Đề tài: Quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản, 9đ

Chuyên đề Cuối khóa
SV:Lê Xuân Hùng Lớp: CQ45/16.01
Chương 1:
LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP
THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Tổng quan về Bấtđộng sản.
1.1.1 Khái niệm Bấtđộng sản.
Ngày nay BĐS có vai trò và vị trí ngày càng quan trọng ảnh hưởng
tới lĩnh vực hoạt động hoạt động của nền kinh tế. Do đó việc nhận thức
đầy đủ chính xác, khách quan về BĐS là rất cần thiết.
Bất động sản (BĐS) là một khái niệm rất quen thuộc và được sử
dụng khá phổ biến nhưng cho đến nay vẫn còn có rất nhiều quan niệm
khác nhau về BĐS. Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất, đó là:
BĐS là những tài sản gắn liền với đấtđai và không di dời được.
Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 đã xác định khái niệm BĐS như sau:
“BĐS là các tài sản không di dời được, bao gồm:
 Đất đai
 Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó
 Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
 Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng không phải tài sản
nào cũng là bất động sản, chỉ những tài sản nào không thể di dời được mới
là bất động sản.
1.1.2 Quyền của chủ thể đối với Bất động sản.
Với mỗi BĐS có thể có nhiều loại hình quyền lợi khác nhau. Một số loại
hình phổ biến nhất có thể kể đến:
1.1.2.1Đối với đấtđai:
Về mặt lý thuyết, có 3 hình thức chiếm hữu đất đai:
 Sở hữu vĩnh viễn
 Thuê theo hợp đồng
 Quyền sử dụng đất

Ở nước ta, Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam
năm 1992 đã quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống
nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và Pháp luật; không thừa nhận
quyền sở hữu tư nhân về đất đai.
1.1.2.2Đối với các công trình.
Có hai hình thức sở hữu:
 Sở hữu vĩnh viễn
 Thuê theo hợp đồng
Quyền sở hữu tư nhân về BĐS bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử
dụng và quyền định đoạt BĐS của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.
Các quyền này có thể bị cưỡng bức bởi pháp luật và bị giới hạn bởi quyền
của Chính phủ.
1.1.3 Đặcđiểm của Bấtđộng sản.
Hàng hoá BĐS là một hàng hoá đặc biệt, vì vậy ngoài những đặc
điểm chung của hàng hoá thông thường, BĐS còn có những đặc điểm
riêng có. Việc nghiên cứu các đặc điểm này có ý nghĩa rất quan trọng đối
với hoạt động thẩm định giá BĐS.
1.1.3.1 Tínhcố địnhvề vị trí:
Đặc điểm này là do hàng hoá BĐS luôn gắn liền với đất đai nên cố
định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch. Mặt khác,
đất đai là tài nguyên do thiên nhiên ban tặng nên có hạn và bị giới hạn về
không gian. Trong khi đó, giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể, vì
vậy, khi đánh giá BĐS cần phải xem xét đến ảnh hưởng của yếu tố vị trí
đến giá trị của BĐS.
Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS còn chịu tác động của yếu tố
môi trường, như: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội
và điều kiện môi trường, nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố
này và dự báo sự thay đổicủa chúng tác động đến BĐS.
1.1.3.2 Tínhbền vững.
BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, điều này xem xét trên
cả góc độ kỹ thuật và kinh tế từ đó đặt ra vấn đề:

 Khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ
vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần.
 Khi định giá BĐS phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ
vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của BĐS đó.
 Lợi ích kinh tế mang lại từ hoạt động của BĐS thường có xu hướng
giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu
nhập có xu hướng giảm. Do vậy, phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại
với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì BĐS đó để quyết
định sự tồn tại của chu kỳ vật lý.
1.1.3.3Tínhkhác biệt.
Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, bởi có sự khác nhau về vị
trí của BĐS, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối
với BĐS.Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư, cũng thường quan
tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng. Từ đó
đặt ra vấn đề: sự khác biệt này có thể là một yếu tố, điều kiện thuận lợi nếu
biết khai thác, song sẽ trở thành một yếu tố bất lợi nếu không biết khai
thác. Do đó:
 Trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính khác biệt để làm tăng
giá trị của các BĐS, đồng thời đáp ứng được nhu cầu về tính khác biệt của
người tiêu dùng.
 Khi thẩm định giá trị BĐS phải chú ý đến tính khác biệt, không thể so
sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau.
1.1.3.4 Tínhkhan hiếm.
Sự khan hiếm BĐS chủ yếu là do diện tích đất đai tự nhiên là có
giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí. Điều này đặt ra vấn
đề:
Quan hệ cung - cầu BĐS thường mất cân đối theo chiều hướng cung
nhỏ hơn cầu, từ đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS. Nhà nước, với tư
cách là người quản lý vĩ mô nền kinh tế, cần có chính sách chống đầu cơ
BĐS, chống tình trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới khủng
hoảng kinh tế.
1.1.3.5Cógiá trị lớn

Giá trị BĐS thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai
và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn. Do vậy:
 Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và
dài hạn.
 Vốn đầu tư cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh.
 Thường phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán.
 Khi thẩm định giá trị BĐS phải hết sức cẩn thận và có sự am hiểu
nhất định về BĐS.
1.1.3.6Tínhảnh hưởng lẫn nhau.
BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, cả về mặt vật lý lẫn kinh tế.
Giá trị của một BĐS có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong
trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ
thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị đất đai và các
công trình xây dựng trong khu vực đó. Từ đó đặt ra vấn đề:
 Nhà nước phải thống nhất quản lý về BĐS.
 Khi đầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh
hưởng tới các công trình khác.
 Khi thẩm định giá trị BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu có
các công trình BĐS khác ra đời.
Như vậy, hoạt động thẩm định giá chịu sự chi phối rất lớn của các
đặc điểm của BĐS. Do đó, việc nghiên cứu, phân tích, đánh giá các đặc
điểm này là không thể thiếu khi tiến hành thẩm định giá trị BĐS.
1.1.4 Phân loại Bấtđộng sản.
Có rất nhiều cách khác nhau để phân loại BĐS. Tuỳ theo từng tiêu
thức, BĐS được chia thành nhiều loại khác nhau. Một số cách phân loại
phổ biến:
1.1.4.1Theo đặc tính vậtchất:
BĐS được chia thành 3 loại, bao gồm:
 Đất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng.
 Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc.
 Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
1.1.4.2Theo mụcđích sử dụng kết hợp với đặc tính vậtchất:

BĐS được chia thành 2 loại, gồm: đất đai và công trình kiến trúc.
Trong đó:
 Công trình kiến trúc: 5 loại:
 Nhà ở dùng để cho thuê hoặc bán.
 Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất.
 Công trình kiến trúc có tính chất thương mại.
 Khách sạn và văn phòng cho thuê.
 Công trình kiến trúc khác.
 Đất đai:
Theo điều 13 của Luật đất đai 2003, căn cứ vào mục đích sử dụng,
đất đai được chia thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung du và miền
núi. Trong mỗi vùng lại chia thành 3 nhóm
 Nhóm đất nông nghiệp.
 Nhóm đất phi nông nghiệp
 Nhóm đất chưa sử dụng, chưa xác định được mục đíchsử dụng.
Trong mỗi nhóm lại chia thành các loại khác nhau, trong mỗi loại lại được
tiếp tục chia cụ thể thành các hạng: 1,2,3,… hoặc vị trí số 1,2,3,…
Ngoài ra còn có nhiều cách phân loại BĐS khác, như: theo tính chất
pháp lý( BĐS sở hữu vĩnh viễn và sở hữu có thời hạn) hay theo khả năng
phát triển (BĐS có khả năng và không có khả năng phát triển).
1.1.5 Cácnhân tố ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản.
Giá trị của một BĐS chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố. Các BĐS
khác nhau sẽ có sự khác nhau về xu hướng và mức độ tác động của các
yếu tố đó đến giá trị BĐS. Do vậy, khi ước tính giá trị BĐS, cần thiết phải
xem xét và phân tích một cách kỹ lưỡng các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị
của chúng. Dựa vào ý nghĩa và các đặc tính của giá trị, có thể phân biệt các
yếu tố này thành 2 loại: yếu tố chủ quan và yếu tố khách quan.
1.1.5.1Yếu tố chủ quan ảnhhưởng đến giá trị Bất động sản.
Đó chính là mục đíchcủa thẩm định giá trị BĐS :
 Xác định giá trị BĐS để chuyển giao quyền sở hữu
 Để giúp cho người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được.
 Để giúp cho người mua quyết định giá mua.

 Để thiết lập cơ sở cho sự trao đổicủa BĐS này với BĐS khác.
 Xác định giá trị BĐS cho các mục đíchtài chính và tín dụng.
 Để sử dụng tài sản cho việc cầm cố hay thế chấp.
 Để xác định giá trị cho các hợp đồng bảo hiểm tài sản.
 Xác định giá trị BĐS để xác định số tiền cho thuê theo hợp đồng.
 Để giúp cho việc đặt ra mức tiền thuê và xây dựng các điều khoản cho
thuê.
 Xác định giá trị BĐS để phát triển và đầu tư BĐS.
 Để so sánh với cơ hội đầu tư vào các tài sản khác.
 Để quyết định khả năng thực hiện đầu tư.
 Xác định giá trị tài sản trong doanh nghiệp.
 Để lập báo cáo tài chính hàng năm, xác định giá trị thị trường của vốn
đầu tư.
 Để xác định giá trị doanh nghiệp.
 Để mua, bán, hợp nhất, thanh lý các tài sản của công ty.
 Để có phương án xử lý tài sản khi cải cách doanh nghiệp Nhà nước.
 Xác định giá trị BĐS nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý.
 Để tìm ra giá trị tính thuế hàng năm đối với tài sản.
 Để xác định giá trị bồithường khi Nhà nước thu hồi tài sản.
 Để tính thuế khi một tài sản được bán hoặc để thừa kế.
 Để toà án ra quyết định phân chia tài sản khi xét xử các vụ án.
 Để xác định giá sàn cho việc đấu thầu, đấu giá các tài sản công.
 Để xác định giá sàn phục vụ phát mãi các tài sản bị tịch thu, xung
công quỹ.
Như vậy, có thể thấy các loại giao dịch về BĐS và các mục đích
thẩm định giá trị cụ thể rất đa dạng. Mỗi loại mục đích sẽ quyết định đến
loại hay tiêu chuẩn về giá trị, quyết định đến quy trình và phương pháp mà
Thẩm định viên (TĐV) sẽ sử dụng trong quá trình thẩm định giá. Chính vì
vậy, một yêu cầu bắt buộc đối với TĐV là phải xác định và thoả thuận với
khách hàng ngay từ đầu, một cách thật rõ ràng về mục đích của việc thẩm
định giá, trước khi xét đến các yếu tố khách quan tác động đến giá trị BĐS
mục tiêu.

