Nhưng trong hình thức này không phải hoạt động tín dụng được giảm rủi ro hoàn toàn mà thực ra nó chuyển rủi ro từ hình thức này sang hình thức khác. Sở dĩ như vậy là vì định giá tài sản đảm bảo là hết sức khó khăn, đặc biệt trong hoàn cảnh hiện nay giữa lý luận và thực tiễn khác nhau nhiều. Do đó, em chọn đề tài là: “Hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng VPBank”.
Báo cáo tốt nghiệp Đánh giá rủi ro môi trường từ ô nhiễm hữu cơ nước thải các...
Hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng VPBank
1. Luận văn tốt nghiệp
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP
TẠI NGÂN HÀNG VPBANK
MÃ TÀI LIỆU: 80230
ZALO: 0917.193.864
Dịch vụ viết bài điểm cao :luanvantrust.com
2. Luận văn tốt nghiệp
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS Bất động sản
HĐTD Hợp đồng tín dụng
KHKT Khoa học kĩ thuật
NHNN Ngân hàng Nhà nước
NHTMCP Ngân hàng thương mại cổ phần
TCCC Thế chấp cầm cố
TSBĐ Tài sản bảo đảm
UBND Ủy ban nhân dân
VPBANK Ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài
quốc doanh Việt Nam
3. Luận văn tốt nghiệp
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP ...........3
1. Một số khái niệm cơ bản có liên quan đến định giá BĐS thế
chấp.....................................................................................................3
1.1. Tài sản.......................................................................................3
1.2. Bất động sản thế chấp.................................................................4
1.2.1. Bất động sản.........................................................................4
1.2.2. Bất động sản thế chấp...........................................................7
1.3. Định giá bất động sản..................................................................9
1.3.1. Sự cần thiết định giá BĐS .....................................................9
1.3.2. Bản chất giá trị .....................................................................9
1.3.3. Các nguyên tắc định giá ...................................................... 11
2. Quy trình định giá BĐS thế chấp ................................................17
2.1. Khái niệm................................................................................. 17
2.2. Vai trò của quá trình định giá BĐS thế chấp .............................. 17
3. Các yếu tố ảnh hưởng đến quá trình định giá BĐS (ảnh hưởng
đến giá trị BĐS thế chấp) ..................................................................19
4. Các phương pháp định giá BĐS ..................................................21
4.1. Phương so sánh trực tiếp........................................................... 22
4.2. Phương pháp định giá chi phí (phương pháp giá thành, phương pháp
thầu khoán) ..................................................................................... 24
4.3. Phươngpháp vốn hoá (phươngpháp đầutư, phươngpháp thunhập)......27
4.4. Phương pháp thặng dư (phương pháp giá trị còn lại, phương pháp lý
thuyết)............................................................................................. 29
4.5. Phương pháp lợi nhuận (phương pháp hạch toán) ....................... 31
4. Luận văn tốt nghiệp
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI
VPBANK ..........................................................................................................................34
1. Tình hình cơ bản của VPBank có ảnh hưởng tới vấn đề định giá
BĐS thế chấp.....................................................................................34
1.1. Tình hình chung VPBank.......................................................... 34
1.1.1 Sự hình thành và phát triển của ngân hàng ........................... 34
1.1.2. Cơ cấu tổ chức của ngân hàng VPbank ............................... 37
1.1.3. Tổ chức nhân sự ................................................................ 37
1.1.4. Lĩnh vực hoạt động............................................................ 38
1.2. Tình hình hoạt động tín dụng của ngân hàng trong những năm gần
đây ................................................................................................ 38
1.2.1. Tình hình hoạt động tín dụng trước năm 2007...................... 38
1.2.2 Tình hình hoạt động năm 2007 của VPbank.......................... 40
1.3. Phòng thẩm định tàisảnbảo đảm (TSBĐ) tại Ngân hàng VPBank.... 41
1.3.1. Cơ cấu phòng thẩm định tài sản bảo đảm............................. 41
1.3.2. Nhiệm vụ của phòng thẩm định tài sản bảo đảm................... 42
1.3.3. Thực trạng hoạt động của phòng thẩm định tài sản bảo đảm . 43
1.3.4. HiÖu qu¶ cña hoạt động phòng thẩm định TSBĐ cña
VPBank....................................................................................... 43
2. Thực trạng công tác định giá BĐS thế chấp tại phòng thẩm định
TSBĐ của ngân hàng VPBank, chi nhánh Hà Nội ............................45
2.1. Những vấn đề liên quan đến việc định giá BĐS thế chấp............. 45
2.1.1. Mục đích của việc định giá BĐS thế chấp........................... 45
2.1.2. Yêu cầu của việc định giá BĐS thế chấp.............................. 46
2.1.3. Cơ sở của việc thực hiện định giá BĐS thế chấp ................. 46
2.1.4. Căn cứ định giá .................................................................. 47
2.1.5. Quy trình thực hiện định giá BĐS thế chấp tại VPbank ........ 47
5. Luận văn tốt nghiệp
2.2. Thực tế việc sử dụng các phương pháp định giá tại ngân hàng..... 49
2.2.1. Về mặt lý thuyết ................................................................. 49
2.2.2. Về mặt thực tế .................................................................... 52
3. Đánh giá về công tác định giá BĐS đảm bảo tại VPBank.............58
3.1. Ưu điểm ................................................................................... 58
3.2. Nhược điểm.............................................................................. 59
4. Nguyên nhân của những ưu và nhược điểm trong công tác định
giá tại VPBank...................................................................................60
4.1. Nguyên nhân của những ưu điểm............................................... 60
1.1.2. Nguyên nhân chủ quan....................................................... 60
4.1.2. Nguyên nhân khách quan.................................................... 61
4.2. Nguyên nhân của những nhược điểm ......................................... 61
4.2.1. Nguyên nhân chủ quan....................................................... 61
4.2.2. Nguyên nhân khách quan.................................................... 62
CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC
ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI VPBANK................................................................63
1. Phướng hướng phát triển năm 2008 của ngân hàng VPBank và trong
những năm tiếp theo............................................................................ 63
2. Phương hướng hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp............... 65
3. Một số nhóm giải pháp hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp tại
VPBank .............................................................................................. 70
4. Một số kiến nghị.............................................................................. 73
KẾT LUẬN.......................................................................................................................75
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................77
6. Luận văn tốt nghiệp 1
LỜI MỞ ĐẦU
Ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh
Việt Nam (VPBank) cũng như tất cả các NHTMCP khác trong hệ thống các
NHTM Việt Nam kinh doanh trên quan điểm an toàn và lợi nhuận. Vì vậy
trong tất cả các hoạt động kinh doanh của mình yếu tố an toàn luôn được các
nhà quản trị VPBank xem trọng. Hoạt động tín dụng là một trong những hoạt
động sinh lời chính của ngân hàng, điều đó có nghĩa vấn đề an toàn trong hoạt
động này là một đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp, mạnh mẽ đến sự tồn tại
và phát triển của toàn hệ thống VPBank. Trong những biện pháp bảo đảm tín
dụng có một biện pháp hình thức bảo đảm thực sự có hiệu quả, nó mang giá
trị hiện thực chứ không phải qua những yếu tố trừu tượng, đó là hình thức bảo
đảm bằng tài sản, đặc biệt là bất động sản (BĐS). Nhưng trong hình thức này
không phải hoạt động tín dụng được giảm rủi ro hoàn toàn mà thực ra nó
chuyển rủi ro từ hình thức này sang hình thức khác. Sở dĩ như vậy là vì định
giá tài sản đảm bảo là hết sức khó khăn, đặc biệt trong hoàn cảnh hiện nay
giữa lý luận và thực tiễn khác nhau nhiều. Do đó, em chọn đề tài là: “Hoàn
thiện công tác định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng VPBank”.
Mục tiêu nghiên cứu
Hệ thống hóa về mặt lý luận hoạt động định giá BĐS thế chấp tại ngân
hàng.
Đánh giá thực trạng vấn đề định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng
VPBank.
Trên cơ sở đó đưa ra các phương hướng và giả pháp nhằm hoàn thiện
quy trình định giá BĐS thế chấp.
7. Luận văn tốt nghiệp 2
Phạm vi nghiên cứu
Vấn đề nghiên cứu tập trung đi sâu vào việc phân tích đánh giá các
phương pháp định giá BĐS thế chấp mà ngân hàng đang sử dụng trong
hoạt động tín dụng nhằm bảo đảm tiền vay.
Hoạt động định giá BĐS thế chấp được thực hiện tại cơ sở thực tập:
Ngân hàng VPBank, chi nhánh Hà Nội, Số 4 Dã Tượng, Trần Hưng
Đạo, Hoàn Kiếm, Hà Nội
Thời gian nghiên cứu: từ trước cho đến 28/04/2008.
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu sử dụng trong quá trình nghiên cứu là: duy
vật biện chứng, duy vật lịch sử,...
Kết cấu, nội dụng
Ngoài mở đầu, kết luật, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm các
chương sau:
Chương 1: Cơ sở khoa học của vấn đề định giá BĐS thế chấp
Chương 2: Thực trạng của hoạt động định giá BĐS thế chấp tại VPBank
Chương 3: Phương hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá
BĐS thế chấp tại ngân hàng VPBank
Em xin chân thành cảm ơn các anh chị trong phòng thẩm định tài sản
bảo đảm – chi nhánh Hà Nội, ngân hàng VPBank đã tạo điều kiện giúp đỡ để
em hoàn thành tốt đề tài này!
Em xin chân thành cảm ơn sự hướng dẫn, giúp đỡ trực tiếp của thầy: TS.
Nguyễn Thế Phánvà sựgiúp đỡ của các thầy cô trong khoa BĐS và Địa Chính
trường đại học Kinh tế Quốc dân trong quá trình thực hiện luận văn này!.
8. Luận văn tốt nghiệp 3
NỘI DUNG
CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC ĐỊNH GIÁ BĐS
THẾ CHẤP
1. Một số khái niệm cơ bản có liên quan đến định giá BĐS thế chấp
Công tác định giá của ngân hàng nhằm mục đích bảo đảm tiền vay vì
vậy để hiểu được vấn đề này chúng ta cầm nắm vững một số khái niệm cơ
bản sau:
1.1. Tài sản
Tài sản bảo đảm là một khái niệm rất quan trọng, đây là một thuật ngữ
thường xuyên được nhắc đến trong quá trình định giá. Vậy để hiểu được thuật
ngữ này trước hết chúng ta cầm biết thế nào là tài sản.
Khái niệm tài sản:
Theo từ điển tiếng việt, NXB Đà Nẵng, 2003: Tài sản là của cải vật chất
hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu.
