tiềm năng để phát triển. Trong những năm gần đây, số lượng các
doanh nghiệp tham gia vào thị trường đầu tư kinh doanh bất động sản không
ngừng gia tăng. Đây vừa là cơ hội, vừa là thách thức cho thị trường bất động sản.
Làm thế nào để phân loại, sàng lọc được các doanh nghiệp tham gia vào thị
trường? Làm sao để hướng các doanh nghiệp đầu tư phát triển những phân khúc
đang là nhu cầu của thị trường? Làm sao để quản lý và hỗ trợ kịp thời cho các
doanh nghiệp? Và đặc biệt là những câu hỏi liên quan đến lợi ích của người tiêu
dùng, của những người có nhu cầu thực sự đối với sản phẩm bất động sản. Có lẽ
thị trường sẽ phải làm rõ được hai câu hỏi lớn. Đối với nhà đầu tư, chính là làm
sao để nhà đầu tư có thể yên tâm rằng hình ảnh và giá trị bất động sản mình đầu tư
luôn được giữ vững và gia tăng thêm theo thời gian, nhà đầu tư luôn đảm bảo được
một mức sinh lợi nhất định và hạn chế rủi ro và giảm thiểu chi phí thấp nhất để có
thể tồn tại và phát triển bền vững. Đối với khách hàng mua nhà để ở, đó chính là
làm thế nào để người mua nhà có thể chọn được một tổ ấm hạnh phúc trong một
môi trường sống, một cộng đồng thân thiện .
Trong xu thế hội nhập và phát triển hiện nay, các tòa nhà văn phòng, chung
cư mọc lên ngày càng nhiều cùng theo đó là các vấn đề an ninh, trật tư, độ an toàn
và các dịch vụ, tiện ích xung quanh căn hộ chung cư là điều mà rất nhiều khách
hàng quan tâm và lo ngại. Bởi vậy, để nghề này phát triển bền vững thì đòi hỏi
phải có những nhà quản trị chuyên nghiệp và được trang bị đầy đủ kiến thức về

10. chuyên môn, nâng cao đạo đức nghề nghiệp để phục vụ khách hàng một cách tốt
nhất.
Ngày nay, cùng với sự gia tăng của các doanh nghiệp đầu tư phát triển bất
động sản, các doanh nghiệp hoạt động ở lĩnh vực dịch vụ, chuyên cung cấp giải
pháp bất động sản cho khách hàng cũng gia nhập thị trường một cách rất nhanh
chóng với số lượng rất lớn. Tuy châm ngôn của hầu hết các doanh nghiệp hoạt
động ở lĩnh vực này là “ chúng tôi không bán sản phẩm, chúng tôi mang đến cho
khách hàng giải pháp”, nhưng rất ít những doanh nghiệp hoàn thành được sứ mệnh
này.
Công ty Cổ phần Sài Gòn triển vọng – Savista Corp. là một trong những công
ty hoạt động trong lĩnh vực quản lý vận hành tòa nhà chung cư, văn phòng tại
thành phố Hồ Chí Minh, góp phần hình thành và thúc đẩy sự phát triển của hoạt
động quản lý vận hành Bất động sản trên thị trường Hồ Chí Minh. Trong quá trình
tìm hiểu về công ty, em nhận thấy công ty Savista là một công ty Việt Nam hoạt
động quản lý vận hành bất động sản hiệu quả nhất và đặc biệt là trên địa bàn thành
phố Hồ Chí Minh; vậy nên muốn được trình bày, phân tích và đánh giá về nghiệp
vụ quản lý và các phương pháp mà công ty Savista đã và đang sử dụng.
Đồng hành cùng với Công ty Sài Gòn triển vọng Savista, em chọn Phòng
Phát triển dự án là nơi em làm việc và học tập . Thông qua việc nghiên cứu này,
em sẽ trình bày sơ lược về công ty, quá trình vận hành bộ máy cũng như là những
phương pháp và giải pháp vận hành tối ưu mà Savista đã sử dụng. Từ đó đưa ra
những nhận xét, đánh giá chung để nhìn nhận lại chặng đường phát triển của công
ty.

