Dasar-dasar Hukum Pertanahan

1. DASAR-DASAR HUKUM PERTANAHAN
www.lekslawyer.com
Oleh:
Eddy Marek Leks, S.H., M.H., ACIArb

2. HUKUM PERTANAHAN
Materi ini terdiri atas:
I. HukumAgraria
II. Sistem Kepemilikan Lahan
III. Sistem Pendaftaran Tanah di Indonesia

4. I. Hukum Agraria
A. Sejarah Hukum Tanah Nasional
B. Ketentuan-ketentuan Pokok
Hukum Tanah Nasional
C. Politik Hukum Pertanahan
Nasional
D. Ruang Lingkup HukumAgraria

5. A. Sejarah Hukum Tanah Nasional
Hukum Tanah Lama (sebelum UUPA 1960)
• Hukum Tanah Adat
• Hukum Tanah Barat
• Hukum Tanah Antargolongan
• Hukum Tanah Administrasi
• Hukum Tanah Swapraja
Ketentuan
Pokok
Ketentuan
Pelengkap
Hukum Tanah Baru (Hukum Tanah Nasional)
Mengandung
pluralisme
• Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 mengenai Undang-Undang Pokok Agraria
(UUPA)

6. B. Ketentuan-ketentuan Pokok Hukum
Tanah Nasional
Hukum Tanah Barat tertulis
dalam Kitab Undang-undang
Hukum Perdata
(KUH Perdata)
Hukum Tanah Adat
Hukum
Tanah
Nasional
Undang-undang No.
5 Tahun 1960
tentang Peraturan
Dasar Pokok-pokok
Agraria (”UUPA”)

7. C. Politik Hukum Pertanahan Nasional
Apa tujuan yang
hendak dicapai
Negara?
Apa sarana yang
hendak digunakan
Negara?
Pasal 33
ayat (3)
UUD 1945
“Bumi dan air dan kekayaan alam
yang terkandung di dalamnya
dikuasai oleh Negara dan
dipergunakan untuk sebesar-besarnya
kemakmuran rakyat”
dibentuk UUPA

8. Sarana yang Digunakan Negara
Pasal 2 jo. Pasal
15 UUPA
Pasal 6 UUPA
• Kewenangan Negara untuk mengatur:
a. perencanaan;
b. peruntukan;
c. penugasan;
d. penggunaan; dan
e. pemeliharaan tanah
• Pengaturan fungsi sosial tanah yang diwujudkan
dalam peruntukan tanah dalam kepentingan
bersama berupa Rencana Tata Ruang Wilayah
(RTRW)

9. D. Ruang Lingkup Hukum Agraria
Dalam Arti Luas
Dalam Arti Sempit
Hukum Agraria merupakan bidang hukum positif
yang mengatur unsur-unsur sumber daya alam yang
merupakan satu kesatuan atas suatu bidang tanah.
Sumber daya alam tersebut meliputi bumi, air dan
kekayaan alam yang terkandung di dalamnya
termasuk ruang angkasa.
Hukum Agraria adalah Hukum Tanah atau Hukum
Pertanahan yang merupakan bidang hukum positif
yang mengatur hak-hak penguasaan atas tanah.

11. II. Sistem Kepemilikan Lahan
A. Pengertian Penguasaan atas
Tanah dalam Hukum Tanah
Nasional
B. Jenis-jenis Hak atas Tanah
dalam Hukum Tanah Nasional
C. Subjek Hak atas Tanah
D. Karakteristik Hak atas Tanah
E. Sistem Pendaftaran Tanah di
Indonesia
F. Penyelenggaraan Pendaftaran
Tanah

12. A. Pengertian Penguasaan atas Tanah
dalam Hukum Tanah Nasional
Hak penguasaan atas tanah berisikan
serangkaian wewenang, kewajiban dan/atau
larangan bagi pemegang haknya untuk berbuat
sesuatu mengenai tanah yang dihaki
Penguasaan atas tanah
secara fisik dan yuridis

13. B. Jenis-jenis Hak Tanah dalam Hukum Tanah
Nasional
Hak Menguasai
dari Negara
Primer
Diberikan oleh
Negara
HM
HGB
HGU
HP
Sekunder
Bersumber dari
pihak lain
HGB/HP
HM
HGB/HP
HPL
Hak-hak
Perorangan
Hak Ulayat
Hak Lainnya

14. 1. Hak Menguasai dari Negara
(Pasal 2 ayat (1) dan (2) UUPA)
Bumi air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalamnya itu
pada tingkatan tertinggi dikuasai oleh Negara, sebagai organisasi kekuasaan seluruh
rakyat.
Hak menguasai dari Negara memberi wewenang untuk:
1. mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan
pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa tersebut;
2. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan
bumi, air dan ruang angkasa;
3. menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan
perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa.

