Quy trình và phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại chi nhánh ngân hàng công thương đống đa

Website: http://www.docs.vn Email : lienhe@docs.vn Tel : 0918.775.368
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU........................................................................................1
CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG
MẠI.........................................................................................................3
1. Khái quát chung về bất động sản...........................................................3
1.1. Khái niệm, đặc điểm bất động sản.....................................................3
1.2. Phân loại bất động sản........................................................................4
2. Định giá bất động sản và sự cần thiết phải định giá bất động sản......5
2.1. Khái niệm định giá bất động sản........................................................5
2.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản..............................................5
2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản..................................6
2.3.1. Yếu tố chủ quan :.......................................................................6
2.3.2. Yếu tố khách quan.....................................................................6
2.3.2.1. Các yếu tố mang tính vật chất:..................................................6
2.3.2.2. Các yếu tố mang tính pháp lý...................................................7
2.3.2.3. Các yếu tố mang tính kinh tế....................................................7
2.3.2.4. Các yếu tố khác........................................................................8
3. Nguyên tắc và cơ sở định giá bất động sản...........................................8
3.1. Nguyên tắc định giá bất động sản......................................................8
3.2. Cơ sở định giá BĐS..........................................................................10
4. Quy trình và phương pháp định giá bất động sản.............................11
4.1. Các phương pháp định giá bất động sản..........................................11
4.2. Quy trình định giá bất động sản.......................................................20
Trần Thị Ngoan KD Bất động sản 47

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN
HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA................................................24
1. Tổng quan về Ngân hàng Công Thương Việt Nam............................24
1.1. Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển Chi nhánh ngân hàng Công
thương Đống Đa......................................................................................24
1.1.1. Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển Chi nhánh...............24
1.1.2. Cơ cấu tổ chức các phòng ban trong Chi nhánh....................25
1.1.3. Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban trong Chi nhánh....28
1.2. Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh...............................29
1.2.1. Kết quả hoạt động kinh doanh của chi nhánh:.......................29
1.2.2. Đánh giá về kết quả hoạt động...............................................30
2. Thực trạng định giá Bất động sản tại Chi nhánh NHCT Đống Đa. .32
2.1. Các căn cứ được áp dụng trong định giá Bất động sản....................32
2.2. Các loại BĐS tại Chi nhánh ............................................................34
2.3. Quy trình định giá bất động sản tại Chi nhánh ................................34
3. Đánh giá kết quả hoạt động định giá bất động sản tại Chi nhánh
NHCT Đống Đa.........................................................................................43
3.1. Kết quả đạt được..............................................................................43
3.2.Hạn chế..............................................................................................44
CHƯƠNG 3 : CÁC GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI
NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG ĐỐNG ĐA....................51
1. Mục tiêu và Phương hướng phát triển hoạt động cho vay tại chi
nhánh NHCT Đống Đa..............................................................................51
1.1. Phương hướng hoạt động kinh doanh của Chi nhánh......................51

1.2. Phương hướng hoạt động cho vay có bất động sản đảm bảo tại Chi
nhánh.......................................................................................................52
2. Những giải pháp hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất
động sản tại Chi nhánh NHCT Đống Đa.................................................53
2.1. Về cán bộ thẩm định........................................................................53
2.2. Về quy trình và phương pháp định giá.............................................53
2.3. Về dữ liệu và lưu trữ dữ liệu ...........................................................55
2.4. Các giải pháp khác...........................................................................56
3. Kiến nghị của Chi nhánh với các bên liên quan.................................56
3.1. Kiến nghị với NHCT Việt Nam ......................................................56
3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước................................................57
3.3. Kiến nghị với Chính phủ..................................................................57
3.4. Kiến nghị với Bộ Tài chính..............................................................57
3.5. Kiến nghị với các cơ quan khác.......................................................58
3.6. Kiến nghị với khách hàng vay..........................................................58
KẾT LUẬN...........................................................................................58
DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................60

Bảng các ký hiệu viết tắt
NHCT : Ngân hàng Công thương
BĐS: Bất động sản
TS: Tài sản
TSĐB : Tài sản đảm bảo
NN: Nhà nước
CN NHCT: Chi nhánh ngân hàng Công thương
UBND: Uỷ ban nhân dân
HĐQT: Hội đồng quản trị
H

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi. Các kết quả, số liệu trong
chuyên đề là trung thực, xuất phát từ tình hình thực tế hoạt động của đơn vị thực tập
Tác giả chuyên đề

Chuyên đề tốt nghiệp
LỜI MỞ ĐẦU
Với vai trò là trung gian tài chính, hoạt động của các Ngân hàng thương mại
đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế. Hiện nay, hoạt động chính của
các Ngân hàng thương mại là kinh doanh tiền tệ, đây là lĩnh vực kinh doanh tiềm ẩn
rất nhiều rủi ro. Trong bối cảnh mở cửa và hội nhập, cạnh tranh giữa các Ngân hàng
ngày càng gay gắt thì mục tiêu an toàn và sinh lời được đặt lên hàng đầu. Nếu như
trước đây, các Ngân hàng thương mại khi giải quyết cho khách hàng vay vốn luôn
đặt tính hiệu quả của dự án/phương án lên hàng đầu và xem đó là điều kiện tiên
quyết để cán bộ tín dụng thẩm định trình duyệt cho vay vốn thì hiện nay ngoài việc
xem xét dự án/phương án các Ngân hàng thương mại còn ràng buộc khách hàng vay
vốn phải có thêm tài sản thế chấp hay tài sản đảm bảo cho tiền vay, có thể là của
chính khách hang vay vốn hoặc của bên thứ 3 hoặc hình thành trong tương lai.
Trong đó BĐS là một tài sản đóng vai trò chính, là phần đóng góp quan trọng nhất
vào tài sản đảm bảo cho vạy. Tài sản thế chấp cho vay là cơ sở pháp lý và cơ sở
kinh tế để thu hồi được các khoản nợ đã cho khách hàng vay, lãi vay và các khoản
phí (nếu có), đảm bảo an toàn tín dụng cho các Ngân hàng. Tuy nhiên, việc áp dụng,
vận dụng như thế nào để vừa đảm bảo cho vay được vốn nhưng không sai luật lại là
vấn đề khó. Bởi các quy định từ Ngân hàng chủ quản chưa thống nhất, chưa cụ thể,
thời gian thay đổi quá nhanh và các lần thay đổi quá gần nhau.
Trong thời gian thực tập ở Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa
nhằm mục đích nghiên cứu kỹ và sâu hơn về vấn đề định giá bất động sản và góp
phần nhỏ hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá Bất động sản tại Chi nhánh
em đã chọn đề tài: “Quy trình và phương pháp định giá bất động sản trong hoạt
động cho vay tại chi nhánh Ngân hàng Công Thương Đống Đa”
Mục tiêu nghiên cứu của chuyên đề:
Chuyên đề nhằm tổng kết, làm rõ những lý luận cơ bản về BĐS, quy trình và
phương pháp định giá giá BĐS , căn cứ vào những lý luận chung để phân tích, đánh
giá thực trạng vấn đề định giá BĐS và đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy
1

trình và phương pháp định giá BĐS tại Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống
Đa.
Phương pháp nghiên cứu:
Các phương pháp nghiên cứu được áp dụng trong chuyên đề là phương pháp
nghiên cứu của Chủ nghĩa duy vật biện chứng, kết hợp với các phương pháp thống
kê, phân tích, so sánh, tổng hợp…để làm rõ những phương pháp, quy trình định giá
của Ngân hàng qua đó tìm ra được những hạn chế, ưu điểm trong các phương pháp
đó để bổ sung và hoàn chỉnh cho phù hợp với điều kiện, tình hình cụ thể của Ngân
hàng cũng như tại Chi nhánh.
Ngoài các phần Mở đầu, kết luận, danh mục tham khảo , chuyên đề của em được
kết cấu theo 3 chương như sau :
Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá bất động sản trong hoạt động cho vay của
Ngân hàng thương mại.
Chương 2: Thực trạng định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại chi nhánh
Ngân hàng Công thương Đống Đa.
Chương 3: Các giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất
động sản trong hoạt động cho vay tại Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa.(
NHCT Đống Đa)
Trong quá trình thực tập tại Chi nhánh NHCT Đống Đa nhờ có sự quan tâm,
hướng dẫn tận tình của các anh, chị trong Chi nhánh và các thầy cô trong khoa BĐS
và Kinh tế tài nguyên em đã hoàn thành được chuyên đề tốt nghiệp của mình..
Em xin chân thành cảm ơn anh Nghiêm Xuân Vượng cùng các anh, chị làm
việc tại phòng Khách hàng số 1 – Chi nhánh NHCT Đống Đa đã hướng dẫn và giúp
đỡ em nghiên cứu chuyên đề này.
Em cũng xin chân thành cảm ơn Tiến sĩ Nguyễn Minh Ngọc- Khoa BĐS và
Kinh tế Tài nguyên- Đại học Kinh tế Quốc Dân đã tận tình hướng dẫn em hoàn
thành chuyên đề tốt nghiệp của mình và tích luỹ kinh nghiệm cho quá trình nghiên
cứu, làm việc sau này.
2

CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG
MẠI
1. Khái quát chung về bất động sản
1.1. Khái niệm, đặc điểm bất động sản.
a) Khái niệm bất động sản
Theo điều 174- Luật số 33/2005/QH11- Bộ luật Dân sự quy định như sau
Bất động sản (BĐS) là các tài sản bao gồm:
• Đất đai
• Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng trên đó
• Các tài sản khác gắn liền với đất đai
• Các tài sản khác do Pháp luật quy định
b) Đặc điểm của bất động sản
Bất động sản có những đặc điểm cơ bản sau:
• Là hàng hoá có vị trí cố định, không có khả năng di dời được
• Là hàng hoá có tính lâu bền , có tuổi thọ công trình cao, chi phí cao
• Hàng hoá BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau
• Hàng hoá BĐS luôn là một tài sản có giá trị cao
• Mang tính cá biệt và khan hiếm phụ thuộc vào địa hình, tính chất đất, vị trí
cảnh quan
• Mang tính tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội
• Chịu sự tác động của chính sách nhà nước, mang tính pháp lý cao
3

• Giá trị công năng, khả năng khai thác hàng hoá BĐS phụ thuộc nhiều vào
năng lực pháp lý
1.2. Phân loại bất động sản.
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động
sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và
BĐS sản đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công
trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là
trụ sở làm việc v.v…Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao
gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng
rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và
khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại
hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm
BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng
như ở các nước trên thế giới.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất
nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất
rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v…
Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di
sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v…Đặc điểm
của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc
xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù
hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta.
4