1.1.5.2Cácyếu tố khách quan ảnhhưởng đến giá trị Bất động sản.
 Các yếu tố mang tính vật chất:
Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có
mà BĐS có thể mang lại cho người sử dụng:
 Địa điểm trên đó có BĐS.
 Kích thước, kiểu nhà, loại nhà và tuổi của BĐS.
 Yếu tố khu vực môi trường.
Thông thường thuộc tính hữu dụng hay công dụng của BĐS càng
cao thì giá trị BĐS càng lớn. Tuy nhiên, do yếu tố chủ quan của giá trị,
BĐS được đánh giá cao hay không còn phụ thuộc vào khả năng của mỗi
người trong việc khai thác những công dụng hay thuộc tính hữu ích vốn có
của BĐS. Vì vậy, với mỗi BĐS cụ thể, bên cạnh việc lựa chọn các yếu tố
chính phản ánh giá trị BĐS, TĐV cần phải tính đến quan điểm về giá trị
của khách hàng để quyết định loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp.
 Các yếu tố về tình trạng pháp lý.
Bao gồm các quy định có tính pháp lý và những thông lệ có tính tập
quán ràng buộc quyền của chủ thể đối với BĐS cần thẩm định. Quyền của
chủ thể đối với BĐS càng rộng thì giá trị của nó càng cao và ngược lại.
Tuy nhiên, quyền này phải được sự bảo hộ của pháp luật.
Để xác định giá trị của BĐS một cách đúng đắn đòi hỏi thẩm định
viên phải am hiểu và cập nhật một cách thường xuyên các văn bản pháp
luật liên quan đến quy định quyền của chủ thể đốivới BĐS được định giá.
 Các yếu tố mang tính kinh tế.
Yếu tố mang tính kinh tế đó là quy luật cung và cầu. Đây là hai yếu
tố tạo ra đặc tính khách quan của giá trị. Giả thiết các yếu tố khác là cố
định, BĐS được mua bán tuỳ thuộc vào quan hệ giữa cung và cầu, vào độ
nhạy của cung cầu BĐS trên thị trường.
Để có cơ sở đánh giá và ước lượng giá trị BĐS một cách hợp lý,
trong hoạt động thẩm định giá nhất thiết phải tiến hành thu thập, lưu trữ các
thông tin có liên quan đến giao dịch mua bán tài sản, hình thành nên các
ngân hàng dữ liệu để phục vụ cho chuyên ngành thẩm định giá. Ngoài ra,

các TĐV cần được trang bị kiến thức về kỹ thuật xử lý, phân tích, dự báo về
sự biến động của giá cả thị trường nhằm giúp TĐV trong việc tư vấn, đồng
thời giảm thiểu rủi ro đốivới việc hành nghề thẩm định giá.
 Các yếu tố khác.
Các yếu tố khác như phong tục tập quán, tâm lý tiêu dùng, xem
phong thuỷ, Những yếu tố này tác động đến giá trị BĐS không có tính quy
luật, chẳng hạn theo phong tục tập quán của người Việt Nam là thích nhà
có đất, thích ở tầng 1 hơn, thích xem phong thuỷ trước khi mua nhà. Chính
những yếu tố này tạo ra sai số lớn trong định giá. Điều này đòi hỏi thẩm
định viên phải có kiến thức về mặt xã hội, kiến thức về phong thuỷ.
1.2 Thị trường Bất động sản.
1.2.1 Khái niệm thị trường Bấtđộng sản.
Hiện nay có rất nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS. Tuy
nhiên, một cáchtổng quát nhất, thị trường BĐS có thể được hiểu như sau:
“Thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS được thực hiện
thông qua quan hệhàng hoá tiền tệ”.
1.2.2 Đặcđiểm thị trường Bất động sản.
Bởi hàng hoá BĐS mang những nét đặc trưng riêng nên thị trường
BĐS cũng vì thế mà có những đặc điểm riêng, khác với thị trường các
hàng hoá khác.
1.2.2.1 Cósự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giaodịch.
BĐS có vị trí cố định, không thể di dời được, quan hệ giao dịch
BĐS thường kéo dài trải qua ba khâu chủ yếu: đàm phán, kiểm tra thực
địa, đăng ký pháp lý. Do đó quan hệ giao dịch bất động sản thường kéo
dài, các động thái của thị trường và yếu tố tâm lý có nhiều cơ hội phát sinh
trong quá trình đàm phán. Vì vậy, việc định giá dựa vào cơ sở giá trị
trường có nguy cơ sai số lớn, rủi ro đối với nghề TĐG là cao, đòi hỏi thẩm
định viên phải có sự am hiểu về chuyên môn cũng như kinh nghiệm nghề
nghiệp.
1.2.2.2Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực.
Thị trường BĐS thường được tạo ra từ hàng loạt các thị trường nhỏ
mang tính địa phương với quy mô, mức độ và động thái giao dịch khác

nhau. Vì vậy, các quan hệ cung – cầu, giá cả BĐS thường chỉ ảnh hưởng
trong phạm vi của vùng, địa phương nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc chậm
ảnh hưởng đến các vùng, địa phương khác. Điều này đặt ra vấn đề: khi
xem xét quan hệ cung – cầu, sự vận động của giá cả BĐS cần phải gắn với
các điều kiện kinh tế – văn hóa – xã hội của một vùng, một khu vực cụ thể.
1.2.2.3 Thị trường BĐS là một dạng điển hình của thị trường không
hoàn hảo.
Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo do đòi hỏi
sự can thiệp trực tiếp của nhà nước, sự không đồng nhất về thông tin, các
thông tin về BĐS và thị trường BĐS không phổ biến, không sẵn có các
BĐS cùng loại để so sánh, số lượng người tham gia trên thị trường không
nhiều, giao dịch bất động sản chủ yếu là giao dịch ngầm. Do đó, trong quá
trình phân tích các các chứng cứ giao dịch cần phân tích xem chúng có
đáp ứng yêu cầu là bằng chứng về giá trị thị trường và có thể sử dụng
được để so sánh, ước tính giá trị cho tài sản mục tiêu hay không.
1.2.2.4Cung vềBĐS chậm co giãn khi giá cả thay đổi.
Trên thị trường BĐS, khi cung cầu thay đổi, tất yếu dẫn đến sự thay
đổi về giá cả BĐS. Tuy nhiên, do quan hệ cung cầu BĐS thường không
cân đối theo hướng cung nhỏ hơn cầu, việc tăng cung về BĐS thường mất
nhiều thời gian vì vậy việc tăng hoặc giảm cung BĐS thường có một độ
trễ nhất định so với các mặt hàng khác. Do vậy, trong quá trình định giá
cần có sự cân nhắc thận trọng đến đặc điểm này để ước tính một cách hợp
lý giá trị BĐS.
1.2.2.5 Hoạt động của thị trường BĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của
Nhà nước.
BĐS chủ yếu là đất đai là một loại tài nguyên quý giá, thuộc sở hữu
toàn dân. Mặt khác, thị trường BĐS là một dạng điển hình của thị trường
không hoàn hảo – thiếu tính hiệu quả. Vì vậy, sự can thiệp của Nhà nước
đối với thị trường BĐS là cần thiết, nhằm giảm thiểu những ảnh hưởng bất
lợi đến các mục tiêu kinh tế vĩ mô.

Sự kiểm soát của Nhà nước vào thị trường BĐS trong nhiều
trường hợp là sự kiểm soát một cách trực tiếp, cụ thể và rõ ràng. Do đó,
muốn đánh giá một cách hợp lý giá trị BĐS, đòi hỏi TĐV phải am hiểu
về các cơ chế chính sách quản lý của Nhà nước về BĐS cũng như cập
nhật một cách thường xuyên các chế độ quản lý của Nhà nước về BĐS
trong mỗi thời kỳ.
Như vậy, không giống như nhiều thị trường khác, thị trường BĐS có
những nét đặc trưng riêng có. Điều này đòi hỏi TĐV trong quá trình thẩm
định giá cần phải có sự phân tích đánh giá một cách cụ thể từng yếu tố của
thị trường để có được những kết luận chính xác nhất.
1.2.3 Phân loại thị trường Bất động sản.
Để có cái nhìn toàn diện và rõ nét hơn về thị trường BĐS, cần phân
loại thị trường BĐS theo nhiều tiêu thức khác nhau, mỗi tiêu thức là một
cách tiếp cận đối với thị trường BĐS. Một số tiêu thức phân loại phổ biến
trong điều kiện hiện nay:
1.2.3.1Căn cứ vào tính chất các giaodịch.
Căn cứ vào tính chất các giao dịch thị trường BĐS có thể được chia
thành 5 loại như sau:
 Thị trường mua bán BĐS.
 Thị trường giao dịch các BĐS cho thuê.
 Thị trường giao dịch các BĐS dùng làm tài sản thế chấp.
 Thị trường giao dịch BĐS dùng để góp vốn liên doanh.
 Thị trường các giao dịch khác về BĐS (giao dịch các BĐS để tiến hành
cổ phần hoá, tư nhân hoá,…các doanh nghiệp Nhà nước)
1.2.3.2Căn cứ vào trình tự BĐS gia nhập thị trường.
Thị trường BĐS được chia thành 3 loại:
 Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng hoặc cho thuê đất đai,
còn gọi là thị trường đất đai.
 Thị trường cấp II: là thị trường xây dựng các công trình để bán hoặc cho
thuê, góp vốn, thế chấp,…
 Thị trường cấp III: là thị trường mua đi, bán lại, cho thuê BĐS.
1.2.3.3Căn cứ vào các loại hàng hoá BĐS trên thị trường.

 Thị trường đất đai.
 Thị trường nhà ở.
 Thị trường BĐS công nghiệp.
 Thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở.
 Thị trường BĐS dùng trong dịch vụ.
1.2.3.4Căn cứ vào mứcđộ kiểm soátcủa Nhà nước.
 Thị trường chính thức hay thị trường có sự kiểm soát của Nhà nước.
 Thị trường phi chính thức hay thị trường không có sự kiểm soát của Nhà
nước.
1.3 Tổng quan về thẩm định giá Bất động sản.
 Khái niệm thẩm định giá bất động sản:
Hoạt động thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết đối
với sự vận hành của nền kinh tế thị trường. Hiện nay, có nhiều cách hiểu
khác nhau về thẩm định giá. Một cách đơn giản, thẩm định giá có thể được
hiểu là việc đánh giá giá trị của tài sản trên thị trường.
Theo quan điểm thẩm định giá Việt Nam:
“Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi
ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất
định”.
(“Nguyên lý chung Định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp”_TS.
Nguyễn Minh Hoàng- Học viện Tài Chính).
Mặc dù có thể còn nhiều định nghĩa khác, song những nét đặc trưng
cơ bản của thẩm định giá cần được thừa nhận là:
 Thẩm định giá là công việc ước tính.
 Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn.
 Giá trị của tài sản được tính bằng tiền.
 Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là
BĐS.
 Xác định tại một thời điểm cụ thể.
 Xác định cho một mục tiêu nhất định.

