2. Pengadaan
Tanah
Kegiatan menyediakan
tanah dengan cara
memberi ganti kerugian
yang layak dan adil
kepada pihak yang
berhak.
(Pasal 1 ayat 2 Undang-undang No.2
Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah
Bagi Pembangunan untuk Kepentingan
Umum)
3. Pengadaan Tanah
Kepentingan Umum Kepentingan Swasta
Tanah untuk Kepentingan Umum digunakan
untuk pembangunan :
a. pertahanan dan keamanan nasional
b. jalan umum, jalan tol, terowongan
c. waduk, irigasi, saluran air minum
d. Pelabuhan, bandar udara dan lain-lain
Dasar Hukum :
• Keputusan Menteri Negara
Agraria/Kepala BPN No.21 Tahun 1994
tentang Tata Cara Perolehan Tanah bagi
perusahaan dalam rangka Penanaman
Modal
• Peraturan Menteri Dalam Negeri No.5
Tahun 1974 tentang Ketentuan-ketentuan
mengenai penyediaan dan pemberian
tanah untuk keperluan perusahaan
4. Obyek Pengadaan Tanah
Tanah, ruang atas tanah
dan bawah tanah,
bangunan, tanaman,
benda yang berkaitan
dengan tanah, atau
lainnya yang dapat
dinilai.
6. Peraturan Terbaru mengenai Pengadaan Tanah berdasarkan
Peraturan Presiden No. 30 Tahun 2015 dan Peraturan Menteri
Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 6 Tahun 2015
SEBELUM
Instansi yang memerlukan
tanah :
Lembaga Negara
Badan Hukum Milik
Negara/Badan Usaha Milik
Negara
SESUDAH
Instansi yang memerlukan
tanah :
Lembaga Negara
Badan Hukum Milik Negara/Badan
Usaha Milik Negara
Badan Swasta yang telah
menerima otoritas/kuasanya di
bawah perjanjian dengan Lembaga
Pemerintah terkait atau
perusahaan milik negara/BUMN
7. Sebelum
Pengadaan tanah untuk
kepentingan umum tidak
lebih dari 1 hektar
Pengadaan tanah dapat dilakukan
langsung oleh Instansi yang
memerlukan tanah dengan pihak
pemilik tanah melalui berbagai
kesepakatan (Jual-Beli dll)
Sesudah
Pengadaan tanah untuk
kepentingan umum tidak
lebih dari 5 hektar
Pengadaan tanah dapat dilakukan
langsung oleh Instansi yang
memerlukan tanah dengan pihak
pemilik tanah melalui berbagai
kesepakatan (Jual-Beli dll)
Peraturan Terbaru mengenai Pengadaan Tanah berdasarkan Peraturan
Presiden No. 30 Tahun 2015 dan Peraturan Menteri Agraria/Kepala
Badan Pertanahan Nasional No. 6 Tahun 2015 – Cont’d
8. Pada saat pemberian Ganti Kerugian
Pihak yang Berhak menerima Ganti Kerugian
wajib:
Melakukan
pelepasan
hak
Menyerahkan
bukti penguasaan
atau kepemilikan
Objek Pengadaan
Tanah kepada
Instansi yang
memerlukan
tanah melalui
Lembaga
Pertanahan
Bukti penguasaan atau kepemilikan merupakan satu-satunya alat
bukti yang sah menurut hukum dan tidak dapat diganggu gugat
di kemudian hari
9. Pada saat pemberian Ganti Kerugian
Pihak yang Berhak menerima Ganti Kerugian
– Cont’d
Pihak yang Berhak
menerima Ganti Kerugian
bertanggung jawab atas
kebenaran dan keabsahan
bukti penguasaan atau
kepemilikan yang diserahkan
Tuntutan pihak lain atas
Objek Pengadaan Tanah yang
telah diserahkan kepada
Instansi yang memerlukan
tanah menjadi tanggung
jawab Pihak yang Berhak
menerima Ganti Kerugian.