15. 2. Hak-hak Individual
Hak yang memberi wewenang untuk memakai
tanah yang diberikan kepada orang dan
badan hukum
Meliputi:
a. Hak Primer
b. Hak Sekunder
c. Hak Lainnya

16. Hak-hak atas tanah primer
yaitu hak-hak atas tanah
yang diberikan oleh Negara
Jenis Hak
atas
Tanahnya:
1.) Hak Milik
- Pasal 20-27 UUPA
2.) Hak Guna Usaha
- Pasal 28-34 UUPA
- Pasal 2-18 PP No. 40/1996
3.) Hak Guna Bangunan
- Pasal 35-40 UUPA
- Pasal 19-38 PP No. 40/1996
4.) Hak Pakai
- Pasal 41-43 UUPA
- Pasal 39-58 PP No. 40/1996
a. Hak Primer

17. b. Hak Sekunder
Jenis Hak
atas
Tanahnya:
1.) Hak Guna Bangunan
- Pasal 37 UUPA
- Pasal 24 PP No. 40/1996
2.) Hak Pakai
- Pasal 41 UUPA
- Pasal 44 PP No. 40/1996
3.) Hak Sewa
- Pasal 44-45 dan 53 UUPA
4.) Hak Usaha Bagi Hasil
- Pasal 53 UUPA
5.) Hak Gadai atas Tanah
- Pasal 53 UUPA
6.) Hak Menumpang
- Pasal 53 UUPA
Hak-hak atas tanah yang
bersumber pada hak pihak
lain.

18. c. Hak Lainnya
Hak-hak atas tanah
lainnya yang memberi
sebagian wewenang
maupun tidak
memberi wewenang
secara langsung
kepada pemegang
haknya.
Jenis Hak
atas
Tanahnya
1.) Hak atas Tanah Wakaf
2.) Hak Milik atas Satuan Rumah
Susun
3.) Hak Tanggungan

19. C. Subjek Hak atas Tanah
Pasal 4 UUPA
• (1) Atas dasar hak menguasai dari
Negara ........ tanah, yang dapat
diberikan kepada dan dipunyai
oleh orang-orang, baik sendiri-sendiri
maupun bersama-sama
dan badan-badan hukum.

20. D. Karakteristik Hak atas Tanah
Hak Milik
• Khusus bagi individu berkewarganegaraan Indonesia (WNI);
*Pasal 21 ayat (1) & (4) UUPA
• Hak turun temurun yang dapat diwariskan, terkuat dan
terpenuh atas tanah; *Pasal 20 ayat (1)UUPA
• Dapat beralih (karena hukum) dan dialihkan (karena
pemindahan hak); *Pasal 20 ayat (2)UUPA
• Dapat dibebani dengan Hak Baru (Hak atas Tanah Lainnya);
*Pasal 24 UUPA
• Dapat dibebani Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan
utang; *Pasal 25 UUPA
• Dapat diwakafkan. *Pasal 49 UUPA

21. • Khusus diberikan kepada orang dan badan hukum Indonesia;
• Penggunaannya untuk pertanian, perikanan dan peternakan;
• Jangka waktu yang diberikan paling lama 35 tahun, dapat
diperpanjang paling lama 25 tahun dan dapat diperbaharui
paling lama 35 tahun.
Hak Guna Usaha
Hak Guna
Bangunan
• Khusus diberikan kepada orang dan badan hukum Indonesia;
• Penggunaannya untuk membangun bangunan di atas tanah
pihak lain;
• Jangka waktu yang diberikan paling lama 30 tahun, dapat
diperpanjang paling lama 20 tahun dan dapat diperbaharui
paling lama 30 tahun.

22. Hak Pakai
• Khusus diberikan kepada: (i) orang Indonesia dan badan hukum yang
didirikan berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia, (ii) Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen
dan Pemerintah Daerah, (iii) Badan-badan keagamaan dan sosial, (iv)
Orang asing yang berkedudukan di Indonesia, (v) Badan hukum asing
yang memiliki perwakilan di Indonesia, (vi) Perwakilan negara asing
dan perwakilan badan internasional;
• Penggunaannya untuk membangun bangunan atau usaha pertanian di
atas tanah pihak lain;
• Jangka waktu yang diberikan paling lama 25 tahun, dapat
diperpanjang dan diperbaharui dengan jangka waktu yang tidak
ditentukan selama tanahnya digunakan untuk keperluan tertentu.