 Dữ liệu sử dụng tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường.
Từ khái niệm thẩm định giá như trên, ta có thể hiểu: Thẩm định giá
bất động sản là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích
mà bất động sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất
định.
1.3.1 Vai trò của thẩm địnhgiá BĐS.
- Làm tăng số lượng giao dịch, chuyển BĐS thành hàng hoá trên thị
trường. Từ hoạt động thẩm định giá, việc tư vấn, đặc biệt là tư vấn về giá
đất sẽ diễn ra thông thoáng với nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh
tranh bình đẳng sẽ đảm bảo lợi ích của các bên tham gia thị trường. Tư vấn
giá đất sẽ giúp thực hiện các chủ trương, chính sách của Nhà nước như: Cổ
phần hoá, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp Nhà nước được thuận lợi
và trung thực hơn.
- Thẩm định giá và tư vấn về giá đất có tác dụng làm công khai, minh
bạch về giá đất; đảm bảo thông tin đến người có nhu cầu là chính xác và
khách quan. Cơ quan thẩm định và tư vấn về giá đất có khả năng tiếp cận
dễ dàng với mọi đốitượng.
- Giúp Nhà nước hoàn thiện các hoạt động quản lý Nhà nước nói
chung và quản lý thị trường BĐS nói riêng.
1.3.2 Cơsở thẩm địnhgiá Bấtđộng sản.
Cơ sở thẩm định giá BĐS chính là giá trị thị trường và giá trị phi thị
trường. Để hiểu được hai khái niệm này, trước hết cần phải hiểu khái niệm
về thị trường.
Theo kinh tế học: “Thị trường là tập hợp những sự thoả thuận mà
thông qua đó, người bán và mua tiếp xúc với nhau để trao đổi hàng hoá và
dịch vụ”.
Theo tiêu chuẩn IVSC: “Thị trường là một môi trường trong đó
hàng hoá, dịch vụ được trao đổi, kinh doanh giữa người mua và người bán
thông qua một cơ chế giá”.
Có thể phân loại thị trường theo nhiều tiêu thức khác nhau, trong đó
có thể chia thị trường thành 4 loại: Thị trường cạnh tranh hoàn hảo, thị
trường cạnh tranh, thị trường độc quyền hoàn toàn và thị trường độc quyền
nhóm.

Việc phân loại thị trường có ý nghĩa cần thiết đối với hoạt động
thẩm định giá, nhằm xác định giao dịch chứng cứ thu thập được thuộc loại
hình thị trường nào, từ đó đi đến kết luận có sử dụng được chứng cứ thu
thập được hay không.
1.3.2.1Giá trị thị trường.
Giá trị thị trường là loại giá trị thông dụng nhất được các TĐV sử
dụng. Tuy vậy, thuật ngữ này là đối tượng của nhiều cách diễn giải. Trong
ngành thẩm định giá, giá trị thị trường đã trở thành một thuật ngữ có tính
pháp lý đối với các quốc gia và đã được IVSC đưa ra định nghĩa:
“Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm
thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là
người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó
các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc”.
(“Nguyên lý chung Định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp”_TS.
Nguyễn Minh Hoàng- Học viện Tài Chính).
Như vậy, giá trị thị trường là mức giá trị được thị trường thừa
nhận. Nó là một tiêu chuẩn cơ bản của giá trị và là căn cứ chủ yếu của
hoạt động thẩm định giá đối với hầu hết các loại tài sản, trong đó có
BĐS. Trong quá trình thẩm định giá, các TĐV cần phải căn cứ vào thị
trường để đánh giá giá trị của BĐS mục tiêu. Tuy nhiên, nó cũng chỉ là
một tiêu chuẩn định tính, vì vậy, để đảm bảo ứng dụng tiêu chuẩn này
một cách đúng đắn, đòi hỏi phải có sự phân tích chi tiết và thận trọng
đối với từng thương vụ nhằm xác minh: mức giá cả mà thương vụ hoàn
thành có phải là giá trị thị trường hay không.
1.3.2.2Giá trị phi thị trường.
Giá trị thị trường là căn cứ chủ yếu của hoạt động thẩm định giá đối
với hầu hết các loại tài sản. Tuy nhiên, trên thực tế, có nhiều loại tài sản
cần được thẩm định giá nhưng chúng lại rất ít được mua bán, thậm chí
không có thị trường đối với chúng như: nhà thờ, bệnh viện,...Để đánh giá
giá trị đối với những loại tài sản này, người ta dựa vào các yếu tố phi thị
trường chi phối đến giá trị tài sản. Giá trị được ước tính như vậy gọi là giá
trị phi thị trường. Một cách khái quát nhất, có thể định nghĩa như sau:
“Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa trên việc
đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể
mua bán tài sản trên thị trường.”
Các loại giá trị phi thị trường như giá trị đang sử dụng, giá trị đầu
tư, giá trị doanh nghiệp, giá trị tính thuế, giá trị bảo hiểm, giá trị còn lại,
giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt…

TĐV phải xác định rõ những căn cứ dữ liệu và nguyên nhân để vận
dụng các khái niệm giá trị cho phù hợp, đảm bảo công việc thẩm định có
thể ước tính một cách hợp lý nhất giá trị tài sản.
1.3.3 Cácnguyên tắc thẩm địnhgiá Bấtđộng sản.
Nguyên tắc thẩm định giá là những quan điểm, quan niệm đã được
thừa nhận một cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế – xã hội; là
cơ sở quan trọng để đưa ra các tiêu chí và xây dựng nên các phương pháp
thẩm định giá khoa học. Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, có rất
nhiều các nguyên tắc thẩm định giá, tuy nhiên có 5 nguyên tắc cơ bản chi
phối đến mọi hoạt động thẩm định giá là:
1.3.3.1Nguyêntắcsử dụng tốtnhấtvà có hiệu quả nhất
Nội dung nguyên tắc: Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích
và đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định hay
thừa nhận trongđiều kiện nó được sửdụng tốtnhất và hiệu quảnhất.
Cơ sở đề ra nguyên tắc: Theo quan điểm của IVSC nguyên tắc
SDTNVHQN phải thỏa mãn là khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong
bối cảnh tự nhiên, pháp luật, và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao
nhất cho tài sản.
Con người luôn sử dụng tàisản trên nguyên tắc khai thác một cách tối
đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chi phí bỏ ra. Cơ sở để
người ta đánh giá, ra quyết định đầu tư là dựa trên lợi ích cao nhất mà tài sản
có thể mang lại. Vì vậy, giá trị của một tài sản được thừa nhận trong điều
kiện nó được sửdụngtốt nhất và hiệu quả nhất.
Tuân thủ nguyên tắc: Trong hoạt động thẩm định giá đòi hỏi TĐV
phải chỉ ra được chi phí cơ hội của tài sản, phân biệt được các giả định tình
huống sử dụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật và không khả thi về mặt tài
chính. Đồng thời khẳng định tình huống nào hay cơ hội sử dụng nào là tốt
nhất và hiệu quả nhất, sẽ là cơ sở để ước tính giá trị tài sản.
1.3.3.2 Nguyêntắcthaythế.
Nội dung nguyên tắc: Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản
không vượt quá chi phí đểcó một tài sản tương tự.
Cơ sở đề ra nguyên tắc: Nguyên tắc này được xây dựng trên quan
niệm: một người mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó, nếu anh

ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có một tài sản tương tự như vậy để thay
thế.
Tuân thủ nguyên tắc: Nguyên tắc thay thế là một nguyên tắc cơ bản và
quan trọng trong lý thuyết thẩm định giá. Tuân thủ nguyên tắc này trong hoạt
động thẩm định giá, đòi hỏi TĐV phải nắm được các thông tin về giá cả hay
chi phí sản xuất của các tài sản tương tự, gần với thời điểm thẩm định, làm
cơ sở để so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản cần
thẩm định giá.
Tuy nhiên, trên thực tế, trong nhiều trường hợp rất khó tìm được 2
BĐS tương tự hoặc giống nhau để có thể so sánh về giá bán hay chi phí sản
xuất. Do vậy, để vận dụng nguyên tắc này, đòi hỏiTĐV nhất thiết phải được
trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản,
nhằm đảm bảo tính chất có thể thay thế hay so sánh với nhau về giá cả hay
chi phí sản xuất, làm chứng cớ hợp lý cho việc ước tính giá trị tài sản cần
thẩm định.
1.3.3.3Nguyêntắcdựkiến cáckhoản lợi íchtương lai.
Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi
những lợi íchmà tài sản mang lại cho nhà đầu tư.
Cơ sở đề ra nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài
sản_là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể
nào đó tại một thời điểm nhất định. Hơn nữa, thẩm định giá về thực chất
cũng là công việc dự kiến các khoản lợi ích mà tài sản có thể mang lại trong
tương lai.
Tuân thủ nguyên tắc: Để thẩm định giá một cách hợp lý và chính xác,
TĐV phải dự kiến được những lợi ích và phải dựa vào các khoản lợi ích đó
để ước tính giá trị tài sản. Tuân thủ nguyên tắc này, cả người bán và người
mua đều phải dựđoán về các điều kiện của thị trường tương lai, như: các yếu
tố thuận lợi, bất lợi, dòngthu nhập và rủi ro cho người nắm giữ tài sản.
1.3.3.4Nguyêntắcđóng góp.
Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu
thành một tài sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm cho
giá trị của toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.