11. 2. Mục tiêunghiên cứu
 Trình bày sơ lược về công ty, quá trình vận hành bộ máy cũng như là những
phương pháp giải pháp mà Công ty Savista đã và đang sử dụng. Rút ra sự
nhìn nhận ban đầu cùng với các phân tích, đánh giá về nghiệp vụ quản lý
vận hành bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
 Vận dụng các thông tin và kiến thức đã học được triển khai và lập kế hoạch
quản lý vận hành tòa nhà cho một dự án thực tế.
3. Phương pháp nghiên cứu
 Nghiên cứu tại bàn: tìm kiếm thông tin về khái niệm cũng như tổng quan về
ngành nghề bất động sản, các thông tin về bất động sản, các dự án cần quản
lý quy mô và kết cấu toàn nhà thông qua các tài liệu đã được học, các tài
liệu tham khảo tự sưu tập và Internet.
 Quan sát, khảo sát: tham gia trực tiếp vào công việc của anh chị nhân viên
đang làm việc tại Phòng Phát triển dự án, tham gia các buổi khảo sát thực tế
tại các tòa nhà để xem cách thức bố trí nhân sự và các định hướng về sắp
xếp bố trí nhân lực và phân tích các dòng thu chi khi đi vào hoạt động một
tòa nhà cụ thể.
 Phân tích, tổng hợp: dựa vào tất cả những thông tin đã tìm kiếm được, kết
hợp với các kiến thức, tài liệu đã được học để đưa ra những nhận xét, đánh
giá. Cuối cùng tiến hành lập một phương án quản lý một tòa nhà cụ thể
mang tính khả thi cao.
4. Phạm vi nghiên cứu
 Đối tượng nghiên cứu: Công ty cổ phần Sài Gòn triển vọng Savista Corp tại
163 Nguyễn Văn Trỗi Phường 11 quận Phú Nhuận , Các phương án quản lý
tòa nhà mà công ty đã và đang quản lý trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh
 Thời gian thực hiện đề tài: 12 tuần từ …… đến………….
5. Kết cấu đề án
 Chương 1: Cơ sở lý luận
 Chương 2: Giới thiệu về đơn vị thực tập

12.  Chương 3: Phương án quản lý nâng cao hiệu quả quản lý vận hành chung
cư Cantavil Hoàn Cầu
 Chương 4: Lập phương án quản lý vận hành chung cư Lavita Garden

13. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1. Bất động sản
1.1.1. Khái niệm bất động sản
- “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với
đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản
khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
- Thuật ngữ bất động sản (real estate) là một thuật ngữ pháp quy để chỉ
đến đất đai và các vật gắn liền với đất đai. Tuy nhiên thuật ngữ bất động sản
thường được hiểu đồng nghĩa với thuật ngữ quyền tài sản bất động sản (real
property). Và theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC), thuật ngữ
“real property” là quyền tài sản bất động sản, một khái niêm pháp lý bao gồm
các quyền và lợi ích liên quan đến quyền sở hữu bất động sản. Như vậy, định
nghĩa bất động sản ngoài việc ám chỉ đến đất đai và tài sản vật chất gắn liền với
đất đai, còn có thể bao gồm khái niệm quyền đối với bất động sản đó. (VNVC,
n.d.)
- Bất động sản là tài sản vô cùng quan trọng trong thế giới tài sản được
định nghĩa là đất đai và những gì do thiên nhiên và con người tạo ra gắn liền
với đất. Đó là những vật hữu hình có thể nhìn thấy và sờ mó được, nằm ở trên
phía trên hay phía dưới mặt đất. Do tính chất quan trọng của bất động sản nên
luật ở mỗi quốc gia quy định những điều cơ bản để phân biệt giữa bất động sản
và động sản. (Phượng N. T., 2011)
- Tóm lại, bất động sản là đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai được
pháp luật nước ta công nhận. Là tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn
định lâu dài thỏa mãn các điều kiện sau:
(1) Là yếu tố vật chất có ích cho con người,
(2) Được chiếm giữ bới cá nhân hay cộng đồng,
(3) Có thể đo lường bằng giá trị,
(4) Không thể di dời hoặc di dời rất hạn chế để tính chất, công năng, hình thái
của nó không thay đổi,
(5) Tồn tại dài lâu.