2. Định giá bất động sản và sự cần thiết phải định giá bất động sản
2.1. Khái niệm định giá bất động sản
Định giá bat dong san (BĐS) là một nghệ thuật hay khoa học xác định giá trị
của BĐS cho 1 mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định có tính đến các đặc điểm
của BĐS và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS bao gồm cả những
lĩnh vực đầu tư thay thế
2.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản.
Hoạt động cho vay luôn tiềm ẩn rủi ro, để đảm bảo an toàn hiệu quả trong
hoạt động cho vay, tránh rủi ro đổ vỡ đối với từng ngân hàng và hệ thống Tài chính
tín dụng, pháp luật cho vay các nước đều có những quy định nhằm đảm bảo an toàn
trong cho vay. Điều kiện và biện pháp hang đầu để đảm bảo an toàn trong cho vay
là hoạt động cho vay lành mạnh, hiệu quả. Để thực hiện được điều này các ngân
hàng phải thực hiện tốt việc kiểm tra, đánh giá khả năng hoàn trả của người vay
trước khi cho vay và trong quá trình sử dụng vốn vay chỉ tiến hành trên cơ sở khách
hàng có đầy đủ điều kiện để vay theo đúng quy định. Mọi trường hợp hạ thấp điều
kiện cho vay đều đưa đến rủi ro tín dụng.
Các hạn chế để đảm bảo an toàn tín dụng có vai trò quan trọng trong việc
thực hiện cho vay bởi nó quyết định giới hạn cho vay của các ngân hàng đối với
mỗi khách hàng, với mỗi lĩnh vực kinh doanh.
Các biện pháp đảm bảo trong cho vay nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở
kinh tế, pháp lý để thu hồi các khoản nợ đã cho khách hàng vay. Cho vay có tài sản
đảm bảo, đặc biệt là với bất động sản áp dụng đối với khách hàng không có uy tín
cao với ngân hàng, sự đảm bảo này căn cứ pháp lý để ngân hàng có nguồn thu nợ
thứ hai bổ sung cho nguồn thu nợ thứ nhất (nguồn từ hiệu quả dự án, phương án đầu
tư sản xuất kinh doanh mang lại) thiếu chắc chắn.
Trong hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại, định giá Bất động sản là
một trong những công đoạn quan trọng trong định giá Tài sản đảm bảo- công việc
không thể thiếu trong cho vay của Ngân hàng. Lý do quan trọng nhất là BĐS là tài
5

sản lớn, quyết định số tiền cho vay mà Ngân hàng mang đến cho khách hang vay.
Thông qua định giá BĐS của người vay, Ngân hàng xác định được giá trị của BĐS,
từ đó xác định được số tiền vay tối đa, thời hạn cho vay để đảm bảo an toàn tín
dụng.
2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
2.3.1. Yếu tố chủ quan :
Thuộc về yếu tố chủ quan có mục đích của việc định giá. Mục đích định giá
BĐS phản ánh nhu cầu sử dụng BĐS cho một công việc nhất định. Mục đích định
giá quyết định mục đích sử dụng BĐS vào việc gì. Nó phản ánh những đòi hỏi về
mặt lợi ích mà BĐS cần phải tạo ra cho chủ thể trong mỗi công việc hay giao dịch
đã được xác định :để ở, cho thuê, mua bán, cầm cố, bảo hiểm…Chính vì vậy mục
đích định giá được coi là yếu tố quan trọng mang tính chủ quan và có tính quyết
định tới việc xây dựng các tiêu chuẩn về giá trị đối với BĐS được định giá.
Thứ hai là phụ thuộc vào chính bản thân người tiến hành định giá, cách sử
dụng phương pháp định giá của mỗi người khác nhau sẽ đem lại kết quả khác nhau,
nhưng nó không mang tính quyết định vì sự chênh lệch giá trị ở mức không nghiêm
trọng.
2.3.2. Yếu tố khách quan
2.3.2.1. Các yếu tố mang tính vật chất:
Các yếu tố mang tính vật chất là các yếu tố thể hiện tính hữu dụng của tự
nhiên, vốn có mà BĐS có thể mang lại cho người sử dụng, như đối với đất đai, nhà
cửa là vị trí, diện tích, kích thước, khả năng sửa chữa, cải tạo…
Thông thường thuộc tính hữu dụng hay công dụng của BĐS càng cao thì giá
trị BĐS sẽ càng lớn. Tuy nhiên, BĐS được đánh giá cao hay không còn phụ thuộc
vào khả năng của mỗi người trong việc khai thác những công dụng hay thuộc tính
hữu ích vốn có của BĐS. Vì vậy, đối với mỗi BĐS cụ thể, bên cạnh việc lựa chọn
các yếu tố chính phản ánh giá trị BĐS, thẩm định viên cần phải tính đến quan điểm
về giá trị của khách hàng để quyết định loại giá trị cần định giá cho phù hợp. Ngoài
6

ra do đặc điểm của BĐS khác với các dạng tài sản khác: vị trí cố định, mang tính
lâu bền, thời gian xây dựng, sử dụng dài nên giá trị của BĐS còn phụ thuộc vào các
yếu tố như vị trí, đặc điểm địa hình xung quanh, tập quán của người dân, sở thích…
Chính vì vậy để định giá được giá trị của BĐS thì người định giá cần phải có sự
hiểu biết nhất định về BĐS, về thị trường và quá trình xây dựng, sử dụng…để có
được kết quả định giá chính xác nhất sát với giá cả thị trường.
2.3.2.2. Các yếu tố mang tính pháp lý
Tình trạng pháp lý của BĐS quy định quyền của con người đối với việc khai
thác các thuộc tính của BĐS trong quá trình sử dụng. Tình trạng pháp lý có ảnh
hưởng rất lớn đến giá trị BĐS. Thông thường, quyền khai thác các thuộc tính của
BĐS càng rộng thì giá trị BĐS càng cao và ngược lại.
Để xác định giá trị BĐS một cách đúng đắn đòi hỏi thẩm định viên phải nắm
được các quy định có tính pháp lý về quyền của các chủ thể đối với từng giao dịch
cụ thể có liên quan đến BĐS cần định giá.
2.3.2.3. Các yếu tố mang tính kinh tế
Đó là cung và cầu trên thị trường. Hai yếu tố này tạo ra đặc tính khách quan
của giá trị. Giả sử tại một thời điểm, các yếu tố khác là cố định, BĐS được mua bán
trên thị trường. Khi đó, giá trị BĐS phụ thuộc vào quan hệ giữa cung và cầu trên thị
trường. Trên thực tế, BĐS được đánh giá cao khi cung trở nên khan hiếm, nhu cầu
và sức mua ngày càng cao, và ngược lại, BĐS sẽ được đánh giá thấp khi cung trở
nên phong phú, nhu cầu và sức mua ngày càng sụt giảm. Thường với BĐS thì cung
phản ứng chậm hơn cầu thị trường do thời gian xây dựng một bất động sản khá dài,
vì thế có thể giá BĐS cũng sẽ phản ứng chậm hơn so với tình hình thị trường.
Để có cơ sở đánh giá và ước lượng giá trị BĐS một cách hợp lý nhất thiết
phải thu thập, lưu trữ các thông tin liên quan đến giao dịch mua bán BĐS gần với
BĐS được định giá nhất, phân tích, đánh giá, dự báo sự biến động của giá cả thị
trường.
7

2.3.2.4. Các yếu tố khác
Các yếu tố khác như tập quán dân cư hay tâm lý tiêu dùng cũng ảnh hưởng
một cách đáng kể tới giá trị BĐS. Một mảnh đất có thể đắt với người này nhưng có
thể dễ chấp nhận với người khác. Đòi hỏi thẩm định viên phải có sự am hiểu về tập
quán dân cư cũng như có sự phân tích về yếu tố tâm lý trong một không gian văn
hóa nhằm xác minh giá cả của giao dịch chứng cớ có thể được coi là giá trị thị
trường hay giá trị phi thị trường.
3. Nguyên tắc và cơ sở định giá bất động sản
3.1. Nguyên tắc định giá bất động sản
Giá trị của BĐS được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử
dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán… Khi nghiên cứu quá trình
hình thành giá trị, định giá viên cần phải xem xét và vận dụng những quy định và
nguyên lý kinh tế lien quan. Bản chất của định giá BĐS là sự phân tích các yếu tố
tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó những nguyên tắc
cơ bản này là những hướng dẫn cần thiết khi tiến hành định giá. Định giá viên phải
nghiên cứu vận dụng những nguyên tắc này để đưa ra kết luận về giá trị của BĐS
Khái niệm : Nguyên tắc định giá BĐS là những quan điểm, quan niệm đã
được thừa nhận một cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế, xã hội. Là cơ
sở quan trọng để đưa ra các tiêu chí và xây dựng phương pháp định giá khoa học.
Nó cho phép thẩm định viên có thể tiếp cận và ước lượng một cách hợp lý giá trị
BĐS.
a) Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất là sự sử dụng có thể nhất của một BĐS
thuộc về vật chất, được sử dụng một cách hợp lý, được cho phép về pháp lý, khả thi
về tài chính và nó mang lại giá trị cao nhất của BĐS khi nó được định giá.
8

- Nội dung của nguyên tắc: Mỗi BĐS có thể sử dụng vào nhiều mục đích
khác nhau và đưa lại các lợi ích khác nhau nhưng giá trị của chúng được xác định
trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Con người luôn sử dụng BĐS trên nguyên tắc
khai thác một cách tối đa lợi ích mà BĐS có thể mang lại nhằm bù đắp chi phí bỏ
ra. Cơ sở để người ta đánh giá, quyết định đầu tư dựa trên lợi ích cao nhất mà BĐS
có thể mang lại. Do đó, giá trị của một BĐS được thừa nhận trong điều kiện nó
được sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
b) Nguyên tắc thay thế
- Nội dung nguyên tắc: Giới hạn cao nhất về giá trị của một BĐS không
vượt quá chi phí có một BĐS tương đương.
- Cơ sở đề ra nguyên tắc: Một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra số tiền
nào đó nếu với số tiền ít hơn vẫn có thể có một BĐS tương tự như vậy để thay thế.
Đây là nguyên tắc cơ bản và quan trọng, là cơ sở lý luận chủ yếu cho phương
pháp so sánh trực tiếp, là phương pháp được áp dụng phổ biến nhất trong hệ thống
các phương pháp thẩm định giá.
c) Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai
- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một BĐS được quyết định bởi những lợi
ích tương lai mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư.
- Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị BĐS: Là
biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà BĐS mang lại cho chủ thể nào đó trong
một thời điểm nhất định.
d) Nguyên tắc đóng góp
- Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một BĐS hay của một bộ phận cấu thành
BĐS phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của toàn bộ
BĐS tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.
9