Theo thuật ngữ kế toán: Tài sản là một khái niệm pháp lý bao gồm tất cả
các quyền, quyền lợi, và lợi nhuận có liên quan đến quyền sở hữu, bao gồm
quyền sở hữu cá nhân, nghĩa là chủ sở hữu được hưởng một số quyền lợi, lợi
ích nhất định khi làm chủ tài sản đó.
Theo quy định trong bộ luật dân sự năm 2005, tài sản bao gồm: vật, tiền,
giấy tờ có giá và các quyền tài sản.
Tài sản bảo đảm: Là một loại tài sản được hai bên thỏa thuận hoặc luật
pháp quy định phải có nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của một bên
(thường là nghĩa vụ trả nợ). Những tài sản này cho phép người thụ hưởng
những quyền nhất định liên quan đến nó. Các quyền nó thể khác nhau tùy
từng loại tài sản bảo đảm, nhưng trong hầu hết các trường hợp (và ở hầu hết
9. Luận văn tốt nghiệp 4
các nước) quyền và mục đích mà tài sản bảo đảm đem lại đó là cho phép
người cầm tài sản được quyền giữ lại tài sản và bán để chuộc lại phần nợ mà
bên nợ không trả được.
Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý và sử dụng, người
ta có các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau. Một cách phân chia
khái quát nhất mà tất cả các nước đều sử dụng là phân chia tài sản thành 2
loại: động sản và bất động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng
ngàn năm từ thời La mã cổ đại và được ghi trong Bộ Luật La Mã.(Trích trong
cuốn “Thị trường BĐS”, Trường Đại học Kinh tế quốc dân, NXB Xây Dựng,
2006). Trong ngân hàng VPbank một trong những biện pháp nhằm bảo đảm
khoản tiền vay chủ yếu đó là sử dụng BĐS thế chấp hay một cách gọi khác
BĐS bảo đảm, vậy BĐS bảo đảm là gì? Tại sao nó lại có thể dùng làm vật bảo
đảm?
1.2. Bất động sản thế chấp
1.2.1. Bất động sản
Theo điều 181 Bộ Luật Dân Sự quy định:
“Bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm:
Đất đai;
Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản
gắn liền nhà ở, công trình xây dựng đó;
Các tài sản khác gắn liền với đất;
Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
Một cách hiểu phổ biến khác về BĐS là: BĐS là những tài sản vật chất
không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài. Như vậy được coi là BĐS khi có
các điều kiện sau:
Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;
Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người;
10. Luận văn tốt nghiệp 5
Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;
Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình
thái của nó không thay đổi;
Tồn tại lâu dài.
Với cách hiểu và quan niệm như trên, BĐS thường được phân chia thành
những nhóm sau đây:
Đất đai: Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không
đáng kể (những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu cây
dựng không phải là BĐS; Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền; Đất đai
đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất
đai đó).
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó là: Nhà cửa xây dựng cố định không
thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách
sản, văn phòng…(những nhà bạt của các gánh xiếc, các lâu ddaif làm bằng
đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn, không phải là BĐS mà là các động sản,
hoặc công cụ lao động); các công trình xây dựng công nghiệp, giao thong:
như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ… được xây dựng gắn liền
với đất đai; các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây
dựng đó: máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động
của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình
(những tài sản có thể thảo rời mà giá trị công dụng của nó không thây đổi thì
không phải là BĐS như: máy điều hòa di động, các chậu cảnh trong vườn
treo, các tránh ảnh và thiết bị đồ dùng khác); các công trình đó phải có khả
năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất
định (các công trình tôn giáo; các di sản văn hóa thế giới hoặc quốc gia; các
công trình quốc gia không lượng hóa giá trị … không coi là BĐS).
11. Luận văn tốt nghiệp 6
Các tài sản gắn liền với đất đai như: Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây
trồng và đất trồng cây; Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm
muối; các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; Một số công trình khai thác
hầm mỏ (hầm lò) và các tài sản khác do pháp luật quy định.
Các đặc điểm chủ yếu của BĐS
BĐS là một tài sản rất đặc biệt, ngoài những đặc điểm thông thường của
một tài sản thì BĐS có những đặc điểm riêng, đặc điểm chủ yếu của nó. Để
định giá được BĐS thì một thẩm định viên cần phải hiểu rõ, hiểu sâu, hiểu
đúng về sự khác biệt, về những đặc điểm chủ yếu này. Vậy những đặc trưng
đó là như thế nào? Sao nó lại quan trọng đến vậy. Sau đây là những đặc trưng
tạo ra sự khác biệt của BĐS so với những tài sản thông thương khác:
Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định về địa lý, về địa điểm và không có khả
năng di dời được.
Thứ hai, BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền.
Thứ ba, hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm.
Thứ tư, tính dị biệt của BĐS.
Thứ năm, hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý
xã hội.
Thứ sáu, hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa
BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự gia đời hay sự
hoàn thiện của hàng hóa BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng
thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hang hóa BĐS kia. Ví dụ,
việc xây dựng các công trình hạ tầng kĩ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ
đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựng trong khu vực,…BĐS là
loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh tới các BĐS liền kề và các hoạt động
kinh tế xã hội có liên quan. Do vậy khi đánh giá giá trị của BĐS các thẩm
12. Luận văn tốt nghiệp 7
định viên cần tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình BĐS khác sẽ
ra đời.
….Và nhiều đặc điểm khác của BĐS nhưng đó là những đặc điểm quan
trọng nhất mà các thẩm định viên cầm chú ý khi đánh giá giá trị BĐS.
1.2.2. Bất động sản thế chấp
Thế chấp là phương pháp sử dụng tài sản để đảm bảo trả nợ cho một
khoản vay nào đó.
BĐS thế chấp là bất động sản nhưng nó được sử dụng trong quá trình
bảo đảm tiền vay hay còn được gọi là BĐS bảo đảm.
Hiện nay, thu nhập chủ yếu của các ngân hàng thương mại vẫn xuất phát
từ hoạt động tín dụng. Mà bản thân hoạt động tín dụng lại luôn chứa đựng
trong nó những rủi ro, nó tác động đến sự an toàn của ngân hàng. Do vậy mà
bảo đảm tín dụng là một vấn đề hết sức quan trọng trong hoạt động kinh
doanh của các ngân hàng thương mại. Mục đích của ngân hàng trong việc đặt
ra bảo đảm tiền vay là tạo điều kiện cho Ngân hàng có thể thu hồi nợ một
cách chắc chắn, đồng thời là cơ sở để mở rộng qui mô tín dụng. Hơn nữa,
Ngân hàng có quyền phát mãi các tài sản của người vay được dùng làm tài
sản bảo đảm đã góp phần nâng cao ý thức hoàn trả của người vay.
Trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, cho vay kinh doanh có
nguồn thu nợ thứ nhất là doanh thu đối với cho vay vốn lưu động, hoặc là
khấu hao và lợi nhuận đối với cho vay trung và dài hạn để hình thành tài
sản cố định. Trong cho vay tiêu dùng, nguồn thu nợ thứ nhất của Ngân
hàng là thu nhập của cá nhân khách hàng như: tiền lương, các khoản thu
nhập chính (lãi cho vay, lãi các chứng khoán) và các khoản thu nhập khác.
Trong xem xét đánh giá hoạt động của khách hàng, nếu thấy nguồn thu nợ
thứ nhất chưa có cơ sở vững chắc thì Ngân hàng phải thiết lập các cơ sở
pháp lý để có thêm nguồn thu nợ thứ hai. Nguồn thu nợ thứ hai bao gồm
13. Luận văn tốt nghiệp 8
giá trị tài sản thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh của bên thứ ba và đây chính
là khoản dự phòng nếu bất trắc xảy ra.
Bảo đảm tín dụng hay còn gọi là bảo đảm tiền vay là việc tổ chức tín
dụng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và
pháp lý để thu hồi các khoản nợ đã cho khách hµng vay. Tuy nhiên đứng trên
góc độ ngân hàng thì để đảm bảo khoản vay thực sự có hiệu quả đòi hỏi:
+ Giá trị bảo đảm phải lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm.
+ Tài sản dùng làm bảo đảm nợ vay phải tạo ra được ngân lưu (phải có
giá trị và có thị trường tiêu thụ).
+ Có đủ cơ sở pháp lý để người cho vay có quyền xử lý tài sản dùng làm
bảo đảm tiền vay.
Vì vậy tài sản được dùng chủ yếu cho hoạt động tín dụng này là BĐS.
Và theo khảo sát về thực tiễn hoạt động cho vay của Công ty Tài chính Quốc
tế (IFC) và Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho thấy 93% các ngân hàng đều
muốn nhận bất động sản làm tài sản thế chấp cho các khoản vay thương mại.
Chính những lý do và những yêu cầu này mà BĐS thế chấp khác với
BĐS thông thường khác trong hoạt động định giá. Khi định giá đối với các
BĐS thông thường khác khi định giá thì giá trị là giá thị trường, giá có khả
năng nhất. Ngoài ra, còn dựa vào nhiều yếu tố khác như mục đích của người
định giá để làm gì: mua hay bán, cho thuê hay cho thuê lại, tâm lý của người
mua người bán, xã hội, xu hướng thị trường,...Riêng BĐS thế chấp giá trị định
giá luôn thấp hơn hoặc gần sát với giá thị trường, trường hợp sát với thị
trường là rất ít. Chính từ những điều khác nhau này nên trong hoạt động tín
dụng của các ngân hàng có rất nhiều những bất cập xảy ra như: Một BĐS có
thể được đem thế chấp ở nhiều nơi, các ngân hàng là người định giá cũng là
14. Luận văn tốt nghiệp 9
người cho vay cho nên phần thiệt luôn đứng về phía khách hàng của họ,...Do
vậy các thẩm định viên trong ngân hàng trong quá trình luôn phải xác định rõ
ràng tình trạng pháp lý của BĐS, cũng như giá cả sao cho phù hợp nhất để thu
hút khách hàng về phía ngân hàng mình.
1.3. Định giá bất động sản
1.3.1. Sự cần thiết định giá BĐS
Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) khi ®Þnh gi¸
mét B§S th× ®ã chÝnh lµ viÖc ®Þnh gi¸ gi¸ trÞ c¸c
quyÒn cña con ng-êi ®èi víi B§S.
Ở nhiều nước thì một cá nhân có các quyền đối với BĐS như quyền sở
hữu, quyền thuê, quyền sử dụng. Nhưng ở Việt Nam khi trong Hiến pháp có
quy định là: Đất là thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện nhân dân
quản lý; do đó đất ở nước ta không thuộc sở hữu của bất kì một cá nhân nào.