14. 1.1.2. Thuộc tính của bất động sản
1.1.2.1. Tính bất động
Bất động sản là tài sản có tính bất động vì bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản
gắn liền với đất được định vị cùng với đất bằng tọa độ vị trí cố định và toạn độ này
được xác lập bởi cơ quan địa chính ghi rõ sơ đồ giải thửa, số của tờ bản đồ, địa chỉ,
thông tin về diện tích trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, về lý thuyết con
người có thể di dời các tài sản gắn liền với đất, thậm chí bề mặt của đất nhưng không
thể di dời vị trí của nó.Đây được xem là thuộc tính đặc trưng của bất động sản và là
nguồn gốc của thuật ngữ “Bất động sản”. Thuộc tính này dùng để phân biệt sự khác
biệt cơ bản giữa bất động sản và động sản. Nó có ý nghĩa hết sức quan trọng là giá cả
bất động sản gắn liền với những địa điểm, vị trí cụ thể mà nó tọa lạc và hoàn toàn
mang tính chất địa phương.
1.1.2.2. Tính không đồng nhất
Rất khó để tìm được các bất động sản giống hệt nhau về hình thức, kích thước và cấu
trúc xây dựng, vì người sử dụng luôn có xu hướng cải tạo lại theo ý thích riêng của
mình. Tuy nhiên, xuất phát từ tính bất động của bất động sản, có thể thấy cho dù có
tìm được hai bất động sản giống nhau tuyệt đối về hình thức và vật chất, thì cũng
không bao giờ giống nhau về tọa độ vị trí.Giá của một bất động sản gắn liền với các
đặc điểm cụ thể của chính nó, phụ thuộc vào thời điểm bán như thế nào, người mua có
thích hay không, tâm lý của người đi mua lúc đó như thế nào… và quan trong là bao
gồm cả hình thức, kích thước và vị trí mà nó tọa lạc. Nên hai bất động sản dù nằm
cùng một khu vực nhưng giá của chúng không giống nhau, rất khó để có thể tìm kiếm
được hai tài sản hoàn toàn giống nhau.
1.1.2.3. Tính khan hiếm
Bất động sản gắn liền với tài nguyên đất mà tài nguyên đất thì hữu hạn, khan hiếm và
không tái tạo được. Diện tích đất tự nhiên của từng quốc gia về nguyên tắc là cố đinh,
không thay đổi, thậm chí có thể bị giảm đi hoặc mất đi giá trị sử dụng do tác động của
các yếu tố tự nhiên như mưa bão, lũ lụt, mực nước biển dâng cao,… Bên cạnh đó dân
số của thế giới nói chung và nước ta nói riêng thì luôn phát triển theo chiều hướng
tăng lên. Điều đó cho thấy cung về đất đai là không co giãn nhưng cầu thì có xu
hướng tăng.Vì vậy, tính khan hiếm của bất động sản là một thuộc tính khá nổi bật, tạo

15. ra sự mất cân đối giữa cũng và cầu dướng dạng thiếu cung, và từ đó làm cho giá bất
động sản tăng trong dài hạn.
1.1.2.4. Tính bền vững theo giời gian
Đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, và tư liệu sản xuất đặc biệt mà
không có tài sản nào có thể thay thế được. Chất lượng của đất phụ thuộc vào sự khai
thác và sử dụng của con người. Còn công trình gắn liền với đất thì thời hạn sử dụng
phụ thuộc vào vật liệu, kiến trúc và địa chất của nó, thông thường thì có hạn sử dụng
từ hàng chục năm đến hàng trăm năm. Như vậy có thể thấy chu kỳ khai thác sử dụng
cho các mục tiêu cư trú, thương mại và các mục tiêu khác thường là rất lâu dài. Và
cho dù sử dụng ở mục đích nào thì vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên nó mang
tính bến vững về đời sống kinh tế.
1.1.3. Đặc điểm của bất động sản
1.1.3.1 Độ co giãn của cung kém
Tổng quỹ đất đai của một quốc gia hay vũng lãnh thổ nào đó là cố định. Đất đai được
sử dụng cùng lúc cho rất nhiều mục đích khác nhau như sản xuất công nghiệp, bảo tồn
tự nhiên, khai thác mỏ, sản xuất phi nông nghiệp, sử dụng cho đô thị và quỹ xây dựng
nhà ở, sử dụng cho xây dựng cơ sở hạ tầng. Vì vậy, thay đổi cung về đất đai cho một
mục đích sử dụng nào đó cũng đồng nghĩa với việc đánh đổi khả năng sử dụng nguồn
lực đất đai đó đối với một hay nhiều mục đích sử dụng khác. Sự cạnh tranh về sử dụng
đất cho các mục đích khác nhau đòi hỏi việc thay đổi mục đích sử dụng đất trong quy
hoạch phải được chính quyền cho phép và phải tuân theo luật định. Theo quy định của
nhà nước hiện nay, việc quy hoạch sử dụng đất được thực hiện theo chu kỳ 10 năm, và
chia ra hai phân kỳ kế hoạch 5 năm. Điều này có nghĩa là, về nguyên tăc, khả năng
thay đổi cung về đất đai chỉ có thể diễn ra tối đa 5 năm một lần, việc này càng làm hạn
chế cung đất đai. Mặc dù trong dài hạn cung đất đai cho một mục đích sử dụng nào đó
có thể được điều chỉnh, nhưng trong ngắn hạn có thể coi như là không thay đổi.
1.1.3.2. Thời gian giao dịch dài, chi phí cao
Do bất động sản là tài sản quan trọng có giá trị lớn nên việc mua, bán thường là dài
hơn so với các tài sản khác. Cả hai phía người mua và người bán đều phải cân nhắc rất
cẩn trọng trước khi ra quyết định. Ngoài ra, chính vì giá trị lớn và có tính đặc trưng
của bất động sản mà nhà nươc kiểm soát chặt chẽ việc sử dụng và trao đổi, mua bán,