Setiap orang yang
melanggar ketentuan,
dikenai sanksi pidana sesuai
dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan
10. SEBELUM
Sumber Pendanaan :
- Lembaga Negara
- Badan Hukum Milik
Negara/Badan Usaha
Milik Negara
SESUDAH
Sumber Pendanaan :
- Lembaga Negara
- Badan Hukum Milik Negara/Badan
Usaha Milik Negara
- Badan Swasta yang telah
menerima otoritas/kuasanya di
bawah perjanjian dengan Lembaga
Pemerintah terkait atau perusahaan
milik negara/BUMN
- Cont’d -
Peraturan Terbaru mengenai Pengadaan Tanah berdasarkan Peraturan
Presiden No. 30 Tahun 2015 dan Peraturan Menteri Agraria/Kepala
Badan Pertanahan Nasional No. 6 Tahun 2015 – Cont’d
11. Sumber Pendanaan Setelah Peraturan Presiden No. 30 Tahun 2015 dan
Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 6
Tahun 2015 – Cont’d
Pendanaan Pengadaan Tanah oleh Badan Usaha dibayar
kembali oleh lembaga negara, kementerian, lembaga
pemerintah nonkementerian, pemerintah provinsi, dan/atau
pemerintah kabupaten/kota melalui APBN dan/atau APBD
setelah proses pengadaan tanah selesai. Pembayaran
kembali dapat berupa perhitungan pengembalian nilai
investasi seperti :
- Hak Pengelolaan terhadap tanah untuk Badan Hukum Milik
Negara/BUMN
- Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai di atas Hak Pengelolaan
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan
13. Perolehan Tanah bagi Kepentingan Swasta
Pasal 2 KMNA/KA
BPN No.21 Tahun
1994
Perolehan Tanah oleh
Perusahaan hanya boleh
dilaksanakan di areal yang
ditetapkan di dalam izin lokasi
Perolehan tanah
dilaksanakan secara
langsung antara
perusahaan dengan
pemilik atau pemegang
hak atas tanah atas dasar
kesepakatan
Pemerintah melakukan
pengawasan terhadap
pelaksanaan perolehan
hak atas tanah
14. Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Swasta
(Kepmen Agraria/Kepala BPN No.21 Tahun 1994)
Perolehan Tanah melalui
Pemindahan Hak atas
Tanah
Perolehan Tanah melalui
Penyerahan atau Pelepasan
Hak atas Tanah
• Perolehan Tanah asal Hak Milik
• Perolehan Tanah asal Hak Guna
Bangunan
• Perolehan Tanah asal Hak Guna
Usaha
• Perolehan Tanah asal Hak Pakai
Penyerahan atau pelepasan hak
atas tanah untuk keperluan
perusahaan dalam rangka
pelaksanaan Izin Lokasi dilakukan
oleh pemegang hak atau kuasanya
dengan pernyataan penyerahan
atau pelepasan hak atas tanah
yang dibuat di hadapan Kepala
Kantor Pertanahan setempat.
15. Perolehan Tanah Melalui Pemindahan
Hak atas Tanah
Perolehan tanah melalui pemindahan hak dilakukan
apabila tanah yang bersangkutan sudah dipunyai
dengan hak atas tanah yang sama jenisnya dengan
hak atas tanah yang dilakukan oleh perusahaan dalam
menjalankan usahanya, dengan ketentuan bahwa
apabila perusahaan-perusahaan yang bersangkutan
menghendaki, hak atas tanah tersebut dapat juga
dilepaskan untuk kemudian dimohon hak sesuai
ketentuan yang berlaku
16. Perolehan Tanah Melalui Pemindahan
Hak atas Tanah
(KMNA/Kepala BPN No.21 Tahun 1994)
Perolehan
Tanah asal
Hak Milik
Perolehan
Tanah asal
Hak Guna
Bangunan
Perolehan
Tanah asal
Hak Guna
Usaha
Perolehan
Tanah asal
Hak Pakai
17. Perolehan Tanah asal Hak Milik
Hak Milik atas tanah yang diperlukan oleh
perusahaan dengan Hak Guna Bangunan atas
permohonan pemegang hak atau kuasanya
diubah menjadi Hak Guna Bangunan yang
berlaku sampai dengan tanggal 24 September
tahun ketigapuluh terhitung dari tahun
dikeluarkannya Izin Lokasi yang menjadi dasar
perolehan tanah yang bersangkutan dengan
ketentuan bahwa jangka waktunya tidak lebih
dari 30 (tiga puluh) tahun.