Nên khi nhắc đến giá trị quyền đối với đất chỉ là giá trị quyền sử dụng đất và
giá trị quyền thuê theo hợp đồng. Còn đối với BĐS là công trình xây dựng
trên đất (không phải là đất đai) thì cá nhân Việt Nam được có các quyền sau:
Quyền sở hữu, quyền thuê theo hợp đồng. Quyền sở hữu nghĩa là có đầy đủ
các quyền sau: quyền sử dụng, quyền chiếm hữu, quyền định đoạt.
1.3.2. Bản chất giá trị
Dưới góc độ nhìn nhận của ngành thẩm định giá, có thể khái quát khái
niệm giá trị tài sản như sau: Giá trị tài sản là biểu hịên bằng tiền về những lợi
ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. Nh-
vËy giá trị tài sản được xem xét dưới hai khía cạnh sau:
+ Xét về góc độ chủ quan: Giá trị tài sản đối với các cá nhân khác nhau
là khác nhau. Ví dụ như một bức tranh của Vangôc, với nh÷ng người am
hiểu nghệ thuật thấy được nét đẹp của bức tranh thì có thể sẵn sàng bỏ ra một
15. Luận văn tốt nghiệp 10
khoản tiền lớn để có được bức tranh, khi đó họ đánh giá giá trị bức tranh là
lớn; nhưng với những người không am hiểu nghệ thuật thì họ có thể đánh giá
giá trị của bức tranh đó là bằng không.
+ Xét về góc độ khách quan: Giá trị của tài sản là cơ sở của giá cả, phản
ánh số tiền ước tính có thể xảy ra với xác suất lớn nhất trong một cuộc giao
dịch tại thời điểm nào đó. Giá trị này được thị trường thừa nhận trong hoạt
động kinh tế.
Với thẩm định viên thì phải biết được khi nào thì định giá một tài sản
dựa trên giác độ chủ quan, khi nào thì dựa trên giác độ khách quan. Chính
điều đó sẽ ảnh hưởng sự lựa chọn phương pháp định giá của thẩm định viên,
giúp thẩm định viên phân tích được những nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của
tài sản, từ đó sẽ ước tính được giá trị tài sản một cách hợp lý nhất.
Nếu đánh giá trên góc độ khách quan thì giá trị tài sản ước tính là giá thị
trường. Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm
thẩm định giá, giữa một bên là người bán, sẵn sàng bán với một bên là người
mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên
hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc. Đó có thể là
giá trị trao đổi, giá trị hiện tại về các quyền về thu nhập trong tương lai…
Nếu thẩm định viên đánh giá tài sản dựa trên góc độ chủ quan thì giá trị
ước tính của tài sản đó là giá trị phi thị trường. Giá trị phithị trường là số tiền
ước tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị
nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trường. Nó tuỳ
thuộc vào công dụng hay tính hữu ích của tài sản đối với mỗi người, tuỳ thuộc
vào bối cảnh sử dụng và giao dịch cụ thể của từng tài sản, đó là lý do dẫn đến
sự phong phú của khái niệm giá trị.
Khi thực hiện định giá tài sản thì phải biết được tài sản đó có giá trị hay
không, một tài sản phải có đủ 5 đặc tính sau thì mới được xem là có giá trị:
16. Luận văn tốt nghiệp 11
tính pháp lý, tính hữu ích, tính khan hiếm, tính có yêu cầu, tính có thể chuyển
giao được. Vì vậy nếu BĐS chỉ thiếu một trong các yếu tố đó, chẳng hạn như
tính pháp lý thì BĐS đó có giá trị được xác định bằng không.
Như vậy giá trị tài sản mà các thẩm định viên đánh giá chỉ có tính chất
tham khảo, nó là nền tảng của việc đưa ra giá cả hàng hoá trong một giao dịch
nào đó. Nó chỉ cho biết được rằng đó là giá mà có khả năng xảy ra với xác
suất là nhiều nhất, mà nó không khẳng định đó là giá cả sẽ phải xảy ra trong
quá trình giao dịch. Giá trị đó có thể lớn hơn, bằng hoặc thấp hơn giá cả thực
hiện được trong giao dịch.
Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) thì giá cả là số
tiền được yêu cầu, được đưa ra hoặc được trả cho một hàng hoá dịch vụ
nhất định.
1.3.3. Các nguyên tắc định giá
Nguyên tắc định giá là những quan điểm đã được thừa nhận một cách
rộng rãi, và là cơ sở quan trọng để xây dựng nên các phương pháp định giá
khoa học. Nó cho phép thẩm định viên tiến hành việc ước tính hợp lý giá trị
tài sản và bao gồm mốt số nguyên tắc cơ bản đã được thừa nhận rộng rãi sau:
1/ Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại
thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp
cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện
tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng cao nhất và tốt nhất
đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng cao nhất và tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc
quan trọng nhất của định giá bất động sản.
17. Luận văn tốt nghiệp 12
Nội dung của nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất được phản ánh ở 4
mặt sau đây:
- Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất
và tốt nhất khi nó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất ( cho nhiều
người hoặc cho một người cụ thể);
- Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất
và tốt nhất khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước
thừa nhận và bảo hộ.
- Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất
và tốt nhất khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị
hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.
- Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất
và tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.
2/ Nguyên tắc cung - cầu
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương
tác của cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng
hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu
không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên, khi lượng cung và
lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc
độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn
cung và ngược lại.
3/ Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực
từ bất động sản
18. Luận văn tốt nghiệp 13
Nguyên tắc này cho rằng, để ước tính giá trị thực một bất động sản, cần
phải đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất
động sản đó. Việc đánh giá các yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt
động xem xét, đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố. Để đảm bảo tính đồng
nhất về mặt giá trị, thường trong quá trình đánh giá người ta đưa giá trị của
từng yếu tố về cùng một mặt bằng thời gian. Các yếu tố tham gia quá trình tạo
ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm: Lao động, vốn, đất đai, quản lý.
4/ Nguyên tắc thay đổi
Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể
không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và
pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất
động sản, thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị
trường đốivới loại bất động sản đó như xu thế về quy mô đầu tư bất động sản,
về chất lượng đầu tư bất động sản... Sự thay đổi là một quy luật khách quan,
nó diễn ra liên tục không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, việc
ước tính giá thị trường hay việc định giá trên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có
giá trị vào thời điểm định giá, nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế
tương lai của bất động sản. Nguyên tắc “thay đổi” luôn vận dụng kết hợp với
nguyên tắc “dự báo”.
5/ Nguyên tắc cân đối
Cân đối trong thị trường bất động sản được hiểu, đó là sự đầu tư hợp lý
giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá thị trường một bất động sản hoặc các bất
động sản trong cùng một khu vực, một vùng xác định, để giá trị thu được từ
chúng đạt tới mức cao nhất.
19. Luận văn tốt nghiệp 14
Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép.
- Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt: Nguyên tắc này cho
rằng giá thị trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới
trạng thái cân đối.
- Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối
chỉ ra rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ
đất dành cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý
Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể
nào đó thường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh.
6/ Nguyên tắc phù hợp
Nguyên tắc này cho rằng, việc định giá một bất động sản phải trên cơ sở
một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản đó. Trong thực tế
một bất động sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích. Do đó, mỗi bất
động sản cùng một lúc có thể có nhiều loại giá trị khác nhau như giá trị để ở,
giá trị để kinh doanh thương mại - dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm năng…
Trong đó, mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò
quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn bất động sản. Vì vậy, khi định
giá một bất động sản phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động
sản để định giá, không được lẫn lộn với các sử dụng khác và càng không được
lẫn lộn với sử dụng tiềm năng.
7/ Nguyên tắc cạnh tranh
Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo,
bởi vậy tính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng
20. Luận văn tốt nghiệp 15
hoá thông thường. Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong
việc xác định giá của bất động sản. Các thửa đất có thể không giống nhau
nhưng chúng có thể thay thế được cho nhau. Người mua bất động sản thuộc
khu vực dân cư có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng
người đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một laọi nhà ở khác nếu giá cả
hấp dẫn. Những người kinh doanh bất động sản có thể chuyển từ thị trường
bất động sản địa phương này để đến thị trường bất động sản của địa phương
khác để tìm kiếm lợi nhuận cao hơn.
8/ Nguyên tắc đóng góp
Nguyên tắc đóng góp cho rằng: Giá trị của một bộ phận cấu thành bất
động sản tuỳ thuộc vào sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thu nhập từ bất
động sản mà nó tham gia hợp thành, nếu thiếu nó thì sẽ làm giảm giá trị thu
nhập của bất động sản mà nó tham gia hợp thành.
Với các bấtđộngsảntạo ra lợi nhuận thì giá trị củamột phầntài sảnnào đó
của bấtđộngsảncó thể được đo bằng định lượng về giá trị mà nó đóng góp vào
tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hoá thành giá trị.
9/ Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi
Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố trong
sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực
(thu nhập ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó sự gia tăng liên
tục của nhân tố đó sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong
tương lai.
10/ Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất
động sản khác.
21. Luận văn tốt nghiệp 16
Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác
trong định giá bất động sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc về
mặt giá trị của bất động sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so
sánh trong cùng một vùng giá trị.
Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được
tăng thêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu
loại sử dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần.
Những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà
những bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị
trường của các bất động sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá
trị thực của chính nó.
11/ Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một bất động sản chủ thể có
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự
về giá trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có
sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán.
Nguyên tắc thay thế đóngvai trò là cơ sở cho ba phương pháp định giá bất
độngsản:định giá bấtđộngsản theo giá thành, theo thị trường và theo thu nhập.
12/ Nguyên tắc khả năng sinh lời cuả đất
Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất ra làm 4 nhóm: đất đai, lao
động, vốn và quản lý. Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất cho rằng phần thu
nhập còn lại sau khi trừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lý là
thuộc về đất đai. Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất nhấn mạnh đến đặc tính
22. Luận văn tốt nghiệp 17
“độc nhất vô nhị” về vị trí của thửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc
này giúp cho việc giải thích tại sao giá trị của đất lại có thể thay đổi một cách
mạnh mẽ theo các vị trí.
2. Quy trình định giá BĐS thế chấp
2.1. Khái niệm
Quy trình định giá là một kế hoạch hành động có trật tự và logic, được
bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản, nó giúp cho thẩm định viên về giá đưa
ra một kết luận vững chắc hoặc sự ước tính giá trị của tài sản có cơ sở và có
thể tin cậy được
Khi một thẩm định viên chấp nhận yêu cầu của khách hàng về định giá
bất động sản, thẩm định viên phải có một loại chiến lược lô-gíc để thực hiện
công việc. Các thẩm định viên coi chiến lược đó là một quy trình định giá; đó
chính là việc phân định từng bước đi theo thời gian để đáp ứng ưng cầu của
khách hàng. Đó cũng là một phương hướng thực hiện công việc mà thẩm định
viên sử dụng hàng ngày.