16. chuyển nhượng bất động sản. Từ đó, để tiến hành mua bán giao dịch thành công cần
hải tiến hành nhiều hoạt động khác nhau dẫn đến hệ quả là chi phí mua bán, giao dịch
cao.
1.1.3.3. Tính thanh khoản kém
Trong thực tế, cầu về bất động sản là tương đối thấp so với nhu cầu chung. Số người
có mong muốn mua bất động sản và có khả năng chi trả là rất ít so với số người có
nhu cầu nhưng không có khả năng chi trả. Hơn nữa, giá trị của bất động sản khá lớn
và thời gian giao dịch kéo dài. Vì thế, không dễ để bán được bất động sản và bán một
cách nhanh chóng. Ngoài ra, dù người mua có khả năng chi trả thật sự nhưng việc huy
động một lượng tiền mặt lớn cũng khó được thực hiện dễ dàng trong thời gian ngắn.
1.1.3.4. Nhà nước quản lý chặt chẽ
Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liền với đời sống sinh hoạt
của người dân. Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hưởng đến đời sống chính trị
của quốc gia đó. Ngoài ra, vì có giá trị cao, bất động sản tác đông rất lớn đến người sở
hữu hoặc sử dụng, kể cả các cá nhân, hộ gia đình và tỏ chức. Vì thế nên nhà nước
thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển đổi bất động sản.
1.1.4. Giátrị và giácả bất động sản
1.1.4.1. Giá trị bất động sản
- Trên lý thuyết, người ta có thể đánh giá hay giải thích giá trị theo
nhiều cách khác nhau, tuy nhiên, giá trị thị trường vẫn luôn là khái niệm
được nhiều người quan tâm, nhất là trong lĩnh vực bất động sản.
Giá trị bất động sản Tại hầu hết các nước phát triển, định nghĩa giá trị thị
trường của bất động sản đều được chuẩn hóa để tiện việc nghiên cứu,
thống kê, quản lý và giao dịch mua bán. Một số nước phát triển đã đưa ra
chuẩn mực thống nhất về thực hành định giá chuyên nghiệp (Uniform
Standards of Professional Appraisal Practice ­ USPAP) trong đó giá trị thị
trường được hiểu là giá có nhiều khả năng hình thành nhất của một bất
động sản trên một thị trường cạnh tranh và công khai dưới tất cả các điều
kiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, người mua và người bán
đều hành xử thận trọng, có hiểu biết và thừa nhận rằng giá không bị ảnh
hưởng bởi những yếu tố kích thích thái quá. Nói một cách khác, người

