Dokumen tersebut membahas tentang pengaturan dan prosedur pengadaan tanah oleh pemerintah untuk kepentingan pembangunan umum. Terdapat empat tahapan utama pengadaan tanah yaitu perencanaan, persiapan, pelaksanaan, dan penyerahan hasil. Dokumen ini juga menjelaskan tentang bentuk-bentuk ganti kerugian yang dapat diberikan kepada pemilik tanah serta proses penentuan dan pembayaran ganti kerugian.

1. Oleh : Kintot Eko Baskoro
DIREKTORAT PENGATURAN DAN PENGADAAN TANAH PEMERINTAH
DEPUTI BIDANG HAK TANAH DAN PENDAFTARAN TANAH
BADAN PERTANAHAN NASIONAL REPUBLIK INDONESIA

2. LATAR BELAKANG
1. Dalam rangka mewujudkan masyarakat yang adil,
makmur, dan sejahtera berdasarkan Pancasila dan
UUD Negara RI tahun 1945, pemerintah perlu
melaksanakan pembangunan.
2.Untuk menjamin terselenggaranya pembangunan
untuk kepentingan umum, diperlukan tanah yang
pengadaannya dilaksanakan dengan mengedepankan
prinsip kemanusiaan, demokratis dan adil.
3.Peraturan perundang-undangan di bidang pengadaan
tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum
belum dapat menjamin perolehaan tanah untuk
pelaksanaan pembangunan.

3. PENGADAAN TANAH
Dasar Hukum :
1. Undang-Undang No. 2 tahun 2012 tanggal 14 Januari
2012;
2. Peraturan Presiden No. 71 tahun 2012 tanggal 7 Agustus
2012;
3. Permendagri No. 72 tahun 2012 tanggal 7 November 2012.
4. Peraturan Kepala BPN No. 5 tahun 2012 tanggal 30
Oktober 2012;
5. Peraturan Menkeu No. 13/PMK.01/2013 tanggal 4 Januari
2013.

4. KETENTUAN UMUM
1. Instansi
adalah lembaga negara, kementerian dan lembaga
pemerintah non kementerian, pemerintah, pemerintah
provinsi, pemerintah kabupaten/kota, dan Badan Hukum
Milik Negara/Badan Usaha Milik Negara yang mendapat
penugasan khusus Pemerintah.
2. Pengadaan Tanah
adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara
memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak
yang berhak.
3. Pihak yang Berhak
adalah pihak yang menguasai atau memiliki objek
pengadaan tanah.

5. 4. Objek Pengadaan Tanah
adalah tanah, ruang atas tanah dan bawah tanah,
bangunan, tanaman, benda yang berkaitan dengan
tanah, atau lainnya yang dapat dinilai.
5. Hak atas tanah
adalah hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan
Dasar Pokok-Pokok Agraria dan hak lain yang akan
ditetapkan dengan undang-undang.
6. Kepentingan umum
adalah kepentingan bangsa, negara dan masyarakat yang
harus diwujudkan oleh pemerintah dan digunakan
sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat.

6. 7. Hak Pengelolaan
adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan
pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepeda
pemegangnya.
8. Konsultasi Publik
adalah proses komunikasi dialogis atau musyawarah
antar pihak yang berkepentingan guna mencapai
kesepahaman dan kesepakatan dalam perencanaan
pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan
umum.
9. Pelepasan hak
adalah kegiatan pemutusan hubungan hukum dari pihak
yang berhak kepada negara melalui Lembaga
Pertanahan.

7. 10. Ganti kerugian
adalah penggantian yang layak dan adil kepada pihak
yang berhak dalam proses pengadaan tanah.
11. Penilai Pertanahan/penilai
adalah orang perseorangan yang melakukan penilaian
secara independen dan profesional yang telah mendapat
izin praktek penilaian dari Menteri Keuangan dan telah
mendapat lisensi dari Lembaga Pertanahan untuk
menghitung nilai/harga objek pengadaan tanah.
12. Pemerintah pusat/pemerintah
adalah Presiden Republik Indonesia yang memegang
kekuasaan pemerintahan negara Republik Indonesia
sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Dasar
Negara Republik Indonesia Tahun 1945.

8. 13. Pemerintah Daerah
adalah Gubernur, Bupati atau Walikota dan perangkat
daerah sebagai unsur penyelenggara pemerintah
daerah.
14. Lembaga Pertanahan
adalah Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia,
lembaga pemerintah yang menyelenggarakan urusan
pemerintahan di bidang pertanahan.