23. Hak ini dapat digunakan oleh (1) Warganegara Indonesia,
(2) Badan Hukum Indonesia, (3) Warganegara asing yang
berkedudukan di Indonesia dan (4) Badan hukum asing
yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
Jangka waktunya berdasarkan perjanjian, dengan
memeperhatikan Pasal 26 ayat 2 UUPA
Hak Sewa

25. E. Sistem Pendaftaran Tanah di
Indonesia
Sistem pendaftaran: REGISTRATION OF TITLE
Sistem publikasi negatif dengan UNSUR-UNSUR POSITIF
(Penjelasan: PP No. 10/1961 dan PP No. 24/1997).
PENDAFTARAN PERTAMA
KALI
Pendaftaran hak pertama kali pada
Daftar Umum di Kantor Pertanahan
atau
dikenal juga dengan
“REGISTRATION OF TITLE” atau
disebut juga
“REGISTRATION OF RIGHT”
PENDAFTARAN PERALIHAN
HAK
Pendaftaran peralihan hak atau
pendaftaran akta pada Daftar
Umum di Kantor Pertanahan
dikenal dengan
“REGISTRATION OF DEED”.

26. SISTEM PUBLIKASI POSITIF
i. Menggunakan sistem pendaftaran
hak (Registration of Title);
ii. Menggunakan daftar umum yang
mempunyai kekuatan bukti;
iii. Perlindungan hukum diberikan
kepada orang yang beritikad baik
dalam memperoleh hak dan orang
dianggap sebagai pemegang hak sah,
meskipun orang yang mengalihkan
hak ternyata bukan orang yang
sebenarnya berhak.
SISTEM PUBLIKASI NEGATIF
i. Menggunakan sistem pendaftaran
akta (Registration of Deeds)
ii. Menggunakan daftar umum yang
tidak mempunyai kekuatan bukti;
iii. Perlindungan hukum diberikan
kepada pemegang hak yang
sebenarnya, meskipun terdapat
tindakan pelanggaran hukum oleh
orang lain yang mengalihkan hak
orang tersebut.
(Cont’d)

27. SISTEM PUBLIKASI POSITIF
Diberikan kekuatan bukti mutlak yang berlaku
terhadap semua orang pada
“SISTEM TORRENS”
di Australia
KEUNTUNGAN
SISTEM PUBLIKASI POSITIF
 Terjaminnya kepastian pemegang hak,
yang terdaftar dalam daftar umum;
 Pemegang hak, yang terdaftar dalam
daftar umum tidak dapat diganggu
gugat (mutlak, meskipun oleh
pemegang hak yang sebenarnya)
KELEMAHAN
SISTEM PUBLIKASI POSITIF
Pendaftaran suatu hak atas tanah atas
nama seseorang yang tidak berhak
dalam daftar umum, menghapus hak
dari pemegang hak yang sebenarnya.
(Cont’d)

28. SISTEM PUBLIKASI NEGATIF
KEUNTUNGAN
SISTEM PUBLIKASI NEGATIF
Perlindungan hukum diberikan kepada
pemegang hak yang sebenarnya,
walaupun pemegang hak sebenarnya
tersebut tidak terdaftar dalam daftar
umum.
KELEMAHAN
SISTEM PUBLIKASI NEGATIF
 Pemerintah tidak menjamin kebenaran
dari isi daftar umum yang
diselenggarakan;
 Pemegang hak yang terdaftar dalam
daftar umum tidak dilindungi haknya
oleh negara, apabila pemilik tanah
sebenarnya menuntut hak atas
tanahnya.
(Cont’d)

29. SISTEM PENDAFTARAN TANAH
INDONESIA
Pendaftaran akta (Registration of Deed)
dengan sistem publikasi negatif yang
mengandung unsur positif
(Cont’d)
INDIKATOR NEGATIF
Pemegang hak yang tercantum dalam daftar
umum/buku tanah/sertipikat hak, dapat
digugat oleh pemilik tanah sebagai
pemegang hak sebenarnya, walaupun
pemegang hak sebenarnya tidak terdaftar
dalam daftar umum/buku tanah.
INDIKATOR POSITIF
Pihak ketiga tidak dapat menuntut tanah
yang sudah bersertifikat atas nama orang
atau badan hukum, jika selama 5 (lima)
tahun sejak dikeluarkan sertifikat, apabila
tidak mengajukan keberatan secara tertulis
kepada pemegang sertifikat tanah dan
Kantor Pertanahan ataupun mengajukan
gugatan ke Pengadilan mengenai
penguasaan tanah dan penerbitan sertifikat
tersebut. * Pasal 32 ayat (2) PP No. 24 Tahun
1997

30. F. Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah
1. Tujuan Pendaftaran Tanah
 Memberikan kepastian hukum dan perlindungan
hukum kepada pemegang haknya
 Memberikan keterangan yang dipercayai kebenarannya
oleh yang berkepentingan
 Demi terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

31. 2. Objek Pendaftaran Tanah
Objek pendaftaran tanah dalam Pasal 9 Peraturan Pemerintah No. 24
Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (“PP No. 24/1997”):
 Hak atas Tanah:
 Hak Milik;
 HGU
 HGB
 Hak Pakai
 Tanah Hak
Pengelolaan;
 Tanah Wakaf
 Tanah Negara
 Hak Tanggungan
 Hak Milik atas
Satuan Rumah Susun