- Cơ sở của nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị BĐS: Là
biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà BĐS mang lại cho chủ thể nào đó trong
một thời điểm nhất định.
e) Nguyên tắc cung - cầu
- Nội dung nguyên tắc: Giá cả là sự đánh giá của thị trường về giá trị BĐS.
Giá cả là bằng chứng và là sự thừa nhận có tính khách quan của thị trường về giá trị
BĐS. Trong thị trường dưới sức ép của cung, cầu giá cả có thể có khoảng cách rất
xa so với giá trị thực. Vì vậy khi so sánh các BĐS với nhau phải phân tích tác động
của yếu tố cung và cầu ảnh hưởng đến giá trị BĐS cần thẩm định.
- Cơ sở của nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm
định giá trị BĐS là dựa vào giá thị trường của BĐS. Giá thị trường của BĐS tỷ lệ
thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung. Cung và cầu luôn thay đổi
theo thời gian. Vì vậy thẩm định viên phải đánh giá được tác động của các yếu tố
này đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong
tương lai, nhằm xác minh BĐS cần thẩm định nên đánh giá trên cơ sở giá trị thị
trường hay giá trị phi thị trường
3.2. Cơ sở định giá BĐS
 Các yếu tố cơ bản của quá trình lao động tạo ra BĐS : Đó là các yếu
tố đất dai, lao động và các nguyên vật liệu
 Chi phí cơ hội của sử dụng đất và công trình: so sánh với các sử dụng
thay thế khác nhau để xác định việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất
của BĐS tại thời điểm định giá.
 Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế : Các thay đổi có thể là chính
sách của Nhà nước lien quan đến BĐS, các biến động của thị trường,
các thay đổi nhu cầu của người tiêu dùng, các thay đổi về vật chất,
tinh thần của người dân…ảnh hưởng đến giá trị BĐS.
10

 Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS vào quẩn thể BĐS trong
khu vực: Căn cứ vào sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử dụng
BĐS, giữa bản than BĐS với quần thể BĐS xung quang và sự đóng
góp của các BĐS xung quanh làm tăng giá trị của BĐS cần định giá
 Dựa vào các yếu tố cấu thành của BĐS: Căn cứ vào giá trị đóng góp
của từng bộ phận cấu thành của BĐS vào tổng giá trị của BĐS.
 Dựa vào khả năng cạnh tranh của BĐS: Căn cứ vào cạnh tranh trong
sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất và sự cạnh tranh trong cung, cầu và
giữa cung và cầu trong thị trường.
 Dựa vài các lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS: Giá trị của
BĐS được xác định dựa vào các lợi ích hiện tại và cả những lợi ích
tương lai mà nó mang lại cho chủ đầu tư, do đó cần dự báo những giá
trị tương lai của BĐS mang lại khi định giá.
4. Quy trình và phương pháp định giá bất động sản
4.1. Các phương pháp định giá bất động sản
Phương pháp 1: Phương pháp so sánh trực tiếp
- Cơ sở lý luận:
Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc
thay thế. Theo nguyên tắc này, giá trị BĐS mục tiêu được coi là có thể hoàn toàn
ngang bằng với giá trị của những BĐS tương đương có thể so sánh được. Như vậy,
theo phương pháp này không cần thiết phải xây dựng các công thức tính toán hay
mô hình mà chỉ cần đi tìm các bằng chứng đã được công nhận về giá trị của BĐS
tương đương có thể so sánh được trên thị trường.
- Các bước tiến hành:
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong thời
gian gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt chủ yếu sau:
11

+ Tình trạng vật chất của BĐS: kích thước, kiểu dáng, kết cấu, số lượng các
phòng, tuổi thọ, chất lượng kiến trúc và xây dựng…
+ Đặc điểm về mặt bằng: kích thước, bề rộng mặt tiền, tình trạng ô nhiễm, hệ
thống cấp thoát nước, độ cao, độ dốc…
+ Đặc điểm về vị trí hay địa điểm: phản ánh khả năng tiếp cận với các trung
tâm kinh tế, xã hội: trường học, cửa hàng, bệnh viện, khu vui chơi giải trí, và các
dịch vụ công cộng khác; phản ánh môi trường xã hội có liên quan: phong tục tập
quán, lối sống của những người xung quanh, khả năng đi lại của xóm ngõ…
+ Tình trạng pháp lý: các căn cứ pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
các công trình trên đất, các quy định pháp lý về quyền hạn và trách nhiệm cho thuê,
yêu cầu tối thiểu về vệ sinh môi trường, về phòng cháy chữa cháy, về cách âm, tình
trạng vi phạm về không gian kiến trúc…
+ Thời gian giao dịch: Thẩm định viên cần phải tìm được các chứng cớ thị
trường gần thời điểm thẩm định để đảm bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS
mục tiêu.
+ Các điều khoản và điều kiện của giao dịch: Phương thức thanh toán, thời
hạn cho thuê, điều kiện thế chấp, bảo lãnh, tình trạng cung cầu, mức độ tự nguyện
mua bán của các bên…
Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cớ nhằm đảm
bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu. Khi kiểm tra và phân tích phải
làm rõ: nguồn gốc của các giao dịch như: loại BĐS, diện tích đất, diện tích sàn…;
đặc điểm và tính chất của các giao dịch …
Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất. Theo kinh
nghiệm thường lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh.
Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS
chứng cớ. Dựa trên các yếu tố khác nhau này tiến hành điều chỉnh giá của các BĐS.
12

Nếu BĐS chứng cớ có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn BĐS mục tiêu thì điều
chỉnh giảm giá trị giao dịch của BĐS chứng cớ xuống và ngược lại.
Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của BĐS đã điều
chỉnh.
- Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng:
Ưu diểm: Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất
trong thực tế.
+ Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật.
+ Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường, có cơ sở vững chắc
để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
+ Là cơ sở hay đầu vào của các phương pháp khác: phương pháp chi phí,
phương pháp thặng dư.
Hạn chế:
+ Phải có giao dịch về các BĐS tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có
thể sử dụng để so sánh được.
+ Các thông tin thị trường thường mang tính chất lịch sử. Nếu thị trường
biến động các thông tin sẽ nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn.
Khi đó tính chính xác sẽ thấp.
+ Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và
kiến thức thị trường thì mới có thể định giá một cách thích hợp.
Điều kiện áp dụng:
+ Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được.
+ Thị trường phải ổn định: nếu thị trường biến động sẽ có sai số lớn.
Phương pháp 2: Phương pháp chi phí
- Cơ sở tiến hành:
13

Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên tắc
thay thế. Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: Giá trị của BĐS mục tiêu tương
đương với chi phí làm ra một BĐS giống như vậy và coi đây như một vật thay thế.
Do đó, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì người ta sẽ không bao giờ trả giá cho một
BĐS lớn hơn chi phí mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự.
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc BĐS, bằng cách coi nó là
đất trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Bước 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những
công trình hiện có trên đất.
Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình, xét trên mọi nguyên
nhân.
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm
giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.
Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước tính
của mảnh đất với giá trị ước tính của công trình.
Ưu điểm:
+ Được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so
sánh. Sử dụng để đánh giá BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự
báo lợi ích tương lai.
+ Thích hợp khi định giá các BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng
biệt.
Hạn chế:
14

+ Việc định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào dữ liệu thị
trường cho nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng đối với
phương pháp chi phí.
+ Chi phí nói chung không bằng giá trị và không tạo ra giá trị. Phương pháp
chi phí phải sử dung cách tiếp cận cộng tới song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc
đã bằng với giá trị của toàn bộ.
+ Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó
thực hiện. Trên thực tế chưa có một phương pháp ước tính giảm giá cụ thể nào được
chấp nhận rộng rãi.
+ Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh
nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng.
+ Thích hợp khi định giá các BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt.
+ Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm
và các dạng bồi thường khác.
+ Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu
thầu.
+ Phương pháp này được vận dụng trong trường hợp mà người ta tin tưởng
chi phí là yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá
trị của BĐS.
+ Dùng để bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác.
Phương pháp 3: Phương pháp đầu tư
dự báo lợi ích tương lai. Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng, về mặt lý thuyết
giá thị trường hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các
15

khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS. Như vậy, nếu biết trước thu
nhập mà BĐS tạo ra hàng năm thì có thể tìm được giá trị của BĐS, nó tương ứng
với giá vốn phải đầu tư để tạo ra các khoản thu nhập đó.
- Kỹ thuật định giá:
Bản chất của việc định giá BĐS dựa vào thu nhập là tiến hành chuyển hóa
các dòng thu nhập tương lai về hiện tại để tìm giá trị của vốn đầu tư và cũng là giá
trị của BĐS.
V0 =∑= +
n
t
t
t
i
F
1 )1(
Trong đó:
V0: giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của BĐS
Ft: Thu nhập tương lai mà BĐS đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t
i: tỷ suất hiện tại hóa (còn gọi là tỷ suất chiết khấu)
n: Thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm)
+ Đối với BĐS sở hữu vĩnh viễn (cho thu nhập ổn định hàng năm):
V=
R
I
Hoặc: V=I*YP
Trong đó:
I: thu nhập
R: tỷ lệ chiết khấu
YP: là nghịch đảo của R và được gọi là số nhân, số nhân thể hiện giá trị hiện tại của
một đồng tiền phát sinh vĩnh viễn, thể hiện số năm mà BĐS tạo ra thu nhập I, phản
ánh sự trả giá của thị trường cho số thu nhập 1năm mà BĐS có thể tạo ra
+ Đối với BĐS cho thu nhập hàng năm tăng đều đặn:
16

V0 =
ki
I
−
1
Trong đó:
I1 = I0 (1+k)
I0 là thu nhập ở năm hiện hành
i: tỷ suất hiện tại hóa (còn gọi là tỷ suất chiết khấu)
k là tỷ lệ tăng thu nhập hàng năm
Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính
đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm
như: chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải nộp…
Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán, công việc này có thể
dựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các BĐS tương tự.
Bước 4: Dùng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục
tiêu.
- Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng:
Ưu điểm:
+ Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất vì
nó tiếp cận trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư.
+ Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung đây là phương pháp
đơn giản.
+ Có thể đạt độ chính xác cao khi có chứng cớ về các thương vụ có thể so
sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với một độ tin cậy cao.
Nhược điểm:
17