9. 18 JENIS KEPENTINGAN UMUM
1. Pertahanan dan keamanan nasional
2. Jalan umum, jalan tol, terowongan,
jalur kereta api, stasiun kereta api, dan
fasilitas operasi kereta api.
3. Waduk, bendungan, bendung, irigasi,
saluran air minum, saluran
pembuangan air dan sanitasi, dan
bangunan pengairan lainnya.
4. Pelabuhan, bandar udara dan terminal.
5. Infrastruktur minyak, gas, dan panas
bumi.
6. Pembangkit, transmisi, gardu, jaringan,
dan distribusi tenaga listrik.
7. Jaringan telekomunikasi & informatika
pemerintah.
8. Tempat pembuangan & pengolahan
sampah.
9. Rumah sakit pemerintah/
pemerintah daerah.
10.Fasilitas keselamatan umum
11. Tempat pemakaman umum
pemerintah/pemerintah daerah
12. Fasilitas sosial, fasilitas umum dan
ruang terbuka hijau publik.
13. Cagar alam & cagar budaya.
14. Kantor pemerintah/pemerintah
daerah/desa.
15. Penataan permukiman kumuh
perkotaan &/atau konsolidasi
tanah, serta perumahan untuk
masyarakat berpenghasilan
rendah dengan status sewa.
16. Prasarana pendidikan atau sekolah
pemerintah/pemerintah daerah.
17. Prasarana olahraga pemerintah/
pemeritah daerah dan
18. Pasar umum dan lapangan parkir
umum

10. TAHAPAN PENGADAAN TANAH
1. Perencanaan (Instansi & pemerintah daerah)
2. Persiapan (Pemprov/instansi penetapan
lokasi Gubernur)
3. Pelaksanaan (BPN RI)
4. Penyerahan hasil (BPN RI)

11. PERENCANAAN
Dibuat oleh instansi yang memerlukan tanah &
dituangkan dalam Dokumen Perencanaan yang
memuat :
1. Maksud dan tujuan rencana pembangunan.
2. Kesesuaian dgn RTRW, Rencana Pemb. Nasional
& daerah.
3. Luas tanah.
4. Letak tanah.
5. Status tanah.
6. Perkiraan waktu pelaksanaan
7. Perkiraan Nilai Tanah.
8. Penganggaran

12. DOKUMEN PERENCANAAN
Disusun berdasarkan :
1. Studi kelayakan sesuai peraturan perundangan.
2.Ditetapkan oleh instansi yang memerlukan tanah.
3.Dokumen diserahkan kepada Pemprov/Gubernur.

13. PERSIAPAN PENGADAAN TANAH
Instansi bersama Pemprov melaksanakan :
1. Pemberitahuan rencana pembangunan kpd.
masyarakat (langsung/tidak langsung).
2.Pendataan Awal lokasi renc. pembangunan
(dalam jw. 30 hari)
3.Konsultasi Publik renc. pembangunan
(dalam jw. 60 hari kerja, konsultasi publik ulang jw. 30
hari kerja apabila ada pihak yang keberatan)

14. KONSULTASI PUBLIK
1. Untuk mendapatkan kesepakatan lokasi
pembangunan.
2.Melibatkan pihak yang berhak.
3.Apabila terjadi kesepakatan, maka instansi
mengajukan penetapan lokasi kpd. Gubernur.
4.Gubernur memutuskan Penetapan lokasi selama 2
tahun dan dpt diperpanjang 1 x untuk 1 tahun.

15. TIM KAJIAN
1. Dibentuk oleh Gubernur.
2.Apabila terdapat keberatan dari masyarakat.
3.Tugas Tim Kajian :
a. menginventarisasi masalah.
b. melakukan pertemuaan dgn masyarakat.
c. membuat rekomendasi diterima/ditolak keberatan
kpd Gubernur.
d. keberatan diterima Gubernur, maka lokasi
pembangunan batal dilaksanakan/instansi harus
cari lokasi lain.
e. Jika keberatan ditolak PTUN MA

16. PELAKSANAAN DATAN
1. Oleh Kakanwil BPN Provinsi selaku Ketua.
2. Dapat memobilisasi pegawai Kanwil BPN.
3. Kakanwil BPN dapat menugaskan Kepala Kantor
Pertanahan sbg. Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah

17. PENUGASAN KEPALA KANTOR
PERTANAHAN SBG KETUA
1. Dgn pertimbangan efisiensi, efektifitas, kondisi
geografis dan SDM.
2. Pengadaan tanah dalam 1 (satu) wilayah kab/kota.
3. Dgn keputusan Kakanwil BPN Provinsi.
4. Tembusan SK kpd. Gubernur, Bupati/Walikota,
instansi yg memerlukan tanah.
5. Dilaporkan kpd Kepala BPN RI.