17. mua và người bán đều phải có thông tin đầy đủ và có đầy đủ thời gian
quyết định trên một thị trường mua bán công khai. Khái niệm về giá trị
này thường được xem là đồng nghĩa với giá trị trao đổi mà nói theo ngôn
ngữ thường ngày là thuận mua vừa bán. Một khái niệm về giá trị khác
trong lĩnh vực bất động sản là giá trị đầu tư dựa trên những thông số hay
giả định của nhà đầu tư.
1.1.4.2 Giá cả bất động sản
- Giá đất do Nhà nước quy định: là hệ thống giá đất do UBND các
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương định ra trên cơ sở quy định khung
giá của Nhà nước và điều kiện thực tế của địa phương để làm căn cứ tính
thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê
đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất cho các trường hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật
Đất đai năm 2003; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu
tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định
tại Điều 33 của Luật Đất đai năm 2003; xác định giá trị quyền sử dụng đất
để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ
phần hoá, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy
định tại khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai năm 2003; tính giá trị quyền sử
dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật; tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng và phát triển kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của
Luật Đất đai năm 2003; - Giá đất thị trường: là giá bán quyền sử dụng đất
của một mảnh đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của
người bán quyền sử dụng đất và người mua quyền sử dụng đất trong một
thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật
cạnh tranh, nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và
người nhận quyền chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một
thời điểm xác định. Giá quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong

18. điều kiện bình thường là số tiền VND tính trên một đơn vị diện tích đất
được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ
biến giữa người cần chuyển nhượng và người muốn được chuyển nhượng
không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như tăng giá do đầu cơ, do thay đổi
quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, quan hệ huyết
thống; Thông thường thì hệ thống giá do Nhà nước quy định thường ở
trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trường thì ở trạng thái động và
cao hơn giá của nhà nước. Khi sự chênh lệch giữa 2 hệ thống giá này
càng cao thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực
trong việc giải quyết một cách công bằng và hợp lý, hài hoà giữa lợi ích
nhà nước và người sử dụng đất. Sự tồn tại 2 hệ thống giá đất trong nền
kinh tế thị trường nước ta hiện nay là khó có thể tránh khỏi, nó đáp ứng
hai hướng của lưu thông quyền sử dụng đất (lưu thông theo chiều dọc và
lưu thông theo chiều ngang), tuy nhiên cần thu hẹp sự chênh lệch giữa 2
hệ thống giá này càng nhiều càng tốt. Ngoài ra, nếu căn cứ vào công dụng
của BĐS, có các loại giá sau đây: - Giá thị trường, dùng trong giao dịch
mua bán; - Giá thuê, dùng trong giao dịch cho thuê; - Giá thế chấp, dùng
để thế chấp khi vay tiền; ­ Giá đền bù, dùng trong giải phóng mặt bằng; -
Giá khởi điểm đấu giá; - Giá dùng cho mục đích đầu tư; ­ Giá sử dụng
hiện thời; - Giá phát triển, dùng khi nâng cấp, cải tạo BĐS;
1.2. Thị trường bất động sản
1.2.1 Khái niệm
- Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá Bất động giữa các bên có liên
quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và
các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… liên quan đến Bất động
sản như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò
quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt
động kinh doanh trên thị trường bất động sản.
1.2.2. Đặc trưng của thị trường bất động sản
1.2.2.1. Thị trường bất động sản không có thị trường trung tâm

19. Những người bán bất động sản không hề mang bất động sản của mình đến một vị trí
nhất định mà chỉ có thể mang các thông tin và hình ảnh của bất động sản đến nơi giao
dịch. Những nơi đó có thể là các sàn giao dịch bất động sản, trung tâm môi giới địa
ốc, các trang mạng, báo..
1.2.2.2. Thị trường bất động sản là thị trường cạnh trạnh không hoàn hảo
Bản chất của một giao dịch bất động sản thường mang tính cá
nhân. Các thông tin về bất động sản mua bán thường không đầy
đủ và độ tin cậy chỉ mang tính chất tương đối. Sản phẩm của thị
trường là các bất động sản, mà các bất động sản này là không
đồng nhất, mang tính cá biệt. Số lượng người tham gia thị trường
này cũng bị giới hạn theo từng loại hình bất động sản, cá nhân có
thể gây tác động đến giá. Chi phí giao dịch cao, thời gian giao
dịch dài. Hàng hóa là bất động sản có tình thanh khoản thấp.
1.2.2.3. Thị trường bất động sản mang tính địa phương
Do tính cố định của bất động sản, tính không thể di dời của đất
đai mà sự dư thừa ở nơi này không thể đem bù đắp cho sự thiếu
hụt của nơi khác. Những đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội, tâm
lý, tập quán có nét đặc trưng từng vùng và tác động theo những
cách khác nhau đến cung cầu bất động sản vì thế thị trường bất
động sản mang tính khu vực.
1.2.2.4. Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố pháp luật
Do bất động sản là tài sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia nên thị
trường bất động sản luôn được quan tâm đặc biệt của pháp luật
1.2.2.5. Thị trường bất động sản là thị trường đa phân khúc
Do mục đích sử dụng bất động sản rất đa dạng (cho cư trú, cho
sản xuất kinh doanh, ngay trong mục đích sản xuất kinh doanh
Cũng sử dụng cho nhiều lĩnh vực khác nhau, cung cầu bất động
sản trong từng lĩnh vực sản xuất kinh doanh cũng khác nhau), bên
cạnh đó cung cầu bất động sản ở từng địa phương khác nhau
cũng khác nhau, nên thị trường bất động sản là thị trường đa phân