+ Khi phân tích các thương vụ tương tự phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ,
chất lượng, thời hạn cho thuê…
+ Trong nhiều trường hợp thiếu cơ sở dể dự báo các khoản thu nhập tương
lai.
+ Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước sự thay đổi của các tham số tính
toán. Trong những trường hợp như vậy kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố
chủ quan.
+ Phù hợp khi định giá các BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập
ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.
+ Với BĐS có thu nhập không đều thì có thể sử dụng một dạng tương tự là
DCF( dòng tiền chiết khấu)- Discounted Cash Flow
+ Thường dùng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư.
Phương pháp 4: Phương pháp thặng dư
đóng góp. Theo nguyên tắc này, giá trị của một BĐS được xác định trrên cơ sở sự
hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng TS tăng lên hay giảm đi là
bao nhiêu. Với quan niệm như vậy, giá trị của BĐS mục tiêu có thể được xác định
bằng số chênh lệch giữa thu nhập thị trường và chi phí cơ hội thị trường khi đầu tư
vào BĐS đó.
Bước 1: Xác định các sử dụng tốt nhất cho BĐS mục tiêu, có tính đến những
quy định về xây dựng và những hạn chế khác.
18

Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất
và có hiệu quả nhất bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương
pháp đầu tư.
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí
tài chính, các chi phi khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng.
Bước 4: Xác định giá trị còn lại (hay còn gọi là giá trị thặng dư) bằng cách
lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển.
Bước 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và
các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu (Các chi phí cơ hội hợp lý
để có BĐS mục tiêu cho việc phát triển) gồm các giả định về: phí pháp lý, thuế
chuyển nhượng BĐS, chi phí tài chính, và lợi nhuận có liên quan.
Ưu điểm:
+ Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển.
+ Đây là phươmg pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.
+ Có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê
tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS.
Hạn chế:
+ Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
+ Chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.
+ Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm với các tham số về chi phí và giá bán.
+ Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.
19

+ Phù hợp khi định giá các BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp.
Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin
cậy cao.
+ Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai
để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
+ Để nâng cao khả năng ứng dụng cần sử dụng các kỹ thuật đánh giá rủi ro,
phân tích xác suất.
4.2. Quy trình định giá bất động sản
Quy trình định giá gồm 6 bước:
Bước 1: Xác định vấn đề
Mục đích của bước này là giúp cho thẩm định viên có thể thỏa thuận, đàm
phán và xây dựng được các điều khoản trong hợp đồng định giá cụ thể. Là căn cứ
để thẩm định viên lên kế hoạch định giá một cách chi tiết.
Trong bước này cần xác định rõ các vấn đề sau:
+ Nhận biết các đặc tính vật chất của TS mục tiêu như: vị trí, kích thước…
+ Nhận biết các đặc điểm pháp lý của TS mục tiêu như: các giấy tờ về quyền
sở hữu, quyền sử dụng, các giấy phép…
+ Xác định rõ mục đích định giá của khách hàng: mua bán. cho thuê, bảo
hiểm…
+ Xác định loại giá trị sẽ được ước tính: giá trị thị trường, giá trị đầu tư, giá
trị bảo hiểm, giá thế chấp,…
+ Xác định phương pháp định giá.
+ Xác định ngày định giá có hiệu lực.
+ Xác định mức phí thỏa thuận và thời gian hoàn thành.
Bước 2: Lên kế hoạch
20

+ Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của tài sản,
trạng thái cung - cầu và các đặc điểm của thị trường liên quan đến TS cần định giá
+ Nhận biết các loại tài liệu cần được sử dụng trong quá trình định giá: các
tài liệu, các văn bản pháp lý, các tài liệu chứng cớ liên quan đến TS mục tiêu.
+ Nhận biết các cơ quan tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp thông tin
các nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể kiểm chứng được.
+ Lên chương trình, thời gian biểu công tác.
+ Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo thẩm định.
Bước 3:Thu thập tài liệu
Các loại tài liệu thu thập bao gồm:
+ Các tài liệu cung cấp tài liệu về TS mục tiêu.
+ Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh.
+ Các văn bản pháp lý của nhà nước và chính quyền địa phương có liên quan
đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình, các quy định về mục đích, quyền
và thời hạn cho thuê…
+ Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội như: chỉ số giá
cho thuê, chỉ số giá nhà đất, chủ trương của nhà nước, thay đổi về quy hoạch và đô
thị hóa…
+ Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật các thông tin.
Bước 4: Phân tích tài liệu và ước tính giá trị
Phân tích tài liệu: Dựa trên các tài liệu đã có cần tiến hành:
+ Phân tích thị trường: Nhận diện và đánh giá các yếu tố thị trường ảnh
hưởng đén giá trị của TS cần định giá.
+ Phân tích TS: Nhận rõ những đặc điểm và tiêu chuẩn chủ yếu của TS đối
tượng có ảnh hưởng đến giá trị của nó.
21

+ Phân tích so sánh: Lựa chọn và đưa ra các tiêu chuẩn để thực hiện các
phương pháp và kỹ thuật điều chỉnh, so sánh cho thích hợp đối với từng giao dịch
chứng cớ.
+ Phân tích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Ước tính giá trị:
+ Các phân tích trên là căn cứ để thẩm định viên xác định phương pháp định
giá nào là chính, phương pháp định giá nào có tính chất bổ sung hoặc tham chiếu.
+ Để lựa chọn được phương pháp chủ yếu cần dựa vào: thuộc tính của TS,
khả năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục đích và nguyên tắc chủ yếu được vận
dụng. Thẩm định viên có thể áp dụng 1 hay nhiều phương pháp định giá.
Bước 5: Chuẩn bị báo cáo định giá
Mục đích của bước này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết luận
định giá một cách có hiệu quả đối với người sử dụng thông tin, tránh sự hiểu lầm có
thể xảy ra. Do đó bản báo cáo định giá phải được trình bày một cách rõ ràng, đầy
đủ, logic, có hệ thống về các giả thiết, số liệu, các phân tích, kết quả và kết luận.
Bước 6:Báo cáo định giá
Yêu cầu đối với báo cáo định giá:
+ Báo cáo không được phép dừng lại ở con số và kết luận mà đòi hỏi phải có
sự trình bày, phân tích, đánh giá một cách thật sự khách quan những hạn chế về mặt
thông tin, về nguồn dữ liệu và yếu tố chủ quan của thẩm định viên chi phối đến kết
quả định giá.
+ Các nội dung trình bày trong báo cáo định giá còn phải thể hiện một cách rõ
ràng và đầy đủ các yêu cầu đã ký kết trong hợp đồng định giá.
Nội dung báo cáo định giá:
22

Mức độ cụ thể của báo cáo định giá tùy thuộc vào các điều khoản xác định
trong hợp đồng với khách hàng. Song một báo cáo định giá bằng văn bản cần trình
bày đủ các nội dung sau:
1. Trình bày chính xác mục đích,nhiệm vụ định giá.
2. Mô tả tài sản mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp lý.
3. Mô tả các chỉ dẫn, các tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử dụng
được.
4. Công bố rõ về nguồn gốc các tài liệu được sử dụng.
5. Tóm tắt rõ ràng về tính chất, chất lượng thông tin và các điều kiên thị
trường làm cơ sở để định giá.
6. Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phương pháp định giá được chấp
nhận và các kỹ thuật phân tích được sử dụng trong mỗi phương pháp.
7. Tuyên bố rõ ràng về giá trị của BĐS mục tiêu.
8. Khẳng định ngày định giá có hiệu lực.
9. Những hạn chế ảnh hưởng đến kết quả ước tính.
10. Những mâu thuẫn và trách nhiệm của những người sử dụng thông tin
định giá.
23

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG
HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG
THƯƠNG ĐỐNG ĐA
1. Tổng quan về Ngân hàng Công Thương Việt Nam.
1.1. Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển Chi nhánh ngân hàng Công
thương Đống Đa
1.1.1. Sơ lược lịch sử hình thành và phát triển Chi nhánh
Chi nhánh Ngân hàng Công thương Đống Đa (CN NHCT Đống Đa) hiện
nay là ngân hàng thương mại quốc doanh trực thuộc Ngân hàng Công Thương Việt
Nam, có trụ sở chính tại 187 phố Tây Sơn – phường Quang Trung – Quận Đống Đa
– Hà Nội. CN NHCT Đống Đa đã phát triển qua rất nhiều giai đoạn, các giai đoạn
này có thể được khái quát như sau:
Năm 1955 – 1957: CN NHCT Đống Đa trước đây là Phòng công thương
nghiệp Ô Chợ Dừa thuộc chi nhánh ngân hàng nhà nước thành phố Hà Nội.
Năm 1957: Phòng công thương nghiệp Ô Chợ Dừa được nâng cấp thành Chi
điểm Ngân hàng Nhà nước khu phố Đống Đa có trụ sở đặt tại 237 phố Khâm Thiên
– Hà Nội.
Năm 1972 – 1987: Chi điểm ngân hàng nhà nước khu phố Đống Đa được đổi
tên thành chi nhánh ngân hàng nhà nước khu phố Đống Đa, có chức năng như một
ngân hàng trung ương cơ sở, hoạt động vừa mang tính kinh doanh vừa mang tính
quản lý nhà nước.
Năm 1988: Trong bối cảnh hệ thống ngân hàng Việt Nam có sự thay đổi lớn,
chuyển từ hệ thống ngân hàng một cấp sang hệ thống ngân hàng hai cấp, chi nhánh
nghiệp vụ ngân hàng nhà nước khu phố Đống Đa cũng được chuyển đổi thành
NHCT quận Đống Đa trực thuộc NHCT thành phố Hà Nội theo Nghị định
53/HĐBT về “Đổi mới hoạt động Ngân hàng”.
24