Cơ sở đề ra nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản
là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể. Đó
là cơ sở để người ta chấp nhận giá trị đónggóp.
Tuân thủ nguyên tắc: Tổng giá trị của các bộ phận thường không thể
hiện giá trị toàn bộ tài sản, nhưng giá trị của bộ phận tài sản lại bằng hiệu số
giữa giá trị toàn bộ và giá trị của các bộ phậntài sản cònlại.
1.3.3.5Nguyêntắccung cầu.
Nội dung nguyên tắc : Giá cả là sựđánh giá của thị trường về giá trị tài
sản. Trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự thừa
nhận có tính khách quan của thị trường về giá trị tài sản. Trong các thị
trường khác, dưới sức ép của cung-cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa
so với giá trị thực. Vì vậy, khi so sánh các tài sản với nhau, phải phân tích
tác độngcủayếu tố cung-cầuảnh hưởng đến giá trị tài sản cần thẩm định.
Cơ sở đề ra nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm
định giá trị tài sản là dựa vào giá thị trường của tài sản. Giá thị trường của tài
sản tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung. Hai yếu tố này
luôn luôn thay đổi theo thời gian. Vì vậy, một nhiệm vụ quan trọng của TĐV
là phảiđánh giá được tác động của yếu tố này đối với các giao dịch trong quá
khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai, nhằm xác minh tài sản
cần thẩm định nên đánh giá trên cơ sở giá trị thị trường hay giá trị phi thị
trường.
Tuân thủ nguyên tắc: Trước khi thực hiện việc điều chỉnh các số liệu
chứng cớ thị trường, cần phải xác minh một cách rõ ràng xem chúng có phản
ánh cung- cầu bị ép buộc hay có đạt tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật thay thế
so sánh hay không. Thực hiện đánh giá, dự báo tương lai về cung-cầu và giá
cả, đánh giá độ tin cậy của tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuật thẩm định giá
dựa vào dòngthu nhập.
Nguyên tắc cung-cầu còn là sự bổ sung quan trọng và là sự giải thích
một cách cụ thể hơn cho các nguyên tắc khác. Do đó, đây là nguyên tắc
được ưu tiên trong quá trình vận dụng để thẩm định đối với hầu hết các loại
tài sảncũng như cho các mục đíchsửdụngkhác nhau.
Các nguyên tắc thẩm định giá trên là cơ sở lý luận quan trọng để xây dựng
các tiêu chuẩn, hình thành nên các quy trình và phương pháp thẩm định giá

trị BĐS một cách hợp lý và có cơ sở khoa học. Nó cho phép TĐV có thể tiếp
cận và ước lượng một cách hợp lý giá trị BĐS. Vì thế, trong quá trình thẩm
định giá, TĐVphải tuân thủ những nguyên tắc này.
1.3.4 Cácphương pháp thẩm địnhgiá Bấtđộng sản.
Định giá bất động sản ngày càng được coi trọng và khẳng định đúng
vị trí của mình, nghiên cứu vấn đề định giá bất động sản đã được quan tâm
một cách thích đáng và ngày càng được nghiên cứu rộng hơn, sâu hơn.
Trên thực tế có nhiều phương pháp khác nhau để định giá bất động sản.
Tuy nhiên, một phương pháp định giá bất động sản được thừa nhận là
phương pháp cơ bản, có cơ sở lý luận chặt chẽ, có cơ sỏ khoa học là
phương pháp được xây dựng trên cơ sở xem xét, phân tích, đánh giá sự tác
động của các yếu tố ảnh hưởng và đặc biệt phải tuân thủ một cách đầy đủ
và tuyệt đối các nguyên tắc đã nêu.
Mỗi phương pháp định giá bất động sản đều có những ưu thế và hạn
chế nhất định. Việc lựa chọn một phương pháp thích hợp nhất để định giá
một bất động sản cụ thể phụ thuộc vào 3 yếu tố cơ bản sau :
- Thuộc tính của bất động sản : Chịu tác động bởi các yếu tố nào ?
- Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị trường.
- Mục tiêu và nguyên tắc của định giá.
Để định giá bất động sản mỗi phương pháp đáp ứng và phù hợp cho
từng yêu cầu riêng, có phương pháp phù hợp cho mục đích này nhưng có
phương pháp lại phù hợp với mục đích khác. Trong định giá không nên sử
dụng một phuơng pháp duy nhất, tùy từng mục đích định giá mà ta tìm ra
phương pháp chủ lực cơ bản, các phương pháp khác có thể sử dụng để hỗ
trợ định giá hoặc sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp lựa chọn
và mỗi phương pháp khác nhau đòi hỏi yêu cầu và sử dụng thông tin khác
nhau, tùy từng phương pháp cần sử dụng loại thông tin nào. Hiện nay, có 5
phương pháp định giá cơ bản: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp
chi phí, phương pháp đầu tư (thu nhập), phương pháp thặng dư, phương
pháp lợi nhuận.
1.3.4.1Phương pháp so sánh trực tiếp.
Cơ sở lý luận

Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng chủ yếu dựa trên việc
tuân thủ nguyên tắc thay thế, đó là: một người mua thận trọng sẽ không bỏ
ra một số tiền nào đó nếu anh ta tốn ít tiền hơn mà vẫn có được tài sản
tương đương để thay thế.
Theo nguyên tắc này, giá trị tài sản mục tiêu được coi là hoàn toàn
có thể ngang bằng với giá trị của những tài sản tương đương có thể so sánh
được. Như vậy, xét về mặt kỹ thuật, theo phương pháp này người ta không
cần thiết phải xây dựng các công thức hay mô hình toán học, mà chỉ cần đi
tìm các bằng chứng đã được thừa nhận về giá trị của BĐS tương đương có
thể so sánh được trên thị trường.
Các bước tiến hành
Trên thực tế không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau và giá trị của
chúng thường thay đổi theo thời gian. Vì vậy, để tiến hành so sánh, TĐV
phải thu thập các giao dịch trên thị trường hiện hành của các BĐS giống
hoặc tương đối giống so với BĐS mục tiêu; sau đó, tiến hành phân tích giá
mua bán, phân tích các giá trị đã giao dịch và làm những điều chỉnh cần
thiết để tìm ra giá trị hợp lý của BĐS mục tiêu. Có thể chia thành 5 bước
cụ thể:
Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã được giao dịch trong thời
gian gần nhất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu về các mặt, các yếu tố
chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị, như: kiểu cách, điều kiện môi trường, vị
trí,.. Cụ thể, TĐV phải dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau để so sánh:
 Tình trạng vật chất của BĐS.
 Đặc điểm về mặt bằng,
 Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan.
 Đặc điểm về vị trí hay địa điểm.
 Tình trạng pháp lý.
 Thời gian giao dịch.
 Các điều khoản và điều kiện của giao dịch.
Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm
bảo tính chất có thể so sánh được với BĐS mục tiêu. Để thực hiện tốt bước
này, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường TĐV cần phải làm
rõ:

 Nguồn gốc các giao dịch thị trường.
 Đánh giá đặc điểm và tính chất của các giao dịch thị trường.
Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất. Thông
thường người ta lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh.
Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS
chứng cớ. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành điều chỉnh
giá trị của các BĐS.
Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã điều
chỉnh.
Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng
 Ưu điểm:
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp phổ biến rộng rãi và
được sử dụng nhiều nhất trong thực tế bởi nó có những ưu điểm cơ bản:
 Là phương pháp thẩm định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật
 Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường, vì vậy nó có cơ
sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận.
 Là phương pháp đầu vào của các phương pháp khác như phương
pháp chi phí, phương pháp thặng dư,…
 Phương pháp cho kết quả đáng tin cậy khi có sự trợ giúp của các
phương tiện kỹ thuật.
 Hạn chế:
 Cần thiết phải có thông tin về các giao dịch BĐS tương tự trong
cùng khu vực thị trường.
 Các thông tin chứng cứ thường mang tính chất lịch sử.
 Phương pháp này đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và kiến
thức thị trường.
 Điều kiện áp dụng:
 Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra
được.
 Thị trường phải ổn định.

 Thường được sử dụng để thẩm định giá trị các BĐS có tính đồng
nhất như các căn hộ, các chung cư,…và thẩm định giá trị các mảnh đất
trống.
Để giảm bớt sự tác động của các định kiến và tính chủ quan trong
việc đánh giá các yếu tố, TĐV nên sử dụng các phương pháp thống kê,
phân tích xác suất và máy tính. Điều đó cho phép TĐV rút ra kết luận từ
tập hợp các tài liệu trên cơ sở phân tích luật số lớn và nhận được kết quả
đáng tin cậy.
1.3.4.2Phương pháp thu nhập (hay phương pháp thu đầu tư):
Cơ sở lý luận
Chương pháp đầu tư được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ
nguyên tác dự báo lợi ích tương tương lai. Theo nguyên tắc này, giá trị thị
trường hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả
các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS. Như vậy, nếu biết
trước thu nhập mà BĐS tạo ra hàng năm thì có thể tìm được giá trị của
BĐS, nó tương ứng với giá vốn phải đầu tư để tạo ra các khoản thu nhập
đó.
Bản chất của việc thẩm định giá BĐS dựa vào thu nhập là tiến hành
chuyển hoá các dòng thu nhập tương lai về hiện tại để tìm ra giá trị của
vốn đầu tư và cũng là giá trị của BĐS. Quá trình này còn được gọi là quá
trình vốn hoá, được thể hiện qua công thức tổng quát:
V0 =  
n
t
t
t
i
F
1 )1(
Trong đó:
V0: giá trị hiện tại của thu nhập tương lai(là giá trị BĐS).
Ft: thu nhập tương lai mà BĐS.
i: tỷ suất chiết khấu.
n: thời gian nhận được thu nhập( tính theo năm).
Về trình tự, phương pháp này có thể được chia thành 4 bước cụ thể:
Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính
đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.

Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để loại trừ khỏi thu nhập hàng
năm, như: chi phí quản lý, chi phí sửa chữa,…
Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng dể tính toán.
Bước 4: Dùng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục
tiêu.
Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng
 Ưu điểm:
Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ
nhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho
nhà đầu tư.
 Là phương pháp khá đơn giản.
 Có độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so
sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với độ tin cậy cao.
 Nhược điểm:
 Khi phân tích các thương vụ tương tự cần phải điều chỉnh nhiều
mặt, như: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê,…
 Trong nhiều trường hợp, thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương
lai.
 Kết quả thẩm định giá chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan.
 Phương pháp này phù hợp khi thẩm định giá các BĐS có khả năng
mang lại các khoảnthunhập ổnđịnh và có thểdựbáo trướcmộtcáchhợp lý.
 Thường sử dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu
tư.
1.3.4.3Phương pháp chi phí:
Cơ sở lý luận
Phương pháp chi phí được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng
nguyên tắc thay thế. Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng: giá trị của
BĐS mục tiêu tương đương với chi phí làm ra một BĐS giống như vậy và
coi đây như một vật thay thế. Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì
người ta sẽ không bao giờ trả giá cho một BĐS lớn hơn chi phí mua đất và
xây dựng công trình có lợi íchtương tự.

Thực ra đây là phương pháp thẩm định giá mang tính hỗn hợp.
Trong đó, sử dụng cả phương pháp so sánh làm cơ sở để ước tính chi phí
tạo ra BĐS. Trình tự phương pháp này gồm có 5 bước như sau:
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc BĐS bằng cách coi nó là
đất trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất.
Bước 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những
công trình hiện có trên đất.
Bước3: Ước tínhmức độ giảm giá của côngtrình, xét trên mọi nguyên nhân.
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền
giảm giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình.
Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước tính
của mảnh đất với giá trị ước tính của công trình.
Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng
 Ưu điểm:
 Được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường thích hợp để
so sánh, sử dụng để đánh giá các BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và
thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai. Trong một số tình huống, nó là cứu
cánh cuối cùng khi các phương pháp khác là không thể sử dụng được.
 Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giao
dịch và mục đích riêng biệt. Việc ước tính theo phương pháp này phụ
thuộc nhiều vào chuyên môn và kinh nghiệm của TĐV, do vậy, nếu nhà
thẩm định có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách
khách quan thì có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu có biểu
hiện của sự thái quá.
 Hạn chế:
 Việc định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào các dữ
liệu thị trường, do đó, phương pháp này cũng gặp phải những hạn chế của
phương pháp so sánh trực tiếp, như: cần thiết phải có thông tin thị trường,
các thông tin chứng cứ mang tính chất lịch sử,..

 Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị.
Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của
nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ.
 Việc ước tính các khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó
thực hiện.
 Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi nhà thẩm định phải có nhiều
kinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng.
 Thích hợp khi thẩm định giá trị các BĐS có mục đích sử dụng riêng
biệt.
 Thẩm định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp
đồng bảo hiểm và các dạng bồi thường khác.
 Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm
tra đấu thầu.
 Được vận dụng trong trường hợp người ta tin tưởng rằng chi phí là
yếu tố chính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị
của BĐS.
 Phương pháp này cũng thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc
kiểm tra đối với các phương pháp khác.
1.3.4.4Phương pháp thặng dư.
Cơ sở lý luận
Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu
tư. Nó đòi hỏi phải quán triệt nhiều nguyên tắc thẩm định giá, trong đó
nguyên tắc đóng góp giữ vai trò chủ đạo. Theo nguyên tắc này, giá trị của
một BĐS được xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ
làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm xuống là bao nhiêu.
Với quan điểm như vậy, giá trị của một BĐS cần và có thể được xác
định bằng cách trừ lùi. Nó là số còn lại sau khi đã xác định được giá trị thị
trường và chi phí cơ hội thị trường cho dự án đầu tư vào tài sản.
Có thể chia thành 5 bước như sau:
Bước 1: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất cho BĐS mục tiêu, có
tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác.

Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo chiều hướng sử dụng
tốt nhất và hiệu quả nhất, bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực
tiếp hay phương pháp đầu tư.
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chi phí xây dựng, chi
phí tài chính, chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây
dựng.
Bước 4: Xác định giá trị thặng dư bằng cách lấy tổng giá trị phát triển trừ
đi tổng chi phí phát triển.
Bước 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và
các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu, gồm các giả định
về: phí pháp lý, thuế chuyển nhượng BĐS, chi phí tài chính và lợi nhuận
có liên quan.
Ưu điểm, nhược điểm và điều kiện áp dụng
 Ưu điểm:
 Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển.
 Là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu
thầu.
 Có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền
cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS.
 Hạn chế:
 Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
 Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị
trường.
 Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm với các tham số về chi phí và giá bán.
 Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.
 Phù hợp khi xác định giá trị các BĐS có yêu cầu về sự phát triển
không phức tạp; các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và
chi phí đạt được độ tin cậy cao.
 Nhà thẩm định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng
đấtđaiđểxác định đúngcơ hộisửdụngtốtnhất và hiệu quảnhất củaBĐS.
1.3.5 Quytrình thẩm địnhgiá BĐS.

Quy trình hay trình tự thẩm định giá là một quá trình có tính hệ
thống nhằm giúp TĐV hành động một cách rõ ràng, phù hợp với công tác
Quy trình thẩm định giá là kế hoạch hành động một cách có trật tự
chặt chẽ, phù hợp với các nguyên tắc thẩm định giá, giúp TĐV đưa ra
được những kết luận có cơ sở và có thể đảm bảo được.
Quy trình thẩm định giá BĐS bao gồm 6 bước:
Bước 1: Xác định vấn đề.
Đây là bước đầu tiên của quá trình thẩm định giá. Mục đích của
bước này là giúp cho TĐV có thể thoả thuận, đàm phán và xây dựng được
các điều khoản trong hợp đồng định giá một cách cụ thể và rõ ràng. Đồng
thời, cũng là căn cứ để TĐV lên kế hoạch thẩm định giá một cách chi tiết.
Trong bước này, TĐV cần xác định rõ các vấn đề cơ bản sau:
 Nhận biết đặc tính vật chất của tài sản mục tiêu.
 Nhận biết đặc điểm pháp lý của tài sản mục tiêu.
 Xác định rõ mục đíchthẩm định giá của khách hàng.
 Xác định loại giá trị sẽ được ước tính.
 Xác định phương pháp thẩm định giá và các loại tài liệu cần thiết cho
việc thẩm định giá.
 Xác định ngày thẩm định giá có hiệu lực.
 Xác định mức phí thoả thuận với thời gian hoàn thành.
Bước 2: Lên kế hoạch.
Trong bước này, TĐV phải thực hiện các công việc cơ bản:
 Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của tài sản,
trạng thái cung, cầu và đặc điểm của thị trường có liên quan đến tài sản
cần thẩm định giá.
 Nhận biết về các loại tài liệu cần được sử dụng trong quá trình đánh giá,
bao gồm: các tài liệu về tài sản mục tiêu, các văn bản pháp lý hiện hành có
liên quan, các tài liệu về chứng cớ và các động thái thị trường.
 Nhận biết các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cungcấp thông tin
các nguồntài liệu đángtin cậynhất và có thể kiểm chứngđược.
 Lên chương trình, thời biểu công tác.

 Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo thẩm định giá.
Bước 3: Thu thập tài liệu.
Các công việc cần phải tiến hành trong bước này:
 Phải phân biệt các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu cần thu thập. Các
tài liệu cần thu thập bao gồm:
 Các tài liệu cung cấp thông tin về tài sản mục tiêu.
 Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều
chỉnh.
 Các văn bản pháp lý của Nhà nước và chính quyền địa phương có
liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng,…có
ảnh hưởng đến quyền khai thác các lợi ích của BĐS.
 Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội,…
 Các thông tin này có thể giúp cho TĐV xem xét và phân tích các
động thái của thị trường, chỉ ra những hạn chế không thể tránh khỏi tác
động đến kết quả thẩm định giá.
 Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật các thông tin.
Bước 4: Phân tích tài liệu và ước tính giá trị.
 Phântíchtàiliệu: dựatrênnhững tài liệu đãcó, tiếnhành các loạiphântích:
 Phân tích thị trường.
 Phân tích tài sản.
 Phân tích so sánh.
 Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
 Ước tính giá trị:
Căn cứ vào các phân tích trên, TĐV xác định phương pháp thẩm
định giá nào là chính, phương pháp nào có tính chất bổ sung hoặc tham
chiếu. Trong khi lựa chọn, cần đánh giá tính hợp lý, sự thuận lợi và hạn
chế của mỗi phương pháp.
TĐV có thể sử dụng một hay nhiều phương pháp thẩm định giá.
Bước 5: Chuẩn bị báo cáo thẩm định giá.
Mục đích của bước này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các
kết luận một cách có hiệu quả đối với người sử dụng thông tin. Để đạt
được mục đích đó, bản báo cáo thẩm định giá phải được trình bày một

cách rõ ràng, đầy đủ, logic, có hệ thống về các giả thiết, số liệu, các phân
tích, kết quả và kết luận.
Bước 6: Báo cáo thẩm định giá.
Báo cáo kết quả thẩm định giá: là văn bản do TĐV lập để nêu rõ ý
kiến chính thức của mình về quá trình thẩm định giá, mức giá thẩm định
(thể hiện bằng tiền hoặc vật ngang giá khác) của tài sản mà khách hàng
yêu cầu thẩm định giá.
Báo cáo kết quả phải thể hiện được những lập luận, cách thức,
phương pháp được áp dụng trong quá trình thẩm định và giải thích một
cách rõ ràng tất cả những vấn đề có tác động đến giá trị tài sản.
Nội dung báo cáo phụ thuộc vào mục đích của công việc thẩm định
giá. Tuy nhiên, các nội dung chủ yếu được trình bày trong báo cáo là:
 Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ thẩm định giá.
 Mô tả tài sản mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp lý.
 Mô tả các chỉ dẫn, các tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử dụng
được.
 Công bố rõ về nguồn gốc của các tài liệu được sử dụng.
 Tóm tắt rõ ràng về tính chất, chất lượng thông tin và các điều kiện thị
trường làm cơ sở để thẩm định giá.
 Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phương pháp thẩm định giá
được chấp nhận, về các kỹ thuật phân tích được sử dụng trong mỗi phương
pháp.
 Tuyên bố rõ ràng về giá trị của BĐS mục tiêu.
 Khẳng định ngày thẩm đinh giá có hiệu lực.
 Những hạn chế ảnh hưởng đến kế quả ước tính.
 Những mâu thuẫn và trách nhiệm của những người sử dụng thông tin
Trong quá trình thẩm định giá, để đảm bảo chất lượng, các TĐV cần
thiết phải tuân thủ quy trình thẩm định giá như trên.

Tóm lại
Qua chương 1 chuyên đề đã hệ thống hóa những vấn đề cơ bản về thẩm
định giá bất động sản. Và cả 4 phương pháp thẩm định giá được sử dụng
phổ biến, có cơ sở lý luận chặt chẽ, cơ sở thực tiễn cơ bản và rõ ràng.
Trong số các phương pháp này, không có phương pháp nào là chính xác
và duy nhất đúng, mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn các phương
pháp khác được dùng mang tính chất hỗ trợ, bổ sung hoặc kiểm tra kết
quả của phương pháp thích hợp nhất. Tuỳ từng hoàn cảnh cụ thể, TĐV
phải lựa chọn một hay nhiều phương pháp phù hợp để tiến hành thẩm định
giá. Tuy nhiên, việc vận dụng các lý luận này vào thực tiễn sẽ không hoàn
toàn giống nhau đối với các đơn vị thẩm định giá khác nhau.

CHƯƠNG 2:
THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ
THẾ KỶ_CENVALUE.
2.1 Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ.
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Công ty Cổ phần Thẩm
địnhgiá Thế Kỷ.
2.1.1.1 Sơ lược về lịch sử hình thành của công ty cổ phần thẩm định giá
Thế Kỷ (CENVALUE):
- CENVALUE là một trong những doanh nghiệp thẩm định giá
chuyên nghiệp hàng đầu tại Việt Nam, là công ty thành viên của
CENGROUP the real property, được thành lập theo nghị định số 101/NĐ-
CP ngày 03/08/2005 của chính phủ. CENVALUE đáp ứng đầy đủ những
tiêu chuẩn hết sức khắt khe về nhân sự, trình độ chuyên môn và cơ sở vật
chất kỹ thuật được đặt ra đối với một doanh nghiệp thẩm định giá chuyên
nghiệp.
- Ngay từ khi thành lập, CENVALUE đã nhanh chóng tham gia và
hòa nhập với cộng đồng các doanh nghiệp thẩm định giá của Việt Nam,
khu vực và thế giới. CENVALUE hiện là thành viên tích cực của Hội thẩm
định giá Việt Nam.
- Với mục tiêu phấn đấu trở thành doanh nghiệp thẩm định giá chuyên
nghiệp hàng đầu của Việt Nam và từng bước hội nhập thế giới,
CENVALUE không ngừng nỗ lực nâng cao đội ngũ thẩm định viên về
trình độ, năng lực, kinh nghiệm cũng như những hiểu biết sâu về chuyên
môn nghiệp vụ. Đội ngũ thẩm định viên thường xuyên được huấn luyện
đào tạo trong và ngoài nước nhằm nâng cao trình độ nghiệp vụ và đáp ứng
các tiêu chuẩn của Việt Nam và quốc tế đối với độingũ TĐV.
- Tận tụy với công việc, chăm sóc khách hàng chu đáo, có ý thức
trách nhiệm, đạo đức nghề nghiệp là những phẩm chất thường xuyên được
rèn luyện va là tiêu chuẩn bắt buộc không thể thiếu đối với các TĐV của
CENVALUE.