18. SUSUNAN PANITIA PENGADAAN TANAH PROVINSI
1. Kakanwil BPN sebagai Ketua.
2. Kabid HTPT atau eselon III yang ditunjuk sebagai
Anggota.
3. Kakantah di lokasi Pengadaan Tanah sebagai Anggota.
4. Pejabat SKPD Prov./eselon III urusan Pertanahan atau
yang ditunjuk sebagai Anggota.
5. Pejabat SKPD Kab/Kota/eselon III urusan Pertanahan
atau yang ditunjuk sebagai Anggota
6. Camat, sebagai Anggota.
7. Lurah/Kades sbg Anggota.
8. Kasi Pengaturan Tanah Pemerintah/pjbt eselon IV yg
ditunjuk sbg Sekretaris/Anggota.

19. SUSUNAN ANGGOTA PENGADAAN TANAH,
KANTOR PERTANAHAN
1. Kakan Pertanahan sbg Ketua.
2. Kasi HTPT/pjb eselon IV yang ditunjuk sbg Anggota.
3. Pejabat SKPD Kab/Kota eselon IV/urusan pertanahan
sbg Anggota.
4. Camat/nama lain sbg Anggota.
5. Lurah/Kepala Desa/nama lain sbg. Anggota.
6. Kasubsi Pengaturan Tanah Pemerintah/pjb yang
ditunjuk sbg Sekretaris rangkap Anggota.

20. SATGAS PENGADAAN TANAH
Dibentuk oleh ketua terdiri :
1. Satgas A.
inventarisasi dan identifikasi data fisik
penguasaan, pemilikan, penggunaan dan
pemanfaatan tanah.
2. Satgas B.
inventarisasi dan identifikasi data Pihak yang
Berhak dan Objek Pengadaan Tanah.

21. Satgas A,B terdiri dari 1 Ketua dan paling kurang 2 orang
anggota.
1. Satgas A
Ketua dan anggota pegawai BPN, kemampuan
dibidang survei, pengukuran dan pemetaan. Bila
diperlukan Ketua Pengadaan Tanah dpt
mengangkat surveyor berlisensi.
2. Satgas B
Ketua dan anggota pegawai BPN, kemampuan di
bidang pertanahan, hukum, manajemen dan
pemetaan. Bila diperlukan Ketua Pengadaan Tanah
dpt menambah anggota dari instansi teknis
terkait.

22. Tugas Satgas A meliputi :
a. pengukuran batas keliling lokasi pengadaan tanah.
b. pengukuraan bidang per bidang.
c. menghitung, menggambar bidang per bidang dan
batas keliling.
d. pemetaan bidang per bidang dan batas keliling
bidang tanah.

23. Tugas Satgas B, melaksanakan pengumpulan data paling
kurang meliputi :
a. Nama, pekerjaan, dan alamat Pihak yang Berhak;
b. Nomor Induk Kependudukan atau identitas diri lainnya Pihak yang
Berhak;
c. Bukti penguasaan dan/atau kepemilikan tanah, bangunan, tanaman,
dan/atau benda yang berkaitan dengan tanah;
d. Letak tanah, luas tanah dan nomor identifikasi bidang;
e. Status tanah dan dokumennya;
f. Jenis penggunaan dan pemanfaatan tanah;
g. Penguasaan dan/atau kepemilikan tanah, bangunan, dan/atau
benda lain yang berkaitan dengan tanah;
h. Pembebanan hak atas tanah; dan
i. Ruang atas dan ruang bawah tanah.

24. Hasil Identifikasi dan Inventarisasi Satgas, diumumkan
selama 14 hari kerja pada :
1. Kantor kelurahan/desa/nama lain.
2. Kantor kecamatan.
3. Lokasi pembangunan.
Apabila ada keberatan dari pihak yang berhak, Ketua
Pelaksana Pengadaan Tanah melakukan verifikasi dan
perbaikan Peta Bidang Tanah/atau Daftar Nominatif.