Năm 1993 Hệ thống NHCT thực hiện đổi mới về cơ cấu tổ chức, theo đó
NHCT thành phố Hà Nội bị xóa bỏ và CN NHCT Đống Đa trở thành chi nhánh
NHCT cấp 1 trực thuộc NHCT Việt Nam. Sự đổi mới này thực sự đã có hiệu quả,
điều đó được chứng minh qua những bước phát triển nhanh chóng của CN NHCT
Đống Đa. Trong những năm qua chi nhánh liên tục được mở rộng về quy mô hoạt
động, về tổ chức bộ máy và mạng lưới, kết quả hoạt động kinh doanh cũng không
ngừng tăng trưởng, chi nhánh ngày càng có uy tín được nhiều bạn hàng đánh giá
cao. Sự nghiệp phát triển của ngành và quá trình phát triển kinh tế xã hội của Thủ
đô có phần đóng góp rất lớn của chi nhánh NHCT Đống Đa. Do những thành tích
xuất sắc trong hoạt động nên chi nhánh đã được Chủ tịch nước tặng thưởng huân
chương lao động hạng ba năm 1995, năm 1998 được tặng thưởng huân chương lao
động hạng hai, năm 2002 được tặng thưởng huân chương lao động hạng nhất. Đặc
biệt năm 2003 chi nhánh đã được trao tặng danh hiệu “Anh hùng lao động thời kỳ
đổi mới”. Đến nay NHCT Đống Đa đã trở thành một chi nhánh ngân hàng lớn, có
uy tín trên địa bàn thành phố Hà Nội, là con chim đầu đàn trong hệ thống NHCT
Việt Nam.
1.1.2. Cơ cấu tổ chức các phòng ban trong Chi nhánh
Chú thích: P.GD: Phòng giao dịch
P.KH 1: Phòng khách hàng số 1
P.KH 2: Phòng khách hàng số 2
P.KHCN: Phòng khách hàng cá nhân
P.KT: Phòng Kế toán
P.KTKSNB: Phòng kiểm tra kiểm soát nội bộ
P.QLNCVĐ: Phòng quản lý nợ có vấn đề
P.QLRR: Phòng quản lý rủi ro
P.TCHC: Phòng tổ chức hành chính
25

P.TTĐT: Phòng thông tin điện toán
P.TTKQ: Phòng tiền tệ kho quỹ
P.THTT: Phòng tổng hợp tiếp thị
P.TTXNK: Phòng thanh toán xuất nhập khẩu
QTK: Quỹ tiết kiệm.
26

G
I
Á
M
Đ
Ố
C
PHÓ GIÁM
ĐỐC 1
PHÓ GIÁM
ĐỐC 2
PHÓ GIÁM
ĐỐC 3
P.KH 2
P.KTKSNB
PHÓ GIÁM
ĐỐC 4
P.TCHC
P.KH 1
P.QLRR
P.KHCN
P.CVCN
HĐV
QTK
P.QLNCVĐ
P.TTKQ
P.TTĐT
P.GD Kim Liên
P.GD Cát Linh
P.THTT
P.KT
27

1.1.3. Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban trong Chi nhánh
- Ban giám đốc: Gồm 1 giám đốc và 4 phó giám đốc, thực hiện chức năng
điều hành, quản lý chung toàn chi nhánh và có quyền quyết định cao nhất.
- Phòng quản lý rủi ro: Thực hiện tái thẩm định hồ sơ tín dụng của các
phòng tín dụng (phòng khách hàng) và cảnh báo các rủi ro có thể xảy ra đối với
khoản vay.
- Phòng khách hàng cá nhân: Thực hiện cho vay cá nhân và huy động vốn.
- Phòng khách hàng số 1: Thực hiện nghiệp vụ tín dụng cho các doanh
nghiệp lớn, tiến hành thẩm định khách hàng và cung cấp các sản phẩm tín dụng cho
các khách hàng lớn như: cho vay theo hạn mức tín dụng, theo dự án, bảo lãnh,…
Đồng thời theo dõi và xử lý các khoản tín dụng này theo quy định của ngân hàng
NN và NHCT việt Nam.
- Phòng khách hàng số 2: Có chức năng và nhiệm vụ tương tự như phòng
khách hàng số 1. Tuy nhiên đối tượng khách hàng giao dịch là các donh nghiệp vừa
và nhỏ.
- Phòng quản lý nợ có vấn đề: Quản lý, tham mưu cho Ban giám đốc đối
với các khoản nợ có vấn đề (nợ xấu).
- Phòng tiền tệ kho quỹ: Thực hiện quản lý và lưu chuyển tiền.
- Phòng thông tin điện toán: Có chức năng quản lý mạng, hỗ trợ, sửa chữa
đường dây mạng.
- Phòng giao dịch Kim Liên: Có chức năng như 1 ngân hàng con, có quyền
tự quyết đối với các món vay nhỏ hơn 500 triệu. Nếu lớn hơn phải trình lên trụ sở
chính.
- Phòng giao dịch Cát Linh: Có chức năng tương tự như phòng giao dịch
Kim Liên.
28

- Phòng tổng hợp tiếp thị: Tham mưu cho Giám đốc chính sách marketing,
quảng cáo, quản lý và phát hành thẻ ATM. Tham mưu cho Ban giám đốc về kế
hoạch sử dụng nguồn vốn.
- Phòng kế toán: Thực hiện thanh toán, nhận trả và chuyển trả tiền.
- Phòng kiểm tra-kiểm soát nội bộ: Phòng thuộc biên chế của NHCT Việt
Nam, thay mặt Tổng giám đốc giám sát hoạt động ngân hàng chi nhánh.
- Phòng tổ chức hành chính: Thực hiện quản lý nhân sự, mua sắm, quản lý
trang thiết bị.
- Quỹ tiết kiệm: Gồm có 34 quỹ tiết kiệm nằm rải rác quận Đống Đa, có
chức năng huy động vốn.
1.2. Tình hình hoạt động kinh doanh của chi nhánh
1.2.1. Kết quả hoạt động kinh doanh của chi nhánh:
- Kết quả hoạt động kinh doanh
Ngân hàng công thương Đống Đa là một chi nhánh thuộc hệ thống NHCT
Việt Nam hoạt động trên địa bàn Thành Phố Hà Nội, trung tâm kinh tế, chính trị,
văn hóa của cả nước. Đây là điều kiện rất thuận lợi trong việc tiếp cận và tiếp thị
khách hàng. Tuy nhiên đây lại là địa bàn có sự cạnh tranh gay gắt và chịu ảnh
hưởng trực tiếp sự biến động kinh tế xã hội.
Năm 2007 là năm rất khó khăn của chi nhánh do gánh nặng của nợ xấu và lỗ
lũy kế của năm 2006 lớn. Tuy nhiên bằng sự nỗ lực của mình, Chi nhánh đã vượt
qua khó khăn hoàn thành được các chỉ tiêu quan trọng như huy động vốn vượt 7%
kế hoạch, cải tiến được chất lượng tín dụng, thu hồi được nhiều khoản nợ đã được
xử lý rủi ro, hoàn thành vượt mức công tác phát hành thẻ. Kết quả này được thể
hiện qua bảng sau:
Bảng 1: Kết quả kinh doanh của chi nhánh tính đến 31/12/2007
Đơn vị tính: Tỷ đồng
29

STT Các chỉ tiêu chính Kế hoạch năm
2007
Thực hiện năm
2007
% thực hiện
so với kế
hoạch
1 Tổng nguồn vốn huy
động
3650 4503 123
2 Tổng dư nợ 1620 1198 74
3 Thu dịch vụ phí 9 10,749 119
4 Lợi nhuận hạch toán 84 120,229 143
5 Phát hành thẻ E-Partner 5092 thẻ 9083 thẻ 178
Nguồn: Báo cáo tổng kết 2007 của Chi nhánh NHCT Đống Đa
- Tình hình cho vay có đảm bảo bằng BĐS:
Tài sản đảm bảo, thế chấp là một trong những yếu tố quan trọng giúp cho
hoạt động cho vay của ngân hàng an toàn, trong đó đặc biệt là BĐS. So với tín
chấp, BĐS làm tăng trách nhiệm của khách hàng đối với khoản vay. Năm 2007 dư
nợ cho vay có BĐS đạt 31% so với kế hoạch (kế hoạch 62%). Dựa vào số liệu
thống kê thì vẫn còn khá lớn các khoản vay không có BĐS.
1.2.2. Đánh giá về kết quả hoạt động
- Công tác huy động vốn:
Tính đến 31/12/2007 tổng nguồn vốn huy động (bao gồm cả VNĐ và ngoại
tệ) đạt 4.502 tỷ đồng so với kế hoạch đạt 123% tăng 853 tỷ đồng.
Trong năm 2007, do giá vàng và giá bất động sản biến động mạnh và tăng cao nên
một phần vốn đã chảy qua kênh đầu tư này, mặt khác sự cạnh tranh giữa các ngân
hàng ngày càng gay gắt vì vậy viêc huy động vốn rất khó khăn. Tuy nhiên do chi
nhánh đã làm tốt công tác phục vụ khách hàng, cải tiến phong cách phục vụ thuận
lợi, nhanh chóng; có nhiều hình thức chăm sóc khách hàng đa dạng, đáp ứng yêu
cầu gửi tiền của dân cư và các tổ chức kinh tế, vì vậy nguồn vốn huy động đã liên
30

tục tăng. Chi nhánh đã triển khai đa dạng hóa các hình thức huy động như: huy
động tiết kiệm, kỳ phiếu, tiết kiêm dự thưởng, tiết kiệm lãi suất bậc thanh…Mặt
khác, chi nhánh còn tích cực tìm kiếm, chăm sóc các khách hàng chiến lược có
nguồn tiền gửi lớn về hoạt động tại chi nhánh.
Duy trì được quan hệ truyền thống với các đơn vị có số dư tiền gửi lớn như:
Tổng công ty xi măng, Bảo hiểm xã hội Việt Nam, Bảo hiểm tiền gửi Việt Nam…
- Hoạt động tín dụng:
Năm 2007, tổng dư nợ cho vay đạt 1.198 tỷ đồng so với kế hoạch đạt 74%.
Trong cơ cấu dư nợ, dư nợ cho vay trung dài hạn đạt 312 tỷ đồng chiếm tỷ trọng
26% tổng dư nợ.
Dư nợ ngoại tệ đạt 304 tỷ đồng,chiếm tỷ trọng 25% tổng dư nợ.
Dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo đạt thấp so với kế hoạch, đạt 31% (kế
hoạch 62%).
- Tình hình nợ xấu:
Nhờ những biện pháp tích cực, trong năm chi nhánh đã thu được 41 tỷ 366
triệu đồng nợ đã xử lí rủi ro. Nợ xấu giảm 3 tỷ 209 triệu so với đầu năm.
Tuy nhiên tỷ lệ nợ xấu của chi nhánh vẫn chiếm tỷ lệ cao so với tổng dư nợ
(7,7%), trong đó có 3,8% đang trong giai đoạn thử thách.
- Hoạt động thanh toán quốc tế và kinh doanh đối ngoại:
Trong năm qua NHCT Đống Đa đã làm tốt công tác dịch vụ về thanh toán
quốc tế như:
Dịch vụ thanh toán và chuyển tiền kiều hối gồm chuyển tiền qua mạng Swift
và chuyển tiền Western Union.
Dịch vụ phát hành và thanh toán L/C,nhờ thu nhập khẩu…
Các dịch vụ mua bán ngoại tệ.
31