Quy trình định giá bao gồm các bước sau:
- Xác định vấn đề
- Lên kế hoạch thẩm định giá.
- Thu thập tài liệu (thẩm định hiện trạng)
- Phân tích tài liệu.
- Xác định giá trị bất động sản cần định giá.
- Lập báo cáo và chứng thư định giá.
2.2. Vai trò của quá trình định giá BĐS thế chấp
ViÖc thẩm định tài sản bảo đảm là BĐS thế chấp khi kí kết hợp đồng
thế chấp là một bước hết sức quan trọng và bắt buộc phải có. Bởi vì có hai lý
do như sau:
23. Luận văn tốt nghiệp 18
Thứ nhất, BĐS là một tài sản có giá trị lớn nên việc dùng bất động sản
làm tài sản đảm bảo là rất nhiều. Vì khi đem BĐS đi thế chấp những khách
hàng sẽ nhận được một khoản vốn vay là nhiều hơn so với những tài sản khác,
đảm bảo được nhu cầu vay vốn của khách hàng; đồng thời khi mà thế chấp
BĐS thì khách hàng vẫn có thể sử dụng được BĐS đó sinh ra lợi nhuận cho
họ. chỉ với một giá trị BĐS mà lại sinh ra được lợi ích hai lần. Ví dụ như
doanh nghiệp muốn vay vốn để mở rộng sản xuất, họ có thể thế chấp nhà
xưởng máy móc nhưng vẫn được hoạt động sản xuất kinh doanh bình thường.
Và lại BĐS là một loại hàng hoá đặc biệt, rất nhạy cảm với thị trường, có thể
tăng đột biến, nhưng lại cũng có thể “đóng băng”. Nên việc định giá BĐS bảo
đảm là một công việc thực sự cần thiết trong các Ngân hàng.
Bên cạnh đó còn xuất phát từ tình hình thực tế của nhu cầu vay vốn của
những doanh nghiệp trên thị trường Việt Nam. Những tài sản quả thực có giá
trị để đảm bảo cho khoản vay vốn là không nhiều, đồng thời hình thức vay
theo dự án ở nước ta cũng chưa thực sự phát triển. Nên việc dùng BĐS để
đảm bảo cho khoản vay của các doanh nghiệp là rất lớn.
Thứ hai, do dựa trên cơ sở của giá trị tài sản đảm bảo là BĐS đã được
định giá mà các tổ chức tín dụng xác định được mức cho vay.
Thứ ba, là vì khi tham gia hợp đồng tín dụng thì bên nào cũng muốn
bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình, người vay muốn vay một món vay
lớn để đảm bảo có đủ nguồn vốn trong việc thực hiện kế hoạch của mình,
bên thực hiện cho vay thì lại muốn cho vay nhưng vẫn phải bảo đảm an toàn
cho vốn vay. Vì vậy cần phải sinh ra một mức giá trung gian mà cả hai bên
hợp đồng tín dụng thấy thoả mãn, do đó mà việc định giá tài sản bảo đảm
được hình thành.
Cán bộ thẩm định phải thực hiện đánh giá BĐS thế chấp sao cho thị
trường có khả năng chấp nhận, vừa đảm bảo thanh toán đủ số tiền cả gốc và
24. Luận văn tốt nghiệp 19
lãi của món vay, bao gồm cả chi phí để thực hiện việc bán BĐS trong trường
hợp xấu nhất có thể xảy ra.
Không thể hiểu định giá BĐS thế chấp ở một khâu đầu vào vay vốn, mà
còn phải xem xét cả khâu phát mãi tài sản trong trường hợp xấu xảy ra. Nếu
tài sản không được định giá thì sẽ gây đến thiệt hại cho khách hang và cho cả
Ngân hang như một ví dụ được minh chứng cụ thể sau: Cơ sở cán láng vải
Chí Thanh địa chỉ đăng kí tại số 45/15 đường Thái Phiên, phường 8, quận 11
thành phố Hồ Chí Minh đã được dùng làm tài sản bảo đảm để vay vốn tại
ngân hang và lúc này giá trị BĐS thế chấp được xác định là 800 triệu đồng;
một thời gian sau khi khách hàng không thanh toán được khoản nợ, ngân hang
đã phát mại BĐS thế chấp đó mà không biết giá trị tài sản có đủ để thanh toán
nợ hay không; hoặc là khách hang có bị thiệt hay không nếu như giá trị BĐS
đó cao hơn cả khoản vay.
Nhận thực được vai trò cần thiết của định giá BĐS thế chấp nói trên và
tài sản nói chung trong hoạt động ngân hàng mà nhà nước đã từng bước hoàn
thiện hệ thồng pháp lý quy định vấn đề đó. Mới đầu là Nghị định số
178/1999/NĐ-CP và theo quá trình phát triển nhu cầu của toàn xã hội mà
Nghị định số 178/1999/NĐ-CP đã được sửa đổi bằng Nghị định số
85/2002/NĐ-CP, và ngày một hoàn thiện hơn.
2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến quá trình định giá BĐS (ảnh hưởng
đến giá trị BĐS thế chấp)
+ Tình trạng vật chất của bất động sản: Đó là những công dụng hữu ích
mang tính cụ thể và trực quan ảnh hưởng đến giá trị như: kích thước, hình
dáng, kết cấu, số lượng các phòng, tuổi thọ, chất lượng kiến trúc và xây dựng,
trang thiết bị và thiết kế.
+ Đặc điểm về mặt bằng: Đây cũng là yếu tố thể hiện tính vật chất và
công dụng hữu ích của BĐS như: Bề rộng mặt tiền, các nét đặc trưng về địa lí
25. Luận văn tốt nghiệp 20
như: Tình trạng ô nhiễm; và các công trình xây dựng có liên quan. Đây cũng
là một căn cứ để xác định xem BĐS đã được sử dụng tốt nhất và hiệu quả
nhất hay chưa.
+ Tình trạng pháp lý: Đó là các quyền công nhận và được bảo vệ của
pháp luật đối với tài sản. Để xác định BĐS có được coi là sử dụng tốt nhất và
hiệu quả nhất hay không cần phải xét đến những hạn chế về mặt pháp lý, bao
gồm: Các căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu các công trình
trên đất như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, sơ đồ
mảnh đất, hồ sơ, bản vẽ và biên bản quyết toán bàn giao công trình để tránh
xảy ra hiện tượng tranh chấp và nếu có tranh chấp thì cũng có cơ sở pháp lý
đêt chứng minh.
Ví dụ như là: Đối với đất đai thì gồm có quyền sử dụng đất đai và quyền
thuê. Đối với nhà ở thì gồm có quyền sở hữu nhà, giấy phép xây dựng, hợp
đồng cho thuê.
+ Khả năng của BĐS mang lại thu nhập cho người sử dụng nó. Nghĩa là
một BĐS có ích lợi cho người sử dụng, thỏa mãn những nhu cầu của họ, tạo
ra một dòng tiền thu nhập đều đặn so với những cá nhân khác không có sử
dụng hợp pháp BĐS. Điều đó có thể nhận ra một cách rõ ràng trong thực tế:
Một BĐS như căn hộ chung cư thường thì tầng 1 đắt hơn các tầng trên, có thể
do nhiều nguyên nhân khác nhau nhưng có một nguyên nhân hết sức quan
trọng là ở tầng một họ có thể hoạt động kinh doanh, buôn bán được. Như vậy
căn hộ chung cư tầng một đã tạo ra một khoản thu nhập thêm cho người sử
dụng nó một dòng tiền.
+ Yếu tố thị trường của các hàng hóa vật liệu liên quan. Do BĐS không
chỉ có đất đai mà nó còn có cả công trình xây dựng trên đất. Mà tạo nên các
công trình đó thì phải dùng nguyên vật liệu như sắt thép, gạch, xi măng nếu
26. Luận văn tốt nghiệp 21
yếu tố đầu vào này mà thay đổi thì giá trị của các công trình trên đất cũng
thay đổi theo.
+ Chính sách của chính phủ. Vì nếu giả sử như một mảnh đất đã nằm
trong quy hoạch khu vui chơi giải trí của chính phủ thì giá trị của mảnh đất đó
với những người khác sẽ giảm đi nhiều.
+ Quan hệ cung cầu: Vì mọi hàng hóa đều bị chi phối bởi quy luật cung
cầu. Do BĐS là hàng hóa đặc biệt khi có cầu xuất hiện nhưng do việc tăng
cung là không thể nhanh lên thường đẩy giá BĐS lên cao hơn trong một giai
đoạn nhất định.
+ Một nhân tố nữa cũng không kém phần quan trọng gây ảnh hưởng đến
giá trị BĐS đó là nhân tố văn hóa xã hội; chính vì một trong những đặc điểm
của BĐS là cố định về vị trí nên BĐS mang yếu tố tâm lý theo vùng. Ví dụ
như những người sống ở Hà Nội thì có kiểu kiến trúc khác so với kiến trúc
thành phố Hồ Chí Minh.
+ Và các yếu tố khác như là: lạm phát, đơn vị tính của giá trị BĐS.
3. Các phương pháp định giá BĐS
Mỗi phương pháp định giá BĐS đều có những ưu thế và hạn chế nhất
định. Việc lựa chọn một phương pháp thích hợp nhất để dịnh giá BĐS cụ thể
phụ thuộc vào ba yếu tố cơ bản:
+ Thuộc tính của BĐS: Chịu tác động bởi các yếu tố nào.
+ Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu trên thị trường.
+ Mục tiêu và nguyên tắc tiến hành định giá.
Trong số những phương pháp đưa ra không có phương pháp nào là
chính xác và duy nhất đúng, mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn
các phương pháp khác được dung mang tính chất hỗ trợ, bổ sung hoặc
kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất. Sau đây là một số
phương pháp hay dùng nhất:
27. Luận văn tốt nghiệp 22
3.1. Phương so sánh trực tiếp
a. Khái niệm
Là định giá bằng cách so sánh một cách trực tiếp BĐS mục tiêu với
các BĐS tương tự được bán trên thị trường.
- Phương pháp này được xây dựng trên việc tuân thủ nguyên tắc thay
thế.