- Ngoài ra để đáp ứng được nhu cầu ngày càng cao và đối tượng
khách hàng đa dạng trong và ngoài nước, CENVALUE rất chú trọng trong
việc trang bị cơ sở vật chất làm việc, xây dựng Website tương tác, hệ
thống cơ sở dữ liệu đa dạng và hoàn thiện nhằm nâng cao chất lượng va
năng suất trong quá trình tác nghiệp.
- CENVALUE còn áp dụng hệ thống quản lý chất lượng ISO 9001:
2000
2.1.1.2 Giới thiệu về công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ
* Tên Công Ty : CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ THẾ KỶ
* Tổng giám đốc : PHẠM THANH HƯNG.
* Phó tổng giám đốc : NGUYỄN HỒNG THANH
* Vốn điều lệ : 5.000.000.000đồng (Năm tỷ đồng )
* Mệnh giá cổ phần : 10.000đồng
* Địa chỉ trụ sở chính : 137 Nguyễn Ngọc vũ, quận Cầu Giấy, TP.Hà Nội.
* Các chi nhánh :
- 82 Nguyễn Chí Thanh, phườngLáng Thượng, quậnĐốngĐa, TP.HàNội.
- Tầng 1, CT4 Khu Đô Thị Mỹ Đình – Mễ Trì, Từ Liêm, TP. Hà Nội.
- Tòa nhà DETECH, Đại học FPT, TừLiêm, TP. Hà Nội.
- 671 Lạc Long Quân, quận Tây Hồ, TP. Hà Nội.
* Giấy chứng nhận ĐKKD số:0103022609, do Sở Kế Hoạch và Đầu Tư
Hà Nội cấp ngày: 29-02-2008, thay đổi lần 3 ngày 24/11/2008.
* Thông báo số 321/TB-BTC, ngày 29-09-2008 của Bộ Tài Chính, về việc
công bố danh sách thẩm định viên về giá hành nghề và danh sách các tổ
chức, doanh nghiệp TĐG có đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá.
* Đội ngũ thẩm định viên, chuyên viên và cộng tác viên đông đảo, đủ khả
năng thẩm định các loại tài sản với mọi quy mô.
Ngay từ khi thành lập, công ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ đã là
một thành viên tích cực của Hội thẩm định giá Việt Nam. Với đội ngũ
nhân viên trẻ, nhiệt tình, sáng tạo, tuy mới thành lập song CENVALUE đã
thu hút được sự chú ý cũng như có được sự tín nhiệm của không ít khách
hàng là cá nhân, doanh nghiệp, công ty tư nhân,…, nhanh chóng tham gia
và hoà nhập với cộng đồng các doanh nghiệp Thẩm định giá của cả nước
và khu vực. Hiện nay công ty đang là thành viên chính thức của:

 Hội doanh nghiệp trẻ Thành phố Hà Nội.
 Hiệp hội BĐS nhà đất Việt Nam.
 Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam.
 Phòng thương mại và công nghiệp Việt Nam.
 Một trong 16 sáng lập viên mạng các sàn BĐS Việt nam
www.sanbatdongsan.net.vn
2.1.1.3 Chức năng hoạt động.
Hiện nay, CENVALUE được khách hàng biết đến là một trong số
những doanh nghiệp Thẩm định giá chuyên nghiệp và đầu tiên tại Việt
Nam. Mặc dù mới thành lập, song công ty đã và đang đáp ứng đầy đủ
những tiêu chuẩn hết sức khắt khe về nhân sự, trình độ chuyên môn và cơ sở
vật chất kỹ thuật được đặt ra đối với một doanh nghiệp Thẩm định giá
doanh nghiệp. Bên cạnh dịch vụ thẩm định giá là hoạt động chính, công ty
còn hoạt động trên nhiều lĩnh vực khác nhau, trong đó phải kể đến các dịch
vụ:
 Tư vấn tài chính.
 Tư vấn quản trị doanh nghiệp và phát triển kinh doanh, nghiên cứu thị
trường, lập kế hoạch kinh doanh.
 Tư vấn cổ phần hoá, mua bán, sáp nhập, chia tách, chuyển nhượng
doanh nghiệp và các dự án đầu tư.
 Tư vấn và môi giới BĐS.
 Tư vấn đầu tư và tư vấn các dự án phát triển kinh tế – xã hội.
 Dịch vụ đấu giá tài sản.
Trong đó, riêng hoạt động thẩm định giá cũng vô cùng phong phú và
đa dạng, với:
Đối tượng thẩm định giá
 Thẩm định giá trị doanh nghiệp.
 Thẩm định giá trị BĐS:
 Nhà phố, biệt thự.
 Nhà, bịêt thự, đất phân lô ở các khu đô thị, trang trại.
 Chung cư, cao ốc văn phòng, khách sạn.

 Nhà hàng, siêu thị, trung tâm thương mại, kho bãi.
 Dự án kinh doanh BĐS (dự án khu đô thị mới)
 Thẩm định giá động sản:
 Máy móc, thiết bị, dây chuyền sản xuất,..
 Phương tiện vận tải, thiết bị chuyên dùng,…
 Thẩm định giá trị tài sản vô hình:
 Giá trị thương hiệu.
 Lợi thế kinh doanh.
 Bản quyền.
 Quyền khai thác.
 Bằng sáng chế, phát minh,…
 Mục đíchthẩm định giá:
 Mua bán, chuyển nhượng.
 Vay vốn ngân hàng.
 Góp vốn liên doanh.
 Cổ phần hoá.
 Thành lập doanh nghiệp.
 Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại.
 Hạch toán kế toán, tính thuế.
 Tư vấn, lập dự án đầu tư.
2.1.1.4Mụctiêu hoạt động.
Mục tiêu hoạt động của công ty là trở thành doanh nghiệp Thẩm
định giá chuyên nghiệp hàng đầu của Việt Nam và từng bước hội nhập với
thế giới. Với mục tiêu đó, CENVALUE đã và đang không ngừng nỗ lực
nâng cao đội ngũ TĐV có trình độ, năng lực, kinh nghiệm, hiểu biết sâu
chuyên môn nghiệp vụ để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng;
đội ngũ TĐV thường xuyên được huấn luyện, đào tạo trong và ngoài nước
nhằm nâng cao trình độ nghiệp vụ, đáp ứng tiêu chuẩn Việt Nam và quốc
tế. Bên cạnh đó, công ty còn rất chú trọng trong việc trang bị cơ sở vật
chất làm việc, xây dựng Website tương tác, hệ thống cơ sở dữ liệu đa dạng
và hoàn thiện nhằm nâng cao chất lượng và năng suất trong quá trình tác

nghiệp. Trong thời gian tới, mạng lưới giao dịch của công ty sẽ ngày càng
mở rộng, đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu của khách hàng.
2.1.1.5Khách hàng - đối tác của công ty.
CENVALUE cũng thiết lập và duy trì mối quan hệ bền vững với
một số lượng lớn khách hàng:
 Là các công ty, các tập đoàn trong nước:
 Tập đoàn FPT.
 Tổng công ty Thuỷ tinh và Gốm xây dựng_Viglacera.
 Công ty Vinaconex.
 Công ty Cổ phần Hỗ trợ Phát triển Công nghệ_DETECH.
 Công ty Cổ phần đầu tư IPA.
 Công ty TNHH Toà nhà Kinh Đô.
 Là các ngân hàng:
 Ngân hàng TMCP ngoài quốc doanh_VP bank.
 Ngân hàng TMCP quân đội_MB.
 Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam_Techcombank.
 Ngân hàng NN và PTNT Việt Nam_Agribank.
 Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam_BIDV.
 Ngân hàng Đại Dương_OCEAN BANK.
 Là các công ty, tổ chức nước ngoài:
 Công ty TNHH Yamaha Motors Vietnam.
 Công ty Yamajaki.
 Công ty Toyota Motor Vietnam.
 Công ty Honda Vietnam.
 Công ty TNHH Tư vấn thiết kế CIMAS FOXCON.
 Công ty TNHH AVASYS Vietnam.
 Là các trường đại học:
 Đại học quốc gia Hà Nội.
 Đại học FPT.
 Học viện tài chính.

Bên cạnh đó, khách hàng của công ty còn là những nhà đầu tư cá
nhân chuyên nghiệp, những doanh nhân thành đạt, chủ các toà nhà, biệt
thự, căn hộ,…trên khắp cả nước.