Nhờ vậy mà trong năm 2007, thu dịch vụ từ hoạt động thanh toán quốc tế và
bảo lãnh đạt 4,4 tỷ đồng (chiếm 41% trong tổng thu phí) và lãi kinh doanh ngoại tệ
đạt 482 triệu đồng.
- Công tác tiền tệ kho quỹ:
Trong năm qua hoạt động kho quỹ được đảm bảo an toàn, không để xảy ra
mất mát, sai sót. Thu chi tiền mặt đảm bảo kịp thời, chính xác. Tài sản thế chấp
được đảm bảo an toàn, khớp đúng.
Năm 2007, tổng thu tiền măt đạt: 7.645 tỷ đồng và tổng chi tiền mặt đạt:
7.358 tỷ đồng.
Ngoài ra còn thu chi tiền mặt ngoại tệ với khối lượng lớn, tổng thu chi tiền
mặt ngoại tệ đạt 68.299.795 USD và 11.017.857 EUR.
- Công tác kế toán - tài chính:
Trong năm doanh số thanh toán đạt 90.390 tỷ đồng, trong đó doanh số thanh
toán không dùng tiền mặt là 80.975 tỷ đồng,chiếm tỷ trọng 90%. Thu dịch vụ phí
đạt 10.749 triệu đồng, đạt 119% kế hoạch và bằng 131% so với năm 2006. Công tác
lập, luân chuyển, kiểm soát chứng từ, hậu kiểm đúng quy trình và thu chi nội bộ
đúng quy định của NHCT Việt Nam.
Kết quả thu, chi tài chính năm 2007 như sau:
+ Tổng thu nhập đạt: 468 tỷ 017 triệu đồng
+ Tổng chi phí: 347tỷ 788 triệu
+ Trích dự phòng rủi ro: 87 tỷ 326 tiệu đồng
+ Lợi nhuận sau trích dự phòng rủi ro: 32 tỷ 903 triệu đồng
2. Thực trạng định giá Bất động sản tại Chi nhánh NHCT Đống Đa
2.1. Các căn cứ được áp dụng trong định giá Bất động sản
Hiện nay có rất nhiều văn bản liên quan đến định giá tài sản và bất động sản.
Dưới đây là một số văn bản cơ bản được áp dụng trong định giá BĐS:
32

- Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo
đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng.
- Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay .
- Thông tư 07/2003/TT-NHNN ngày 19/05/2003 của Ngân hàng Nhà nước
Việt Nam về việc hướng dẫn thực hiện một số quy định về bảo đảm tiền vay của
các tổ chức tín dụng.
- Thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và Bộ
Tài nguyên môi trường hướng dẫn về trình tự, thẻ tục đăng ký và cung cấp thông tin
về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Luật đất đai năm 2003 đã được Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam thông
qua ngày 26/11/2003.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật đất đai.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định khung giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm
định giá.
- Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/03/2006 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 về thẩm định giá.
- Quyết định số 06/2005/QĐ-BTC ngày 18/01/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài
chính ban hành Quy chế tính giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ.
- Quyết định số 150/2007/QĐ-UB ngày 28/12/2007 của UBND Thành phố
Hà Nội ban hành khung giá Đất và phân loại đường trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 071/QĐ-HĐQT-NHCT35 ngày 03/04/2006 của Hội đồng
quản trị Ngân hàng Công thương.
33

- Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 của Bộ Tài chính.
2.2. Các loại BĐS tại Chi nhánh
Tại Chi nhánh, hầu hết các tài sản đảm bảo cho vay là Bất Động Sản (Quyền
sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất) chiếm khoảng 56% và máy, thiết bị
chiếm khoảng 42,8%, giấy tờ có giá chiếm tỷ trọng rất nhỏ khoảng 1,2% dư nợ cho
vay có TSBĐ.
Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, các loại máy, thiết bị là TSBĐ
chủ yếu tại Chi nhánh NHCT Đống Đa xuất phát từ lý do:
Đối với khách hàng cá nhân hoặc hộ gia đình thì TS lớn nhất của họ là
Quyền sử dụng đất và TS gắn liền với đất như: nhà ở, nhà xưởng, công trình xây
dựng trên đất khác, cây trồng…nên TS này thường được đem thế chấp tại các Ngân
hàng để vay vốn.
Đối với khách hàng là các doanh nghiệp nhu cầu vay vốn của họ chủ yếu
phục vụ cho việc thực hiện dự án, thực hiện sản xuất kinh doanh nên TS đem thế
chấp của họ chủ yếu là các máy, thiết bị.
Về phía Ngân hàng do nhu cầu về đất và nhà ở luôn có xu hướng tăng lên
nên khả năng phát mại các TS này tương đối dễ dàng, Ngân hàng dễ dàng thu hồi
được khoản vay khi người vay không có khả năng thanh toán đúng hạn.
2.3. Quy trình định giá bất động sản tại Chi nhánh
Sau khi kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ vay vốn, Ngân hàng đã
chấp nhận cho khách hàng vay vốn, Cán bộ tín dụng tiến hành xác định giá trị BĐS
để xác định mức cho vay. Tại chi nhành NHCT Đống Đa quy trình định giá BĐS
trong tài sản đảm bảo cho vay được tiến hành qua các bước sau:
- Bước 1: Thành lập tổ định giá
+ Thành phần của tổ định giá do Giám đốc NHCT quyết định nhưng tối
thiểu phải có 2 cán bộ.
34

Trường hợp BĐS cho khoản vay có giá trị trên 500 triệu đồng: Ngoài thành
phần nêu trên,tổ định giá BĐS phải có thêm 1 lãnh đạo phòng tín dụng/Phòng
khách hàng.
Trường hợp BĐS cho khoản vay có giá trị trên 2 tỷ đồng hoặc đối với BĐS
phức tạp: Ngoài các thành phần nêu trên, tổ định giá BĐS phải có thêm 1 người
trong Ban giám đốc (không phải là người quyết định cho vay và nhận BĐS).
+ NHCV thuê cơ quan có chức năng thẩm định giá để định giá BĐS trong
trường hợp:
Việc định giá BĐS vượt khả năng của ngân hàng.
Các bên không thỏa thuận được giá trị BĐS
Các cơ quan này phải chịu trách nhiệm về kết quả thẩm định giá của mình.
- Bước 2: Xác định BĐS cần xác định giá trị là loại BĐS nào? Xác định các
quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với BĐS cần định giá.
- Bước 3: Lên kế hoạch định giá
Xác định các loại tài liệu cần thu thập để phục vụ cho việc định giá BĐS
+ Các tài liệu về BĐS như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định
cho thuê đất của cơ quan NN có thẩm quyền, giấy phép xây dựng, trích lục bản đồ
thửa đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà xưởng, máy, thiết bị…
+ Các văn bản pháp luật có liên quan.
+ Thông tin giao dịch về các loại BĐS tương tự BĐS cần định giá.
+ Tình hình cung - cầu loại BĐS đó trên thị trường.
- Bước 4: Khảo sát thực tế
Xác định vị trí của BĐS : Gần những đoạn đường nào? ở vị trí thuận tiện
hay bất lợi? Quang cảnh môi trường xung quanh? Tổng diện tích đất được phép sử
dụng? Tổng diện tích sàn xây dựng? Tổng diện tích đã sử dụng, chưa sử dụng?
35

BĐS mới xây dựng hay đã xây dựng được nhiều năm? Mức độ hao mòn? Có hay
không có tranh chấp? (Điều này thể hiện trong văn bản xác nhận của những người
đang sống trong cùng khu vực đó) . Xu hướng phát triển của khu vực có BĐS đó
trong tương lai…
- Bước 5: Phân tích tài liệu đã thu thập được và ước tính giá trị của BĐS.
+ Đối với BĐS là đất: Sau khi tiến hành khảo sát thực tế, từ các tài liệu thu
thập được cán bộ thẩm định tiến hành đối chiếu so sánh với các BĐS khác(Các
BĐS có đặc điểm tương đồng với BĐS cần định giá, được giao dịch gần với thời
gian định giá nhất) và có đối chiếu với khung giá đất do UBND Thành phố quy
định.
+ Đối với BĐS là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất: Dựa vào các
tài liệu thu thập được tiến hành đánh giá lại để xác định giá trị còn lại, giá trị của
BĐS chính là giá trị còn lại.
- Bước 6: Hai bên (Khách hàng vay và ngân hàng cho vay) thỏa thuận về giá
trị ước tính của BĐS đã định giá. Khi hai bên không còn mâu thuẫn thì tiến hành kí
hợp đồng.
- Bước 7: Cán bộ định giá lập văn bản xác định kết quả định giá trong đó
nêu rõ thời gian tiến hành thẩm định, tên của cán bộ thẩm định, các căn cứ để tiến
hành thẩm định, giá trị của BĐS đã thẩm định.
Quy trình định giá tại Chi nhánh NHCT Đống Đa được các cán bộ tín dụng
tuân thủ nghiêm ngặt, thực hiện một cách bài bản, khoa học các thông tin, tài liệu
thu thập được đã đáp ứng được nhu cầu định giá BĐS kịp thời và tương đối chính
xác. Tuy nhiên, trên thực tế sự tác biệt giữa quyến sở hữu và quyền sử dụng không
rõ ràng, nhiều trường hợp quyền sở hữu không gắn liền với quyền sử dụng đã gây
ra nhiều khó khăn cho cán bộ tín dụng trong việc thu thập tài liệu thẩm định giá trị
BĐS.
2.4. Phương pháp định giá bất động sản tại Chi nhánh
36