- Giá trị tài sản mục tiêu có thể được coi là hoàn toàn ngang bằng với tài
sản tương đương khi đã được thực hiện việc điều chỉnh. Do đó mà chỉ cần tìm
trên thị trường các bằng chứng đã được thừa nhận về giá trị của BĐS tương
đương có thể so sánh được trên thị trường.
b. Nội dung của phương pháp
Trên thực tế không có hai BĐS nào hoàn toàn giống nhau, hơn nữa giá
trị BĐS thường thay đổi theo thời gian. Vì vậy để tiến hành so sánh, thẩm
định viên phải thu thập thông tin về những giao dịch trong thời gian gần đây
mà có thể so sánh với BĐS đang định giá hoặc tương đối giống. Sau đó tiến
hành phân tích các giao dịch đó để tìm gia giá trị thích hợp cho BĐS đang
định giá.
c. Đánh giá phương pháp so sánh trực tiếp
Ưu điểm
- Phương pháp này đơn giản, ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật vì không
phải tính toán nhiều.
- Thể hiện được sự đánh giá của thị trường, đó là các bằng chứng rõ
ràng, đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS.
- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác.
- Phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố
định, mà nó dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường để cung cấp
dấu hiệu của giá trị.
28. Luận văn tốt nghiệp 23
Những hạn chế của phương pháp
- Là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người định giá đặt
quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường nhưng đã quên mất những
bằng chứng đó đã phản ánh điều gì đã xảy ra trong thị trường.
- Khi thị trường yếu, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phương
pháp này rất hạn chế.
- Phân tích so sánh các BĐS lớn tạo thu nhập rất khó.
- Khi các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế
tính thực tiễn của phương pháp.
- Đối với những BĐS lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặc những
BĐS chuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu để so sánh.
- Để bảo đảm tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng đối với nguồn
gốc số liệu và các đặc điểm của cơ sở dữ liệu.
Kết luận
- Người đánh giá phải xác định và phân tích được điểm mạnh, điểm yếu
của số liệu đã thu thập và sử dụng trong phân tíchso sánh.Tất cả những yếu tố
và quan điểm phù hợp phải được đưa ra trong báo cáo định giá.
- Mặc dù cần phải thận trọng trong việc sử dụng phương pháp so sánh và
thường xuyên thiếu vằng những bằng chứng so sánh được, nhưng đây là
phương pháp thường xuyên được sử dụng và cho kết quả đáng tin cậy nếu sử
dụng nó hợp lý và trong những hoàn cảnh phù hợp.
- Tất cả các hạn chế trên cho thấy để thực hiện tốt phương pháp này đòi
hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới
có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.
d. Điệu kiện vận dụng
- Chỉ so sánh được với các BĐS tương tự trong vùng, có tính chất
đồng nhất.
29. Luận văn tốt nghiệp 24
- So sánh với những giao dịch được thực hiện trong thời gian gần đây.
- Người định giá phải tăng cường kinh nghiệm, kiến thức thị trường.
- Không có mô hình cố định mà phải dựa vào sự hiện diện của các giao
dịch trên thị trường.
- Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được.
- Thị trường cần ổn định.
e. Lĩnh vực sử dụng phương pháp
Phương pháp này thường được sử dụng trong các trường hợp sau:
Các tài sản có tính đồng nhất, ví dụ như: các căn hộ, các chung cư, các
dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng
biệt, các phân xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng
và các nhóm cửa hiệu.
Các mảnh đất trống.
Ngoài ra, phương pháp định giá so sánh trực tiếp được sử dụng như đầu
vào cho các phương pháp định giá khác như phương pháp định giá chi phí,
phương pháp thặng dư.
Phương pháp so sánh trực tiếp là cơ sở cho hầu hết các thẩm định giá có
sự tham gia của máy vi tính như hệ thống đánh giá hàng loạt trên máy vi tính
được sử dụng để thẩm định giá các tài sản cho mục đích đánh thuế.
3.2. Phương pháp định giá chi phí (phương pháp giá thành, phương
pháp thầu khoán)
a. Khái niệm
Phương pháp định giá chí phí được hình thành bởi nguyên tắc thay thế
và giả định rằng giá trị của BĐS cần định giá được đo bằng chi phí để làm ra
một BĐS tương tự như một vật thay đổi.
- Phương pháp định giá chi phí được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận
dụng nguyên tắc thay thế.
30. Luận văn tốt nghiệp 25
- Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: Giá trị của BĐS cần định giá
tương đương với chi phí làm ra một BĐS như vậy và coi đây như một vật thay
thế. Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì người ta sẽ không bao giờ trả
giá cho một BĐS lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng công trình có lợi ích
tương tự.
b.Nội dung của phương pháp
Đây là phương pháp hỗn hợp, sử dụng tổng hợp cả hai phương pháp định
giá so sánh và phương pháp định giá chi phí. Khi thực hiện phương pháp này
thì ta phải ước tính riêng giá trị tài sản trên đất và giá trị của đất. Sau đó ta
cộng giá trị chúng lại thì ra giá trị BĐS cần định giá.
Để ước tính giá trị công trình trên đất ta phải thực hiện ước tính chi phí
xây dựng hiện hành đối với những công trình trên đất, rồi thực hiện ước tính
mức độ giảm giá của công trình. Và cuối cùng là trừ số tiền giảm giá ra khỏi
chi phí xây dựng ta được giá trị công trình trên đất.
Để ước tính giá trị của mảnh đất ta coi nó là mảnh đất trống và đang
được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất.
c. Đánh giá phương pháp định giá chí phí
Ưu điểm
- Được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so
sánh.
- Sử dụng để đánh giá các BĐS rất hiếm khó thay đổi chủ sở hữu và
thiếu dự báo lợi ích tương lai.
Những hạn chế của phương pháp
- Phương pháp này dựa vào hệ thống, số liệu thị trường vì vậy nó cũng
gặp phải những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp.
- Chí phí thực chất không thể bằng giá trị, cho nên đây là một giá thiết
lỏng lẻo. Nó không phản ánh được giá trị thị trường của BĐS.
31. Luận văn tốt nghiệp 26
- Trong trường hợp các số liệu so sánh có thể thiếu hoặc đối nghịch nhau
nên khó xác định một cách hợp lý giá của nhà đầu tư
- Phương pháp này sử dụng cách tiếp cận cộng dồntổng của bộ phận nên
chưa chắc đã bằng giá trị toàn bộ.
- Kinh tính giảm giá tích luỹ nhiều khi dựa trên ý kiến chủ quan
của người định giá, chưa có một phương pháp thống nhất để tính giảm
giá tích luỹ.
- Áp dụng phương pháp này đòi hỏi người đánh giá phải thông thạo kỹ
thuật xây dựng và phải có kinh nghiệm.
- Phương pháp này không có giá trị khi đưa ra giá trị dự báo phù hợp nên
ít được chấp nhận để cung cấp các định giá có giá trị hiệu quả.
d. Điệu kiện áp dụng phương pháp
- Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được.
- Thị trường cần ổn định.
- Người định giá cần có kiến thức về lĩnh vực xây dựng, kĩ thuật.
- Người định giá phải tăng cường kinh nghiệm, kiến thức thị trường.
- Phương pháp định giá chi phí được vận dụng trong trường hợp mà
người ta tin tưởng rằng chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần
thiết, thích hợp để tạo ra giá trị của BĐS
e. Lĩnh vực áp dụng phương pháp
-Là một phương pháp thích hợp khi định giá rất nhiều loại bất động sản
có mục đích riêng biệt như: Nhà thờ, bệnh viện, trường học.
- Định giá để xác định mức bồi thường, đền bù.
- Định giá để bảo hiểm. Ở nước ta chưa có, nhưng các nước khác BĐS
được bảo hiểm trong các trường hợp không may xảy ra do nhiều nguyên
nhân. Ví dụ, BĐS đó kí hợp đồng vời một công ty bảo hiểm và trong điều
kiện hợp đồng còn hiệu lực, không may BĐS này bị hỏa hoạn. Trong trường
32. Luận văn tốt nghiệp 27
hợp này các thẩm định viên phải định giá để đền bù thiệt hại cho chủ sở hữu
bằng cách định giá giá trị chi phí tái tạo BĐS này.
- Là phương pháp thông dụng của người tham giá đầu thâu hay kiểm tra
đấu thầu.
- Thường được sử dụng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các
phương pháp khác.
Kết luận
Phương pháp định giá chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các
giao dịch và mục đích riêng biệt. Việc ước tính theo phương pháp này phụ
thuộc nhiều vào chuyên môn kinh nghiệm của thẩm định viên. Do vậy nếu
nhà thẩm định có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách
khách quan thì có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu có sự biểu
hiện thái quá.
3.3. Phương pháp vốn hoá (phương pháp đầu tư, phương pháp thu
nhập)
a. Khái niệm
Phương pháp vốn hoá là quá trình chuyển đổi các thu nhập trong tương
lai thành giá trị vốn hiện tại.
- Được xây dựng trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai.
- Nếu đầu tư vào BĐS có thể dự báo được các khoản thu nhập do BĐS
mang lại. Trong những trường hợp khác, mặc dù BĐS không được đầu tư
nhưng người ta cũng có thể dự báo một cách chính xác những thu thập bằng
cách so sánh với các BĐS tương tự đã được đầu tư.
b. Nội dung phương pháp
Bản chất của việc định giá BĐS dựa vào thu nhập là sự tiến hành chuyển
hóa các thu nhập tương lai về hiện tại để tìm giá trị của vốn đầu tư và cũng là
giá của BĐS.
33. Luận văn tốt nghiệp 28
Công thức tổng quát:
n
t
t
t
i
F
V
1
0
)
1
(
Trong đó:
Vo: Giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của BĐS.
Ft: Thu nhập thuần tương lai mà BĐS đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t.
I: Tỷ suất hiệm tại hóa (tỷ suất chiết khấu).
n: Thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm).
c. Đánh giá phương pháp đầu tư
Ưu điểm
- Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ
nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho
nhà đầu tư. Tóm lại, phương pháp đầu tư dễ áp dụng, dễ hiểu. Ngoại trừ kỹ
thuật chiết khấu dòng tiền (DCF).
- Phương pháp này đạt hiệu quả cao, chính xác khi có các chứng cứ về
các thương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo
trước với một độ tin cậy cao.
Hạn chế của phương pháp
- Khi phân tích các thương vụ, cầm phải tiến hành điểu chỉnh nhiều
mặt: Vị trí, tuổi thọ, chất lượng, diện tích, tiện nghi, thời hạn cho thuê, những
thay đổi về tiển thuê trong tương lai,…
- Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập
tương lai.
- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổicủa các tham số
tính toán. Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng của
nhiều yếu tố chủ quan.
d. Điều kiện áp dụng phương pháp
- Những BĐS phù hợp với phương pháp này: Căn hộ, nhà ở, trung tâm
thương mại, khu công nghiệp, trung tâm mua bán, khách sạn, nhà trọ.
34. Luận văn tốt nghiệp 29
- Sử dụng kết hợp với các phương pháp khác, không sử dụng độc lập.