18. Perolehan Tanah asal Hak Guna Bangunan
Hak Guna Bangunan atas tanah negara yang
diperoleh perusahaan dengan pemindahan hak
dalam rangka penanaman modal berdasarkan Izin
Lokasi, atas permohonan pemegang hak
diperpanjang masa berlakunya atau diperbaharui,
sehingga masa berlakunya berakhir pada tanggal 24
September tahun ketigapuluh terhitung sejak
dikeluarkannya Izin Lokasi, dengan maksimum masa
berlaku tidak lebih dari pada 30 (tiga puluh) tahun,
dengan ketentuan sebagai berikut :
19. Perolehan Tanah asal Hak Guna Bangunan
- Cont’d
Jika berakhir pada tanggal 24
September tahun ketigapuluh sejak
dikeluarkannya Izin Lokasi,
penambahan masa berlaku, Hak
Guna Bangunan tersebut kurang dari
20 (dua puluh) tahun, maka Hak
Guna Bangunan itu diperpanjang
Jika berakhir pada tanggal 24
September tahun ketigapuluh sejak
dikeluarkannya Izin Lokasi,
penambahan masa berlaku Hak Guna
Bangunan tersebut lebih dari 20 (dua
puluh) tahun, maka Hak Guna
Bangunan itu diperbaharui.
20. Perolehan Tanah asal Hak Guna Usaha
Hak Guna Usaha atas tanah yang diperlukan oleh
perusahaan dengan Hak Guna Bangunan atas
permohonan pemegang hak atau kuasanya diubah
menjadi Hak Guna Bangunan yang berlaku sampai
dengan tanggal berakhirnya Hak Guna Usaha
tersebut dengan ketentuan paling lama sampai
tanggal 24 September tahun ketigapuluh terhitung
dari tahun dikeluarkannya Izin Lokasi yang menjadi
dasar perolehan tanah yang bersangkutan.
21. Perolehan Tanah asal Hak Guna Usaha - Cont’d
Jika hanya sebagian dari Hak Guna
Usaha yang diperlukan oleh
perusahaan dengan Hak Guna
Bangunan sesuai dengan izin lokasi,
maka sebelum diajukan permohonan
perubahan hak, untuk bagian
tersebut terlebih dahulu diterbitkan
sertipikat pemisahan haknya
22. Perolehan Tanah asal Hak Pakai
Hak Pakai atas tanah negara yang
diperlukan oleh perusahaan dengan Hak
Guna Bangunan atas permohonan
pemegang hak atau kuasanya diubah
menjadi Hak Guna Bangunan yang berlaku
sampai dengan tanggal berakhirnya Hak
Guna Bangunan yang berlaku sampai
dengan tanggal berakhirnya Hak Pakai yang
bersangkutan.
24. Perolehan Tanah Melalui Penyerahan
atau Pelepasan Hak atas Tanah
Penyerahan atau pelepasan hak atas tanah untuk
keperluan perusahaan dalam rangka pelaksanaan
Izin Lokasi dilakukan oleh pemegang hak atau
kuasanya dengan pernyataan penyerahan atau
pelepasan hak atas tanah yang dibuat di hadapan
Kepala Kantor Pertanahan setempat dengan
menggunakan formulir sesuai Lampiran V
Keputusan Menteri Negara Agraria No.21 Tahun
1994 sebagai contoh.
25. Sebelum dilaksanakan penyerahan atau
pelepasan hak atas tanah diadakan perjanjian
kesediaan menyerahkan atau melepaskan hak
atas tanah yang berisi kesepakatan bahwa,
dengan menerima ganti kerugian, pemegang hak
bersedia:
Menyerahkan tanah Hak
Miliknya sehingga tanah
tersebut jatuh pada Negara
Melepaskan Hak Guna Usaha, Hak
Guna Bangunan, atau Hak Pakainya
sehingga tanah tersebut menjadi
Tanah Negara, untuk kemudian
diberikan kepada perusahaan dengan
hak atas tanah yang sesuai dengan
keperluan perusahaan tersebut untuk
menjalankan usahanya.
27. Izin Lokasi
Izin Lokasi adalah izin peruntukkan penggunaan
tanah yang wajib dimiliki oleh perusahaan untuk
memperoleh tanah yang diperlukan dalam rangka
penanaman modal, yang berlaku pula sebagai izin
pemindahan hak, dan untuk menggunakan tanah,
guna keperluan usaha penanaman modalnya
Sebelum melakukan proses pengadaan tanahnya
diperlukan izin Lokasi sesuai Peraturan Menteri Negara
Agraria No. 5 Tahun 2015 tentang Izin Lokasi.
28. Izin Lokasi tidak diperlukan dan
dianggap sudah dipunyai oleh
perusahaan yang bersangkutan dalam hal:
1. Tanah yang akan diperoleh merupakan pemasukan (inbreng) dari
para pemegang saham.