Tài sản bảo đảm là BĐS được thế chấp tại Chi nhánh chủ yếu là quyền sử
dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Để định giá những tài sản này các
bộ thẩm định của Chi nhánh đã tuân thủ theo đúng quy trình và phương pháp định
giá BĐS.
Cán bộ thẩm định sẽ kiểm tra và giữ các giấy tờ về giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất hoặc quyết định cấp đất, cho thuê đất, sơ đồ thửa đất, Giấy xác nhận
của UBND phường về việc thực hiện nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất, tiền thuê đất.
Tiếp theo đó cán bộ thẩm định tìm hiểu các thông tin liên quan đến mảnh đất
đó như: vị trí, kích thước, mục đích sử dụng, có thuộc hay không thuộc diện quy
hoạch, có hay không có tranh chấp, môi trường tự nhiên và môi trường xã hội xung
quanh…
Sau khi xác định diện tích hợp lệ ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất hoặc quyết định cấp đất, cho thuê đất cán bộ thẩm định căn cứ theo khung giá
đất do UBND Thành Phố Hà Nội đưa ra theo quyết định số 150/2007/QĐ-UBND
về giá các loại đất trên địa bàn Hà Nội và căn cứ vào thông tin thị trường thu thập
được để xác định giá trị của đất.
Để thấy rõ quy trình cũng như phương pháp cụ thể khi thẩm định giá trị
quyền sử dụng đất xét ví dụ sau:
Tài sản đem thế chấp là toàn bộ cơ sở hạ tầng, nhà làm việc, nhà kho khung
thếp tường gạch bao che, mái lợp tôn, sân bãi trên khu đất có diện tích 29.599 m2
tại
thôn Huỳnh Cung – xã Tam Hiệp – huyện Thanh Trì – TP.Hà Nội.
Hồ sơ gồm có:
- Quyết định số 8250/QĐ-UB ngày 02/12/2002 của UBND Thành phố Hà
Nội về việc: cho phép Công ty Kim Khí Hà Nội (Tổng công ty Thép Việt Nam)
thuê 29.599 m2
đất tại thôn Huỳnh Cung, xã Tam Hiệp, huyện Thanh Trì, Hà Nội
để tiếp tục sử dụng làm kho, xưởng sản xuất kim khí.
37

- Quyết định số 7390/QĐ-UB ngày 08/12/2003 của UBND Thành phố Hà
Nội về việc cấp giấy chững nhận quyền sử dụng đất tại xã Tam Hiệp, huyện Thanh
Trì, Hà Nội cho Công ty Kim khí.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số X112342 ngày 08/12/2003 của
UBND Thành phố Hà Nội, chứng nhận cho Công ty Kim khí Hà Nội được quyền
sử dụng 29.599 m2
đất tại thôn Huỳnh Cung, xã Tam Hiệp, huyện Thanh Trì, Hà
Nội trong thời hạn từ 1/1/1996 đến 1/1/2026 (thuê 30 năm).
- Bảng kê chi tiết tài sản vật kiến trúc tại Xí nghiệp 1 tại thời điểm
31/12/2007.
- Giấy nộp tiền vào Ngân sách Nhà nước.
Đặc điểm chính của tài sản:
Quyền sử dụng đất: Đất thuê 30 năm, thời hạn thuê đất là thuê hàng năm,
tổng diện tích 29.599 m2
, trong đó 28.107,7 m2
làm kho xưởng sản xuất kim khí và
1.491,5 m2
để mở đường theo quy hoạch của Thành phố và hành lang bảo vệ tuyến
điện cao thế, không được xây dựng công trình, khi Thành phố yêu cầu phải trả lại
không điều kiện. Khu đất này có diện tích rộng, nằm trong khu vực đang quy hoạch
mở rộng, một mặt tiếp giáp với đường giao thông sang khu đô thị mới Linh Đàm,
mặt còn lại trên đường 70, Văn Điển, Thanh Trì rất thuận tiện giao thông. Phù hợp
xây dựng khu đô thị, phù hợp xây dựng khu sản xuất, nhà kho cho thuê. Hiện nay,
Xí nghiệp 1 thuộc Công ty Kim khí Hà Nội đóng trụ sở giao dịch, văn phòng và
kho bãi chứa hàng tại khu đất này. Ngoài ra, Xí nghiệp 1 còn cho 18 doanh nghiệp
khác thuê kho bãi chứa hàng, xưởng sản xuất và văn phòng giao dịch.
Tài sản trên đất: 2/3 diện tích khu đất được Công ty Kim Khí Hà Nội cho
các doanh nghiệp khác thuê. Phần còn lại của khu đất được sử dụng làm địa điểm
giao dịch và khu nhà kho chứa hàng của Công ty. Diện tích này đã được đầu tư xây
dựng. Bao gồm: tường rào, cổng; trạm biến thế, bể nước, hệ thống cấp thoát nước;
kho bãi để hàng, đường giao thông quanh kho, 1 khu nhà làm việc 2 tầng, 1 khu nhà
làm việc 1 tầng, 5 khu nhà kho, nhà cân.
38

Bảng 2: Bảng giá đất tại thị trấn thuộc huyện Thanh Trì
Đơn vị tính : triệu đồng/m2
STT Tên đường phố Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
Đường Ngọc Hồi VT1 VT2 VT3 VT4
1 + Phía đối diện đường tàu 5 000 3 500 2 200 1 750
+ Phía đi qua đường cầu 3 900 2 900 1 900 1 450
2 Đường Phan Trọng Tuệ 4 230 3 100 2 000 1 550
3 Đường vào Công An huyên
Thanh Trì
3 510 2 700 1 800 1 350
4 Đường đôi từ đường Ngọc Hồi
đi qua cổng sau UBND huyện
Thanh Trì rẽ ra đường vào
Công An huyện và rẽ ra đường
Ngọc Hồi-Tứ Hiệp-Đê Sông
Hồng
4 230 3 100 2 000 1 550
5 Đường Tựu Liệt(đoạn thị trấn
Văn Điển)
4 230 3 100 2 000 1 550
6 Đường Tứ Hiệp 4 230 3 100 2 000 1 550
7 Đường từ Phan Trọng Tuệ đi
Vĩnh Quỳnh-Đại áng
3 510 2 700 1 800 1 350
( Nguồn: Theo khung giá đất thành phố Hà Nội, kèm theo quyết định số
150/2007/QĐ-UBND ngày 28/12/2007 của UBND Thành phố)
Trong đó:
- Vị trí 1: áp dụng đối với thửa đất có ít nhất 1 mặt giáp với đường phố.
39

- Vị trí 2: áp dụng đối với thửa đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng
lớn hơn hoặc bằng 3,5m
- Vị trí 3: áp dụng đối với thửa đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng từ
2 - 3,5m
- Vị trí 4: áp dụng đối với thửa đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng
nhỏ hơn 2m.
Căn cứ và phương pháp tính giá:
Quyền sử dụng đất: Đất thuê hàng năm: Không tính.
Tài sản gắn liền với đất:
Căn cứ giá trị còn lại theo Bảng kê chi tiết tài sản vật kiến trúc tại Xí nghiệp
1 tại thời điểm 31/12/2007, giá trị tài sản trên đất là 2574,343551 triệu đồng.
Giá trị tăng thêm của tài sản do lợi thế địa điểm:
Theo khung giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội ban hành kèm
theo quyết định số 150/2007/QĐ-UBND ngày 28/12/2007 của UBND Thành phố
Hà Nội, vị trí của khu đất tại xã Tam Hiệp, huyện Thanh Trì nằm ở vị trí 1, 2, 3
thuộc loại giá đất tại các thị trấn, thống nhất chọn vị trí 2 có giá đất sản xuất kinh
doanh phi nông nghiệp là 3,1 triệu đồng/m2
.
Thống nhất đánh giá giá trị tăng thêm của tài sản do lợi thế địa điểm bằng
70% giá trị diện tích đất, tính trên phần đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ.
Giá trị tăng thêm của tài sản do lợi thế địa điểm:
28 107,7 m2
* 3,1 triệu đồng / m2
* 70% = 60 993,709 triệu đồng.
Tổng giá trị tài sản tại thời điểm định giá ngày 18/03/2008:
2 574,343551 + 60 993,709 = 63 568,052551 (triệu đồng).
Làm tròn: 63 568 triệu đồng.
( Sáu mươi ba tỷ, năm trăm sáu tám triệu đồng chẵn ).
40

Như vậy Ngân hàng đã sử dụng phương pháp Định giá đất để định giá BĐS
trên, phương pháp này hoàn toàn phù hợp với tài sản thế chấp do toàn bộ tài sản
phần lớn bao gồm là quyền sử dụng đất.
Để thấy rõ hơn về phương pháp định giá của chi nhánh ta xét tiếp ví dụ về thế chấp
tài sản hình thành từ vốn vay sau:
Tài sản đã được hình thành từ vốn vay nằm trên thửa đất theo Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất số X114532 ngày 28/4/2002 của UBND Thành Phố Hà Nội, cụ
thể như sau:
- Tên người sử dụng đất: Công ty Cổ phần ăn uống nhà nghỉ Mai Liên
- Diện tích: 2.120 m2
(bằng chữ: hai nghìn một trăm hai mươi mét vuông)
- Hình thức sử dụng:
+ Sử dụng riêng: 2.120 m2
+ Sử dụng chung: 0 m2
- Mục đích sử dụng: Đất xây dựng cơ bản
- Thời hạn sử dụng: lâu dài
Tài sản gắn liền trên đất: Nhà cửa, vật kiến trúc khác đã hình thành
Căn cứ theo đơn giá hạch toán do Công ty Cổ Phần ăn uống nhà nghỉ Mai Liên
cung cấp, Cán bộ thẩm định tiến hành định giá tài sản gắn liền trên đất như sau:
Bảng 3 : Bảng giá các hạng mục công trình trên đất
Đơn vị: triệu đồng
STT Hạng mục Quy
cách
Số
lượng
Đơn
giá
Thành
tiền
Giá trị TS thế
chấp hình thành
từ vốn vay
1 Nhà 4 tầng bên phải,
nhà C
m2
1.310 1,8 2.358 1000
41