- Chủ yếu dụng để định giá BĐS tạo thu nhập.
- Kỳ vọng BĐS có khả năng tạo ra thặng dư tài chính lớn hơn các chi
phí để có được nó.
- Các mức tiền cho thuê BĐS (các thu nhập từ BĐS) được hình thành từ
các lực lượng thị trường và sẽ tiếp tục trong suốt thời kì quyền tài sản còn
hiệu lực.
- Người đầu tư sẽ chuyển hoá dòng thu nhập thuần từ tiền thuê hàng
năm thành tổng số tiền vốn để có được BĐS
e. Lĩnh vực sử dụng phương pháp
- Phùhợp dùngđể định giá các BĐS có khả năng mang lại các khoản thu
nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý khoản thu nhập này.
- Với BĐS có thu nhập không đều thì có thể sử dụng phương pháp
dòng tiền chiết khấu (DCF).
- Thường sử dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án
đầu tư.
3.4. Phương pháp thặng dư (phương pháp giá trị còn lại, phương
pháp lý thuyết)
a. Khái niệm
- Đây là phương pháp dùng để định giá BĐS pháp triển.
- Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư, có
nguyên tắc đóng góp giữ vai trò chủ đạo.
35. Luận văn tốt nghiệp 30
- Giá trị thực của một BĐS, của một dự án đầu tư trên thị trường cạnh
tranh sẽ bằng số chênh lệch giữa thu nhập thị trường và chi phí cơ hội thị
trường khi đâu tư vào BĐS hay dự án đó.
b. Nội dung phương pháp thặng dư
Giá trị
BĐS mục
tiêu
=
Giá trị
còn lại
+
Các yếu tố giả định cấu thành
giá vốn của BĐS mục tiêu
Giá trị còn lại = Tổng giá trị phát triển – Tổng chi phí phát triển.
Tổng chi
phí phát
triển
=
Chi phí
xây
dựng
+
Chi
phí tài
chính
+
Chi phí
khác có
liên quan
+
Lợi nhuận
của nhà đầu
tư xây dựng
Tổng giá trị phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất bằng
cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hoặc phương pháp đầu tư.
c. Đánh giá phương pháp thặng dư
Ưu điểm
- Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện
đấu thầu.
- Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích đánh giá các cơ hội
đầu tư vào BĐS. Vì vậy phương pháp thặng dư có giá trị quan trọng để tư vấn
về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực
hiện dự án phát triển BĐS
Hạn chế của phương pháp thặng dư
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất.
- Các ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều
kiện của thị trường.
- Giá trị cònlại cuốicùng nhạy cảm đốivới tham số về chi phí và giá bán.
36. Luận văn tốt nghiệp 31
- Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.
d. Điều kiện áp dụng phương pháp
- Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp,
các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ
tin cậy cao.
- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất
đai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
- Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng kĩ thuật đánh giá rủi
ro, phân tích xác suất với tính toán hiện đại khi đánh giá các phương án
phát triển BĐS.
e. Lĩnh vực sử dụng phương pháp thặng dư
- Phương pháp này sử dụng chủ yếu cho các nhà thầu xây dựng và các
công ty kinh doanh BĐS, những người mua nhà riêng.
3.5. Phương pháp lợi nhuận (phương pháp hạch toán)
a. Khái niệm
Phương pháp này được sử dụng để thẩm định giá cho các tài sản đặc biệt
như khách sạn, rạp chiếu bóng và những tài sản khác, mà việc so sánh với
những tài sản tương tự sẽ gặp khó khăn do giá trị chủ yếu của chúng phụ
thuộc vào khả năng sinh lợi của tài sản.
Trong một số hoàn cảnh, khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản phụ
thuộc nhiều vào dung lượng thương mại xác định dòng thu nhập của tài sản,
đó là đặc điểm thường thể hiện cho các tài sản trong ngành vui chơi giải trí,
bao gồm khách sạn và một số loại tài sản khác.
b. Nội dung phương pháp lợi nhuận
Phương pháp này dựa vào sự phân tích khả năng sinh lời ước tính của
việc sử dụng tài sản, trừ đi các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý, còn lại
một khoản dư ra thể hiện là thu nhập thực hàng năm đặc trưng của tài sản.
37. Luận văn tốt nghiệp 32
Thu nhập thực này sau đó được chuyển thành vốn theo đúng như cách trong
phương pháp thặng dư.
c. Đánh giá phương pháp lợi nhuận
Ưu điểm
Phương pháp lợi nhuận định giá các BĐS mà giá trị của chúng phụ thuộc
nhiều bởi khả năng sinh lợi tốt hơn so với các phương định giá khác.
Hạn chế của phương pháp
- Chỉ sử dụng để định giá đối với các BĐS tạo ra lợi nhuận.
- Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực
của tài sản.
- Muống làm việc tốt theo phương pháp này thẩm định viên phải có kiến
thức vững vàng về loại hình kinh doanh BĐS đó.
d. Điều kiện áp dụng phương pháp lợi nhuận
- Sử dụng để định giá đối với các BĐS tạo thu nhập như: khách sạn, nhà
nghỉ, rạp chiếu bóng.
- Các số liệu phải chính xác
- Việc định lãi xuất vốn hóa phải được thực hiện sau khi nghiên cứu thị
trường.
Kết luận
Bất kì một hiện tượng sự vật nào cũng có hai mặt đối lập nhau, chúng có
thể là khả quan khi ở trong trường hợp này, nhưng lại là bất lợi trong trường
hợp khác. Và các phương pháp nêu trên cũng vậy có những phương pháp tỏ ra
hơn phương pháp trong điều kiện nàu nhưng ở điều kiện khác thì ngược lại.
Nhưng có thể nói phương pháp so sánh trực tiếp là có cơ sở chắc chắn để
khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận. Sở dĩ như vậy là bởi vì dữ liệu mà
chúng ta sử dụng đã diễn ra trên thị trường, được thị trường thừa nhận, nó
cũng chính là bằng chứng thực tế nếu có xảy ra tranh chấp. Những phương
38. Luận văn tốt nghiệp 33
pháp còn lại thì chỉ mang tính ước đoán trong tương lai. Và cũng qua nghiên
cứu ở chương 1 ta cũng thấy rõ được vai trò to lớn của việc định giá tài sản
bảo đảm nói chung và BĐS thế chấp nói riêng trong lĩnh vực hoạt động tín
dụng ngân hàng. Đó là bảo đảm khoản tiền vay một cách chắc chắn mà vẫn
đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng, để từ đó nâng cao được năng
lực cạnh tranh của ngân hàng trên thị trường.
39. Luận văn tốt nghiệp 34
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP
TẠI VPBANK
1. Tình hình cơ bản của VPBank có ảnh hưởng tới vấn đề định giá
BĐS thế chấp
1.1. Tình hình chung VPBank
1.1.1 Sự hình thành và phát triển của ngân hàng
Địa chỉ:Số 8 Lê thái tổ, Hoàn kiếm, Hà nội.
Ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt
Nam (VPBANK) được thành lập theo giấy phép hoạt động sè 0042/NH-GP
của Thống đốc Ngân hµng Nhà nước Việt Nam cấp ngày 12/08/1993 với thời
gian hoạt động 99 năm. Ngân hµng bắt đầu hoạt động từ ngày 04/09/1993
theo giấy phép thành lập số 1535/QĐ-UB ngày 04/09/1993.
Vốn điều lệ ban đầu khi mới thành lập là 20 tỷ VND. Sau đó do nhu cầu
phát triển, theo thời gian VPBank đã nhiều lần tăng vốn điều lệ. §ến tháng 8
năm 2006 vốn điều lệ của VPBank đạt 500 tỷ đồng. Và vừa qua ngân hµng
đã được chấp thuận của NHNN cho phép bán 10% vốn cổ phần cho cổ đông
chiến lược nước ngoài là ngân hµng OCBC- một ngân hµng lớn nhất
Singapore, theo đó vốn điều lệ nâng lên trên 750 tỷ đồng. Và dự định sẽ xin
nâng vốn điều lệ lên trên 1000 tỷ đồng vào cuối năm 2006. Và hiện nay vốn
điều lệ của ngân hàng VPBank đã lên 15000 tỷ đồng vào tháng 7/2007. Năm
2007 có thể coi là một năm băn lề, đánh dấu nhiều sự kiện quan trọng của
VPBank. Đến tháng 12/2007, các chỉ tiêu hoạt động cơ bản của VPBank đều
đạt và vượt so với kế hoạch. Tổng tài sản đạt 20.000 tỷ đồng. Tổng nguồn vốn
40. Luận văn tốt nghiệp 35
huy động đạt gần 15.500 tỷ đồng trong đó từ các tổ chức kinh tế và dân cư là
12.000 tỷ đồng (tăng 125% so với cùng kỳ năm 2006). Tổng dư nợ cho vay
đạt hơn 13.000 tỷ đồng. Lợi nhuận trước thuế đạt 313 tỷ đồng (tăng gấp 2 lần
so với năm 2006).
Trong suốt quá trình hình thành và phát triển, VPBank luôn chú ý mở
rộng quy mô, tăng cường mạng lưới hoạt động tại các thành phố lớn. Cuối
năm 1993, Thống đốc NHNN chấp thuận cho VPBank được phép mở thêm
chi nhánh tại Thành phố Hồ Chí Minh. Tháng 11/1994, VPBank được phép
mở thêm chi nhánh Hải Phòng và tháng 7/1995 được mở thêm chi nhánh Đà
Nẵng. Trong năm 2004, NHNN đã có văn bản chấp thuận cho VPBank được
mở thêm 3 chi nhánh mới là chi nhánh Hà Nội trên cơ sở tách bộ phận trực
tiếp kinh doanh trên địa bàn Hà Nội ra khỏi Hội sở, chi nhánh Huế, chi nhánh
Sài Gòn. Trong năm 2005, VPBank tiếp tục được mở thêm một số chi nhánh
nữa đó là chi nhánh Cần Thơ, chi nhánh Quảng Ninh, chi nhánh Vĩnh Phúc,
chi nhánh Thanh Xuân, chi nhánh Thăng Long, chi nhánh Tân Phú, chi nhánh
Cầu Giấy, chi nhánh Bắc Giang. Cũng trong năm 2005, NHNN đã chấp thuận
cho VPBank được nâng cấp một số phòng giao dịch thành chi nhánh là phòng
giao dịch Cát Linh, phòng giao dịch Trần Hưng Đạo, phòng giao dịch Giảng
Võ, phòng giao dịch Hai Bà Trưng, phòng giao dịch Chương Dương. Trong
năm 2006, VPBank tiếp tục được NHNN cho phép mở thêm phòng giao dịch
Hồ Gươm (đặt tại Hội sở chính của ngân hang), phòng giao dịch Vĩ Dạ,
phòng giao dịch Đông Ba (trực thuộc chi nhánh Huế), phòng giao dịch Bách
Khoa, phòng giao dịch Tràng An (trực thuộc chi nhánh Hà Nội), phòng giao
dịch Tân Bình (trực thuộc chi nhánh Hồ Chí Minh), phòng giao dịch Cẩm Phả
(trực thuộc chi nhánh Quảng Ninh), phòng giao dịch Phạm Văn Đồng (trực
41. Luận văn tốt nghiệp 36
thuộc chi nhánh Thăng Long), phòng giao dịch Hưng Lợi (thuộc chi nhánh
Cần Thơ). Bên cạnh mở rộng mạng lưới giao dịch trên đây, trong năm 2006,
VPBank cũng đã mở thêm hai công ty trực thuộc đó là công ty Quản lý nợ và
khai thác tài sản, công ty chứng khoán.