2.1.2 Cơcấu tổ chức của công ty.
2.1.2.1Sơđồ cơ cấu tổ chức của công ty.
Cơ cấu tổ chức của công ty có thể được mô tả qua sơ đồ:
2.1.2.2Chức năng của các phòng, ban:
Các phòng, ban trong công ty vừa làm việc độc lập, vừa hỗ trợ cho
nhau trong các hoạt động, cụ thể:
 Phòng tổng hợp:
 Thực hiện công tác kế toán, thủ quỹ, hành chính, văn thư, nhân sự.
 Thư ký thẩm định giá.
 Phòng Marketing:
 Khai thác, lập và quản lý cơ sở dữ liệu khách hàng.
 Triển khai các hoạt động Marketing.
 Hỗ trợ cung cấp thông tin, quản lý website thẩm định giá.
 Quan hệ với các đối tác phục vụ cho công tác thẩm định giá.
 Phòng thẩm định:
 Chuyên trách nghiệp vụ thẩm định giá theo 4 mảng: BĐS, động sản,
xác định giá trị doanh nghiệp và xác định giá trị thương hiệu.
 Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ
PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐCPHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC
Các văn phòng đại diện
TỔNG GIÁM ĐỐC
BAN KIỂM SOÁT
Các Chi nhánh
Văn
phòng
Phòng Tài
chính Kế
toán
Phòng
nghiệp vụ
1
Phòng
nghiệp vụ
2
Phòng
nghiệp vụ
3
Trung tâm
đấu giá
Các phòng
khác

 Phòng kiểm soát chất lượng:
Kiểm tra kết quả thẩm định giá tại phòng thẩm định.
2.1.3 Kết quả hoạt động kinhdoanh của công ty năm vừa qua.
Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty Cổ phần Thẩm định giá
Thế Kỷ có thể được xem xét thông qua doanh thu của một số hoạt động
chính:
Trong năm 2008, công ty đã đạt được doanh thu là 1.400 triệu đồng.
Nguồn thu đó được thu từ hoạt động như Thẩm định giá, tư vấn tài chính
và giáo dục đào tạo. Trong đó hoạt động “thẩm định giá” mang lại nhiều
doanh thu nhất chiếm khoảng 60%. Năm 2009 là một năm đầy thử thách
với nền kinh tế Quôc tế nói chung và Việt Nam nói riêng, tuy nhiên công
ty Cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ (CENVALUE) đã đạt được mức doanh
thu tăng 35,7% so với năm 2008 lên tới 1.900 triệu đồng và đến năm 2010
mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn nhưng công ty Cổ phần thẩm định giá Thế
Kỷ đã vượt qua khó khăn và hoàn thành rất tốt công tác thẩm định giá của
công ty, doanh thu doanh thu tăng 21% lần so với năm 2009 lên tới 2.300
triệu đồng. Điều này cho thấy sự cố gắng, cũng như chất lượng hoạt động
của công ty trong việc cung cấp dịch vụ thẩm định giá tới khách hàng.
Mặc dù là một công ty mới thành lập, còn non trẻ, tuy nhiên chỉ
trong một thời gian ngắn công ty đã xây dựng được hình ảnh của mình
trong ngành thẩm định giá, uy tín của công ty ngày càng tăng cao kèm theo
đó số lượng khách hàng ngày càng đa dạng và phong phú.
2.2 Thực trạng phương pháp và quy trình thẩm định giá BĐS tại công
ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ.
2.2.1 Các cơ sở pháp lý của hoạt động thẩm định giá BĐS tại công ty Cổ
phần Thẩm địnhgiá Thế Kỷ.
Việc thẩm định giá tài sản nói chung và BĐS nói riêng của công ty
Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ được căn cứ vào các tiêu chuẩn Thẩm
định giá của Việt Nam và các văn bản pháp quy do Nhà nước Việt Nam
cũng như các cấp chính quyền địa phương ban hành. Hiện nay có nhiều
văn bản pháp lý liên qua đến thẩm định giá BĐS, song về cơ bản có một số
văn bản sau:

 Pháp lệnh số 40/2002/PL_UBTVQH10 của Uỷ ban Thường vụ Quốc
hội ngày 10 tháng 05 năm 2002 về giá.
 Nghị định số 170/2003/NĐ_CP qui định chi tiết thi hành một số điều
của pháp lệnh giá ra ngày 25/12/2003.
 Thông tư số 15/2004/TT_BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số
170/2003/NĐ_CP của Chính phủ qui định chi tiết thi hành một số điều của
pháp lệnh giá ra ngày 9/9/2004.
 Công văn 3255/TC_VP về việc đính chính thông tư số
15/2004/TT_BTC ra ngày 29/03/2004.
 Thông tư 34/2005/TT_BTC về việc hướng dẫn xác định giá khởi điểm
và chuyển giao tài sản nhà nước để bán đấu giá ra ngày 12/05/2005.
 Thông tư 13/2007TT_BTC về việc sửa đổi thông tư 34/2005/TC_VP ra
ngày 06/03/2007.
 Nghị định số 101/2005/NĐ_CP về thẩm định giá ra ngày 03/08/2005.
 Thông tư số 17/2006/ TT_BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số
101/2005/NĐ_CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm định giá ra
ngày 13/03/2006.
 Quyết định số 24/2005/QĐ_BTC của bộ trưởng Bộ tài chính về ban
hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ra ngày 18/4/2005.
 Quyết định số 77/2005/QĐ_BTC về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm
định giá Việt Nam (đợt 2) ra ngày 1/11/2005.
 Quyết định số 21/2004/QĐ_BTC của Bộ trưởng Bộ tài chính về việc
ban hành qui chế cấp, sử dụng quản lý thẻ TĐV về giá ra ngay 24/02/2004.
 NĐ 169_2004 xử phạt hành chính trong lĩnh vực giá ra ngày
09/02/2004.
 Nghị định 188_2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các
loại đất ra ngày 16/11/2004.
 Thông tư 144/2004/TT_BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định
188/2004/NĐ_CP.
 Nghị định 123_2007 về sửa đổi nội dung Nghị định 188_2004 về
phương pháp xác định giá đất.

 Nghị định 13/2006/NĐ_CP xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính
vào giá trị tài sản của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử
dụng đất ra ngày 24/01/2006.
 Thông tư số 29/2006/TT-BTC ngày 04 tháng 04 năm 2006 hướng dẫn
thực hiện NĐ 13/2006/NĐ-CP ngày 24 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ
về việc xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của tổ
chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.
 Thông tư 145/2007TT_BTC ra ngày06/12/2007 hướng dẫn thực hiện
nghị định 188/2004/NĐ_CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất và Nghị định 123/2007/NĐ_CP sửa đổi bổ sung một số điều
của NĐ188.
 Nghị định 187/2004/NĐ_CP Ngày 16/ 11/2004 của Chính phủ về
chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần.
 Thông tư 126/TT_BTC ngày 24/12/2004 hướng dẫn thực hiện NĐ187.
 Nghị định 109/2007/NĐ_CP ngày 26/6/2007 về chuyển doanh nghiệp
100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần.
 Nghị định 198/2004/NĐ_CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất.
 Nghị định 69/2009/NĐ_CP ra ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định
bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư.
 Nghị định 71/2010/NĐ_CP ra ngày 23/06/2010 của Chính phủ quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở.
 ...
Ngoài các văn bản chủ yếu trên, trong những trường hợp cụ thể
công ty còn áp dụng một số các văn bản pháp lý khác do địa phương ban
hành.
Nhận xét:
Như vậy, liên quan đến lĩnh vực thẩm định giá tài sản nói chung và
BĐS nói riêng, có rất nhiều văn bản pháp lý quy định. Các văn bản này lại
thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau như : địa chính, kiến trúc, xây dựng, môi
trường,...và thường xuyên thay đổi. Do vậy, việc áp dụng các văn bản pháp

luật vào thực tiễn hoạt động rất phức tạp và còn gây nhiều tranh cãi, ảnh
hưởng lớn đến kết quả thẩm định giá. Trong quá trình thẩm định giá, đòi
hỏi TĐV phải nắm bắt, cập nhật thường xuyên cũng như vận dụng một
cách linh hoạt các văn bản này đối với từng trường hợp cụ thể để có thể
mang lại kết quả chính xác nhất.

2.2.2 Quy trình thẩm định giá BĐS tại công ty Cổ phần thẩm định giá
Thế Kỷ.
Trong quá trình thẩm định giá, công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế
Kỷ đã thực hiện theo một quy trình gồm 7 bước như sau:
không đạt
Tái thẩm định
Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu khách hàng.
Trong bước này, công ty thực hiện các cuộc tiếp xúc với khách hàng
có nhu cầu thẩm định giá BĐS thông qua nhiều kênh khác nhau, như : tiếp
xúc trực tiếp, qua điện thoại, qua các nguồn khác như email,..., qua đó, xác
định yêu cầu của khách hàng, có thể được đáp ứng hoặc không.
Đồng thời, Công ty cũng phải trình bày cho khách hàng về các
thông tin như: Giấy phép Đăng ký kinh doanh, Thông báo của Bộ Tài
Chính về số TĐV có thẻ đang hoạt động trong công ty,...
Nghiên cứu hồ sơ tài sản
Tiếp nhận yêu cầu khách hàng
Lập kế hoạch thẩm định giá
Lập KH xác định hiện trạng Tài sản
Lập dự thảo báo cáo Kết quả thẩm định
Kiểm soát chất lượng
Phát hành chứng thư và
báo cáo thẩm định.

Bước 2: Nghiên cứu hồ sơ tài sản.
Sau khi tiếp nhận yêu cầu của khách hàng, nếu có thể đáp ứng thì
tiến hành nghiên cứu hồ sơ tài sản.
Công việc chủ yếu của bước này là:
 Lập biên nhận hồ sơ.
 Hướng dẫn viết yêu cầu.
 Đối chiếu các hồ sơ, tài liệu khách hàng cung cấp với yêu cầu, quy định
của công ty và pháp luật.
 Thoả thuận giá dịch vụ và điều kiện thẩm định.
 Ký kết hợp đồng.
 Phân công TĐV.
Bước 3: Lập kế hoạch thẩm định giá.
Các công việc chủ yếu trong bước này:
 Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu thẩm định.
 Lựa chọn phương pháp thẩm định.
 Thống nhất địa điểm, thời gian thẩm định với khách hàng.
 Chuẩn bị tài liệu, phương tiện.công cụ thẩm định.
 Yêu cầu bổ sung các chứng từ liên quan đến tài sản.
Bước 4: Lập kế hoạch xác định hiện trạng tài sản.
Tổ thẩm định sẽ tiến hành kiểm tra, khảo sát BĐS tại hiện trường,
chụp hình, quay phim, ghi chép hiện trạng, vẽ sơ đồ vị trí,...Đồng thời tiến
hành phân tích thông tin thị trường, tài liệu có liên quan đến tài sản cần
thẩm định. Từ đó, đánh giá BĐS trên các mặt chủ yếu: vị trí địa lý, đặc
điểm vật chất, kỹ thuật, môi trường kinh tế – xã hội,...
Bước 5: Lập dự thảo báo cáo kết quả thẩm định giá.
Sau khi nghiên cứu tài sản xong, kết hợp phân tích xu hướng biến
động của giá cả, TĐV đưa ra kết quả sơ bộ về giá của BĐS cần thẩm định.
Bước 6: Kiểm soát chất lượng.
Sau khi lập dự thảo báo cáo kết quả thẩm định giá, hồ sơ thẩm định
giá sẽ được kiểm định chất lượng. Nếu đạt yêu cầu, phát hành chứng thư
và báo cáo thẩm định giá, nếu chưa đạt thì phải xác định lại.