25. PENILAI TANAH
1 Ditetapkan oleh Ketua Pelaksana Pengadaan
Tanah, setelah memenangkan pelelangan.
2. Pengadaan Penilai dilakukan seleksi, jw 30 hari
kerja.
3. Apabila jw 30 hari kerja tidak dapat
dilaksanakan, Ketua PT menunjuk Penilai
Publik.

26. Tugas Penilai/yang dinilai :
1. tanah;
2. bangunan;
3. tanaman;
4. benda yang berkaitan dengan tanah;
5. ruang atas dan bawah tanah;
6. kerugian lain yang dapat dinilai.

27. MUSYAWARAH GANTI KERUGIAN
1. Kepada Pihak yang Berhak.
2. dilokasi pengadaan tanah/tempat yang
disepakati.
3. secara langsung untuk menentukan bentuk
ganti kerugian berdasarkan hasil penilaian
ganti kerugian yang dilakukan oleh Penilai.

28. BENTUK GANTI KERUGIAN
1. uang;
2. tanah pengganti;
3. pemukiman kembali;
4. bentuk lain yang disetujui kedua pihak;
5. kepemilikan saham (BUMN).

29. PEMBERIAN GANTI KERUGIAN
Bentuk Uang
1. Dilakukan melalui jasa perbankan.
2. Rekening atas nama pihak yang berhak.
3. Pemberian ganti kerugian bersamaan dgn pelepasan
hak, dan penyerahan bukti-bukti kepemilikan.
4. Dokumentasi dengan foto/video.

30. Tanah Pengganti
1. Lokasi tanah sesuai kesepakatan dgn pihak yang
berhak.
2. Nilai sama dengan bentuk uang.
3. Setelah ada permintaan tertulis dari Ketua Pelaksana
Pengadaan Tanah.
4. Instansi harus menyediakan tanah pengganti 6 bulan
saat penetapan ganti kerugian.
5. Pelepasan hak, tanpa menunggu adanya tanah
pengganti.

31. Pemukiman Kembali
1. Dilakukan instansi yang memerlukan tanah atas
permintaan tertulis Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah
2. Nilainya sama dalam bentuk uang.
3. Instansi yang memerlukan tanah menyediakan
permukiman kembali paling lama 1 tahun.
4. Pelepasan hak tanpa menunggu selesainya
permukiman kembali.
5. Penyerahan permukiman kembali didokumentasi
dengan foto/video.

32. Kepemikian Saham
1. Berdasarkan kesepakatan pihak yang berhak dengan
BUMN yang mendapat penugasan Khusus
Pemerintah.
2. Pelepasan hak oleh pihak yang berhak, setelah
disepakati ganti kerugian dalam bentuk kepemilikan
saham.
3. Selama proses pemberian ganti kerugian, dana
kepemilikan saham dititipkan pada bank.
4. Pelepasan hak, dilakukan bersamaan dengan
penitipan uang di bank.
5. Penyerahan didokumentasi foto/video.

33. Bentuk lain
1. Gabungan Ganti Kerugian, tanah pengganti atau
putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan
hukum tetap.
2. Penyerahan Ganti Kerugian bentuk lain dengan
Berita Acara Penyerahan.
3. Penyerahan didokumentasi foto/video.

34. Dalam Keadaan Khusus
1. Dalam keadaan mendesak (bencana alam, biaya
pendidikan, menjalankan ibadah, pengobatan,
pembayaran hutang).
2. Dibuktikan Surat Keterangan Lurah/Kepala Desa.
3. Diberikan maksimal 25 % dari nilai Ganti Kerugian
yang didasarkan NJOP tahun sebelumnya.
4. Diberikan dalam bentuk uang.
5. Dengan Berita Acara.
6. Dokumentasi foto/video.

35. PENITIPAN UANG GANTI KERUGIAN
1. Pada Pengadilan Negeri di lokasi Pengadaan Tanah.
2. Dilakukan dalam hal :
a. pihak yang berhak menolak bentuk dan/besar
ganti kerugian hasil musyawarah & tidak ajukan
keberatan ke Pengadilan Negeri.
b. pihak yang berhak menolak bentuk dan/besar
ganti kerugian atas putusan Pengadilan
Negeri/Mahkamah Agung yang telah memperoleh
kekuatan hukum tetap.
c. pihak yang berhak tdk diketahui keberadaannya.