32. 3. Kegiatan Pendaftaran Tanah
Pendaftaran tanah
untuk pertama kali
Pendaftaran Tanah
Pemeliharaan data
pendaftaran tanah

33. Pasal 1 ayat (1) PP No. 24/1997:
“Pendaftaran tanah adalah rangkuman kegiatan yang dilakukan
oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan
teratur, meliputi pengumpulan pengolahan, pembukuan dan
penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam
bentuk peta dan daftar menjadi bidang-bidang Tanah yang sudah
ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak
tertentu yang membebaninya. “

34. a. Pendaftaran Tanah untuk Pertama Kali
Kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan terhadap objek
pendaftaran tanah yang belum pernah didaftar berdasarkan
Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran
Tanah (“PP No. 10/1961”) dan PP No. 24/1997. Dalam Pasal 1
angka 9 PP No. 24/1997 yang berlaku saat ini, yaitu:
Meliputi:
1) Kegiatan Di Bidang Fisik
2) Kegiatan Di Bidang Yuridis
3) Penerbitan Tanda Bukti Hak

35. 1.) Kegiatan Di Bidang Fisik
Di bidang fisik tanahnya
atau teknis kadastral
Berupa
kegiatan:
a) Pengumpulan data fisik (penetapan
letak, batas, luas, dan pemberian
tanda batas);
b) Pengukuran dalam pembuatan peta
dan surat ukur;
c) Pencatatan data yuridis dalam buku
tanah; dan
d) Pemberian nomor urut tahunan
dan tahun penerbitan pada surat
ukur.

36. 2.) Kegiatan Di Bidang Yuridis
Di bidang yuridis, yaitu
mengenai hubungan
hukum dengan
tanahnya atau pihak
ketiga
Berupa
kegiatan:
a) Pengumpulan data yuridis (berupa
jenis haknya, pemegang hak serta
keberadaan pihak ketiga yang
membebaninya); dan
b) Pencatatan data yuridis dalam buku
tanah.

37. 3.) Kegiatan Penerbitan Tanda Bukti Hak
 Pemberian dokumen
tanda bukti hak
kepada pemegang
hak atas tanah
Berupa
kegiatan:
a) Penerbitan sertifikat sebagai tanda
bukti hak; dan
b) Penyerahan sertifikat kepada
pemegang haknya.

38. b. Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah
Kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik
dan yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar
nama, surat ukur, buku tanah dan sertifikat dengan
perubahan-perubahan yang terjadi kemudian ( Pasal 1 angka
12 PP No. 24 Tahun 1997)
Pendaftaran tanah wajib didaftarkan pada PPAT (Pasal 37 UU
No. 24/1997)
Meliputi:
1) Perubahan Haknya
2) Perubahan Subjeknya
3) Perubahan Tanahnya

39. 1.) Perubahan Haknya
 Perubahan terjadi
apabila dibebani Hak
Tanggungan dan Hak
atas Tanah yang baru
Berupa
kegiatan:
a) Pencatatan Hak Tanggungan pada
Buku Tanah dan pembuatan
sertifikat Hak Tanggungan; dan
b) Pembuatan akta pemberian hak
baru oleh PPAT, pendaftaran di
BPN setempat dan pembuatan
sertifikat Hak Barunya.

40. 2.) Perubahan Subjeknya
 Perubahan terjadi
karena adanya
pengalihan hak Berupa:
a) Pengalihan hak karena hukum akibat
pewarisan wajib didaftarkan dalam
Buku Tanah dan Sertifikat atas nama
Ahli Waris; dan
b) Pengalihan hak karena jual beli,
tukar menukar, hibah, inbreng dan
lainnya dibuatkan akta PPAT yang
didaftarkan pada BPN.

41. 3.) Perubahan Tanahnya
 Perubahan terjadi
karena adanya
pemisahan,
pemecahan dan
penggabungan bidang
tanah
Kegiatannya
Berupa:
a) Pemisahan dilakukan terhadap
Hak Milik atas sebagian luas
tanah dan dibuatkan surat ukur
dan sertifikat Hak Milik oleh BPN
setempat;
b) Pemecahan dilakukan terhadap
tanah Hak Baru atas sebagian
luasnya; dan
c) Penggabungan dilakukan bagi
tanah Hak Baru atas total
luasnya yang digabungkan
dengan Hak Baru yang lainnya.

42. Leks&Co
Menara Palma 17 Floor,
Suite17-02B
Jl. H. R. Rasuna Said Blok X2
Kav.6
Kuningan, Jakarta 12950,
Indonesia
T. +62 21 5795 7550
F. +62 21 5795 7551
www.lekslawyer.com