20. khúc. Tình hình thị trường trong từng phân khúc ở cùng một thời
điểm cũng có thể khác nhau.
1.2.3. Các chủ thể tham giathị trường bất động sản
1.2.3.1. Cá nhân và doanh nghiệp
+ Cá nhân
Các cá nhân sở hữu BĐS (sở hữu nhà ở, có quyển sử dụng đất…) tham gia vào
TTBĐS với tư cách là người bán, người cho thuê, người đem BĐS là tài sản thế chấp
để vay vốn, dùng BĐS để góp vốn liên doanh…
Ngược lại, có một số cá nhân có nhu cầu sử dụng BĐS vào đòi sống sinh hoạt cá nhân
hoặc sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh sẽ tham gia giao dịch trên thị trường
với tư cách là ngưòi mua hoặc người đi thuê BĐS… Đây là chủ thể năng động nhất,
họ luôn tìm tòi khả năng sinh lời cao nhất trên cơ sở chi phí thấp nhất về thời gian và
tiền bạc).
+ Doanh nghiệp
Các doanh nghiệp này được tổ chức thành nhiều loại khác nhau: Doanh nghiệp kinh
doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng, doanh nghiệp
phát triển đất… đây là các chủ thể tạo ra hàng hoá BĐS cho thị trường.
1.2.3.2. Nhà nước và nhà thầu
+ Nhà nước
Sự tham gia của Nhà nước vào TTBĐS được thể hiện chủ yếu trên hai mặt: Tạo ra
môi trường pháp lý cho hoạt động của TTBĐS và tham gia quản lý hoạt động trên
TTBĐS.
Nhà nước là người (chủ thể) chịu trách nhiệm xây dựng hệ thống luật pháp, tạo khuôn
khổ pháp lý cho hoạt động của TTBĐS.
Nhà nước tham gia TTBĐS với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với các hoạt động
của TTBĐS. Nhà nước quản lý và giám sát thông qua các biện pháp (chủ yếu là biện
pháp kinh tế, tài chính) để thúc đẩy TTBĐS phát triển. Đồng thời sử dụng các đòn bẩy
kinh tế khác để điều tiết quan hệ cung, cầu và giá cả BĐS.
Bên cạnh đó, Nhà nước có thể cung cấp một số dịch vụ cho các giao dịch trên TTBĐS
như cung cấp hệ thống thông tin vể BĐS. Ngoài ra, Nhà nước còn tham gia giao dịch

21. trên TTBĐS như các chủ thể khác nhằm đáp ứng nhu cầu về BĐS trong việc thực hiện
các chức năng quản lý Nhà nước.
+ Nhà thầu
Nhà thầu (đại diện thường là nhà thầu xây dựng) là chủ thể trực tiếp tạo ra các công
trình xây dựng: Nhà ở, công trình công nghiệp, thương mại, dịch vụ… để tạo ra hàng
hoá BĐS cho thị trường. Họ là những chủ thể chuyển đổi các thiết kế trên giấy tờ, bản
vẽ (đồ án thiết kế) thành các công trình trong thực tế. Người kinh doanh BĐS cần đến
nhà thầu xây dựng để thi công xây dựng công trình.
Mã tài liệu : 600507
Tải đầy đủ luận văn theo 2 cách :
- Link tải dưới bình luận .
- Nhắn tin zalo 0932091562