2 Nhà ăn, nghỉ chính
giữa A2, 3 tầng
m2
678 1,5 1.017 500
3 Nhà ăn, nghỉ chính
giữa A1, 3 tầng
m2
646 1,5 969 50
4 Nhà 3 tầng phía bên
trái, nhà B
m2
725 1,2 870 255
5 Nhà trưng bày, giới
thiệu sản phẩm, 3 tầng
m2
40 3 120 50
6 Vật kiến trúc khác,
sân vườn, hàng rào, bể
phun nước.
m2
50
Tổng 5.384 1.855
( Nguồn theo đơn giá hạch toán do Công ty Cổ Phần ăn uống nhà nghỉ Mai Liên)
Tổng giá trị tài sản thế chấp: 5.384.000.000 đồng (năm tỷ ba trăm tám mươi tư triệu
đồng), trong đó:
- Tài sản đã hình thành từ vốn vay: 1.855.000.000 đồng
Tài sản hình thành từ vốn chủ sở hữu: 3.529.000.000 đồng
Nhận xét:
Chi nhánh NHCTĐĐ định giá BĐS tính theo giá thị trường có đối chiếu với
khung giá đất của Thành phố. Tuy rằng Chi nhánh có sự tham khảo giá đất trên thị
trường nhưng khi tiến hành định giá Chi nhánh lại không tính theo giá thị trường mà
căn cứ chủ yếu vào khung giá đất của Thành Phố. Qua các ví dụ trên có thể thấy
rằng đối với giá trị quyền sử dụng đất Chi nhánh không định giá mà định giá giá trị
lợi thế thương mại của mảnh đất. Còn đối với tài sản trên đất căn cứ định giá dựa
trên giá trị còn lại của tài sản (đối với tài sản đã qua sử dụng) và theo giá trị mới xây
dựng căn cứ trên bản quyết toán xây dựng của khách hàng (đối với tài sản mới hình
42

thành). Như vậy có thể thấy rằng phương pháp mà Chi nhánh áp dụng thường đơn
giản rất dễ dẫn đến việc định giá không chính xác. Bên cạnh đó, do Chi nhánh định
giá BĐS theo thông tin mà khách hàng cung cấp nên có những trường hợp khách
hàng có sự gian lận để nhằm đạt được mục đích vay vốn của khách hàng, trong
những trường hợp như vậy Chi nhánh có thể sẽ gặp phải những rủi ro nhất định.
3. Đánh giá kết quả hoạt động định giá bất động sản tại Chi nhánh NHCT
Đống Đa
3.1. Kết quả đạt được
Tại Chi nhánh, Công tác định giá BĐS rất coi trọng. Công việc này do cán
bộ phòng Tín dụng đảm trách đã góp phần rất lớn trong việc hạn chế rủi ro tín dụng.
Công tác này được các cán bộ tín dụng thực hiện một cách chặt chẽ, kỹ càng, cẩn
thận, tuân thủ đúng quy trình chính vì vậy Chi nhánh đã thu được kết quả về định
giá BĐS như sau:
43

Bảng 4: Báo cáo kết quả định giá BĐS năm 2007
Đơn vị tính: Tỷ đồng
Năm 2006 2007
Chỉ tiêu Dư nợ Tỷ trọng / tổng
dư nợ
Dư nợ Tỷ trọng /
tổng dư nợ
Dư nợ cho
vay có BĐS
đảm bảo
946,2 60% 371,38 31%
Dư nợ cho
vay không có
BĐS đảm bảo
630,8 40% 826,62 69%
Tổng dư nợ 1577 100% 1198 100%
( Nguồn Báo cáo phòng Tín dụng về Kết quả Thẩm định giá BĐS 2007)
Sở dĩ tỉ trọng dư nợ cho vay có BĐS trên tổng dư nợ năm 2007 giảm xuống còn
31% trong khi đó năm 2006 là 60% vì trong năm 2006 Chi nhánh đã tiến hành xử lý
phần lớn BĐS của các khối thuộc Tổng Công ty xây dựng công trình giao thông 8,
Công ty chế biến ván nhân tạo, Hóa sinh, Điên Thông, Công ty 889, 875, 874, Việt
Lào do các công ty này mất khả năng thanh toán.Phần còn lại được xử lý tiếp trong
năm 2007.
3.2.Hạn chế
Bên cạnh những kết quả đạt được, hoạt động định giá BĐS của Chi nhánh
còn có những hạn chế nhất định:
44

+ Tại Chi nhánh, việc định giá BĐS hầu hết do các cán bộ tín dụng trực tiếp
cho vay đảm nhận dưới sự phê chuẩn của Hội đồng tín dụng. Do đó, độ tin cậy của
kết quả định giá phụ thuộc rất nhiều vào trình độ chuyên môn cũng như kinh
nghiệm của các cán bộ tín dụng.Hơn nữa, định giá bất động sản đòi hỏi người định
giá phải có chuyên môn, nghiệp vụ và có kinh nghiệm. Nhưng kinh nghiệm lại chỉ
có thể tích lũy trong thời gian công tác, vì vậy đòi hỏi kinh nghiệm với lực lượng
cán bộ trẻ là một yêu cầu khó có thể đáp ứng.
+ Các thông tin mà các cán bộ tín dụng sử dụng để đánh giá BĐS hầu hết là
do khách hàng vay cung cấp, các thông tin này không đảm bảo chính xác do chủ ý
của khách hàng vay cố ý làm sai một số thông tin vì một mục đích nào đó. Từ các
thông tin không chính xác này sẽ làm sai lệch kết quả định giá.
+ Vấn đề định giá bất động sản bảo đảm cũng có những hạn chế, đó là:
Những bất động sản có giá trị lớn mà nhu cầu vay cũng lớn thì phòng tín dụng sẽ
thuê công ty, tổ chức định giá chuyên nghiệp để định giá và tất nhiên kết quả sẽ
chính xác hơn, nhưng chi phí bỏ ra là rất lớn.
+ Phương pháp xác định giá trị TS trên đất thường dựa vào giá trị còn lại
theo bảng kê chi tiết tài sản, vật kiến trúc của khách hàng vay. Phương pháp này
thường không phản ánh đúng giá trị BĐS do các BĐS rất đa dạng và ở các mức độ
hao mòn khác nhau. Kết quả này thường có xu hướng cao hơn giá trị thực do chủ
ý của khách hàng vay.
• Theo như ví dụ về tài sản của Công ty Kim khí Hà Nội, tại thời điểm định
giá ngày 18/03/2008, căn cứ vào thông tin nhà đất xung quanh khu vực đó
giá cho thuê 1m2
đất thuộc thửa đất này giao động từ 7,5 đến 8,8 triệu
đồng/m2
. Tính trung bình mảnh đất này có thể cho thuê được với giá 8,2
triệu đồng/m2
.
Khi đó, giá trị tăng thêm của tài sản do lợi thế địa điểm sẽ là:
28107,7 m2
* 8,2 triệu đồng/m2
= 230483,14 triệu đồng.
45

Giá trị này lớn hơn rất nhiều lần so với giá trị tính toán ở trên ( 60993,709 triệu
đồng )
• Theo như ví dụ về tài sản của Công ty Kim Khí Hà Nội, ta có thể tính lại giá
trị của khu nhà làm việc 2 tầng (không tính giá trị của đất) theo phương pháp
chi phí để thấy được sự khác biệt khi tính theo phương pháp này.
Tài liệu về tài sản:
+ Công trình xây dựng trên đất: nhà làm việc 2 tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện
tích sàn xây dựng 480 m2
+ Hao mòn của các kết cấu chính: mái 72%, tường 57,4%, sàn 29,6%, móng
36,7%, cầu thang 78,2%, cửa 24,3%.
+ Tỷ lệ các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình: mái 4%, tường 12%, sàn
27%, móng 16%, cầu thang 8%, cửa 13%.
+ Đơn giá xây dựng mới nhà làm việc có kết cấu tương tự : 2.600.000 đ/m2
.
Từ các tài liệu trên ta tiến hành ước tính giá trị của khu nhà làm việc như sau:
Tỷ trọng giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị công trình:
4% + 12% + 27%+ 16% + 8% + 13% = 80%.
Tỷ lệ hao mòn trung bình của các kết cấu chính:
72% * 4% + 57,4% * 12% + 29,6% * 27% + 36,7% * 16% +
+ 78,2% * 8% + 24,3% * 13% = 33%
Tỷ lệ mất giá của công trình ước tính theo kết cấu chính là:
33% : 80% = 41,25%
Chi phí xây dựng công trình mới có kết cấu tương tự:
480 m2
* 2600000 đ/m2
= 1248000000 (đồng)
Mức độ mất giá ước tính của công trình xây dựng:
46

41,25% * 1248000000 = 514800000 (đồng)
Giá trị ước tính của công trình xây dựng:
1248000000 – 514800000 = 733200000 (đồng)
Nguyên nhân của những hạn chế trên
Nguyên nhân khách quan:
- Nguyên nhân từ phía khách hàng: Các BĐS của khách hàng vay có nguồn
gốc, chủng loại, đặc điểm rất khác nhau, việc ghi chép giá trị BĐS không thống
nhất, nhiều giấy tờ liên quan đến BĐS rất khó xác định nếu khách hàng vay cố ý
gian lận. Mặt khác, khách hàng đến với Ngân hàng với mục đích là vay được nhiều
nhất với những thủ tục đơn giản nhất. Một khách hàng tìm đến Ngân hàng để vay
vốn họ cũng sẽ luôn cân nhắc xem vay ở đâu được nhiều hơn và có lợi hơn. Nếu
như các quy định của Ngân hàng quá khắt khe về BĐS đảm bảo và nhiều thủ tục
rườm rà khác… thì những khách hàng này sẽ không vay ở ngân hàng mà chuyển
sang vay ở các tổ chức tín dụng khác. Vấn đề đặt ra là phải có một chính sách tín
dụng thật sự phù hợp, hấp dẫn để thu hút khách hàng, cạnh tranh trên thị trường
nhằm mở rộng tín dụng.
- Nguyên nhân từ phía cơ quan Nhà nước:
+ Quy định về hoạt động của sàn giao dịch BĐS và việc xử lý không hiệu
quả hiện tượng giao dịch ngầm đã dẫn đến sự thiếu minh bạch trên thị trường BĐS,
do đó rất khó có thể thu thập được đầy đủ, chính xác những thông tin giao dịch thị
trường về những BĐS tương tự với BĐS cần định giá để tiến hành định giá BĐS
trên cơ sở Giá trị thị trường.
+ Sự không phù hợp giữa các văn bản pháp lý với thực tiễn hoạt động cũng
gây ra nhiều khó khăn trong việc thu thập tài liệu và đưa ra kết quả đúng trong định
giá của các cán bộ tín dụng. Chẳng hạn trong quy định về phương pháp xác định giá
trị là quyền sử dụng đất ở hiện nay của NHCT VN. Có lúc quy định giá trị quyền sử
dụng đất ở để thế chấp được xác định theo thỏa thuận giữa Ngân hàng cho vay và
bên bảo đảm nhưng phải thấp hơn giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường địa
47

Quy trình và phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại chi nhánh ngân hàng công thương đống đa

Quy trình và phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại chi nhánh ngân hàng công thương đống đa

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (20)

Similar to Quy trình và phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại chi nhánh ngân hàng công thương đống đa

Similar to Quy trình và phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại chi nhánh ngân hàng công thương đống đa (20)

More from Thanh Hoa

More from Thanh Hoa (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (8)

Quy trình và phương pháp định giá bất động sản trong hoạt động cho vay tại chi nhánh ngân hàng công thương đống đa