Bước 7: Phát hành chính thức báo cáo và chứng thư thẩm định giá.
Bước cuối cùng trong quy trình nghiệp vụ là phát hành chính thức
báo cáo và chứng thư thẩm định giá theo yêu cầu của khách hàng. Nội
dung báo cáo và chứng thư thẩm định giá được thực hiện theo quy định tại
tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04 về báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng
thư thẩm định giá. Nếu khách hàng còn thắc mắc thì thẩm định viên phải
giải thích rõ ràng, trong một số trường hợp thì phải tiến hành tái thẩm định.
 Nhận xét:
Quy trình thẩm định giá chỉ ra trình tự, cách thức thực hiện các
công việc mà TĐV phải làm trong quá trình thẩm định giá. Một quy
trình thẩm định giá khoa học, hợp lý sẽ rất thuận lợi cho TĐV trong quá
trình thực hiện các công việc, cho kết quả với độ chính xác cao. do đó,
có ảnh hưởng đáng kể đến kết quả thẩm định giá. Quy trình thẩm định
giá gồm7 bước như trên của công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ nói
chung đã bao gồm những nội dung cơ bản nhất của quy trình thẩm định
giá. Sau 2 năm đi vào hoạt động công ty đã hoàn thiện quy trình thẩm
định giá một cách hết sức khoa học, đảm bảo độ chính xác cao. Giúp
cho công tác định giá diễn ra nhanh chóng, đáp ứng tốt các yêu cầu của
khách hàng. Tuy nhiên, quy trình này còn mang tính chung chung, do đó
khi thực hiện còn gặp nhiều khó khăn, dẫn đến thiếu sót các thông tin
cần thu thập.
2.2.3 Những giấy tờ cần thiết đối với tài sản yêu cầu thẩm định giá
BĐS.
 Giấy chứng nhận QSDĐ, hợp đồng mua bán, hợp đồng chuyển
nhượng, quyết định giao đất, hợp đồng thuê đất,…
 Tờ khai nộp thuế QSDĐ (thuế trước bạ, tiền sử dụng đất)
 Bản đồ hiện trạng, vị trí
 Giấy phép xây dựng
 Giấy chứng nhận quyền sử dụng công trình
 Tờ khai lệ phí trước bạ
 Hồ sơ thiết kế, dự toán

 Biên bản nghiệm thu công trình hoàn thành
 Hồ sơ quyết toán (nếu có)
2.2.4 Các phương pháp thẩm định giá Bất động sản tại công ty cổ phần
thẩm địnhgiá Thế Kỷ.
Tuy mới đi vào hoạt động nhưng các hợp đồng thẩm định giá mà
CENVALUE thực hiện vô cùng phong phú và đa dạng, với các tài sản
thẩm định là BĐS, giá trị doanh nghiệp, máy thiết bị,... song lĩnh vực nổi
bật hơn cả phải kể đến đó là thẩm định giá BĐS, trong đó chủ yến là thẩm
định giá các căn hộ, ngôi nhà riêng biệt,...Do đó, phương pháp thẩm định
giá được công ty áp dụng chủ yếu trong thời gian qua là phương pháp so
sánh trực tiếp và phương pháp chi phí. Để có một cái nhìn khách quan và
tổng quát về việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá BĐS ở công ty
Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ, có thể phân tích qua một số ví dụ cụ thể ở
phần sau.
2.2.5 Vídụ thực tếvề việc ứng dụng quy trình và phương pháp Thẩm Định
Giá BấtĐộngSảntại côngtycổ phần thẩm địnhgiáThếKỷ.
2.2.5.1–VD1 :
Thông tin chung về BấtĐộng Sảncần thẩm định.
- Khách hàng yêu cầu : Bà Vũ Thị Tuyết
- Địa chỉ : Số 10 ngách 173/55 Hoàng Hoa Thám, phường Ngọc Hồi, TP
Hà Nội.
- Mục đíchthẩm định giá : Làm cơ sở để thế chấp vay vốn ngân hàng.
- Thời điểm thẩm định giá : Tháng 03 năm 2011
- Tài sản thẩm định giá : Xác định giá trị thị trường quyền sử dụng đất
và tài sản hình thành trên đất.
Kết quả khảo sáthiện trạng
 Vị trí
- Bất động sản thẩm định tọa lạc tại số nhà 10 ngách 173/55 Hoàng Hoa
Thám, phường Ngọc Hồi, TP Hà Nội.
 Hồ sơ pháp lý, hồ sơ kỹ thuật của BĐS.

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất BE 113871 do ủy ban nhân dân quận Ba Đình, TP Hà Nội, cấp
ngày 15/03/2011, số vào sổ cấp GCN QSDĐ: CH000519-521/2011/QĐUB

Hiện trạng khu đất.
- Diện tích : 91 m2 ( Đo vẽ thực tế )
- Mặt tiền : 5,9 m
- Hình dạng : Không vuông vức.
- Hiện trạng : nhà 4 tầng.
 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật.
- Giao thông : Thuận tiện;
- Cấp điện : Tốt, ổn định;
- Cấp Gas : Chưa có hệ thống cấp Gas;
- Thoát nước : Hoạt động tốt;
- Tình trạng ngập lụt : Không bị ngập lụt;
- Thông tin liên lạc : Truyền hình, điện thoại cố định, internet,
điện thoại di động, truyền hình cap, vệ tinh hoạt động tốt;
- Chiếu sáng : Hệ thống đèn đường chiếu sáng tốt.
 Điều kiện khí hậu.
- Khí hậu quận Ba Đình nằm trong khu vực chung của thành phố Hà Nội,
chịu ảnh hưởng của chế độ gió mùa nhiệt đới nóng ẩm. Một năm có 2 mùa
rõ rệt.
- Mùa mưa nóng ẩm, mưa nhiều, lượng mưa tập trung vào các tháng 7, 8
và 9 chiếm 70 % lương mưa cả năm.
- Mùa rét, ít mưa, hướng gió chủ đạo là Đông Bắc và Bắc. Nhiệt độ trung
bình hàng năm là 23,50C, nhiệt độ cao nhất xảy ra vào các tháng 7, cao
nhất lên đến 420C và thấp nhất có thể xuống 8,80C vào tháng giêng.
- Chế độ mưa: Chủ yếu tập trung vào các tháng 7,8 và 9 và mùa mưa từ
tháng 5 đến tháng 10. Mùa mưa cũng thường là mùa có gió bão. Thông
thường một năm có 2 - 3 cơn bão ảnh hưởng đến Hà Nội với gió cấp 7, cấp
8
- Độ ẩm; Khí hậu nóng ẩm, độ ẩm trung bình hàng năm là 84 % cao nhất
là tháng 8.
- Gió: Có hai hướng gió chủ đạo là đông nam về mùa hè, đông bắc về
mùa đông, chiếm 54% lượng gió cả năm.
 Cơ sở hạ tầng xã hội

- Khu vực bất động sản tọa lạc có vị trí thuận lợi, gần các trung tâm văn
hóa, trường học, các địa điểm vui chơi giải trí, cơ sở xã hội hoàn thiện.
 Môi trường kinh doanh
- Khu vực bất động sản tọa lạc chỉ thích hợp để ở.
 Môi trường sống.
- Cảnh quan : Tương đốiđẹp.
- Tiếng ồn : ít;
- Bụi : ít;
- Ngập nước : Không;
- Kẹt xe : không;
- An ninh : tốt.
TĐV đã tiến hành thu thập các chứng cứ thị trường của các BĐS
tương tự. Qua đó, thu thập được 3 BĐS có các đặc điểm khá tương đồng
với nhau và tương đồng với BĐS mục tiêu, cụ thể như sau :

 Đánh giá những ưu thế và bất lợi của các BĐS so sánh với BĐS thẩm định :
TT
Các tiêu chí so
sánh
Giống nhau
Khác nhau
BĐS thẩm định BĐS so sánh 1 BĐS so sánh 2 BĐS so sánh 3
1 Vị trí
Các BĐS đều thuộc khu
vực phường Ngọc Hà,
quận Ba Đình, thành phố
Hà Hội
BĐS thẩm định tọa lạc
tại nhà số 10, nghách
173/55 Hoàng Hoa
Thám, Phường Ngọc Hà,
Quận Ba Đình, thành phố
Hà Nộ. Nghách rộng 3m,
Cách ngõ 173 khoảng
50m, Cách đường Hoàng
Hoa Thám khoảng 500m.
BĐS tọa lạc tại nhà số
72, nghách 173/63
Hoàng Hoa Thám,
Phường Ngọc Hà, Quận
Ba Đình, thành phố Hà
Nộ. Nghách rộng 2m,
Cách ngõ 173 khoảng
70m, Cách đường Hoàng
Hoa Thám khoảng 700m.
BĐS tọa lạc tại số 10,
ngõ 173 Hoàng Hoa
Thám, Phường Ngọc Hà,
Quận Ba Đình, thành phố
Hà Nội, ngõ rộng 5m,
Cách đường Hoàng Hoa
Thám khoảng 100m.
BĐS tọa lạc tại số 77,
nghách 173/63/17 Hoàng
Hoa Thám, Phường
Ngọc Hà, Quận Ba Đình,
thành phố Hà Nội.
Nghách rộng 2m, Cách
ngõ 173 khoảng 100m,
Cách đường Hoàng Hoa
Thám khoảng 1km.
2 Diện tích (m2) 91 50 30 45
3 Mặt tiền (m) 5,9 4,8 3,2 9,7
4 Hồ sơ pháp lý GCN quyền sử dụng đất
5 Hình dạng Không Vuông vức Tương đối vuông vức Tương đối vuông vức Không vuông vức
6
Công trình xây
dựng trên đất
Nhà xây 4 tầng Nhà xây 5 tầng Nhà 2 tầng Nhà xây 2,5 tầng
7
Cơ sở hạ tầng kỹ
thuật
Khu vực các BĐS tọa lạc
có cở hạ tầng kỹ thuật
tương đối hoàn chỉnh.
Mặt đường trải nhựa, hệ
thống cấp nước, thoát
nước, hệ thống cấp điện,
thông tin liên lạc, phòng
cháy chữa cháy hoạt
động tốt.
8
Cơ sở hạ tầng xã
hội
là khu vực khá hoàn
chỉnh về cơ sở vật chất
xã hội, gần chợ, trường
tiểu học...
9 Quy hoạch
Các BĐS đều nằm trong
khu vực đã được quy
hoạch hoàn chỉnh

TT
Các tiêu chí so
sánh
Giống nhau
Khác nhau
BĐS thẩm định BĐS so sánh 1 BĐS so sánh 2 BĐS so sánh 3
10
Môi trường kinh
doanh
Khu vực các BĐS toạ lạc
thích hợp để ở.
11 Môi trường sống
Khu vực có môi trường
sống tốt
12 Giao thông
Giao thông khá thuận
tiện
13 An ninh
có an ninh tốt
14 Phong thủy
Các BĐS không có bất
lợi gì về mặt phong thủy

Đề tài: Quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản, 9đ

Đề tài: Quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản, 9đ

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (20)

Similar to Đề tài: Quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản, 9đ

Similar to Đề tài: Quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản, 9đ (20)

More from Dịch vụ viết bài trọn gói ZALO 0917193864

More from Dịch vụ viết bài trọn gói ZALO 0917193864 (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (20)

Đề tài: Quy trình và phương pháp thẩm định giá bất động sản, 9đ