Tính đến tháng 8 năm 2006, hệ thống VPBank có tổng cộng 37 điểm
giao dịch gồm có: Hội sở chính tại Hà Nội, 21 chi nhánh và 16 phòng giao
dịch tại các tỉnh, thành phố của đất nước là Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh,
Hải Phòng, Huế, Đà Nẵng, Cần Thơ, Quảng Ninh, VÜnh Phúc, Bắc Giang và
2 công ty trực thuộc. Năm 2006 đã mở thêm các chi nhánh mới tại Vinh,
Thanh Hoá, Nam Định, Nha Trang, Bình Dương, Đông Nai, Kiên Giang và
các phòng giao dịch, nâng tổng số điểm giao dịch trên toàn hệ thống VPBank
lên 50 chi nhánh và phòng giao dịch. Hiện tại mạng lưới hoạt động của
VPBank đã lên tới 130 Chi nhánh và điểm giao dịch tại hầu khắp các tỉnh trên
cả nước, đưaVPBank đứng vào top 5 các NHTM cổ phần có mạng lưới giao
dịch lớn nhất hiện nay tại Việt Nam
42. Luận văn tốt nghiệp 37
1.1.2. Cơ cấu tổ chức của ngân hàng VPbank
Sơ đồ cơ cấu tôt chức (organisational chart)
`
Đại hội cổ đông
Hội đồng quản trị
Ban kiểm soát
Hội đồng tín dụng
Ban điều hành Phòng kiểm tra kiểm toán nội bộ
Các ban tín dụng
Phòng kế toán
Hội sở
Phòng ngân quỹ
Phòng tổng hợpvà
Quản lý chi nhánh
Phòng thanh toán
quốc tế % kiếu hối
Phòng thu hồi nợ
Văn phòng VPbank
Trung tâm tin học
Trung tâm kiều hối
Phát chuyển tiền
nhanh W U
Trung tâm đào tạo
Các
chi
nhánh
cấp 2
và
phòng
giao
dịch
CN Hà Nội
CN TP HCM
CN Sài Gòn
CN Hải Phòng
CN Huế
CN Đà Nẵng
CN Cần Thơ
CN Quảng Ninh
CN Vĩnh Phúc
CN Bắc Giang
43. Luận văn tốt nghiệp 38
1.1.3. Tổ chức nhân sự
Số lượng nhân viên của VPBank trên toàn hệ thống tính đến nay có
trên 2600 người. Trong đó là phần lớn cán bộ nhân viên có trình độ đại học và
trên đại học (chiếm 87%). Nhận thức được chất lượng đội ngũ nhân viên
chính là sức mạnh của ngân hàng, giúp ngân hµng ®ương đầu được với sự
cạnh tranh. Do đã những năm vừa qua ngân hµng đã quan tâm tới công tác
nâng cao chất lượng công tác quản trị nhân sự.
1.1.4. Lĩnh vực hoạt động
- Huy độngvốnngắn hạn, trung hạn và dàihạn củacác tổ chức và cánhân
- Tiếp nhận vốnuỷ thác đầu tư và phát triển của các tổ chức trong nước.
- Vay vốn ngân hàng nhà nước và các tổ chức tín dụng khác.
- Cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn đối với các tổ chức cá nhân.
- Chiết khấu thương phiếu, trái phiếu, giấy tờ có giá.
- Hùn vốn, liên doanh và mua cổ phần theo pháp luật hiện hành.
- Thực hiện thanh toán giữa các khách hµng.
- Thực hiện kinh doanh ngoại tệ.
- Huy động nguồn vốn từ nước ngoài.
- Thanh toán quốc tế và thực hiện các dịch vụ khác liên quan đến thanh
toán quốc tế.
- Thực hiện các dịch vụ chuyển tiền trong và ngoài nước dưới nhiều
hình thức, đặc biệt là chuyển tiền nhanh Western Union.
1.2. Tình hình hoạt động tín dụng của ngân hàng trong những năm
gần đây
1.2.1. Tình hình hoạt động tín dụng trước năm 2007
Hoạt động tín dụng là một trong những hoạt động cơ bản đem lại nguồn
thu lớn cho ngân hàng. Trong những năm qua nhiệm vụ phát triển tín dụng
lành mạnh, an toàn và hiệu quả được VPBank đặc biệt quan tâm.
44. Luận văn tốt nghiệp 39
Bảng 2.1: Hoạt động tín dụng của VPBank qua các năm
Đơn vị: Tỷ đồng
Chỉ tiêu
toàn hệ
thống
2003 2004 2005 2006
Số
tuyệt
đối
% so
với
năm
trước
Số
tuyệt
đối
% so
với
năm
trước
Số
tuyệt
đối
% so
với
năm
trước
Số
tuyệt
đối
% so
với
năm
trước
Tổng doanh
số cho vay
1.749 +51 2.155 23 2.501 16 6.594 163.65
Tổng dư nợ
cho vay
1.525 +38 1.865 22 2.059 10 5.031 144.34
(Báo cáo tín dụng VPBank 2003,2004,2005,2006)
*Về quy mô tín dụng
Tăng trưởng nhanh, phù hợp với tốc độ tăng trưởng của nguồn vốn, thể
hiện sự phù hợp trong cơ cấu nguồn và sử dụng nguồn của ngân hàng. Hơn
nữa tốc độ tăng trưởng tín dụng cũng phù hợp với tốc độ phát triển kinh tế.
*Về cơ cấu tín dụng
- Dư nợ vốn vay ngắn hạn: tính đến 31/12/2006 chiếm 50.6% tổng dư nợ.
- Dư nợ vốn vay trung dài hạn: tính đến 31/12/2006 chiếm 49.4% tổng
dự nợ.
*Về chất lượng tín dụng
Đây là điều đáng mừng của ngân hàng trong những năm gần đây. Nghiệp vụ
tín dụng phát triển lành mạnh, an toàn và hiệu quả luôn được VPBank đặc biệt quan
tâm. Nhờ vậy, nợ quá hạn giảm mạnh từ 13.2% (cuối năm 2003) xuống 0.99%
cuối năm 2004, 0.75% vào cuối năm 2005, và đạt ở mức 0.58% cuối năm 2006.
45. Luận văn tốt nghiệp 40
1.2.2 Tình hình hoạt động năm 2007 của VPbank
Doanh số cho vay toàn hệ thống năm 2007 đạt 13.217 tỷ đồng, tăng
6.623 tỷ đồng so với năm 2006.
Tỷ lệ nợ xấu của VPBank ở mức 0.49% tổng dư nợ, thấp hơn nhiều hơn
so với tỷ lệ nợ xấu của ngành ngân hµng Việt Nam (khoảng 7%).
B¶ng 2.2: Tình hình dư nợ tín dụng đến 31/12/2007 như sau
ĐV: triệu đồng
Chỉ tiêu 31/12/2007 Tỷ trọng (%)
1/tổng dư nợ cho vay 13.217.000 100
- cho vay ngắn hạn 6.626.000 50.1
- cho vay trung – dài hạn 6.591.000 49.9
2/dư nợ xấu 647.633 0.49
(Báo cáo tổng kết năm 2007 của VPBank)
Tất cả những hoạt động còn lại của ngân hµng đều thực hiện tốt và vượt
mức kế hoạch đề ra. §iều này được thể hiện ở kết quả kinh doanh của ngân
hang năm 2007.
Kết thúc năm tài chính 2007, VPBank đạt kết quả lợi nhuận trước thuế là
hơn 313 tỷ đồng, tăng gấp đôi so với năm 2006, trong đó lợi nhuận từ hoạt
động của ngân hàng là 273 tỷ đồng, lợi nhuận từ công ty chứng khoán đạt
38,9 tỷ đồng, lợi nhuận từ công ty AMC đạt trên 2 tỷ đồng.
Trong năm 2007 VPBank phát sinh rất nhiều khoản chi phí lớn nhằm xây
dựng cơ sở hạ tầng cho việc phát triển lâu dài như: duy trì hoạt đông của Ban
dự án Corebanking T24; duy trì hoạt động cảu Trung tâm Thẻ; đầu tư vào hệ
thống ATM, phát triển mạng lưới chi nhánh,…v.v.v... Nếu không có các
khoản đầu tư đó, lợi nhuận năm 2007 có thể đạt mức cao hơn. Tuy nhiên việc
46. Luận văn tốt nghiệp 41
đầu tư vào các yếu tố hạ tầng công nghệ và mạng lưới là rất cần thiết, bảo
đảm duy trì một vị thế cạnh tranh tốt cho VPBank trong tương lai.
Như vậy ta thấy được hoạt động tín dụng là một hoạt động đem lại doanh
thu hết sức to lớn đến cho tất cả các ngân hàng là rất nhiều, nhưng khai thác
làm sao cho hiệu quả mà phải đáp ứng yêu cầu bảo đảm vốn vay của ngân
hàng. Do đó để giảm bớt rủi ro tín dụng mà hầu hết các khoản vay tại ngân
hàng đều yêu cầu có tài sản bảo đảm, trường hợp không có tái sản bảo đảm là
số lượng cho vay rất thấp; và hầu như không đáng kể.
Vì vậy việc định gía tài sản bảo đảm sao cho hợp lý không gây thiệt hại
cho ngân hàng, không gây khó khăn trong quá trình vay vốn của ngân hàng.
Nhận thức được tầm quan trọng của tài sản bảo đảm trong hoạt động tín dụng
và việc định giá tài sản bảo đảm mà ngân hàng VPBank đã có những phòng
thẩm định tài sản bảo đảm riêng biệt ở các khu vực khác nhau. Ví dụ như tại
địa bàn Hà Nội thì ngân hàng VPBank có hai phòng thẩm định tại hai chi
nhánh cấp 1 là: Phòng thẩm định TSBĐ chi nhánh Hà Nội, phòng thẩm định
TSBĐ chi nhánh Thăng Long.