36. d. Obyek Pengadaan Tanah yang akan diberikan ganti
kerugian :
- sedang menjadi obyek perkara di pengadilan.
- masih disengketakan kepemilikannya.
- diletakan sita oleh pjbt yang berwenang.
- menjadi jaminan di bank/jaminan utang lainnya.
Penitipan Ganti Kerugian di Pengadilan Negeri,
dilakukan oleh instansi yang memerlukan
tanah dgn surat permohonan kepada Ketua
Pengadilan Negeri.

37. PELEPASAN OBYEK PENGADAAN TANAH
1. Dihadapan Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah,
bersamaan pemberian ganti kerugian.
2. Dilakukan dengan pelepasan hak.
3. Penyerahan bukti penguasaan /kepemilikan obyek
pengadaan tanah.
4. Pelepasan obyek pengadaan tanah dalam bentuk
Berita Acara ditandatangani dihadapan Kepala
Kantor Pertanahan.

38. PEMUTUSAN HUBUNGAN HUKUM
ANTARA PIHAK DGN OBYEK PT
Pada saat pemberian GK dan pelepasan hak telah
dilaksanakan dihadapan Kepala Kantor
Pertanahan setempat, kepemilikan/hak atas
tanah menjadi hapus, alat bukti dinyatakan
tidak berlaku dan tanahnya menjadi tanah yang
dikuasai langsung oleh negara.

39. GANTI KERUGIAN YANG DITITIPKAN DI PN
Pemutusan hubungan hukum antara Pihak yang
berhak dengan obyek pengadaan tanah yang ganti
kerugian dititipkan di PN, kepemilikan/hak atas
tanah menjadi hapus, dan alat bukti hak dinyatakan
tidak berlaku dan tanahnya menjadi tanah yang
langsung dikuasai oleh Negara, sejak keluarnya
penetapan pengadilan mengenai ganti kerugian.

40. Hapusnya hubungan hukum tanah yang terdaftar,
Kepala Kantor Pertanahan mencatat hapusnya hak
pada Buku Tanah dan daftar umum lainnya.
Hapusnya hubungan hukum tanah yang belum
terdaftar, Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah
menyampaikan hapusnya kepada Lurah/Kepala
Desa, camat, selanjutnya dicatat dalam buku
administrasi kantor.

41. PENYERAHAN HASIL PENGADAAN TANAH
1. Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah menyerahkan 1
rangkap fotokopi kepada instansi yang
memerlukan tanah (7 hari), 1 rangkap untuk
permohonan hak atas tanah.
2.Dgn Berita Acara Penyerahan Hasil Pengadaan
Tanah.
3.Instansi yang memerlukan tanah, 30 hari kerja
menerima hasil PT, mengajukan permohonan
sertipikat kepada Kantor Pertanahan.

42. PENGAMBILAN UANG GANTI KERUGIAN DI
PENGADILAN NEGERI
1. Disertai surat pengantar dari Ketua Pelaksana
Pengadaan Tanah.
2. Yang menjadi jaminan di Bank, dapat diambil di
PN dengan surat pengantar Ketua Pelaksana PT
dan surat persetujuan dari Bank/pihak pemegang
hak tanggungan.
3. Pengambilan GK yang dititipkan di PN, pihak yg
berhak menyerahkan bukti penguasaan/
kepemilikan obyek Pengadaan Tanah.
4. Apabila Ketua Datan tdk lagi menjabat, maka
pengantar dibuat oleh Kakanwil BPN Prov.

43. PENGADAAN TANAH SKALA KECIL
1. Luas tidak lebih dari 1 Ha, dilakukan langsung.
2. Merupakan :
- satu hamparan.
- 1 (satu) tahun anggaran.
3. Tanpa melalui tahapan pengadaan tanah.
4. Dapat memakai jasa penilai.
5. Sesuai tata ruang wilayah.

44. KETENTUAN PERALIHAN
Pengadaan tanah yang sedang berlangsung :
1. telah dituangkan dalam dokumen perencanaan.
2. telah dianggarkan.
3. telah ada penetapan lokasi.
4. telah pelepasan hak; dan/atau
5. ganti kerugian telah dititipkan di PN.

45. TERIMA
KASIH