2. Tanah yang akan diperoleh merupakan tanah yang sudah
dikuasai oleh perusahaan lain dalam rangka melanjutkan
pelaksanaan sebagian atau seluruh rencana penanaman modal
perusahaan lain tersebut dan untuk itu telah diperoleh
persetujuan dari Instansi yang berwenang.
3. Tanah yang akan diperoleh diperlukan dalam rangka
melaksanakan usaha industri dalam suatu kawasan industri.
4. Tanah yang akan diperoleh berasal dari otorita atau badan
penyelenggara pengembangan suatu kawasan sesuai dengan
rencana tata ruang kawasan pengembangan tersebut.
29. Izin Lokasi tidak diperlukan dan
dianggap sudah dipunyai oleh
perusahaan yang bersangkutan dalam hal –
Cont’d
5. Tanah yang akan diperoleh diperlukan untuk perluasan usaha yang
sudah berjalan dan untuk perluasan itu telah diperoleh izin perluasan
usaha sesuai ketentuan yang berlaku, sedangkan letak tanah tersebut
berbatasan dengan lokasi usaha yang bersangkutan.
6. Tanah yang diperlukan untuk melaksanakan rencana penanaman
modal tidak lebih dari 25 Ha untuk usaha pertanian atau tidak lebih
dari 10.000 m2 untuk usaha bukan pertanian. Tanah yang akan
dipergunakan untuk melaksanakan rencana penanaman modal adalah
tanah yang sudah dipunyai oleh perusahaan yang bersangkutan.
30. Izin Lokasi tidak diperlukan dan dianggap
sudah dipunyai oleh perusahaan yang
bersangkutan dalam hal – Cont’d
7. Tanah yang akan dipergunakan
untuk melaksanakan rencana
penanaman modal merupakan
tanah yang sudah dipunyai oleh
perusahaan yang bersangkutan
melalui peralihan hak dari
perusahaan lain, dengan
ketentuan bahwa tanah tersebut
terletak di lokasi yang menurut
Rencana Tata Ruang Wilayah yang
berlaku diperuntukkan bagi
penggunaan yang sesuai dengan
rencana penanaman modal yang
bersangkutan
31. Jangka Waktu Izin Lokasi
Jangka waktu izin
lokasi :
3 tahun
Perolehan tanah oleh
pemegang Izin Lokasi harus
diselesaikan dalam jangka
waktu Izin Lokasi
Dapat diperpanjang 1 tahun, apabila
perolehan tanah telah mencapai lebih dari
50% dari luas tanah yang ditunjuk dalam
izin lokasi tersebut
32. Hak dan Kewajiban Pemegang Izin Lokasi
1. Pemegang Izin Lokasi diizinkan untuk
membebaskan tanah dalam areal Izin Lokasi dari
hak dan kepentingan pihak lain berdasarkan
kesepakatan dengan pemegang hak atau pihak
yang mempunyai kepentingan tersebut dengan
cara jual beli, pemberian ganti kerugian,
konsolidasi tanah, atau cara lain sesuai
ketentuan yang berlaku
33. Hak dan Kewajiban Pemegang Izin Lokasi –
Cont’d
2. Sebelum tanah yang bersangkutan dibebaskan oleh
pemegang Izin Lokasi, maka semua hak atau kepentingan
pihak lain yang sudah ada atas tanah yang bersangkutan
tidak berkurang dan tetap diakui haknya, termasuk
kewenangan yang menurut hukum dipunyai oleh
pemegang hak atas tanah untuk memperoleh tanda
bukti hak (sertifikat), dan kewenangan untuk
menggunakan dan memanfaatkan tanahnya bagi
keperluan pribadi atau usahanya sesuai rencana tata
ruang yang berlaku, serta kewenangan untuk
mengalihkannya ke pihak lain
34. Hak dan Kewajiban Pemegang Izin Lokasi – Cont’d
3. Pemegang Izin Lokasi wajib menghormati
kepentingan pihak-pihak lain atas tanah yang
belum dibebaskan, tidak menutup atau
mengurangi aksesibilitas yang dimiliki
masyarakat di sekitar lokasi, dan menjaga serta
melindungi kepentingan umum
35. Hak dan Kewajiban Pemegang Izin Lokasi – Cont’d
4. Sesudah tanah yang bersangkutan
dibebaskan dari hak dan kepentingan lain, maka
kepada pemegang izin lokasi dapat diberikan
hak atas tanah yang memberikan kewenangan
kepadanya untuk menggunakan tanah tersebut
sesuai dengan keperluan untuk melaksanakan
rencana penanaman modalnya