1.3. Phòng thẩm định tài sản bảo đảm (TSBĐ) tại Ngân hàng
VPBank
Để hiểu rõ về phòng thẩm định TSBĐ tại ngân hàng VPBank. Sau đây
em xin minh chứng cụ thể tại phòng thẩm định TSBĐ ở chi nhánh Hà Nội.
Địa chỉ: 04 Dã Tượng, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội
1.3.1. Cơ cấu phòng thẩm định tài sản bảo đảm
Phòng thẩm định tài sản bảo đảm gồm có:
- Mét trưởng phòng
- Số lượng nhân viên trong phòng: 13 người.
47. Luận văn tốt nghiệp 42
- Chất lượng nhân viên:+ Là những người tốt nghiệp đại học.
+ Nhân viên là những người trẻ tuổi.
1.3.2. Nhiệm vụ của phòng thẩm định tài sản bảo đảm
Thực hiện việc thẩm định và đánh giá các tài sản thế chấp cầm cố (TCCC):
- Kiểm tra tính hợp lệ, hợp pháp của tài sản TCCC.
- Thẩm định và chịu trách nhiệm về giá trị thẩm định tái sản TCCC đảm
bảo cho khoản vay.
Quan hệ với cơ quan định giá chuyên nghiệp bên ngoài để định gía các
tài sản TCCC mà việc định giá vượt quá khả năng của phòng.
Xây dựng và hoàn thiện hệ thống chuẩn mực trong viÖc định giá tài
sản TCCC phù hợp với thực tế và đảm bảo an toàn cho ngân hµng.
Xây dựng tiêu chuẩn phân hạng và thực hiện việc phân hạng tài sản TCCC.
Lập các hợp đồng thế chấp cầm cố tài sản bảo đảm n¬i vay và thực
hiện viÖc công chứng.
Lập các văn bản thông báo việc thế chấp cầm cố tµi sản cho các cơ
quan chức năng theo quy định của luật pháp.
Thực hiện viÖc mua bảo hiểm các tài sản TCCC.
Sử dụng, thuê các hệ thống kho bãi để quản lý tài sản cầm cố, soạn
thảo hợp đồng thuê kho bãi.
Định kì tái định giá tài sản TCCC, kiểm tra thường xuyên và định kì
tài sản TCCC, hệ thống kho bãi và đề xuất các biện pháp sử lý kịp thời các
vấn đề phát sinh để đảm bảo an toàn tín dụng.
50. Luận văn tốt nghiệp 45
B¶ng 2.4: D- nî cho vay b»ng h×nh thøc thÕ
chÊp B§S
§¬n vÞ: tû VNĐ
Chỉ tiêu
Năm
Tổng dư nợ Dư nợ cho vay
thế chấp là BĐS
Tỷ trọng
(%)
2003 1.525 295 19,3
2004 1.865,4 451,43 24,2
2005 2.059 510 24,76
2006 5.031 1328,25 26,5
(Báo cáo tín dụng của VPBank các năm 2003,2004,2005,2006)
Qua đó ta thấy rằng: Hoạt động tín dụng mà sử dụng BĐS làm tái sản
bảo đảm (hay chính là BĐS thế chấp, cầm cố) phát triển, tăng qua các năm.
Điều này thể hiện được sự tăng trưởng của hoạt động tín dụng trong ngân
hàng VPBank. Như vậy, ngân hàng VPBank ngày càng có uy tín trên thị
trường về hoạt động tín dụng, uy tín về chất lượng phục vụ, về số vốn mà
khách hàng có yêu cầu. Điều đó cũng chứng minh được hiệu quả hoạt động
của việc định giá BĐS thế chấp, bảo vệ được nguồn vốn cho khách hàng vay,
đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng.
2. Thực trạng sử dụng các phương pháp định giá BĐS thế chấp tại
ngân hàng VPBank, chi nhánh Hà Nội
2.1. Những vấn đề liên quan đến việc định giá BĐS thế chấp
2.1.1. Mục đích của việc định giá BĐS thế chấp
Đây là căn cứ để phục vụ việc ra quyết định của các bộ phận có yêu cầu
đánh giá hoặc Tổng giám đốc, Ban tín dụng, Hội đồng tín dụng, Hội đồng
quản trị để xem xét, xác định việc nhận làm TSBĐ cho các khoản tín dụng tại
VPBank. Từ đó có thể quyết định khoản vay của khách hàng tại ngân hàng là
51. Luận văn tốt nghiệp 46
bao nhiêu. Đồng thời cũng cho thấy được khả năng biến động của BĐS trong
thời gian thế chấp tại Ngân hàng.
2.1.2. Yêu cầu của việc định giá BĐS thế chấp
- Việc định giá phải chính xác, kịp thời, hợp lệ, khách quan gồn các nội
dung sau:
+ Đánh giá về quyền sở hữu tài sản;
+ Giá trị tài sản;
+ Tính chuyển nhượng của tài sản;
+ Hiện trạng tài sản và ảnh hưởng liên quan đến tài sản trong tương lai;
- Đáp ứng các yêu cầu khác mà lãnh đạo yêu cầu.
- Đối với cán bộ định giá:
+ Phải có kiến thức về nghiệp vụ, nắm các quy định của nhà nước và
VPbank liên quan đến giá cả và cách tính gí trị tài sản, có khả năng đánh giá
tổng hợp về tài sản;
+ Nếu không thể đánh giá được hoặc việc đánh giá không chắc chắn thì
phải báo với phụ trách phòng, tuyệt đối không được tùy tiện đưa ra ý kiến, số
liệu mang tính chủ quan, thiếu cơ sở;
+ Nếu cán bộ thẩm định có mối quan hệ với bên đi vay, chủ sở hữu tái
sản, thì phải chủ động báo cáo với phụ trách phòng để phân công cán bộ khác
thay thế;
+ Trong văn bản trình lãnh đạo, cán bộ định giá phải trình bày trung thực
khách quan các thông tin về tài sản và nêu rõ ý kiến, đề xuất của mình về việc
định giá BĐS đó.
2.1.3. Cơ sở của việc thực hiện định giá BĐS thế chấp
- Giấy đề nghị đánh giá tài sản bảo đảm là BĐS thế chấp của bộ phận
yêu cầu định giá.
- Giấy yêu cầu của ban tổng giám đốc, lãnh đạo phòng.
52. Luận văn tốt nghiệp 47
2.1.4. Căn cứ định giá
- Căn cứ theo văn bản nhà nước cụ thể như: luật đất đai, khung giá đất và
mét vuông xây dựng theo quyết định của UBNN thành phố, tỉnh.
- Theo sổ sách kế toán theo dõi, quản lý.
- Hồ sơ chứng từ liên quan đến tài sản và giá trị tài sản như: Quyền sở
hữu nhà, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng minh nhân dân của
những người sở hữu tài sản đó.
- Giá thị trường ở thời điểm định giá của tài sản tương tự chuyển
nhượng.
- Giá tham khảo do cơ quan định giá cấp.
2.1.5. Quy trình thực hiện định giá BĐS thế chấp tại VPbank
Được thực hiện theo quy trình tín dụng hiện hành của VPBank. Sau đây
là đôi nét về quy trình tín dụng của VPBank thông qua quá trình thực tập của
em trong thời gian qua:
Sau khi VPBank tiếp nhận hồ sơ vay vốn của khách hàng (cá nhân, doanh
nghiệp) -> hồ sơ tài sản bảo đảmchuyển sangphòngthẩm định TSBĐ -> phòng
thẩm định TSBĐ tiếp nhận hồ sơ, thực hiện định giá TSBĐ và lập tờ trình.
a. Yêu cầu của việc định giá
- Việc định giá phải được thực hiện chính xác, kịp thời, hợp lệ, khách quan.
- Tài sản nhận thế chấp cầm cố (TCCC) phải đáp ứng được các yêu cầu
cơ bản sau:
+ Quyền sở hữu tài sản: Tài sản nhận TCCC phải thuộc sở hữu hợp pháp
của người đem TCCC và không có tranh chấp.
+ Giá trị tài sản: Tài sản nhận TCCC phải có giá trị và ngân hàng có đủ
căn cứ, có khả năng và phương tiện để xác định giá trị tài sản đó theo các quy
định của Chính Phủ, quy định của NHNN và của VPbank.
53. Luận văn tốt nghiệp 48
+ Tính chuyển nhượng của tài sản: Tài sản nhận TCCC phải có khả năng
chuyển nhượng được trên thị trường khi cần thiết.
Nhân viên Thẩn định TSBĐ phải có kiến thức về nghiệp vụ, nắm vững các
quy định của Nhà Nước và của VPBank liên quan đến giá cả và cách tính giá
trị tài sản, có khả năng đánh giá tổng hợp về tài sản như: giá cả, tính chuyển
nhượng, sự ảnh hưởng của các yếu tố chủ quan, khách quan đến tài sản.
- Trường hợp nhân viên Thẩm định TSBĐ có quan hệ với chủ tài sản
TCCC (họ hàng, bạn bè thân thiết, quan hệ kinh tế) và khả năng làm ảnh
hưởng đến công việc đánh giá thì phải chủ động báo cáo với phụ trách phòng
để phân công cán bộ khác thay thế.
- Ngoài ra, có thể thuê cơ quan có chức năng, cơ quan chuyên môn đánh
giá trong các trường hợp sau: Mức giá theo quy định của nhà nước chênh lệch
lớn so với mức giá thị trường; Mức giá sổ sách kế toán theo dõi chênh lệch so
với mức giá thị trường; Nhân viên Thẩm định TSBĐ không đủ căn cứ xác
định giá; Do khách hàng yêu cầu.
- Sau khi nhân viên thẩm định TSBĐ, lãnh đạo phòng có trách nhiệm
phê duyệt. Trường hợp giá trị TSBĐ cao (mức độ cao của giá trị TSBĐ do
TGĐ quy định), lãnh đạo phòng có trách nhiệm đánh giá thêm một lần nữa
(hai người thẩm định đánh giá).
b. Quy trình định giá
- Nhận yêu cầu công việc và hồ sơ tài sản bảo đảm
- Tiếp xúc với khách hàng, hoàn thiện hồ sơ, đối chiếu hồ sơ tài sản
- Đánh giá tính pháp lý của hồ sơ và phân loại tài sản
- Đánh giá quyền sở hữu của tài sản thế chấp, cầm cố
- Đánh giá hiện trạng của tài sản: Quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình
xây dựng trên đất,…
- Đánh giá giá trị tài sản: dựa và căn cứ định giá và mục đích định giá
